Coady v. The Queen

Coady v. The Queen
Base de données – Cour (s)
Jugements de la Cour canadienne de l'impôt
Date
2006-03-15
Référence neutre
2006 CCI 153
Numéro de dossier
2004-665(IT)G
Juges et Officiers taxateurs
Alexander A. Sarchuk
Sujets
Loi de l'impôt sur le revenu
Contenu de la décision
Dossier : 2004‑665(IT)G
ENTRE :
FREDERICK W. COADY,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
________________________________________________________________
Appel entendu à Charlottetown (Île‑du‑Prince‑Édouard), les 26 et 27 avril 2005.
Devant : L'honorable juge A. A. Sarchuk
Comparutions :
Avocat de l'appelant :
Me Bruce S. Russell, c.r.
Avocat de l'intimée :
Me Donald G. Gibson
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JUGEMENT
L'appel de la nouvelle cotisation établie en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour l'année d'imposition 2000 est rejeté avec dépens.
Signé à Ottawa, Canada, ce 15e jour de mars 2006.
« A. A. Sarchuk »
Le juge Sarchuk
Traduction certifiée conforme
ce 10e jour de septembre 2007.
Yves Bellefeuille, réviseur
Référence : 2006CCI153
Date : 20060315
Dossier : 2004‑665(IT)G
ENTRE :
FREDERICK W. COADY,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge Sarchuk
[1] Par un avis de nouvelle cotisation daté du 18 avril 2002, le ministre du Revenu national a informé l'appelant que le montant de son obligation fiscale pour l'année d'imposition 2000 avait été augmenté par suite de l'inclusion dans son revenu d'un montant de 197 740 $ au titre d'un revenu d'entreprise tiré de la disposition d'un bien au cours de l'année en question, lequel ne figurait pas dans sa déclaration. En outre, le ministre a imposé des pénalités pour faute lourde conformément au paragraphe 163(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu, compte tenu du fait que pour la période visée par l'appel, l'appelant avait omis d'inclure la somme de 151 474 $ dans le calcul de son revenu.
Les faits
[2] La preuve produite pour le compte de l'appelant au sujet de l'enchaînement des événements était plutôt incohérente et parfois difficile à suivre. Par conséquent, il convient de résumer brièvement les faits qui ne sont pas contestés.
[3] Le bien en cause a été décrit comme une longue bande de terre située à côté du parc Tea Hill, allant du chemin Tea Hill jusqu'à la plage. Cette bande de terrain appartenait à Irene McRae, qui l'a mise en vente auprès d'un courtier en immeubles, Jane Brewster (« Mme Brewster ») le 28 juin 2000 pour la somme de 185 000 $. Une enseigne « À vendre » a été installée sur la propriété peu de temps après et Mme Brewster a immédiatement reçu [TRADUCTION] « un grand nombre d'appels téléphoniques à ce sujet, un grand nombre de demandes de renseignements au sujet de la propriété ». Au début du mois de juillet 2000, le fils de l'appelant, Jason, était à Stratford et visitait sa famille. Le dimanche 2 juillet, il a remarqué l'enseigne « À vendre »; il a porté la chose à l'attention de son père et il est retourné sur les lieux avec celui‑ci pour inspecter la propriété. Ils ont noté le numéro de téléphone de l'agente et son nom et, de retour à leur domicile, ils ont appelé Mme Brewster et ont convenu avec elle de la rencontrer sur les lieux. Le 4 juillet 2000, à la suite d'une autre discussion avec Mme Brewster, l'appelant a signé une offre d'achat de la propriété au prix de 173 000 $[1], la date de transfert devant être le 16 août 2000. L'appelant a accepté la contre‑offre de la venderesse, soit 175 000 $[2], le 5 juillet 2000.
[4] L'appelant a témoigné que sa femme, Sheila Bacon (« Mme Bacon »), son fils Jason et lui‑même devaient procéder à l'achat. Toutefois, Mme Bacon a initialement hésité et Jason est retourné chez lui, dans les Territoires du Nord‑Ouest, le 3 juillet. Lorsque son père a communiqué avec lui deux ou trois jours après que l'offre eut été faite, Jason a informé celui‑ci que la propriété ne l'intéressait plus. L'appelant a ensuite communiqué avec son frère David, un homme d'affaires de Moncton, qui a accepté de lui prêter 75 000 $ pour l'aider à payer le prix d'achat. L'appelant s'est procuré le reste des sommes dont il avait besoin pour procéder à l'achat au moyen d'une ligne de crédit personnelle à la Banque de Montréal. Pendant la période pertinente, l'appelant était seul responsable du remboursement des sommes empruntées.
