Racicot et autre c. Bertrand et autre

Racicot et autre c. Bertrand et autre
Collection
Jugements de la Cour suprême
Date
1978-10-31
Recueil
[1979] 1 RCS 441
Juges
Martland, Ronald; Pigeon, Louis-Philippe; Dickson, Robert George Brian; Beetz, Jean; Pratte, Yves
En appel de
Québec
Sujets
Vente
Contenu de la décision
Cour suprême du Canada
Racicot et autre c. Bertrand et autre, [1979] 1 R.C.S. 441
Date: 1978-10-31
Jules Racicot et Jean-Paul Couture (Défendeurs) Appelants;
et
Guy Bertrand et Marcel Laverdière (Demandeurs) Intimés.
Guy Bertrand et Marcel Laverdière (Demandeurs) Appelants;
et
Jules Racicot, Jean-Paul Couture, Les Immeubles d’Aubigny Enr., Henri Abel, Quebec Land and Realty Inc., Gédéon Rouleau et F.G. Rouleau Inc. (Défendeurs) Intimés;
et
La ville de Québec et le régistrateur de la Division d’enregistrement de Québec Mis en cause.
1977: 2 et 3 novembre; 1978: 31 octobre.
Présents: Les juges Martland, Pigeon, Dickson, Beetz et Pratte.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DU QUÉBEC
Vente—Immeuble à revenu—Fausses représentations sur rentabilité—Confirmation tacite de la vente—Non-conformité aux règlements municipaux et provinciaux—Vices cachés—Cause d’éviction—Acheteur troublé en droit ou en fait—Code civil, art. 992, 1242, 1508, 1522, 1526, 1527, 1528, 1530.
Le 19 septembre 1973, Bertrand et Laverdière (les «acheteurs») intentent une action contre Racicot et Couture (les «vendeurs») demandant l’annulation de la vente d’un immeuble à revenu qu’ils ont acquis de ces derniers le 29 décembre 1970. Les acheteurs invoquent que leur consentement aurait été vicié par suite de dol et également que l’immeuble n’aurait pas été conforme à certains règlements provinciaux et municipaux. Par la même action, les acheteurs demandent contre leurs vendeurs, contre les auteurs de ceux-ci, contre l’agent immobilier et son employeur (les autres intimés), une condamnation pour les dommages-intérêts qu’ils auraient subis par suite de la même vente. La Cour supérieure a débouté les acheteurs de leur action contre tous les défendeurs. Par contre, la Cour d’appel a annulé la vente pour la raison que l’immeuble n’était pas conforme aux règlements, mais elle a confirmé le rejet de la demande de dommages-intérêts contre tous les défendeurs. Les vendeurs se pourvoient devant cette Cour contre la partie de l’arrêt de la Cour d’appel qui accueille l’action en annulation. Par ailleurs, les acheteurs, par pourvoi incident, attaquent cette partie de l’arrêt qui refuse l’action en dommages.
Cette Cour est appelée à trancher les quatre questions suivantes: (a) la vente doit-elle être annulée parce que le consentement des acheteurs aurait été vicié par dol; (b) la vente doit-elle être résiliée parce que l’immeuble n’était pas conforme aux règlements; (c) la vente doit-elle être annulée par suite de l’erreur unilatérale qui aurait vicié le consentement (moyen soulevé pour la première fois en cette Cour); (d) les circonstances qui ont entouré la vente donnent-elles ouverture au recours en dommages-intérêts?
Arrêt: Le pourvoi doit être accueilli et le pourvoi incident rejeté.
1) Même si l’on admettait qu’il y a eu des manœuvres dolosives relatives à la rentabilité de l’immeuble et sans lesquelles les acheteurs n’auraient pas contracté, la conduite des acheteurs jusqu’à l’institution de l’action comporte confirmation tacite de la vente. La confirmation d’un acte annulable exige deux conditions essentielles: la connaissance du vice et l’intention de le réparer. En cas de confirmation tacite, le procédé de preuve de ces deux éléments est celui de la preuve indirecte ou par présomption du fait de l’homme. En matière de présomption, le juge du fond jouit des mêmes pouvoirs d’appréciation qu’on lui reconnaît en matière de preuve testimoniale. En l’espèce, rien n’indique que l’appréciation de la preuve faite par le juge du fond soit erronée; bien au contraire. Les faits prouvés entraînent nécessairement la conviction que les acheteurs ont connu l’existence des fausses représentations peu de temps après la vente et que les actes qu’ils ont subséquemment posés comportent nécessairement renonciation à leur droit de se prévaloir de leur vice de consentement. La conduite des acheteurs, jointe à leur silence complet à l’égard des vendeurs, comporte clairement confirmation de l’acte de vente.
