Winnipeg Condominium Corporation No. 36 c. Bird Construction Co.

Winnipeg Condominium Corporation No. 36 c. Bird Construction Co.
Collection
Jugements de la Cour suprême
Date
1995-01-26
Recueil
[1995] 1 RCS 85
Numéro de dossier
23624
Juges
La Forest, Gérard V.; L'Heureux-Dubé, Claire; Sopinka, John; Cory, Peter deCarteret; McLachlin, Beverley; Iacobucci, Frank; Major, John C.
En appel de
Manitoba
Sujets
Responsabilité civile
Notes
Renseignements sur les dossiers de la Cour : 23624
Contenu de la décision
Winnipeg Condominium Corporation No. 36 c. Bird Construction Co., [1995] 1 R.C.S. 85
Winnipeg Condominium Corporation No. 36 Appelante
c.
Bird Construction Co. Ltd. Intimée
et
Smith Carter Partners Intervenante
Répertorié: Winnipeg Condominium Corporation No. 36 c. Bird Construction Co.
No du greffe: 23624.
1994: 12 octobre; 1995: 26 janvier.
Présents: Les juges La Forest, L'Heureux‑Dubé, Sopinka, Cory, McLachlin, Iacobucci et Major.
en appel de la cour d'appel du manitoba
Responsabilité délictuelle ‑‑ Négligence ‑‑ Perte économique ‑‑ Immeuble vendu par le promoteur après sa construction ‑‑ Immeuble comportant un vice dangereux ‑‑ Vice réparé afin de prévenir un préjudice ou un accident grave ‑‑ Responsabilité à l'égard des frais de réparation ‑‑ L'entrepreneur est‑il responsable, sur le plan délictuel, d'une perte économique envers un acquéreur subséquent?
Un promoteur immobilier a conclu avec l'intimée un contrat en vue de la construction d'un immeuble d'habitation en conformité avec les plans et devis établis par l'intervenante (un cabinet d'architectes). L'intimée a confié les travaux de maçonnerie à un sous‑entrepreneur. L'immeuble a été converti en condominium en octobre 1978, lorsque l'appelante est devenue propriétaire subséquente inscrite du terrain et de l'immeuble. En 1982, les administrateurs de l'appelante se sont inquiétés de la maçonnerie constituant le revêtement extérieur de l'immeuble. Ils ont retenu les services des architectes (l'intervenante) et d'un cabinet d'ingénieurs‑conseils pour qu'ils inspectent l'immeuble. Les architectes et les ingénieurs se sont dits d'avis que l'armature de l'immeuble était solide. En 1989, une partie du revêtement, d'une hauteur d'un étage, est tombée du neuvième étage de l'immeuble. L'appelante a fait procéder à d'autres inspections qui ont révélé des vices dans l'armature de la maçonnerie. À la suite de ces inspections, le revêtement a été complètement remplacé aux frais de l'appelante.
L'appelante a intenté une action pour négligence contre l'intimée, l'intervenante et le sous‑entrepreneur. La déclaration énumérait les prétendus vices dans la conception de l'immeuble et dans l'exécution des travaux, sans toutefois blâmer expressément l'une ou l'autre partie défenderesse. L'intimée et le sous‑entrepreneur ont déposé, devant la Cour du Banc de la Reine du Manitoba, des avis de motion en vue d'un jugement sommaire et des avis de motion en radiation de la demande pour le motif qu'elle ne révélait aucune cause d'action raisonnable. Les deux motions ont été rejetées. L'intimée, à la différence du sous‑entrepreneur, a interjeté appel devant la Cour d'appel qui a rejeté l'appel quant à la motion en vue d'un jugement sommaire, mais l'a accueilli relativement à la motion en radiation et a radié la déclaration relativement à l'intimée. Il s'agit, en l'espèce, de savoir si l'entrepreneur général chargé de la construction d'un immeuble peut être jugé responsable de négligence en matière délictuelle envers l'acquéreur subséquent de l'immeuble qui n'a aucun lien contractuel avec l'entrepreneur, et être tenu, en conséquence, de rembourser les frais engagés pour réparer les vices de l'immeuble résultant de la négligence dont il a fait preuve en le construisant.
Arrêt: Le pourvoi est accueilli.
La Cour d'appel a eu tort de conclure que, suivant le droit canadien de la responsabilité délictuelle, les frais de réparation réclamés par l'appelante ne représentent pas une perte économique susceptible de donner lieu à indemnisation. Le droit en est rendu au stade où les entrepreneurs (ainsi que les sous‑entrepreneurs, architectes et ingénieurs) qui participent à la conception et à la construction d'un immeuble auront envers les acquéreurs subséquents de celui‑ci une obligation en matière délictuelle, s'il est possible de démontrer qu'il était prévisible que l'omission de faire preuve de diligence raisonnable lors de la construction de l'immeuble créerait des vices qui présentent un grave danger pour la santé et la sécurité de ses occupants. Lorsque l'existence de négligence est établie et que ces vices se manifestent avant que ne se produise un préjudice corporel ou matériel, ils peuvent être tenus responsables des frais raisonnables engagés pour réparer les vices et pour remettre l'immeuble dans un état où il ne présente plus de danger.
