Villa Beliveau Inc. v. The Queen

Villa Beliveau Inc. v. The Queen
Base de données – Cour (s)
Jugements de la Cour canadienne de l'impôt
Date
2004-11-01
Référence neutre
2004 CCI 701
Numéro de dossier
2000-1755(GST)G
Juges et Officiers taxateurs
Alexander A. Sarchuk
Sujets
Partie IX de la Loi sur la taxe d'accise (TPS)
Contenu de la décision
Dossier : 2000-1755(GST)G
ENTRE :
VILLA BELIVEAU INC.,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
____________________________________________________________________
Appel entendu sur preuve commune avec les appels de S.A.M. (Colorado) Inc. (2001-2725(GST)G), Southpark Estates Inc. (2001-2726(GST)G) etVirden Kin Place Inc. (2001-2856(GST)G) à Winnipeg (Manitoba), les 5, 6, 7, 8, 9, 10 et 11 mai 2003.
Devant : L'honorable A. A. Sarchuk
Comparutions :
Avocats de l'appelante:
Mes Jonathan Kroft et
Barbara M. Shields
Avocats de l'intimée:
Mes Lyle Bouvier et Angela Evans
____________________________________________________________________
JUGEMENT
L'appel de la cotisation relative à la taxe sur les produits et services qui a été établie en vertu de la Loi sur la taxe d'accise, dont l'avis est daté du 12 avril 1999 et porte le numéro 09CR0006181, est rejeté avec dépens.
Signé à Ottawa, Canada, ce 1er jour de novembre 2004.
« A.A. Sarchuk »
Juge Sarchuk
Traduction certifiée conforme
ce 8e jour d'août 2005.
Sara Tasset
Dossier : 2001-2725(GST)G
ENTRE :
S.A.M. (COLORADO) INC.,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
____________________________________________________________________
Appel entendu sur preuve commune avec les appels de Villa Beliveau Inc. (2000-1755(GST)G),Southpark Estates Inc. (2001-2726(GST)G) et Virden Kin Place Inc. (2001-2856(GST)G) à Winnipeg (Manitoba), les 5, 6, 7, 8, 9, 10 et 11 mai 2003.
Devant : L'honorable A. A. Sarchuk
Comparutions:
Avocats de l'appelante:
Mes Jonathan Kroft et
Barbara M. Shields
Avocats de l'intimée:
Mes Lyle Bouvier et Angela Evans
____________________________________________________________________
JUGEMENT
L'appel de la cotisation relative à la taxe sur les produits et services qui a été établie en vertu de la Loi sur la taxe d'accise, dont l'avis est daté du 13 février 2001 et porte le numéro 09CR0006874, est rejeté avec dépens.
Signé à Ottawa, Canada, ce 1er jour de novembre 2004.
« A.A. Sarchuk »
Juge Sarchuk
Traduction certifiée conforme
ce 8e jour d'août 2005.
Sara Tasset
Dossier: 2001-2726(GST)G
ENTRE :
SOUTHPARK ESTATES INC.
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
____________________________________________________________________
Appel entendu sur preuve commune avec les appels de Villa Beliveau Inc. (2000-1755(GST)(G),SA.M. (Colorado) Inc. (2001-2725(GST)G) et Virden Kin Place Inc. (2001-2856(GST)G) à Winnipeg (Manitoba),
les 5, 6, 7, 8, 9, 10 et 11 mai 2003.
Devant : L'honorable A. A. Sarchuk
Comparutions:
Avocats de l'appelante:
Mes Jonathan Kroft et
Barbara M. Shields
Avocats de l'intimée:
Mes Lyle Bouvier et Angela Evans
____________________________________________________________________
JUGEMENT
L'appel de la cotisation relative à la taxe sur les produits et services qui a été établie en vertu de la Loi sur la taxe d'accise, dont l'avis est daté du 5 avril 2000 et porte le numéro 09CR0030090, est rejeté avec dépens.
Signé à Ottawa, Canada, ce 1er jour de novembre 2004.
« A.A. Sarchuk »
Juge Sarchuk
Traduction certifiée conforme
ce 8 ejour d'août 2005.
Sara Tasset
Dossier : 2001-2856(GST)G
ENTRE :
VIRDEN KIN PLACE INC.,
appelante,
Et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
____________________________________________________________________
Appel entendu sur preuve commune avec les appels de Villa Beliveau Inc. (2000-1755(GST)G),S.A.M. (Colorado) Inc. (2001-2725(GST)G) et Southpark Estates Inc. (2001-2726(GST)G) à Winnipeg (Manitoba),
les 5, 6, 7, 8, 9, 10 et 11 mai 2003.
Devant : L'honorable A. A. Sarchuk
Comparutions:
Avocats de l'appelante:
Mes Jonathan Kroft et
Barbara M. Shields
Avocats de l'intimée:
Mes Lyle Bouvier et Angela Evans
____________________________________________________________________
JUGEMENT
L'appel de la cotisation relative à la taxe sur les produits et services qui a été établie en vertu de la Loi sur la taxe d'accise, dont l'avis est daté du 30 janvier 2001, et porte le numéro 09CR0006860, est rejeté avec dépens.