2) La preuve démontrant que l’édifice vendu n’était pas conforme aux standards prescrits par le Règlement provincial sur l’habitation, cette non-conformité entraîne-t-elle une responsabilité des vendeurs soit en vertu de la garantie contre l’éviction ou de la garantie contre les vices cachés? Qu’il s’agisse d’une garantie ou de l’autre, elle ne peut être due que si l’acheteur est troublé en droit ou en fait. En l’espèce, au moment de la vente, la non‑conformité au Règlement n’entraînait aucune conséquence pour les acheteurs ou l’autorité publique. Celle-ci ne pouvait empêcher l’occupation de l’immeuble ni en obtenir la modification ou la démolition; ceux-ci pouvaient continuer à l’exploiter sans commettre d’infraction. D’ailleurs, les difficultés qu’auraient rencontrées les acheteurs dans l’exploitation de leur immeuble dans son état actuel doivent être examinées dans le contexte non pas des lois actuelles ou de la situation de fait existant maintenant, mais des lois en vigueur au moment de la vente et de la situation existant alors. En bref, la non‑conformité de l’immeuble dont se plaignaient les acheteurs n’était, au moment de la vente, ni une cause d’éviction, ni un vice caché.
3) L’erreur unilatérale et indépendante de tout dol de la part des acheteurs ne donne pas droit non plus à l’annulation de la vente. L’erreur sur la rentabilité de l’immeuble, si elle n’est pas provoquée par de fausses représentations, équivaut à la lésion et, sauf certaines exceptions qui ne s’appliquent pas ici, celle-ci n’est pas une cause de nullité des contrats. Pour ce qui est de l’erreur sur la non-conformité de l’immeuble aux règlements, il ne s’agit pas ici d’une considération principale qui ait engagé les demandeurs à faire le contrat, ainsi que le requiert l’art. 992 C.c.
4) Les acheteurs, n’ayant pas droit à l’annulation ou à la résiliation de la vente, ne peuvent davantage réussir en dommages-intérêts.
Jurisprudence: Montreal Investment and Realty Co. c. Sarault (1918), 57 R.C.S. 464; United Shoe Machinery Co. of Canada v. Brunet, [1909] A.C. 330; Gosselin c. Péloquin et autre, [1957] R.C.S. 15; Touchette c. Pizzagalli, [1938] R.C.S. 433; Lortie c. Bouchard, [1952] 1 R.C.S. 508; Latouche c. Lehouillier, [1959] B.R. 26; Rousseau c. Bennett, [1956] R.C.S. 89; Lambert c. Levis Automobiles Inc. et autre, [1957] R.C.S. 621; Piersanti c. Laporte, [1956] B.R. 210; Marchal c. époux Laxenaire, D.P. 78.1.162; Bessy c. Robertson,S. 1914.1.78.
POURVOI et POURVOI INCIDENT contre un arrêt de la Cour d’appel du Québec[1] infirmant en partie un jugement de la Cour supérieure. Le pourvoi est accueilli, le pourvoi incident, rejeté et le jugement de la Cour supérieure, rétabli.
Raynold Bélanger, c.r., pour Jules Racicot, Jean-Paul Couture et Les Immeubles d’Aubigny Enr.
Guy Bertrand, pour lui-même.
Guy Pépin, c.r., pour Marcel Laverdière. Roger Vallières, pour Henri Abel et Quebec Land and Realty Inc.
Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE PRATTE—Le 29 décembre 1970, les deux intimés, Bertrand, avocat, et Laverdière, chirurgien-dentiste, (les “acheteurs”), achètent de deux des appelants, Racicot et Couture, tous deux médecins, (les “vendeurs”), pour le prix de $240,000, dont $28,000 payables comptant, un immeuble à revenus situé dans le vieux Québec, au coin des rues St-Jean et St-Stanislas, et dont les propriétaires antérieurs ont été successivement Gédéon Rouleau et F.G. Rouleau Inc. Cette vente est réalisée par l’entremise de l’agent d’immeubles Abel, employé de Quebec Land and Realty Inc., maison de courtage immobilier, qui avait été mandatée à cette fin par les vendeurs.
Le 19 septembre 1973, les acheteurs intentent l’action dont le bien-fondé fait l’objet du présent litige et par laquelle ils demandent contre les vendeurs l’annulation de la vente du 29 décembre 1970 aux motifs que leur consentement aurait été vicié par suite de dol et également que l’immeuble n’aurait pas été conforme à certains règlements provinciaux et municipaux sur l’hygiène, la sécurité et la construction (les “règlements”); par la même action, les acheteurs demandent contre leurs vendeurs, contre les auteurs de ceux-ci F.G. Rouleau Inc. et Gédéon Rouleau, contre l’agent immobilier Abel et son employeur Quebec Land and Realty Inc., une condamnation solidaire au montant de $128,603.28 en paiement des dommages-intérêts qu’ils auraient subis par suite de la vente dont ils demandent l’annulation.
La Cour supérieure (le juge Lesage) a débouté les demandeurs de leur action contre tous les défendeurs.
Dans un arrêt du 2 avril 1976, la Cour d’appel de la province de Québec accueille l’appel en partie; elle annule la vente pour la raison que l’immeuble n’était pas conforme aux règlements, mais elle retourne le dossier à la Cour supérieure pour que celle-ci détermine le montant qui doit être payé aux acheteurs par les vendeurs par suite de telle annulation; pour ce qui est du recours en dommages-intérêts, la Cour d’appel confirme le rejet de l’action contre tous les défendeurs.
Devant cette Cour, les vendeurs se pourvoient contre cette partie de l’arrêt de la Cour d’appel qui, renversant le jugement de la Cour supérieure, accueille l’action en annulation intentée contre eux par les acheteurs; par ailleurs, les acheteurs se pourvoient à leur tour contre cette partie de l’arrêt de la Cour d’appel qui a confirmé le rejet de leur action en dommages contre tous les défendeurs.
