Carvest Properties Limited c. La Reine

Carvest Properties Limited c. La Reine
Base de données – Cour (s)
Jugements de la Cour canadienne de l'impôt
Date
2021-03-18
Référence neutre
2021 CCI 21
Numéro de dossier
2017-345(GST)G
Juges et Officiers taxateurs
Gabrielle St-Hilaire
Sujets
Partie IX de la Loi sur la taxe d'accise (TPS)
Contenu de la décision
Dossier : 2017-345(GST)G
ENTRE :
CARVEST PROPERTIES LIMITED,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Appel entendu les 9, 10, 11 et 12 septembre 2019, à London (Ontario) et les 20 et 21 octobre 2020, à Ottawa (Ontario); observations finales reçues le 7 décembre 2020.
En présence de madame la juge Gabrielle St-Hilaire
Comparutions :
Avocats de l’appelante :
Me David D. Robertson
Me Steven Raphael (audiences tenues en 2019)
Me Maude Lussier-Bourque (audiences tenues en 2020)
Me Brittany Rossler (audience tenue le 20 octobre 2020)
Avocats de l’intimée :
Me Martin Beaudry
Me Alexander Nguyen (audiences tenues en 2019)
Me Judith Lemieux (audiences tenues en 2020)
JUGEMENT
L’appel interjeté à l’encontre des nouvelles cotisations établies relativement à la taxe sur les produits et services sous le régime de la partie IX de la Loi sur la taxe d’accise à l’égard des périodes de déclaration comprises entre le 1er décembre 2008 et le 30 juin 2009 est rejeté.
Compte tenu des concessions faites au début de l’audience :
i) l’affaire est déférée au ministre du Revenu national pour nouvelle cotisation compte tenu du fait que les nouvelles cotisations à l’égard des périodes de déclaration comprises entre le 1er juillet 2009 et le 31 juillet 2011, y compris les nouvelles cotisations relatives aux demandes de remboursement pour le nouvel immeuble d’habitation locatif, sont annulées;
ii) l’appel à l’égard de la période de déclaration commençant le 1er décembre 2011 et se terminant le 31 décembre 2011 est rejeté.
Les dépens sont adjugés à l’intimée. Les parties disposent d’un délai de 30 jours suivant la date du jugement pour parvenir à un accord sur les dépens et en informer la Cour, à défaut de quoi l’intimée disposera alors d’un délai additionnel de 30 jours pour déposer et signifier ses observations écrites sur les dépens; et l’appelante, d’un autre délai de 30 jours pour déposer et signifier sa réponse écrite. Ces observations ne doivent pas dépasser dix pages. Si les parties n’informent pas la Cour qu’elles sont parvenues à un accord et qu’il n’y a pas de dépôt d’observations dans les délais mentionnés précédemment, les dépens seront adjugés à l’intimée selon le tarif.
Signé à Ottawa, Canada, ce 18e jour de mars 2021.
« Gabrielle St-Hilaire »
La juge St-Hilaire
Table des matières
I. Introduction 1
II. Questions préliminaires 2
III. Question en litige 2
IV. Résumé des faits 3
V. Discussion 4
A. Cadre législatif – Règles sur la fourniture à soi-même 4
B. Techniques d’évaluation reconnues 11
C. Évaluation de l’immeuble de la rue Richmond 12
(1) Technique d’évaluation utilisée par Carvest – méthode du prix coûtant majoré de 6 % 12
(2) Technique d’évaluation de l’expert indépendant, M. Grant Uba – technique du revenu 20
(3) Technique d’évaluation de l’ARC – technique de la parité 22
(4) Observations des parties sur l’évaluation et les conclusions de l’ARC 26
i) Technique d’évaluation 27
ii) Comparables 34
iii) Escompte d’absorption 36
VI. Conclusion 38
VII. Dépens 39
Référence : 2021 CCI 21
Date : 20210318
Dossier : 2017-345(GST)G
ENTRE :
CARVEST PROPERTIES LIMITED,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
MOTIFS DU JUGEMENT
La juge St-Hilaire
I. Introduction
[1] La Cour est saisie d’un appel interjeté par Carvest Properties Limited (ci-après, l’appelante) à l’encontre des nouvelles cotisations établies sous le régime de la partie IX de la Loi sur la taxe d’accise [1] (LTA) à l’égard des périodes de déclaration comprises entre le 1er décembre 2008 et le 31 décembre 2011.
[2] Carvest, une société ontarienne fondée en 1986 par M. Joseph Carapella, exerce ses activités dans le secteur de la promotion immobilière et de la location résidentielle dans le sud de l’Ontario. Au fil des ans, Carvest a construit plus de cinquante immeubles d’habitation ainsi que sept ou huit immeubles en copropriété.
[3] En fin de compte, la présente affaire porte sur la juste valeur marchande (JVM) des logements loués enregistrés à titre de logements en copropriété dans un immeuble d’habitation qui est assujetti aux règles sur la fourniture à soi-même prévues à l’article 191 de la LTA.
