Canada c. Cheema

Canada c. Cheema
Base de données – Cour (s)
Décisions de la Cour d'appel fédérale
Date
2018-02-27
Référence neutre
2018 CAF 45
Numéro de dossier
A-447-16
Notes
Décision rapportée Une correction fut apportée le 8 août 2019
Contenu de la décision
Date : 20180227
Dossier : A-447-16
Référence : 2018 CAF 45
[TRADUCTION FRANÇAISE]
CORAM :
LE JUGE NADON
LE JUGE STRATAS
LE JUGE WEBB
ENTRE :
SA MAJESTÉ LA REINE
appelante
et
MOHAMMAD N. CHEEMA
intimé
Appel entendu à Toronto (Ontario), le 20 septembre 2017.
Jugement rendu à Ottawa (Ontario), le 27 février 2018.
MOTIFS DU JUGEMENT :
LE JUGE STRATAS
Y A SOUSCRIT :
LE JUGE NADON
MOTIFS DISSIDENTS :
LE JUGE WEBB
Date : 20180227
Dossier : A-447-16
Référence : 2018 CAF 45
CORAM :
LE JUGE NADON
LE JUGE STRATAS
LE JUGE WEBB
ENTRE :
SA MAJESTÉ LA REINE
appelante
et
MOHAMMAD N. CHEEMA
intimé
MOTIFS DU JUGEMENT
LE JUGE WEBB (motifs dissidents)
[1] Le présent appel porte sur les conditions à remplir pour bénéficier du remboursement pour habitations neuves prévu par la Loi sur la taxe d’accise, L.R.C. 1985, ch. E-15 (la LTA) et le Règlement no 2 sur le nouveau régime de la taxe à valeur ajoutée harmonisée, DORS/2010 151 (le Règlement). Plus particulièrement, la question est de savoir si une personne qui signe une convention d’achat et de vente visant un immeuble d’habitation à logement unique à la seule fin d’aider une autre personne à obtenir l’hypothèque qui sera nécessaire pour acheter le logement, sans acquérir un droit de bénéficiaire dans le logement, doit répondre aux exigences d’occupation définies au paragraphe 254(2) de la LTA.
[2] Le ministre du Revenu national a établi une nouvelle cotisation à l’égard de M. Cheema lui refusant le remboursement pour habitations neuves, au motif que M. Akbari, qui n’a aucun lien de parenté avec M. Cheema et qui a signé la convention d’achat et de vente, n’avait pas l’intention d’occuper l’immeuble d’habitation. La Cour canadienne de l’impôt a décidé (2016 CCI 251) que, dans la présente affaire, M. Cheema avait droit au remboursement, et a accueilli l’appel de cette nouvelle cotisation interjeté par M. Cheema. Pour les motifs qui suivent, je rejetterais le présent appel.
I. Le contexte
[3] Le 26 mars 2012, M. Cheema et son ami, M. Akbari, ont signé une convention d’achat et de vente qu’a accepté le constructeur, Mosaik Pinewest Inc., le lendemain. La convention prévoyait la construction d’une maison, identifiée par le nom du modèle, sur un lot spécifique à Vaughan, en Ontario, sans adresse municipale encore attribuée. Il relève donc de la déduction logique qu’à la signature de la convention d’achat et de vente, la maison n’existait pas. Le prix d’achat de la maison était supérieur à 800 000 $.
[4] La maison était construite pour M. Cheema et sa famille. M. Akbari a signé la convention d’achat et de vente pour aider M. Cheema à obtenir un financement hypothécaire. Le juge de la Cour canadienne de l’impôt a retenu le témoignage de M. Cheema lorsqu’il a déclaré qu’il était entendu dès le début que M. Akbari n’aurait aucun intérêt véritable dans la propriété (paragraphe 8 de ses motifs). Il a aussi admis le témoignage de M. Akbari selon lequel il n’avait payé aucune partie du prix d’achat de la maison ni les dépenses courantes liées à celle-ci. M. Cheema a réglé les dépenses liées à l’achat et à l’entretien courant de la maison (paragraphe 9 de ses motifs). Il est aussi manifeste que M. Akbari n’a jamais eu l’intention d’occuper la maison à titre de résidence principale.
[5] Lorsqu’a été conclue la vente de la maison le 26 juillet 2013, M. Cheema et son épouse ont acquis un intérêt de 99 p. 100 dans la maison, et M. Akbari a acquis un intérêt de 1 p. 100. Le même jour, M. Akbari a signé une déclaration de fiducie reconnaissant qu’il détenait en fiducie cet intérêt de 1 p. 100 au profit de M. Cheema et de son épouse.
[6] Cette déclaration de fiducie n’a pas été remise au prêteur hypothécaire, et le juge de la Cour canadienne de l’impôt a conclu qu’elle n’avait probablement pas été remise au constructeur.
