Canada c. Piot

Canada c. Piot
Base de données – Cour (s)
Décisions de la Cour d'appel fédérale
Date
2019-03-25
Référence neutre
2019 CAF 53
Numéro de dossier
A-408-16
Contenu de la décision
Date : 20190325
Dossier : A-408-16
Référence : 2019 CAF 53
[TRADUCTION FRANÇAISE]
CORAM :
LE JUGE PELLETIER
LE JUGE STRATAS
LE JUGE DE MONTIGNY
ENTRE :
SA MAJESTÉ LA REINE DU CHEF DU CANADA
demanderesse
et
DAVID PIOT POUR SON PROPRE COMPTE ET À TITRE DE REPRÉSENTANT DEMANDEUR
intimé
et
PREMIÈRE NATION SAKIMAY
intervenante
Audience tenue à Regina (Saskatchewan), le 29 novembre 2017.
Jugement rendu à Ottawa (Ontario), le 25 mars 2019.
MOTIFS DU JUGEMENT :
LE JUGE PELLETIER
Y ONT SOUSCRIT :
LE JUGE DE MONTIGNY
MOTIFS DISSIDENTS :
LE JUGE STRATAS
Date : 20190325
Dossier : A-408-16
Référence : 2019 CAF 53
CORAM :
LE JUGE PELLETIER
LE JUGE STRATAS
LE JUGE DE MONTIGNY
ENTRE :
SA MAJESTÉ LA REINE DU CHEF DU CANADA
demanderesse
et
DAVID PIOT POUR SON PROPRE COMPTE ET À TITRE DE REPRÉSENTANT DEMANDEUR
intimé
et
PREMIÈRE NATION SAKIMAY
intervenante
MOTIFS DU JUGEMENT
LE JUGE PELLETIER
I. INTRODUCTION
[1] Sa Majesté la Reine du Chef du Canada, agissant pour son propre compte et à titre de représentant demandeur, interjette appel de la décision de la Cour fédérale répertoriée sous l’intitulé 2016 CF 1077 (les motifs). Ladite décision de la Cour fédérale porte sur un différend opposant des locataires de terrains (locataires) situés sur le territoire de la Première Nation Sakimay (Sakimay) à Sa Majesté la Reine (l’État) et à Sakimay. La principale question en litige portait sur le montant juste du loyer demandé aux locataires de propriétés récréatives au titre d’une clause de révision aux 5 ans prévue dans leur bail de 20 ans. La Cour fédérale a tranché plusieurs questions, mais l’objet central du présent appel a trait à la méthode ou à la formule appropriée de calcul de la juste valeur marchande d’un terrain aux termes du bail de 1991 pour la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2014.
[2] La Cour fédérale a entendu des évaluateurs experts sur la question de la méthode d’évaluation appropriée : M. Thair, qui témoignait pour le compte des locataires, et M. Bell, qui témoignait pour le compte de l’État. L’État allègue que les motifs de la Cour fédérale sont truffés d’erreurs découlant de son observation portant qu’elle « n’est pas en mesure » de se prononcer sur un facteur d’évaluation précis et qu’elle doit choisir « l’opinion qu’elle privilégiera entre les deux » qui s’opposent (motifs, au paragraphe 93). Invoquant la norme de contrôle, les locataires soutiennent que la Cour fédérale n’a pas commis d’erreur de droit ni d’erreur manifeste et dominante.
[3] Pour les motifs exposés ci-après, je conclus que la Cour fédérale a bel et bien commis une erreur manifeste et dominante dans sa discussion de certains éléments de preuve, et notamment la preuve d’expert. Conséquemment, j’annulerais sa décision et lui renverrais l’affaire afin qu’elle établisse les loyers conformément au jugement que je prononcerais.
II. LES FAITS
[4] Deux versions du bail sont l’objet du différend opposant les locataires de terrains en cause et Sakimay : le bail de 1991, visé dans le présent appel, et le bail de 1980, visé dans l’appel connexe de la décision Joanne Schnurr pour son propre compte et à titre de représentante demanderesse c. Sa Majesté la Reine du chef du Canada et la Première Nation Sakimay. Les motifs de la Cour fédérale dans cette affaire sont répertoriés sous l’intitulé Schnurr c. Canada, 2016 CF 1079. Les motifs de notre Cour dans cet appel connexe sont déposés concurremment à ceux du présent appel sous l’intitulé 2019 CAF 54.
[5] Les faits essentiels sont exposés dans les motifs de la Cour fédérale, aux paragraphes 5 à 9 :
[5] Les propriétés louées par les locataires consistent en des lots individuels situés sur les rives du lac Crooked, ou à proximité de celles-ci, dans la vallée de la Qu’Appelle, dans le sud-est de la Saskatchewan. Les lots visés par le bail en cause sont situés du côté nord-ouest du lac, dans la réserve indienne de Shesheep no 74A, et du côté sud-ouest du lac, dans la réserve indienne de Sakimay no 74. Les terres situées du côté nord du lac Crooked sont pour la plupart des propriétés privées, contrairement aux lots se trouvant du côté sud du lac. La rive sud du lac Crooked est pratiquement inhabitée, à l’exception du lotissement de Grenfell Beach.
