Stellarbridge Management Inc. c. La Reine

Stellarbridge Management Inc. c. La Reine
Base de données – Cour (s)
Jugements de la Cour canadienne de l'impôt
Date
2019-06-13
Référence neutre
2019 CCI 134
Numéro de dossier
2016-1473(IT)G
Juges et Officiers taxateurs
Dominique Lafleur
Sujets
Loi de l'impôt sur le revenu
Contenu de la décision
Dossier : 2016-1473(IT)G
ENTRE :
STELLARBRIDGE MANAGEMENT INC.,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Appel entendu les 10, 11, 12 et 13 avril et les 5, 6, 7 et 8 novembre 2018, à Toronto (Ontario)
Devant : L’honorable juge Dominique Lafleur
Comparutions :
Avocats de l’appelante :
Me David C. Nathanson, c.r.
Me Adrienne Woodyard (du 10 au 13 avril 2018, uniquement)
Me Ashley Boyes (du 5 au 8 novembre 2018, uniquement)
Avocates de l’intimée :
Me Dominique Gallant
Me Laura Rhodes
JUGEMENT
L’appel interjeté de la nouvelle cotisation établie en application de la Loi de l’impôt sur le revenu pour l’année d’imposition 2010 par avis daté du 10 janvier 2014 est rejeté, avec dépens, conformément aux motifs de jugement ci-joints.
Signé à Ottawa, Canada, ce 13e jour de juin 2019.
« Dominique Lafleur »
La juge Lafleur
Traduction certifiée conforme
ce 14e jour d'avril 2020.
François Brunet, réviseur
Référence : 2019 CCI 134
Date : 20190613
Dossier : 2016-1473(IT)G
ENTRE :
STELLARBRIDGE MANAGEMENT INC.,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
MOTIFS DU JUGEMENT
La juge Lafleur
I. APERÇU
1. Appel
[1] Le présent appel concerne la détermination de la juste valeur marchande, en date du 30 juin 2010 (la « date d’évaluation »), des terrains (les « terrains ») figurant dans l’inventaire de Stellarbridge Management Inc. (« Stellarbridge » ou l’« appelante ») et situés dans la ville de Bradford West Gwillimbury, en Ontario (« Bradford » ou la « ville »). Stellarbridge a acheté les terrains le 26 novembre 2006, pour un montant de 7,3 millions de dollars. Dans le calcul de son revenu pour l’année d’imposition 2010, Stellarbridge a déduit, conformément au paragraphe 10(1) de la Loi de l’impôt sur le revenu (LRC 1985, c. 1 (5e supp.), telle que modifiée (la « Loi »), le montant de 1,91 million de dollars (la « déduction ») en raison de la diminution de la juste valeur marchande des terrains par rapport à leur coût. Stellarbridge était d’avis que la juste valeur marchande des terrains à la date d’évaluation était de 5,39 millions de dollars.
[2] Le ministre du Revenu national (le « ministre ») a établi une nouvelle cotisation pour Stellarbridge et a refusé la déduction. Dans un avis de confirmation daté du 11 mars 2016, le ministre a confirmé la nouvelle cotisation au motif que la juste valeur marchande des terrains à la date d’évaluation était de 8 millions de dollars. Dans sa réponse modifiée, l’intimée est d’avis que la juste valeur marchande des terrains à la date d’évaluation n’était pas inférieure à un montant de 7,3 millions de dollars. Selon l’intimée, comme la juste valeur marchande des terrains à la date d’évaluation n’était pas inférieure à leur coût, Stellarbridge n’avait pas droit à la déduction.
[3] À l’audience, les parties ont appelé cinq témoins, soit M. Galliano Tiberini, président de Stellarbridge, M. Geoff McKnight, directeur municipal ou chef des services municipaux de Bradford, et trois témoins experts (M. Galluzzo, M. Carlson et Mme Otway).
[4] Dans les présents motifs, toute mention d’une disposition législative renvoie aux dispositions de la Loi, sauf indication contraire.
II. FAITS ET PROCÉDURES
1. Exposé conjoint des faits partiel
[5] Les parties ont produit un exposé conjoint des faits partiel, qui est rédigé ainsi :
[traduction] La demanderesse et le défendeur, par l’entremise de leurs avocats respectifs, reconnaissent les faits suivants, mais ces admissions sont cependant seulement faites aux fins des besoins de la présente instance.
L’appelante a été constituée en personne morale en vertu des lois onteriennes. Son siège social est situé au 111, CredistoneRoad, Concord (Ontario), L4K 1N3.
Les activités de l’appelante portent notamment sur l’acquisition, l’aménagement et la vente de terrains pour le marché de l’habitation.
Tout au long de l’année d’imposition ayant pris fin le 30 juin 2010 (l’« année d’imposition 2010 »), l’appelante a eu dans son inventaire des terrains situés dans la ville de Bradford, WestGwillimbury, en Ontario (les « terrains »).
Les terrains ont été achetés par l’appelante le 26 novembre 2006, pour le prix de 7 300 000 dollars.
