Hodgson c. Bande indienne de Musqueam

Hodgson c. Bande indienne de Musqueam
Base de données – Cour (s)
Décisions de la Cour fédérale
Date
2017-05-18
Référence neutre
2017 CF 509
Numéro de dossier
T-1912-15
Contenu de la décision
Date : 20170518
Dossier : T-1912-15
Référence : 2017 CF 509
[TRADUCTION FRANÇAISE]
ENTRE :
GEOFFREY W. HODGSON,
MICHELLE E. MURPHY, SCOTT HARRIS, CHANTAL HARRIS, BRENT W. POIRIER, LARA F. SHECTER, JEFFREY T. BANNARD, CHRISTINE L. BANNARD, JOHN E. D. CAMERON, THERESA M. ALLEN, JENNIFER L. SCHECTER
(AUSSI CONNUE SOUS LE NOM DE JENNIFER L. SHECTER),
JEFFREY N. BALIN,
JOHN I. CHRISTENSEN,
STEPHEN B. COULSON,
STEFANIA G. CICCONE,
CRISTINA M. CICCONE,
WAN H. JUNG, KUEI S. FU, HENRY SCHROEDER, JERRY JANES, DIANA JANES, JIN MA, LA SUCCESSION DE HERBERT M. M. LEWIS (DÉCÉDÉ), JOHN W. WHITEFOOT, SHEILA M. WHITEFOOT, DONALD A. COOKE, KAREN L. COOKE,
WONG L. LEE, MAN-LOONG LEE, MARILYN J. ROSS, WILLIAM T. ZIEMBA, JAMES R. THOMPSON, ANN B. THOMPSON, YUM C. LAU, IRENE LAU, HELEN C. L. TING, SHAVIV BEN NERIAH, SUSANA G. BEN NERIAH, CHI J. LIU, KEE L. SZE, ALI SHAH, FIKRIYE SHAH, KHI Y. TJIN, YUNG C. LIU, LISA A. RAGOSIN, MIRIAM G. WEINSTEIN, SHAUNA L. LORE, PATRICIA LAI, LUKE A. LAI, JEAN M. PATTON, SHEILA W. PATTON, BARBARA J. PATTON, PAMELA A. PATTON, BRUCE R. BAILEY, LISA J. BAILEY, JUDITH F. EYRL,
LI Q. WANG, ZHE M. YAN, QIN ZHANG, HELENA KAN, FRANCESCO L. PICCONE, MARIA C. PICCONE, ANTHONY W. L. LO, CYNTHIA LEE, NIK D. KELAVA, MARY J. KELAVA, HAN XIA, SEUK J. JANG, SEONG I. HAN, YUNG H. LIU, CAROLYN RENDLE, PREIANATHAN ARMOGAM, AMELIA F. M. HENRIKSEN, GEOFFREY LEE DESIGN & CONSTRUCTION LTD., ROBERT J. RIVINGTON, AGNIESZKA RIVINGTON, MARGARET A. C. NIELSEN, KWAN Y. LIU, AMY W. C. LIU, NICOLE L. FUNK, NORMAN D. FUNK, MIRA V. MODI, CHARLES H. SHNIER, WILLIAM V. Y. SHEN, HAPPY C. Y. SHEN, ROSS LOUKAS, GEORGIA LOUKAS, SILVIA B. NEGRONI, LAURA T. NEE, YIRK L. SO, SAU Y. SO, MOHAMED R. M. LUTHFY, SITHIE R. LUTHFY, STEPHEN D. SHAW, ELIZABETH J. L. CLARKE, JI S. LIM, CHOON M. LIM, LILY R. ENG, CAROL M. S. LAI, DONG H. KIM, HYE M. KIM, ALLAN T. OKABE, SUZANNE A. OKABE, TAMARA BELL, PAUL-SONG WU, LI ZHOU, CHRISTINE YIM HUNG SIU, YIN TAT HO
ET WALEED SUKKARIE
demandeurs
et
LA BANDE INDIENNE DE MUSQUEAM ET
SA MAJESTÉ LA REINE
DU CHEF DU CANADA
défenderesses
et
KIMBERLEY LAWSON, CHESTER LAWSON, CHERYL BURDICK, DANIEL P. ROYER, XIE SHI WANG (AUSSI CONNU SOUS LE NOM DE XUE SHI WANG), WILLIAM NORMAN KING,
ROSALIND RAE FORD
mises en cause
MOTIFS DU JUGEMENT
LA JUGE MACTAVISH
vide
Paragraphe
Résumé des faits
[3]
Litige concernant l’augmentation du loyer en 1995
[14]
Décision de la Cour fédérale
[15]
Arrêt de la Cour d’appel fédérale
[25]
Arrêt de la Cour suprême du Canada
[28]
Négociation du loyer en 2015
[44]
Questions en litige
[48]
Preuve d’expert
[51]
Méthode d’évaluation de M. Dybvig
[55]
1) Première étape suivie par M. Dybvig : établissement de la valeur d’un droit dans un terrain situé « dans la réserve »
[70]
2) Deuxième étape suivie par M. Dybvig : établissement de la valeur comptable nette des améliorations apportées aux propriétés du parc Salish
[74]
3) Troisième étape suivie par M. Dybvig : calcul de l’ajustement de tenure à bail à tenure franche
[89]
4) Application de l’analyse de M. Dybvig aux propriétés du parc Musqueam
[100]
5) Coûts de viabilisation
[105]
Méthode de M. Neufeld
[116]
1) Mandat confié à M. Neufeld
[117]
2) Méthode suivie par M. Neufeld pour établir la valeur
[121]
3) Application par M. Neufeld de la technique de la parité
[122]
4) Bien-fondé d’une réduction pour l’emplacement dans une réserve
[134]
5) Application par M. Neufeld de la méthode de l’extraction de la valeur du terrain
[142]
6) Coûts de viabilisation
[153]
7) Calcul du « juste loyer » par M. Neufeld
[156]
Analyse
[158]
Raisons de préférer les éléments de preuve présentés par M. Dybvig à ceux de M. Neufeld
[163]
1) Compétences relatives des deux experts
[165]
2) Rigueur des analyses des deux experts
[173]
3) Indépendance
[198]
4) Méthodes
[229]
a) Recours par M. Dybvig à la méthode de l’extraction de la valeur du terrain
[230]
b) Analyse par M. Neufeld de comparables situés dans l’ouest de Vancouver
[265]