[6] Sur la rive nord du lac Crooked, les lots sont pour la plupart loués, et il y a très peu de lots détenus en fief simple privé qui ne sont pas aménagés. La défenderesse, en sa qualité de locateur (par l’entremise de Sakimay), possède 265 lots à louer sur la rive nord, dont 194 lots sont loués depuis 1951. De ce nombre, 165 lots sont visés par le bail de 1991. Ces lots sont situés dans la réserve indienne de Shesheep no 74A et sont parfois appelés « Indian Point ». Depuis environ 37 ans, les propriétaires de chalet sont représentés par une association sans personnalité morale connue sous la dénomination de « Shesheep Cottage Owners Association » [SCOA].
[7] Sur la rive sud du lac, 285 lots ont été subdivisés et sont offerts en location, dont 129 sont loués par la défenderesse à des locataires depuis 65 ans. De ces 129 lots, 124 sont soumis au bail de 1991. Ces lots situés dans la réserve indienne de Sakimay no 74A sont désignés par les propriétaires de chalet comme « Grenfell Beach ». Les locataires de lots situés sur la rive sud sont représentés depuis environ 29 ans par une association sans personnalité morale connue sous la dénomination de « Grenfell Beach Association » ou « Grenfell Beach Cottage Owners Association » [GBCA]. Un seul de ces locataires a choisi de se retirer du présent recours collectif.
[8] C’est en 1951 que Sakimay a commencé à céder des parties des terres des réserves indiennes de Sakimay no 74 et de Shesheep no 74A à Sa Majesté la Reine du chef du Canada [Canada] pour être louées. Les cessions et désignations actuellement en vigueur expireront en 2024.
[9] Bien que les baux aient été administrés par la défenderesse, elle a toutefois délégué certaines responsabilités administratives à Sakimay en 1995. Sakimay s’est acquittée de ces aspects de l’administration des baux par l’entremise de la Sakimay Land Authority.
À toutes fins utiles, et du point de vue du demandeur, Sakimay est le « locateur » et fait l’objet de très peu de supervision, le cas échéant, de la part du Canada.
[6] Le tableau suivant présente la répartition des locataires entre les deux réserves indiennes de Sakimay et les deux versions de baux en litige :
[VIDE]
Bail de
1980
Bail de
1991
Total
Shesheep
Indian Point
29
165
194
Sakimay
Grenfell Beach
5
124
129
Total
34
289
323
[7] Il ressort du tableau que les 2 appels visent 323 baux en tout, soit 289 baux de 1991 (présent appel) et 34 baux de 1980 (appel Schnurr).
[8] Les baux ont une durée de 20 ans, mais le loyer est fixé pour une période de 5 ans. La clause 2.01 du bail de 1991 porte sur l’établissement du loyer tous les cinq ans :
[traduction]
2.01 […] Le loyer annuel fera l’objet d’une révision tous les cinq (5) ans. Pour chacune des périodes de cinq (5) ans successives prévues aux présentes, le loyer sera établi par les parties en consultation avec le conseil de bande de la Première Nation Sakimay au moins trente (30) jours avant le 1er janvier de la période de cinq (5) ans concernée et restera en vigueur pendant toute la durée de celle-ci. Le locataire sera avisé par écrit, par courrier recommandé, du montant du loyer fixé. Le loyer sera établi selon la juste valeur marchande du terrain. Si les parties aux présentes ne parviennent pas à s’entendre sur le montant du loyer pour une année donnée, le ministre fixera le montant du loyer à payer pour ladite année, sous réserve d’une décision définitive rendue par la Cour fédérale, selon les voies de droit régulières. À la suite de la décision rendue par la Cour fédérale, toute modification au loyer prendra la forme d’un paiement supplémentaire ou d’un remboursement.
[9] Aux fins du présent appel, le passage essentiel de cette clause est « [l]e loyer sera établi selon la juste valeur marchande du terrain ». Selon cette clause, la fixation du loyer pour une période de cinq ans repose sur l’évaluation des terrains loués.
[10] En 2009, Sakimay a demandé au cabinet B.R. Gaffney & Associates de procéder à l’évaluation en vue de la période de renouvellement 2010 à 2014. À partir de son évaluation, le cabinet a recommandé des hausses des taux de location de l’ordre de 625 % pour les lots riverains et de 545 % pour les lots non riverains (voir le tableau au paragraphe 28 des motifs). Suivant cette recommandation, Sakimay a retenu l’augmentation appréciable des taux recommandés par voie de résolution du conseil de bande et en a notifié les locataires.
[11] Comme il fallait s’y attendre, l’annonce d’augmentations de cette ampleur a suscité des réactions chez les locataires. Ils ont déposé leur déclaration le 12 décembre 2009 Les parties ont retenu les services notamment de M. Thair et de M. Bell, aux fins de la procédure contentieuse. Aucun représentant de B.R. Gaffney & Associates n’a été appelé à témoigner au sujet du rapport d’évaluation lors du procès.