Signé à Ottawa, Canada, ce 1er jour de novembre 2004.
« A.A. Sarchuk »
Juge Sarchuk
Traduction certifiée conforme
ce 8e jour d'août 2005.
Sara Tasset
Référence : 2004CCI701
Date : 20041101
Dossiers : 2000-1755(GST)G
2001-2725(GST)G
2001-2726(GST)G
2001-2856(GST)G
ENTRE :
VILLA BELIVEAU INC.,
S.A.M. (COLORADO) INC.,
SOUTHPARK ESTATES INC. et
VIRDEN KIN PLACE INC.,
appelantes,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge Sarchuk
[1] Ces appels ont été entendus ensemble sur consentement des parties. La question en litige dans chaque appel se rapporte à la méthode qu'il convient d'employer pour déterminer la valeur marchande d'immeubles d'habitation à logements multiples à but non lucratif pour personnes âgées, faisant l'objet de baux viagers, pour l'application du paragraphe 191(3) de la Loi sur la taxe d'accise (la « Loi » ). Il n'est pas contesté que chacune des appelantes était une société à but non lucratif dûment constituée en vertu des lois du Manitoba.
Les cotisations
[2] S.A.M. (Colorado) Inc. ( « Colorado » ) - Cette appelante a achevé, en 1997, la construction d'un immeuble d'habitation composé de 45 logements faisant l'objet de baux viagers, à l'intention des personnes âgées, au 140, chemin Ferry, à Winnipeg. Elle a elle-même établi sa cotisation à l'égard de l'immeuble en se fondant sur une juste valeur marchande de 2 740 000 $, la TPS payable s'élevant à 191 800 $. Le 13 février 2001, le ministre du Revenu national (le « ministre » ) a établi une cotisation à l'égard de cette appelante compte tenu du fait que la juste valeur marchande n'était pas inférieure à 5 215 000 $, et il a fixé la taxe nette à 365 050 $.
[3] Villa Beliveau Inc. ( « Villa Beliveau » ) a acquis un terrain non bâti situé au 500, boulevard Beaverhill, à Winnipeg, et après des dispositions pour y faire construire un immeuble d'habitation composé de 33 logements, les logements étant loués aux termes de « baux viagers » . La construction a été achevée au mois d'août 1998 et, au mois de septembre, Villa Beliveau a elle-même établi sa cotisation à l'égard de l'immeuble en se fondant sur une juste valeur marchande de 2 400 000 $, la TPS payable s'élevant à 168 000 $. Au mois d'avril 1999, le ministre a établi une cotisation à l'égard de Villa Beliveau compte tenu du fait que la juste valeur marchande du bâtiment n'était pas inférieure à 3 995 327,10 et que l'appelante avait omis de tenir compte de la taxe, d'un montant de 111 672,90 $.
[4] Au mois d'avril 1998, Virden Kin Place Inc. ( « Virden » ) a achevé la construction d'un immeuble d'habitation à trois étages pour personnes âgées, lequel était composé de 22 logements faisant l'objet de baux viagers, au 489, rue Frame, à Virden (Manitoba). Virden a elle-même établi sa cotisation à l'égard du bâtiment, conformément au paragraphe 191(3) de la Loi, en se fondant sur le fait que la juste valeur marchande de l'immeuble était de 1 261 000 $ au moment pertinent et que la taxe sur les produits et services (la « TPS » ) payable s'élevait à 88 270 $. Le 15 juillet 2001, le ministre a délivré un avis de décision portant à 142 282,90 $ le montant de la cotisation payable au titre de la TPS compte tenu du fait que la juste valeur marchande de l'immeuble était d'au moins 2 032 612,89 $.
[5] Southpark Estates Inc. ( « Southpark » ) a acquis un fonds, au 132, chemin Marrington, à Winnipeg, et a pris des dispositions en vue d'y faire construire un immeuble à trois étages pour personnes âgées, composé de 58 logements. La construction a été achevée en 1997 et les logements ont été loués à des locataires aux termes de baux viagers. Southpark a elle-même établi sa cotisation à l'égard de l'immeuble en se fondant sur le fait que la juste valeur marchande était de 4 100 000 $ au moment pertinent, la TPS payable s'élevant à 287 000 $. Le 5 avril 2000, le ministre a établi une nouvelle cotisation à l'égard de l'appelante compte tenu du fait que la juste valeur marchande n'était pas inférieure à 6 630 000 $ et que la TPS payable par cette appelante s'élevait donc à 464 100 $.
[6] Les paragraphes 123(1) et 191(3) de la Loi prévoient ce qui suit :
123(1) Les définitions qui suivent s'appliquent à l'article 121, à la présente partie et aux annexes V à X.
« juste valeur marchande » Juste valeur marchande d'un bien ou d'un service fourni à une personne, abstraction faite de la taxe exclue de la contrepartie de la fourniture en application de l'article 154.