[7] M. Akbari a ultérieurement cédé son intérêt de 1 p. 100 au fils de M. Cheema, qui avait été approuvé par le créancier hypothécaire (paragraphe 16 des motifs du juge de la Cour canadienne de l’impôt).
[8] M. Cheema et son épouse ont emménagé dans la maison à titre de lieu de résidence principale immédiatement après la conclusion de la vente le 26 juillet 2013.
II. Les dispositions législatives applicables
[9] Le remboursement pour habitations neuves en Ontario est payable aux termes de l’article 256.21 de la LTA et du Règlement. Les paragraphes 41(1) et (2) du Règlement sont les suivants :
41(1) Au présent article, immeuble d’habitation à logement unique et proche s’entendent au sens du paragraphe 254(1) de la Loi.
41(1) In this section, relation and single unit residential complex have the same meanings as in subsection 254(1) of the Act.
(2) Dans le cas où un particulier a droit au remboursement prévu au paragraphe 254(2) de la Loi au titre d’un immeuble d’habitation qui est un immeuble d’habitation à logement unique ou un logement en copropriété acquis en vue de servir en Ontario de résidence habituelle du particulier ou de son proche ou aurait droit à ce remboursement si la contrepartie totale, au sens de l’alinéa 254(2)c) de la Loi, relative à l’immeuble était inférieure à 450 000 $, pour l’application du paragraphe 256.21(1) de la Loi, le particulier est une personne visée et le montant du remboursement versé au titre de l’immeuble selon ce paragraphe est égal au montant obtenu par la formule suivante, jusqu’à concurrence de 24 000 $ :
(2) If an individual is entitled to claim a rebate under subsection 254(2) of the Act in respect of a residential complex that is a single unit residential complex, or a residential condominium unit, acquired for use in Ontario as the primary place of residence of the individual or of a relation of the individual, or the individual would be so entitled if the total consideration (within the meaning of paragraph 254(2)(c) of the Act) in respect of the complex were less than $450,000, for the purposes of subsection 256.21(1) of the Act, the individual is a prescribed person and the amount of a rebate in respect of the complex under that subsection is equal to the lesser of $24,000 and the amount determined by the formula
A × B
A × B
où :
Where
A représente 75 %;
A is 75%; and
B le total de la taxe payée en vertu du paragraphe 165(2) de la Loi relativement à la fourniture de l’immeuble au profit du particulier ou relativement à toute autre fourniture, effectuée au profit de celui-ci, d’un droit sur l’immeuble.
B is the total of all tax under subsection 165(2) of the Act paid in respect of the supply of the complex to the individual or in respect of any other supply to the individual of an interest in the complex.
[10] Pour l’essentiel, le Règlement prévoit le remboursement partiel de la taxe payée aux termes du paragraphe 165(2) de la LTA. Les conditions à remplir pour bénéficier de ce remboursement sont les mêmes que celles qui sont applicables pour décider quand le remboursement pour habitations neuves sera payable aux termes du paragraphe 254(2) de la LTA, à l’exception du fait que, pour un immeuble d’habitation en Ontario, le remboursement, plafonné à 24 000 $, sera payable peu importe le prix de la maison.
[11] Les conditions générales pour recevoir le remboursement pour habitations neuves (outre les conditions se rapportant à la contrepartie pour l’immeuble d’habitation et le calcul du remboursement) sont prévues au paragraphe 254(2) de la LTA :
(2) Le ministre verse un remboursement à un particulier dans le cas où, à la fois :
(2) Where
a) le constructeur d’un immeuble d’habitation à logement unique ou d’un logement en copropriété en effectue, par vente, la fourniture taxable au profit du particulier;
(a) a builder of a single unit residential complex or a residential condominium unit makes a taxable supply by way of sale of the complex or unit to a particular individual,
b) au moment où le particulier devient responsable ou assume une responsabilité aux termes du contrat de vente de l’immeuble ou du logement conclu entre le constructeur et le particulier, celui-ci acquiert l’immeuble ou le logement pour qu’il lui serve de lieu de résidence habituelle ou serve ainsi à son proche;
(b) at the time the particular individual becomes liable or assumes liability under an agreement of purchase and sale of the complex or unit entered into between the builder and the particular individual, the particular individual is acquiring the complex or unit for use as the primary place of residence of the particular individual or a relation of the particular individual,
[…]
…
d) le particulier a payé la totalité de la taxe prévue à la section II relativement à la fourniture et à toute autre fourniture, effectuée à son profit, d’un droit sur l’immeuble ou le logement (le total de cette taxe prévue au paragraphe 165(1) étant appelé « total de la taxe payée par le particulier » au présent paragraphe);
(d) the particular individual has paid all of the tax under Division II payable in respect of the supply of the complex or unit and in respect of any other supply to the individual of an interest in the complex or unit (the total of which tax under subsection 165(1) is referred to in this subsection as the “total tax paid by the particular individual”),
e) la propriété de l’immeuble ou du logement est transférée au particulier une fois la construction ou les rénovations majeures de ceux-ci achevées en grande partie;