c) Ajustements opérés par M. Neufeld pour tenir compte de la superficie des propriétés du parc Musqueam
[288]
d) Estimation par M. Neufeld de la valeur comptable nette des maisons du parc Salish
[292]
e) Calcul par M. Neufeld de l’ajustement de tenure à bail à tenure franche
[296]
f) Discrimination
[299]
Coûts de viabilisation des terrains du parc Musqueam
[315]
Inférences à tirer du fait que M. Neufeld a produit des éléments de preuve sur l’établissement des coûts
[319]
Question de droit afférente aux coûts de viabilisation
[328]
Incidence des coûts de viabilisation sur la valeur marchande courante des terrains du parc Musqueam
[351]
Répartition de la valeur entre les lots
[357]
Intérêts
[362]
Dépens
[365]
Forme du jugement
[366]
[1] Par la présente action, les demandeurs souhaitent que la Cour se prononce sur le « juste loyer » annuel que devraient payer les preneurs à bail de 69 lots de l’ensemble résidentiel du parc Musqueam, situé dans la réserve indienne no 2 de Musqueam, au sud-ouest de Vancouver, pendant 20 ans à compter du 8 juin 2015. Aux termes des baux pertinents, le « loyer juste » annuel de chaque lot doit correspondre à 6 % de la « valeur courante du terrain » immédiatement avant le 8 juin 2015.
[2] La Cour suprême du Canada a conclu que la nature du droit dans un terrain qui doit être évalué selon la clause de révision du loyer stipulée dans les baux du parc Musqueam correspond au droit en fief simple hypothétique dans les terrains visés. En conséquence, la question principale à trancher dans le cadre de la présente action concerne la valeur d’un droit en fief simple dans les terrains du parc Musqueam à l’état non amélioré et non viabilisé le 7 juin 2015.
I. Résumé des faits
[3] Il ne semble pas y avoir litige entre les parties pour ce qui concerne les faits suivants, lesquels sont tirés d’un exposé présenté conjointement par les titulaires de bail demandeurs et la Bande indienne de Musqueam défenderesse (la Bande). Bien que Sa Majesté la Reine du chef du Canada (le Canada) ne soit pas partie à l’exposé conjoint, son avocat a confirmé que le Canada ne conteste pas les faits exposés ci-dessous. Les tierces parties (les titulaires de bail des six autres lots résidentiels du parc Musqueam) n’ont pas pris part à la présente action.
[4] Le 17 février 1960, la Bande a cédé au Canada environ 40 acres du territoire de la réserve indienne no 2 de Musqueam aux fins de location. Conformément aux dispositions de la Loi sur les Indiens, LRC 1952, c 149, le Canada a accepté la cession à cette fin le 20 avril 1961.
[5] Le 8 juin 1965, le Canada a conclu une « entente-cadre » avec la Musqueam Development Company Limited (la société). La société n’est pas liée à la Bande. Aux termes de l’entente-cadre, la société s’engageait à lotir et à viabiliser le terrain de réserve cédé, qui a ensuite été divisé en deux parcelles (les parcelles B et G dans l’entente-cadre).
[6] En 1965, la parcelle G a été subdivisée en 70 lots, dont 69 étaient destinés à la construction d’habitations individuelles (lots 1 à 69) et 1 à la construction d’un immeuble d’habitation (lot 70). Le lot 70 n’est pas visé par la présente instance. Après la subdivision de la parcelle B en 1972, 6 autres lots ont été destinés à la construction d’habitations individuelles (lots 71 à 76). Un tableau indiquant les numéros de lots, les adresses municipales et la superficie en pieds carrés de chacun figure à l’annexe A des présents motifs.
[7] Après le lotissement et la viabilisation par la société, le Canada a remis des baux à la société pour chacun des 75 lots (les baux). Exception faite de la description du lot visé, les clauses des baux de 99 ans ne diffèrent pas de manière marquée. En contrepartie d’une somme forfaitaire et d’un loyer annuel à payer au Canada au profit de la Bande, la société a cédé chaque bail afin que le titulaire construise une résidence sur le lot loué visé. Depuis, certains baux ont été cédés.
[8] Au début, les titulaires des baux payaient leur loyer annuel à la Bande par l’intermédiaire du Canada. Depuis 1980, après le transfert du pouvoir de gestion des terrains de cession la Couronne à la Bande, les loyers lui sont payés directement.