III. DÉCISION FRAPPÉE D’APPEL
[12] L’affaire a été déférée à la Cour fédérale par voie de recours collectif au titre duquel diverses questions communes ont été certifiées. La Cour fédérale discute quelques-unes de ces questions aux paragraphes 33 à 90 de ses motifs. Les conclusions sur ces questions ne sont pas visées par le présent appel. Les seules questions en litige en l’espèce concernent la méthode appropriée de détermination du loyer durant la période visée et son application aux faits en l’espèce.
[13] La Cour fédérale soutient au paragraphe 102 de ses motifs que les parties s’entendent de manière générale sur les grandes lignes de la méthode utilisée, mais pas sur son application.
[14] Elle fait observer tout d’abord que le choix de la méthode appropriée dépend essentiellement du rapport d’évaluation retenu. La Cour ajoute que l’État a tenté l’a invitée à « se pencher sur les détails contenus dans chaque rapport et […] adopter le point de vue de son expert ou de substituer sa propre opinion » (motifs, au paragraphe 92). Elle a toutefois refusé d’emprunter cette voie, concluant qu’elle n’avait pas l’expertise voulue pour intervenir sur ce plan. Comme il a été vu précédemment, la Cour a jugé qu’elle pourrait tirer une conclusion de fait après avoir choisi l’opinion d’expert privilégiée (motifs, aux paragraphes 92, 93 et 101).
[15] La Cour a privilégié le témoignage de M. Thair plutôt que celui de M. Bell « en raison de la conviction, de la persuasion, de la constance, du raisonnement et de la connaissance des propriétés visées dont [M. Thair] a fait preuve » (motifs, au paragraphe 98). Pour justifier sa préférence pour le témoignage de M. Thair, la Cour cite d’autres facteurs comme les problèmes éprouvés par M. Bell en contre-interrogatoire; la plus grande connaissance dont M. Thair a fait montre à l’égard du marché immobilier de la Saskatchewan, ainsi que ses nombreuses visites des terrains visés et de terrains « comparables » (motifs, aux paragraphes 98 à 100 et 114).
[16] La Cour a exposé l’exposé de M. Thair, qu’elle a avalisé, concernant la méthode appropriée de détermination du montant du loyer (au paragraphe 102) :
● Estimer la valeur des lots visés (sur une base hypothétique d’un terrain détenu en fief simple) en les comparant avec des données sur les ventes de terrains détenus en fief simple hors réserve;
● Appliquer des ajustements afin de tenir compte des facteurs applicables à une réserve indienne qui influent sur la valeur des lots visés par rapport aux lots détenus en fief simple hors réserve;
● Déterminer un taux de rendement [...] et l’appliquer à la valeur des lots situés dans la réserve afin d’établir le montant des loyers annuels.
[17] La Cour relève qu’il n’était pas controversé entre les parties que la méthode proposée par M. Thair respecte celle qu’a consacrée la Cour suprême du Canada par l’arrêt Bande indienne de Musqueam c. Glass, 2000 CSC 52, [2000] 2 RCS 633 (Musqueam), qui a été suivie à l’occasion d’un certain nombre d’affaires depuis.
[18] À l’instar du bail en cause dans l’affaire Musqueam, le bail de 1991 prévoit que le loyer doit être établi selon la juste valeur marchande du terrain (clause 2.01). La Cour fédérale a observé que dans l’arrêt Musqueam, la Cour suprême a conclu que le « terrain » visé par le bail n’était pas un terrain hors réserve, mais plutôt une « hypothétique propriété en fief simple » dans la réserve. Cependant, comme aucun terrain n’est détenu en fief simple dans la réserve, il n’existe pas de données issues directement du marché quant au prix qu’un acheteur accepterait de payer à un vendeur consentant pour un lot de terre nu sur le territoire de Sakimay.
[19] La Cour poursuit sa discussion en faisant siennes les lignes directrices puisées dans l’arrêt Musqueam que les locataires citent dans leur mémoire de droit (motifs, au paragraphe 112).
[20] Elle souscrit à la méthode générale avancée par les parties pour l’établissement du loyer et examine trois éléments importants : la valeur d’un terrain hypothétique détenu en fief simple; le facteur applicable à une réserve indienne et le taux de rendement. La Cour ne tient aucun compte des précisions que M. Thair produit dans son analyse concernant ces éléments. Pour justifier sa préférence pour les conclusions de M. Thair, elle se borne à invoquer ses qualités et sa crédibilité, ou les failles dans le témoignage de M. Bell.
[21] D’abord, pour ce qui concerne la valeur d’un terrain hypothétique détenu en fief simple, la Cour fait remarquer que MM. Thair et Bell sont arrivés à des estimations très proches de 1 800 $ et 1 890 $ par pied de façade pour les lots riverains, ce qui constitue un écart de 5 % seulement. Puis la Cour examine les failles dans la preuve de M. Bell à cet égard, et met en lumière notamment la divergence entre le raisonnement qu’il a suivi dans son rapport et les réponses données en contre-interrogatoire. Finalement, la Cour a retenu l’estimation proposée par M. Thair de la valeur des lots hypothétiques détenus en fief simple en cause.
[22] Elle se penche ensuite sur les ajustements requis pour tenir compte du facteur applicable à une réserve indienne. M. Thair a utilisé deux méthodes pour calculer ce facteur. Suivant la méthode A, les taux de location de quatre propriétés récréatives dans la réserve, y compris à Indian Point et à Grenfell Beach, ont été comparés à ceux de deux propriétés hors réserve. Cette comparaison a révélé un écart de 21 % entre les taux de location des propriétés récréatives dans la réserve et hors réserve.