(e) ownership of the complex or unit is transferred to the particular individual after the construction or substantial renovation thereof is substantially completed,
f) entre le moment où les travaux sont achevés en grande partie et celui où la possession de l’immeuble ou du logement est transférée au particulier en vertu du contrat de vente :
(f) after the construction or substantial renovation is substantially completed and before possession of the complex or unit is given to the particular individual under the agreement of purchase and sale of the complex or unit
(i) l’immeuble n’a pas été occupé à titre résidentiel ou d’hébergement,
(i) in the case of a single unit residential complex, the complex was not occupied by any individual as a place of residence or lodging, and
(ii) le logement n’a pas été occupé à titre résidentiel ou d’hébergement, sauf s’il a été occupé à titre résidentiel par le particulier, ou son proche, qui était alors l’acheteur du logement aux termes d’un contrat de vente;
(ii) in the case of a residential condominium unit, the unit was not occupied by an individual as a place of residence or lodging unless, throughout the time the complex or unit was so occupied, it was occupied as a place of residence by an individual, or a relation of an individual, who was at the time of that occupancy a purchaser of the unit under an agreement of purchase and sale of the unit, and
g) selon le cas :
(g) either
(i) le premier particulier à occuper l’immeuble ou le logement à titre résidentiel, à un moment après que les travaux sont achevés en grande partie, est :
(i) the first individual to occupy the complex or unit as a place of residence at any time after substantial completion of the construction or renovation is
(A) dans le cas de l’immeuble, le particulier ou son proche,
(A) in the case of a single unit residential complex, the particular individual or a relation of the particular individual, and
(B) dans le cas du logement, le particulier, ou son proche, qui, à ce moment, en était l’acheteur aux termes d’un contrat de vente,
(B) in the case of a residential condominium unit, an individual, or a relation of an individual, who was at that time a purchaser of the unit under an agreement of purchase and sale of the unit, or
(ii) le particulier effectue par vente une fourniture exonérée de l’immeuble ou du logement, et la propriété de l’un ou l’autre est transférée à l’acquéreur de cette fourniture avant que l’immeuble ou le logement n’ait été occupé à titre résidentiel ou d’hébergement.
(ii) the particular individual makes an exempt supply by way of sale of the complex or unit and ownership thereof is transferred to the recipient of the supply before the complex or unit is occupied by any individual as a place of residence or lodging,
[…]
…
III. La décision de la Cour canadienne de l’impôt
[12] Le juge de la Cour canadienne de l’impôt a relevé qu’il y avait des décisions de cette cour qui avaient refusé le remboursement pour habitations neuves lorsqu’une personne sans lien de parenté avait signé la convention d’achat et de vente pour aider une autre personne à recevoir le financement nécessaire pour acheter la maison. Toutefois, dans la présente affaire, il a conclu que M. Akbari était un simple fiduciaire (paragraphe 55 de ses motifs) et qu’il n’avait « aucun intérêt proprement dit dans la propriété elle-même » (paragraphe 53 de ses motifs). Par conséquent, bien que M. Akbari ait « pris un certain risque en signant la convention d’achat-vente et l’hypothèque » (paragraphe 50 de ses motifs), il n’était pas un « particulier » pour l’application du paragraphe 254(2) de la LTA, et M. Cheema était admissible à recevoir le remboursement pour habitations neuves.
IV. La norme de contrôle
[13] La norme de contrôle applicable à toutes les questions de droit est la décision correcte, et, pour toutes les questions de fait (ou les questions mixtes de droit et de fait sans question de droit susceptible d’être isolée), la norme de contrôle applicable est celle de l’erreur manifeste et dominante (Housen c. Nikolaisen, 2002 CSC 33, [2002] 2 R.C.S. 235).
V. Analyse
[14] Aux termes de la LTA, des taxes sont généralement payables à l’acquisition d’une habitation neuve. La LTA prévoit aussi que, à certaines conditions, l’acheteur d’une habitation neuve a droit au remboursement partiel de la taxe qu’il a payée. Les conditions générales de remboursement définies au paragraphe 254(2) de la LTA prévoient le remboursement partiel des taxes payées au titre du paragraphe 165(1). Ce remboursement est versé uniquement lorsque le total de la contrepartie payable pour la maison (à l’exclusion de la TPS ou de la TVH – alinéa 154(2)a) de la LTA) est inférieur à 450 000 $. Pour une habitation neuve achetée en Ontario, le Règlement prévoit un remboursement distinct d’une partie de la taxe payée au titre du paragraphe 165(2) de la LTA. Ce remboursement n’est assujetti à aucune restriction se rapportant au montant de la contrepartie payable pour la maison, mais le montant du remboursement est limité au montant le moins élevé entre 24 000 $ et le montant correspondant à 75 p. 100 de la taxe payée au titre du paragraphe 165(2) de la LTA (paragraphe 41(2) du Règlement). Le taux de la taxe imposée par le paragraphe 165(2) de la LTA pour l’Ontario est de 8 p. 100 (annexe VIII de la LTA). Par conséquent, le remboursement maximal de 24 000 $ en Ontario pour la taxe payée au titre du paragraphe 165(2) de la LTA est versé pour les maisons qui se vendent à un prix de 400 000 $ ou plus.