La dimension des terrains est d’environ 120,29 acres.
La superficie aménageable nette des terrains est d’environ 72,71 acres.
Dans le calcul de son revenu pour l’année d’imposition 2010, l’appelante a déduit un montant de 1,91 million de dollars (la « déduction ») en lien avec les terrains.
Le ministre du Revenu national (le « ministre ») a établi une cotisation initiale à l’égard de l’appelante pour l’année d’imposition 2010 au moyen d’un avis daté du 17 janvier 2011.
Dans un avis de nouvelle cotisation daté du 10 janvier 2014, le ministre a refusé la déduction de l’année d’imposition 2010 en lien avec les terrains.
Dans un avis d’opposition daté du 22 janvier 2014, l’appelante s’est opposée à la nouvelle cotisation; dans un avis de confirmation daté du 11 mars 2016, le ministre a confirmé la nouvelle cotisation.
2. Activités de Stellarbridge
[6] M. Tiberini et sa famille contrôlent un groupe de plus de 90 sociétés (dont Stellarbridge) dont les activités sont liées à la fabrication, à l’approvisionnement et à l’homologation de systèmes de bâtiments, à la production et à la vente de pièces d’auto partout dans le monde, à la construction d’infrastructures, de maisons et de bâtiments industriels, à l’aménagement de terrains et à la gestion de diverses propriétés. Lesdites sociétés sont des joueurs importants dans leur milieu respectif.
[7] Plus précisément, les activités de Stellarbridge incluent l’acquisition, l’aménagement et la vente de terrains pour le marché de l’habitation. Au cours des cinq à dix dernières années, Stellarbridge a acheté des terrains vacants qu’elle a aménagés ensuite de manière à les doter des services publics nécessaires pour que la construction domiciliaire puisse commencer. Stellarbridge voit à l’aménagement des terrains, puis une autre société du groupe construit les maisons. Les activités du groupe sont intégrées verticalement et sont menées dans le sud de l’Ontario. M. Tiberini a travaillé dans le milieu de l’aménagement de terrains durant les 35 à 40 dernières années. Par l’intermédiaire de Stellarbridge et d’autres sociétés du groupe, M. Tiberini a personnellement participé à 50 ou 60 projets d’aménagement de terrains.
3. Les terrains
[8] M. Tiberini a affirmé dans son témoignage qu’il avait pris la décision d’acheter les terrains en 2006. Le projet avait pour objectif l’aménagement des terrains et la construction de maisons. À cette époque, Stellarbridge possédait également une parcelle de terrain située juste en face des terrains, laquelle avait été achetée en 2000 ou à peu près (« Bradford Capital »). M. Tiberini a affirmé dans son témoignage que le projet Bradford Capital n’était pas encore achevé à la date de l’audience, puisque la construction d’une maison était toujours en cours sur cette parcelle de terrain. En 2006, les travaux relatifs au projet Bradford Capital n’avaient pas encore commencé.
[9] Le prix d’achat des terrains a été établi en 2006. Un groupe d’employés de Stellarbridge, notamment des ingénieurs, des planificateurs, des avocats et des comptables, se sont réunis pour déterminer ce prix d’achat. Selon M. Tiberini, le calcul du prix d’achat tenait compte de la valeur des terrains par acre aménageable, et du temps nécessaire pour leur aménagement, en plus des coûts connexes (par exemple, le coût de la terre de remblai); ce montant a ensuite été comparé au prix auquel un lot résidentiel se vendrait dans quatre à cinq ans, et ajusté de manière à garantir que le projet serait rentable.
[10] Après examen des terrains de son inventaire et en fonction de ses connaissances du milieu, M. Tiberini a estimé qu’à la date d’évaluation, la valeur des terrains avait diminué d’au moins [traduction] « un quart ». Dans une lettre datée du 4 décembre 2012 adressée à l’Agence du revenu du Canada, M. Tiberini a énuméré les facteurs allant dans le sens de la diminution de la juste valeur marchande des terrains (qui incluait les coûts propres au site, définis ci-dessous) et justifiant la déduction réclamée. M. Tiberini a affirmé dans son témoignage qu’il avait eu connaissance des facteurs donnant lieu aux coûts propres au site et autres faits expliquant la diminution de la valeur des terrains durant la préparation du plan préliminaire de lotissement. En l’espèce, un plan préliminaire de lotissement daté du 28 octobre 2010, préparé par KLM Planning Partners Inc., qui devait vraisemblablement être approuvé par la Ville, a été produit en preuve. M. Galluzzo a affirmé dans son témoignage que la préparation d’un plan préliminaire de lotissement nécessite des études poussées et des « discussions » avec la municipalité, et la date du 28 octobre 2010 n’est peut-être pas un bon indicateur du moment auquel l’appelante a pris connaissance des facteurs donnant lieu aux coûts propres au site. Ainsi, selon M. Galluzzo, l’appelante aurait été mise au courant de ces questions avant le 28 octobre 2010 en raison de tout le temps nécessaire pour préparer un plan préliminaire de lotissement.