Pour conclure que les pertes visées par la réclamation de l'appelante ne pouvaient donner lieu à une indemnisation fondée sur la responsabilité délictuelle, la Cour d'appel a suivi le raisonnement adopté par la Chambre des lords dans l'arrêt D & F Estates Ltd. c. Church Commissioners for England. Cet arrêt ne devrait plus être considéré comme fort convaincant dans le droit canadien de la responsabilité délictuelle. Premièrement, il est inconciliable avec de récentes décisions canadiennes qui reconnaissent que des obligations contractuelles et des obligations en matière délictuelle peuvent coexister. Deuxièmement, il est incompatible avec l'application continue, au Canada, des principes régissant la possibilité d'obtenir l'indemnisation d'une perte économique, fondée sur la responsabilité délictuelle, établis dans l'arrêt Anns c. Merton London Borough Council et adoptés par notre Cour dans l'arrêt Ville de Kamloops c. Nielsen.
Les pertes réclamées par l'appelante satisfont au critère à deux volets établi, dans les arrêts Anns et Kamloops, pour déterminer la possibilité d'obtenir l'indemnisation d'une perte économique. En premier lieu, un entrepreneur peut raisonnablement prévoir que, s'il fait preuve de négligence dans la conception ou la construction d'un immeuble et si ce bâtiment renferme des vices latents résultant de cette négligence, un acquéreur subséquent de l'immeuble pourra subir des lésions corporelles ou que des dommages pourront être causés à d'autres biens lorsque ces vices se manifesteront. La probabilité raisonnable qu'un vice dans un immeuble causera un préjudice à ses occupants est également suffisante pour que l'entrepreneur ait, envers les acquéreurs subséquents de l'immeuble, l'obligation en matière délictuelle de les indemniser des frais de réparation du vice, si ce vice est découvert avant qu'un préjudice ne soit causé et s'il présente un danger réel et important pour les occupants de cet immeuble. En arrivant à cette conclusion, notre Cour adopte le raisonnement du juge Laskin dans l'affaire Rivtow Marine Ltd. c. Washington Iron Works. Si un entrepreneur peut voir engager sa responsabilité en matière délictuelle s'il fait preuve de négligence dans la construction d'un immeuble et que, par suite de cette négligence, l'immeuble cause des lésions corporelles ou des dommages matériels, il s'ensuit que sa responsabilité devrait également être engagée dans un cas où le vice dangereux est découvert et où le propriétaire de l'immeuble souhaite atténuer le danger en réparant ce vice et en remettant l'immeuble dans un état où il ne présente plus de danger. Dans l'un et l'autre cas, l'obligation en matière délictuelle sert à protéger l'intégrité physique ainsi que les intérêts matériels des occupants de l'immeuble.
Outre l'importance logique de tenir les entrepreneurs responsables des frais de réparation de vices dangereux, il existe une solide raison de principe d'imposer la responsabilité dans ces cas. Le maintien de l'impossibilité d'obtenir l'indemnisation des frais de réparation de vices dangereux n'incite aucunement les parties demanderesses à alléger les pertes éventuelles et tend à encourager un comportement économiquement inefficace. Donc, permettre qu'un entrepreneur puisse être poursuivi en matière délictuelle pour le paiement des frais de réparation de vices dangereux joue un rôle de prévention important en encourageant une conduite socialement responsable.
La présente affaire peut se distinguer, en principe, des cas où l'exécution des travaux est simplement de mauvaise qualité ou inférieure à la norme, mais ne comporte aucun vice dangereux. Le droit de la responsabilité délictuelle sert à encourager la réparation des vices dangereux et, partant, à protéger l'intégrité physique des occupants d'immeubles. Par contre, les cas où l'exécution des travaux est de mauvaise qualité ou inférieure à la norme soulèvent des questions de qualité de l'exécution des travaux et d'adaptation à la destination. Ces questions ne se posent pas en l'espèce. Donc, si l'intimée était jugée négligente en première instance, l'appelante aurait droit à l'indemnisation des frais raisonnables engagés pour mettre l'immeuble dans un état où il ne présente aucun danger, mais non à l'indemnisation des frais des réparations qui ne serviraient qu'à améliorer l'immeuble sur le plan qualitatif, mais non sur celui de la sécurité.
En second lieu, il n'y a pas de considérations de principe suffisamment sérieuses pour annuler l'obligation. Il n'y a pas de risque de responsabilité envers une catégorie indéterminée, parce que la catégorie de demandeurs éventuels se limite aux personnes mêmes pour lesquelles l'immeuble est construit, soit ses occupants. Il n'existe aucun risque de responsabilité pour un montant indéterminé puisque le montant de la responsabilité sera toujours limité par ce qu'il en coûte raisonnablement pour réparer le vice dangereux que comporte l'immeuble et pour remettre cet immeuble dans un état où il ne présente plus de danger. Il y a peu de risque de responsabilité pour une période indéterminée puisque l'entrepreneur ne sera responsable des frais de réparation des vices dangereux que pendant la vie utile de l'immeuble. Du point de vue pratique, la période au cours de laquelle l'entrepreneur peut voir engager sa responsabilité pour négligence sera beaucoup plus courte que la vie utile de l'immeuble. Les propriétaires d'un immeuble éprouveront, au fil des ans, de plus en plus de difficulté à établir au procès qu'une détérioration de leur immeuble est attribuable à la négligence initiale de l'entrepreneur et non pas simplement à l'usure inévitable que subit n'importe quel bâtiment. Enfin, étant donné que ce n'est pas l'acquéreur subséquent qui est le mieux placé pour assumer le risque que des vices latents ne se manifestent, la règle caveat emptor ne devrait pas servir à annuler l'obligation en matière délictuelle qu'a l'entrepreneur envers les acquéreurs subséquents.