[9] Les loyers annuels étaient établis par les baux à l’égard de chaque lot de la parcelle G pour les 30 premières années du bail, c’est-à-dire du 8 juin 1965 au 7 juin 1995. Les loyers étaient les suivants :
pour chaque année de la première période de 10 ans du bail, un montant moyen de 298 $ environ;
pour chaque année de la deuxième période de 10 ans du bail, un montant moyen de 343,75 $ environ;
pour chaque année de la troisième période de 10 ans du bail, un montant moyen de 375 $ environ.
[10] Le loyer annuel et la durée du bail de chaque lot de la parcelle B étaient légèrement différents en raison de la date de l’entrée en vigueur ultérieure.
[11] Les baux comportaient des modalités de révision obligatoire du loyer après les 30 premières années, et tous les 20 ans par la suite. Les modalités de révision du loyer, stipulées aux paragraphes 2(2) à (4), sont libellées comme suit :
[traduction]
(2) Le loyer relatif à chaque année des trois premières périodes successives de vingt (20) ans et de la dernière période de neuf (9) ans correspond à un juste loyer à l’égard du lot visé, lequel loyer est négocié immédiatement avant le début de chacune de ces périodes. Dans le cadre de ces négociations, les parties tiennent pour acquis que, à la date de celles-ci, les terrains sont :
a) des terrains non améliorés se trouvant dans l’état où ils étaient à la date de la présente entente;
b) des terrains comportant une voie d’accès publique;
c) des terrains se trouvant dans une zone lotie;
d) des terrains zonés pour la construction résidentielle d’habitations individuelles,
et les présomptions qui précèdent seront également formulées dans le cas de toute détermination du loyer conformément aux dispositions du paragraphe (3) des présentes.
(3) Si le ministre et le preneur à bail ou les cessionnaires de celui-ci ne peuvent s’entendre sur les loyers à payer au cours de l’une des périodes successives selon le paragraphe (2) qui précède, la question sera tranchée conformément à l’alinéa 18(1)g) de la Loi sur la Cour de l’Échiquier.
4) Un loyer annuel total net représentant six pour cent (6 %) de la valeur courante du terrain, calculé à la date des nouvelles négociations conformément à la méthode énoncée au paragraphe (2) des présentes, est considéré comme un « juste loyer » aux fins des présentes.
[12] Les loyers ont été négociés pour la première fois aux termes des baux en 1995. Malgré les variations entre les loyers annuels de chaque lot, la Bande a exigé un loyer annuel moyen de 36 000 $ pour chacun. Les preneurs à bail ont refusé, et les parties n’ont pas pu s’entendre sur une augmentation de loyer acceptable pour la période de 20 ans débutant le 8 juin 1995.
[13] Par conséquent, en 1996, la Bande a intenté une action devant notre Cour, successeur de la Cour de l’Échiquier. Dans le cadre de son action, la Bande souhaitait obtenir une ordonnance fixant le « juste loyer » annuel à l’égard de chacun des 75 lots pour la période du 8 juin 1995 au 7 juin 2015 (l’action de 1996).
II. Litige concernant l’augmentation du loyer en 1995
[14] L’action introduite en 1996, plaidée devant trois instances judiciaires, a été tranchée par la Cour suprême du Canada en 2000. Étant donné que les conclusions des différentes instances sont au cœur de la présente affaire, j’examinerai en détail les jugements prononcés à l’égard de l’action de 1996.
A. Décision de la Cour fédérale
[15] L’action introduite par la Bande a été instruite en juin 1997 par le juge Rothstein, alors juge de notre Cour. Sa décision est publiée sous l’intitulé Musqueam Indian Band c Glass, [1997] ACF no 1339 (QL), (1997), 137 FTR 1, [1997] ACF no 1339 [Glass (CF)].
[16] Le juge Rothstein a fait remarquer dans l’affaire Glass (CF) qu’un droit afférent à des terres de réserve indienne est généralement inaliénable, et qu’une bande ne peut vendre ni par ailleurs grever des terres de réserve, sauf en cédant les terres à la Couronne. Bien que la cession absolue permette que les terres soient détenues en fief simple, elle prive irrévocablement une terre de sa qualité de « terre réservée aux Indiens ». Étant donné que les terres en cause dans l’action de 1996 avaient été cédées de façon absolue à la Couronne en vue de leur location et non de leur vente, le juge Rothstein a conclu qu’il serait inacceptable de les évaluer comme si elles étaient détenues en fief simple. Il a plutôt conclu « qu’aux fins de la nouvelle négociation des loyers, la tenure à bail envisagée est une tenure à bail de 99 ans » visant des terres de réserve (Glass (CF) au paragraphe 38).
[17] En raison de la difficulté à établir la valeur courante du terrain du parc Musqueam, le juge Rothstein a commencé par examiner la valeur des terrains hors réserve avoisinants. De l’avis commun des évaluateurs qui ont comparu devant le juge Rothstein, la valeur moyenne d’une propriété en fief simple sur des terrains hors réserve comparables en juin 1995 s’établissait à 600 000 $. En utilisant ce prix comme point de départ, le juge Rothstein a réduit de la moitié la valeur des terrains en cause compte tenu des droits de tenure à bail à long terme s’y rattachant et, en ses mots, « du fait qu’il[s] se trouv[aient] sur une réserve indienne ». Il est ainsi parvenu à une valeur moyenne de 300 000 $ par lot (Glass (CF), au paragraphe 86).