[5] L'offre d'achat de l'appelant précisait que [TRADUCTION] « la vente est conditionnelle à un changement de zonage convenant à l'acquéreur » et [TRADUCTION] « conditionnelle à l'obtention par l'acquéreur d'un financement acceptable dans les dix jours ouvrables suivant l'acceptation de l'offre ». L'appelant a de fait pris des dispositions en vue d'obtenir le financement nécessaire dans le délai imparti. Toutefois, lorsqu'il a accepté la contre‑offre de la venderesse, l'appelant savait que la propriété était assujettie à un « zonage à des fins agricoles » et qu'afin d'obtenir un changement, il devait se conformer aux règlements de zonage de la ville de Stratford et qu'il serait difficile de le faire, le processus devant [TRADUCTION] « prendre beaucoup de temps ». Malgré tout, le 20 juillet 2000, l'appelant a renoncé aux deux conditions et ces conditions ont été supprimées. Peu de temps après, le prix d'achat a été ramené à 161 000 $. Apparemment, la venderesse participait alors à un projet de mise en valeur indépendant avec la ville de Stratford et, afin de conclure l'opération, il lui a fallu retrancher [TRADUCTION] « 10 p. 100 du terrain tout le long de la propriété, à côté du parc Tea Hill ». L'appelant a accepté la réduction de prix en contrepartie de la perte de cette bande de terre. Le transfert du bien‑fonds a été signé le 25 août 2000 et a été enregistré le 8 septembre 2000[3].
[6] Madame Brewster a témoigné que pendant tout le mois de juillet et tout le mois d'août, la propriété a continué à susciter énormément d'intérêt. Plus précisément, elle a reçu des appels de trois acquéreurs possibles jusqu'à la date du transfert, chacun indiquant que si la vente n'avait pas lieu, la propriété l'intéressait et qu'il était prêt à l'acheter. Après la date du transfert, Mme Brewster n'a reçu aucun autre appel de la part de personnes intéressées. Ces faits étaient connus de l'appelant. De plus, l'appelant avait appris d'une autre source que sa voisine, Joyce Matheson, avait exprimé énormément d'intérêt à l'égard de la propriété et que la propriété intéressait également d'autres gens.
[7] Plusieurs jours avant le 19 septembre, Mme Brewster a entendu dire [TRADUCTION] qu'« ils avaient essayé en vain d'obtenir une approbation pour le lotissement ». Elle a déclaré que [TRADUCTION] « je les ai appelés lorsque j'en ai entendu parler » et elle a demandé [TRADUCTION] « s'ils voulaient vendre ». Madame Bacon a répondu qu'elle en parlerait à l'appelant et qu'elle communiquerait de nouveau avec Mme Brewster. C'est ce qui a été fait; ils se sont donc réunis le 19 septembre et une convention de mise en vente pour le montant de 385 000 $ a été signée[4]. Madame Brewster a communiqué avec les trois intéressés connus et, le 24 septembre, elle a reçu une offre initiale de 234 000 $ d'Elwood Lawton, qui était propriétaire de la propriété contiguë. Cette offre a été soumise à l'appelant, qui a fait une contre‑offre de 378 000 $[5] le même jour, et la contre‑offre a été acceptée par M. Lawton le 25 septembre. Madame Brewster a témoigné qu'elle ne croyait pas qu'une influence indue eût été exercée sur l'appelant pour qu'il vende la propriété et qu'elle ne croyait pas que l'on eût exercé des pressions sur celui‑ci.
[8] Le gain sur la vente était de 197 740 $. Lorsqu'il a produit sa déclaration de revenus pour l'année d'imposition 2000, l'appelant n'a pas indiqué, dans sa déclaration, de produit de disposition à l'égard de la vente de la propriété. Toutefois, il a demandé et obtenu un remboursement de la TPS de 11 270 $, montant qu'il avait payé lorsqu'il avait acquis la propriété. Lorsqu'elle a produit sa déclaration de revenus pour l'année d'imposition 2000, Mme Bacon a déclaré un gain en capital de 115 799 $ sur la vente, duquel elle a déduit une perte en capital de 46 400 $ découlant de la vente de sa résidence principale en 1992[6]. Le gain net de Mme Bacon, qui se chiffrait à 69 399 $, a été déclaré au taux d'inclusion de 66,67 p. 100, le gain imposable s'élevant à 46 266 $[7]. Par conséquent, le gain réalisé lors de la vente de la propriété a été déclaré par Mme Bacon, dans une proportion de 58,56 p. 100, au titre du capital. Personne n'a déclaré les 41,44 p. 100 restants. Ces deux déclarations ont été remplies par l'appelant. En temps et lieu, le ministre a établi une nouvelle cotisation à l'égard de Mme Bacon pour l'année d'imposition 2000 en vue de supprimer le gain en capital que celle‑ci avait déclaré, et il a établi une nouvelle cotisation à l'égard de l'appelant en vue d'inclure le revenu d'entreprise qui a déjà été mentionné; le ministre a par ailleurs imposé des pénalités conformément aux dispositions du paragraphe 163(2) de la Loi.
Première question – Qui a acheté la propriété?
