Venneri c. La Reine

Venneri c. La Reine
Base de données – Cour (s)
Jugements de la Cour canadienne de l'impôt
Date
2005-05-20
Référence neutre
2005 CCI 329
Numéro de dossier
2003-648(IT)G
Juges et Officiers taxateurs
Pierre R. Dussault
Sujets
Loi de l'impôt sur le revenu
Contenu de la décision
Dossier : 2003-648(IT)G
ENTRE :
CARLO VENNERI,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
____________________________________________________________________
Appel entendu le 13 avril 2005, à Montréal (Québec)
Devant : L'honorable juge Pierre R. Dussault
Comparutions :
Avocat de l'appelant :
Me Serge Fournier
Avocate de l'intimée :
Me Anne Poirier
____________________________________________________________________
JUGEMENT
Les appels des cotisations établies en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour les années d'imposition 1998, 1999 et 2000 sont rejetés, avec dépens à l'intimée, selon les motifs du jugement ci-joints.
Signé à Ottawa, Canada, ce 20e jour de mai 2005.
« P. R. Dussault »
Juge Dussault
Référence : 2005CCI329
Date : 20050520
Dossier : 2003-648(IT)G
ENTRE :
CARLO VENNERI,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge Dussault
[1] Il s'agit d'appels de cotisations établies en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu (la « Loi ») pour les années d'imposition 1998, 1999 et 2000.
[2] Trois questions sont en litige :
· D'abord, il s'agit de déterminer si une perte subie en 1998, lors qu'une créance que détenait l'appelant sur la société 2959‑5451 Québec inc. est devenue irrécouvrable, est une perte au titre d'un placement d'entreprise ou une simple perte en capital. Cette qualification a également une incidence sur l'année 2000, puisque l'appelant a reporté à cette année une perte autre qu'une perte en capital résultant d'une perte au titre d'un placement d'entreprise subie en 1998.
· La deuxième question concerne le produit de la disposition, en 1999, d'un immeuble locatif situé au 100, Île de Mai, et la détermination de la perte finale ainsi que de la perte en capital qui en découlent.
· La troisième question se rapporte à la déduction de frais d'intérêts de 5 707 $ pour l'année 1999.
[3] Pour établir les cotisations, le ministre du Revenu national (le « ministre ») s'est fondé sur les hypothèses de faits que l'on retrouve aux alinéas a) à ss) du paragraphe 12 de la Réponse modifiée à l'avis d'appel (la « Réponse »). Ces alinéas se lisent :
a) L'appelant est chirurgien dentiste, pendant les années en litige, il exerçait ses activités dans sa clinique située sur le boulevard Jean-Talon est, à Montréal;
b) Son épouse, ses deux soeurs et une autre employée travaillent avec lui;
c) Outre ses revenus de profession, il déclare des revenus de locations et effectue des transactions immobilières;
d) Lors de la vérification par un agent du ministre du Revenu national, ce dernier a constaté que le contrôle interne de l'entreprise était insuffisant et qu'il y avait absence de contrôle informatique;
e) L'Appelant détient des comptes bancaires personnels et d'affaires, lesquels sont utilisés indépendamment des transactions effectuées;
f) Par exemple, un compte de marge de crédit personnelle peut être utilisé comme passif personnel une année et comme passif de profession l'année suivante;
g) Le suivi des transactions effectuées par l'Appelant est complexe puisque ce dernier peut utiliser plusieurs comptes pour une seule transaction;
h) L'Appelant se sert souvent des membres de sa famille à titre de prête-nom pour effectuer ses transactions immobilières et financières;
i) Par les avis de nouvelle cotisation émis en date du 7 mai 2002, le ministre du Revenu national a notamment refusé la perte au titre d'un placement d'entreprise pour l'année 1998, la perte finale et la perte en capital suite à la disposition du 100 Île de Mai ainsi que des frais financiers et ce, pour les raisons ci-après expliquées :
Perte au titre d'un placement d'entreprise en 1998
j) Dans le calcul de son revenu pour l'année d'imposition 1998, l'appelant réclame un perte au titre d'un placement d'entreprise de 247 929 $ représentant le solde des avances consenties à la société 2959-5451 Québec inc. augmenté de certains ajustements;
k) La société 2959-5451 Québec inc. a été constituée le 15 juillet 1992 et la seule actionnaire de la société à cette époque était l'épouse de l'appelant;
l) L'activité économique de la société était la détention de terrain;
m) Le 3 septembre 1992, cette société a acheté la créance hypothécaire de 650 995 $ qui grevait un terrain vacant situé à Ste-Marthe-sur-le-Lac;
n) Cet achat a été financé par une hypothèque avec la Banque Nationale garantie par l'Appelant;
o) Ce même terrain vacant avait initialement été acquis en 1988 par la société 160441 Canada inc. dont l'appelant était actionnaire à 25%;
p) Ce terrain était le seul actif de la société 160441 Canada inc. et était grevé d'une créance hypothécaire;
q) Le 4 février 1993, la société 2959-5451 Québec inc. a exercé son droit de créancier hypothécaire et a saisi le terrain vacant;
r) La société 160441 Canada inc. a fait faillite après la saisie du terrain, il n'y avait plus d'activités dans cette société depuis le 30 novembre 1991;