[18] La Bande a fait valoir au procès que la prise en compte du fait que les terrains du parc Musqueam sont situés dans une réserve indienne dans le calcul de la valeur courante des terrains en question était discriminatoire et contraire à l’article 15 de la Charte canadienne des droits et libertés, partie I de la Loi constitutionnelle de 1982, constituant l’annexe B de la Loi de 1982 sur le Canada (R.-U.) .1982, c 11. Selon la Bande, la prise en compte du caractère inaliénable des terres de réserve « a pour effet de dévaluer injustement les terres des réserves et de perpétuer à tort les distinctions défavorables et la discrimination dont les Indiens et leurs terres ont fait l’objet dans le passé » (Glass (CF), au paragraphe 41).
[19] Le juge Rothstein a reconnu que « [l]a méthode d’évaluation a[vait] été vivement débattue en l’espèce » (Glass (CF), au paragraphe 41). Il a toutefois conclu que la valeur des terrains du parc Musqueam était moindre que celle des propriétés en fief simple avoisinantes non pas en raison de considérations liées à la discrimination, comme le faisait valoir la Bande, mais en raison du marché. Il a aussi conclu que la valeur inférieure n’était « pas liée de façon importante au fait que le droit [...] est un droit de tenure à bail » puisque les experts ont témoigné qu’il n’y avait « pas de différence perceptible entre la valeur d’un domaine à bail et celle d’un domaine franc » au début du bail à long terme (Glass (CF), au paragraphe 57). Selon le juge Rothstein, la différence entre la valeur d’un terrain du parc Musqueam et celle de terrains avoisinants détenus en fief simple en dehors de la réserve tenait plutôt au « fait qu’il se trouve sur une réserve indienne » (Glass (CF), au paragraphe 57).
[20] Qui plus est, le fait qu’un terrain « se trouve sur une réserve indienne » constitue l’un des « facteurs pouvant avoir des répercussions négatives sur la valeur d’un droit de tenure à bail à long terme à l’égard d’un terrain situé sur une réserve indienne » (Glass (CF), au paragraphe 43). À ces facteurs s’ajoutaient, de l’avis du juge, l’incertitude liée à l’évaluation et aux taxes foncières; l’agitation connue dans plusieurs réserves indiennes de la province, ainsi que l’inéligibilité des non-Autochtones au sein de l’organisme dirigeant la réserve, le conseil de bande (les résidents qui n’étaient pas des Indiens ne pouvaient pas voter sur des questions comme l’aménagement, le zonage ou la fiscalité). De plus, l’approbation du ministre était requise à l’égard de certaines ventes ou hypothèques, ou de certains travaux de construction. Enfin, même si la ville de Vancouver avait externalisé la prestation des services aux propriétés du parc Musqueam, tels que la collecte des ordures, les égouts et les services de police et des incendies, aucune entente permanente définitive n’avait été conclue à ce sujet (Glass (CF), au paragraphe 44).
[21] Le juge Rothstein a établi un taux de réduction de 50 % en comparant la valeur des propriétés à bail du parc Salish (un autre lotissement résidentiel de la réserve indienne no 2 de Musqueam à proximité du parc Musqueam) à celle des propriétés situées dans l’ouest de Vancouver. Selon son analyse, le prix de vente des terrains du parc Salish correspondait à la moitié environ de celui des propriétés comparables de l’ouest de Vancouver. À cet égard, le juge a repris à son compte l’opinion d’un évaluateur comme quoi cette différence pouvait s’expliquer par le fait que les propriétés du parc Salish se trouvaient dans la réserve Musqueam. Le juge Rothstein a de plus déterminé que la réduction de 50 % pouvait s’appliquer aux propriétés du parc Musqueam et que la valeur moyenne de chaque lot s’établissait donc à 300 000 $.
[22] Après avoir fixé la valeur moyenne d’un lot à 300 000 $, le juge Rothstein s’est demandé « dans quelle mesure il [était] nécessaire de déduire les frais de service [viabilisation] de cette valeur pour le parc Musqueam afin de respecter l’hypothèse prescrite à l’alinéa 2(2)a) du bail ». Cette disposition prévoit que pour établir la valeur marchande courante des propriétés du parc Musqueam aux fins de la révision des loyers, il faut le faire en considérant que les terrains sont « non améliorés et [se trouvent] dans l’état où ils étaient à la date de la présente entente ». Le juge Rothstein devait établir à quelle « entente » renvoyaient les baux. C’était un aspect important puisque les terrains étaient viabilisés lorsque les baux ont été signés, alors qu’ils ne l’étaient pas à la conclusion de l’entente-cadre le 8 juin 1965.
[23] Le juge Rothstein a déterminé que les baux renvoyaient à l’entente-cadre et que les parties devaient donc tenir pour acquis que le terrain n’était pas viabilisé aux fins de la révision du loyer (Glass (CF), au paragraphe 96). Par conséquent, le juge Rothstein a conclu que tous les frais de service devaient être déduits de la valeur courante des terrains viabilisés du parc Musqueam (Glass (CF), au paragraphe 101).