[9] L'appelant affirme que Mme Bacon devait être associée pour un tiers à son frère David et à lui‑même. Il est donc erroné pour l'intimée de nier toute participation de la part de Mme Bacon puisque celle‑ci [TRADUCTION] « figure sur l'acte de cession », qu'elle a versé de l'argent et qu'ils ont tous deux toujours dit au vérificateur qu'elle était une participante active à parts égales. L'avocat a soutenu que ce n'était qu'à cause de problèmes inattendus concernant la ligne de crédit de Mme Bacon qu'à un moment donné, elle a accepté de n'avoir qu'une responsabilité financière d'un sixième à titre d'associée. Toutefois, étant donné que la participation de David n'était plus en cause, la part d'un tiers de ce dernier devait être répartie au prorata entre Sheila et l'appelant. Voici ce que l'avocat a soutenu :
[TRADUCTION]
Étant donné que Fred a payé dans une proportion de 75 p. 100 la participation combinée de Fred et de Sheila, Sheila devrait avoir droit pour un quart au tiers de David, à ajouter à sa participation d'un sixième. Or, un sixième et un douzième donnent trois douzièmes, soit un quart. Par conséquent, au moins 25 p. 100 du gain total devrait être attribué à Sheila.
Toutefois, lorsque l'avocat de l'intimée a soutenu que si la Cour concluait que Mme Bacon avait une participation dans la propriété, cette participation devrait être limitée à 25 p. 100, l'avocat a rejeté la chose et a répondu ce qui suit :
[TRADUCTION]
Toutefois, c'était simplement ce qu'était sa contribution financière. Ce pourcentage ne devrait pas constituer un plafond pour ce qui est de la part légitime de propriété qui lui revient. Par rapport à Fred, chacun des deux détenait à juste titre 50 p. 100. La preuve montrait bien leur engagement mutuel à titre de conjoints. Les époux détiennent habituellement les biens importants à parts égales, et non conformément à leur contribution en espèces exprimée en pourcentage. Telle est certes la façon dont Fred et Sheila envisageaient la chose, comme le démontre la raison (erronée) pour laquelle ils ont déclaré tout le montant dans la déclaration de Sheila, c'est‑à‑dire parce qu'ils étaient associés à parts égales.
[10] Selon l'intimée, c'est l'appelant qui a pris les dispositions nécessaires en vue de financer la propriété au moyen d'emprunts contractés auprès de sa banque et de son frère David. L'avocat affirme en outre que le témoignage qui a été présenté au sujet de la participation de Mme Bacon à l'opération n'était pas crédible, et que seul l'appelant avait acheté et vendu la propriété.
[11] Conclusion : L'appelant et Mme Bacon ont tous deux témoigné que leur relation était une relation d'associés et qu'ils [TRADUCTION] « faisaient cela ensemble ». Toutefois, la preuve est bien loin d'établir l'existence d'une société de personnes juridique et contraignante. L'offre initiale a été faite par l'appelant seulement; en effet, Mme Bacon a refusé de participer à l'opération jusqu'à ce que Jason ait fait savoir que la propriété ne l'intéressait plus. Lorsque cela s'est produit, Mme Bacon a demandé un prêt à la Metro Credit Union, lequel lui a été refusé. Afin de mener l'opération à bonne fin, l'appelant a emprunté 75 000 $ à son frère David, et il s'est procuré une somme additionnelle de 75 000 $ auprès de sa banque au moyen d'une ligne de crédit hypothécaire; il a obtenu le reste en s'adressant lui‑même à [TRADUCTION] d'« autres personnes ». L'appelant a allégué que si ce n'avait été du problème qui s'était posé à la coopérative de crédit de Mme Bacon, cette dernière aurait été associée à l'affaire et que, pour remédier à la situation, ils avaient pris d'autres dispositions pour que le remboursement du montant emprunté sur la ligne de crédit de l'appelant soit partagé moitié‑moitié.
[12] Dans le cours de son témoignage, l'appelant a rejeté l'idée de l'avocat selon laquelle Mme Bacon [TRADUCTION] « n'avait pas investi un sou dans cette propriété » en répondant [TRADUCTION] qu'« elle avait effectué la moitié des paiements sur la ligne de crédit ». Toutefois, cette déclaration n'était pas tout à fait exacte puisque c'est l'appelant qui a effectué les paiements de 291,98 $ et de 476,39 $, représentant uniquement les intérêts. En outre, l'appelant a reconnu que ces paiements provenaient de son compte bancaire et non d'un compte conjoint. Absolument aucun paiement n'a été effectué sur le principal. Quant à la façon dont Mme Bacon [TRADUCTION] « m'a versé sa moitié des paiements », l'appelant a dit : [TRADUCTION] « Nous procédons ainsi : elle paie normalement — elle me remet normalement de l'argent comptant. Il existe plusieurs cas dans lesquels nous sommes copropriétaires », en parlant d'une voiture qu'ils avaient achetée et de l'épicerie et des dépenses du ménage, et l'appelant a ajouté : [TRADUCTION] « Elle me remet simplement l'argent et je paie les factures. » Si ces opérations étaient consignées par écrit, aucun document n'a été produit.
[13] Le témoignage que l'appelant a présenté au sujet de la prétendue participation de Mme Bacon à l'opération est contestable et est bien loin d'établir que ce n'était pas seulement lui qui avait acheté et vendu la propriété. Seul l'appelant était responsable à l'égard de la ligne de crédit à la banque, il payait les montants dus, et son chalet servait de garantie pour cette ligne de crédit. De fait, pendant le contre‑interrogatoire, l'appelant a reconnu que lui seul était légalement tenu de payer.