[4] En produisant ses déclarations relatives à la taxe sur les produits et services et à la taxe de vente harmonisée (la TPS/TVH) pour les périodes en cause dans le présent appel, Carvest a établi elle-même sa cotisation au titre de la TPS/TVQ en fonction de la JVM de l’ensemble de l’immeuble, déterminée par ce qui sera appelé la méthode du prix coûtant majoré de 6 %. Le ministre a établi une nouvelle cotisation à l’égard de Carvest pour un montant supplémentaire de TPS/TVH en fonction de la JVM déterminée selon la technique de la parité appliquée aux logements individuels en copropriété.
II. Questions préliminaires
[5] Au début de l’audience, les parties ont informé la Cour que certaines périodes de déclaration n’étaient plus en cause. Compte tenu des concessions faites par l’intimée, les nouvelles cotisations au titre de la TPS/TVH pour les périodes comprises entre le 1er juillet 2009 et le 31 juillet 2011 (périodes portant les numéros 8 à 32 à l’annexe A) sont annulées. Les nouvelles cotisations relatives aux demandes de remboursement pour le nouvel immeuble d’habitation locatif pour ces périodes sont également annulées.
[6] Pour des raisons d’efficacité, l’appelante a abandonné son appel à l’égard de la période de déclaration comprise entre le 1er décembre et le 31 décembre 2011 (période portant le numéro 33 à l’annexe A). Par conséquent, l’appel à l’égard de cette période est rejeté.
[7] Compte tenu des concessions faites au début de l’audience, les nouvelles cotisations en cause devant la Cour sont celles au titre de la TPS à l’égard des périodes déclaration comprises entre le 1er décembre 2008 et le 30 juin 2009 (voir l’annexe B). La réduction des périodes de déclaration visées par l’appel fait en sorte que, sur les 675 logements des quatre immeubles d’habitation initialement en cause, il en reste 89 en cause dans un seul immeuble.
III. Question en litige
[8] La question centrale dont la Cour est saisie est de savoir si le ministre a correctement déterminé la JVM des logements en copropriété situés au 1985, rue Richmond, à London (Ontario), en établissant une cotisation au titre de la TPS pour les périodes de déclaration comprises entre le 1er décembre 2008 et le 30 juin 2009 (ci-après, les périodes pertinentes). Plus précisément, la question en litige porte sur la technique d’évaluation qu’il convient d’appliquer pour déterminer la JVM des logements enregistrés à titre de logements en copropriété dans un immeuble d’habitation lors de l’application des règles sur la fourniture à soi-même prévues à l’article 191 de la LTA.
[9] Dans le cadre du régime d’autocotisation au moyen de la méthode du prix coûtant majoré de 6 %, Carvest a établi la JVM de l’ensemble de l’immeuble, y compris l’ensemble des 137 logements, comme étant 22 043 071,65 $ [2] . En appliquant la technique de la parité, l’Agence du revenu du Canada (l’ARC) a déterminé que la valeur combinée des 137 logements s’élevait à 33 850 000 $ [3] .
IV. Résumé des faits
[10] Au cours de l’audience qui a duré six jours, la Cour a entendu sept témoins, quatre témoins de l’appelante et trois de l’intimée. Un nombre d’heures considérable a été consacré aux témoignages visant apparemment à établir une stratégie continue [4] , un mode de comportement adopté par les représentants de l’ARC concernant les immeubles qui n’étaient pas visés par l’appel. Certains de ces immeubles avaient déjà fait l’objet d’oppositions, d’appels et de règlements. Plus important encore, d’autres immeubles étaient visés actuellement par une vérification et dont les éléments de preuve documentaire et les témoignages n’étaient pas autorisés. D’après ce qui a été dit lors de l’audience, je suis d’avis que ces éléments de preuve ne sont pas particulièrement utiles pour trancher la question soulevée dans le présent appel parce que la conduite du ministre ou des représentants de l’ARC n’est pas pertinente quant à la question de la juste valeur marchande de l’immeuble en cause ni à celle de la technique d’évaluation à appliquer en l’espèce.
[11] Selon le fondateur et président de Carvest, M. Joseph Carapella, Carvest fait la promotion et la location d’immeubles d’habitation qu’il possède dans le sud de l’Ontario depuis plus de 30 ans.
[12] L’immeuble en cause dans le présent appel est un immeuble d’habitation de 12 étages comprenant 137 logements, situé au 1985, rue Richmond, à London (Ontario). Carvest a entamé les premières étapes en faisant la promotion de ce projet, en achetant les permis et en faisant l’acquisition du terrain en deux étapes, entre 2003 et 2005. L’immeuble était prêt à être occupé à la fin de 2008.
[13] Carvest fait partie du groupe Tricar [5] . Le groupe Tricar a conclu des conventions de location pour l’immeuble de la rue Richmond, et le premier bail de location, daté du 19 octobre 2008, visait l’occupation du logement 101 pour une durée d’un an commençant le 1er décembre 2008 [6] .