[24] Le loyer annuel prévu aux baux pour la période de 20 ans commençant le 8 juin 1995 variait en fonction de la superficie des 75 lots et d’autres caractéristiques, mais la décision du juge Rothstein a eu pour résultat d’établir le loyer annuel moyen des lots du parc Musqueam pour la période du 8 juin 1995 au 7 juin 2015 à 10 000 $ environ chacun.
B. Arrêt de la Cour d’appel fédérale
[25] La Cour d’appel fédérale a accueilli en partie l’appel de la décision du juge Rothstein dans Bande indienne de Musqueam c Glass, [1999] 2 CF 138, [1998] ACF no 1893 [Glass (CAF)]. La Cour s’est dissociée de l’opinion du juge Rothstein quant à la nature du droit dans une propriété à évaluer. De l’avis de la Cour, le juge a commis une erreur en mettant l’accent sur la nature du droit des preneurs à bail dans le terrain plutôt que sur la valeur du terrain lui-même. Par conséquent, la Cour d’appel fédérale a conclu que la « valeur courante du terrain » s’entendait de la valeur d’une propriété franche plutôt que la valeur d’un droit de tenure à bail de 99 ans dans les terrains du parc Musqueam.
[26] La Cour a aussi conclu que comme il fallait évaluer un droit de pleine propriété et non un droit de tenure à bail dans des terrains situés dans la réserve, le juge Rothstein a commis une erreur lorsqu’il a réduit la valeur de 50 % « du fait qu’il s’agissait de terres situées sur une réserve » (Glass (CAF), au paragraphe 75).
[27] Selon la Cour d’appel fédérale, la mention de la [traduction] « valeur courante du terrain » dans les baux signifiait que la bande avait le droit, à titre de loyer annuel, à 6 % de la valeur de la pleine propriété du terrain, et que la valeur hypothétique du lot moyen détenu en pleine propriété s’élevait donc à 600 000 $.
C. Arrêt de la Cour suprême du Canada
[28] La principale question soumise à la Cour suprême du Canada consistait à savoir si le passage « valeur courante du terrain » dans les baux s’entendait de la valeur du terrain en tant que terrain faisant partie d’une réserve, tel que le faisaient valoir les preneurs à bail, ou la de valeur du titre en fief simple sur un terrain semblable hors réserve, indépendamment des facteurs liés à sa qualité de terrain faisant partie d’une réserve, comme le soutenait la Bande (Bande indienne de Musqueam c Glass, 2000 CSC 52, au paragraphe 5, [2000] 2 RCS 633 [Glass (CSC)].
[29] Dans une décision partagée, huit des neuf juges ont convenu qu’en l’absence d’une indication contraire dans les baux, l’expression « valeur courante du terrain » employée dans la clause de révision des baux du parc Musqueam désignait la valeur du terrain détenu en fief simple et non pas sa valeur en tant que propriété à bail (Glass (CSC), aux paragraphes 9 et 35). Le juge Bastarache était toutefois d’avis que la « valeur courante du terrain » devait être calculée en fonction d’un droit de tenure à bail dans les terrains du parc Musqueam puisque celui qui était en cause était un terrain à tenure à bail situé dans une réserve. À son avis, cette façon de faire était conforme à l’intention des parties (Glass (CSC), au paragraphe 61).
[30] S’exprimant en son propre nom et en celui de trois autres juges, le juge Gonthier a exprimé l’avis que le mot « valeur », tel qu’on l’emploie en droit immobilier, « signifie généralement la juste valeur marchande du terrain, laquelle est fondée sur le prix dont un vendeur et un acheteur, [traduction] “tous deux bien informés et consentants”, conviendraient pour le terrain sur un marché libre » (Glass (CSC), au paragraphe 37). Il a aussi observé que la justification d’ordre économique pour fixer le loyer selon un pourcentage de la valeur du terrain tient à ce que le fait de fixer le loyer selon un pourcentage de la valeur marchande du terrain « constitue une formule par laquelle un investisseur prudent s’attend, en contrepartie d’un rendement modeste sur son investissement, à un maximum de certitude et à un minimum de risques » (Glass (CSC), au paragraphe 40, citant Revenue Properties Co. c Victoria University (1993), 101 DLR (4th) 172 (C. div. Ont.), à la page 180).
[31] Selon le juge Gonthier, le loyer constitue donc le véritable rendement sur la valeur marchande du terrain, de sorte que le bailleur pourrait vendre le terrain à sa valeur courante et réinvestir le produit aux taux d’intérêt en vigueur, si le terrain ne faisait pas l’objet d’un bail à long terme. Le fait d’évaluer les terrains du parc Musqueam selon leur valeur en tant que propriétés franches est conforme à l’interprétation des baux voulant que la clause de révision du loyer vise à tirer un juste rendement annuel d’une immobilisation (Glass (CSC), au paragraphe 40). La juge en chef McLachlin, s’exprimant au nom de quatre juges, a conclu dans le même sens (Glass (CSC), au paragraphe 10).
[32] Selon le juge Gonthier, le fait d’évaluer les terrains du parc Musqueam selon leur valeur en tant que propriétés franches n’emporte pas forcément la conclusion de la Cour d’appel fédérale selon laquelle il faut utiliser la valeur de terrains hors réserve en tant que propriétés franches pour établir le loyer. Il en est ainsi parce que l’immobilisation en cause est constituée de terrains situés dans une réserve qui ont été cédés pour être loués et non pour être vendus. De plus, les baux du parc Musqueam ne précisaient pas que la valeur de terrains hors réserve devait être utilisée dans la formule de révision du loyer.