[11] M. Tiberini était d’avis qu’à la date d’évaluation, les terrains valaient environ 5,4 millions de dollars. Toutefois, aucune évaluation des terrains n’a été faite en juin 2010.
4. Preuve d’expert
[12] Selon M. John Galluzzo du Groupe Altus, que j’ai qualifié de témoin expert aux fins de l’évaluation des terrains à la date d’évaluation, la juste valeur marchande des terrains à cette date était de 5 650 000 dollars, tel qu’il est indiqué en détail dans son rapport (pièce A-9 telle que modifiée par la pièce A-10) (le « rapport Galluzzo »). Selon Mme Terri Otway de l’Agence du revenu du Canada, que j’ai aussi qualifié de témoin expert pour les fins de l’évaluation des terrains à la date d’évaluation, la juste valeur marchande des terrains à la date d’évaluation était de 13 833 000 dollars, tel qu’il est indiqué en détail dans son rapport (pièce R-9) (le « rapport Otway »). Chacun des témoins experts a utilisé une méthode d’évaluation différente pour en arriver au montant indiqué. M. Galluzzo a utilisé la « méthode du lotissement » et a confirmé le résultat obtenu avec cette méthode en le comparant avec le résultat obtenu avec la « méthode de comparaison directe ». Cependant, Mme Otway s’est appuyée uniquement sur la méthode de comparaison directe. Elle a également comparé les propriétés en fonction de leur superficie brute plutôt qu’en fonction de leur superficie aménageable nette.
[13] Contrairement à M. Galluzzo, Mme Otway n’a pas pris en compte les coûts suivants dans la valeur des terrains (ensemble les « coûts propres au site ») : i) 250 000 dollars : le coût estimé de la construction d’un second accès routier sécurisé depuis Simcoe Road le long de Danube Lane afin de faciliter l’approbation du plan préliminaire de lotissement; ii) 300 000 dollars : le coût estimé de remise en état du cimetière des Premières Nations, touchant environ 20 acres dans le quadrant sud-est des terrains; iii) 2 959 000 dollars : coût estimé pour l’importation de terre de remblai; iv) 750 000 dollars : hausse estimée des coûts financiers des terrains en raison du retard dans la mise en place des services publics. M. Galluzzo a présenté les coûts propres au site comme conditions hypothétiques dans son rapport d’évaluation et a pris en considération ces coûts dans l’établissement de la juste valeur marchande des terrains à la date d’évaluation.
[14] J’ai qualifié M. Orjan Carlson de Urban Ecosystems Limited (« UEL ») de témoin expert concernant la nécessité d’importer, de placer et de compacter de la terre de remblai sur les terrains et le coût de ces activités. M. Carlson a produit un rapport d’expert dans lequel il a estimé à 2 959 000 dollars le coût relatif à l’importation de terre de remblai sur les terrains à la date d’évaluation (le « rapport UEL »).
III. QUESTION EN LITIGE
[15] L’unique question en litige en l'espèce est de savoir si l’appelante a droit à la déduction. Pour répondre à cette question, je dois rechercher si la juste valeur marchande des terrains à la date d’évaluation était inférieure à leur coût (soit 7,3 millions de dollars) et, si tel est le cas, calculer le montant de la différence entre la juste valeur marchande des terrains et le coût des terrains.
IV. LE DROIT
[16] Les dispositions législatives applicables se lisent comme suit :
9(1) Revenu — Sous réserve des autres dispositions de la présente partie, le revenu qu’un contribuable tire d’une entreprise ou d’un bien pour une année d’imposition est le bénéfice qu’il en tire pour cette année.
[…]
10(1) Évaluation des biens figurant à l’inventaire — Pour le calcul du revenu d’un contribuable pour une année d’imposition tiré d’une entreprise qui n’est pas un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, les biens figurant à l’inventaire sont évalués à la fin de l’année soit à leur coût d’acquisition pour le contribuable ou, si elle est inférieure, à leur juste valeur marchande à la fin de l’année, soit selon les modalités réglementaires.
9(1) Income — Subject to this Part, a taxpayer’s income for a taxation year from a business or property is the taxpayer’s profit from that business or property for the year.
. . .
10(1) Valuation of inventory — For the purpose of computing a taxpayer’s income for a taxation year from a business that is not an adventure or concern in the nature of trade, property described in an inventory shall be valued at the end of the year at the cost at which the taxpayer acquired the property or its fair market value at the end of the year, whichever is lower, or in a prescribed manner.
[Non souligné dans l’original.]
V. LES THÈSES DES PARTIES
1. L’appelante
[17] L’appelante est d’avis qu’elle s’est acquittée du fardeau de la preuve qui lui était imposé en démontrant que la juste valeur marchande des terrains à la date d’évaluation était de 5 650 000 dollars. Comme la juste valeur marchande des terrains à la date d’évaluation était inférieure à leur coût, la déduction au montant de 1 650 000 dollars doit être accordée, dans le calcul du revenu de Stellarbridge pour l’année d’imposition 2010, conformément au paragraphe 10(1).