[23] M. Thair a ensuite suivi la méthode B pour dériver le taux de rendement des terrains hors réserve, et il a obtenu un taux de 1,6 %. Le même calcul effectué pour divers terrains situés dans la réserve a abouti à un taux de rendement de 0,9 %. L’écart entre ces 2 taux (1,6 - 0,9 = 0,7) équivaut à 43 % du taux de rendement des terrains hors réserve (0,7/1,6 x 100), soit le facteur applicable à une réserve indienne généré par la méthode B.
[24] M. Thair a établi le facteur applicable à une réserve indienne à 32 % en calculant la moyenne des valeurs obtenues avec les méthodes A et B.
[25] Au procès, l’État a critiqué le choix des propriétés sur lesquelles se fonde l’analyse de M. Thair, l’absence d’analyse de la tendance temporelle, de même que son utilisation de taux de rendement applicables à un parc provincial, reprochant à ceux-ci d’avoir été indûment réduits en raison de considérations politiques. Rejettant ces critiques, la Cour a conlu que M. Thair était conscient des forces et des lacunes de ses points de données, mais qu’il avait usé de son jugement professionnel pour trouver un équilibre. La Cour a conclu que M. Thair « avait des raisons convaincantes et logiques de s’appuyer sur les données » (motifs, au paragraphe 135).
[26] La Cour fédérale a aussi critiqué l’analyse de M. Bell, qui aboutit à un facteur applicable à une réserve indienne de 6,25 %. Elle relève notamment que M. Bell a admis que sa méthode ne tenait pas compte des données du marché. Il a plutôt pris en considération des facteurs comme les préoccupations hypothécaires, les remous politiques ou les taxes foncières et les frais de viabilisation, qui fondaient une opinion précédente qui avait été retenue dans l’affaire Morin c. Canada, 2002 CFPI 1312, 226 FTR 188 (Morin CF). Il a appliqué un taux de réduction à chacun de ces facteurs, puis il a additionné les réductions pour obtenir le facteur applicable à une réserve indienne. La Cour a conclu que la méthode de M. Bell insufflait dans l’analyse un degré de subjectivité injustifié. Elle est parvenue à la conclusion que le rapport de M. Thair présentait une évaluation plus convaincante et plus cohérente sur les plans factuel et juridique (motifs, aux paragraphes 138 à 140).
[27] Le dernier élément examiné par la Cour fédérale est le taux de rendement, c’est-à-dire le taux applicable à la juste valeur marchande d’un terrain hypothétique détenu en fief simple pour établir le montant approprié du loyer. Plus le taux de rendement appliqué est élevé, plus le loyer est élevé. M. Bell a opté pour un taux historique de 4,5 %, tandis que M. Thair a appliqué un taux de 1,6 %.
[28] La Cour fédérale n’a pas retenu le taux de 4,5 % au motif qu’il n’était pas fondé sur des données du marché et qu’il avait selon toute vraisemblance été établi à une époque où les taux d’intérêt étaient nettement plus élevés. Elle a privilégié la méthode de fixation du taux en fonction du marché suggérée par M. Thair ainsi qu’un autre expert, M. Dybvig. Selon cette méthode, le taux de location est divisé par la valeur du bien. M. Thair a appliqué cette méthode en y intégrant le taux de rendement des terrains situés dans un parc provincial et en calculant le taux de rendement d’une propriété de villégiature privée située au lac Marean, en Saskatchewan.
[29] Il a opiné que le taux de rendement de 1,92 % des propriétés situées dans un parc provincial pouvait être considéré comme un taux du marché puisqu’elles comptent pour la moitié du marché des propriétés de villégiature et qu’elles sont en concurrence directe avec les propriétés de Sakimay. M. Thair a rejeté l’argument portant que le taux applicable à un parc provincial était dicté par des considérations politiques, soutenant que c’était en fait le taux du marché, peu importe la manière dont il est établi (motifs, aux paragraphes 153 et 154). En ce qui a trait au lac Marean, le calcul de M. Thair donne un taux de rendement de 1,2 %. Il a fait une moyenne de ces deux taux pour obtenir le taux de rendement applicable. La Cour a souligné que M. Thair était au fait des différences entre le lac Crooked et le lac Marean, et elle a conclu qu’il « avait des motifs convaincants et logiques à l’appui de ses conclusions, selon des faits qu’il comprenait » (motifs, au paragraphe 156).
[30] Pour ces raisons, la Cour fédérale a décidé que la méthode ou la formule appropriée pour établir le montant du loyer pendant la période visée était celle qu’avait proposée M. Thair.
IV. QUESTIONS EN LITIGE
[31] Dans son mémoire des faits et du droit, l’État soulève sept questions. Un examen attentif a permis de les regrouper sous trois catégories.