Ce pourvoi et ce pourvoi incident soulèvent les quatre questions principales suivantes: (a) la vente du 29 décembre 1970 doit-elle être annulée parce que le consentement des acheteurs aurait été vicié par dol; (b) la vente du 29 décembre 1970 doit-elle être résiliée parce que l’immeuble n’était pas conforme aux règlements; (c) la vente du 29 décembre 1970 doit-elle être annulée par suite de l’erreur unilatérale qui aurait vicié le consentement des acheteurs; et (d) les circonstances qui ont entouré la vente du 29 décembre 1970 donnent-elles ouverture au recours en dommages-intérêts exercé par les acheteurs?
I
Les acheteurs prétendent d’abord qu’ils ont été trompés sur la rentabilité de l’immeuble par les représentations que leur aurait faites l’agent immobilier Abel.
Abel était bien placé pour connaître les faits relatifs à l’immeuble; antérieurement, il avait agi comme courtier lors de la vente de F.G. Rouleau Inc. aux appelants, Racicot et Couture, et pendant l’année que ceux-ci avaient été propriétaires de l’immeuble, Abel s’occupait de son administration pour le compte de son employeur Quebec Land and Realty Inc.
Au cours des négociations qui ont précédé la vente du 29 décembre 1970, Abel aurait représenté à plusieurs reprises aux acheteurs qu’il s’agissait là pour eux d’un bon placement qui leur rapporterait une recette nette annuelle d’au moins $5,000 puisque c’était là la recette qu’en retiraient les propriétaires d’alors, les vendeurs. Au début de son témoignage, Bertrand s’est exprimé comme suit:
Alors, quand il a été question de l’immeuble de la rue St-Jean par monsieur Abel, je lui ai demandé le comptant par rapport aux autres immeubles et c’est là qu’il m’a dit: «c’est l’immeuble qui coûte le moins cher, ça coûte $28,000.00, vous pourriez l’avoir pour $28,000.00 comptant et je sais que l’immeuble rapporte $5,000.00, parce que nous l’administrons».
Alors là, j’ai demandé à monsieur Abel de préparer les chiffres en conséquence et que quand il aurait les chiffres, que nous pourrions parler sérieusement.
Subséquemment, vers le milieu de novembre 1970, Abel remet aux acheteurs un document qui vise à confirmer les représentations verbales qu’il leur a faites; il s’agit de la pièce P-4 qui est tout au plus un état sommaire de recettes et de déboursés mais que les parties ont tout au long du procès qualifié de façon fort inexacte d’«étude de rentabilité»: cet état démontre des «revenus nets» de $5,417.63 sur des revenus annuels de $42,762 et des dépenses (y compris les «remboursements d’hypothèques») de $37,344.37.
Abel prétend avoir subséquemment remis aux acheteurs un autre état de recettes et déboursés (pièce DA-1) qui démontrait un revenu net de $3,768.01 par suite d’une légère réduction des revenus de $42 et d’une augmentation des dépenses de $1,607.62. Les deux acheteurs nient cependant formellement avoir pris connaissance de cet état avant la vente. Pour les fins de l’appel, il y a lieu de tenir pour avéré que c’est sur la foi du premier document, la pièce P-4, et des représentations verbales concordantes faites aux acheteurs par Abel que ceux-ci ont décidé d’acheter l’immeuble.
Le 10 décembre 1970, les acheteurs font aux vendeurs une offre écrite d’achat dont la seule mention relative à la rentabilité est la suivante:
5. L’acheteur s’engage à observer le(s) bail (baux) courant(s) dont le(s) loyer(s) est (sont) garantis(s) par le vendeur ne pas s’élever à moins de $42,700.00 par année et qui expire(nt) le 30 Avril 71.
L’acte de vente intervient le 29 décembre 1970; il ne contient aucune stipulation relative à la rentabilité de l’immeuble; on y retrouve néanmoins les dispositions suivantes qui font voir qu’il s’agit bien là d’un immeuble à revenus:
Cette vente est faite aux charges et conditions suivantes, savoir:
…
3. Avec droit pour les acquéreurs de percevoir les redevances locatives des logements situés dans l’immeuble vendu et ce à compter du premier décembre dernier (1970), les vendeurs transportant, par les présentes, aux acquéreurs tous leurs droits dans les dits baux.
4. Les comparants déclarent avoir fait entre eux tous les ajustements requis concernant les taxes, assurances-feu, intérêts, huile à chauffage, baux ou autres sujets de même nature, ces ajustements ayant tous été faits en date du premier décembre courant (1970) et ils s’en donnent quittance finale et réciproque.
5. Les acquéreurs prendront possession de l’immeuble présentement vendu de façon rétroactive au premier décembre dernier (1970) et ils l’acceptent dans l’état dans lequel il est actuellement s’en déclarant satisfaits pour l’avoir vu et examiné.
