Owners, Strata Plan LMS 3905 c. Crystal Square Parking Corp.

Owners, Strata Plan LMS 3905 c. Crystal Square Parking Corp.
Collection
Jugements de la Cour suprême
Date
2020-10-23
Référence neutre
2020 CSC 29
Numéro de dossier
38741
Juges
Wagner, Richard; Abella, Rosalie Silberman; Moldaver, Michael J.; Karakatsanis, Andromache; Côté, Suzanne; Brown, Russell; Rowe, Malcolm; Martin, Sheilah; Kasirer, Nicholas
En appel de
Colombie-Britannique
Notes
La cause en bref
Renseignements sur les dossiers de la Cour
Contenu de la décision
COUR SUPRÊME DU CANADA
Référence : Owners, Strata Plan LMS 3905 c. Crystal Square Parking Corp., 2020 CSC 29
Appel entendu : 9 juin 2020 Jugement rendu : 23 octobre 2020 Dossier : 38741
Entre :
Owners, Strata Plan LMS 3905
Appelante
et
Crystal Square Parking Corporation
Intimée
- et -
C.H.O.A. Condominium Home Owners’ Association of B.C.
et Urban Development Institute – Pacific Region
Intervenants
Traduction française officielle
Coram : Le juge en chef Wagner et les juges Abella, Moldaver, Karakatsanis, Côté, Brown, Rowe, Martin et Kasirer
Motifs de jugement : (par. 1 à 59)
Motifs dissidents en partie: (par. 60 à 106)
La juge Côté (avec l’accord du juge en chef Wagner et des juges Abella, Moldaver, Karakatsanis, Brown, Martin et Kasirer)
Le juge Rowe
Note : Ce document fera l’objet de retouches de forme avant la parution de sa version définitive dans le Recueil des arrêts de la Cour suprême du Canada.
owners, strata plan lms 3905 c. crystal square
Owners, Strata Plan LMS 3905 Appelante
c.
Crystal Square Parking Corporation Intimée
et
C.H.O.A. Condominium Home Owners’ Association of B.C. et
Urban Development Institute – Pacific Region Intervenants
Répertorié : Owners, Strata Plan LMS 3905 c. Crystal Square Parking Corp.
2020 CSC 29
No du greffe : 38741.
2020 : 9 juin; 2020 : 23 octobre.
Présents : Le juge en chef Wagner et les juges Abella, Moldaver, Karakatsanis, Côté, Brown, Rowe, Martin et Kasirer.
en appel de la cour d’appel de la colombie‑britannique
Contrats — Contrats postérieurs à la constitution d’une entité — Formation — Associations condominiales — Convention relative aux parcelles aériennes prévoyant des obligations de payer des droits de stationnement conclue et enregistrée sur le titre par le promoteur avant la constitution de l’association condominiale — Différend survenant ultérieurement entre l’association condominiale et le propriétaire du stationnement — L’association condominiale est‑elle assujettie à la convention relative aux parcelles aériennes? — Strata Property Act, S.B.C. 1998, c. 43.
Le complexe Crystal est un grand complexe à usages multiples comprenant diverses parcelles aériennes, notamment une tour de bureaux et un stationnement. En 1999, le promoteur et la ville de Burnaby ont conclu une convention (« Convention RPA »), qui prévoyait des servitudes réciproques d’appui, de commodité et d’accès des véhicules, ainsi que des servitudes réciproques permettant d’autres utilisations des diverses parcelles aériennes du complexe Crystal. En particulier, selon l’art. 7.5 de la Convention RPA, le propriétaire du stationnement était tenu de fournir du stationnement et des droits d’accès pour les véhicules des propriétaires des autres parcelles aériennes, contre le versement de frais annuels payables mensuellement. Cet article prévoyait également que l’association créée à la suite de la subdivision de toute parcelle aérienne suivant un plan de condominium aurait le droit d’accorder toutes les permissions et tous les consentements pouvant être fournis par les propriétaires de la parcelle subdivisée, et qu’elle serait responsable du paiement des frais ainsi que de l’application des droits de stationnement aux propriétaires des unités condominiales. De plus, il disposait que les frais annuels seraient considérablement réduits lorsque le propriétaire du stationnement aurait recouvré les coûts en capital des travaux de construction de cette installation. En outre, l’art. 16.3 prévoyait qu’après la subdivision d’une parcelle conformément à un plan de condominium, l’association devait conclure une convention de prise en charge avec les propriétaires des autres parcelles aériennes afin qu’ils assument les obligations prévues dans la Convention RPA. La Convention RPA a été enregistrée comme servitude auprès d’un bureau d’enregistrement des titres fonciers le 17 mars 1999.
Le 26 mai 1999, le plan de condominium LMS 3905, qui comprend 68 unités condominiales dans la tour de bureaux sur la deuxième parcelle aérienne du complexe Crystal, a été déposé auprès d’un bureau d’enregistrement des titres fonciers, ce qui a emporté la constitution de l’Association. Celle‑ci n’a jamais conclu avec les propriétaires des autres parcelles aériennes la convention de prise en charge qui était prévue dans la Convention RPA. Le 28 juin 2002, le promoteur a vendu la cinquième parcelle aérienne, où est situé le stationnement, à une société exploitant des stationnements (« CSPC »). Dans le cadre de cette transaction, le promoteur a cédé la Convention RPA à CSPC.