[18] Notre Cour doit reconnaître l’évaluation des terrains faite par M. Galluzzo, et expliquée en détail dans le rapport Galluzzo, comme reflétant la juste valeur marchande des terrains à la date d’évaluation, en tenant compte des coûts propres au site. La méthode du lotissement constitue la méthode d’évaluation appropriée. En outre, le rapport UEL contient une estimation raisonnable et fiable des coûts relatifs à l’importation de terre de remblai à la date d’évaluation.
[19] Selon l’appelante, je dois rejeter l’évaluation de Mme Otway et le rapport Otway, étant donné que Mme Otway a fait des erreurs importantes dans son rapport; plus précisément, elle a utilisé la mauvaise méthode. De plus, Mme Otway a commis les erreurs suivantes : elle n’a pas parcouru les terrains, ou demandé à avoir accès aux terrains, ni demandé des renseignements à l’appelante; elle a tenu compte de facteurs sans pertinences; elle a fondé son analyse sur la superficie brute des terrains plutôt que sur la superficie aménageable nette des terrains; elle n’a pas tenu compte des coûts propres au site dans son évaluation.
2. L’intimée
[20] Selon l’intimée, la juste valeur marchande des terrains à la date d’évaluation n’était pas inférieure à 7,3 millions de dollars. Comme la juste valeur marchande des terrains n’était pas inférieure à leur coût, la déduction doit être refusée.
[21] Compte tenu des questions relatives à l’admissibilité du rapport Galluzzo, aux termes de l’article 145 des Règles de la Cour canadienne de l’impôt (procédure générale) (les « Règles »), et de la fiabilité des éléments de preuve produits à l’audience, il ne faut pas s’appuyer sur le rapport Galluzzo; pour cette raison, l’appelante ne s’est pas acquittée du fardeau de la preuve qui lui incombait et l’appel doit être rejeté.
[22] Toutefois, l’intimée est d’avis que, si je devais conclure que le rapport Galluzzo est admissible, les éléments de preuve produits à l’audience par M. Galluzzo ne sont pas suffisamment indépendants et fiables. La Cour ne doit pas tenir compte des méthodes employées par M. Galluzzo pour évaluer les terrains, étant donné qu’il a apporté divers ajustements sans produire de données : il a décidé d’évaluer les terrains en se fondant sur la superficie aménageable nette et non sur la superficie brute; il n’a attribué aucune valeur aux terres protégées selon des critères environnementaux, ce qui constitue une erreur; il a tenu compte des coûts propres au site sans vérifier si ces coûts pouvaient également s’appliquer aux ventes comparables sur lesquelles il s’est appuyé dans son analyse.
[23] De plus, en ce qui concerne les coûts propres au site, l’intimée est d’avis qu’il ne faut pas en tenir compte dans l’évaluation des terrains, puisque l’appelante n’a pas réussi à établir qu’à la date d’évaluation, elle avait connaissance de ces coûts ou des facteurs y donnant lieu. Le témoignage de M. Tiberini n’était pas fiable, sous plusieurs aspects. Par contre, sur ces mêmes questions, la Cour doit retenir le témoignage de M. McKnight, qui s’est révélé un témoin crédible et fiable. L’intimée remet également en question le résultat auquel est arrivé M. Carlson dans son estimation du coût pour l’importation de terre de remblai à la date d’évaluation.
[24] Fait plus important encore, selon l’intimée, la Cour doit rejeter la méthode du lotissement, utilisée dans le rapport Galluzzo, puisque cette méthode contient de trop nombreuses estimations et des chiffres non fondés.
VI. ANALYSE
[25] Dans le calcul du revenu que le contribuable tire d’une entreprise en application de l’article 9, le paragraphe 10(1) exige que les biens figurant à l’inventaire soient évalués à la fin de l’année soit à leur coût d’acquisition pour le contribuable ou, si elle est inférieure, à leur juste valeur marchande. L’article 9 et le paragraphe 10(1) donnent à l’appelante le droit à une déduction si la juste valeur marchande des terrains à la date d’évaluation est inférieure à leur coût. Pour avoir droit à une déduction dans le calcul de son revenu, l’appelante doit démontrer, selon la prépondérance des probabilités, que la juste valeur marchande des terrains à la date d’évaluation était inférieure à 7,3 millions de dollars (coût non controversé des terrains).
[26] J’examinerai d’abord les principes d’évaluation pertinents à appliquer en l’espèce et trancherai la question de savoir s’il convenait de prendre en considération les coûts propres au site dans l’évaluation des terrains à la date d’évaluation. Ensuite, je trancherai la question de savoir si le rapport Galluzzo doit être exclu, en tout ou en partie, parce qu’il ne répond pas aux exigences de l’article 145 des Règles. Enfin, j’examinerai la preuve des experts et déterminerai la juste valeur marchande des terrains à la date d’évaluation.