[15] Le juge de la Cour canadienne de l’impôt a renvoyé à l’énoncé du ministère des Finances dans le document publié en mai 1990 et intitulé Taxes sur les produits et services : Notes explicatives du projet de loi C-62 adopté par la Chambre des communes le 10 avril 1990 (les notes explicatives), à la page 148, se rapportant au remboursement pour habitations neuves prévu au paragraphe 254(2) de la LTA. Les notes explicatives énoncent que « [l] e remboursement fait en sorte que la TPS ne bloque pas l’accès aux logements de prix abordable, en abaissant effectivement à 4 1/2 % le taux de taxe sur les habitations neuves, soit un niveau qui correspond à peu près à la taxe moyenne existante incluse dans le prix des habitations neuves ». Puisque le remboursement payable aux termes du Règlement se rapporte à la taxe supplémentaire sur les habitations neuves adoptée lorsque l’Ontario a harmonisé sa taxe de vente à la TPS, il semblerait logique que le même objet soit attribué au remboursement payable aux termes du Règlement, c’est-à-dire d’abaisser effectivement le taux de taxe sur les habitations nouvellement construites pour faire en sorte que la TVH ne bloque pas l’accès aux logements de prix abordable.
[16] Le Règlement, qui prévoit le remboursement pour les habitations neuves en Ontario, reprend les exigences d’occupation que l’on trouve aux alinéas 254(2)b) et g) de la LTA. L’alinéa 254(2)b) de la LTA prévoit qu’au moment où un particulier devient responsable aux termes d’un contrat de vente conclu avec un constructeur, ce particulier doit acquérir l’immeuble d’habitation pour qu’il lui serve de lieu de résidence habituelle ou serve ainsi à un proche. L’alinéa 254(2)g) de la LTA prévoit que, sous réserve de certaines exceptions, le particulier (ou son proche) doit être le premier occupant de l’immeuble d’habitation, après que les travaux sont achevés en grande partie.
[17] Puisque le particulier est celui qui doit répondre aux exigences d’occupation, il est essentiel d’établir, dans chaque cas, qui est un particulier. Tel que l’a relevé la Couronne, si plus d’un particulier est concerné, tous ces particuliers, collectivement, devront répondre aux exigences d’occupation (paragraphe 262(3) de la LTA, article 40 du Règlement).
[18] L’alinéa 254(2)a) de la LTA prévoit que la première condition à remplir est que « le constructeur d’un immeuble d’habitation à logement unique ou d’un logement en copropriété en effectue, par vente, la fourniture taxable au profit du particulier ». Ainsi, cette disposition prévoit, pour l’essentiel, qu’un « particulier » est une personne au profit de laquelle un « constructeur d’un immeuble d’habitation à logement unique ou d’un logement en copropriété en effectue, par vente, la fourniture taxable ».
[19] À l’audition de l’appel, la position de la Couronne était que toute personne qui signe un contrat de vente (lequel, en conséquence, lui impose une responsabilité contractuelle) serait un « particulier » et qu’elle doit donc répondre aux exigences d’occupation définies aux alinéas 254(2)b) et g) de la LTA, peu importe si cette personne a acquis un droit dans l’immeuble d’habitation. Par conséquent, une personne sans lien de parenté qui signe un contrat de vente à titre de garant au seul motif d’aider une autre personne à acquérir un immeuble d’habitation (et à recevoir le financement nécessaire) devrait, selon la Couronne, répondre aux exigences d’occupation définies au paragraphe 254(2) de la LTA. La Couronne soutient que tout manquement à cet égard entraînerait le refus du versement du remboursement pour habitations neuves à cette autre personne.
[20] L’effet net de l’interprétation de la Couronne est qu’une personne qui détient des actifs lui permettant d’acheter une habitation neuve sans hypothèque, ou dont les revenus lui permettent d’obtenir une hypothèque sans cosignataire, sera admissible à recevoir le remboursement pour habitations neuves, sous réserve des autres conditions. Toutefois, une personne qui ne peut acheter seule une habitation neuve et qui a besoin d’une seconde personne sans lien de parenté pour garantir le paiement du prix d’achat ne pourra pas recevoir le remboursement pour habitations neuves. Cette situation semblerait refuser le remboursement pour habitations neuves à ceux qui en auraient le plus besoin et elle soulèverait la question de savoir si telle était l’intention du législateur.