[14] Quant à la question du droit de propriété, l'avocat de l'appelant a également mentionné une société de personnes envisagée, composée de Mme Bacon, de David et de l'appelant. Il n'est pas contesté que l'appelant a consulté un avocat (Me Douglas Ross) et qu'une déclaration de fiducie a été préparée et transmise à l'appelant pour signature à un moment donné au mois de septembre. Selon l'avocat, ce document confirmait que Mme Bacon était de fait associée à l'opération mais il n'avait [TRADUCTION] « jamais été complété ». L'explication que l'appelant a donnée, à savoir qu'on avait simplement oublié de signer le document, va directement à l'encontre de l'avis suivant que son comptable lui a fourni[8] :
[TRADUCTION]
Constitution en société
À notre avis, on ne saurait songer à l'heure actuelle à constituer une société et à transférer le bien‑fonds à la société, et ce, pour les raisons suivantes :
1) Le bénéfice serait celui de la société une fois l'impôt sur le revenu des sociétés payé. Il faudrait encore payer un impôt sur le revenu des particuliers sur le bénéfice pour que celui‑ci puisse vous être remis personnellement.
2) Étant donné que le titre foncier serait légalement transféré à la société, il y aurait à ce moment‑là « vente » à la juste valeur marchande aux fins de l'impôt. La valeur attribuée à cette vente présenterait un risque. Par exemple, Revenu Canada pourrait reconnaître que le prix que vous avez payé correspond à la juste valeur marchande pour la société, mais selon toute probabilité, Revenu Canada soutiendrait plutôt que le prix auquel vous allez vendre la propriété représente la juste valeur marchande. Si Revenu Canada prenait cette position, tout le bénéfice figurerait néanmoins dans votre déclaration de revenus personnelle par suite de la vente du bien à la société, ce qui irait à l'encontre du but recherché.
Le fait que l'appelant était propriétaire du bien a également été confirmé par David Coady, qui a déclaré ce qui suit pendant le contre‑interrogatoire : [TRADUCTION] « je n'étais qu'un bailleur de fonds »; M. Coady a reconnu qu'il en était ainsi parce que l'affaire n'en était jamais venue au point où il aurait commencé à participer au projet plutôt qu'à simplement prêter de l'argent.
[15] L'existence d'une société de personnes est également remise en question compte tenu de la façon dont l'appelant a traité la TPS payée lors de l'achat de la propriété. À un moment donné après la vente, au mois d'octobre 2000, l'appelant a appris qu'un remboursement de la TPS payée lors de l'acquisition pouvait être demandé conformément à l'article 257 de la Loi sur la taxe d'accise. Il a discuté des incidences de la TPS avec son comptable et il a reçu de celui‑ci une lettre qui est en partie libellée comme suit :
[TRADUCTION]
Objet : Incidences de la vente du bien‑fonds sur la TPS
Un remboursement de la taxe sur les produits et services peut être demandé en vertu de l'article 257 de la Loi sur la taxe d'accise lorsque l'immeuble est vendu par un non‑inscrit. Ce remboursement est uniquement offert pour les ventes taxables d'immeubles. Le remboursement possible correspondrait à la TPS que vous avez réellement payée lors de l'achat du bien‑fonds. Le remboursement est demandé au moyen de la « Demande générale de remboursement de la TPS/TVH » (formulaire GST189), qui doit être présentée dans les deux ans qui suivent la date de la vente.
En se fondant sur ce conseil, l'appelant a demandé le remboursement intégral du montant de 11 270 $. Ce traitement du remboursement est compatible avec le fait que seul l'appelant a acquis et par la suite vendu la propriété et va complètement à l'encontre de l'assertion selon laquelle Mme Bacon et, à un moment donné, David étaient copropriétaires du bien‑fonds.
Deuxième question – S'agit‑il d'une opération imputable au capital ou au revenu?
Arguments de l'appelant
[16] L'appelant affirme que l'on n'a jamais envisagé la revente et il maintient que le gain réalisé lors de la vente de la propriété était imputable au capital. Selon lui, la propriété avait principalement été acquise afin qu'on puisse s'en servir comme d'un emplacement pour des chalets familiaux et créer essentiellement un [TRADUCTION] « complexe comme celui des Kennedy », et afin de donner à l'appelant la possibilité de lancer une entreprise de construction et de location de chalets sur le reste de la propriété, entreprise destinée à lui assurer un revenu d'emploi après sa retraite. De plus, on a songé à remettre sur pied et à mettre en valeur la [TRADUCTION] « pépinière d'arbres de Noël » qui existait sur une bonne partie de la propriété.
[17] Il a en outre été soutenu que la preuve n'indique pas que la revente ait été un motif déterminant. La preuve indique plutôt un usage continu, ou une combinaison d'usages, comme seul motif de l'acquisition. Dans ce contexte, l'avocat a fait valoir que certaines actions de l'appelant sont particulièrement pertinentes et appuient sa position. Premièrement, a) la condition relative au nouveau zonage selon laquelle la propriété devait cesser d'avoir une affectation agricole a été abandonnée au moment où l'appelant s'est engagé à acquérir la propriété; b) aucune demande de changement de zonage n'a été faite parce que l'appelant n'était pas pressé de se lancer dans la location de chalets, activité à laquelle il avait l'intention de se livrer après sa retraite [TRADUCTION] « environ deux ans » plus tard; c) le frère de l'appelant a invité celui‑ci à songer à lotir la propriété afin de vendre les lots, mais l'appelant a rejeté l'idée; d) aucune mesure n'a été prise en vue de la revente étant donné que c'était l'agente d'immeubles qui insistait sur ce point. Selon l'avocat, ces faits donnent à entendre que la propriété a été acquise au titre du capital et n'indiquent pas que l'on s'attendait vraiment à la vendre. L'appelant a soutenu que, cela étant, le gain réalisé lors de la vente de la propriété était imputable au capital plutôt qu'au revenu.