[14] Pendant plusieurs années, les locateurs de London, en Ontario, et des autres municipalités environnantes enregistraient leurs immeubles d’habitation selon des plans de copropriété afin de s’assurer que leurs immeubles étaient évalués en fonction du taux résidentiel plutôt que du taux commercial aux fins des taxes municipales. Cela s’est poursuivi jusqu’en 2017, année à laquelle le gouvernement de l’Ontario a modifié la législation applicable afin d’interdire aux municipalités de percevoir des impôts fonciers sur les immeubles d’habitation à logements multiples à un taux d’imposition municipal supérieur à celui imposé aux immeubles résidentiels [7] .
[15] Par l’intermédiaire de son nu-fiduciaire 1967 Richmond London Limited, Carvest a enregistré le plan de copropriété pour l’immeuble de la rue Richmond, le 7 mai 2009 [8] . Dans son témoignage, M. Carapella a déclaré qu’il n’a jamais eu l’intention de vendre les logements individuels, mais qu’il les a enregistrés comme logements en copropriété pour qu’ils soient imposés selon le taux d’imposition municipal résidentiel, qui était environ la moitié du taux commercial.
V. Discussion
A. Cadre législatif – Règles sur la fourniture à soi-même
[16] L’espèce porte sur l’application des règles sur la fourniture à soi-même prévues à l’article 191 de la LTA.
[17] De façon générale, les règles sur la fourniture à soi-même ont pour objet de veiller à ce que la TPS/TVH se rattache à la construction ou aux rénovations majeures d’un immeuble d’habitation occupé ou loué par le constructeur. Pour ce faire, la LTA présume qu’une vente a eu lieu : le constructeur est réputé avoir effectué une fourniture taxable au moyen de la vente de l’immeuble d’habitation et du rachat de cet immeuble. Le constructeur est réputé avoir payé, à titre d’acquéreur de la fourniture, et perçu, à titre de fournisseur la TPS/TVH. En clair, le constructeur est réputé s’être vendu à lui-même l’immeuble. Le montant de taxe réputé avoir été payé et perçu est calculé sur la JVM de l’immeuble et est inclus dans la taxe nette calculée conformément à l’article 225 de la LTA, et doit être versé à l’ARC.
[18] Dans l’arrêt Canada c. Polygon Southampton Development Ltd. [9] , le juge Malone, s’exprimant au nom de la Cour d’appel fédérale, a formulé les commentaires suivants sur l’objet des règles sur la fourniture à soi-même :
23. Dans mon analyse, ces règles pour les nouvelles habitations ont été mises en œuvre afin de mettre les bailleurs-constructeurs et les bailleurs non constructeurs ainsi que les occupants‑constructeurs et les occupants non constructeurs sur un pied d’égalité. Comme il a été mentionné ci-dessus, lorsqu’un constructeur bâtit une nouvelle habitation et la vend, la TPS est payable sur la vente. Par conséquent, une personne qui n’est pas un constructeur et qui souhaite acheter une nouvelle habitation et la louer à une autre personne ou l’occuper elle-même devrait payer la TPS sur son achat. Sauf les règles de la fourniture à soi-même, un constructeur qui loue ou occupe une nouvelle habitation aurait donc un avantage concurrentiel sur un non-constructeur en raison d’économies fiscales. En tant que telle, l’occupation ne créerait pas une fourniture taxable et la location de l’habitation à une autre personne serait exemptée de la TPS puisque les baux résidentiels sont exemptés en vertu de l’annexe V, partie 1, article 6. […] Ces dispositions ont un autre objectif : veiller à ce qu’une nouvelle habitation soit taxée à sa juste valeur marchande totale dès qu’elle est occupée en tant que nouvelle habitation afin qu’un bail ou une occupation personnelle ne soit pas un moyen de retarder l’application de la TPS ou d’en exempter l’application [10] .
[19] L’article 191 de la LTA dispose en partie :
191 (1) Pour l’application de la présente partie, lorsque les conditions suivantes sont réunies :
a) la construction ou les rénovations majeures d’un immeuble d’habitation – immeuble d’habitation à logement unique ou logement en copropriété – sont achevées en grande partie,
b) le constructeur de l’immeuble :
(i) soit en transfère la possession ou l’utilisation à une personne aux termes d’un bail, d’une licence ou d’un accord semblable (sauf un accord qui est connexe à un contrat de vente visant l’immeuble et qui porte sur la possession ou l’occupation de l’immeuble jusqu’au transfert de sa propriété à l’acheteur aux termes du contrat) conclu en vue de l’occupation de l’immeuble à titre résidentiel,
(ii) soit en transfère la possession ou l’utilisation à une personne aux termes d’une convention, sauf une convention portant sur la fourniture d’une maison mobile et d’un emplacement pour celle-ci dans un parc à roulottes résidentiel, portant sur l’une des fournitures suivantes :
(A) la fourniture par vente de tout ou partie du bâtiment dans lequel est située l’habitation faisant partie de l’immeuble,
(B) la fourniture par bail du fonds faisant partie de l’immeuble ou la fourniture d’un tel bail par cession,
(iii) soit, s’il est un particulier, occupe lui-même l’immeuble à titre résidentiel,
c) le constructeur, la personne ou tout particulier qui a conclu avec celle-ci un bail, une licence ou un accord semblable visant l’immeuble est le premier à occuper l’immeuble à titre résidentiel après que les travaux sont achevés en grande partie,
le constructeur est réputé :
d) avoir effectué et reçu, par vente, la fourniture taxable de l’immeuble le jour où les travaux sont achevés en grande partie ou, s’il est postérieur, le jour où la possession ou l’utilisation de l’immeuble est transférée à la personne ou l’immeuble est occupé par lui;
e) avoir payé à titre d’acquéreur et perçu à titre de fournisseur, au dernier en date de ces jours, la taxe relative à la fourniture, calculée sur la juste valeur marchande de l’immeuble ce jour-là.