s) Le terrain vacant a été transféré de la société 160441 Canada inc. à la société 2959-5451 Québec inc.;
t) Le 3 juin 1993, l'Appelant a racheté les actions de la société 2959-5451 Québec inc. appartenant à son épouse pour la somme de 1 $, devenant par la suite le seul actionnaire de cette société;
u) L'appelant a remboursé la première hypothèque et l'a remplacé par une deuxième financée à même une marge de crédit personnelle de 435 000 $ avec la Banque Laurentienne;
v) Ces transactions ont permis à l'Appelant de protéger son investissement et non pas d'exploiter une entreprise;
w) Aucune autre transaction n'a été effectuée par la société 2959-5451 Québec inc.;
x) Aucun employé n'a été engagé par la compagnie;
y) Aucune activité d'entreprise autre que la détention du terrain n'a été exercée par la société;
z) La société 2959-5451 Québec n'était pas une société exploitant une petite entreprise au sens de la Loi;
aa) Le 31 juillet 1998, la société 2959-5451 Québec inc. a vendu le terrain vacant;
bb) La transaction est de nature capitale et une perte en capital de 230 952 $ a été allouée lors de la disposition du terrain;
cc) Pour l'année d'imposition 2000, une perte autre qu'en capital reportée de l'année 1998 au montant de 67 147 $ a été refusée compte tenu du refus de la perte au titre d'un placement d'entreprise;
Perte en capital et perte finale (100 Île de Mai)
dd) Dans le calcul de son revenu pour l'année d'imposition 1999, l'appelant réclame une perte finale de 113 000 $ et une perte en capital de 63 600 $ suite à la disposition d'une propriété située au 100 Île de Mai, à Boisbriand;
ee) La propriété du 100 Île de Mai a été acquise par l'Appelant et son épouse le 31 juillet 1998 pour la somme de 473 600 $ soit 303 100 $ pour la bâtisse et 170 500 $ pour le terrain;
ff) En 1999, l'appelant déclarait avoir vendu cette propriété pour la somme de 300 000 $ soit 190 100 $ pour la bâtisse et 106 900 $ pour le terrain;
gg) Le contrat de vente intervenu le 14 juillet 1999, devant Me Pierre Girard, notaire, indique que le prix de vente de l'immeuble était de 456 000 $ et que la base d'imposition du droit de mutation était égal à l'évaluation municipale de 473 000 $;
hh) Le 3 mai 1999, une promesse d'achat au montant de 456 000 $ avait été acceptée par le vendeur;
ii) L'Appelant a présenté une promesse d'achat en date du 3 juin 1999 prévoyant un prix d'achat de 300 000 $;
jj) L'Appelant a également présenté une contre-lettre signée en date du 14 juillet 1999, laquelle indique que le prix réel de la transaction est de 300 000 $;
kk) Un autre document, en date du 19 mai 1999, fait mention d'un prix de vente de 272 000 $;
ll) Compte tenu des disparités importantes entre les documents présentés et suite aux explications obtenus par l'Appelant, le prix de disposition de la propriété de l'Île de Mai a été fixé conformément au contrat de vente intervenu devant Me Pierre Girard, notaire;
mm) La perte finale sur la disposition de la bâtisse a été corrigée à la somme de 16 458 $;
nn) La perte en capital sur la disposition du terrain a été corrigée à la somme de 9 258 $;
Frais financiers
oo) Dans le calcul de son revenu pour les années d'imposition 1998, l'appelant a réclamé des frais financiers, lesquels ont été refusés en partie, tel qu'il appert du tableau suivant :
Frais financiers
Réclamés :
accordés
Refusés
Revenu de profession
15 899 $
15 899 $
0 $
Personnel
13 675 $
130 $
13 545 $
Revenu de location
4 133 $
2 096 $
2 037 $
Total :
33 707 $
18 125 $
15 582 $
pp) Dans le calcul de son revenu pour les années d'imposition 1999, l'Appelant a réclamé des frais financiers, lesquels ont été refusés en partie, tel qu'il appert du tableau suivant :
Frais financiers
Réclamés :
accordés
Refusés
Revenu de profession
17 406 $
14 699 $
2 707 $
Personnel
12 662 $
2 355 $
10 307 $
Revenu de location
3 737 $
1 898 $
1 839 $
Total :
33 805 $
18 952 $
14 853 $
qq) L'analyse des frais financiers réclamés pour les années 1998 et 1999 démontre que les frais refusés sont ceux pour lesquels l'Appelant n'a pu démontrer qu'ils ont été encourus dans le but de réaliser un revenu d'une entreprise ou d'un bien;
rr) La déduction à titre de frais financiers d'une somme de 15 582 $ pour l'année 1998 et de 14 853 $ pour l'année 1999 n'est pas autorisée par la Loi de l'impôt sur le revenu;
ss) Pour l'année d'imposition 1998, une somme de 10 428 $ d'intérêts a été capitalisée dans le coût du terrain vacant de Sainte-Marthe-sur-le-Lac;
[4] Certaines rectifications et précisions sont nécessaires concernant le premier point en litige. Selon l'avocate de l'intimée, le ministre a considéré que la vente du terrain situé à Sainte-Marthe-sur-le-Lac par la société 2959-5451 Québec inc. a donné lieu à une perte en capital. Par ailleurs, et ce point n'est pas reflété dans la Réponse, une perte en capital a été accordée à l'appelant, par application du paragraphe 50(1) de la Loi, au montant de sa créance sur la société 2959‑5451 Québec inc., puisque les avances qu'il avait consenties à cette société étaient devenues irrécouvrables. Toutefois, l'appelant estime que cette perte en capital devrait être considérée comme une perte au titre d'un placement d'entreprise, puisqu'il soutient que la société 2959‑5451 Québec inc. était une société exploitant une petite entreprise.