1. Principes d’évaluation applicables et coûts propres au site
Principes d’évaluation aux termes de la Loi
[27] La Loi ne définit pas l’expression « juste valeur marchande ». Le juge Cattanach de la Cour fédérale a donné à cette expression la définition suivante à l'occasion de l’affaire Succession Henderson et Bank of New York c. M.R.N., 73 DTC 5471, [1973] CTC 636 [Succession Henderson] (p. 5476 OTC) :
[...] Dans son sens courant, me semble-t-il, cette expression désigne le prix le plus élevé que le propriétaire d’un bien peut raisonnablement s’attendre à en tirer s’il le vend de façon normale et dans le cours ordinaire des affaires, le marché n’étant pas soumis à des pressions inhabituelles et étant constitué d’acheteurs disposés à acheter et des vendeurs disposés à vendre, qui n’ont entre eux aucun lien de dépendance et qui ne sont en aucune façon obligés d’acheter ou de vendre. [...]
[28] Cette définition a été favorablement citée à maintes reprises par la Cour d’appel fédérale et notre Cour (voir Canada (Procureur Général) c. Nash, 2005 CAF 386, 2005 DTC 5696; Canada c. Gilbert, 2007 CAF 136, 2008 DTC 6295 [Gilbert]; Kruger Wayagamack Inc. c. La Reine, 2015 CCI 90, 2015 DTC 1112).
[29] Le problème classique des difficultés inhérentes à la détermination de la juste valeur marchande d’immobilisations a été bien formulé dans l’arrêt Gold Coast Selection Trust Ltd. v. Humphrey (Inspector of Taxes), [1948] A.C. 459, [1948] 2 All ER 379, un arrêt de principe rendu par la Chambre des Lords. Le vicomte Simon a énoncé à la page 473 :
[TRADUCTION] [...] Si le bien est difficile à évaluer, mais s’il a néanmoins une valeur pécuniaire, il faut procéder à la meilleure évaluation possible. L’évaluation est un art, et non une science exacte. La certitude mathématique n’est pas nécessaire, ni certainement possible. Il revient aux commissaires de formuler leur estimation en attribuant une valeur pécuniaire au bien, et il s’agit là d’une conclusion de fait à tirer d’après la preuve dont ils disposent.
[30] Toute recherche relative à la juste valeur marchande d’un bien est surtout fondée sur les connaissances d’acheteurs informés et disposés à acheter au moment opportun. Cela ressort de la définition de la juste valeur marchande consacrée par la jurisprudence Succession Henderson, citée précédemment et avalisée par la Cour d’appel fédérale dans l’arrêt Gilbert, précité, au paragraphe 18 :
[...] le prix le plus élevé que le propriétaire d’un bien peut raisonnablement s’attendre à en tirer s’il le vend de façon normale et dans le cours ordinaire des affaires, le marché n’étant pas soumis à des pressions inhabituelles et étant constitué d’acheteurs disposés à acheter et des vendeurs disposés à vendre, qui n’ont entre eux aucun lien de dépendance et qui ne sont en aucune façon obligés d’acheter ou de vendre. J’ajouterais que cet exposé succinct de mon point de vue sur le sens à donner à l’expression « juste valeur marchande » comprend ce que j’estime être l’élément essentiel, soit un marché libre de toutes restrictions, où le prix est établi par le jeu de la loi de l’offre et de la demande entre des acheteurs et des vendeurs avertis et disposés à acheter et à vendre. [...]
[31] Plus récemment, le juge Boyle de notre Cour a reconnu que la définition de la juste valeur marchande dans une affaire fiscale « fait [...] renvoi à des acheteurs avertis et disposés à acheter » (McCuaig Balkwill c. La Reine, 2018 CCI 99, 2018 DTC 1084 (au paragraphe 14)).
[32] De plus, comme l’a observé la Cour supérieure de l’Ontario dans l’arrêt Trask v. Groves Memorial Community Hospital, 2014 ONSC 26, lorsqu’on évalue un bien, [traduction] « [...] il n’y a pas lieu de tenir compte des faits et conditions qui n’étaient pas disponibles ou connus du public ou raisonnablement vérifiables par l’exercice d’une diligence raisonnable à la date d’évaluation » (paragraphe 31).
[33] Enfin, notre Cour est libre de retenir l’opinion d’un expert, ou de faire sa propre estimation de la valeur compte tenu des éléments de preuve présentés à l’audience (Petro­Canada c. Canada, 2004 CAF 158, 2004 DTC 6329, au paragraphe 48).
Coûts propres au site
[34] Comme je l’ai indiqué plus haut, Mme Otway, contrairement à M. Galluzzo, n’a pas tenu compte des coûts propres au site dans l’évaluation des terrains.
[35] L’intimée semble faire valoir qu’étant donné que l’appelante a pris connaissance des facteurs donnant lieu aux coûts propres au site à la date d’acquisition ou vers la date d’acquisition des terrains, la juste valeur marchande des terrains à la date d’évaluation n’était pas inférieure au coût des terrains. Cependant, je suis d’avis que la connaissance qu’avait l’appelante, à la date d’acquisition des terrains, de la présence ou de la possibilité de présence de facteurs donnant lieu aux coûts propres au site ne signifie pas nécessairement que la juste valeur marchande des terrains à la date d’évaluation n’était pas inférieure à leur coût. Comme l'enseigne la jurisprudence, la recherche relative à la juste valeur marchande des terrains doit se concentrer sur le prix des terrains à la date d’évaluation auquel en arriveraient l'acheteur et le vendeur avertis et disposés à acheter et à vendre, prix déterminé de manière objective en fonction des renseignements connus à la date d’évaluation.