Fourniture à soi-même d’un immeuble d’habitation à logements multiples
(3) Pour l’application de la présente partie, lorsque les conditions suivantes sont réunies :
a) la construction ou les rénovations majeures d’un immeuble d’habitation à logements multiples sont achevées en grande partie,
b) le constructeur de l’immeuble :
(i) transfère à une personne, qui n’est pas l’acheteur en vertu du contrat de vente visant l’immeuble, la possession ou l’utilisation d’une habitation de celui-ci aux termes d’un bail, d’une licence ou d’un accord semblable conclu en vue de l’occupation de l’habitation à titre résidentiel,
(i.1) transfère à une personne la possession ou l’utilisation d’une habitation de l’immeuble aux termes d’une convention prévoyant :
(A) d’une part, la fourniture par vente de tout ou partie du bâtiment faisant partie de l’immeuble,
(B) d’autre part, la fourniture par bail du fonds faisant partie de l’immeuble ou la fourniture d’un tel bail par cession,
(ii) étant un particulier, occupe lui-même à titre résidentiel une habitation de l’immeuble,
c) le constructeur, la personne ou tout particulier qui a conclu avec celle-ci un bail, une licence ou un accord semblable visant l’immeuble est le premier à occuper l’immeuble à titre résidentiel après que les travaux sont achevés en grande partie,
le constructeur est réputé :
d) avoir effectué et reçu, par vente, la fourniture taxable de l’immeuble le jour où les travaux sont achevés en grande partie ou, s’il est postérieur, le jour où la possession ou l’utilisation de l’immeuble est transférée à la personne ou l’immeuble est occupé par lui;
e) avoir payé à titre d’acquéreur et perçu à titre de fournisseur, au dernier en date de ces jours, la taxe relative à la fourniture, calculée sur la juste valeur marchande de l’immeuble ce jour-là.
[20] Le paragraphe 191(1) de la LTA s’applique à un immeuble d’habitation à logement unique ou à un logement en copropriété. Le paragraphe 191(3) de la LTA s’applique à un immeuble d’habitation à logements multiples au sens du paragraphe 123(1) : « Immeuble d’habitation, à l’exclusion d’un immeuble d’habitation en copropriété, qui contient au moins deux habitations ». Par conséquent, en termes simples, en l’espèce, ce qui est pertinent de retenir est que le paragraphe 191(3) s’applique aux immeubles d’habitation tandis que le paragraphe 191(1) s’applique aux logements en copropriété.
[21] Bien que les deux dispositions prévoient des règles sur la fourniture à soi-même qui obligent le constructeur à établir une autocotisation de la taxe sur la JVM de l’immeuble, il y a une importante distinction à faire. Selon le paragraphe 191(3), le constructeur d’un immeuble d’habitation s’autocotise sur la JVM à l’égard de l’ensemble de l’immeuble au moment où le premier logement est loué, tandis que selon le paragraphe 191(1), le constructeur de logements en copropriété s’autocotise sur la JVM à l’égard de chaque logement en copropriété à mesure que chaque logement est loué.
[22] Les notes explicatives publiées par le ministre des Finances en mai 1990 confirment les énoncés généraux mentionnés précédemment et sont rédigées ainsi :
Paragraphe 191(1) Fourniture à soi-même d’un immeuble d’habitation à logement unique ou d’un logement en copropriété
Ce paragraphe applique les règles sur la fourniture à soi-même à des immeubles d’habitation à logement unique qui sont nouvellement construits ou ont fait l’objet de rénovations majeures (maisons unifamiliales, maisons jumelées et maisons en rangée) et à des logements en copropriété. Selon ce paragraphe, le constructeur d’un immeuble ou d’un logement achevé en grande partie est réputé avoir effectué une fourniture taxable de l’immeuble ou du logement si ce dernier est loué ou, le constructeur étant un particulier, s’il est occupé par le constructeur à titre de résidence principale. Dans de telles circonstances, le constructeur est tenu de payer la TPS au dernier en date du jour où la construction ou les rénovations sont presque achevées, du jour où il permet à un tiers de prendre possession du logement aux termes du contrat de location ou du jour où le logement est occupé par le constructeur. La TPS doit être calculée sur la juste valeur marchande de l’immeuble ou du logement à ce moment.