Jusqu’en 2012, les membres de l’Association ont stationné leurs véhicules dans le stationnement et se sont acquittés des droits y afférents au taux prévu dans la Convention RPA. Un différend est ensuite survenu entre les parties et l’Association a cessé de payer les frais de stationnement. CSPC a réagi en révoquant les privilèges de stationnement des membres de l’Association, ce qui a donné lieu à un recours judiciaire. L’Association a sollicité une déclaration portant que l’art. 7.5 de la Convention RPA était nul ou une ordonnance portant qu’il était inexécutoire, ou, subsidiairement, une ordonnance portant que l’art. 7.5 devait être rectifié pour indiquer que les coûts en capital ont été entièrement recouvrés, et a aussi sollicité des dommages‑intérêts ou la restitution des gains obtenus en raison de la violation du contrat. CSPC a déposé une demande reconventionnelle en vue d’obtenir le paiement des droits non payés que, selon lui, l’Association aurait dû lui verser conformément à la Convention RPA. La juge de première instance a conclu que la conduite de l’Association n’indiquait pas qu’elle avait, après sa constitution, l’intention de conclure un contrat et donc qu’elle n’était pas liée par la Convention RPA. La Cour d’appel a infirmé la décision de la juge de première instance et a statué que l’Association avait conclu, après sa constitution, un contrat selon les mêmes termes que la Convention RPA.
Arrêt (le juge Rowe est dissident en partie) : L’appel est rejeté.
Le juge en chef Wagner et les juges Abella, Moldaver, Karakatsanis, Côté, Brown, Martin et Kasirer : Une société, même si n’est pas liée par un contrat préconstitutif, peut néanmoins conclure après sa création un nouveau contrat selon les mêmes termes que le contrat préconstitutif. Le test applicable pour établir l’existence d’un contrat postérieur à la constitution ne diffère pas du test applicable en common law pour établir l’existence de toute autre convention. Il s’agit d’un test objectif, et l’offre, l’acceptation, la contrepartie et les termes peuvent être inférés à partir de la conduite des parties et des circonstances entourant la conclusion du contrat. Une manifestation extériorisée de l’assentiment de chaque partie qui fasse naître chez l’autre une attente raisonnable est nécessaire, et il faut examiner comment la conduite de chaque partie serait perçue par une personne raisonnable placée dans la même situation que l’autre partie.
La Strata Property Act (« SPA ») n’écarte pas les principes ordinaires de common law régissant la formation des contrats. La common law fait partie du contexte dans lequel un législateur adopte des lois, et il faut présumer que le législateur n’a pas l’intention de modifier ni d’écarter les principes de common law lorsqu’il adopte des lois. Ces présomptions ne peuvent être réfutées que si une intention contraire est exprimée clairement par le législateur. Rien dans la SPA n’indique que le législateur avait clairement l’intention de réfuter ces présomptions; au contraire, la SPA contient plutôt des indices démontrant que le législateur voulait en fait que les associations condominiales puissent conclure des conventions non écrites par leur conduite. Conclure qu’un contrat est opposable à une association condominiale sur le fondement de sa conduite objective n’est pas incompatible avec le modèle de gouvernance des associations condominiales établi dans la SPA. De plus, il n’y a aucune raison impérieuse de modifier les règles de common law en matière contractuelle qui s’appliquent aux associations condominiales afin de protéger les acquéreurs d’unités condominiales des pratiques peu scrupuleuses ou des pratiques injustes inattendues de la part de promoteurs, car les lois de la Colombie‑Britannique offrent déjà de nombreuses protections aux acquéreurs d’unités condominiales. Abroger les principes généralement applicables à la formation des contrats dans le cas des associations condominiales compromettrait la stabilité commerciale et minerait les attentes raisonnables des parties commerciales, en faisant fi de la sagesse et de l’expérience contenues dans des siècles de patiente élaboration de précédents et de principes régissant les relations commerciales. Au lieu d’essayer de réinventer le droit des contrats pour tenir compte du caractère novateur de la propriété d’unités condominiales, il vaut mieux avoir recours aux principes généralement applicables établis dans la jurisprudence. Ainsi, le besoin de stabilité dans les affaires commerciales et l’importance de protéger les attentes raisonnables des parties commerciales commandent l’application régulière continue des règles de common law dans ce domaine. Une association condominiale peut donc conclure un contrat postérieur à sa constitution par sa conduite.