[36] Les témoignages portant sur la connaissance qu’avait l’appelante peuvent aider à déterminer quels faits étaient connus à la date d’évaluation. Le témoignage de M. Tiberini constitue le principal élément de preuve attestant la connaissance qu’avait l’appelante des facteurs donnant lieu aux coûts propres au site à la date d’évaluation. Par conséquent, si M. Tiberini n’était pas au courant des faits qui ont une incidence sur la juste valeur marchande des terrains, il peut être raisonnable de conclure que l’acheteur averti et disposé à acheter a pu ne pas être au courant de ces faits. Inversement, si M. Tiberini était au courant des faits qui ont une incidence sur la juste valeur marchande des terrains, il peut être raisonnable de conclure que l’acheteur averti et disposé à acheter a pu être au courant de ces faits et en tenir compte dans le calcul du prix des terrains. En outre, il convient de prendre en considération d’autres faits objectifs présentés en preuve à l’audience afin de trancher la question de savoir si les facteurs donnant lieu aux coûts propres au site étaient connus à la date d’évaluation.
[37] Pour les motifs énoncés ci-dessous, je suis d’avis que les coûts relatifs à la remise en état du cimetière des Premières Nations et à la construction du second accès routier depuis Simcoe Road ne peuvent être pris en considération dans l’évaluation des terrains à la date d’évaluation. Toutefois, pour les motifs également énoncés ci-dessous, je suis d’avis que le retard dans la mise en place des services publics était connu à la date d’évaluation et qu’il fallait en tenir compte dans l’évaluation des terrains, sous réserve de considérations liées à la méthodologie employée par l’évaluateur foncier : le montant de 750 000 dollars est raisonnable à cet égard. De plus, je suis d’avis que la nécessité d’importer de la terre de remblai était également connue à la date d’évaluation et qu’il fallait en tenir compte dans l’évaluation des terrains : le montant de 1 965 600 dollars est raisonnable à cet égard.
a) Cimetière des Premières Nations
[38] M. Tiberini a dit dans son témoignage que lors de la seconde étude environnementale exigée par la ville, des restes humains vieux de plusieurs siècles ont été retrouvés dans le quadrant sud-est des terrains, et un lieu d'habitation des Premières Nations a été découvert. Des bandes et des experts des Premières Nations sont intervenus et les terrains ont été creusés par une équipe d’archéologues; le processus a été très laborieux. Selon M. Tiberini, le cimetière des Premières Nations a été découvert en 2009 ou en 2010, avant la préparation du plan préliminaire de lotissement. À la date d’évaluation, M. Tiberini ne connaissait pas le nombre exact d’études supplémentaires qui seraient nécessaires, ni les coûts relatifs à la remise en état des terrains. L’appelante n’avait pas signé de contrat avec une entreprise d’assainissement à la date d’évaluation, mais connaissait l’étendue de la zone excavée (environ 20 acres de la parcelle).
[39] Le rapport Galluzzo faisait référence à un coût estimé de remise en état de 300 000 dollars pour le cimetière des Premières Nations comme condition hypothétique considérée dans l’évaluation des terrains. M. Galluzzo a réduit la juste valeur marchande des terrains du montant de 300 000 dollars afin de tenir compte de ces coûts de remise en état. Dans son témoignage, M. Galluzzo a indiqué que sa cliente, Stellarbridge, lui avait fourni l’estimation des coûts de remise en état. M. Galluzzo a également indiqué dans son témoignage que les coûts réels engagés par Stellarbridge pour la remise en état s’élevaient à environ 380 000 dollars. Une fois encore, Stellarbridge a fourni cette information à M. Galluzzo.
[40] Le témoignage de M. Galluzzo quant aux coûts réels engagés par Stellarbridge pour la remise en état du cimetière des Premières Nations est inadmissible, à titre de ouï-dire, en preuve des faits invoqués (Wilband v. The Queen, [1967] S.C.R. 14). Qui plus est, les éléments de preuve présentés à l’audience par M. Galluzzo sur la question de l’estimation des coûts de remise en état à la date d’évaluation constituent également du ouï-dire et ne sont pas admissibles pour établir la véracité de leur contenu. Il était toutefois loisible à M. Galluzzo de fonder son opinion sur l’hypothèse portant que les coûts estimés de remise en état étaient de 300 000 dollars à la date d’évaluation, mais je ne tiendrai pas compte du témoignage de M. Galluzzo sur cette question. L’information provenait de Stellarbridge, qui est partie au litige, et aucun élément de preuve indépendant n’a été présenté à l’audience allant dans le sens de cette estimation des coûts.