191(3) Pour l'application de la présente partie, lorsque les conditions suivantes sont réunies :
a) la construction ou les rénovations majeures d'un immeuble d'habitation à logements multiples sont achevées en grande partie,
b) le constructeur, selon le cas :
(i) transfère à une personne, qui n'est pas l'acheteur en vertu du contrat de vente visant l'immeuble, la possession d'une habitation de celui-ci aux termes d'un bail, d'une licence ou d'un accord semblable conclu en vue de l'occupation de l'habitation à titre résidentiel,
(i.1) transfère à une personne la possession d'une habitation de l'immeuble aux termes d'une convention prévoyant :
(A) d'une part, la fourniture par vente de tout ou partie du bâtiment faisant partie de l'immeuble,
(B) d'autre part, la fourniture par bail du fonds faisant partie de l'immeuble ou la fourniture d'un tel bail par cession,
(ii) étant un particulier, occupe lui-même à titre résidentiel une habitation de l'immeuble,
c) le constructeur, la personne ou un particulier locataire de celle-ci ou titulaire d'un permis de celle-ci est le premier à occuper à titre résidentiel une habitation de l'immeuble après que les travaux sont achevés en grande partie,
le constructeur est réputé :
d) avoir effectué et reçu, par vente, la fourniture taxable de l'immeuble le jour où les travaux sont achevés en grande partie ou, s'il est postérieur, le jour où la possession de l'habitation est transférée à la personne ou l'habitation est occupée par lui;
e) avoir payé à titre d'acquéreur et perçu à titre de fournisseur, au dernier en date de ces jours, la taxe relative à la fourniture, calculée sur la juste valeur marchande de l'immeuble ce jour-là.
Preuve de l'appelante
[7] Un représentant de chacune des quatre appelantes a témoigné au sujet des circonstances qui ont entraîné l'organisation et la construction des immeubles en cause.
[8] Colorado : S.A.M. Management ( « S.A.M. » ) est une société à but non lucratif qui a été créée en 1973 lorsque l'Église unie du Canada a tenté de remplacer un bâtiment qui avait été détruit par le feu. Cela étant, elle a construit St. Andrew's Place, composée à la fois de locaux commerciaux et d'habitations à prix modique pour personnes âgées. John Lyons a agi à titre de directeur général de S.A.M. du mois de mai 1975 au mois de mars 2001. En tant que tel, il a participé à la réalisation du projet Colorado ainsi que d'autres projets; il était responsable des contrats conclus avec les promoteurs, il supervisait le personnel chargé de la location et il assurait la coordination générale des projets.
[9] Au début de l'année 1995, le YMCA a communiqué avec trois personnes, Bill Coady, Joe Bova et Jim Weslake, en vue d'entreprendre l'aménagement du site St. James du YMCA, sur lequel se trouvait un bâtiment qui n'était plus utilisable. Ils ont initialement communiqué avec un groupe Lions pour voir s'il acceptait d'agir comme promoteur d'un projet envisagé de baux viagers, mais la chose n'a pas porté fruit. M. Coady a donc communiqué avec M. Lyons et lui a demandé si S.A.M. acceptait d'agir comme promoteur du projet à cet endroit. Voici ce que M. Lyons a déclaré :
[TRADUCTION] [...] nous sommes essentiellement arrivés à une entente à un moment donné au mois de mai ou au mois de juin 1995 : le groupe, qui devait comprendre Manshield Construction, le cabinet d'architectes Smith Carter et RFC Development, devait financer la commercialisation du projet à baux viagers et S.A.M. Management devait fournir le personnel chargé de la location et de la commercialisation; il s'agissait de savoir s'il était possible d'obtenir le nombre voulu pour aller de l'avant et acheter le bâtiment du YMCA. [...]
À ce moment-là :
[TRADUCTION] [...] Smith Carter avait préparé un jeu de dessins préliminaires. La brochure avait été mise au point. Les prix avaient essentiellement été fixés. La structure de location était établie. On avait fixé les frais d'entrée. Il a fallu, au fur et à mesure, effectuer des ajustements, mais la première ébauche était essentiellement terminée et le projet était réalisable. En d'autres termes, il semblait raisonnablement possible de commercialiser le projet.
Les premiers envois postaux, au mois de juillet 1995, étaient adressés à [TRADUCTION] l' « ensemble de la collectivité » , soit initialement St. James, et par la suite Charleswood. Des réunions ont ensuite eu lieu avec les intéressés; il s'agissait [TRADUCTION] « en somme, d'un temps de partage » . Le personnel affecté aux ventes a été embauché en vue de trouver des contrats et d'assurer le suivi au moyen d'appels téléphoniques et ainsi de suite. On a eu recours à la Winnipeg Free Press pour la publicité et la mise en marché, plus précisément pour fournir des renseignements tels que ceux se rapportant aux réunions avec les intéressés et donner le numéro de téléphone des bureaux de S.A.M. et ainsi de suite. Le financement a été organisé avec le Trust Royal au mois de mai 1996. Selon M. Lyons, la banque, avant de s'engager, a insisté pour que la propriété soit enregistrée en tant qu'immeuble en copropriété et pour qu'un certain nombre de baux soient signés, soit dans de cas-ci 38 baux sur les 45 baux envisagés. Des contrats ont été signés avec les architectes au mois de juillet 1996; un marché à forfait a été conclu avec Manshield Construction le 29 juillet et la construction a débuté ce mois-là; elle a été achevée au mois de juin 1997. Les locataires ont immédiatement emménagé; le bâtiment a très vite été occupé et M. Lyons a fait remarquer qu'au moment où la construction a pris fin, [TRADUCTION] « il ne restait peut-être qu'un ou deux logements » .