Paragraphe 191(3) Fourniture à soi-même d’un immeuble d’habitation à logements multiples
Dans le cas d’un immeuble d’habitation à logements multiples qui est achevé en grande partie, par exemple un immeuble d’appartements, ce paragraphe prévoit que le locateur-constructeur a effectué une fourniture taxable portant sur la totalité de l’immeuble dès qu’il loue le premier logement ou, si le constructeur est un particulier, dès qu’il est occupé par le constructeur. Le constructeur est tenu de payer la TPS sur la juste valeur marchande de l’immeuble à ce moment. Lorsque des logements sont loués avant que l’immeuble soit achevé en grande partie, les règles sur la fourniture à soi-même s’appliqueront au moment où les travaux sont achevés en grande partie [11] .
[23] Les deux parties conviennent que le paragraphe 191(1) de la LTA s’applique aux logements de l’immeuble de la rue Richmond. Ce qui semble compliquer les choses est le fait que Carvest a construit l’immeuble de la rue Richmond comme immeuble d’habitation locatif, mais l’a enregistré comme immeuble en copropriété pour des raisons de taxe municipale. Le paragraphe 191(3), qui s’applique aux immeubles d’habitation à logements multiples, exige que le constructeur établisse une autocotisation pour l’application de la TPS sur l’ensemble de l’immeuble. Le constructeur doit donc déterminer la JVM de l’ensemble de l’immeuble à ce moment. Toutefois, le paragraphe 191(1), qui s’applique aux logements en copropriété, exige que le constructeur établisse une autocotisation pour l’application de la TPS à l’égard de chaque logement dès qu’il est loué pour la première fois. Le constructeur doit donc déterminer la JVM de chaque logement à mesure qu’il est loué.
[24] Évaluer la JVM de logements en copropriété aux termes du paragraphe 191(1) de la LTA en tentant de considérer l’immeuble comme un immeuble d’habitation construit à des fins locatives, ce qui fait habituellement l’objet d’une autocotisation en tant qu’immeuble d’habitation à logements multiples suivant le paragraphe 191(3), équivaut à vouloir résoudre la quadrature du cercle. Si l’immeuble avait été un immeuble d’habitation à logements multiples, selon les règles sur la fourniture à soi-même, Carvest aurait été tenue d’établir une autocotisation pour l’application de la TPS et de déclarer la TPS sur la JVM de l’ensemble de l’immeuble une seule fois, et non sur la JVM de chacun des logements loués, ayant été loués sur une période d’environ 16 mois. L’immeuble qui fait toutefois l’objet du présent appel n’est pas un immeuble d’habitation à logements multiples.
[25] Comme je l’ai déjà mentionné, Carvest a enregistré les logements de l’immeuble de la rue Richmond selon un plan de copropriété, quoique pour des raisons de taxe municipale. Compte tenu de la preuve qui m’a été présentée à l’audience, je conclus que Carvest avait l’intention d’enregistrer, et a enregistré les logements selon un plan de copropriété de sorte qu’ils répondent à la définition de logement en copropriété contenue au paragraphe 123(1) de la LTA [12] .
[26] Puisque les conditions d’application énoncées aux alinéas 191(1)a), b) et c) sont remplies, les alinéas d) et e) s’appliquent et le constructeur est présumé :
i) avoir effectué et reçu, par vente, la fourniture taxable de l’immeuble le jour où la construction est achevée en grande partie ou, s’il est postérieur, le jour où la possession ou l’utilisation de l’immeuble est transférée à la personne;
ii) avoir payé et perçu au dernier en date de ces jours, la taxe relative à la fourniture, calculée sur la juste valeur marchande de l’immeuble ce jour-là.
[27] Selon ces dernières dispositions, une vente est réputée avoir eu lieu et le constructeur est tenu d’établir une autocotisation de la taxe sur la JVM des logements en copropriété à mesure que chaque logement est loué.
[28] Par conséquent, l’espèce porte sur la JVM des logements en copropriété de l’immeuble de la rue Richmond aux fins de l’application des règles sur la fourniture à soi-même énoncées au paragraphe 191(1) de la LTA. Par ailleurs, la présente affaire porte également sur la technique d’évaluation appropriée qui devrait être utilisée pour déterminer la JVM.
B. Techniques d’évaluation reconnues
[29] Les deux parties conviennent, et il s’agit du témoignage de l’évaluateur de l’ARC M. Don Duda et de l’évaluateur et expert indépendant M. Grant Uba, que de façon générale, trois techniques d’évaluation reconnues existent : i) la technique de la parité; ii) la technique du coût; iii) la technique du revenu. Dans leurs rapports d’évaluation de l’immeuble de la rue Richmond, MM. Duda et Uba décrivent les trois techniques [13] .
[30] Dans l’arrêt Southpark Estates Inc. c. Canada [14] , le juge Pelletier, s’exprimant au nom de la Cour d’appel fédérale, a présenté le bref résumé suivant pour décrire les trois techniques d’évaluation :
14 […] Pour obtenir une évaluation de la juste valeur marchande selon la technique du revenu, il est nécessaire de calculer le potentiel d’un bien immeuble à générer un profit, et de capitaliser ce profit en se basant sur le taux de rendement souhaité. Pour dire les choses simplement, lorsqu’un bien immeuble génère un profit de 100 000 $ par année, l’investisseur qui souhaite obtenir un rendement de 10 % sera disposé à payer 1 000 000 $ pour le bien en question. La technique du coût vise à déterminer la valeur du bien immeuble en évaluant ce qu’il en coûterait pour le remplacer par une nouvelle construction, et ce, sans déduction pour dépréciation. La technique de la comparaison des ventes a pour but de fixer la juste valeur marchande en comparant le bien immeuble en question à d’autres transactions de biens similaires sur le marché, sous réserve d’un rajustement afin de tenir compte des circonstances différentes [15] .