[32] La première catégorie de questions se rapporte à la thèse portant que la Cour fédérale aurait commis une erreur quand, à l’égard des opinions fournies par les évaluateurs experts, elle a décidé que sa mission était de choisir l’une au détriment de l’autre et non d’examiner les deux opinions de tirer ses propres conclusions de fait. La deuxième catégorie de questions soulevées par l’État concerne le calcul du facteur applicable à une réserve indienne. Finalement, l’État soulève des questions touchant au calcul du taux de rendement.
V. NORME DE CONTRÔLE
[33] La décision portée en appel a été rendue par la Cour fédérale à l’issue d’un procès. Dans ce cas, les normes de contrôle applicables sont celles consacrées par l’arrêt Housen c. Nikolaisen, 2002 CSC 33, [2002] 2 RCS 235 (Housen), à savoir la norme de la décision correcte pour les questions de droit pures et isolables, et la norme de l’erreur manifeste et dominante pour les questions de fait ou les questions mélangées de fait et de droit.
[34] L’État soutient que les faits visés par le présent appel appelent l’application du principe consacré par l’arrêt Ledcor Construction Ltd. c. Société d’assurance d’indemnisation Northridge, 2016 CSC 37, [2016] 2 RCS 23, selon lequel la norme de la décision correcte s’applique à l’interprétation des contrats d’adhésion. Il s’agit d’un reviremment de la Cour suprême par rapport à l’arrêt Sattva Capital Corporation c. Creston Moly Corporation, 2014 CSC 53, aux paragraphes 49 à 55, [2014] 2 RCS 633, dans lequel elle affirme que l’interprétation des contrats est une question mélangée de fait et de droit appelant la déférence, sauf si une question de droit est isolable.
[35] La question concerne essentiellement l’interprétation de la clause de révision du loyer contenue dans chacun des baux. En l’espèce, la réponse se trouve en grande partie dans la jurisprudence Musqueam, laquelle porte sur un bail dont le libellé est essentiellement le même que celui qui est en cause en l’espèce. La question a plus de poids dans l’affaire Schnurr portée en appel et sera alors examinée plus en détail.
VI. ANALYSE DES MOTIFS D’APPEL
A. Traitement des opinions d’expert
[36] L’État soutient que les erreurs suivantes ont été commises :
● Le juge de première instance a incorrectement conclu qu’il devait retenir l’opinion d’un expert au détriment de l’autre plutôt que de former sa propre opinion quant à la méthode de calcul appropriée.
[37] Les motifs qu’invoque la Cour fédérale pour privilégier et retenir les conclusions de M. Thair semblent reposer sur des facteurs qui divergent de ceux qu’elle a elle-même appliqués aux fins de l’appréciation de son raisonnement et du bien-fondé de ses conclusions. Les facteurs invoqués par la Cour sont exposés au paragraphe 15 ci-dessus. Ce constat impose une réflexion sur le rôle du tribunal de première instance à l’égard de la preuve d’expert.
[38] Dans l’arrêt R. c. J.-L.J., 2000 CSC 51, au paragraphe 56, [2000] 2 RCS 600, la Cour suprême du Canada résume ainsi l’objet de la preuve d’expert :
La preuve d’expert vise donc à aider le juge des faits en lui fournissant des connaissances particulières qu’une personne ordinaire n’aurait pas. Elle n’a pas pour objet de substituer l’expert au juge des faits. C’est un acte de jugement éclairé, et non un acte de confiance, qui est requis du juge des faits.
[39] Plus récemment, dans l’arrêt White Burgess Langille Inman c. Abbott and Haliburton Co., 2015 CSC 23, au paragraphe 18, [2015] 2 RCS 182 (White Burgess), la Cour suprême met en lumière le risque inhérent au recours à la preuve d’expert et l’objectif qu’il faut garder à l’esprit :
Il s’agit de préserver le procès devant juge et jury, et non pas d’y substituer le procès instruit par des experts. Il y a un risque que le jury [traduction] « soit incapable de faire un examen critique et efficace de la preuve » (renvoi omis). Le juge des faits doit faire appel à son « jugement éclairé » plutôt que simplement trancher la question sur le fondement d’un « acte de confiance » à l’égard de l’opinion de l’expert (renvoi omis). Le danger de « s’en remettre à l’opinion de l’expert » est également exacerbé par le fait que la preuve d’expert est imperméable au contre-interrogatoire efficace par des avocats qui ne sont pas des experts dans ce domaine (renvoi omis).
[40] Dans un procès devant juge seul, le juge de première instance fait également office de juge des faits et il doit « faire un examen critique et efficace de la preuve ».
[41] Déjà en 1994, la Cour suprême faisait une mise en garde particulièrement pertinente en l’espèce :
Il y a également la crainte inhérente à l’application de ce critère que les experts ne puissent usurper les fonctions du juge des faits. Une conception trop libérale pourrait réduire le procès à un simple concours d’experts, dont le juge des faits se ferait l’arbitre en décidant quel expert accepter.
R. c. Mohan, [1994] 2 RCS 9, à la page 24, 114 D.L.R. (4th) 419 (Mohan).
[42] Ce passage de l’arrêt Mohan est pertinent vu les observations de la Cour fédérale aux paragraphes 92 et 93 de ses motifs :
Il s’agit donc essentiellement de choisir lequel des rapports des deux évaluateurs experts notre Cour retiendra. La défenderesse a consacré une bonne partie de son argumentation à tenter de convaincre notre Cour de se pencher sur les détails contenus dans chaque rapport et, à l’occasion et lorsqu’elle le jugeait nécessaire, d’adopter le point de vue de son expert ou de substituer sa propre opinion pour conclure différemment sur des questions précises.