[10] Southpark : Vincent Riley est directeur du marketing dans le domaine de l'assurance-vie. Au moment pertinent, il résidait à Richmond West; il était membre des Chevaliers de Colomb (les « Chevaliers » ) et de la paroisse Mary Mother of the Church. Les Chevaliers agissaient à titre d'organisme promoteur de Southpark. Ils savaient que d'autres organisations participaient à des projets de baux viagers et les efforts qu'ils avaient antérieurement déployés pour faire la même chose n'avaient pas porté fruit parce que l'on n'avait pas réussi à trouver un fonds approprié. Les Chevaliers savaient également qu'il y avait un terrain non bâti qui avait été réservé pour la construction éventuelle d'une école; ils ont communiqué avec les autorités et ils ont en fin de compte conclu une entente en vue d'acquérir ce terrain au moyen d'une option d'achat assujettie à certaines conditions : l'obtention du financement nécessaire et un engagement selon lequel le projet se rapporterait à un immeuble pour personnes âgées. Southpark a été constituée en personne morale le 10 juillet 1995, le projet en étant à son quatrième ou cinquième mois sur le plan de l'organisation. Une annonce générale s'adressant aux locataires éventuels a été faite à l'église ainsi qu'au moyen d'un communiqué de presse et d'autres formes de promotion. Une brochure de Southpark qui avait alors été distribuée indiquait que l'une des particularités de Southpark était que les résidents seraient autorisés à vendre l'intérêt qu'ils possédaient dans le bail viager et que cela [TRADUCTION] « offr[ait] aux résidents la possibilité de bénéficier d'une plus-value en capital au fur et à mesure que la demande relative aux habitations pour retraités augmenterait dans l'avenir » [1]. M. Riley a fait remarquer que même si 90 logements étaient initialement envisagés, les affaires ont ralenti, une cinquantaine d'engagements ayant été pris seulement, et qu'il avait été décidé de ramener à 60 le nombre de logements. Cinquante et un logements ont été [TRADUCTION] « vendus » et, afin de mettre le projet en marche, l'architecte et l'entrepreneur général se sont engagés à prendre les neuf autres logements, M. Riley a fait remarquer qu'environ 40 p. 100 des frais d'investissement, de 7 200 000 $, ont été obtenus des locataires au moyen des frais d'entrée. Les options d'achat du fonds ont été levées le 14 avril 1996; le financement a été organisé et, le 16 octobre 1996, les Chevaliers ont conclu un marché à forfait avec un entrepreneur général. La construction a débuté ce mois-là et les logements ont commencé à être occupés au mois d'octobre 1997.
[11] Virden : Doyle Frederick Piwniuk, un comptable, est également propriétaire d'une agence d'assurance qui s'occupe notamment [TRADUCTION] « de planification financière et de courtage en matière d'assurance » . Il est membre du club Kinsmen de Virden et de la Chambre de Commerce de Virden; il est en outre vice-président du Conseil de développement économique, à Virden. La collectivité de Virden compte environ 3 500 habitants; elle est située dans le Sud-Ouest du Manitoba. On y trouve deux industries principales, l'agriculture et le pétrole; cette collectivité est en outre un centre de transport situé sur la route transcanadienne, à mi-chemin entre Winnipeg et Regina. Une préoccupation majeure, pour la collectivité et pour les Kinsmen, découlait du fait que le nombre d'habitations disponibles à Virden était restreint, de sorte que les jeunes gens et les personnes âgées s'installaient à Brandon. Il existait également une demande d'habitations de la part de jeunes gens qui vivaient dans de petites villes voisines, mais qui voulaient se rapprocher de Virden afin de pouvoir envoyer leurs enfants aux écoles de cette collectivité. Il y avait donc un marché passablement viable pour les personnes âgées qui voulaient vendre leur maison et s'installer dans un logement plus petit, ce qui a amené les Kinsmen à décider qu'un projet d'habitations à bail viager pour les personnes âgées était approprié.
[12] Les premières démarches ont été faites au mois de février 1996, lorsque l'on a communiqué avec un architecte et que des discussions ont été entamées avec l'administrateur du district de santé local au sujet de l'acquisition d'une parcelle de terre appartenant à l'hôpital. La propriété choisie était bien située, dans une zone résidentielle; il y avait un hôpital et une clinique de l'autre côté de la rue. Peu de temps après, les Kinsmen ont obtenu une option sur la propriété. Trente-quatre logements étaient envisagés dans le cadre du projet initial; des annonces ont été publiées au mois de mars 1996. Des réunions publiques ont eu lieu et, malgré un intérêt initial marqué, il est devenu évident que l'on ne réussirait pas à vendre 34 logements, de sorte que le nombre de logements a été ramené à 21. Des dispositions ont été prises avec la Virden Credit Union au mois de juin 1997 en vue du financement. Selon M. Piwniuk, le retard était attribuable au fait que la caisse de crédit exigeait que 16 logements soient vendus avant de consentir au financement. Un grand nombre de locataires éventuels avaient manifesté leur intérêt, mais il n'y avait [TRADUCTION] qu' « environ 14 ou 15 » signataires. En fin de compte, cet obstacle a été surmonté et un contrat de gestion a été conclu le 30 juin 1997. M. Piwniuk a indiqué que la construction avait débuté juste avant cette date et qu'elle avait pris fin au mois de mars 1998, les premiers locataires ayant emménagé le 1er avril.