L’exécution d’un contrat postérieur à la constitution d’une entité qui touche des intérêts fonciers ne constitue pas une exception à la règle générale selon laquelle les acquéreurs subséquents d’un bien‑fonds ne sont pas liés par des engagements de faire. Les engagements réels et les contrats créent des formes juridiquement distinctes de droits et obligations, et ne devraient pas être confondus. Les propriétaires fonciers peuvent avoir recours à des engagements réels de ne pas faire pour lier les acquéreurs éventuels en equity, et ce, même s’il n’existe aucun lien contractuel entre eux. En revanche, le droit à l’exécution du contrat est un intérêt juridique personnel pour les parties contractantes. Une autre distinction entre les engagements réels et les droits contractuels réside dans le moment où naît le droit. Lorsque les règles d’equity servent à opposer un engagement réel de ne pas faire à un acquéreur subséquent du bien‑fonds informé de l’existence de cet engagement, le droit appliqué est un droit préexistant en equity qui a subsisté après que le prédécesseur en titre eut transféré son bien‑fonds. Les droits contractuels, eux, naissent au moment de la formation du contrat. Dans le cas d’un contrat postérieur à la constitution en association, ils naissent après la constitution de l’association lorsque les parties manifestent objectivement leur intention d’être liées par une nouvelle entente selon les mêmes termes que celles du contrat préconstitutif. Il n’y a donc pas d’équivalence entre l’application d’un droit contractuel à un cocontractant et l’application d’un engagement réel à un acquéreur subséquent, et un contrat postérieur à la constitution d’une entité qui est par ailleurs valide et en vigueur n’est pas inexécutoire simplement parce que ses termes touchent des intérêts fonciers.
En l’espèce, la Cour d’appel a eu raison de conclure que l’Association a, par sa conduite objective postérieure à sa constitution, manifesté son intention d’être liée par contrat à CSPC, après que cette dernière eut acheté le stationnement du promoteur. L’offre et l’acceptation d’un contrat passé avec CSPC après la constitution de l’Association s’appuient sur une preuve solide. Après l’acquisition du stationnement, CSPC a manifesté objectivement l’intention d’offrir à l’Association un contrat selon les termes de la Convention RPA en mettant à la disposition des membres de l’Association un nombre de vignettes de stationnement valides égal au nombre de places de stationnement qui leur avaient été attribuées aux termes de l’art. 7.5 de la Convention RPA. De plus, l’entretien et l’exploitation du stationnement au fil des ans auraient nécessité des capitaux importants pour CSPC. La Convention RPA prévoyait de telles dépenses, lesquelles ont été prises en compte dans le calcul des frais de stationnement exigibles de la part de l’Association. Les membres de l’Association auraient dû savoir que la contrepartie à titre onéreux dont ils bénéficiaient leur était fournie dans l’attente du paiement des frais exigibles selon l’art. 7.5 de la Convention RPA. Quant à elle, l’Association a manifesté objectivement l’intention d’accepter l’offre de CSPC en payant les frais prévus dans la Convention RPA et ses membres ont exercé les droits y afférents en garant leurs véhicules dans le stationnement après que CSPC en eut acquis la propriété. Puisque les membres ont soit donné leur assentiment à la contrepartie, soit acquiescé à ce que celle‑ci leur soit fournie, et qu’ils en ont bénéficié, il y a lieu de considérer qu’ils l’ont implicitement demandée. Ainsi, une personne raisonnable placée dans la même situation que CSPC estimerait que la conduite de l’Association constituait une forme d’assentiment aux termes énoncés à l’art. 7.5 de la Convention RPA. La conduite objective de l’Association démontre son intention de conclure une entente ayant force obligatoire selon les termes de l’art. 7.5 de la Convention RPA.
Le juge Rowe (dissident en partie) : L’analyse du droit que font les juges majoritaires en l’espèce est adoptée, mais pas le dispositif du pourvoi. Il ne faut pas trancher la question de savoir si l’Association a manifesté une intention objective d’être liée par les conditions de la Convention RPA. Cette question devrait plutôt être renvoyée au tribunal de première instance car celui‑ci est mieux placé pour la trancher. L’application du droit en l’espèce est tributaire des faits et la Cour ne dispose pas de tous les faits nécessaires pour procéder à une telle application. La conclusion de fait que tirent les juges majoritaires diffère de celle que tirent la juge de première instance et la Cour d’appel. Cette dernière a considéré le fait d’avoir bénéficié de la convention comme une manifestation en soi de l’intention de la partie d’être liée par les conditions telles qu’elles sont exprimées. Les juges majoritaires paraissent toutefois formuler les choses un peu différemment en ce qu’ils favorisent une évaluation plus traditionnelle de l’offre et de l’acceptation. En reformulant le test juridique, l’application du droit aux faits donne nécessairement lieu à une question mixte de fait et de droit qui est différente de celle qui a été tranchée par la Cour d’appel.
Les cours d’appel peuvent tirer des conclusions de fait autres que celles tirées par les juridictions inférieures uniquement s’il est dans l’intérêt de la justice de le faire et si cela ne soulève pas d’obstacle en pratique. Cela suppose de soupeser deux facteurs : d’une part, l’économie possible de coûts et de temps pour les parties lorsque la cour d’appel tranche de telles questions de fait; et, d’autre part, le préjudice qui pourrait découler du fait que la cour d’appel tire ces conclusions en l’absence de preuve adéquate. En l’espèce, le fait que la Cour tire des conclusions de fait irait à l’encontre de ces deux facteurs, qui militent plutôt en faveur de retenue en appel. On peut se questionner à savoir si le fait que la Cour tire des conclusions de fait comme celles que tireraient les juges majoritaires pourrait entraîner un gain en efficacité pour ce qui est de l’utilisation des ressources judiciaires ou des procureurs. La Cour ne peut disposer de l’action de façon définitive, car même si elle rejette l’appel, l’affaire doit être renvoyée au tribunal de première instance pour qu’il tranche les questions de l’existence d’une erreur de fait commune, de la rectification, de l’iniquité ou de la frustration; et, si les prétentions ne sont pas retenues, qu’il examine la demande reconventionnelle et évalue les dommages-intérêts. Qui plus est, lors de ce procès, il se pourrait bien que la juge doive examiner en détail les circonstances entourant la formation du contrat. En deuxième lieu, il est possible qu’un préjudice découle du fait que la Cour tire les conclusions de fait proposées. En l’espèce, des éléments de preuve auxquels la Cour n’a pas accès pourraient vraisemblablement mener la juge de première instance à une conclusion différente quant à la question de savoir si l’Association a manifesté objectivement l’intention d’être liée par la Convention et, dans l’affirmative, à quel moment elle l’aurait fait. De surcroît, la juge de première instance jouit, par rapport aux juges d’appel, de nombreux avantages qui influent sur toutes les conclusions de fait et est en mesure d’évaluer la crédibilité des témoins, a une expertise relative en matière d’appréciation et d’évaluation de la preuve et possède une plus grande familiarité avec toute la trame factuelle de l’affaire.