[41] Comme l’a observé le juge Sopinka dans l’arrêt R. c. Lavallee, [1990] 1 RCS 852 [Lavallee], à la page 900 :
Lorsque, toutefois, les données sur lesquelles un expert fonde son opinion proviennent d’une partie au litige ou d’une autre source fondamentalement suspecte, un tribunal devrait exiger que ces données soient établies par une preuve indépendante. [...]
[42] Toutefois, je retiens le témoignage de M. Tiberini, selon lequel le cimetière des Premières Nations a été découvert avant la date d’évaluation. Il ressort également des éléments de preuve que l’existence du cimetière des Premières Nations sur les terrains était une information publique. Par conséquent, l'acheteur averti et disposé à acheter aurait été au courant de l’existence du cimetière des Premières Nations à la date d’évaluation. La difficulté en l’espèce tient au manque d’éléments de preuve concernant l’estimation des coûts de remise en état du cimetière des Premières Nations. Aucun document n’a été produit en preuve à l'appui du montant estimé des coûts de remise en état. Dans son témoignage, M. Galluzzo a mentionné le rapport de conseil technique d’UEL contenant les coûts estimés d’aménagement relativement au plan préliminaire de lotissement existant (rapport Galluzzo, annexe A : le rapport d’estimation des coûts d’UEL), lequel indiquait un budget de 300 000 dollars pour une [traduction] « étude archéologique (phase II) ». Toutefois, à l’audience, M. Tiberini n’a pas précisé dans son témoignage le montant estimé des coûts de remise en état ni expliqué comment il en était arrivé à ce montant.
[43] L’appelante n’a pas produit suffisamment d’éléments de preuve pour me convaincre, selon la prépondérance des probabilités, que le montant de 300 000 dollars constitue une estimation raisonnable des coûts de remise en état. Par conséquent, je suis d’avis que les coûts relatifs au cimetière des Premières Nations ne peuvent être pris en considération dans la détermination de la juste valeur marchande des terrains à la date d’évaluation.
b) Accès depuis Simcoe Road
[44] M. Tiberini a témoigné que la nécessité de construire un second accès routier au site depuis Simcoe Road était connue durant les négociations en vue d’obtenir l’approbation du plan préliminaire de lotissement, soit avant la date d’évaluation. Comme il existait déjà une entrée au site, qui avait seulement besoin d’être élargie pour répondre aux normes municipales, il croyait que la ville exproprierait une partie d’un terrain appartenant à une église pour permettre l’élargissement de l’entrée. Si la ville avait procédé par voie d’expropriation, la construction de l’accès routier aurait coûté beaucoup moins cher. M. Tiberini a témoigné que parce que la ville a refusé de procéder à l’expropriation, Stellarbridge n’a pas eu d’autre choix que de négocier avec l’église, qui demandait 1,8 million de dollars pour la petite bande de terrain nécessaire à l’élargissement de l’entrée. Selon M. Tiberini, ce prix était déraisonnable et il a fallu envisager un autre plan. L’appelante a acheté une parcelle de terrain additionnelle d’un acre dans la partie sud du site, sur laquelle était érigée une maison, afin de permettre la construction de la seconde entrée au site depuis Simcoe Road pour répondre aux normes municipales.
[45] Selon M. McKnight, l’appelante aurait pour la première fois été informée du nombre de points d’accès requis depuis Simcoe Road par l’intermédiaire du processus d’élaboration du plan secondaire (ou plan communautaire de Green Valley), qui a débuté à l’automne 2005, et au plus tard au moment de l’approbation et de l’adoption du plan secondaire par le conseil de ville en mai 2008. M. McKnight a témoigné que le processus d’élaboration du plan secondaire est un processus public : une équipe de consultants embauchée par la ville fait des recommandations à la ville. Selon M. McKnight, Stellarbridge aurait certainement participé à ce processus.
[46] Le témoignage de M. McKnight corroborait le témoignage de M. Tiberini, en ce sens que la nécessité de construire un second accès routier était connue à la date d’évaluation ou avant la date d’évaluation. Toutefois, comme je l’ai indiqué précédemment, la question de savoir si M. Tiberini était au courant ou non de la question avant ou à la date d’acquisition des terrains n’est pas pertinente pour la détermination de la juste valeur marchande des terrains à la date d’évaluation.
[47] Selon M. Galluzzo, et d’après les renseignements que lui a fournis l’appelante, le coût estimé de construction de cette seconde entrée au site depuis Simcoe Road s’élevait à 250 000 dollars. Le rapport Galluzzo faisait référence à un coût estimé de 250 000 dollars pour la construction d’une seconde entrée au site depuis Simcoe Road comme condition hypothétique prise en considération dans l’évaluation des terrains. M. Galluzzo a réduit la juste valeur marchande des terrains d’un montant de 250 000 dollars afin de tenir compte de ce coût.