[13] Villa Beliveau : Douglas Alexander Leeies est expert-conseil chez Acorn Development ( « Acorn » ), une personne morale qui s'occupe d'organismes de bienfaisance, d'organismes à but non lucratif et d'autres groupes qui veulent offrir, en tant que service, des habitations à certains membres. Les Chevaliers avaient déjà eu recours à Acorn à l'égard de différents projets tels que des coopératives à but non lucratif et des immeubles à usage locatif à but non lucratif. Les Chevaliers de la paroisse St. Martyr, à Southvale, un quartier de banlieue situé dans le sud-est de Winnipeg, avaient essayé de réaliser un projet d'une façon indépendante dans le cadre d'un programme du gouvernement provincial s'adressant aux ménages à faible revenu. Ils avaient également parlé à d'autres experts-conseils dans l'intention de [TRADUCTION] « mettre sur pied un projet financé par le gouvernement fédéral » , plus précisément une coopérative pour les personnes âgées, mais le projet n'avait jamais abouti[2]. Selon M. Leeies, les gouvernements provincial et fédéral avaient cessé de s'occuper de pareils projets et :
[TRADUCTION] [...] le seul mécanisme disponible pour la construction d'habitations à but non lucratif au Manitoba était en fait le programme d'habitations faisant l'objet de baux viagers du Manitoba; des discussions [avaient] eu lieu avec le gouvernement et la collectivité [avait] de nouveau été sollicitée. On estimait qu'il s'agissait d'un bon jumelage et que l'on devrait former une équipe et tenter de réaliser ce projet avec leur aide.
Vers le mois d'avril 1992, les Chevaliers ont formellement conclu une entente à l'égard d'une propriété appartenant à l'Église et ils ont conclu un accord de consultation avec Acorn. M. Leeies a témoigné qu'avant que l'on ait eu recours à Acorn, les promoteurs avaient initialement :
[TRADUCTION] [...] espéré construire de 50 à 60 habitations, bien longtemps auparavant, avant de retenir les services d'Acorn, et [qu']en fin de compte lorsque les services d'Acorn ont été retenus et qu'il a été donné suite à l'idée des baux viagers, environ un an plus tard, il a été conclu qu'il était impossible de construire plus d'une trentaine d'habitations. Le nombre d'habitations a donc alors été ramené à environ 33.
Villa Beliveau a été constituée en personne morale le 23 novembre 1994; le 4 février 1995, une entente conditionnelle en vue de la préparation d'un plan a été conclue avec le cabinet d'architectes Prefontaine. Le 3 avril 1996, on s'est adressé à Concorde Projects pour obtenir des estimations à l'égard des travaux de construction. On n'avait pas l'intention de construire des logements luxueux ou haut de gamme, mais on ciblait plutôt le groupe à faible revenu ou à revenu moyen. On a procédé à la conception et, au mois d'avril 1996, les dessins étaient achevés. De plus, au cours de cette période, les promoteurs tentaient d'éveiller l'intérêt de la collectivité; en effet, selon une condition de financement, il fallait louer un nombre précis de logements. M. Leeies a fait remarquer que, pendant cette période, environ 14 habitations n'avaient pas encore été louées, mais que la situation ne semblait pas avoir suscité une inquiétude particulière puisqu'un nombre suffisant de gens avaient manifesté leur intérêt. La construction a débuté en 1996 et elle a été achevée au mois d'août 1998.
[14] Des estimations de la valeur marchande des quatre propriétés en question ont été remises aux appelantes par O. William Steele[3]. M. Steele a défini comme suit l'utilisation optimale :
[TRADUCTION] [...] l'utilisation légale la plus rentable qui peut être faite d'une propriété. L'opinion concernant pareille utilisation est fondée sur l'utilisation légale optimale continue la plus rentable qui peut être faite d'une propriété, ou à l'égard de laquelle une demande est susceptible d'exister, dans un avenir rapproché.