[Non souligné dans l’original.]
[31] Lors de l’audience, les parties ont présenté des éléments de preuve sur la technique d’évaluation utilisée à l’égard de l’immeuble de la rue Richmond par : i) Carvest (la méthode du prix coûtant majoré de 6 %); ii) l’expert indépendant de Carvest, M. Uba (la technique du revenu); iii) l’évaluateur de l’ARC, M. Duda (la technique de la parité). Je m’empresse d’ajouter que, même si l’appelante a demandé à la Cour de qualifier M. Uba comme témoin expert [traduction] « pour donner son opinion en tant qu’expert sur la juste valeur marchande des 89 logements en cause en l’espèce » [16] , l’appelante soutient maintenant que la JVM de l’immeuble de la rue Richmond, qui a fait l’objet d’une autocotisation par Carvest, est raisonnable, peu importe que M. Uba soit d’avis que la JVM devrait être plus élevée [17] . L’intimée soutient que M. Uba a évalué le mauvais immeuble et qu’il a utilisé la mauvaise technique d’évaluation. Elle demande à la Cour de ne pas tenir compte du rapport d’évaluation de M. Uba.
C. Évaluation de l’immeuble de la rue Richmond
(1) Technique d’évaluation utilisée par Carvest – méthode du prix coûtant majoré de 6 %
[32] Dans son autocotisation et sa déclaration de TPS, Carvest a déterminé la JVM des logements de l’immeuble de la rue Richmond selon la méthode du prix coûtant majoré de 6 %. Je souligne que l’appelante demande à notre Cour de conclure que la JVM qu’elle a établie selon la méthode du prix coûtant majoré de 6 % doit être privilégiée par rapport à la JVM établie par le propre expert indépendant de Carvest, M. Uba. Pour les motifs exposés ci-après, je rejette également l’évaluation faite par M. Uba. Carvest soutient que la méthode du prix coûtant majoré de 6 % est la technique appropriée pour déterminer la JVM des logements de l’immeuble de la rue Richmond. Pour les motifs qui suivent, je ne suis pas d’accord.
[33] En appliquant la méthode du prix coûtant majoré de 6 %, Carvest a déterminé le coût de chaque logement en regroupant les coûts de construction de l’ensemble de l’immeuble, en ajoutant le profit théorique du constructeur de 6 % et la JVM du terrain évalué au moyen de la technique de la parité, puis en divisant le total par le nombre de logements [18] . Par conséquent, il semble que ce soit la seule technique qui diffère des trois techniques d’évaluation généralement reconnues et examinées précédemment.
[34] En établissant une autocotisation, Carvest a utilisé la même JVM pour chacun des logements, sans tenir compte de sa dimension et de la date à laquelle il a été loué, même si les 137 logements de l’immeuble de la rue Richmond étaient loués au cours des périodes de déclaration comprises entre le 1er décembre 2008 et le 1er avril 2010 [19] . Au cours de son contre-interrogatoire, M. Joseph Carapella a reconnu que les dimensions et le prix des logements variaient et qu’ils n’avaient pas la même valeur.
[35] À l’appui de sa thèse selon laquelle la méthode du prix coûtant majoré de 6 % est appropriée dans les circonstances, Carvest invoque les arguments suivants :
[TRADUCTION]
i) comme l’appelante s’est appuyée sur les directives que l’ARC lui a expressément fournies par écrit pour avoir recours à la méthode du prix coûtant majoré de 6 %, l’intimée ne peut établir une nouvelle cotisation à son égard d’une manière incompatible avec ses observations factuelles antérieures [20] ;
ii) en raison du moment exceptionnel au cours duquel l’autocotisation a été établie relativement à l’immeuble situé au 1985, rue Richmond, soit de décembre 2008 à juin 2009 [21] , au plus fort de la crise financière mondiale, la méthode du coût majoré de 6 % utilisée par l’appelante représentait raisonnablement la JVM des logements en cause à cette époque [22] .
[36] En rejetant la méthode du coût majoré de 6 %, l’intimée invoque les arguments suivants :
[TRADUCTION]
i) l’appelante ne peut pas invoquer la théorie de la préclusion parce que, entre autres choses [23] :
a) elle n’a pas soulevé ce motif dans ses actes de procédure;
b) l’immeuble de la rue Richmond n’est pas visé par la lettre de M. Shannon;
c) même si c’était le cas, cela ne lierait pas le ministre ou la Cour;
ii) l’appelante ne devrait pas pouvoir s’appuyer sur cette méthode parce qu’elle est inadéquate et qu’aucun élément de preuve n’a été présenté quant à sa validité [24] .