L’existence d’un contrat préconstitutif fait partie des circonstances dans lesquelles la conduite des parties est interprétée de façon objective. Une conduite conforme au contrat peut être une preuve convaincante qu’une offre a été acceptée. Une telle conduite ne constitue pas, toutefois, une preuve déterminante de l’acceptation de l’offre. Dans certaines circonstances, une autre inférence pourrait fournir une explication objectivement meilleure de la conduite que ne le ferait l’acceptation de l’offre. Il est plausible que le tribunal de première instance, en s’appuyant sur un dossier plus complet, ne serait pas d’avis que l’Association, par sa conduite, a manifesté objectivement son intention d’accepter le contrat. Il y a trois inférences opposées que le tribunal de première instance pourrait préférer : en payant les frais de stationnement, l’Association exécutait une obligation préexistante plutôt qu’elle ne consentait à une nouvelle obligation; l’Association s’acquittait de ce qu’elle jugeait (erronément) être une obligation préexistante et si la société exploitant le stationnement, CSPC, avait des raisons de savoir cela, il pourrait être déraisonnable qu’elle considère le paiement de l’Association comme une indication qu’elle acceptait une nouvelle obligation; et la Convention RPA créait une servitude assortie de conditions, et le paiement effectué par l’Association représentait l’exercice d’une option en vertu de celle‑ci. Par conséquent, ces questions de fait devraient être renvoyées au tribunal de première instance.
Jurisprudence
Citée par la juge Côté
Arrêt appliqué : Saint John Tug Boat Co. c. Irving Refining Ltd., [1964] R.C.S. 614; arrêts adoptés : Touche c. Metropolitan Railway Warehousing Co. (1871), L.R. 6 Ch. App. 671; Howard c. Patent Ivory Manufacturing Co. (1888), 38 Ch. D. 156; Smith c. Hughes (1871), L.R. 6 Q.B. 597; arrêt examiné : Heinhuis c. Blacksheep Charters Ltd. (1987), 19 B.C.L.R. (2d) 239; arrêts désapprouvés : In re Northumberland Avenue Hotel Co. (1886), 33 Ch. D. 16; Bagot Pneumatic Tyre Co. v. Clipper Pneumatic Tyre Co., [1901] 1 Ch. D. 196; arrêts mentionnés : Rhone c. Stephens, [1994] 2 A.C. 310; Tulk c. Moxhay (1848), 2 Ph. 774, 41 E.R. 1143; Austerberry c. Corporation of Oldham (1885), 29 Ch. D. 750; Noble c. Alley, [1951] R.C.S. 64; Heritage Capital Corp. c. Équitable, Cie de fiducie, 2016 CSC 19, [2016] 1 R.C.S. 306; Parkinson c. Reid, [1966] R.C.S. 162; Design Services Ltd. c. Canada, 2008 CSC 22, [2008] 1 R.C.S. 737; Keppell c. Bailey (1834), 2 My. & K. 517, 39 E.R. 1042; Tercon Contractors Ltd. c. Colombie-Britannique (Transports et Voirie), 2010 CSC 4, [2010] 1 R.C.S. 69; Kelner c. Baxter (1866), L.R. 2 C.P. 174; In re Empress Engineering Co. (1880), 16 Ch. D. 125; Natal Land and Colonization Co. c. Pauline Colliery and Development Syndicate Ltd., [1904] A.C. 120; Scotsburn Co‑operative Services Ltd. c. W. T. Goodwin Ltd., [1985] 1 R.C.S. 54; Chartbrook Ltd. c. Persimmon Homes Ltd., [2009] UKHL 38, [2009] 1 A.C. 1101; Grant c. Province of New Brunswick (1973), 6 N.B.R. (2d) 95; Phelps Holdings Ltd. c. Strata Plan VIS 3430, 2010 BCCA 196, 71 B.L.R. 1; Gibson c. Manchester City Council, [1979] 1 W.L.R. 294; Jedfro Investments (U.S.A.) Ltd. c. Jacyk, 2007 CSC 55, [2007] 3 R.C.S. 679; Parry Sound (district), Conseil d’administration des services sociaux c. S.E.E.F.P.O., section locale 324, 2003 CSC 42, [2003] 2 R.C.S. 157; R. c. D.L.W., 2016 CSC 22, [2016] 1 R.C.S. 402; Vallejo c. Wheeler (1774), 1 Cowp 143, 98 E.R. 1012; Bhasin c. Hrynew, 2014 CSC 71, [2014] 3 R.C.S. 494; Davies c. Jones, [2009] EWCA Civ. 1164, [2010] 2 All E.R. 755; Wilkinson & Ors c. Kerdene Ltd., [2013] EWCA Civ. 44, [2013] 2 E.G.L.R. 163; Halsall c. Brizell, [1957] 1 Ch. 169; Tito c. Waddell (No. 2), [1977] 1 Ch. 106; The Owners, Strata Plan BCS 4006 c. Jameson House Ventures Ltd., 2019 BCCA 144, 22 B.C.L.R. (6th) 35; Amberwood Investments Ltd. c. Durham Condominium Corporation No. 123 (2002), 58 O.R. (3d) 481; Black c. Owen, 2017 ONCA 397, 137 O.R. (3d) 334; Elwood c. Goodman, [2013] EWCA Civ. 1103, [2014] Ch. 442.