[21] La question en litige dans le présent appel est celle de l’interprétation du terme « particulier » pour l’application du paragraphe 254(2) de la LTA. Dans Hypothèques Trustco Canada c. Canada, 2005 CSC 54, [2005] 2 R.C.S. 601, au paragraphe 10, la Cour suprême du Canada a défini la méthode à appliquer pour interpréter des dispositions analogues à celles qui sont en cause dans le présent appel :
10 Il est depuis longtemps établi en matière d’interprétation des lois qu’« il faut lire les termes d’une loi dans leur contexte global en suivant le sens ordinaire et grammatical qui s’harmonise avec l’esprit de la loi, l’objet de la loi et l’intention du législateur » : voir 65 302 British Columbia Ltd. c. Canada, [1999] 3 R.C.S. 804, par. 50. L’interprétation d’une disposition législative doit être fondée sur une analyse textuelle, contextuelle et téléologique destinée à dégager un sens qui s’harmonise avec la Loi dans son ensemble. Lorsque le libellé d’une disposition est précis et non équivoque, le sens ordinaire des mots joue un rôle primordial dans le processus d’interprétation. Par contre, lorsque les mots utilisés peuvent avoir plus d’un sens raisonnable, leur sens ordinaire joue un rôle moins important. L’incidence relative du sens ordinaire, du contexte et de l’objet sur le processus d’interprétation peut varier, mais les tribunaux doivent, dans tous les cas, chercher à interpréter les dispositions d’une loi comme formant un tout harmonieux.
[22] Par conséquent, il ressort du texte, du contexte et de l’objet du paragraphe 254(2) de la LTA que la question est de savoir si une personne qui signe un contrat de vente (en devenant par sa signature responsable au titre de ce dernier) dans l’unique objectif d’aider une autre personne à recevoir un financement sans acquérir un droit de bénéficiaire dans l’immeuble d’habitation est un « particulier » pour l’application du paragraphe 254(2) de la LTA.
[23] Tel que le relève le juge de la Cour canadienne de l’impôt, un certain nombre de décisions de la Cour canadienne de l’impôt ont refusé aux particuliers le remboursement pour habitations neuves lorsqu’une personne sans lien de parenté, qui n’avait pas l’intention d’occuper la maison, avait signé le contrat de vente (Davidson c. La Reine, 2001-985 (TPS)I, [2002] G.S.T.C. 25; Goyer c. La Reine, 2010 CCI 511, [2010] G.S.T.C. 163; Sharp c. La Reine, 2014 CCI 323, [2014] G.S.T.C. 135; Al-Hossain c. La Reine, 2014 CCI 379, [2014] G.S.T.C. 157; Henao c. La Reine, 2015 CCI 81, [2015] G.S.T.C. 40; et Malik c. La Reine, 2015 CCI 83, [2015] G.S.T.C. 51). Dans la plupart de ces litiges, la seconde personne avait signé le contrat pour permettre à la première d’obtenir le financement nécessaire à l’achat de la maison. Dans toutes ces affaires, la décision a été rendue sous le régime de la procédure informelle, et aucune n’a donné lieu à un examen approfondi du texte, du contexte et de l’objet des dispositions applicables, ce qui rend difficile de concilier ces décisions.
[24] Toutefois, dans Javaid c. La Reine, 2015 CCI 94, [2015] G.S.T.C. 53, la juge Woods a conclu qu’un mandataire qui avait signé un contrat de vente, mais qui s’était retiré de l’opération avant la conclusion, n’était pas un « particulier » pour l’application du paragraphe 254(2) de la LTA et n’avait donc pas à satisfaire aux exigences d’occupation définies dans ce paragraphe.
A. L’alinéa 254(2)b) de la LTA
[25] Pour étayer sa prétention selon laquelle tout signataire d’un contrat de vente est un « particulier » , la Couronne, dans son mémoire, semble invoquer l’alinéa 254(2)b) de la LTA.
[26] Or, les premiers mots de l’alinéa 254(2)b) de la LTA sont les suivants :
au moment où le particulier devient responsable ou assume une responsabilité aux termes du contrat de vente de l’immeuble ou du logement conclu entre le constructeur et le particulier, [...]
Cette disposition ne s’applique que si une personne est un particulier; elle ne fait pas d’une personne un particulier. La question de savoir si une personne est un particulier doit être tranchée en tenant compte du libellé de l’alinéa 254(2)a) de la LTA, lequel prévoit qu’un particulier est une personne à qui un constructeur a fait, par vente, une fourniture taxable d’un immeuble d’habitation.
[27] Il pourrait être avancé qu’il est implicite à l’alinéa 254(2)b) de la LTA que, outre l’exigence prévue à l’alinéa 254(2)a) (que l’immeuble d’habitation soit vendu à la personne), un particulier soit aussi celui qui a conclu le contrat de vente de l’immeuble d’habitation. Toutefois, même si une personne ne peut être reconnue en tant que particulier qu’en concluant le contrat de vente de l’immeuble d’habitation, il ne s’ensuit pas nécessairement que chaque personne qui conclut un contrat est un particulier.