Jurisprudence
Arrêts examinés: Anns c. Merton London Borough Council, [1978] A.C. 728; Cie des chemins de fer nationaux du Canada c. Norsk Pacific Steamship Co., [1992] 1 R.C.S. 1021; Central Trust Co. c. Rafuse, [1986] 2 R.C.S. 147; Edgeworth Construction Ltd. c. N. D. Lea & Associates Ltd., [1993] 3 R.C.S. 206; Ville de Kamloops c. Nielsen, [1984] 2 R.C.S. 2; arrêts non suivis: D & F Estates Ltd. c. Church Commissioners for England, [1988] 2 All E.R. 992; Murphy c. Brentwood District Council, [1990] 2 All E.R. 908; arrêts mentionnés: Rivtow Marine Ltd. c. Washington Iron Works, [1974] R.C.S. 1189; Dutton c. Bognor Regis Urban District Council, [1972] 1 Q.B. 373; Donoghue c. Stevenson, [1932] A.C. 562; Hedley Byrne & Co. c. Heller & Partners Ltd., [1964] A.C. 465; Houle c. Banque Canadienne Nationale, [1990] 3 R.C.S. 122; Rothfield c. Manolakos, [1989] 2 R.C.S. 1259; Procureur général de l'Ontario c. Fatehi, [1984] 2 R.C.S. 536; Terlinde c. Neely, 271 S.E.2d 768 (1980); Drexel Properties, Inc. c. Bay Colony Club Condominium, Inc., 406 So.2d 515 (1981); Bowen c. Paramount Builders (Hamilton) Ltd., [1977] 1 N.Z.L.R. 394; Bryan c. Moloney, C.S. Tasmanie, no A77/1993, 6 octobre 1993; Lempke c. Dagenais, 547 A.2d 290 (1988); Richards c. Powercraft Homes, Inc., 678 P.2d 427 (1984); Fraser‑Reid c. Droumtsekas, [1980] 1 R.C.S. 720; Ultramares Corp. c. Touche, 174 N.E. 441 (1931); Aronsohn c. Mandara, 484 A.2d 675 (1984); Podkriznik c. Schwede, [1990] 4 W.W.R. 220; Vaughan c. Warner Communications Inc. (1986), 56 O.R. (2d) 242.
Lois et règlements cités
Code civil du Québec, L.Q. 1991, ch. 64, art. 1442, 2118 à 2120.
Règles de la Cour du Banc de la Reine, règl. du Man. 553/88, règles 20.01, 25.11.
Doctrine citée
Barrett, Sidney R., Jr. «Recovery of Economic Loss in Tort for Construction Defects: A Critical Analysis» (1989), 40 S.C. L. Rev. 891.
Cooke, Sir Robin. «An Impossible Distinction» (1991), 107 L.Q. Rev. 46.
Feldthusen, Bruce. «Economic Loss in the Supreme Court of Canada: Yesterday and Tomorrow» (1990‑91), 17 Can. Bus. L.J. 356.
Jobin, Pierre‑Gabriel. La vente dans le Code civil du Québec. Cowansville: Yvon Blais, 1993.
Osborne, Philip H. «A Review of Tort Decisions in Manitoba 1990‑1993», [1993] R.D. Man. 191.
POURVOI contre un arrêt de la Cour d'appel du Manitoba (1993), 85 Man. R. (2d) 81, 41 W.A.C. 81, 101 D.L.R. (4th) 699, 15 C.C.L.T. (2d) 1, 6 C.L.R. (2d) 1, [1993] 5 W.W.R. 673, qui a radié une déclaration en accueillant un appel contre un jugement du juge Galanchuk (1992), 84 Man. R. (2d) 23, qui avait rejeté une demande de radiation ou, subsidiairement, de jugement sommaire. Pourvoi accueilli.
Kevin T. Williams et Paul Forsyth, pour l'appelante.
Sidney Green, c.r., et Murdoch MacKay, c.r., pour l'intimée.
David I. Marr et Roger B. King, c.r., pour l'intervenante Smith Carter Partners.