[5] Au sujet des frais d'intérêts dont la déduction a été refusée en 1998 et en 1999, l'appelant ne conteste maintenant que le refus de la déduction de 5 707 $ du montant de 10 307 $ dont la déduction a été refusée en 1999 au motif qu'il s'agissait de frais d'intérêts pour des emprunts contractés à des fins personnelles.
1) La perte liée aux avances consenties à la société 2959-5451 Québec inc.
a) Résumé de la preuve
[6] Dans son témoignage, l'appelant a expliqué les circonstances ayant entouré l'acquisition du terrain à Sainte-Marthe-sur-le-Lac (Québec) par la société 160441 Canada inc. Le terrain, d'une superficie de près de 500 000 pi2, longeait alors le boulevard des Promenades sur une distance de près de 1 000 pieds. Il était à environ un kilomètre des limites territoriales de la municipalité de Deux‑Montagnes et à trois kilomètres du site d'une gare envisagée dans cette municipalité pour le train de banlieue. Le terrain, dont 30 % de la superficie était situé en zone commerciale et 70 % était situé en zone résidentielle et non loin d'un centre commercial, occupait, aux dires de l'appelant, une position stratégique très favorable à son aménagement. Selon lui, la partie située dans la zone résidentielle, que l'on voulait aménager en premier lieu, aurait en effet permis la construction d'environ soixante maisons sur des terrains de 5 000 pi2 chacun.
[7] C'est donc dans le but de s'associer à un constructeur pour bâtir et pour vendre les résidences que l'appelant et trois autres personnes, dont l'une était agent d'immeubles, ont acquis en 1988 le terrain par l'entremise de la société 160441 Canada inc., dont ils sont devenus actionnaires à 25 % chacun. Le marché immobilier était alors à la hausse et un financement de 500 000 $ fut obtenu de la société Ace Mortgage. Chaque actionnaire, sauf l'appelant, a dû hypothéquer sa résidence en garantie. L'appelant a fourni une caution personnelle.
[8] Selon l'appelant, le projet était de construire des résidences unifamiliales d'une valeur de 70 000 $ à 100 000 $. Le coût des installations municipales était évalué à 1 000 000 $ et le profit total prévu était de l'ordre de 450 000 $. L'appelant a affirmé qu'il connaissait un constructeur qui bâtissait déjà un autre projet d'aménagement dans les environs et qui aurait pu s'associer au leur par la suite.
[9] Au début de 1989, on aurait communiqué avec des arpenteurs‑géomètres au sujet de l'aménagement. Ils auraient présenté un projet et soumis un plan. Au même moment, les actionnaires ont appris que la municipalité envisageait de modifier le tracé du boulevard des Promenades et qu'elle suspendait l'émission de permis de construction. Selon l'appelant, le déplacement du boulevard des Promenades était susceptible de rendre le terrain acquis moins attrayant, en plus d'augmenter le coût des installations municipales. Des rencontres eurent donc lieu avec le directeur général, les urbanistes et les élus de la municipalité, de même qu'avec les propriétaires d'autres terrains longeant le boulevard des Promenades, dans le but d'empêcher le changement envisagé. Comme l'a dit l'appelant, il fallait attendre et espérer que le tracé du boulevard des Promenades ne soit pas modifié.
[10] Comme il l'a expliqué, par la suite, en 1990, le marché de l'immobilier était à la baisse de sorte qu'il fallait mettre le projet en attente. Selon lui, il était alors illogique d'aller de l'avant avec un projet qui ne se vendrait pas. Il fallait alors attendre que le marché revienne à la hausse. Entre‑temps, le financement de la société se faisait par des mises de fonds des actionnaires, mais il devenait de plus en plus difficile, à un tel point que deux actionnaires ont dû déclarer faillite. L'appelant a affirmé qu'il était en réalité le seul à pouvoir continuer. Le créancier hypothécaire, Ace Mortgage, exigeait d'être payé. Selon l'appelant, sa créance s'élevait à 690 000 $ en 1992 et le solde du prix de vente du terrain, soit 170 000 $, qui était garanti par une deuxième hypothèque, était également exigible.