Il ne s’agit pas d’un cas où notre Cour devrait, ou pourrait, s’ingérer à ce point. La Cour n’est pas en mesure, en partie parce qu’elle ne possède pas l’expertise nécessaire, de se prononcer sur un facteur d’évaluation précis, comme, par exemple, quel devrait être le facteur à appliquer aux réserves indiennes.
Les questions de cette nature doivent faire l’objet de rapports d’expert et donnent lieu à une conclusion de fait une fois que la Cour a choisi l’opinion qu’elle privilégiera entre les deux.
[43] S’appuyant sur ce passage et d’autres affirmations de la Cour fédérale dans ses motifs, l’État soutient qu’elle a eu tort de s’en remettre aux experts et de s’arroger un rôle d’« arbitre en décidant quel expert accepter ». C’est précisément l’erreur à laquelle la Cour suprême fait allusion dans l’arrêt Mohan.
[44] M. Piot avance quant à lui qu’il n’est pas inhabituel dans les affaires d’évaluation que la Cour fonde ses conclusions sur la méthode d’un expert au détriment de celle d’un autre expert. Il invoque la jurisprudence à l’appui de cette thèse : Southpark Estates Inc. c. Canada [sub. nom. Villa Beliveau c. Canada], 2006 CAF 153, 348 NR 122; Canada c. Crosson, 2000 CanLII 16565 (CAF), 265 NR 112, et Morin c. Canada, 2005 CAF 52, 332 NR 109 (Morin CAF). Dans chacune de ces affaires, le juge de première instance a procédé à l’examen exhaustif des éléments fondant le choix de la méthode suivie par l’évaluateur (Villa Beliveau Inc. c. R., 2004 CCI 701, aux paragraphes 2 à 5, 7 à 28 et 43 à 55, [2004] A.C.I. no 558; Canada c. Crosson, 169 FTR 218, [1999] A.C.F. no 889, aux paragraphes 72 à 99, et Morin CF, aux paragraphes 74 à 94).
[45] Malgré les exemples cités par M. Piot, je ne suis pas convaincu que l’examen d’une preuve relative à une évaluation soit du genre tout ou rien. Notre Cour a écarté cette thèse voilà longtemps. En 1979, dans l’arrêt Connor c. R., [1979] 79 D.T.C. 5256 (CAF) (Connor), elle se prononçait comme suit au paragraphe 4 de ses motifs :
[traduction]
Il n’est nul besoin d’expliquer que le juge de première instance est le juge des faits et qu’il lui est par conséquent loisible d’accepter ou de rejeter, dans son intégralité ou non, toute preuve qui lui est soumise. En l’espèce, il a retenu certains éléments de preuve, mais il a rejeté toutes les méthodes, ou du moins une bonne partie de celles-ci, suivies par les experts pour faire leurs évaluations. Il était fondé à le faire […] (Non en italique dans l’original.)
[46] La Cour fédérale a commis une erreur de droit dans la manière dont elle expose son rôle à l’égard de la preuve d’expert. Le juge de première instance appelé à soupeser une preuve d’opinion demeure le juge des faits, et il est censé tirer ses propres conclusions après avoir fait sa propre appréciation des éléments de preuve. Il ne peut pas simplement déférer à l’opinion des experts sous prétexte qu’il n’a pas l’expertise voulue pour trancher une question de fait.
[47] Le juge de première instance doit vérifier par lui-même si la méthode d’analyse retenue par l’expert est appropriée et si les conclusions auxquelles cette méthode aboutit sont saines. Le juge de première instance doit être en mesure [TRADUCTION] « d’accepter ou de rejeter, dans son intégralité ou non, tout élément de preuve qui lui a été présenté » (Connor, précité). C’est exactement ce type d’analyse que préconise la Cour fédérale dans la décision Aird c. Country Park Village Properties (Mainland) Ltd., 2004 CF 551, 251 FTR 161.
[48] De toute évidence, certaines affaires se prêteront mieux que d’autres à ce type d’analyse. Plus le domaine est complexe, plus il est difficile de décomposer les éléments d’une preuve d’expert. Toutefois, peu importe le degré de complexité, le juge de première instance doit s’assurer que les opinions exprimées par les experts constituent un fondement fiable à ses conclusions : R. c. Gibson, 2008 CSC 16, au paragraphe 58, [2008] 1 RCS 397. Certes, la préparation des évaluations produites en l’espèce nécessitait des compétences et du jugement, mais la Cour était tout à fait en mesure de comprendre les notions de base.
[49] Le paragraphe 142 des motifs illustre bien l’erreur commise par la Cour fédérale dans son approche du facteur applicable à une réserve indienne. La Cour a renoncé à tirer sa propre conclusion de fait, préférant adhérer à l’opinion de l’un des experts en la matière :
Si un facteur applicable à une réserve indienne de 32 % peut sembler au premier abord élevé et qu’un autre nombre avoisinant 25 % peut sembler plus raisonnable, il n’appartient pas à un juge n’ayant aucune expertise en la matière qui s’appuie sur la preuve d’un expert de fixer son propre facteur. Le juge ne possède pas les données, les outils, la formation ou l’expérience nécessaires pour obtenir un facteur de substitution.