[18] À l'appui de cet argument, l'avocat a cité la décision Racine c. M.R.N.[9], dans laquelle le juge Noël a dit ce qui suit :
[...] Pour donner à une transaction qui comporte l'acquisition d'un capital le double caractère d'être aussi en même temps une initiative d'une nature commerciale, l'acquéreur doit avoir, au moment de l'acquisition, dans son esprit, la possibilité de revendre comme motif qui le pousse à faire cette acquisition; c'est‑à‑dire qu'il doit avoir dans son esprit l'idée que si certaines circonstances surviennent il a des espoirs de pouvoir la revendre à profit au lieu d'utiliser la chose acquise pour des fins de capital. D'une façon générale, une décision qu'une telle motivation existe devrait être basée sur des inférences découlant des circonstances qui entourent la transaction plutôt que d'une preuve directe de ce que l'acquéreur avait en tête.
Il a également été fait mention de l'arrêt Crystal Glass Canada Ltd. c. La Reine[10] et de la conclusion tirée par le juge Mahoney :
L'intention secondaire exige non seulement l'idée de vendre avec profit mais aussi la perspective qu'une telle vente constitue un motif déterminant de l'acquisition du bien en immobilisation.
[19] L'avocat de l'appelant a soutenu que le fait que la propriété n'avait été détenue que brièvement n'indiquait pas une intention de vendre, mais résultait plutôt d'une offre d'achat inattendue qu'aucune personne raisonnable n'aurait su refuser. Il a en outre affirmé que l'appelant n'avait pas pris de mesures en vue de la revente. La revente a eu lieu sur les instances de Mme Brewster, qui l'a proposée pour la première fois peu de temps après l'achat, suggestion qui, allègue‑t‑il, a été rejetée, et une deuxième fois au mois de septembre, à la suite de quoi l'appelant a décidé de demander un [TRADUCTION] « prix ridiculement élevé » en croyant [TRADUCTION] « que la chose pourrait amener Mme Brewster à cesser de parler encore une fois de revente ». Par conséquent, selon l'avocat, ce n'est que par suite de la communication engagée par Mme Brewster que l'appelant a accepté l'offre d'acheter la propriété au prix de 378 000 $. L'avocat a cité les décisions Cook c. La Reine[11] et Iula c. La Reine[12] et a soutenu qu'une offre qui est trop bonne pour qu'on la refuse constitue une raison acceptée de reconnaître que la vente prématurée d'une propriété est néanmoins imputable au capital.
Arguments de l'intimée
[20] L'avocat de l'intimée est d'accord pour dire que les facteurs mentionnés par l'avocat de l'appelant comme pertinents, lorsqu'il s'agit de déterminer si un gain est de la nature d'un revenu ou du capital, sont bien connus. Ces facteurs se rapportent notamment à la nature de la propriété vendue, à la durée de la possession, à la fréquence ou au nombre d'autres opérations similaires conclues par le contribuable, aux travaux effectués sur la propriété ou à l'égard de la propriété, aux circonstances dans lesquelles la propriété a été vendue et au motif y afférent.
[21] L'avocat a affirmé qu'en l'espèce, les facteurs les plus pertinents se rapportent à la nature de la propriété, à savoir qu'il s'agit d'une friche, d'une propriété riveraine, dans une région où les propriétés de ce genre suscitent énormément d'intérêt, et à la durée fort brève de la possession, soit deux éléments qui indiquent fortement que la disposition de la propriété était imputable au revenu. L'avocat a en outre fait observer que le fait que l'appelant n'avait jamais auparavant ou depuis lors conclu une opération similaire constitue la [TRADUCTION] « recette classique permettant de conclure à un projet comportant un risque de nature commerciale ». Le facteur des travaux effectués n'est pas pertinent en l'espèce étant donné que la propriété a été détenue pendant une période si brève qu'on n'a pas eu le temps d'exécuter de travaux.
[22] En outre, dans ce cas particulier, l'appelant a renoncé à la condition relative au zonage même si l'agente d'immeubles l'a assuré qu'elle ne voyait absolument pas pourquoi la venderesse ne serait pas prête à accorder le temps nécessaire afin de régler la question du zonage. L'avocat a soutenu que l'action de l'appelant était plus compatible avec celle de quelqu'un qui a l'intention de vendre la propriété qu'avec celle de quelqu'un qui a l'intention de lotir le bien‑fonds.