[33] Le juge Gonthier a concédé que le titre franc n’existe pas dans une réserve, mais que cela n’empêche pas de déterminer la valeur hypothétique d’un terrain détenu en fief simple aux fins du calcul de la révision du loyer (Glass (CSC), au paragraphe 35). Selon lui, en l’absence d’un véritable marché des terrains de réserve en tant que propriétés franches, l’hypothèse à utiliser pour établir la valeur marchande devrait refléter la situation réelle du terrain à évaluer, sans changer sa nature.
[34] Ainsi, la valeur d’une hypothétique propriété en fief simple située dans la réserve devrait refléter les restrictions légales en matière d’utilisation du territoire, par opposition aux restrictions prévues par le bail, ainsi que les conditions du marché. On ne peut toutefois tenir pour acquis que « les restrictions légales ou les conditions du marché sont les mêmes pour les terrains situés dans une réserve que pour ceux situés hors d’une réserve » (Glass (CSC), au paragraphe 46). En fait, la valeur des terrains hors réserve détenus en fief simple n’est pas transposable aux terrains du parc Musqueam. Le juge Gonthier a conséquemment enjoint aux parties de tenir compte des données du marché pour déterminer la valeur d’une hypothétique propriété en fief simple dans la réserve Musqueam (Glass (CSC), au paragraphe 48).
[35] Il convient de rappeler que le juge Rothstein a établi la valeur moyenne de terrains comparables détenus en fief simple hors réserve à 600 000 $, ce à quoi les experts des deux parties ont souscrit. La Cour d’appel fédérale n’a pas remis cette conclusion en cause, et la majorité de la Cour suprême non plus.
[36] Il a aussi été reconnu par cinq juges, dont les juges Gonthier et Bastarache, que la valeur marchande courante des terrains du parc Musqueam pouvait être réduite en raison de leur emplacement dans une réserve. Dans son exposé de cette conclusion, le juge Gonthier fait observer que l’évaluation d’une propriété doit tenir compte des conditions du marché auxquelles elle est soumise et que le contexte juridique d’une réserve doit aussi être pris en considération dans l’appréciation de la valeur des terres (Glass (CSC), au paragraphe 48).
[37] Il a reconnu que l’absence de marché réel de propriétés franches assujetties aux baux complique l’évaluation de leur valeur marchande courante puisque les terrains perdraient les attributs que leur confère le fait qu’ils sont situés dans une réserve s’ils étaient cédés pour être vendus. La majorité de la Cour suprême a néanmoins conclu que la valeur hypothétique d’un titre en fief simple afférent à un terrain situé dans une réserve pouvait être décidée en ajustant la valeur de terrains hors réserve pour tenir compte des caractéristiques réelles des terrains et du marché (Glass (CSC), au paragraphe 49).
[38] De plus, la majorité de la Cour suprême a souligné que les droits sur les propriétés du parc Salish sont des tenures à bail et non des tenures franches, et qu’il fallait donc établir la valeur hypothétique des terrains visés en tant que propriétés en fief simple. La Cour a conclu en conséquence que le juge Rothstein avait commis une erreur en réduisant la valeur du terrain parce qu’il possédait les attributs d’un intérêt à bail (Glass (CSC), au paragraphe 52). La majorité a toutefois conclu que cette erreur n’avait pas eu d’effet appréciable quant à la valeur marchande des terrains du parc Musqueam puisque les experts ont tous reconnu qu’il n’existait pas de différence perceptible entre la valeur d’un domaine à bail et celle d’un domaine franc au début d’un bail à long terme.
[39] De plus, la majorité a souligné que les parties ne s’étaient pas opposées au taux de réduction de 50 % devant la Cour suprême, et qu’aucune observation n’avait été présentée sur ce point. La majorité a accepté que les incertitudes relevées par le juge Rothstein se reflétaient dans la réduction de 50 % de la valeur des propriétés situées dans le parc Musqueam. Étant donné que la valeur marchande courante des terrains du parc Musqueam était inférieure de 50 % à la valeur de propriétés comparables hors réserve, il s’ensuivait que le loyer pour la période de 20 ans en cause devait être fondé sur la valeur réduite.
[40] Si la Cour suprême n’a pas modifié la conclusion du juge Rothstein concernant le taux de déduction de 50 %, la majorité a pris le soin de souligner la possibilité que le marché réagisse différemment à l’avenir, et que « [l]a question de l’ampleur de la réduction qui devr[a] être appliquée, voire de l’opportunité d’une réduction, est une question de fait » (Glass (CSC), au paragraphe 52).
[41] Les neuf juges sont unanimes sur la question des coûts de viabilisation. La question dont la Cour suprême était saisie était celle de savoir si des terrains [traduction] « non améliorés » sont des terrains non bâtis ou s’il faut aussi comprendre qu’ils ne sont pas viabilisés. Dans ce dernier cas, la Cour a statué qu’il fallait déduire une certaine somme de la « valeur courante du terrain » pour remettre théoriquement le terrain dans l’état où il était avant d’être viabilisé (Glass (CSC), au paragraphe 54).