Version française du jugement de la Cour rendu par
1 Le juge La Forest ‑‑ L'entrepreneur général chargé de la construction d'un immeuble peut‑il être jugé responsable de négligence en matière délictuelle envers l'acquéreur subséquent de l'immeuble qui n'a aucun lien contractuel avec l'entrepreneur, et être tenu, en conséquence, de rembourser les frais engagés pour réparer les vices de l'immeuble résultant de la négligence dont il a fait preuve en le construisant? Telle est la question posée dans une motion en vue d'un jugement sommaire et une motion en radiation d'une demande pour le motif qu'elle ne révèle aucune cause d'action raisonnable, qui ont été présentées au juge Galanchuk de la Cour du Banc de la Reine du Manitoba en vertu des règles 20.01 et 25.11 des Règles de la Cour du Banc de la Reine du Manitoba, règl. du Man. 553/88. Le juge Galanchuk a rejeté ces motions, mais la Cour d'appel du Manitoba a accueilli l'appel interjeté contre cette décision et a radié la demande contre l'entrepreneur pour le motif qu'elle visait à obtenir des dommages‑intérêts pour une perte économique qui ne pouvait pas donner lieu à indemnisation dans les circonstances, et que la demande ne révélait donc pas une cause d'action raisonnable.
2 Pour les raisons exposées ci‑après, je ne puis en toute déférence souscrire à l'opinion de la Cour d'appel; je conviens avec le juge Galanchuk que l'action devrait être instruite en première instance. Les faits énoncés devant le juge Galanchuk figurent dans la déclaration modifiée de l'appelante ainsi que dans la défense et l'avis de motion de l'intimée. Ces faits sont les suivants.
Les faits
3 Le 19 avril 1972, un promoteur immobilier de Winnipeg, Tuxedo Properties Co. Ltd. («Tuxedo»), a conclu avec l'entrepreneur général Bird Construction Co. Ltd. («Bird») un contrat (le «contrat général») en vue de la construction d'un immeuble d'habitation de 15 étages dans lequel seraient aménagés 94 appartements. Bird s'engageait, dans le contrat général, à construire l'immeuble en conformité avec les plans et devis établis par le cabinet d'architectes Smith Carter Partners («Smith Carter»), avec lequel Tuxedo avait également signé un contrat. Le 5 juin 1972, Bird a passé avec un sous‑entrepreneur en maçonnerie, Kornovski & Keller Masonry Ltd. («Kornovski & Keller»), un contrat de sous‑traitance aux termes duquel celui‑ci s'engageait à effectuer les travaux de maçonnerie que prévoyait le contrat général. Les travaux visés au contrat général ont commencé en avril 1972 et la construction de l'immeuble était essentiellement achevée en décembre 1974.
4 Initialement destiné à la location et effectivement utilisé à cette fin, l'immeuble a été converti en condominium en octobre 1978, lorsque la Winnipeg Condominium Corporation No. 36 (la «société condominiale») est devenue propriétaire inscrite du terrain et de l'immeuble. Les parties étaient en désaccord quant aux faits entourant la conversion, mais au cours des plaidoiries, l'appelante a reconnu, pour les fins du présent pourvoi, que la société condominiale était un propriétaire subséquent de l'immeuble et non pas l'alter ego de la première propriétaire. Je vais donc examiner le pourvoi en tenant pour acquis qu'il en était effectivement ainsi.
5 En 1982, le conseil d'administration de la société condominiale s'est inquiété de l'état du revêtement extérieur de l'immeuble (composé de plaques de pierre de quatre pouces d'épaisseur) qu'avait installé le sous‑entrepreneur Kornovski & Keller. Les administrateurs ont constaté que le mortier s'était détaché par endroits et que des fissures commençaient à apparaître dans le revêtement de pierre. En raison de ces inquiétudes, la société condominiale a retenu les services d'un cabinet d'ingénieurs de structure ainsi que ceux du cabinet d'architectes initial Smith Carter, pour qu'ils inspectent l'immeuble. Les ingénieurs et Smith Carter ont recommandé certaines réparations mineures, mais se sont dits d'avis que l'armature de la maçonnerie était solide. Les réparations ont été effectuées en 1982 et la société condominiale en a assumé le coût de 8 100 $.
6 Le 8 mai 1989, une partie du revêtement, d'une hauteur d'un étage et d'une vingtaine de pieds de longueur, s'est détachée du neuvième étage de l'immeuble et est tombée sur le sol. La société condominiale a retenu les services d'ingénieurs‑conseils qui ont procédé à d'autres inspections, à la suite desquelles la société a fait remplacer complètement le revêtement au coût de plus de 1,5 million de dollars.
7 La société condominiale a intenté une action pour négligence contre Bird, Smith Carter et Kornovski & Keller. Dans sa déclaration, la société condominiale a énuméré les prétendus vices dans la conception de l'immeuble et dans l'exécution des travaux, sans toutefois blâmer expressément l'une ou l'autre partie défenderesse. Bird a répondu en déposant, devant la Cour du Banc de la Reine du Manitoba, une motion en vue d'un jugement sommaire et une motion en radiation de la demande de la société condominiale pour le motif qu'elle ne révélait aucune cause d'action raisonnable. Le juge Galanchuk a entendu les motions en même temps qu'une motion similaire de la part du sous‑entrepreneur. Smith Carter n'a pas présenté elle‑même de motion, mais elle a comparu et a été autorisée à appuyer celles de ses codéfenderesses, qui ont toutes les deux été rejetées. Bird, à la différence du sous‑entrepreneur, a interjeté appel devant la Cour d'appel qui a rejeté l'appel quant à la motion en vue d'un jugement sommaire, mais l'a accueilli relativement à la motion en radiation et a radié la déclaration relativement à Bird.