[23] L'avocat a en outre soutenu qu'en tant que circonstance ayant donné lieu à la vente, l'appelant avait témoigné avoir reçu une offre spontanée qui était trop bonne pour qu'il la refuse. Selon l'avocat, cela n'était certes pas le cas étant donné que c'était l'appelant qui avait décidé de mettre en vente la propriété au prix de 395 000 $ et qui avait fait la contre‑offre de 378 000 $. L'avocat a en outre affirmé que si l'appelant était sincère en ce qui concerne le fait qu'il voulait que la propriété constitue un projet de retraite, il lui suffisait de refuser l'offre de Mme Brewster plutôt que de décider de confier à celle‑ci la vente de la propriété. Par conséquent, toute suggestion de l'appelant selon laquelle on l'avait poussé à demander un prix ridiculement élevé afin de [TRADUCTION] « repousser la foule de gens qui voulaient sa propriété » n'est pas soutenable, en particulier parce que Mme Brewster ne croyait pas que l'on eût de quelque façon exercé des pressions sur l'appelant pour qu'il vende la propriété. L'intimée affirme que la disposition de la propriété était donc une opération imputable au revenu.
Conclusion
[24] La question fondamentale, dans cet appel, se rapporte à l'intention de l'appelant au moment où il a acquis la propriété. Le témoignage présenté par une personne qui a un intérêt dominant dans le résultat d'un appel portant sur l'intention avec laquelle une opération a été conclue n'est pas nécessairement déterminant pour ce qui est de l'existence de l'intention exprimée. Le témoignage de l'appelant a une certaine utilité, mais c'est l'ensemble de sa conduite, les circonstances pertinentes et les inférences qui en découlent ainsi que les mesures que l'appelant a prises pour réaliser ses projets qui indiquent mieux quelle était réellement son intention. En outre, il est également reconnu qu'il peut y avoir une intention secondaire de conclure un marché et que cela exige qu'il y ait non seulement l'idée de vendre à profit, mais aussi que la possibilité qu'une telle vente constitue un motif déterminant de l'acquisition de la propriété[13]. En pareil cas, la crédibilité a une grande importance, et il s'agit toujours d'un facteur à prendre en considération. Il est fort peu probable que l'appelant admette l'existence d'une intention secondaire et, par conséquent, pour arriver à la conclusion qu'il existait une intention secondaire, il faut examiner la totalité de la preuve et plus particulièrement la conduite de l'appelant et les circonstances dans lesquelles s'inscrit l'opération.
[25] L'achat : L'appelant a affirmé qu'au moment où l'offre d'achat a été faite, il n'envisageait que le projet concernant les arbres de Noël, la construction de chalets à des fins de location et [TRADUCTION] « un complexe comme celui des Kennedy » et qu'il ne songeait à rien d'autre. La preuve dont dispose la Cour n'étaye pas cette assertion. La propriété a été mise en vente par Mme Brewster le 28 juin et une enseigne « À vendre » a été installée sur les lieux. Madame Brewster a affirmé que la propriété suscitait beaucoup plus d'intérêt qu'habituellement et qu'elle avait de fait montré la propriété à d'autres personnes avant de rencontrer les Coady. Il est probable que ces faits ont été portés à la connaissance de l'appelant le 3 juillet lorsque Jason et lui‑même ainsi que leurs femmes ont rencontré Mme Brewster sur les lieux, et qu'ils sont entrés en ligne de compte dans la décision de l'appelant de présenter immédiatement l'offre d'achat. Il faut tenir compte des faits suivants afin de déterminer quelles étaient les intentions de l'appelant lorsqu'il a pris des dispositions en vue de rencontrer Mme Brewster à cette fin le lendemain, soit le 4 juillet. Premièrement, Jason s'en retournait chez lui, à Fort MacMurray, et l'intérêt qu'il portait à l'achat était au plus incertain; de plus, l'appelant savait qu'il fallait que Jason discute de l'affaire avec sa femme avant de prendre une décision[14]. Deuxièmement, l'appelant n'avait pas organisé le financement et il savait qu'il faudrait emprunter une bonne partie des fonds nécessaires, et ce, peu importe que Jason soit en cause ou non. En outre, le témoignage de l'appelant indique que celui‑ci se rendait bien compte qu'il serait difficile d'obtenir le financement pour une terre agricole et que les banques et institutions financières locales n'étaient pas disposées à prêter volontiers de l'argent à cette fin. De plus, Mme Bacon a témoigné qu'elle ne se considérait pas comme une associée à ce stade, et l'appelant était au courant de la chose. Malgré tout, l'offre a été faite. Afin de connaître les intentions de l'appelant, il faut examiner les circonstances dans lesquelles l'opération a été conclue et tenir compte de tous les faits qui, je m'empresse d'ajouter, sont souvent contradictoires.
[26] Projet concernant les arbres de Noël – crédibilité : Le témoignage de l'appelant ainsi que celui de Mme Bacon indiquaient que la question de savoir si une pépinière d'arbres de Noël était viable suscitait une certaine préoccupation. Le fait que l'affaire était au mieux douteuse a par la suite été confirmé par le frère de Mme Bacon, Scott Jay (« M. Jay »), un technicien forestier qui a déclaré qu'on avait négligé les arbres et qu'ils exigeaient beaucoup de travail. L'appelant a reconnu [TRADUCTION] « que c'était au tout début » et que l'idée de la pépinière a été rejetée [TRADUCTION] « dès que Scott avait dit que les arbres étaient trop gros ».