[42] La Cour suprême du Canada a tranché que, dans son sens ordinaire, l’expression « terrains non améliorés » s’entend de « terrains non viabilisés » et pas seulement de terrains non bâtis (paragraphe 55). Ainsi, il faut déduire les coûts de viabilisation du terrain de la valeur marchande courante de la propriété.
[43] La Cour suprême a convenu, à l’instar du juge Rothstein, que le loyer annuel moyen de chacun des lots du parc Musqueam pour la période du 8 juin 1995 au 7 juin 2015 devait être fixé à 10 000 $.
III. Négociation du loyer en 2015
[44] Au début de 2015, les titulaires des baux, par l’entremise d’un représentant de la Musqueam Park Leaseholders Association (l’Association), ont rencontré les représentants de la Bande en vue de négocier, sous toute réserve, le [traduction] « juste loyer » annuel des propriétés du parc Musqueam pour la période du 8 juin 2015 au 7 juin 2035. Au terme de négociations de bonne foi, les parties n’ont pas réussi à s’entendre sur les loyers qui devaient être pratiqués pour la période de 20 ans en cause.
[45] Le 8 mai 2015, la Bande a délivré un avis à chacun des titulaires de bail pour les informer que le loyer annuel augmenterait de 58 543 $ à 146 743 $ pour la période du 8 juin 2015 au 7 juin 2035. Le loyer moyen proposé correspondait à 80 000 $ environ par année pour chaque lot, ce qui représentait une augmentation de 8 fois le loyer annuel moyen qui avait été considéré comme étant le « juste loyer » pour la période du 8 juin 1995 au 7 juin 2015.
[46] Les titulaires de bail n’ont pas accepté l’augmentation de loyer proposée par la Bande et, malgré la poursuite des négociations menées sous toute réserve entre la Bande et l’Association, le litige n’a pas été résolu. Tel que les en autorisait le bail, les titulaires de bail demandeurs ont porté la présente affaire devant notre Cour le 12 novembre 2015.
[47] Entre-temps, chaque titulaire de bail continue à payer à la Bande le loyer annuel fixé selon l’arrêt Glass (CSC) sous réserve de tout ajustement futur requis après que notre Cour aura établi le « juste loyer » annuel pour la période du 8 juin 2015 au 7 juin 2035.
IV. Questions en litige
[48] Les parties conviennent que la présente action soulève les deux questions suivantes :
Laquelle des méthodes suivies par les experts a permis d’établir, selon les directives de la Cour suprême dans l’arrêt Glass (CSC), la valeur marchande d’un terrain non amélioré et non viabilisé hypothétique détenu en fief simple dans une réserve?
Quels coûts de viabilisation faut-il déduire de la valeur de lots hypothétiques détenus en fief simple dans une réserve pour établir la valeur des lots en tant que terrains se trouvant dans l’état où ils étaient à la date de l’entente-cadre, c’est-à-dire non améliorés et non viabilisés?
[49] S’agissant de la première question, les demandeurs soutiennent qu’une fois que j’aurai déterminé lequel des deux évaluateurs a fourni les éléments de preuve les plus fiables, je devrai souscrire à son estimation de la valeur marchande courante des terrains du parc Musqueam. Les demandeurs me prient de ne pas mettre de l’avant ma propre opinion sur certains aspects précis puisque les techniques d’évaluation ne relèvent pas de la compétence spécialisée de la Cour (Piot c Canada, 2016 CF 1077, aux paragraphes 92 et 93, [2016] ACF No 1042.
[50] Si j’ai bien compris, les demandeurs conviennent avec la Bande que je ne suis pas tenue d’analyser la preuve des experts selon une approche [traduction] « tout ou rien », et qu’il m’est effectivement loisible de retenir les éléments de preuve ou les arguments de l’une des parties sur certaines questions, et ceux de l’autre sur d’autres. Effectivement, il m’appartient de choisir la manière dont j’aborderai l’examen qui m’incombe.
V. Preuve d’expert
[51] Un expert en évaluation de biens immobiliers a témoigné pour la Bande et un autre pour les demandeurs sur la question de la [traduction] « valeur marchande courante » d’un droit en fief simple hypothétique dans les terrains en cause dans la présente instance. Les demandeurs ont cité Larry Dybvig à témoigner, et la Bande a cité Lonnie Neufeld. Les deux ont été reconnus comme experts en matière d’évaluation de terrains et de loyer foncier.
[52] Les demandeurs ont également cité Nancy Hill à témoigner en leur nom. Mme Hill, reconnue comme experte en génie civil et en établissement des coûts des infrastructures municipales, a produit des éléments de preuve au sujet des coûts de viabilisation des terrains du parc Musqueam. M. Neufeld a aussi produit des éléments de preuve au sujet des coûts de viabilisation, mais la Bande a renoncé à faire valoir une grande partie de ceux-ci avant le début du procès.
[53] Le Canada a été représenté par des avocats tout au long du procès, mais il n’a pas produit d’élément de preuve et n’a pas non plus contre-interrogé les témoins des autres parties ni fait d’observation sur cette question. Comme il a été mentionné précédemment, aucune des tierces parties n’a pris part à la présente instance.
[54] En ce qui concerne la preuve portant sur l’évaluation, MM. Dybvig et Neufeld ont appliqué des méthodes fondamentalement différentes pour établir la valeur marchande courante d’un droit en fief simple hypothétique dans les terrains du parc Musqueam. Chacune de ces méthodes sera examinée dans les sections qui suivent.