[37] J’examinerai d’abord l’argument de l’appelante fondé sur la préclusion. Ce faisant, il est utile de rappeler ce qui a d’abord amené Carvest à avoir recours à la méthode du prix coûtant majoré de 6 %.
[38] Dans son témoignage, M. Carapella a déclaré qu’aux alentours de 1999, il ne s’entendait pas avec l’ARC sur la JVM des deux autres immeubles pour l’application de la TPS. L’un de ces immeubles était une maison en rangée à vocation locative (20 Chapman Court) et l’autre, une maison en rangée destinée à la location pour étudiants (190 Fleming Drive), toutes les deux situées à London, en Ontario, et enregistrées comme immeubles en copropriété. Comme ces immeubles généraient des revenus, Carvest a utilisé la technique du revenu pour déterminer leur JVM aux fins de l’autocotisation pour l’application de la TPS. Selon deux rapports d’évaluation de 1999 [25] , le prédécesseur de l’ARC, l’Agence des douanes et du revenu du Canada, a établi la JVM de ces immeubles selon la technique de la parité, qui produisait des valeurs supérieures à celles établies par Carvest.
[39] Ces immeubles ne font manifestement pas l’objet du présent appel. Elles sont toutefois pertinentes dans la mesure où l’appelante fait valoir que la préclusion empêche le ministre d’évaluer l’immeuble de la rue Richmond différemment de la technique convenue dans le but de régler le litige portant sur les immeubles des rues Chapman Court et Fleming Drive.
[40] Après avoir reçu les deux rapports d’évaluation, M. Donald S. Bryant, l’avocat de M. Carapella à l’époque, a convoqué une réunion avec M. Warren Shannon, le responsable de l’évaluation des biens immobiliers de Revenu Canada, à London. Après la réunion du 2 septembre 1999, M. Bryant a envoyé une lettre à M. Shannon étayant la position de son client selon laquelle les évaluations effectuées au moyen de la technique de la parité étaient inappropriées [26] . M. Bryant a mentionné que les immeubles en question avaient été construits à des fins locatives, mais qu’ils avaient été enregistrés à titre de logements en copropriété pour des raisons de taxe municipale.
[41] Dans l’incapacité de régler le différend au sujet des immeubles sur Chapman Court et Fleming Drive, Carvest s’est opposée aux nouvelles cotisations, et le ministre a confirmé ces dernières. Toutefois, après la tenue d’autres réunions et discussions avec M. Shannon, Carvest est parvenue à une entente, comme en fait foi la lettre de M. Shannon (la lettre de Shannon) en date du 15 février 2001, rédigée en partie comme suit [27] :
[traduction]
La présente confirme notre conversation du 14 février 2001 au sujet de la juste valeur marchande des immeubles locatifs résidentiels multifamiliaux aux fins de la TPS, compte tenu de la fourniture à soi-même.
Dans le cas d’un immeuble construit à des fins locatives à long terme, la juste valeur marchande de l’immeuble serait représentée par le coût, tel que défini dans la vérification menée par l’Agence, et aurait un rapport direct avec les crédits de taxes sur les intrants réclamés. Une somme de 6 % sera ajoutée à ce coût pour tenir compte des frais généraux et des bénéfices du constructeur, etc.
La valeur du terrain serait ajoutée à sa juste valeur marchande, déterminée par un évaluateur au moyen de la technique de la parité. Dans le cas de sites achetés à une date raisonnable de construction et dont les approbations ont été obtenues, le prix d’achat peut très bien représenter la juste valeur marchande.
Ces directives s’appliqueraient à vos immeubles des rues Chapman et Fleming, qui, selon ma compréhension, ont été confirmés par notre division des appels. Vous auriez la responsabilité de prendre toute autre mesure dans ces dossiers.
Vos immeubles qui sont en construction ou dont la construction est sur le point de commencer, destinés à la location à long terme, seraient considérés comme décrits précédemment. […]
[Non souligné dans l’original.]
[42] M. Carapella a déclaré qu’il était très heureux de ce résultat et il a établi une autocotisation relativement aux immeubles qu’il a construits à des fins locatives à long terme, bien qu’ils aient été enregistrés à titre de logements en copropriété au moyen de la technique appelée maintenant la méthode « du prix coûtant majoré de 6 % ». M. Carapella trouvait que cette méthode était encore mieux que la technique d’évaluation fondée sur le revenu parce qu’elle éliminait toute approximation dans le calcul de la JVM. Il a remis la lettre de M. Shannon au contrôleur de Carvest et lui a demandé de produire les déclarations de TPS de Carvest sont les directives de M. Shannon. Carvest soutient que la préclusion empêche maintenant le ministre d’évaluer l’immeuble de la rue Richmond au moyen d’une autre technique que la méthode du prix coûtant majoré de 6 %.