B. Le paragraphe 262(3) de la LTA et l’article 40 du Règlement
[28] La Couronne, dans son mémoire, renvoie aussi au paragraphe 262(3) de la LTA pour étayer sa position selon laquelle chaque personne responsable aux termes du contrat de vente doit remplir les conditions d’occupation définies aux alinéas 254(2)b) et g).
[29] Le paragraphe 262(3) de la LTA prévoit ce qui suit :
(3) Lorsque la fourniture d’un immeuble d’habitation ou d’une part du capital social d’une coopérative d’habitation est effectuée au profit de plusieurs particuliers ou que plusieurs particuliers construisent ou font construire un immeuble d’habitation, ou y font ou font faire des rénovations majeures, la mention d’un particulier aux articles 254 à 256 vaut mention de l’ensemble de ces particuliers en tant que groupe. Toutefois, seulement l’un d’entre eux peut demander le remboursement en application des articles 254, 254.1, 255 ou 256 relativement à l’immeuble ou à la part.
(3) If
(a) a supply of a residential complex or a share of the capital stock of a cooperative housing corporation is made to two or more individuals, or
(b) two or more individuals construct or substantially renovate, or engage another person to construct or substantially renovate, a residential complex,
the references in sections 254 to 256 to a particular individual shall be read as references to all of those individuals as a group, but only one of those individuals may apply for the rebate under section 254, 254.1, 255 or 256, as the case may be, in respect of the complex or share.
[30] Toutefois, puisque M. Cheema sollicitait un remboursement au titre de l’article 256.21 de la LTA, et non du paragraphe 254(2), comme le relève la juge Woods dans Javaid, la référence aurait dû être l’article 40 du Règlement :
40 Si la fourniture d’un immeuble d’habitation ou d’une part du capital social d’une coopérative d’habitation est effectuée au profit de plusieurs particuliers ou que plusieurs particuliers construisent ou font construire un immeuble d’habitation ou y font ou y font faire des rénovations majeures, la mention d’un particulier aux articles 41, 43, 45 et 46 ainsi qu’à l’article 256.21 de la Loi vaut mention de l’ensemble de ces particuliers en tant que groupe. Toutefois, seulement l’un d’entre eux peut demander un remboursement en application du paragraphe 256.21(1) de la Loi relativement à l’immeuble ou à la part, dont le montant est déterminé selon les articles 41, 43, 45 ou 46.
40 If a supply of a residential complex or a share of the capital stock of a cooperative housing corporation is made to two or more individuals, or two or more individuals construct or substantially renovate, or engage another person to construct or substantially renovate, a residential complex, the references in sections 41, 43, 45 and 46 and the references in section 256.21 of the Act to an individual are to be read as references to all of those individuals as a group, but only one of those individuals may apply for a rebate under subsection 256.21(1) of the Act in respect of the complex or share, the amount of which is determined under section 41, 43, 45 or 46.
[31] Cette disposition prévoit aussi que, si la fourniture d’un immeuble d’habitation est effectuée au profit d’au moins deux personnes, toutes ces personnes doivent, collectivement, répondre aux exigences de l’article 41 du Règlement et du paragraphe 254(2) de la LTA. Le paragraphe 41(2) du Règlement prévoit son application aux personnes admissibles à recevoir un remboursement aux termes du paragraphe 254(2) de la LTA. À mon avis, l’application de l’article 40 du Règlement aux exigences d’occupation définies au paragraphe 254(2) de la LTA aurait pour résultat que seules les personnes répondant à la définition de particulier pour l’acquisition d’un immeuble d’habitation donné devraient être tenues de répondre à ces exigences d’occupation. La première question à examiner est de savoir si une personne répond à la définition de particulier. Ce serait seulement après avoir identifié les particuliers qu’il deviendrait nécessaire d’établir si ces particuliers (s’il y a plus d’un particulier) répondent, collectivement, aux exigences d’occupation définies aux alinéas 254(2)b) et g) de la LTA, puisque ces dispositions évoquent spécifiquement leur application au « particulier ». Ainsi, il est établi si une personne est un particulier (et ainsi le nombre de particuliers) avant que l’article 40 ne s’applique.
C. La définition d’« acquéreur » dans l’article 123 de la LTA
[32] Dans certaines affaires mentionnées au paragraphe 23 ci-dessus, les juges de la Cour canadienne de l’impôt renvoyaient à la définition d’« acquéreur » énoncée à l’article 123 de la LTA pour étendre ce qui serait autrement envisagé par le libellé de l’alinéa 254(2)a). Voici la définition d’« acquéreur » présentée à l’article 123 de la LTA :
acquéreur
recipient of a supply of property or a service means
a) Personne qui est tenue, aux termes d’une convention portant sur une fourniture, de payer la contrepartie de la fourniture;
(a) where consideration for the supply is payable under an agreement for the supply, the person who is liable under the agreement to pay that consideration,
b) personne qui est tenue, autrement qu’aux termes d’une convention portant sur une fourniture, de payer la contrepartie de la fourniture;
(b) where paragraph (a) does not apply and consideration is payable for the supply, the person who is liable to pay that consideration, and
c) si nulle contrepartie n’est payable pour une fourniture :
(c) where no consideration is payable for the supply,
(i) personne à qui un bien, fourni par vente, est livré ou à la disposition de qui le bien est mis,
(i) in the case of a supply of property by way of sale, the person to whom the property is delivered or made available,
(ii) personne à qui la possession ou l’utilisation d’un bien, fourni autrement que par vente, est transférée ou à la disposition de qui le bien est mis,
(ii) in the case of a supply of property otherwise than by way of sale, the person to whom possession or use of the property is given or made available, and
(iii) personne à qui un service est rendu.