[48] À l’instar de son témoignage déjà mentionné relatif au cimetière des Premières Nations, le témoignage de M. Galluzzo concernant le coût estimé de construction d’un accès routier à la date d’évaluation n’est pas admissible pour établir la véracité de son contenu, puisqu’il s’agit de ouï-dire et que la Cour ne peut en tenir compte. Une fois encore, cette information provenait de Stellarbridge, qui est partie à la présente procédure contentieuse, et aucun élément de preuve indépendant n’a été présenté à l’audience à l'appui de cette estimation du coût de construction. M. Tiberini n’a pas parlé dans son témoignage des coûts relatifs à la construction de cette seconde entrée, ni fourni à la Cour des documents attestant de tels coûts. En outre, aucun élément de preuve n’a été présenté concernant les facteurs pris en considération dans le calcul d’un coût estimé de construction de 250 000 dollars.
[49] Compte tenu des éléments de preuve présentés à l’audience, je suis d’avis qu’à la date d’évaluation, l'acheteur averti et disposé à acheter aurait eu connaissance de l’obligation de construire une seconde entrée depuis Simcoe Road. Comme pour la question du cimetière des Premières Nations, la difficulté en l’espèce tient au manque d’éléments de preuve concernant le montant nécessaire pour la construction de l’accès routier. À l’audience, M. Tiberini n’a pas indiqué dans son témoignage comment il en était arrivé au coût estimé de construction de l’accès routier. Aucun document appuyant cette estimation n’a été présenté à la Cour.
[50] L’appelante n’a pas produit suffisamment d’éléments de preuve pour me convaincre, selon la prépondérance des probabilités, que le montant de 250 000 dollars constitue une estimation raisonnable des coûts de construction du second accès routier au site. Je suis d’avis que les coûts relatifs au second accès routier ne peuvent être pris en considération dans la détermination de la juste valeur marchande des terrains à la date d’évaluation.
c) Retard dans la mise en place des services publics
[51] Le plan secondaire inclut un document intitulé « Master Environmental Servicing Plan » (plan de services directeur ou MESP), un document de fond préparé durant l’élaboration du plan secondaire. Le processus d’élaboration du MESP aurait également débuté à l’automne 2005. Le MESP est principalement un exercice technique permettant de voir comment un nouveau quartier peut être doté des services publics nécessaires, comme les réseaux d’égout et d’aqueduc, et de gestion des eaux pluviales; le plan aurait fait référence à la nécessité de la station de pompage de Green Valley et à la construction d’un réseau connexe de conduites principales et de canalisations forcées à travers le réseau routier municipal jusqu’à l’usine de gestion des eaux usées.
[52] M. McKnight a témoigné que Bradford comptait sur une taxe de lotissement ou une redevance d’aménagement pour financer la construction de l’infrastructure nécessaire pour répondre aux demandes de services publics pour les nouveaux quartiers. La taxe de lotissement ou redevance d’aménagement est une taxe par unité perçue des promoteurs quand ils font une demande de permis de construction. Dans ces circonstances, Bradford aurait dû emprunter de l’argent à l’avance pour financer les infrastructures. M. McKnight a témoigné qu’il existait une autre façon de financer les infrastructures sans qu’il soit nécessaire d’emprunter de l’argent : la ville pouvait signer une entente de paiement anticipé (une « EPA ») avec les promoteurs résidentiels. Les ententes de paiement anticipé permettaient à la ville de Bradford de collecter les redevances d’aménagement plus tôt, même avant la construction des infrastructures elles-mêmes. Selon M. McKnight, les ententes de paiement anticipé ne sont pas uniques à Bradford. La ville a suivi cette approche au cours des dernières années pour financer une partie des grands projets situés sur son territoire, y compris sur les terrains en cause. Lorsqu’un promoteur signe une entente de paiement anticipé, il reçoit une allocation d’eau et une allocation d’eaux usées pour la mise en place des services publics sur les lots qui doivent être aménagés. L’entente de paiement anticipé 1 a été signée en janvier 2007. Les négociations entre les parties ont duré de 8 à 12 mois. Selon M. McKnight, la ville avait communiqué avec les propriétaires terriens qui auraient pu être intéressés à signer une entente plus tôt en 2006. L’entente de paiement anticipé 2 a été signée en 2010 (comme elle avait été autorisée par la ville le 7 septembre 2010, toutes les parties auraient signé avant cette date) à titre de modification à l’entente de paiement anticipé 1. L’entente de paiement anticipé 1 et l’entente de paiement anticipé 2 ont permis à la Ville de Bradford d’obtenir des fonds pour les infrastructures nécessaires pour l’approvisionnement en eau et les eaux usées (expansion de l’usine de traitement des eaux usées, la construction d’une large conduite principale permettant le raccordement à une municipalité voisine, et la conception et la construction de la station de pompage de Green Valley, en plus de la construction du système connexe de conduites principales et de canalisations forcées à travers le réseau routier municipal jusqu’à l’usine de gestion des eaux usées.
[53] M. McKnight a témoigné que la ville n’avait pas prévu en 2010 qu’il y aurait un retard dans la construction de la station de pompage de Green Valley. La ville espérait que la station de pompage et les égouts principaux seraient opérationnels en 2