Les ajustements mentionnés au par. 4 de l’acte de vente sont faits entre les parties et un état est remis aux acheteurs lors de la signature de l’acte; pour ce qui est des revenus, l’état est conforme à la garantie stipulée à l’offre d’achat; en ce qui a trait aux dépenses et à la situation hypothécaire, il ne concorde cependant pas complètement avec les renseignements apparaissant à la pièce P-4 «étude de rentabilité».
Les acheteurs demeurent silencieux jusqu’au 18 juin 1973, alors que Bertrand, agissant tant en son nom personnel que comme avocat de son co-propriétaire Laverdière, écrit aux vendeurs une lettre de mise en demeure qui se lit comme suit:
Québec, 18 juin 1973
Docteur Jean Paul Couture, 17 rue Charles Edouard, Lévis, P.Q. Docteur Jules Racicot, 47, Déziel, Lévis, P.Q.
Sujet:
GUY BERTRAND et MARCEL LAVERDIÈRE c. VOUS-MÊME
Monsieur,
Le 29 décembre 1970, vous nous avez vendu une propriété située au coin de la rue St‑Stanislas et St-Jean dans la ville de Québec. Vous savez pour quel prix cet immeuble a été vendu de sorte qu’il est inutile pour nous de le mentionner dans la présente lettre.
Avant d’effectuer la susdite transaction, vous nous avez fait, soit directement ou indirectement, certaines représentations quant à la valeur de la propriété et surtout quant à son rendement.
Malheureusement, nous constatons que certaines représentations qui nous ont été faites sont nettement fausses pour ne pas dire plus. En effet, vous nous avez laissé voir un profit net de $5,000.00 alors qu’il n’en est rien et que cet immeuble a opéré un déficit depuis le premier mois où nous l’avons acquis. Nous sommes justifiés d’affirmer qu’il devait vous rapporter à la fin de l’année non pas un profit de $5,000.00 mais un déficit de plusieurs milliers de dollars.
Dans les circonstances, nous sommes justifiés de demander l’annulation de cette vente. Il est entendu que les réparations que nous avons faites dans l’immeuble depuis décembre 1970, devront également nous être remboursées.
A moins que nous recevions de vos nouvelles dans les prochains huit (8) jours, soyez assuré que nous n’hésiterons pas à intenter des procédures judiciaires pour nettoyer toute cette affaire.
Bien à vous, (signé) Guy Bertrand, avocat
GB/hp
Le 22 août 1973, une nouvelle mise en demeure est adressée à chacun des vendeurs:
PHILIPPON, GARNEAU, TOURIGNY et ASSOCIÉS AVOCATS * BARRISTERS
Québec, le 22 août 1973
«RECOMMANDÉE»
RE: Marcel Laverdière et Guy Bertrand
Monsieur,
Nous représentons Messieurs Marcel Laverdière et Guy Bertrand qui nous ont consultés relativement à l’immeuble situé à 1075 et 1085 est rue St-Jean et 25 et 27 rue St‑Stanislas, à Québec et qu’ils ont acquis de vous et de Monsieur Jean-Paul Couture le 29 décembre 1970, au coût de $240,000.00. D’après les informations que nous avons, nos clients n’auraient pas consenti à acquérir cette propriété si des renseignements exacts leur avaient été fournis concernant notamment la rentabilité de cet immeuble.
En effet, des représentations leur ont été faites garantissant un revenu minimum annuel de $42,700.00 et les revenus en réalité sont de beaucoup inférieurs à ce montant. De plus, il apparaît que la liste fournie à nos clients, lors des négociations, concernant les locataires en place, n’était pas exacte et que, pour plusieurs des locataires mentionnés sur la liste, le loyer a été faussé en le haussant.
Il apparaît donc que de fausses représentations ont été faites et que nos clients ont été victimes de dol.
Nous avons donné à nos clients l’opinion que, dans les circonstances, ils ont droit à l’annulation de la vente, au remboursement du montant payé et à tous les dommages en résultant, y compris les intérêts.
A la suite de cette opinion nous avons reçu instruction d’intenter les procédures nécessaires pour exercer tous les droits de nos clients contre tous ceux qui sont responsables et votre responsabilité a été retenue. D’autre part, les instructions que nous avons reçues sont de procéder avec diligence, et les procédures nécessaires sont en cours de rédaction. Elles devraient vous être signifiées incessamment.
Nos clients ne sont pas tenus de vous transmettre la présente lettre étant donné la nature des griefs reprochés. Nous réalisons, cependant, que vous serez peut-être intéressé à consentir aux demandes de nos clients, avant que les procédures ne soient signifiées. Si c’est le cas, nous vous invitons à contacter le soussigné sur-le-champ étant donné que nous prévoyons remettre les procédures aux huissiers dans les deux jours de la date de la présente lettre.
Nous vous soulignons enfin que l’urgence et l’importance de ce problème sont accrues parce que la ville de Québec, alléguant que la construction n’est pas conforme aux règlements municipaux demande de rendre cet immeuble conforme. A ce sujet, nos clients réservent tous leurs recours en dommage, contre vous, découlant de ce qu’ils pourraient être tenus de faire en vertu des règlements municipaux.
Vous êtes donc par les présentes mis en demeure de consentir à l’annulation de cette vente à nos clients, à rembourser tous les montants qui ont été payés lors de la vente et depuis et à payer tous les dommages et les intérêts. Le montant à rembourser à nos clients, est de l’ordre de $122,000.00, plus les intérêts et nous fournirons tous les détails concernant ces montants et tous les chiffres précis, sur demande. Autrement, les détails de la réclamation seront contenus dans les procédures.