Pour analyser et déterminer l'utilisation optimale, M. Steele a tenu compte des facteurs suivants : le zonage et les affectations permises à l'égard du fonds, l'affectation existante, l'âge, la conception, les matériaux, la qualité d'exécution et l'état physique du bâtiment, la faisabilité ou la viabilité d'autres affectations légales du fonds pour la propriété en cause. À son avis, les deux utilisations optimales possibles du fonds, aux dates de l'évaluation, étaient les suivantes : des logements en copropriété ou des immeubles d'habitation pour personnes âgées. M. Steele a toutefois conclu, pour un certain nombre de raisons, que les logements en copropriété pour personnes âgées ne constituait pas l'utilisation optimale. Il a fait remarquer qu'à la date de l'évaluation, les propriétés n'étaient pas des logements en copropriété pour personnes âgées et qu'il faudrait donc estimer la valeur marchande collective des unités en tant que logements en copropriété et déduire ensuite tous les frais qui seraient engagés pour que la propriété soit transformée d'un immeuble d'habitation à but non lucratif pour personnes âgées en un immeuble en copropriété pour personnes âgées[4]. Il fallait en outre déduire d'autres coûts, soit les montants nécessaires pour le rachat des droits de tenure à bail des locataires qui s'étaient engagés à conclure un bail à long terme à l'égard de la propriété en cause ainsi que le profit réalisé par le propriétaire. Sur cette base, M. Steele a conclu que la valeur marchande des propriétés en cause en tant qu'immeubles en copropriété, moins les coûts de transformation et de rachat et le profit revenant au propriétaire, était de beaucoup inférieure à leur valeur marchande en tant qu'immeubles d'habitation à but non lucratif pour personnes âgées. Par conséquent, à son avis, l'utilisation optimale des propriétés en cause était la suivante : des immeubles d'habitation à but non lucratif pour personnes âgées[5], plus précisément [TRADUCTION] « à des fins locatives » .
[15] M. Steele a témoigné que lorsque le bien immeuble qui est évalué comprend le fonds et le bâtiment, la procédure la plus satisfaisante consiste à employer les trois méthodes d'évaluation communément reconnues, à savoir la technique du coût, la technique du revenu et la technique de comparaison des ventes. Il a en outre indiqué qu'étant donné que le nombre de ventes d'immeubles d'habitation traditionnels était insuffisant pour permettre l'estimation de la valeur marchande au moyen de la technique de comparaison des ventes, la technique du coût et la technique du revenu étaient les méthodes les plus précises à employer pour estimer la valeur marchande des propriétés en cause. M. Steele a plus précisément fait remarquer ce qui suit :
[TRADUCTION] En estimant la valeur marchande au moyen de la technique du coût, les estimations utilisées sont fondées sur le coût de remplacement, compte tenu de la conjoncture du marché à la date de l'évaluation, plutôt que sur les frais réels d'aménagement et de construction afférents à la propriété en cause [...]
En effet, à son avis, ces coûts ne représentaient pas les coûts d'aménagement et de construction basés sur la conjoncture du marché. M. Steele a fait remarquer que la technique du coût n'est pas différente des autres techniques; il a plus précisément dit ce qui suit :
[TRADUCTION] [L]e résultat final doit être le suivant, à savoir, ce qui serait payé sur le marché pour la propriété, et si la technique du coût, disons que le coût serait supérieur à la valeur marchande présumée, il doit y avoir - il faut tenir compte de la dépréciation. En d'autres termes, la dépréciation entre maintenant en ligne de compte dans la valeur de la propriété.
Selon M. Steele, la désuétude économique est un genre de dépréciation entraînant une perte de valeur :
[TRADUCTION] [...] causée par des conditions extrinsèques inhérentes à la propriété en cause, comme un mauvais emplacement, des impôts fonciers excessifs, des cotisations spéciales, des règlements gouvernementaux, des lois ou des affectations incompatibles du fonds.
De l'avis du témoin :
[TRADUCTION] [...] il y a une désuétude économique importante qui a une incidence négative sur la valeur marchande de la propriété en cause.
Étant donné qu'à son avis, l'utilisation optimale se rapportait à des immeubles d'habitation à usage locatif pour personnes âgées, M. Steele a expressément fait mention du contrôle du loyer, qui avait cet effet sur la valeur marchande des immeubles. Le témoin estimait que cette perte était un genre de désuétude économique, représentée par la valeur capitalisée de la perte annuelle de revenu net attribuable au manque. Dans son rapport, M. Steele a fait remarquer ce qui suit :
[TRADUCTION] Un indicateur de la perte locative annuelle causée par le contrôle du loyer est la différence entre le revenu net qu'il faudrait pour produire un rendement acceptable sur le marché à l'égard des capitaux investis dans le coût des immobilisations en cause et le revenu net prévu sur le marché tiré dudit bâtiment seulement, compte tenu de son utilisation à la date de l'évaluation.
Le calcul de cette différence vise à permettre d'estimer la perte de valeur marchande entre l'attente normale à l'égard d'un rendement, sur le marché, des capitaux investis dans un immeuble composé d'habitations multifamiliales et la valeur marchande en résultant une fois qu'il a été tenu compte du contrôle du loyer.
M. Steele estimait que si cette méthode était employée, la valeur marchande, selon la technique du coût, était la suivante pour Colorado, au 1er juin 1997 :
[TRADUCTION]
ESTIMATION DU COÛT DE REMPLACEMENT
Bâtiment : 45 logements locatifs x 105 000 $ l'unité
4 725 000 $
Travail lié au site : 41 122 pieds carrés x 3,50 $ le pied carré disons
150 000 $
Coût de remplacement estimatif
4 875 000 $
MOINS ESTIMATION DE LA DÉPRÉCIATION
Désuétude économique :
230 607 $ ÷ 0,10(%) = 2 306 070 $ disons (2 300 000 $)
Estimation de la dépréciation
(2 300 000 $)
ESTIMATION DE LA VALEUR DÉPRÉCIÉE DES AMÉLIORATIONS EN CAUSE
2 575 000 $
AJOUTER L'ESTIMATION DE LA VALEUR MARCHANDE DU FONDS COMME S'IL S'AGISSAIT D'UN TERRAIN NON BÂTI, 62 500 pieds carrés x 6 $ le pied carré
375 000 $
ESTIMATION DE LA VALEUR MARCHANDE SELON LA TECHNIQUE DU COÛT
2 950 000 $
disons
3 000 000 $
En employant la même méthode, M. Steele est arrivé, au moyen de la technique du coût, aux estimations suivantes de la valeur marchande pour les trois autres propriétés : Virden : 1 150 000 $, Villa Beliveau : 2 200 000 $ et Southpark : 3 800 000 $.