[11] En 1992, selon les conseils de son avocat, l'appelant a constitué la société 2959‑5451 Québec inc., dont sa conjointe, madame Caroline Walton, était la seule actionnaire, dans le but de négocier avec Ace Mortgage par l'entremise d'une personne que Ace Mortgage ne connaissait pas. Effectivement, des négociations s'engagèrent et en septembre 1992, la société 2959-5451 Québec inc. racheta la créance hypothécaire de Ace Mortgage pour la somme de 560 000 $, laquelle fut avancée par l'appelant. Le terrain dont la société 160441 Canada inc. était propriétaire fut saisi par la société 2959-5451 Québec inc. et fit par la suite l'objet d'une vente en justice. La société 2959-5451 Québec inc. se porta adjudicataire. La vente en justice eut pour effet de purger la deuxième hypothèque. Le terrain fut acquis par la société 2959‑5451 Québec inc. sans effectuer de débours, puisqu'elle était alors devenue la seule créancière hypothécaire. En 1993, l'appelant devint l'unique actionnaire de cette société en acquérant les actions détenues par son épouse.
[12] Quant à la somme de 560 000 $ prêtée à la société 2959‑5451 Québec inc. pour l'acquisition de la créance hypothécaire de Ace Mortgage, l'appelant a affirmé l'avoir obtenue grâce à un prêt garanti par des hypothèques sur un condominium, sur un terrain et sur une maison à deux logements qu'il possédait alors. Il aurait également donné en garantie un dépôt à terme de 50 000 $ acquis avec les fonds d'une marge de crédit bancaire.
[13] L'appelant a dit qu'il avait demandé aux co-actionnaires de la société 160441 Canada inc. de se joindre à lui dans la nouvelle société, 2959‑5451 Québec inc., et de faire de nouvelles mises de fonds dans le but de poursuivre le projet initial, mais, selon lui, ceux-ci n'avaient plus les moyens ou la volonté de le faire.
[14] En 1993, la suspension de l'émission de permis de construction existait toujours et le projet de modification du tracé du boulevard des Promenades était encore à l'étude. L'appelant a fait état de nouvelles rencontres avec le directeur général de la municipalité afin de faire échec à la modification proposée. Il a affirmé qu'il croyait toujours à son projet et qu'il a, à cette époque, rencontré plusieurs constructeurs qui pouvaient éventuellement être intéressés à s'associer à lui dans le but de l'aménager.
[15] En 1996, l'appelant aurait contesté l'évaluation municipale du terrain, laquelle aurait alors été réduite de 500 000 $ à 341 700 $.
[16] La décision de déplacer le boulevard des Promenades a finalement été prise en 1997. Le nouveau tracé faisait en sorte que le terrain perdait tout accès au boulevard des Promenades. L'appelant a alors tenté d'obtenir de la municipalité qu'elle construise à tout le moins une rue donnant au terrain un accès au nouveau tracé du boulevard. Les pièces A-2, A-3 et A-4 déposées en preuve sont des lettres qui font état de cette demande à la fin 1997 et au début 1998. Toutefois, selon l'appelant, la municipalité n'y a jamais répondu favorablement.
[17] L'appelant a aussi indiqué que les travaux de modification du tracé du boulevard des Promenades avaient débuté en mai 1998. Par ailleurs, c'est en juillet 1998 que la société 2959-5451 Québec inc. a disposé à perte du terrain à la suite d'une offre spontanée. L'appelant a également dit ne pas se souvenir que le terrain ait été mis en vente à un moment quelconque au cours des années précédentes.
[18] L'appelant a déposé en preuve deux autres documents faisant état de ses démarches. La pièce A-5 est un compte d'honoraires de 113,96 $ en date du 20 septembre 1995 qui lui est adressé pour une copie des plans qui auraient été préparés en 1988 ou 1989 par les arpenteurs‑géomètres. Ces plans n'ont pas été déposés en preuve.
[19] La pièce A-1 est un rapport de la firme Qualilab Inspection inc. adressé à l'appelant intitulé « Caractérisation environnementale des sols » portant sur le terrain de Sainte-Marthe-sur-le-Lac. Le rapport, en date du 24 février 1998, avait été demandé par l'appelant afin de s'assurer que le terrain n'était pas contaminé. Un compte d'honoraires de 2 070,45 $ est joint au rapport.
[20] Lors du contre-interrogatoire de l'appelant, l'avocate de l'intimée a signalé une résolution de la société 2959‑5451 Québec inc. en date du 22 janvier 1993 autorisant celle-ci, à la suite de la saisie du terrain, à se porter adjudicataire lors de la vente en justice « pour protéger sa créance » (pièce I-1, onglet 15, avant‑dernière page). Le commentaire de l'appelant à cet égard a été qu'il s'agissait essentiellement de reprendre possession du terrain pour en faire l'aménagement.
[21] Par ailleurs, dans les états financiers soumis par la société 2959‑5451 Québec inc. avec ses déclarations de revenu pour ses années d'imposition 1996 à 1998, on remarque que la société n'a aucun chiffre d'affaires et que la seule opération qui est survenue est la vente du terrain en 1998 (pièce I‑1, onglets 16 à 19). L'appelant a confirmé qu'aucune autre opération n'avait été faite par rapport au terrain et que celui-ci n'avait pas d'installations municipales. Toutefois, il a affirmé que celles-ci avaient été prévues.