Si vous consentez, veuillez communiquer avec nous et nous vous indiquerons alors le notaire chez qui vous devrez vous présenter pour donner effet à la présente mise en demeure.
La présente lettre vous est transmise sans préjudice et sous réserve de tous les droits de nos clients.
Bien à vous, PHILIPPON GARNEAU TOURIGNY & ASSOCIÉS
(signé)
Jacques Philippon JACQUES PHILIPPON
JP/ostl
A la mi-septembre 1973, les acheteurs intentent contre leurs vendeurs une action par laquelle ils demandent entre autres l’annulation de la vente du 29 décembre 1970 par suite des manœuvres dolosives qui auraient été commises à leur endroit par Abel et qui sont résumées dans la lettre de mise en demeure précitée du 22 août 1973.
La Cour supérieure ne se prononce pas sur l’existence ou l’importance des fausses représentations qui sont le fondement de l’action. Elle décide plutôt que même s’il y a eu fausses représentations entraînant vice de consentement chez les acheteurs, ceux-ci sont forclos de se prévaloir de ce moyen d’annulation puisqu’ils ont, par leur conduite, confirmé la vente du 29 décembre 1970.
En Cour d’appel, le juge Crête croit, comme le juge de première instance, qu’il y a eu confirmation de la part des acheteurs et il approuve expressément le passage suivant des motifs du juge de première instance:
Les principaux motifs de fausses représentations et de dol invoqués par les demandeurs se rapportent essentiellement à la rentabilité de l’immeuble. Ils disent qu’on leur avait fait des représentations fausses sur les revenus et dépenses, les recettes et déboursés de cette exploitation immobilière. L’acte d’achat est en date du 29 décembre 1970. Il avait été précédé d’une offre d’achat. En réalité, l’exploitation des demandeurs a commencé le 1er décembre 1970. Ce n’est que le 18 septembre 1973, soit plus de deux ans et trois quarts (2 ans et 3/4) plus tard, qu’ils se retournent contre les défendeurs. Dans leur action, ils réclament des déficits d’opérations pour l’année 1971 et puis pour l’année 1972 et enfin pour l’année 1973. Quoi qu’il en soit de la façon de calculer la rentabilité d’une exploitation [im] mobilière—car les parties ne s’accordent pas du tout sur ce point—il faut se rendre à l’évidence que les demandeurs connaissaient parfaitement la situation à ce sujet depuis 1971. Si véritablement l’immeuble ne produisait que des déficits contrairement aux représentations que l’on aurait faites et que les demandeurs qualifient de fausses et dolosives, ils ont sûrement ratifié l’acte de vente dont ils demandent maintenant l’annulation en continuant leur gestion pendant plus de trente-trois (33) mois après l’achat, et plus de vingt (20) mois après la fin de l’année 1971.
Les demandeurs ont même fait des transformations à l’immeuble pour plus de $20,000.00. Ils ont offert l’immeuble en vente à un prix supérieur à celui qu’il leur avait coûté. Il est sûrement trop tard pour demander l’annulation de la vente en invoquant des fausses représentations relatives à l’exploitation de l’immeuble.
Pour ce qui est du juge Kaufman, il ne partage pas le point de vue de son collègue sur la confirmation de la vente; il croit plutôt que l’inexactitude des représentations faites par Abel n’est pas suffisamment importante pour en justifier l’annulation:
[TRADUCTION] Après une étude attentive de la preuve, je conclus que même si l’intimé Abel a pu exagérer la rentabilité de l’immeuble, la preuve ne démontre pas de façon prépondérante qu’il a induit les appelants en erreur au point qu’ils n’auraient pas acheté s’ils avaient su la vérité.
Quant au juge Lajoie, il dit partager l’avis de ses deux collègues.
Je ne crois pas devoir me prononcer sur la question de l’existence et de l’importance des fausses représentations dont Abel aurait pu se rendre coupable à l’égard des acheteurs. En effet, même si l’on tient pour acquis qu’il y a eu de la part d’Abel des manœuvres dolosives relatives à la rentabilité de l’immeuble et sans lesquelles les acheteurs n’auraient pas contracté, la conduite des acheteurs jusqu’à l’institution de leur action, vers la mi‑septembre 1973, comporte confirmation tacite de la vente.
La confirmation d’un acte annulable exige deux conditions essentielles: la connaissance du vice et l’intention de le réparer: La confirmation dont le but est de faire disparaître le vice inhérent à l’obligation, exige, à raison même de sa nature, dans la personne de celui dont elle émane, la double condition de la connaissance de ce vice et de l’intention de le réparer. Il en est ainsi de la confirmation tacite, aussi bien que de la confirmation expresse.
Aubry et Rau, 5e éd., t. 4, n° 337, p. 438.