[16] M. Steele a également estimé la valeur marchande des propriétés au moyen de la technique du revenu, soit une méthode d'évaluation dans laquelle le revenu net prévu qui s'applique aux propriétés en cause est capitalisé, de façon à indiquer la valeur marchande. Il a défini la valeur marchande locative comme étant le revenu de location qu'une propriété produirait fort probablement sur le marché libre, et il a indiqué que les taux qu'il avait utilisés dans son rapport sont supérieurs aux taux généralement payés pour [TRADUCTION] « les logements locatifs d'un immeuble d'habitation traditionnel comparable non destiné aux personnes âgées » . Il en était ainsi parce que les immeubles d'habitation à but non lucratif pour personnes âgées étaient généralement composés de bâtiments plus neufs, qu'en raison de leurs caractéristiques, ils se prêtaient tout particulièrement au logement des personnes âgées et qu'ils généraient donc des loyers un peu plus élevés sur le marché. M. Steele a expressément fait remarquer qu'au Manitoba, les valeurs locatives de telles propriétés sont assujetties à des restrictions en vertu de la Loi sur la location à usage d'habitation, auxquelles vient s'ajouter le fait que les loyers se rapportent expressément à une propriété, c'est-à-dire que les hausses annuelles de loyer sont basées sur le loyer annuel demandé pour la propriété en cause au cours de l'année précédente plutôt que sur le marché général. À son avis, le contrôle du loyer, lorsqu'on l'appliquait au marché des immeubles d'habitation dans son ensemble, avait une incidence négative sérieuse sur la valeur locative des immeubles d'habitation qui venaient d'être construits. M. Steele a donc conclu ce qui suit :
[TRADUCTION] Dans l'ensemble, pour les logements locatifs d'une ou de deux chambres à coucher d'un immeuble d'habitation, en 1997 et en 1998, les valeurs marchandes locatives des immeubles d'habitation traditionnels de meilleure qualité situés dans de bons endroits étaient en général de 0,70 à 0,80 $ le pied carré par mois, disons 0,75 $.
M. Steele s'est ensuite posé la question suivante :
[TRADUCTION] Étant donné qu'ils venaient d'être construits sur un marché composé d'immeubles d'habitation traditionnels plus anciens, les logements locatifs situés sur la propriété en cause auraient-ils, à la date de l'évaluation, une valeur marchande locative beaucoup plus élevée que celle de 0,75 $ le pied carré par mois?
M. Steele a conclu que les valeurs marchandes locatives des propriétés en cause ne seraient que légèrement plus élevées que leur valeur en tant qu'immeubles d'habitation traditionnels.
[17] M. Steele a déclaré que, selon la technique du revenu, les éléments de la valeur, notamment la valeur locative, l'allocation pour inoccupation, les frais d'exploitation et le taux de capitalisation globale, sont basés sur la conjoncture du marché pour des propriétés comparables plutôt que sur les informations sur l'évolution et la situation actuelle de la propriété en cause. Selon cette méthode, la première étape consiste à estimer le revenu brut compte tenu de la valeur marchande locative, pour un taux d'occupation de 100 p. 100, selon les conditions du marché; on déduit ensuite un montant estimatif pour le taux d'inoccupation et la perte de loyer ainsi qu'un montant estimatif pour les frais annuels d'exploitation, compte tenu de l'état matériel des améliorations en cause, et l'on capitalise enfin le montant estimatif du revenu annuel net en résultant, de façon à indiquer la valeur marchande. M. Steele a conclu qu'il était difficile d'arriver à une estimation définitive, mais qu'il existait suffisamment de données de marché pour effectuer une [TRADUCTION] « estimation de la valeur marchande raisonnablement exacte et fiable » . La conclusion finale qu'il a tirée au sujet de la valeur marchande, selon cette technique, était de 3 350 000 $ pour Colorado, de 4 000 000 $ pour Southpark, de 1 200 000 $ pour Virden et de 2 150 000 $ pour Villa Beliveau.
[18] Aux fins de son estimation finale, M. Steele a tenu compte des résultats obtenus au moyen de la technique du coût et de la technique du revenu et il a conclu que la valeur marchande de chaque propriété était la suivante : de 3 300 000 $ pour Colorado, de 1 200 000 $ pour Virden; de 2 150 000 $ pour Villa Beliveau et de 4 000 000 $ pour Southpark.