[50] Il revenait à la Cour fédérale de tirer des conclusions réfléchies relativement au facteur applicable à une réserve indienne. Dans ce passage, elle explique les raisons pour lesquelles elle a renoncé à le faire. Les conséquences de ce choix ressortent de la manière dont la Cour utilise le facteur applicable à une réserve indienne et le taux de rendement.
B. Le calcul du facteur applicable à une réserve indienne
[51] L’État fait valoir que la Cour fédérale a commis une erreur en tenant pour acquis que le facteur applicable à une réserve indienne donne systématiquement lieu à une réduction de la valeur estimée des terres de réserve, contrairement à d’autres facteurs qui ont pour effet de l’augmenter ou de la réduire. L’État soutient par conséquent que la Cour fédérale a incorrectement écarté la preuve de M. Bell relativement au facteur applicable à une réserve indienne. M. Bell a proposé un ajustement à la baisse de ce facteur pour tenir compte de l’absence de taxes sur les terrains loués. Un ajustement à la baisse du facteur applicable à une réserve indienne aurait résulté en un ajustement à la hausse de la valeur de ces terrains. Cet ajustement a été retenu à l’occasion de l’affaire Morin CF (conf. par Morin CAF) et l’arrêt Canada (Ministère des Affaires indiennes et du Nord canadien) c. St. Martin, 2001 CAF 205, 273 NR 134 (St. Martin).
[52] Dans ces deux affaires, le facteur applicable à une réserve indienne est considéré comme ayant un effet à la baisse (réduction ou escompte) (voir Morin CF, aux paragraphes 29 à 32 et 47 à 50; St. Martin, aux paragraphes 24 à 29). Dans cette mesure, cette jurisprudence remet en question la prémisse fondamentale de l’État selon laquelle le facteur applicable à une réserve indienne n’est pas toujours un ajustement à la baisse.
[53] Dans l’arrêt Musqueam Indian Band c. Glass, [1997] ACF no 1339 (QL), 137 FTR 1 (Musqueam CF), la Cour suprême a maintenu la réduction de 50 % appliquée aux terres situées dans une réserve qui avait été retenue par le juge de première instance (l’ampleur de la réduction n’était pas contestée devant la Cour suprême), mais elle a précisé qu’il ne fallait pas en déduire qu’elle jouerait systématiquement pour toutes les terres de réserve. La Cour suprême a conclu que l’ampleur de la réduction à appliquer, voire l’opportunité d’une réduction, constitue une question de fait (Musqueam, au paragraphe 52).
[54] L’idée que la valeur d’une terre de réserve n’est pas forcément moindre que celle des terres hors réserve semble encore plus claire dans la décision Musqueam CF. La Cour fédérale entame ainsi son analyse de la valeur des lots du parc Musqueam (au paragraphe 42) :
[…] je ne puis, sans analyser les données relatives au marché, conclure que la valeur des propriétés en fief simple situées en dehors de la réserve ne peut servir à déterminer la valeur courante du terrain du parc Musqueam. Si les données relatives au marché indiquent que le terrain en cause a une valeur courante réelle comparable à la valeur d’une propriété en fief simple, il serait erroné de ne pas tenir compte de celle-ci. D’autre part, si les données relatives au marché indiquent que la valeur courante réelle du terrain situé sur la réserve indienne de Musqueam ne peut se comparer à celle des propriétés en fief simple situées en dehors de la réserve, il serait artificiel et incompatible avec le libellé des baux de dire que la valeur du terrain du parc Musqueam équivaut à celle de ces propriétés en fief simple.
[55] À mon avis, il est impossible de présumer qu’une terre située dans une réserve a moins de valeur qu’une terre hors réserve. S’il est vrai que l’ajustement applicable à la valeur des terres de réserve est strictement tributaire de la valeur marchande, alors il est impossible de savoir s’il s’opérera à la hausse ou à la baisse, ou même si un ajustement sera requis tant que cette valeur n’aura pas été établie. C’est pour cette raison que la Cour suprême fait observer que l’ampleur de la réduction à appliquer, voire l’opportunité de celle-ci, constitue une question de fait. La Cour fédérale a suivi un raisonnement analogue à l’occasion de l’affaire Musqueam CF, où elle concluait qu’elle ne pouvait pas évaluer les terres du parc Musqueam avant d’avoir comparé leur valeur marchande à celle des terres hors réserve.