Les deux éléments de la confirmation, la connaissance du vice et l’intention de le faire disparaître, sont des faits dont la preuve peut se faire par les moyens ordinaires. Dans le cas de la confirmation tacite, le procédé de preuve n’est évidemment pas celui de la preuve directe, mais plutôt celui de la preuve indirecte ou par présomption du fait de l’homme. Dans ce cas, le juge déduit l’existence des faits à établir des faits qui ont été prouvés devant lui. Ainsi donc, comme l’enseignent Aubry et Rau, (ibidem, n° 337, p. 443):
…la confirmation tacite peut bis s’induire de tout acte, quel qu’il soit, impliquant de la part de celui qui pouvait agir en nullité ou en rescision l’intention ter de renoncer à son action et de faire produire effet à la convention annulable ou rescindable, pourvu que cette intention soit certaine et non équivoque.
Voir également Demolombe, v. 29, n° 774, p. 668; Larombière, t. 6, art. 1338, n° 39; Solon, Théorie sur la nullité, t. 2, n° 410 et suivants.
Dans l’arrêt Montreal Investment and Realty Co. c. Sarault[2], le juge Anglin étudie cette question de la preuve par présomption de la confirmation tacite d’une obligation annulable et même s’il n’exprime sur ce point que son opinion personnelle, le passage suivant de ses motifs vaut d’être cité (à la p. 481):
[TRADUCTION] Les éléments d’une véritable confirmation peuvent être prouvés par présomption ou par preuve testimoniale directe. Ces présomptions peuvent découler de la nature du vice ou défaut touchant l’obligation principale et du genre d’acte à l’origine de la confirmation.
…
La question de savoir si la connaissance du caractère annulable du contrat doit être présumée ou déduite dépend de la nature des faits dont le contractant avait apparemment connaissance. En d’autres termes, les faits sont-ils de telle nature qu’une personne en ayant con- naissance saurait probablement qu’elle possède un recours en rescision, Dalloz 1853, 2, 223. La présomption de l’intention de confirmer dépend de l’importance de l’acte lié à l’exécution du contrat, 29 Demolombe, n° 774. Laurent, t. 18, n° 620, écrit que l’exécution du contrat par une personne pouvant renoncer au recours en rescision, et connaissant le vice ou défaut donnant droit à ce recours, implique nécessairement l’intention de confirmer. Voir aussi 2 Solon, op. cit. nos 415, 418, 420 et Rolland de Villargues, Notariat, Vbo. Ratification, art. 3, n° 58.
Antérieurement, le Conseil privé avait jugé dans United Shoe Machinery Company of Canada v. Brunet[3], que les locataires de certaines machineries louées qui voulaient faire annuler le bail pour fausses représentations avaient tacitement confirmé le bail parce qu’ils avaient, pendant quelques semaines seulement après la découverte des fausses représentations dont ils se plaignaient, payé le loyer et utilisé la machinerie; à la p. 339, lord Atkinson dit:
[TRADUCTION] Un contrat qu’une partie a conclu à la suite de représentations fausses et frauduleuses n’est pas nul, mais seulement annulable, au choix de la victime de la fraude, après qu’elle ait pris connaissance de la fraude. Tant qu’elle n’a pas intenté le recours approprié ou répudié le contrat, verbalement ou dans les faits, ou exprimé sa ferme intention de ne pas être liée par le contrat (ce qui est une façon de le dénoncer), le contrat est tout aussi valide et obligatoire que s’il n’était entaché d’aucune fraude;
…
En l’espèce, une preuve non contredite révèle que même si les intimés ont, le 15 mai 1905 sinon avant, découvert qu’ils avaient été induits en erreur et demandé à l’appelante de reprendre la «machinerie louée», ils ont néanmoins continué d’utiliser la machinerie dont les «baux faisaient l’objet d’un litige», jusqu’au 21 juillet 1905, date de l’injonction interlocutoire et continué de payer les redevances jusqu’à cette date. Les intimés ne pouvaient montrer plus clairement leur intention de ratifier les baux.
Dans Gosselin c. Péloquin et autre[4], le juge Fauteux, avec l’accord des juges Taschereau, Rand et Abbott, s’exprimait comme suit à la p. 17: Mais le dol et l’erreur ne sont pas cause de nullité absolue, mais simplement relative, et la convention qui en est entachée peut être confirmée par la partie qui aurait droit de s’en plaindre, soit de façon expresse ou purement tacite. Cette confirmation présuppose évidemment de la part de son auteur la connaissance du vice du contrat. Elle peut alors résulter de l’exécution volontaire, totale ou même partielle, ou de l’exercice des droits acquis par la convention, même par des actes passés avec des tiers. Dans certains cas, la connaissance du vice, une fois établie, entraînera une présomption de fait de l’intention de confirmer: ainsi en présence d’une exécution proprement dite ou de l’exercice des droits acquis par l’acte: Planiol et Ripert, Droit Civil, 1952, 2e éd., tome 6, n° 201 et nos 303 et seq.
Enfin, il faut dire que le juge du fond jouit en matière de preuve par présomption du fait de l’homme, des mêmes pouvoirs d’appréciation qu’on lui reconnaît en matière de preuve testimoniale. (Decottignies, Les présomptions en droit privé, p. 282). La connaissance du vice et l’intention de le couvrir sont donc des questions de fait qui relèvent essentiellement de l’application du juge du fond (J. CL Civil, art. 1338-1340, Perrot, «Confirmation des actes nuls», n° 60; Touchette c. Pizzagalli[5], Lortie c. Bouchard[6], Latouche c. Lehouillier[7]. Dans Rousseau c. Bennett[8], le juge Taschereau exprimait l’opinion de la Cour dans les termes suivants (à la p. 92):
…Mais la preuve peut établir des présomptions de faits et l’article 1242 du Code Civil nous dit comment elles doivent être appréciées. Cet article se lit ainsi:
Les présomptions qui ne sont pas établies par la loi sont abandonnées à la discrétion et au jugement du tribunal.