[27] À un moment donné au mois de septembre, l'appelant a discuté à plusieurs reprises d'un certain nombre d'incidences fiscales de la vente avec son comptable, Terry Soloman, et il a reçu une lettre en date du 3 octobre, dans laquelle celui‑ci déclarait ce qui suit :
[TRADUCTION]
Vous venez d'acheter un terrain d'une vingtaine d'acres à Stratford (Î.‑P.‑É.), pour un montant d'environ 178 000 $. À l'heure actuelle, il s'y trouve des arbres de Noël dont la juste valeur est d'environ 40 000 $ à 50 000 $. Vous avez l'intention de procéder à la coupe de ces arbres au cours des prochaines années, au fur et à mesure qu'ils arriveront à maturité. À l'heure actuelle, il n'a été décidé d'aucune autre utilisation possible future du bien‑fonds. Parmi les utilisations possibles, il y aurait la construction d'une résidence personnelle pour vous‑même ou pour d'autres membres de la famille ou le lotissement du terrain ou encore sa mise en valeur.
[Non souligné dans l'original.]
Il déclarait également :
[TRADUCTION]
Dans votre cas, il semble que vous n'ayez pas eu l'intention de transférer la propriété à bref délai, mais plutôt que vous vouliez l'utiliser en tant que pépinière d'arbres de Noël. Les intentions secondaires sont également fort importantes. Ainsi, si vous avez acheté le bien‑fonds afin de faire la coupe des arbres [...] le fait de chercher en même temps à le vendre présenterait un risque pour ce qui est du traitement du gain en capital.
Je note que dans son témoignage, l'appelant n'a même pas donné à entendre que les arbres étaient des plants ou qu'ils n'étaient pas arrivés à maturité. Toutefois, lorsque l'avocat de l'intimée lui a demandé d'expliquer l'inclusion de la pépinière d'arbres de Noël en tant que projet viable dans les renseignements que l'appelant avait fournis au comptable, alors qu'il savait, par suite de l'avis que M. Jay lui avait donné, [TRADUCTION] qu'« il n'était plus question d'exploiter une pépinière », l'appelant a évité de se compromettre en répondant ce qui suit :
[TRADUCTION]
[...] il faudrait que je sache à quel moment M. Jay était là pour être en mesure de dire que j'adoptais ce point de vue. Si M. Jay m'avait parlé auparavant — ou s'il avait parlé à Sheila auparavant et s'il avait dit que ce n'était pas possible, je devrais répondre par l'affirmative, mais si M. Jay l'a fait plus tard — avant que je parle à M. Soloman, c'est‑à‑dire pas nécessairement le 3 octobre, avant que je parle à M. Soloman, je souscrirais alors à votre avis.
Puis, lorsqu'il a été contre‑interrogé plus à fond, l'appelant a fourni une autre explication :
[TRADUCTION]
[...] le fait de couper la cime des arbres pour en faire des arbres de Noël et ce n'était pas quelque chose que j'allais faire, mais l'idée de déplacer les arbres sur le lot, j'y songeais encore. Ces arbres pouvaient encore servir à quelque chose.
Lorsqu'on lui a rappelé que la discussion avec M. Jay avait eu lieu bien avant les discussions qu'il avait eues avec son comptable, l'appelant a finalement reconnu ce qui suit :
[TRADUCTION]
[...] je savais que l'exploitation d'arbres de Noël ne fonctionnerait pas et je le savais à cause de M. Jay.
L'appelant n'a pas fait mention de la juste valeur marchande des « arbres de Noël » dans le cours de son témoignage principal et, en outre, en ce qui concerne la « juste valeur marchande » fournie au comptable, il a déclaré ce qui suit :
[TRADUCTION]
Il s'agirait uniquement d'une estimation et je ne sais pas où j'ai obtenu cette estimation.
Il a également dit :
[TRADUCTION]
[...] je ne sais pas d'où viennent les quarante ou cinquante mille. C'est probablement ce que j'ai dit. Je ne crois pas que Terry[15] soit allé visiter les lieux, de sorte que c'est probablement moi qui l'ai dit. J'ai probablement obtenu ce chiffre de quelqu'un d'autre et j'aurais dit quelque chose comme ceci : « Il y a des arbres d'une valeur de quarante — de quarante ou de cinquante mille dollars à cet endroit et à un moment donné ils étaient des arbres de Noël, ils ne servent plus à grand‑chose en tant qu'arbres de Noël, mais il y a encore des arbres qui, si on les vendait ou si on les utilisait sur le lot, comme ils l'ont déjà fait — ils les ont vendus au club de golf — ces arbres offrent des possibilités » et c'est probablement ce que je lui ai dit. Je ne puis me rappeler en détail la conversation que j'ai eue avec lui.
[28] Quant à cet échange de propos, l'avocat de l'appelant a soutenu que la conversation avec le comptable se rapportait à l'intention de l'appelant au moment où il a été décidé d'acquérir la propriété, et non à ce à quoi l'appelant songeait au mois d'octobre 2000. Cet argument est contestable étant donné qu'au moment de l'achat, l'appelant n'était pas en mesure d'émettre une hypothèse au sujet de la valeur des arbres, le cas échéant, et que rien ne montre que l'appelant ait demandé conseil à ce moment‑là.