Les juridictions inférieures
Cour du Banc de la Reine du Manitoba (1992), 84 Man. R. (2d) 23 (le juge Galanchuk)
8 Le juge Galanchuk a rejeté la motion de Bird en vue d'un jugement sommaire et sa motion en radiation de la demande de la société condominiale pour le motif qu'elle ne révélait aucune cause d'action raisonnable, parce que la demande de la société condominiale révélait une cause d'action raisonnable et que les questions dont il était saisi étaient litigieuses. Il a fait remarquer que les parties avaient soulevé de véritables questions de crédibilité et avaient produit des éléments de preuve contradictoires suffisamment complexes pour justifier un procès. Quant à l'argument de Bird selon lequel la perte de la société condominiale était purement économique et, partant, non susceptible d'indemnisation par Bird, il a décidé que la question devait être examinée par un juge de première instance et qu'il faudrait répondre à la question suivante au procès (à la p. 28):
[traduction] Le préjudice était‑il suffisamment prévisible et existait‑il entre les parties un lien suffisamment étroit pour qu'il puisse y avoir imputation de responsabilité dans les circonstances de l'espèce et pour que soit justifiée la demande d'indemnisation de la demanderesse?
Cour d'appel (1993), 85 Man. R. (2d) 81 (le juge Huband, aux motifs duquel ont souscrit le juge en chef Scott et le juge Philp)
9 La Cour d'appel, comme nous l'avons vu, a accueilli l'appel et radié la demande de la société condominiale contre Bird. Le juge Huband a conclu, au nom d'une cour unanime, que les frais engagés par ladite société pour la réparation de l'immeuble constituaient une perte purement économique et n'étaient pas susceptibles d'indemnisation fondée sur la responsabilité délictuelle de Bird. En rendant cette décision, il a jugé directement pertinent l'arrêt de la Chambre des lords D & F Estates Ltd. c. Church Commissioners for England, [1988] 2 All E.R. 992, où les lords juges ont statué qu'en l'absence d'un lien contractuel, un acquéreur éloigné ne saurait intenter contre l'entrepreneur ou le constructeur initial une action pour négligence afin de se faire rembourser les frais engagés pour réparer une construction défectueuse lorsque le vice a été découvert avant qu'il ne cause des lésions corporelles ou encore des dommages à un autre bien. Appliquant ce raisonnement, le juge Huband a fait remarquer que, même si c'étaient les employés de Bird, et non pas ceux du sous‑entrepreneur Kornovski & Keller, qui avaient installé le revêtement extérieur, la société condominiale n'aurait pas pu intenter une action pour négligence parce que les dommages‑intérêts demandés pour les frais de réparation du revêtement auraient tout de même été de nature purement économique. À l'appui de cette conclusion, le juge Huband a cité, en l'approuvant, l'extrait suivant des motifs de lord Bridge dans D & F Estates, à la p. 1006:
[traduction] . . . la responsabilité ne peut être engagée que si le vice demeure caché jusqu'à ce que la structure défectueuse cause des lésions corporelles ou encore des dommages à un autre bien que la structure elle‑même. Si le vice est découvert avant qu'un dommage ne soit causé, il semblerait que la perte subie par le propriétaire de la structure, qui se voit obligé de la réparer ou de la démolir afin d'écarter un danger éventuel pour des tiers, soit purement économique. Ainsi, si je me porte acquéreur d'un bien‑fonds dont le mur du jardin comporte un vice dangereux imputable à la malfaçon du constructeur initial, il est difficile de voir sur quel motif de principe je pourrais me fonder pour intenter contre ce dernier une action délictuelle en remboursement du coût de réparation ou de démolition du mur. Aucun préjudice physique n'a été causé. Il est simplement arrivé que le vice du mur a été découvert à temps pour empêcher un préjudice de survenir.
10 Le juge Huband a conclu que la règle de droit énoncée dans l'arrêt D & F Estates s'accordait avec le droit canadien. Il a dit s'inquiéter quelque peu de ce que, dans cet arrêt, lord Bridge et lord Oliver aient critiqué expressément l'arrêt antérieur de la Chambre des lords Anns c. Merton London Borough Council, [1978] A.C. 728, dans lequel lord Wilberforce avait formulé un critère de négligence à deux volets et avait laissé entendre, dans une remarque incidente, que la responsabilité d'un entrepreneur pourrait être engagée dans des circonstances analogues à celles de la présente affaire. Le juge Huband a fait observer que l'application, par les tribunaux canadiens, du raisonnement de l'arrêt D & F Estates pourrait être problématique puisque cet arrêt a ouvert la voie au rejet total de l'arrêt Anns par les lords juges dans l'arrêt Murphy c. Brentwood District Council, [1990] 2 All E.R. 908 (H.L.). Par contre, a‑t‑il souligné, notre Cour a explicitement refusé d'abandonner l'arrêt Anns, dans l'arrêt Cie des chemins de fer nationaux du Canada c. Norsk Pacific Steamship Co., [1992] 1 R.C.S. 1021.