Citée par le juge Rowe (dissident en partie)
Watkins c. Olafson, [1989] 2 R.C.S. 750; Heinhuis c. Blacksheep Charters Ltd. (1987), 19 B.C.L.R. (2d) 239; Hollis c. Dow Corning Corp., [1995] 4 R.C.S. 634; Succession Madsen c. Saylor, 2007 CSC 18, [2007] 1 R.C.S. 838; Matchim c. Bgi Atlantic Inc., 2010 NLCA 9, 294 Nfld. & P.E.I.R. 46; Masterpiece Inc. c. Alavida Lifestyles Inc., 2011 CSC 27, [2011] 2 R.C.S. 387; Sharbern Holding Inc. c. Vancouver Airport Centre Ltd., 2011 CSC 23, [2011] 2 R.C.S. 175; Housen c. Nikolaisen, 2002 CSC 33, [2002] 2 R.C.S. 235; Uber c. Heller, 2020 CSC 16; Canada (Procureur général) c. Hôtels Fairmont Inc., 2016 CSC 56, [2016] 2 R.C.S. 720; Amberwood Investments Limited c. Durham Condominium Corporation No. 123 (2002), 58 O.R. (3d) 481; The Owners, Strata Plan BCS 4006 c. Jameson House Ventures Ltd., 2019 BCCA 144, 22 B.C.L.R. (6th) 35; Robb c. Walker, 2015 BCCA 117, 69 B.C.L.R. (5th) 249; Arbutus Bay Estates Ltd. c. Canada (Attorney General), 2017 BCCA 374, 3 B.C.L.R. (6th) 59; Sattva Capital Corp. c. Creston Moly Corp., 2014 CSC 53, [2014] 2 R.C.S. 633.
Lois et règlements cités
Business Corporations Act, R.S.A. 2000, c. B‑9, art. 15(3).
Business Corporations Act, S.B.C. 2002, c. 57, art. 20.
Business Practices and Consumer Protection Act, S.B.C. 2004, c. 2.
Land Title Act, R.S.B.C. 1996, c. 250, art. 20, 23, 26, 27, 29, 282, 288.
Law and Equity Act, R.S.B.C. 1996, c. 253, art. 59.
Loi canadienne sur les sociétés par actions, L.R.C. 1985, c. C‑44, art. 14(2) .
Loi sur les sociétés par actions, L.R.O. 1990, c. B.16, art. 21(2).
Real Estate Development Marketing Act, S.B.C. 2004, c. 41, art. 14, 15, 21, 23.
Real Estate Development Marketing Regulation, B.C. Reg. 230/2018, art. 3(2).
Strata Property Act, S.B.C. 1998, c. 43, art. 2, 4, 5, 6(1), 7 à 11, 20(2)(a)(iii), 30, 32, 35(2)(g), 38(a), 291.
Doctrine et autres documents cités
Adamski, Jakub, and Angela Swan. Halsbury’s Laws of Canada — Contracts. Toronto : LexisNexis, 2017 Reissue.
Beatson, Sir Jack, Andrew Burrows and John Cartwright. Anson’s Law of Contract, 30th ed. New York : Oxford University Press, 2016.
Benson, Peter. Justice in Transactions: A Theory of Contract Law. Cambridge, Mass. : Harvard University Press, 2019.
Burke, Edmund. Réflexions sur la révolution de France, trad. P. Andler. Paris, Hachette (1989).
Fridman, G. H. L. The Law of Contract in Canada, 6th ed. Toronto : Carswell, 2011.
McFarlane, Ben, Nicholas Hopkins and Sarah Nield. Land Law. New York : Oxford University Press, 2017.
McCamus, John D. The Law of Contracts, 2nd ed. Toronto : Irwin Law, 2012.
Perell, Paul M. “Covenants as Contracts and as Interests in Land” (2005), 29 Adv. Q. 476.
Rabin, Edward H. Fundamentals of Modern Real Property Law. Mineola, N.Y. : Foundation Press, 1974.
Waddams, S. M. The Law of Contracts, 7th ed. Toronto : Thomson Reuters, 2017.
Ziff, Bruce. Principles of Property Law, 7th ed. Toronto : Thomson Reuters, 2018.