[22] L'appelant a réitéré que l'aménagement prévu n'avait pu être réalisé à cause de circonstances hors de son contrôle, soit la baisse du marché immobilier, ainsi que les problèmes causés par la modification du tracé du boulevard des Promenades et par la suspension de l'émission de permis de construction. Il est également à noter que la société n'a jamais acquis d'autres terrains ou d'autres éléments d'actif.
[23] Monsieur Pierre Gagnon, le comptable de l'appelant, a pour sa part affirmé que celui-ci l'avait consulté concernant le terrain de Sainte-Marthe-sur-le-Lac, notamment au sujet de la contribution des actionnaires à la société 160441 Canada inc. et des problèmes de solvabilité que ceux-ci ont connus entre 1989 et 1992. Selon lui, l'appelant n'avait pour sa part aucune dette et il était le seul à pouvoir continuer de financer l'achat du terrain. Selon lui, il était donc logique que l'appelant prenne le contrôle de l'investissement et s'associe avec un constructeur pour développer son projet, le terrain représentant alors sa contribution.
[24] La vente du terrain de Sainte-Marthe-sur-le-Lac par la société 2959‑5451 Québec inc. fait partie d'une série d'opérations effectuées le 31 juillet 1998. D'abord, le terrain de Sainte-Marthe-sur-le-Lac a été vendu par la société 2959‑5154 Québec inc. à monsieur Georges Labonté pour la somme de 341 700 $ (pièce I‑1, onglet 24). Madame Lucille Lafond, la conjointe de monsieur Georges Labonté, a ensuite vendu à madame Ida Venneri, la soeur de l'appelant, un immeuble situé au 194, rue Félix Leclerc, à Boisbriand (Québec), pour la somme de 149 500 $ (pièce I-1, onglet 26). Puis, monsieur Georges Labonté a vendu à l'appelant et à madame Caroline Walton, sa conjointe, un immeuble situé au 100, Île de Mai, à Boisbriand (Québec), pour la somme de 473 600 $ (pièce I-1, onglet 27). Monsieur Labonté a payé à l'appelant 20 376 $, compte tenu des rajustements des taxes. Par ailleurs, l'appelant a affirmé avoir obtenu la somme de 332 121 $ des prêts hypothécaires contractés à l'occasion de ces opérations. Il a expliqué avoir remis 265 696 $ à la société 2959‑5451 Québec inc. et avoir versé la différence, soit la somme de 66 425 $, pour l'achat des deux immeubles situés au 194, rue Félix Leclerc, et au 100, Île de Mai (pièce I-1, onglet 25). Par la suite, la société 2959-5451 Québec inc. aurait payé le solde d'une marge de crédit de l'appelant garantie par une hypothèque d'un montant de 262 094,18 $.
b) Position des parties
[25] Pour ce qui est de la nature de la perte liée aux avances consenties par l'appelant à la société 2959-5451 Québec inc., l'avocat de celui-ci soutient qu'il s'agit d'une perte au titre d'un placement d'entreprise puisque cette société exploitait une petite entreprise. Selon lui, cette société n'a pas été créée pour tirer un revenu de biens ou pour réaliser des gains en capital. Elle a été créée essentiellement dans le but d'acquérir un terrain et de développer un projet en association avec un constructeur et ainsi de réaliser un profit lors de la vente des terrains lotis. L'avocat de l'appelant écarte toute intention secondaire de revendre le terrain à profit.
[26] Il souligne que si l'entreprise n'a pas produit de profits cela est dû à des circonstances hors du contrôle de l'appelant, soit des conditions économiques défavorables et le projet de modification du tracé du boulevard des Promenades avec la suspension qui l'accompagnait. Ce projet de modification affectait grandement la valeur du terrain. Il rappelle également les démarches de l'appelant auprès de la municipalité pour s'opposer à la modification proposée.
[27] L'avocat de l'appelant mentionne également les plans qui auraient été préparés et les négociations qui auraient eu lieu avec des constructeurs.
[28] Il a aussi signalé les négociations avec le créancier hypothécaire Ace Mortgage dans le but de réduire la créance et la reprise du terrain par la société 2959-5451 Québec inc. pour poursuivre le projet afin de démontrer la détermination et la ténacité de l'appelant à poursuivre son projet d'aménagement malgré les difficultés rencontrées.
[29] Selon l'avocat de l'appelant, ces divers éléments indiquent la mise en place d'une entreprise visant la construction de résidences par la société 2959-5451 Québec inc., de sorte que la perte subie par l'appelant devrait être considérée comme une perte au titre d'un placement d'entreprise.
[30] Au soutien de sa position, l'avocat de l'appelant se réfère aux décisions dans les affaires Belzile c. La Reine, 2004 DTC 2418, Barrette et al. c. La Reine, 2004 DTC 2951, Gill et al. v. M.N.R., 98 DTC 2048, et Lake Superior Investments Limited v. M.N.R., 93 DTC 898.
[31] Pour sa part, l'avocate de l'intimée prétend que la société 2959-5451 Québec inc. n'était pas une société exploitant une petite entreprise puisqu'aucune entreprise n'a, de fait, été exploitée.