[29] Construction d'une résidence personnelle : L'appelant a maintenu avoir principalement acheté la propriété en vue d'y construire des chalets familiaux et que cela a toujours compris la construction d'un chalet pour Jason et d'un chalet pour lui‑même. L'avocat de l'intimée a fait observer que même si, dans sa lettre, le comptable mettait l'accent sur l'exploitation des arbres de Noël, il avait également mentionné la [TRADUCTION] « construction d'une résidence personnelle pour lui‑même ou pour d'autres membres de la famille, ou le lotissement du terrain ou encore sa mise en valeur ». Lorsqu'on lui a demandé pourquoi aucune décision n'avait été prise, l'appelant a répondu que c'était probablement à cause des problèmes de zonage et que l'idée des chalets [TRADUCTION] « n'était pas allée de l'avant parce qu'il n'y avait pas été donné suite ». De plus, en ce qui concerne la construction de son propre chalet sur les lieux (position qu'il a prise plus d'une fois), l'appelant a été contredit par Mme Bacon, qui a affirmé ce qui suit au sujet de l'endroit où était située leur résidence existante :
[TRADUCTION]
[...] à une distance d'un lot de la rive. [...] Et le reste du terrain est — appartient à nous tous, de sorte qu'il ne pourra jamais être vendu ou mis en valeur, de façon que nous pouvons jouir d'une vue complète de l'eau et avoir accès à l'eau là où nous sommes[16].
Madame Bacon a ajouté ce qui suit :
[TRADUCTION]
[...] jusqu'au 15 juillet environ, la propriété nous plaisait énormément et nous avions l'intention de construire. Nous y avons ensuite réfléchi et nous nous sommes dit : « Eh! un instant, nous avons décidé de ne pas construire. Nous avons décidé de vivre ici [...] »[17].
Lorsque l'appelant mentionne la construction de son propre chalet après qu'il eut été décidé d'abandonner cette idée, cela peut uniquement être interprété comme un effort visant à établir que la revente n'était pas un facteur primordial de l'achat.
[30] Le zonage : Selon l'offre d'achat, la vente dépendait entre autres d'un [TRADUCTION] « zonage convenant à l'acquéreur ». Aucune date précise n'a été fixée dans l'offre au sujet de cette condition et l'appelant pouvait donc régler la question jusqu'à la date de transfert[18]. Madame Bacon a témoigné s'être [TRADUCTION] « rendue une fois à l'hôtel de ville entre le 4 et le 11 ou le 15 ou à la date à laquelle la condition devait être remplie » et qu'ils avaient tous deux assisté à une réunion au cours de laquelle il avait été question de la philosophie de la ville en matière de zonage et de planification et qu'ils avaient appris ce qui suit :
[TRADUCTION]
[...] tout changement de zonage pour en faire une propriété commerciale et toute demande en ce sens allaient devoir être faits dans un avenir fort lointain parce qu'à ce moment‑là, la ville de Stratford élaborait un plan directeur, qu'elle ne savait pas à quel moment le plan serait prêt, mais qu'elle avait fondamentalement suspendu toute approbation relative à quelque plan que ce soit parce qu'elle — je ne sais pas s'ils ont parlé de « moratorium », ou si c'est moi qui emploie ce mot, mais c'est ce que j'ai cru comprendre, que c'était simplement — tout était en suspens tant qu'ils ne prendraient pas de décision — parce qu'ils nous ont expliqué qu'il y avait une croissance exponentielle et qu'ils voulaient ralentir les choses afin de prendre de bonnes décisions pour la ville.
Madame Bacon a ajouté ce qui suit :
[TRADUCTION]
[...] ils attendent que les constructions sur les terrains qui ont déjà fait l'objet d'une approbation soient terminées, sur tous les lotissements qui sont situés dans la ville de Stratford, avant d'en permettre de nouveaux. [...]
[31] Toutefois, la preuve indique également que l'appelant savait que le propriétaire de la propriété adjacente, M. Lawton, serait en cause lorsqu'ils demanderaient un changement de zonage et en fait Mme Bacon a supposé que cela serait un [TRADUCTION] « facteur parce que les changements de zonage sont un processus politique et qu'il aurait un rôle à jouer » étant donné qu'il :
[TRADUCTION]
[...] ne voulait absolument pas que le terrain soit mis en valeur, et qu'une fois qu'il s'est rendu compte que le terrain était vendu, il s'est dit : « Eh bien, je vais avoir quelque chose là‑bas qui va [...] »
Lorsqu'on lui a demandé pourquoi cela préoccupait l'appelant, Mme Bacon a répondu :
[TRADUCTION]
La seule — l'idée que j'avais, étant donné qu'il a une si grande influence politique et qu'il a fortement bénéficié de la participation du gouvernement auprès de sociétés et qu'il a fait son argent avec ce genre d'entreprises, je croyais qu'il nous poserait un problème lorsque nous demanderions un zonage commercial, afin d'y con