POURVOI contre un arrêt de la Cour d’appel de la Colombie‑Britannique (les juges Garson, Willcock et Fisher), 2019 BCCA 145, 24 B.C.L.R. (6th) 24, 2 R.P.R. (6th) 1, [2019] 12 W.W.R. 263, [2019] B.C.J. No. 790 (QL), 2019 CarswellBC 1227 (WL Can.), qui a infirmé une décision de la juge Young, 2017 BCSC 71, 73 R.P.R. (5th) 244, [2017] B.C.J. No. 68 (QL), 2017 CarswellBC 93 (WL Can.). Pourvoi rejeté, le juge Rowe est dissident en partie.
Stephen Hamilton, pour l’appelante.
Ken McEwan, c.r., et Emily Kirkpatrick, pour l’intimée.
Wes McMillan, pour l’intervenante C.H.O.A. Condominium Home Owners’ Association of B.C.
Andrew Morrison et Mark V. Lewis, pour l’intervenant Urban Development Institute – Pacific Region.
Version française du jugement du juge en chef Wagner et des juges Abella, Moldaver, Karakatsanis, Côté, Brown, Martin et Kasirer rendu par
La juge Côté —
I. Introduction
[1] La question précise soulevée dans le présent pourvoi porte sur le caractère exécutoire d’une obligation de payer des droits de stationnement prévue dans un instrument enregistré sur le titre d’un bien‑fonds. Pour répondre à cette question, notre Cour doit examiner des questions juridiques plus fondamentales se rapportant à la distinction entre les droits de propriété et les droits contractuels, aux principes généraux de common law qui régissent la formation des contrats, à l’interaction de la common law avec le cadre législatif applicable ainsi qu’à un moyen proposé de contourner la règle de longue date selon laquelle les acquéreurs subséquents d’un bien‑fonds ne sont pas liés par des engagements (covenants) de faire.
[2] Les faits du présent pourvoi mettent en cause plusieurs acteurs. L’appelante est une association condominiale représentant les propriétaires du plan de condominium LMS 3905 (« Association ») établie en vertu de la Strata Property Act, S.B.C. 1998, c. 43 (« SPA »). La propriété condominiale est située sur une parcelle aérienne dans le complexe « Crystal », un grand complexe à usages multiples situé à Burnaby, en Colombie‑Britannique. Ce complexe a été érigé au cours des années 1990 par Crystal Square Development Corporation (« promoteur »), une coentreprise composée des sociétés Tyba Crystal Investments Corp. et Dong Ah Canada Development Corp. L’intimée, Crystal Square Parking Corporation (« CSPC »), possède et exploite un stationnement situé sur une autre parcelle aérienne du complexe Crystal.
[3] Le litige entre l’Association et CSPC porte sur la question de savoir si la première est liée par les obligations de payer des droits de stationnement énoncées dans la convention relative aux parcelles aériennes qui est enregistrée sur le titre du complexe Crystal (« Convention RPA »). La principale difficulté résulte du fait que la Convention RPA a été conclue et enregistrée sur le titre par le promoteur avant que l’Association ne soit constituée. Cette Convention ne peut donc lier l’Association, car elle est antérieure à sa constitution. Cependant, CSPC prétend que la conduite de l’Association après sa constitution démontre un assentiment à une nouvelle convention selon les mêmes termes que la Convention RPA, et qu’il en résulterait un contrat liant l’Association. CSPC soutient en outre que les acquéreurs subséquents d’unités condominiales sont assujettis aux obligations de payer des droits de stationnement en raison du principe étroit en droit anglais des avantages et obligations, de sorte que l’Association, ayant accepté les avantages découlant de la Convention RPA, est donc liée par les obligations de cette convention. L’Association nie toute responsabilité dans un cas comme dans l’autre.
[4] Pour les motifs qui suivent, j’en viens à la conclusion que l’Association a conclu, après sa constitution, un contrat avec CSPC selon les termes de l’art. 7.5 de la Convention RPA. Par conséquent, j’estime qu’il n’est pas nécessaire de se demander si l’Association est liée à ce contrat sur la base du principe étroit des avantages et obligations. Le pourvoi est donc rejeté.
II. Les faits
[5] Le complexe Crystal est composé de sept parcelles aériennes sur lesquelles sont érigés, respectivement, (1) un complexe de vente au détail, (2) une tour de bureaux, (3) une tour résidentielle, (4) un hôtel, (5) un stationnement, (6) un poste de police et (7) un centre culturel.
[6] En mars 1999, le promoteur et la ville de Burnaby ont conclu la Convention RPA, qui prévoyait des servitudes réciproques d’appui, de commodité et d’accès des véhicules, ainsi que des servitudes réciproques permettant d’autres utilisations des diverses parcelles aériennes du complexe Crystal. La Convention RPA a été enregistrée comme servitude auprès d’un bureau d’enregistrement des titres fonciers le 17 mars 1999.