[32] À cet égard, elle souligne l'absence totale de chiffre d'affaires et d'opérations de la société, dont les seules dépenses inscrites aux états financiers sont les taxes, les intérêts et les honoraires professionnels.
[33] Selon l'avocate de l'intimée, rien ne démontre une activité quelconque en vue de l'aménagement du terrain. Il n'y a non plus aucun document faisant état d'une association réelle avec un constructeur en vue d'aménager le terrain. Elle rappelle également que le terrain était un terrain vague ne bénéficiant d'aucun service d'aqueduc et d'égout.
[34] Selon elle, ni la société 160441 Canada inc. ni, par la suite, la société 2959-5451 Québec inc. n'avaient de plan d'affaires et personne n'a fait d'étude de marché. Elle souligne aussi que l'appelant était sans expérience dans le domaine de l'aménagement immobilier.
[35] Somme toute, selon l'avocate de l'intimée, il n'y a pas eu exploitation d'une entreprise par la société 2959-5451 Québec inc. Elle met même en doute l'intention de l'appelant de vouloir faire de l'aménagement immobilier, en rappelant la résolution du 22 janvier 1993 de la société 2959-5451 Québec inc. dans laquelle il est indiqué que la société se portera adjudicataire lors de la vente en justice du terrain « pour protéger sa créance ». Elle affirme également que les difficultés rencontrées jusqu'en 1992 n'avaient pas disparu par la suite et que l'appelant a lui-même déclaré que l'aménagement était encore moins faisable en 1993, de sorte que le projet pouvait dès lors paraître irréalisable. Elle se réfère également aux états financiers de la société 2959‑5451 Québec inc. pour l'exercice terminé le 31 août 1996, où il est indiqué, comme nature des activités, que la société « détient un terrain à des fins de spéculation et de développement » (pièce I-1, onglet 16, page 5 des états financiers).
[36] Au soutien de l'argument selon lequel aucune entreprise n'était exploitée par la société 2959-5451 Québec inc., l'avocate de l'intimée s'appuie sur la décision de la Cour d'appel fédérale dans l'affaire Boulanger c. Canada, 2003 DTC 5630, [2003] A.C.F. no 1336 (Q.L.), et sur la décision de la même Cour dans l'affaire Hudon c. Canada, 2001 DTC 5630, [2001] A.C.F. no 1616 (Q.L.), à laquelle on fait référence dans la première décision. Elle s'appuie également sur le Bulletin d'interprétation IT‑218R du 16 septembre 1986[1], qui énonce notamment les facteurs devant être considérés pour déterminer la nature des gains provenant de la vente de biens immeubles, pour conclure qu'aucune entreprise n'a été exploitée par rapport au terrain de Sainte-Marthe-sur-le-Lac.
c) Analyse
[37] Selon l'alinéa 39(1)c) de la Loi, pour que la perte de l'appelant puisse être considérée comme une perte au titre d'un placement d'entreprise, elle doit être à l'égard d'une créance sur une société privée sous contrôle canadien qui est une « société exploitant une petite entreprise ». Cette expression est définie au paragraphe 248(1) de la Loi de la façon suivante :
« société exploitant une petite entreprise » Sous réserve du paragraphe 110.6(15), société privée sous contrôle canadien et dont la totalité, ou presque, de la juste valeur marchande des éléments d'actif est attribuable, à un moment donné, à des éléments qui sont :
a) soit utilisés principalement dans une entreprise que la société ou une société qui lui est liée exploite activement principalement au Canada;
b) soit constitués d'actions du capital-actions ou de dettes d'une ou de plusieurs sociétés exploitant une petite entreprise rattachées à la société au moment donné, au sens du paragraphe 186(4) selon l'hypothèse que les sociétés exploitant une petite entreprise sont, à ce moment, des sociétés payantes au sens de ce paragraphe;
c) soit visés aux alinéas a) et b).
Pour l'application de l'alinéa 39(1)c), est une société exploitant une petite entreprise la société qui était une telle société à un moment de la période de douze mois précédant le moment donné; par ailleurs, pour l'application de la présente définition, la juste valeur marchande d'un compte de stabilisation du revenu net est réputée nulle.
[38] Le seul élément d'actif de la société 2959-5451 Québec inc. était le terrain vague situé à Sainte-Marthe-sur-le-Lac dont elle a disposé en 1998. Il s'agit donc de déterminer si ce terrain était utilisé dans une entreprise que la société exploitait activement.
[39] Le paragraphe 248(1) définit l'expression « entreprise exploitée activement » comme suit :
« entreprise exploitée activement » Relativement à toute entreprise exploitée par un contribuable résidant au Canada, toute entreprise exploitée par le contribuable autre qu'une entreprise de placement déterminée ou une entreprise de prestation de services personnels.
[40] Dans l'affaire Boulanger c. Canada, 2003 DTC 5630, [2003] A.C.F. no 1336 (Q.L.), 2003 CAF 332, le juge Létourneau de la Cour d'appel fédérale faisait les commentaires suivants sur le concept d'entreprise exploitée activement aux paragraphes 4 et 5 de la décision :
4 La Loi ne définit pas le concept d'« entreprise exploitée activement ». La détermination du critère applicable à la définition de ce concept implique une question de droit. Mais l'application de la définition elle-même aux faits de l'espèce débouche sur une question mixte de faits et de droit : Hudon c. Canada, 2001 CAF 320, paragraphe 43.