11 Le juge Huband a toutefois résolu le problème en décidant qu'en l'espèce l'issue serait identique, peu importe que l'on applique la méthode de l'arrêt Anns ou celle de l'arrêt Murphy. Le juge Huband conclut, en premier lieu, à la p. 90, que la notion caveat emptor annule tout lien étroit au sens du premier volet du critère énoncé par lord Wilberforce dans l'arrêt Anns:
[traduction] La maxime caveat emptor s'applique entre l'acquéreur et le vendeur. Mais, de par son existence même, ce principe enseigne à l'acheteur éventuel qu'il doit s'en remettre à ses propres investigations, inspections et enquêtes, plutôt que de s'en remettre au fait que le vendeur avait retenu les services des architectes Smith Carter Partners et de l'entrepreneur général Bird, et au fait que Kornovski & Keller était l'un des sous‑entrepreneurs, et plutôt que de supposer que la bonne réputation de ces entreprises permet de conclure en toute quiétude que l'immeuble est exempt de vices. La maxime «que l'acheteur prenne garde» enseigne à l'acheteur éventuel que s'il cherche une protection plus étendue que celle résultant de ses propres investigations, inspections et enquêtes, il devrait demander au vendeur les garanties voulues ou, s'il ne peut pas les négocier, demander à un assureur de couvrir les risques futurs prévus.
En deuxième lieu, le juge Huband conclut, à la p. 86, que, dans l'arrêt D & F Estates, la Chambre des lords a exprimé des préoccupations de principe suffisamment sérieuses pour justifier d'empêcher l'indemnisation en vertu du second volet du critère de l'arrêt Anns:
[traduction] La grande polémique persistera quant à savoir si l'arrêt Anns est juste et devrait être suivi, ou s'il faudrait préférer le raisonnement adopté dans l'arrêt Murphy. Mais je ne crois pas que, dans certains cas, ces approches différentes produiront des résultats différents. Dans l'arrêt D & F Estates, la Chambre des lords a, en fait, examiné s'il existait des facteurs qui devraient annihiler, réduire ou limiter la portée d'une obligation de diligence qu'un entrepreneur en bâtiments a envers le locataire subséquent de l'immeuble ou s'il y avait des limites quant aux dommages‑intérêts pouvant être accordés par suite du manquement à cette obligation. La cour a conclu qu'il existait effectivement des considérations qui devraient limiter la portée de la réparation. Lord Bridge a fait remarquer qu'en ce qui concerne les biens meubles défectueux, l'acheteur ou le locataire ayant droit au bénéfice d'une garantie de qualité pertinente peut, en vertu d'un contrat, se faire indemniser de la perte économique, mais pareille perte «ne permet pas à l'acheteur ou au locataire éloigné du bien meuble d'obtenir une indemnisation fondée sur la responsabilité délictuelle». Lord Bridge a conclu que la même règle de droit devrait s'appliquer en matière immobilière et ce besoin d'uniformité devrait effectivement limiter la portée de la réparation accordée pour manquement à une obligation de diligence.
Analyse
12 En l'espèce, notre Cour a de nouveau l'occasion d'aborder la question de la possibilité d'obtenir l'indemnisation d'une perte économique, fondée sur la responsabilité délictuelle. Dans l'arrêt Norsk, précité, à la p. 1049, je me suis référé à un article du professeur Feldthusen où il énumère cinq catégories différentes de cas dans lesquels s'est posée cette même question («Economic Loss in the Supreme Court of Canada: Yesterday and Tomorrow» (1990‑91), 17 Can. Bus. L.J. 356, aux pp. 357 et 358). Il s'agit des catégories suivantes:
[traduction]
1.La responsabilité indépendante des autorités publiques légales;
2.La déclaration inexacte faite par négligence;
3.La prestation négligente d'un service;
4.La fourniture négligente de marchandises ou de structures de mauvaise qualité;
5.La perte économique relationnelle.
J'ai souligné, dans l'arrêt Norsk, que la question de la possibilité d'obtenir l'indemnisation d'une perte économique doit être abordée en fonction des questions de principe uniques et distinctes qui se posent dans chacune de ces catégories. Cela tient à ce que, en dernière analyse, les questions touchant l'indemnisation d'une perte économique visent à déterminer la juste portée du droit de la responsabilité délictuelle, et il faut, à cette fin, tenir compte des différentes situations dans lesquelles la question peut se poser. Les questions soulevées en l'espèce diffèrent de celles de l'affaire Norsk, qui tombaient dans la cinquième catégorie. La présente affaire, qui met en cause la prétendue construction négligente d'un immeuble, relève en partie de la quatrième catégorie, sous réserve toutefois d'une importante restriction. La structure fournie avec négligence en l'espèce était non seulement de mauvaise qualité, mais encore dangereuse. Cela est important, selon moi, parce que la gravité du danger pour les personnes et d'autres biens résultant de la construction négligente d'un immeuble est une pierre angulaire de l'analyse de principe qui doit être effectuée pour déterminer si les frais de réparation de l'immeuble peuvent faire l'objet d'une indemnisation fondée sur la responsabilité délictuelle. Comme je vais tenter de le démontrer, une distinction peut être faite, en principe, entre un immeuble qui comporte des vices «dangereux» et une construction qui est simplement «de mauvaise qualité», et, du moins en ce qui concerne les vices dangereux, il existe de sérieuses raisons de principe d'imposer aux entrepreneurs une responsabilité délictuelle pour les frais de réparation de ces vices.