[7] Selon l’article 7.5 de la Convention RPA, le propriétaire du stationnement est tenu de fournir du stationnement et des droits d’accès pour les véhicules des propriétaires des autres parcelles aériennes, contre le versement de frais annuels payables mensuellement. En outre, 76 places de stationnement sont allouées aux propriétaires de la deuxième parcelle aérienne, où se trouve la tour de bureaux. Cet article prévoit également que l’association créée à la suite de la subdivision de toute parcelle aérienne suivant un plan de condominium aura le droit d’accorder toutes les permissions et tous les consentements pouvant être fournis par le ou les propriétaires de la parcelle subdivisée, et qu’elle sera responsable du paiement des frais ainsi que de l’application des droits de stationnement aux propriétaires des unités condominiales. L’alinéa 7.5g) dispose que les frais annuels seront considérablement réduits lorsque le propriétaire du stationnement aura recouvré les coûts en capital, c’est‑à‑dire les coûts des travaux de construction de cette installation, étant donné que 90 pour cent des revenus tirés des frais de stationnement facturés aux usagers publics serviront à couvrir les coûts d’exploitation et les taxes afin de réduire le montant des frais imposés aux propriétaires des autres parcelles aériennes. De plus, l’art. 16.3 prévoit qu’après la subdivision d’une parcelle conformément à un plan de condominium, l’association doit conclure une convention de prise en charge avec les propriétaires des autres parcelles aériennes afin qu’ils assument les obligations prévues dans la Convention RPA.
[8] Le 26 mai 1999, le plan de condominium LMS 3905 a été déposé auprès d’un bureau d’enregistrement des titres fonciers, ce qui a emporté la constitution de l’Association. Ce plan comprend 68 unités condominiales dans la tour de bureaux sur la deuxième parcelle aérienne du complexe Crystal. L’Association n’a jamais conclu avec les propriétaires des autres parcelles aériennes la convention de prise en charge qui était prévue dans la Convention RPA.
[9] Le 28 juin 2002, le promoteur a vendu à CSPC la cinquième parcelle aérienne, où est situé le stationnement. Dans le cadre de cette transaction, le promoteur a cédé la Convention RPA à CSPC, ainsi que [traduction] « toutes les autres conventions existantes [. . .] relatives à la [parcelle aérienne] approuvées par [CSPC] » : d.a., vol. II, p. 106. Le dossier n’indique toutefois pas quelles « conventions existantes », le cas échéant, ont été approuvées par CSPC.
[10] Jusqu’en 2012, les membres de l’Association ont stationné leurs véhicules dans le stationnement et se sont acquittés des droits y afférents au taux prévu dans la Convention RPA.
[11] Cette année‑là, un différend est survenu entre les parties. L’Association a cessé de payer les frais de stationnement et CSPC a réagi en révoquant les privilèges de stationnement des membres de l’Association, ce qui a donné lieu à un recours judiciaire. L’Association a sollicité une déclaration portant que l’art. 7.5 de la Convention RPA était nul ou une ordonnance portant qu’il était inexécutoire, ou, subsidiairement, une ordonnance portant que l’art. 7.5 devait être rectifié pour indiquer que les coûts en capital ont été entièrement recouvrés, ainsi que des dommages‑intérêts ou la restitution des gains obtenus en raison de la violation du contrat. CSPC a déposé une demande reconventionnelle en vue d’obtenir le paiement des droits non payés que, selon lui, l’Association aurait dû lui verser conformément à la Convention RPA.
III. Historique procédural
A. Cour suprême de la Colombie‑Britannique, 2017 BCSC 71, 73 R.P.R. (5th) 244
[12] La juge Young a statué que l’Association n’était pas liée par la Convention RPA. À son avis, la conduite de l’Association n’indiquait pas qu’elle avait, après sa constitution, l’intention de conclure un contrat selon les mêmes termes que la Convention RPA : par. 64. Elle a fait observer que les membres de l’Association stationnaient leurs véhicules dans le stationnement et se sont acquittés des droits y afférents prévus dans la Convention RPA, mais que cette conduite était motivée par leur croyance erronée qu’ils étaient déjà liés par cette convention : par. 76‑77. La juge a déclaré qu’une conduite découlant de la croyance erronée qu’un contrat préconstitutif a force obligatoire ne suffit pas pour établir que l’entité nouvellement créée a conclu un contrat postérieur à sa constitution : par. 77. Ayant conclu à l’absence d’un contrat postérieur à la constitution de l’Association, la juge n’a pas examiné les autres arguments invoqués par celle‑ci en ce qui a trait à l’existence d’une erreur, à la frustration et à l’iniquité, et elle a rejeté la demande reconventionnelle de CSPC.
B. Cour d’appel de la Colombie‑Britannique, 2019 BCCA 145, 24 B.C.L.R. (6th) 24
[13] La Cour d’appel a infirmé la décision de la juge de première instance. Le juge Willcock a statué que l’Association avait conclu, après sa constitution, un contrat selon les mêmes termes que la Convention RPA. Il a estimé que la juge de première instance avait commis une erreur de principe en s’appuyant sur le fait que l’Association n’était pas liée par le contrat préconstitutif et sur le fait qu’elle n’avait ni adopté ni ratifié ce contrat, car de telles circonstances n’étaient pas pertinentes pour déterminer si l’Association avait conclu un contrat par sa conduite postérieure à sa constitution. De plus, le juge Willcock a statué que l’opinion erronée de l’Association selon laquelle elle était liée par le contrat préconstitutif n’était pas pertinente pour déterminer si les parties avaient manifesté objectivement l’intention d’être liées par un contrat postérieur à la constitution de l’Association. La cour a ordonné que la demande de l’Association et la demande reconventionnelle de CSPC soient renvoyées au tribunal de première instance afin qu’il tranche les questions contractuelles qui n’avaient pas été tranchées : l’existence d’une erreur de fait commune, la rectification, l’iniquité ou la frustration et, si la demande principale échoue, l’examen de la demande reconventionnelle de CSPC et l’évaluation des sommes à payer, le cas échéant.