Ce que la loi a voulu c’est que ces présomptions soient laissées à la discrétion du juge qui voit et entend les témoins et pour qu’une Cour d’Appel intervienne dans l’exercice de cette discrétion, il faut nécessairement trouver une erreur de la part du juge au procès, erreur qu’on ne trouve pas dans le cas présent.
Dans l’espèce, le juge du fond s’est clairement prononcé: les intimés connaissaient l’existence du vice et leur conduite implique nécessairement l’intention d’y renoncer.
Rien au dossier n’indique que cette appréciation de la preuve faite par le juge du fond soit erronée; bien au contraire. Selon moi, les faits prouvés entraînent nécessairement la conviction que les acheteurs ont connu l’existence des fausses représentations peu de temps après la vente et que les actes qu’ils ont subséquemment posés comportent nécessairement renonciation à leur droit de se prévaloir de leur vice de consentement.
Les acheteurs se plaignent essentiellement qu’Abel leur a représenté que l’immeuble rapportait une recette nette annuelle de $5,000 alors qu’il n’en était rien; Abel aurait soufflé les revenus et omis des dépenses.
En fait, l’exploitation de l’immeuble par les acheteurs a toujours été déficitaire et c’est tôt après la vente qu’ils s’en sont rendus compte. Entendu comme témoin, Bertrand dit, en parlant de l’édifice:
Il a toujours été déficitaire, pas seulement y compris la demie, mais toute l’année ‘71, parce qu’au début de l’année, janvier, février, si vous n’aviez pas les taxes, même si vous avez un revenu de $3,000.00, les taxes sont arrivées à la fin de l’année; si vous répartissez ça sur 12 mois, des taxes de huit mille dollars et quelque chose, c’a toujours été déficitaire depuis le premier mois où on l’a eu.
Cette affirmation est d’ailleurs conforme à celle qu’il faisait dans sa lettre de mise en demeure précitée du 18 juin 1973, où il disait:
En effet, vous nous avez laissé voir un profit net de $5,000.00 alors qu’il n’en est rien et que cet immeuble a opéré un déficit depuis le premier mois où nous l’avons acquis. Nous sommes justifiés d’affirmer qu’il devait vous rapporter à la fin de l’année non pas un profit de $5,000.00 mais un déficit de plusieurs milliers de dollars.
Pour les années 1971, 1972 et 1973, l’immeuble a encouru des déficits de caisse de $5,339.76, $17,258.35 et $17,451.70 respectivement que les acheteurs ont dû combler; le déficit de 1971 a été payé en janvier ou février de 1972, alors que le déficit de 1972 a été payé en partie au cours de l’année et pour le solde, au début de 1973. Il ne fait aucun doute que les achateurs se sont rendus compte dès la première année que les résultats financiers étaient loi de correspondre aux représentations qu’on leur auraient faites. D’ailleurs, dans une requête pour préséance à la Cour supérieure en date du 25 février 1974, appuyée de l’affidavit de Bertrand, les acheteurs affirmaient que le déficit «a été constaté dès la première année et il s’est toujours continué et il se continue toujours».
Les acheteurs prétendent que leur gestion a été bonne, à tout le moins aussi bonne que celle de leurs auteurs; selon eux, l’écart ne s’explique pas non plus par une variation des conditions du marché dans le quartier où est situé l’immeuble. De plus, comme le signale le juge Crête dans ses motifs, les recettes brutes de l’immeuble pendant la période prévue à l’offre d’achat du premier décembre 1970 au premier mai 1971 ont été supérieures au montant garanti de $42,700.
Si l’on admet ces prétentions des acheteurs, la seule explication possible de l’écart important entre les représentations alléguées et les résultats obtenus est la fausseté de celles-là; les demandeurs n’en suggèrent d’ailleurs pas d’autre.
Le juge Kaufman, qui n’a pas retenu le moyen de défense des vendeurs fondé sur la confirmation de la vente, ne nie pas que les acheteurs aient acquis connaissance des fausses représentations longtemps avant l’institution de l’action. Il exprime l’avis que le délai à intenter l’action démontre beaucoup de prudence de la part des acheteurs:
[TRADUCTION] J’ai cité intégralement cet extrait du témoignage parce qu’il résume les prétentions des appelants sur ce point. Il explique également, dans une large mesure, pourquoi l’action en annulation de la vente n’a pas été intentée plus tôt et, quoiqu’il eût été préférable à tous points de vue de dénoncer le problème dans les quelques mois suivant la vente, je ne suis pas prêt à refuser un droit d’action à quelqu’un qui a agi avec prudence au lieu de se précipiter devant les tribunaux au premiers soupçons.