13 Traditionnellement, les tribunaux ont qualifié de «perte économique» les frais engagés par une partie demanderesse pour réparer un bien meuble ou un bâtiment défectueux, pour le motif que ces frais ne résultent pas de lésions corporelles ou d'un dommage causé à un bien autre que le bien meuble ou le bâtiment défectueux lui‑même: voir Rivtow Marine Ltd. c. Washington Iron Works, [1974] R.C.S. 1189, à la p. 1207. Pour ma part, je préférerais traiter directement des considérations de principe sous‑jacentes à cette catégorisation, comme on l'a fait dans une situation analogue dans l'arrêt Dutton c. Bognor Regis Urban District Council, [1972] 1 Q.B. 373 (C.A.), le maître des rôles lord Denning (aux pp. 396 à 398) et le lord juge Sachs (aux pp. 403 et 404). Je me contente toutefois d'examiner les questions litigieuses en fonction des arguments qui ont été formulés. Prenant cette catégorisation traditionnelle comme point de départ pratique pour mon analyse, je fais remarquer que les pertes visées par la réclamation de la société condominiale dans la présente affaire tombent très clairement dans la catégorie de la perte économique. Dans sa déclaration, la société condominiale réclame à l'intimée Bird, au sous‑entrepreneur Kornovski & Keller et au cabinet d'architectes Smith Carter des dommages‑intérêts de plus de 1,5 million de dollars, représentant le coût des réparations effectuées après que le revêtement extérieur de l'immeuble se fut effondré le 8 mai 1989. La société condominiale ne prétend pas que la chute du revêtement a causé des lésions corporelles à quiconque ou endommagé quelque autre bien lui appartenant. Elle demande plutôt simplement à se faire indemniser des frais engagés pour réparer la maçonnerie qu'elle prétendait défectueuse et pour remettre l'extérieur de l'immeuble dans un état où il ne présenterait plus de danger.
14 Bien que la plupart des arguments avancés devant notre Cour par la société condominiale aient visé à prouver que les frais de réparation constituaient une perte économique pouvant donner lieu à indemnisation, son avocat a fait valoir subsidiairement que les pertes en question pouvaient, en fait, être considérées comme des dommages causés à des biens, plutôt que comme une perte purement économique. Dans l'arrêt D & F Estates, précité, aux pp. 1006 et 1007, lord Bridge fait cette remarque incidente:
[traduction] . . . on pourrait fort bien soutenir que, dans le cas de structures complexes, [. . .] un élément de la structure devrait être considéré, aux fins de l'application des principes analysés, comme distinct d'un autre élément, de sorte que le dommage causé à une partie de la structure par le vice caché d'une autre partie pourrait être assimilé à un dommage à un «autre bien». . .
L'avocat de la société condominiale a fait valoir que la chute du revêtement pouvait avoir été imputable à l'installation négligente de certaines attaches métalliques. Suivant le raisonnement proposé par lord Bridge, l'avocat a soutenu que la perte subie était en fait non pas une perte économique, mais plutôt un dommage causé à un «autre bien», qui pouvait donc donner lieu à indemnisation en vertu des principes établis dans l'arrêt Donoghue c. Stevenson, [1932] A.C. 562 (H.L.). En d'autres termes, l'avocat a cherché à situer le vice dans une partie de la structure et à faire valoir que le dommage subi par le reste de la structure a été de quelque manière «causé» par ce vice.
15 Je souligne, au départ, que l'argument avancé par la société condominiale sur ce point subsidiaire ne me convainc guère. Dans l'arrêt Murphy, précité, aux pp. 926 à 928, lord Bridge a réexaminé et rejeté la théorie de la «structure complexe» qu'il avait proposée dans l'arrêt D & F Estates, formulant à l'égard de cette théorie la critique suivante (à la p. 928):
[traduction] En réalité, les éléments structurels de n'importe quel bâtiment forment un tout indivisible dont les différentes parties sont essentiellement interdépendantes. Si une partie de la structure comporte un vice, celui‑ci a nécessairement une incidence plus ou moins grande sur chacune des autres parties. Tout vice de la structure compromet donc la qualité de l'ensemble, et il est tout à fait artificiel, dans le but d'imposer une responsabilité que la loi n'imposerait pas par ailleurs, de considérer un vice d'une structure intégrale, dans la mesure où il affaiblit cette structure, comme dangereux et susceptible d'endommager un «autre bien».
Une distinction cruciale doit être faite ici entre une partie quelconque d'une structure complexe que l'on dit «dangereuse» du seul fait qu'elle ne remplit pas bien son rôle de soutien des autres parties, et quelque élément distinct incorporé dans la structure, qui fonctionne indéniablement mal au point de causer des dommages à la structure dans laquelle il est incorporé. Ainsi, si une chaudière défectueuse, dans un système de chauffage central, explose et endommage une maison, ou si une installation électrique défectueuse fonctionne mal et cause un incendie dans la maison, je ne vois aucune raison de douter que le propriétaire des lieux, pour peu qu'il soit en mesure de prouver que les dommages ont résulté de la négligence du fabriquant de la chaudière dans le premier cas, ou de l'entrepreneur électricien dans l'autre cas, peut obtenir une indemnisation fondée sur la responsabilité délictuelle selon les principes de l'arrêt Donoghue c. Stevenson.