(iii) in the case of a supply of a service, the person to whom the service is rendered,
Par ailleurs, la mention d’une personne au profit de laquelle une fourniture est effectuée vaut mention de l’acquéreur de la fourniture.
and any reference to a person to whom a supply is made shall be read as a reference to the recipient of the supply.
[33] Cette définition se termine par « la mention d’une personne au profit de laquelle une fourniture est effectuée vaut mention de l’acquéreur de la fourniture ». Puisque l’alinéa 254(2)a) de la LTA évoque une fourniture taxable à un particulier, la question est de savoir si la mention du particulier doit se lire comme référant à l’« acquéreur ». Comme un « acquéreur » signifie toute personne responsable aux termes d’un contrat visant une fourniture (alinéa a) de la définition d’« acquéreur »), si « acquéreur » est remplacé par « particulier », il s’ensuit que toute personne qui signe un contrat de vente (et qui aurait la responsabilité de payer la contrepartie) serait considérée comme un particulier pour l’application du paragraphe 254(2) de la LTA, sans égard à la question de savoir si la propriété de l’immeuble d’habitation est transférée à cette personne.
[34] Toutefois, appliquer cette interprétation signifierait que la portée de l’alinéa 254(2)a) de la LTA dépasserait sensiblement ce que prévoit sa lettre. En effet, le libellé prévoit explicitement que seule une personne qui acquiert un immeuble d’habitation par la vente de cet immeuble sera un « particulier ». Le fait d’appliquer la définition d’« acquéreur » à la personne décrite à l’alinéa 254(2)a) de la LTA et de conclure que la responsabilité de payer la contrepartie – et non l’acquisition d’un droit de propriété – sera le seul facteur déterminant selon lequel une personne est un particulier donnerait lieu à une altération conséquente de l’alinéa tel qu’il est formulé.
[35] Le paragraphe 15(2) de la Loi d’interprétation, L.R.C., 1985, ch. I-21, prévoit ce qui suit :
(2) Les dispositions définitoires ou interprétatives d’un texte :
(2) Where an enactment contains an interpretation section or provision, it shall be read and construed
a) n’ont d’application qu’à défaut d’indication contraire;
(a) as being applicable only if a contrary intention does not appear; and
b) s’appliquent, sauf indication contraire, aux autres textes portant sur un domaine identique.
(b) as being applicable to all other enactments relating to the same subject-matter unless a contrary intention appears.
[36] À mon avis, le texte, le contexte et l’objet de l’alinéa 254(2)a) de la LTA établissent que le mot « acquéreur » ne peut se substituer à celui de « particulier ». Le libellé choisi par le législateur exprime une intention contraire de se limiter à appliquer la définition d’ « acquéreur » à la personne décrite à l’alinéa 254(2)a) de la LTA. Le législateur n’a pas employé nulle part le mot « acquéreur » au paragraphe 254(2), bien que celui-ci soit défini dans la LTA. Aussi, la formulation claire de l’alinéa 254(2)a) limite la notion de particulier à la personne au profit de laquelle « le constructeur d’un immeuble d’habitation à logement unique ou d’un logement en copropriété en effectue, par vente, la fourniture taxable ». La notion de « vente » est décrite en ces termes à l’article 123 de la LTA :
vente Y sont assimilés le transfert de la propriété d’un bien et le transfert de la possession d’un bien en vertu d’une convention prévoyant le transfert de la propriété du bien
sale, in respect of property, includes any transfer of the ownership of the property and a transfer of the possession of the property under an agreement to transfer ownership of the property
[37] Ainsi, une vente inclura tout transfert de propriété ou de possession. L’alinéa 254(2)a) de la LTA fait référence au fait d’« effectue[r] , par vente, la fourniture taxable [de l’immeuble ou du logement] ». L’expression « fourniture taxable » signifie la fourniture effectuée dans le cadre d’une activité commerciale, et la « fourniture », lorsqu’il s’agit d’un bien, est la livraison de ce bien (article 123 de la LTA). Par conséquent, il semble manifeste que la fourniture taxable par vente d’un immeuble d’habitation ne peut avoir lieu avant le transfert de la propriété ou de la possession de l’immeuble.