5 La teneur du concept d'exploitation active d'une entreprise est en soi quelque peu élusive. Comme le disait notre collègue, Madame le juge Desjardins dans l'affaire Hudon, précitée, au paragraphe 62, entre l'extrême d'une société qui n'a pas débuté son exploitation et celui d'une société qui l'a mise en veilleuse, il existe plusieurs activités qui sont « les signes d'une société en exploitation et qui devraient être placées dans le spectre du concept de l'exploitation d'une entreprise même si, par exemple, ces activités ont pour but de conclure un accord qui au bout du compte ne l'est pas, ou même si elles n'entraînent pas la production d'un revenu ». Il ressort de cette assertion que chaque cas doit être étudié à son mérite en fonction des faits qui le caractérise [...]
[41] Par ailleurs, dans le Bulletin d'interprétation IT-364 du 14 mars 1977, Début de l'exploitation d'une entreprise, on trouve les commentaires suivants au paragraphe 2 :
2. Il n'est pas possible de déterminer le moment précis auquel une entreprise envisagée devient une entreprise de fait. En général, le Ministère estime qu'une entreprise débute lorsque s'engage une opération importante qui constitue une activité régulière du processus de gain de ce genre d'entreprise ou un prélude essentiel à l'exploitation normale. Pour conclure qu'une entreprise a commencé, il faut nécessairement qu'on puisse déterminer assez clairement le genre de l'activé devant être exercée et qu'une structure organisationnelle suffisante ait été établie pour permettre d'entreprendre au moins les activités préliminaires essentielles. Cela est nécessaire à la fois lorsque l'entreprise envisagée doit se poursuivre sur une base continue et lorsqu'il ne doit s'agir que d'une transaction unique, comme dans le cas d'un risque de nature commerciale. Si une activité ne consiste qu'en une étude de diverses possibilités commerciales dans la perspective ou l'espoir d'obtenir des renseignements qui justifieront l'établissement d'une entreprise quelconque, une telle activité ne constitue pas le début d'une entreprise. On estimerait qu'une entreprise n'était qu'envisagée si aucun effort sérieux ou raisonnablement continu n'était tenté afin d'amorcer son exploitation normale. [...]
[Je souligne.]
[42] La preuve présentée par l'appelant et son comptable, monsieur Pierre Gagnon, permet d'établir sans l'ombre d'un doute que le terrain de Sainte‑Marthe-sur-le-Lac a été acquis par la société 160441 Canada inc., puis par la société 2959-5451 Québec inc., dans le seul but d'en faire l'aménagement, principalement résidentiel, en association avec un constructeur. Le revenu envisagé était le profit à partager avec le constructeur lors de la vente des résidences. Il n'était pas question de revendre le terrain lui-même à profit. D'ailleurs, l'appelant a déclaré que le terrain n'avait pas été mis en vente auparavant.
[43] La preuve ne révèle aucune activité concrète qui puisse établir que la société 2959‑5451 Québec inc. a exploité activement une entreprise. L'appelant a bien fait état qu'initialement la société 160441 Canada inc. avait demandé des plans à des arpenteurs‑géomètres. Toutefois, aucun plan n'a été soumis en preuve. Seule une facture de 113,96 $ en date du 20 septembre 1995 pour une copie des plans a été déposée en preuve (pièce A-5). L'appelant a aussi affirmé avoir rencontré des constructeurs qui auraient pu être intéressés à son projet et à s'associer avec la société 160441 Canada inc. et, plus tard, avec la société 2959‑5451 Québec inc. dans le but de faire l'aménagement envisagé. Ici encore, force est de constater qu'il s'agissait de démarches préliminaires n'ayant abouti à aucune association réelle ou à un quelconque contrat. En réalité, tout porte à croire qu'à cause de la modification proposée par la municipalité au tracé du boulevard des Promenades, et à cause de la suspension de l'émission de permis de construction, la décision de procéder à l'aménagement et de lancer l'entreprise n'a jamais été prise. Comme l'a dit l'appelant, il fallait attendre. Les démarches auprès de la municipalité pour s'opposer à la modification proposée dans le but de protéger la valeur du terrain et son potentiel d'aménagement ne sont pas non plus des activités que l'on peut considérer comme des activités relevant de l'exploitation même d'une entreprise. Il s'agit de gestes posés en vue de protéger la valeur d'un élément d'actif.