[19] Jeffrey Rabb[6] travaille dans le domaine immobilier depuis au moins 1986; à l'heure actuelle, il s'occupe de la gestion de Dorchester Developments Ltd., une personne morale se spécialisant dans l'acquisition et dans le réaménagement d'immeubles d'habitation. Plus précisément, il a fait remarquer que la rénovation de pareils immeubles leur permet d'échapper au contrôle du loyer pour une période de cinq ans et permet à Dorchester de porter les loyers à leur valeur maximale selon le marché et [TRADUCTION] d' « obtenir les taux de rendement les plus élevés pour les immeubles d'habitation en générant les loyers les plus élevés dans l'industrie » . Pour les besoins de son témoignage, l'avocat des appelantes a remis à M. Rabb les rapports de Kellough, Pestl, Singh Associates et de Sterling Realty Advisors et lui a expressément demandé quelle était son opinion [TRADUCTION] « en sa qualité de participant actif sur le marché des immeubles d'habitation, à Winnipeg, au sujet de la fourchette des valeurs la plus raisonnable et la plus exacte sur le plan commercial » . Étant donné que M. Rabb possède de fait des connaissances spéciales et qu'il a de l'expérience dans ce qu'il a appelé le domaine des immeubles d'habitation, les appelantes ont été autorisés à le citer comme témoin pour qu'il exprime son avis au sujet de la valeur marchande des quatre propriétés en cause en tant que propriétés à usage locatif. Toutefois, M. Rabb n'était pas qualifié à titre d'expert en évaluation; il ne pouvait donc pas témoigner au sujet du bien-fondé ou de l'exactitude de l'une ou l'autre méthode ou des conclusions tirées par Sterling Realty Advisors ou par Kellough, Pestl, Singh Associates.
[20] De l'avis de M. Rabb, les propriétés ne se prêtaient pas à une transformation en immeubles en copropriété; en effet, par suite de leur coût, il n'était pas possible de générer un revenu suffisant pour couvrir les coûts compte tenu de la valeur au pied carré des logements en copropriété vendus sur le marché de Winnipeg. M. Rabb a en outre témoigné que, s'il devait acheter les propriétés en question, il ne les utiliserait que comme immeubles d'habitation. M. Rabb est arrivé à cette conclusion en tenant compte de l'emplacement des propriétés, de la superficie des logements ainsi que des commodités, afin de fixer le loyer et les coûts réels d'exploitation et de fixer ainsi les frais y afférents. Il a ensuite capitalisé le revenu net en se fondant sur ce qui, selon lui, était le prix du marché, compte tenu des conditions existant à Winnipeg au moment pertinent. Cela étant, il était d'avis que les valeurs marchandes pour Villa Beliveau, Southpark et Colorado étaient de 2 100 000 $, de 3 678 980 $ et de 3 028 449 $ respectivement.
Preuve de l'intimée
[21] Une preuve a été présentée pour le compte de l'intimée par H.E. Pestl[7]. Les services de ce témoin ont été retenus pour qu'il procède à une évaluation et qu'il exprime une opinion au sujet de la valeur marchande de chacune des quatre propriétés. La date à laquelle prenaient effet les estimations de la valeur dans chaque cas était la date de première occupation de chacune des propriétés en cause conformément aux exigences du paragraphe 191(3) de la Loi. Ces dates sont les suivantes : le 1er juin 1997 dans le cas de Colorado; le 1er octobre 1997 dans le cas de Southpark; le 1er avril 1998 dans le cas de Virden et le 5 août 1998 dans le cas de Villa Beliveau. M. Pestl a déclaré avoir analysé les renseignements pertinents concernant les propriétés en cause, notamment les renseignements relatifs à leur acquisition ainsi que les offres d'achat et les mandats de vente récents. Il a appris qu'il n'y avait pas eu d'offres ou de mandats. Chacune des propriétés en question et leurs voisinages immédiats ont été inspectés et les données économiques du marché ont été réunies. Il a été tenu compte des restrictions relatives à l'affectation des fonds et notamment du zonage municipal et des plans officiels s'appliquant aux propriétés en cause. Le témoin a ensuite procédé à une analyse et à un examen de la notion d'utilisation optimale et des diverses méthodes d'évaluation. Il a indiqué quelles méthodes il convenait d'appliquer dans ce cas-ci et il a ensuite entrepris une analyse en se fondant sur ces méthodes.
[22] M. Pestl a déclaré qu'il y a trois méthodes acceptables que l'on utilise normalement en fixant ou en estimant la valeur marchande d'un bien immeuble. Chacune de ces méthodes comporte des avantages, mais ces méthodes dépendent toutes de renseignements précis qui doivent être disponibles pour qu'une méthode particulière puisse être employée avec succès. M. Pestl a décrit les méthodes comme suit :
[TRADUCTION]
(i) La technique du coût est une méthode permettant d'estimer la valeur en évaluant, en tant que terrain non bâti, le fonds sur lequel les bâtiments sont situés. Cette évaluation du terrain non bâti est effectuée principalement au moyen de comparaisons sur le marché. On estime le coût de remplacement des bâtiments lorsqu'ils sont neufs et l'on établit la valeur en ajoutant la valeur marchande du fonds à la valeur amortie des bât