A. Méthode d’évaluation de M. Dybvig
[55] Dans son rapport initial, M. Dybvig explique que la méthode d’évaluation des terrains non bâtis se prêtant à une mise en valeur peut varier en fonction de la nature des données disponibles.
[56] Il a reconnu en contre-interrogatoire que la technique de la parité est celle qui est préconisée si des données sur la vente de propriétés comparables sont disponibles. Cette technique est fondée sur le principe de la substitution, selon lequel l’acheteur prudent ne paierait pas plus pour une propriété que ce qu’il lui en coûterait pour faire l’acquisition d’une propriété de substitution tout aussi attrayante et offerte à des conditions semblables.
[57] La technique de la parité nécessite de faire des recherches sur des opérations mettant en cause des propriétés et des conditions de marché essentiellement similaires, puis de faire des comparaisons. En l’espèce, M. Dybvig a déclaré que la comparaison aurait dû être faite entre des propriétés vendues récemment, situées dans la réserve dans le parc Musqueam, détenues en fief simple et qui avaient la même utilisation optimale que les propriétés évaluées. Les propriétés comparables devaient en outre avoir une superficie et une taille semblables à celles des propriétés visées, et être visées par des mesures de contrôle semblables de l’utilisation du territoire.
[58] Selon M. Dybvig, le fait que les terrains en cause sont situés dans une réserve complique l’analyse. Il a fait valoir que la technique de la parité ne peut être appliquée puisque la valeur marchande courante des propriétés du parc Musqueam ne peut être établie au vu de la vente réelle de terres de réserve détenues en fief simple. Le fait est que les terres de réserve ne sont jamais détenues en fief simple, et que le droit à évaluer est donc hypothétique.
[59] Même si d’autres méthodes auraient pu être employées pour établir la valeur de lots en fief simple hypothétiques situés dans la réserve Musqueam, M. Dybvig a expliqué que la plupart auraient nécessité des ajustements pour estimer la valeur d’un terrain détenu en fief simple dans une réserve et que, partant, le résultat aurait été moins fiable.
[60] Plus précisément, l’évaluateur a voulu savoir s’il y avait lieu de prendre en compte les ventes de propriétés franches situées dans l’ouest de Vancouver pour évaluer les propriétés du parc Musqueam. Il a estimé que cette méthode ne conviendrait pas, pour plusieurs raisons.
[61] En premier lieu, le marché de l’ouest de Vancouver évolue différemment de celui des parcs Musqueam et Salish. Comme il a été expliqué auparavant, le parc Salish est un autre lotissement situé dans la réserve Musqueam, immédiatement au sud du parc Musqueam, avec lequel il partage de nombreuses caractéristiques. Le parc Salish compte 154 lots qui ont été aménagés aux termes de baux payés à l’avance pour une durée de 99 ans, qui ont été conclus en 1970 ou vers cette année.
[62] M. Dybvig a souligné que les prix augmentaient rapidement dans le marché des propriétés franches de l’ouest de Vancouver en juin 2015, de sorte que la valeur des lots a dépassé la valeur relative des maisons s’y trouvant. Ce déséquilibre a donné naissance au phénomène dit de « l’obsolescence économique » ou « externe », lequel s’est manifesté par l’acquisition de nombreuses maisons « pour démolition » qui n’avaient pas perdu toute valeur physique ou fonctionnelle dans l’ouest de Vancouver.
[63] Autrement dit, en raison de l’augmentation importante et rapide de la valeur des terrains dans l’ouest de Vancouver, alliée à la quasi-absence de terrains vagues dans cette partie de la ville, des lots sur lesquels se trouvaient des maisons habitables de 40 ou 50 ans ont été acquis au prix fort. Comme la qualité et la taille des maisons se trouvant sur ces lots ne correspondaient plus à la valeur du terrain, les maisons ont été démolies et remplacées par des maisons plus grandes peu après la conclusion de la vente. Ce phénomène ne s’est toutefois pas étendu au parc Salish ou au parc Musqueam. L’absence de maisons « vouées à la démolition » dans ces deux collectivités a porté M. Dybvig à conclure que l’utilisation optimale du terrain continue de correspondre aux maisons qui s’y trouvent.
[64] Il a fait observer de plus que pour comparer la valeur d’un droit en fief simple hypothétique dans un terrain situé dans une réserve et celle d’un droit en fief simple réel dans un terrain hors réserve, il faut tout d’abord déterminer la valeur d’un droit dans un terrain situé « dans une réserve ». Une fois cette valeur connue, il deviendrait superflu ou redondant d’établir la valeur d’une propriété comparable détenue en fief simple hors réserve.
[65] De l’avis de M. Dybvig, le fait que le droit à évaluer est détenu en fief simple à l’égard d’une propriété située dans la réserve représente l’aspect le plus important et le plus problématique de l’évaluation des propriétés du parc Musqueam. Il ajoute qu’il pourrait « seulement faire des hypothèses » quant aux raisons pour lesquelles la valeur des terrains situés dans la réserve et hors réserve varie, et que l’écart est fonction de l’endroit.
[66] En l’absence de données claires sur le marché, selon M. Dybvig, il est impossible d’apporter des ajustements fondés sur le marché pour tenir compte de la différence entre les ventes de propriétés situées hors réserve et la valeur de celles qui se trouvent dans la réserve, et il serait fonda