[44] En 1992, à la suite d'une période économique difficile et des problèmes liés au financement de la société 160441 Canada inc. par ses actionnaires, la société 2959‑5451 Québec inc. a été créée; elle a acquis la créance hypothécaire de Ace Mortgage et elle s'est portée adjudicataire du terrain lors de la vente en justice. L'appelant est devenu par la suite le seul actionnaire de cette nouvelle société. Bien qu'il ait affirmé avoir alors voulu poursuivre son projet initial d'aménager le terrain en association avec un constructeur, on ne peut constater, ici encore, que des démarches préliminaires en ce sens. Comme la question de la modification du tracé du boulevard des Promenades n'était pas encore réglée, aucune décision concernant l'aménagement du terrain n'a été prise et la société 2959‑5451 Québec inc. est demeurée totalement inactive jusqu'à ce que le terrain soit vendu en 1998. En fait, du début à la fin, aucune activité susceptible de générer un revenu n'a été exercée précisément parce que la décision de procéder à l'aménagement et de lancer l'entreprise n'a jamais été prise. Il est vrai que les circonstances en raison desquelles cette décision n'a jamais été prise étaient hors du contrôle de l'appelant. Toutefois, cela ne change pas la réalité. La seule intention d'aménager éventuellement, lorsque les conditions seraient favorables, un projet résidentiel sur le terrain acquis n'est pas suffisante pour qu'on puisse affirmer qu'une entreprise a débuté. Si des plans préliminaires ont effectivement été préparés pour la société 160441 Canada inc. peu après l'acquisition du terrain, rien de nouveau n'a été fait par la société 2959‑5451 Québec inc. lorsqu'elle a elle-même acquis le terrain. Il n'y a rien d'étonnant à cela puisque l'appelant était toujours et est demeuré jusqu'à la fin dans l'attente d'une décision favorable de la municipalité de ne pas modifier le tracé du boulevard des Promenades ou, à tout le moins, de construire une rue permettant d'accéder au terrain du nouveau tracé du boulevard. Dans les circonstances, on ne s'étonne pas non plus que l'appelant n'ait pu faire état d'un plan d'affaires précis ou d'une étude de marché en vue de procéder à l'aménagement du terrain. La seule étude qui ait été faite est celle intitulée « Caractérisation environnementale des sols » pour déterminer s'il y avait ou non contamination et dont le rapport a été remis à l'appelant en février 1998, soit quelques mois avant la vente du terrain par la société 2959‑5451 Québec inc. (pièce A-1). Comme la décision de modifier le tracé du boulevard des Promenades avait alors été prise et qu'elle était défavorable à la société (voir les pièces A-2, A-3 et A-4), on peut raisonnablement penser que cette étude a été commandée par l'appelant en vue de la vente du terrain plutôt qu'en vue d'en entreprendre éventuellement l'aménagement.
[45] Ma conclusion est donc que la société 2959‑5451 Québec inc. n'a pas exploité activement une entreprise. En conséquence, la perte subie par l'appelant à l'égard de sa créance sur cette société ne peut être considérée comme une perte au titre d'un placement d'entreprise selon la définition de l'alinéa 39(1)c) de la Loi.
2) La vente de l'immeuble situé au 100, Île de Mai, à Boisbriand
a) Résumé de la preuve
[46] Tel qu'il a été mentionné, cet immeuble a été acquis par l'appelant et son épouse le 31 juillet 1998 au prix de 473 600 $, montant correspondant alors à l'évaluation municipale. Toutefois, l'appelant a affirmé « qu'on avait fait une évaluation à 300 000 $ ou 350 000 $ », puisque des rénovations s'avéraient nécessaires. Aucune évaluation n'a toutefois été soumise en preuve. L'immeuble a été acquis par l'appelant et son épouse comme bien locatif. Le vendeur ayant manifesté son intention de le louer pour quelques mois, l'appelant accepta de le faire pour un loyer de 1 000 $ par mois. Cette location s'avéra cependant plus longue que prévue initialement. Selon l'appelant, après les rénovations, l'immeuble aurait pu se louer 2 500 $ par mois.
[47] Le 14 juillet 1999, l'immeuble a été revendu à madame Lidia Zanon et monsieur Jean-Pierre Beauchamp. Le prix de vente indiqué au contrat notarié est de 456 000 $ (pièce I-1, onglet 28). La répartition faite par le notaire est en fonction de ce montant, qui aurait notamment servi à rembourser un prêt hypothécaire dont on indique que le solde était de 405 485,18 $. L'appelant a affirmé n'avoir jamais vu le document de répartition destiné à l'acheteur et que, selon lui, le solde du prêt hypothécaire était de 105 000 $. L'état de répartition du notaire mentionne qu'un montant de 105 485,18 $ est « comblé par le financement des vendeurs sur la propriété sise au 2940 Hill Park Circle, Montréal ». Le même document indique aussi un montant de 300 000 $ entre parenthèses (300 000 $) et indique que le vendeur a remis une somme de 11 250 $ à l'acheteur « pour travaux à effectuer à la propriété ». Toutefois, à la même date, les parties ont signé une contre-lettre établissant le montant réel de l'opération à 300 000 $. Selon cette contre-lettre, le prix de 456 000 $ indiqué au contrat notarié « n'a été déterminé que pour les fins d'obtention de financement hypothécaire ». L'appelant a affirmé que c'est le notaire lui-même qui a préparé cette contre-lettre. La dernière phrase de la contre-lettre se lit : « Les parties conviennent entre elles que le prix réel de la transaction est de 300 000 $ et que ce montant sera utilisé pour toute déclaration fiscale » (pièce I-1, onglet 32).
[48] Lors de son témoignage, l'appelant a affirmé que le montant réel de l'opéra