Je souscris entièrement aux critiques formulées par lord Bridge à l'égard de la théorie de la «structure complexe». Dans les affaires concernant l'indemnisation d'une perte économique, fondée sur la responsabilité délictuelle, il vaut mieux que les tribunaux soupèsent ouvertement les questions de principe pertinentes. Puisque le recours à la théorie de la «structure complexe» sert surtout à contourner et à obscurcir les questions de principe sous‑jacentes, je l'écarte dans les affaires mettant en cause la responsabilité des entrepreneurs en ce qui concerne les frais de réparation de bâtiments défectueux.
16 Alors si on tient pour acquis que les pertes dont la société condominiale cherche à se faire indemniser en l'espèce sont purement économiques, notre Cour n'a qu'à décider s'il s'agit du type de pertes économiques qui devraient ouvrir droit à l'indemnisation fondée sur la responsabilité délictuelle. Pour conclure que les pertes visées par la réclamation de la société condominiale ne peuvent donner lieu à une telle indemnisation, la Cour d'appel du Manitoba, comme nous l'avons vu, a suivi le raisonnement adopté par la Chambre des lords dans l'affaire D & F Estates, où il a été décidé que le détenteur subséquent du titre de propriété ne saurait, en l'absence d'un lien contractuel ou d'une relation de confiance particulière, intenter contre l'entrepreneur une action pour négligence en vue de se faire indemniser des frais engagés pour réparer un vice d'un immeuble. Je devrais dire que la Cour d'appel aurait bien pu parvenir à la même conclusion en se fondant sur l'opinion majoritaire dans l'affaire Rivtow, précitée, point sur lequel je reviendrai plus loin. Pour le moment, je vais trancher les arguments relatifs à l'arrêt D & F Estates.
17 Les faits de l'affaire D & F Estates sont les suivants. Les défendeurs étaient les entrepreneurs principaux engagés par le propriétaire d'un terrain pour y construire un immeuble d'habitation entre 1963 et 1965. Les entrepreneurs ont engagé un sous‑entrepreneur pour exécuter les travaux de plâtrage dans l'immeuble, lesquels, comme on s'en est rendu compte par la suite, ont été exécutés de façon négligente. En 1965, une fois l'immeuble terminé, les demandeurs ont signé avec le propriétaire de l'immeuble un bail de 98 ans pour un appartement. En 1980, les demandeurs ont constaté qu'il y avait du jeu dans le plâtre recouvrant les plafonds et un mur et que du plâtre s'était détaché par endroits. Les demandeurs ont fait enlever le reste du plâtre et les surfaces en question ont été replâtrées et repeintes à leurs frais. Ils ont intenté contre l'entrepreneur initial une action délictuelle en paiement du coût des réparations effectuées et du coût estimatif de réparations futures. En première instance, le juge a condamné les entrepreneurs à payer des dommages‑intérêts pour le coût des travaux de réparation, pour le motif qu'ils s'étaient montrés négligents dans la surveillance des travaux de plâtrage. La Cour d'appel ayant infirmé la décision du juge de première instance, la partie demanderesse s'est pourvue devant la Chambre des lords.
18 La Chambre des lords a rejeté le pourvoi pour deux motifs principaux. En premier lieu, elle a décidé que toute obligation relative à la qualité de la construction d'un immeuble, que peut avoir un entrepreneur envers le propriétaire d'un logement, doit découler d'un contrat plutôt que d'une responsabilité délictuelle. Elle a fondé cette conclusion sur la crainte que permettre l'indemnisation des frais de réparation des vices d'un immeuble ait pour effet de créer une garantie non contractuelle de bon état; voir D & F Estates, à la p. 1007.
19 En deuxième lieu, elle a décidé qu'un entrepreneur ne peut être tenu responsable en matière délictuelle envers les acquéreurs subséquents d'un immeuble que si sa négligence cause des lésions corporelles à ces derniers ou des dommages à d'autres biens leur appartenant, ou s'il s'est développé entre l'entrepreneur et les acquéreurs un rapport de confiance particulier du genre de celui évoqué dans l'arrêt Hedley Byrne & Co. c. Heller & Partners Ltd., [1964] A.C. 465. Voir D & F Estates, à la p. 1014.
20 Dans l'affaire D & F Estates, il n'y avait aucun contrat entre la partie demanderesse et les défendeurs, et les lords juges n'ont dégagé des faits aucun rapport de confiance particulier. Ils ont donc estimé que les frais de réparation du plâtre défectueux tombaient dans la catégorie de la [traduction] «perte purement économique». Puisque la négligence dans cette affaire n'avait pas causé de lésions corporelles ni de dommages matériels, ils ont conclu que la partie demanderesse ne pouvait pas réclamer ces frais de l'entrepreneur. Lord Bridge formule ainsi cette conclusion, à l