Le passage important de cette partie du témoignage de Bertrand auquel réfère le juge Kaufman est le suivant: Alors, à ce moment-là, pour ne pas rapporter des paroles, il y a eu un mandat de perquisition, et on a pu constater, je me suis rendu au greffe des Sessions de la Paix, avec Monsieur Potvin, le comptable, et c’est là qu’on a découvert que les médecins, au lieu d’avoir fait un profit net de $5,000.00, en 1970, en tout cas, pendant l’année où ils l’ont eu, ont fait un déficit autour de $9,000.00.
Il faut dire que dans le cours du mois d’août 1973, Bertrand a déposé contre Abel une plainte pour fraude (qui, selon ce que l’on nous a dit à l’audition, a été rejetée) en rapport avec la vente qui fait l’objet du présent débat; antérieurement, un mandat de perquisition avait été délivré à la demande de Bertrand et les documents relatifs à l’administration de l’immeuble pendant que les vendeurs en étaient propriétaires avaient été saisis. D’après Bertrand, c’est lors de l’examen de ces documents au greffe de la cour, au mois d’août 1973, que les acheteurs auraient «découvert que les médecins, au lieu d’avoir fait un profit net de $5,000, en 1970, en tout cas, pendant l’année où ils l’ont eu, ont fait un déficit autour de $9,000».
Il est probablement exact que l’examen des documents saisis a fourni aux acheteurs la preuve documentaire irréfutable de la fausseté des représentations que leur aurait faites Abel, mais il ne faut pas confondre l’acquisition de la connaissance d’un fait avec l’acquisition de la preuve directe de ce fait.
La question n’est pas de savoir si les acheteurs avaient la preuve matérielle directe des fausses représentations mais plutôt s’ils en avaient la connaissance. Le contractant qui, connaissant la fausseté des représentations qui lui ont été faites, attend d’en obtenir la preuve directe irréfutable avant d’exercer son recours en annulation perd le droit d’exercer ce recours si dans l’intervalle il pose des actes qui comportant la négation de la précarité de son titre sont inconciliables avec l’intention d’en demander l’annulation.
Le juge Kaufman m’apparaît donc avoir mal posé le problème; il ne s’agit pas de décider si les acheteurs ont été prudents ou non, mais plutôt s’ils avaient la connaissance du vice dont ils se plaignent aujourd’hui. Les présomptions qui découlent des faits prouvés emportent, selon moi, la conviction que les acheteurs connaissaient, depuis au moins le début de 1972, la fausseté des représentations qu’ils reprochent maintenant à Abel.
Il reste maintenant à voir si la conduite des acheteurs comporte confirmation ou plus précisément si les actes qu’ils ont posés impliquent nécessairement l’intention de réparer le vice dont leur consentement serait entaché.
Il est certains actes qui sont incompatibles avec l’existence d’un titre précaire ou vicié. L’on ne peut en même temps prétendre avoir un titre de propriété bon et valable et un titre de propriété annulable; celui qui, connaissant le vice de son titre de propriété, agit à tous égards pendant plusieurs mois comme un propriétaire absolu et en exerce tous les droits, manifeste une intention non équivoque de ne pas se prévaloir du vice de son titre.
Dans Lambert c. Lévis Automobiles Inc. et autre[9], cette Cour a jugé tardive une action en annulation de vente d’automobile fondée sur les fausses représentations du vendeur qui avait été intentée un peu plus de treize mois après la vente; parlant au nom de la Cour, le juge Taschereau dit à la page 623:
…Les actions de ce genre doivent être instituées dans un délai raisonnable, et dans le cas actuel elle ne l’a été qu’au delà d’un an après que le contrat de vente fut intervenu.
Comme l’écrivait le commentateur de l’arrêt Marchal c. époux Laxenaire[10], (notes 2 et 3 à la p. 162), «agir en connaissance de cause, en vertu d’un acte vicié ou suspect, c’est manifestement renoncer à l’attaquer».
Dans l’espèce, les acheteurs ne sont pas seulement demeurés silencieux pendant plus de deux ans; ils ont en connaissance du vice de leur consentement payé le solde dû sur le prix d’achat; ils se sont également pleinement prévalus de leur droit de propriétaires en posant des actes qui dépassaient de beaucoup le cadre de ceux de la simple administration. Le prix de vente du 29 décembre 1970 n’a pas été, on l’a vu, entièrement payé comptant. Il est demeuré un solde de $212,000 que les acheteurs se sont engagés à payer à l’acquit des vendeurs aux trois créanciers hypothécaires qui détenaient alors chacun une hypothèque sur l’immeuble vendu:
Créanciers
Capital
Intérêt
Le Crédit Foncier
Franco-Canadien
$100,000.
12%
Dame Ernest Côté
$ 25,000.
15%
F.G. Rouleau Inc.
$ 87,000.
8%
Dans le cours de 1972, les acheteurs ont entièrement acquitté le montant de cette dette de $212,000.
La créance de $25,000 due à Dame Ernest Côté a été payée en mai 1972, alors que les créances dues à F.G. Rouleau Inc. et à Crédit Foncier Franco-Canadien ont été payées au cours de l’automne de la même année; dans le cas de Rouleau, les acheteurs ont obtenu un rabais de $5,000, alors que dans le cas de Crédit Foncier, ils ont dû payer une pénalité de $8,000 pour obte