IV. Questions en litige
[14] Devant la Cour, l’Association soutient qu’elle n’est pas tenue de payer les frais de stationnement prévus dans la Convention RPA. Ses arguments soulèvent les questions suivantes :
- L’exécution d’un contrat postérieur à la constitution d’une entité qui touche des intérêts fonciers constitue‑t‑elle une exception à la règle générale selon laquelle les acquéreurs subséquents d’un bien‑fonds ne sont pas liés par des engagements de faire?
- Quelle est la méthode d’analyse appropriée pour déterminer si les parties ont conclu un contrat postérieur à la constitution d’une entité selon les mêmes termes qu’un contrat préconstitutif?
- Une association condominiale peut‑elle conclure un contrat postérieur à sa constitution par sa conduite?
- Les parties ont‑elles manifesté objectivement leur intention d’être liées par un contrat postérieur à la constitution de l’Association selon les termes pertinents de la Convention RPA?
[15] CSPC invite notre Cour à se pencher sur une autre question même si les autres moyens d’appel de l’Association étaient rejetés :
- Existe‑t‑il un principe étroit des avantages et obligations dont l’application échapperait à la règle générale selon laquelle les acquéreurs subséquents d’un bien‑fonds ne sont pas liés par des engagements de faire?
[16] J’examinerai chacune de ces questions ci‑après.
V. Analyse
A. L’exécution d’un contrat postérieur à la constitution d’une entité qui touche des intérêts fonciers constitue‑t‑elle une exception à la règle générale selon laquelle les acquéreurs subséquents d’un bien‑fonds ne sont pas liés par des engagements de faire?
[17] Je commencerai par analyser la jurisprudence sur les circonstances dans lesquelles des engagements peuvent être rattachés au bien‑fonds. Bien qu’elle ait été mémorablement décrite comme un [traduction] « indicible bourbier », cette jurisprudence peut se résumer succinctement pour les besoins de la présente affaire comme établissant une règle générale selon laquelle des engagements de faire ne se rattachent pas au bien‑fonds : E. Rabin, Fundamentals of Modern Real Property Law (1974), p. 489. Je me pencherai ensuite sur la distinction entre les droits de propriété et les droits contractuels, après quoi j’examinerai la suggestion de l’Association selon laquelle l’application des principes régissant les contrats préconstitutifs aux conventions touchant des intérêts fonciers est novatrice, et son argument selon lequel il existe un intérêt public qui justifie de restreindre la liberté qu’ont les parties de conclure des contrats concernant leurs intérêts fonciers.
[18] En common law, l’engagement qui commande à un propriétaire foncier d’exécuter une obligation (engagement de faire), ou qui impose une restriction à l’usage de son bien‑fonds (engagement de ne pas faire), n’est pas opposable aux acquéreurs subséquents de ce bien‑fonds : Rhone c. Stephens, [1994] 2 A.C. 310 (H.L.), p. 316‑317. En equity, un engagement de ne pas faire peut toutefois être opposé aux acquéreurs subséquents qui ont acquis le bien‑fonds en sachant qu’un tel engagement existait : Tulk c. Moxhay (1848), 2 Ph. 774, 41 E.R. 1143 (Ch.), p. 1144‑1145; Austerberry c. Corporation of Oldham (1885), 29 Ch. D. 750 (C.A.), p. 773‑774, le lord juge Cotton; Noble c. Alley, [1951] R.C.S. 64, p. 69, le juge Rand. Lorsqu’il s’agit d’engagements de faire, la règle générale est qu’ils ne peuvent se rattacher au bien‑fonds : Heritage Capital Corp. c. Équitable, Cie de fiducie, 2016 CSC 19, [2016] 1 R.C.S. 306, par. 25; Parkinson c. Reid, [1966] R.C.S. 162, p. 167.
[19] L’Association soutient qu’il n’y a aucune différence entre l’application à celle‑ci d’un contrat postérieur à sa constitution et d’un engagement de faire considéré comme rattaché au bien‑fonds : m.a., par. 71. Toutefois, cet argument fait abstraction de l’importante distinction entre le droit des contrats et le droit des biens : Design Services Ltd. c. Canada, 2008 CSC 22, [2008] 1 R.C.S. 737, par. 39; J. Beatson, A. Burrows et J. Cartwright, Anson’s Law of Contract (30e éd. 2016), p. 27‑28. Les propriétaires fonciers peuvent avoir recours à des engagements réels pour créer des droits opposables par un propriétaire à un autre, et ce, même s’il n’existe aucun lien contractuel entre eux : B. Ziff, Principles of Property Law (7e éd. 2018), p. 448. Les intérêts qui en découlent se distinguent des droits contractuels, car un engagement de ne pas faire lie les acquéreurs éventuels en equity, alors que le droit à l’exécution du contrat est un intérêt juridique personnel pour les parties contractantes. Une autre distinction entre les engagements réels et l