[43] L’intimée affirme que l’appelante ne peut se fonder sur la théorie de la préclusion parce qu’elle n’a pas été invoquée dans les actes de procédure. Bien qu’on puisse soutenir que l’appelante peut invoquer la préclusion du fait du comportement, sur la base de ses actes de procédure, je suis d’avis que l’argument fondé sur la préclusion ne tient pas pour plusieurs raisons. Plus important encore, cet argument ne tient pas parce que les éléments de preuve démontrent clairement que l’ARC a accepté d’appliquer la méthode du prix courant majoré de 6 % dans le but de régler le litige portant sur les immeubles des rues Chapman Court et Fleming Drive, qui ne sont pas visés par le présent appel. De plus, la lettre de Shannon datée du 15 février 2001 mentionne explicitement que cette méthode s’appliquera aux immeubles de Carvest [traduction] « en construction ou dont la construction est sur le point de commencer, destinés à la location à long terme ». En contre-interrogatoire, M. Joseph Carapella a reconnu, et les éléments de preuve le démontrent, que l’immeuble de la rue Richmond n’était pas « en construction ou dont la construction était sur le point de commencer » en 2001. Je conclus que la lettre de Shannon dans laquelle il est mentionné que la JVM serait déterminée au moyen de la méthode du prix coûtant majoré de 6 % ne visait pas l’immeuble de la rue Richmond.
[44] L’appelante fait valoir que le principe de la préclusion devrait s’appliquer afin d’empêcher le ministre d’établir de nouvelles cotisations [traduction] « d’une manière contraire aux déclarations de fait de ses représentants sur lesquelles l’appelante s’est fondée à son détriment ». Pour étayer sa position, l’appelante a fait référence à la décision de la Section de première instance de la Cour fédérale Wilchar Construction Ltd. c. La Reine [28] , dans laquelle la Cour a ainsi résumé les éléments de la préclusion :
Les facteurs essentiels pour fonder une fin de non-recevoir sont [...] les suivants :
1) Une affirmation [...] qui a pour but d’inciter la personne à qui elle est faite à adopter une certaine ligne de conduite.
2) Une action [...] résultant de l’affirmation [...] de la part de la personne à qui l’affirmation est faite.
3) Un préjudice causé à cette personne en conséquence de cette action [...] [29] .
[45] Je conclus qu’il n’y a eu aucune « affirmation ayant pour but d’inciter à adopter une certaine ligne de conduite » liée à l’immeuble de la rue Richmond. Au contraire, la lettre de Shannon limite expressément l’application de la méthode du prix coûtant majoré de 6 % aux deux immeubles qui faisaient l’objet du litige à l’époque, et aux deux immeubles en construction ou dont la construction était sur le point de commencer. L’appelante savait que ces immeubles ne comprenaient pas celui de la rue Richmond. Elle ne peut aujourd’hui prétendre qu’elle a agi à son détriment sur la base des déclarations des représentants du ministre.
[46] La préclusion ne peut l’emporter sur le droit. Dans l’affaire Goldstein c. Canada, le juge Bowman s’est dit d’avis que le principe de la préclusion du fait du comportement n’a aucune application « lorsqu’une interprétation particulière d’une loi a été communiquée à un sujet par un fonctionnaire de l’État, que le sujet s’est fondé sur cette interprétation à son détriment et que le gouvernement a ensuite retiré ou modifié l’interprétation » [30] . Ce n’est pas que la préclusion n’est pas recevable contre la Couronne, mais plutôt que la question de la préclusion ne peut se poser lorsque de telles déclarations ne sont pas conformes au droit [31] . Le ministre n’est pas lié par l’interprétation de la LTA donnée par M. Shannon. Selon un principe bien établi, le ministre a l’obligation de fixer le montant de l’impôt exigible d’après les faits qu’il établit et en conformité de son interprétation de la loi. En outre, si le ministre commet une erreur en établissant la cotisation d’un contribuable, « il n’est pas tenu de répéter cette erreur à perpétuité » [32] . Pour l’ensemble de ces motifs, l’argument de l’appelante fondé sur la préclusion doit être rejeté.
[47] Après avoir rejeté l’argument fondé sur la préclusion, la Cour doit maintenant examiner l’argument de l’appelante selon lequel la méthode du prix coûtant majoré de 6 % demeure une technique d’évaluation appropriée dans les circonstances. Je souscris à l’argument de l’intimée selon lequel aucun élément de preuve n’a été présenté concernant la validité de cette méthode, qui diffère de la technique du coût, l’une des techniques d’évaluation généralement reconnues.
[48] Le témoin expert de l’appelante, M. Grant Uba, a témoigné au sujet de la technique traditionnelle du coût de la façon suivante :
[traduction]
Q. Tout d’abord, en tant qu’évaluateur agréé, pouvez-vous expliquer à la Cour en quoi consiste la technique, la façon dont vous déterminez la juste valeur marchande d’un bien immobilier ou d’un immeuble résidentiel.
R. Madame la juge, il y a trois techniques traditionnelles en matière d’évaluation. Il y a la technique du coût. En résumé, cette technique estime d’abord la valeur marchande du terrain vacant. La prochaine étape de cette technique consiste à estimer le coût de remplacement des améliorations structurelles et des améliorations apportées au site.
La détermination de l’utilisation comme coût de remplacement dépend de la nature de l’affectation, mais une fois que ce coût a été déterminé, il s’agit de déterminer la dépréciation des amél