[56] Il en découle que la valeur d’une terre située dans une réserve doit être établie au regard des données du marché, et que c’est commettre une erreur que d’appliquer un ajustement à cette valeur sans tenir compte de ces données. Dans la décision Musqueam, la Cour fédérale examine en détail les facteurs susceptibles d’influer sur la valeur d’un terrain situé dans une réserve, mais seules les données du marché sont prises en compte aux fins de l’établissement de cette valeur. Les facteurs sont signalés à titre explicatif aux paragraphes 44, 51, 52, 54 et 55 de la décision Musqueam CF. Ils n’ont pas été utilisés pour prédire la valeur des terrains. Dans cette décision, la réduction de 50 % a été calculée comme suit : la différence entre les prix de vente de terrains comparables loués à long terme dans la réserve et les prix de vente des terrains détenus en fief simple hors réserve (305 000 $) a été soustraite de la valeur d’un terrain hypothétique détenu en fief simple retenue par la Cour (607 000 $), ce qui donne une réduction de plus ou moins 50 %. Aucune réduction n’a été appliquée aux facteurs individuels susceptibles d’avoir contribué à abaisser la valeur des terrains situés dans la réserve.
[57] Il ne faut pas accorder trop d’importance à l’observation de la Cour suprême au paragraphe 53 des motifs de l’arrêt Musqueam concernant le fait que le juge de première instance a retenu la thèse des évaluateurs professionnels portant que « l’incertitude faisait baisser la valeur marchande des terrains de Musqueam ». Les évaluateurs et la Cour suprême étaient bien au fait que la valeur marchande des terrains de la réserve était moindre que celle accordée aux terrains des environs. Toutefois, il était impossible de vérifier si la différence était attribuable à une quelconque source d’incertitude, même si cette explication paraît raisonnable a priori. En revanche, l’existence d’une différence réelle dans la valeur marchande était facile à vérifier, et c’est ce qui a servi de fondement à la conclusion de la Cour suprême.
[58] Je conviens que les évaluateurs ajustent souvent les données du marché afin de tenir compte des différences entre des propriétés comparables quand ils doivent estimer la valeur d’une propriété donnée. Toutefois, à la différence de ces ajustements, ceux qui sont proposés en l’espèce pour qu’il soit tenu compte du facteur applicable à une réserve indienne ont un caractère subjectif qui pose problème en soi. Le facteur applicable à une réserve est contestable au motif qu’il est discriminatoire, comme ce fut le cas à l’occasion de l’affaire Musqueam CF et comme c’est le cas en l’espèce. Voilà pourquoi il faut prendre soin d’éliminer le plus possible les éléments de subjectivité dans le calcul du facteur applicable à une réserve indienne. La meilleure façon d’y arriver est de fonder ce calcul sur les données du marché.
[59] Je retiens donc la thèse de l’État portant que le facteur applicable à une réserve indienne n’entraîne pas automatiquement un ajustement à la baisse de la valeur d’un terrain situé dans une réserve. Par contre, je ne puis retenir sa thèse portant que le facteur applicable à une réserve indienne doit être calculé en fonction d’éléments subjectifs et non en fonction des données du marché (qui nous indiquent comment un terrain situé dans une réserve se compare à un autre situé à l’extérieur de la réserve). Pour cette raison, ce moyen d’appel ne peut être retenu.
[60] L’État soulève deux autres points qui concernent le facteur applicable aux réserves indiennes :
● Le juge de première instance a commis une erreur en acceptant que les nouveaux baux en vigueur en 2008 et 2009 dans la réserve indienne de Sakimay constituaient une base de comparaison appropriée, malgré la preuve que Sakimay avait volontairement reconduit les taux de location de 2004 dans les nouveaux baux.
● Le juge de première instance a commis une erreur en confondant et en amalgamant deux ajustements différents en fonction de la tendance temporelle et, ce faisant, en souscrivant à la méthode de M. Thair.
[61] Ces moyens d’appel se rapportent au choix de propriétés comparables aux fins de l’analyse du facteur applicable à une réserve indienne. S’ils doivent comparer des transactions effectuées à des périodes différentes, les évaluateurs procèdent à une analyse de la tendance temporelle pour tenir compte de l’évolution du marché dans l’intervalle. En l’espèce, l’État allègue que M. Thair a omis de faire une analyse de la tendance temporelle des loyers utilisés dans son calcul du facteur applicable à une réserve indienne. Plus précisément, l’État soutient qu’il a commis une erreur en utilisant les loyers stipulés aux baux de 2008 et de 2009 pour Indian Point et Grenfell Beach puisque ces loyers ont été volontairement fixés aux niveaux de 2004. Vu l’absence d’analyse de la tendance temporelle pour ramener ces loyers aux niveaux de 2009, les loyers des terrains de la réserve sont sous-estimés.
[62] Pour les raisons qui suivent, je conclus que M. Thair n’a pas fait d’analyse de la tendance temporelle des loyers des terrains de la réserve et qu’il a donc utilisé les montants des loyers pratiqués en 2008 et 2009 à Indian Point et à Grenfell Beach sans les ajuster, ce qui s’est soldé par la sous-estimation systématique de la valeur des terrains de la réserve et, par ricochet, une surestimation du facteur applicable à une réserve indienne.
[63] M. Thair expose son analyse des loyers des terrains de la réserve à la page 144 de son rapport (dossier d’appel, à la page 900; version corrigée, à la page 1173). Il y compare les loyers de cinq lieux de villégiature dans la réserve : Grenfell Beach; Indian Point; Kinookimaw; Chamakese et White Bear. De l’avis de l’État, la méthode suivie par M. Thair pour calculer le facteur applicable à une réserve indienne comportait une erreu