[38] Le libellé de l’alinéa 254(2)a) de la LTA donne à penser qu’une acceptation de responsabilité aux termes d’un contrat de vente ne suffit pas, en soi, à faire d’une personne un particulier, car il doit y avoir un transfert de propriété ou de possession d’un immeuble d’habitation à cette personne. Ce serait aussi cohérent avec l’objectif du remboursement qui est censé bénéficier aux acheteurs d’habitations neuves. Ceux qui achètent des habitations neuves (et qui ne font pas qu’assumer une responsabilité sans acquérir un droit de bénéficiaire) devraient être les particuliers assujettis aux exigences d’occupation définies aux alinéas 254(2)b) et g) de la LTA. Par conséquent, à mon avis, cela signifie que le mot « acquéreur » ne devrait pas se substituer au mot « particulier » à l’alinéa 254(2)a).
D. L’article 133 de la LTA
[39] La Couronne rappelle aussi l’article 133 de la LTA :
133 Pour l’application de la présente partie, la fourniture objet d’une convention est réputée effectuée à la date de conclusion de la convention. La livraison du bien ou la prestation du service aux termes de la convention est réputée faire partie de la fourniture et ne pas constituer une fourniture distincte.
133 For the purposes of this Part, where an agreement is entered into to provide property or a service,
(a) the entering into of the agreement shall be deemed to be a supply of the property or service made at the time the agreement is entered into; and
(b) the provision, if any, of property or a service under the agreement shall be deemed to be part of the supply referred to in paragraph (a) and not a separate supply.
[40] La Couronne soutient qu’aux termes de cet article, la fourniture d’un immeuble d’habitation a été faite par la conclusion du contrat de vente (vraisemblablement à la suite de la satisfaction de toute condition préalable). Par conséquent, M. Akbari a acquis un droit dans l’immeuble d’habitation à ce moment-là. Lorsqu’il a conclu le contrat, M. Akbari n’a signé aucune déclaration de fiducie, puisque cela n’a été finalisé qu’au moment de la conclusion de l’achat du bien immobilier.
[41] L’objet de l’article 133 de la LTA est ainsi résumé par le ministère des Finances dans les notes explicatives, à la page 41 :
En vertu de cet article [133], toute convention conclue en vue de fournir un bien ou un service est considérée comme une fourniture du bien ou du service à la date de la conclusion de la convention. Par conséquent, la TPS s’applique à tout paiement anticipé ou partiel de la contrepartie d’une fourniture, même si, au moment du paiement, le bien n’a pas encore été transféré ni le service rendu. En pareil cas, l’article prévoit que la fourniture effective du bien ou du service conformément à la convention fait partie de la même fourniture et ne constitue pas une fourniture distincte.
[42] Cette note explicative donne à penser que l’article 133 était destiné à l’assujettissement à la taxe au titre de la LTA. Toutefois, les dispositions qui encadrent le remboursement pour habitations neuves portent sur un remboursement de la taxe au titre de la LTA. Il s’agit de savoir, en se fondant sur une analyse textuelle, contextuelle et téléologique, si l’article 133 de la LTA s’applique pour l’application du paragraphe 254(2) et, plus particulièrement, si le moment pour déterminer si une personne est un particulier est celui où le contrat de vente est conclu (article 133) ou celui où l’immeuble d’habitation est effectivement vendu (selon l’exigence prévue à l’alinéa 254(2)a) de la LTA qu’il doive y avoir fourniture effectuée par vente).
[43] Ainsi que je l’ai préalablement fait remarqué, l’alinéa 254(2)a) de la LTA prévoit qu’il doit y avoir une fourniture par vente d’un immeuble d’habitation à logement unique (ou d’un logement en copropriété). Dans le présent dossier, M. Cheema a acheté un immeuble d’habitation à logement unique.
[44] Le paragraphe 41(1) du Règlement prévoit que la définition d’« immeuble d’habitation à logement unique » donnée dans le paragraphe 254(1) de la LTA est adoptée pour l’application du Règlement. Toutefois, cette définition d’« immeuble d’habitation à logement unique » n’élargit la définition d’ « immeuble d’habitation à logement unique » que pour y inclure certains types d’immeubles à logements. Une maison individuelle ne serait pas incluse dans le nouveau libellé du paragraphe 254(1) de la LTA. La définition générale d’ « immeuble d’habitation à logement unique » donnée dans l’article 123 de la LTA est la suivante :
immeuble d’habitation à logement unique Immeuble d’habitation, à l’exclusion d’un logement en copropriété, qui contient au plus une habitation.
single unit residential complex means a residential complex that does not contain more than one residential unit, but does not include a residential condominium unit.
[45] Les définitions d’immeuble d’habitation et de logement en copropriété (enchâssées dans la définition d’immeuble d’habitation) sont longues. Pour l’essentiel, elles exigent l’existence d’un bâtiment (ou d’une maison mobile ou flottante) où une personne réside ou pourrait résider. Dans la présente affaire, lorsque le contra