Banque Hongkong du Canada c. Wheeler Holdings Ltd.

Banque Hongkong du Canada c. Wheeler Holdings Ltd.
Collection
Jugements de la Cour suprême
Date
1993-01-21
Recueil
[1993] 1 RCS 167
Numéro de dossier
22268
Juges
La Forest, Gérard V.; L'Heureux-Dubé, Claire; Sopinka, John; Gonthier, Charles Doherty; Cory, Peter deCarteret; Stevenson, William; Iacobucci, Frank
En appel de
Alberta
Sujets
Droit commercial
Priorités et hypothèques
Notes
Renseignements sur les dossiers de la Cour : 22268
Contenu de la décision
Banque Hongkong du Canada c. Wheeler Holdings Ltd., [1993] 1 R.C.S. 167
Société canadienne d'hypothèques et de logement Appelante
c.
Banque Hongkong du Canada Intimée
et
Wheeler Holdings Ltd., Town House Development Ltd.,
Wellington Housing Developments Ltd., Kate Wheeler,
Pamela K. Wheeler, George L. Wheeler, Lois Anderson,
Patricia May Kirk, 375069 Alberta Ltd.,
386360 Alberta Ltd. et 376491 Alberta Ltd. Intimés
et
Le procureur général du Québec Intervenant
et entre
Société canadienne d'hypothèques et de logement Appelante
c.
375069 Alberta Ltd. Intimée
et
Town House Development Ltd. Intimée
et
Le procureur général du Québec Intervenant
et entre
Société canadienne d'hypothèques et de logement Appelante
c.
386360 Alberta Ltd. Intimée
et
Wellington Housing Developments Ltd. Intimée
et
Le procureur général du Québec Intervenant
Répertorié: Banque Hongkong du Canada c. Wheeler Holdings Ltd.
No du greffe: 22268.
1992: 4 février; 1993: 21 janvier.
Présents: Les juges La Forest, L'Heureux‑Dubé, Sopinka, Gonthier, Cory, Stevenson* et Iacobucci.
en appel de la cour d'appel de l'alberta
Hypothèques ‑‑ Conditions ‑‑ Prêts consentis par la SCHL à des sociétés immobilières «à dividendes limités» pour la construction et la gestion d'ensembles d'habitation HLM ‑‑ Accords d'exploitation interdisant conformément à la loi toute vente ou hypothèque subséquentes sans l'approbation de la SCHL ‑‑ Accords d'exploitation incorporés dans les actes d'hypothèque ‑‑ Hypothèques de second rang consenties et ventes effectuées sans le consentement de la SCHL ‑‑ La SCHL peut‑elle contester les hypothèques et les ventes subséquentes en invoquant des conditions contractuelles, prescrites par une loi, interdisant la vente ou l'aliénation de l'ensemble d'habitation? ‑‑ La théorie d'equity de la conduite irréprochable s'applique‑t‑elle? ‑‑ Les hypothèques de second rang et les ventes constituent‑elles des contrats illégaux? ‑‑ Les acquéreurs avaient‑ils le droit de racheter les ensembles d'habitation une fois payées les dettes hypothécaires de premier rang? ‑‑ Loi nationale de 1954 sur l'habitation, S.C. 1953‑54, ch. 23, art. 16(4)g), h).
Compagnies ‑‑ Pouvoirs ‑‑ Sociétés immobilières ayant pour objet explicite de construire et d'administrer des ensembles d'habitation HLM ‑‑ Prêts consentis par la SCHL à ces sociétés pour la construction et la gestion d'ensembles d'habitation ‑‑ Accords d'exploitation interdisant conformément à la loi toute vente ou hypothèque subséquentes sans l'approbation de la SCHL ‑‑ Accords d'exploitation incorporés dans les actes d'hypothèque ‑‑ Hypothèques de second rang consenties et ventes effectuées sans le consentement de la SCHL ‑‑ Les hypothèques de second rang excédaient‑elles les pouvoirs des sociétés? ‑‑ La théorie de l'excès de pouvoir par une personne morale s'applique‑t‑elle? ‑‑ Loi nationale de 1954 sur l'habitation, S.C. 1953‑54, ch. 23, art. 16 ‑‑ Companies Act, R.S.A. 1980, ch. C‑20, art. 20(1)h).
Les intimées Town House et Wellington sont des sociétés «à dividendes limités» qui, selon la définition légale, sont constituées pour détenir et administrer un ensemble d'habitation HLM et dont les dividendes, aux termes de leurs actes constitutifs, sont limités à un montant maximal. La SCHL a prêté aux deux des fonds pour la construction et l'exploitation d'ensembles d'habitation HLM pour une période se terminant 40 ans après la date de l'achèvement des travaux de construction. Les actes d'hypothèque stipulaient que leurs conditions s'ajoutaient à celles expressément ou implicitement prévues par un texte légal et qu'elles étaient assujetties à la Loi nationale sur l'habitation . Les deux sociétés ont conclu avec la SCHL des accords d'exploitation interdisant d'hypothéquer ou de vendre les ensembles d'habitation sans l'approbation de la SCHL. Les actes d'hypothèque reprennent les conditions des accords d'exploitation, comme faisant partie des hypothèques, et prévoient que la violation des accords d'exploitation constitue une violation des hypothèques.
Un prêt de la Banque de la Colombie‑Britannique à Town House et à Wellington ainsi qu'à l'intimée Wheeler Holdings était garanti par des hypothèques de second rang grevant les ensembles d'habitation et, personnellement, par les personnes physiques intimées. La SCHL n'a pas consenti aux hypothèques de second rang, lesquelles figuraient parmi l'actif que l'intimée la Banque Hongkong du Canada («Hongkong») a acheté à la Banque de la Colombie‑Britannique en 1986.
En 1988, Town House et Wellington ont convenu de vendre les ensembles d'habitation («ventes de 1988») aux intimées 375069 Alberta Ltd. et 386360 Alberta Ltd. («acquéreurs de 1988»). Les contrats de vente de 1988 stipulaient que les acquéreurs de 1988 recevraient un titre de propriété libre et quitte de toute obligation découlant des accords d'exploitation de la SCHL et prévoyaient le paiement de dommages‑intérêts conventionnels au cas où un tel titre ne pourrait pas être accordé. Ces contrats de vente renfermaient également une clause qui écartait expressément les engagements implicites prévus au par. 62(1) de la Land Titles Act de l'Alberta, de sorte que les cessionnaires n'ont pas assumé les obligations découlant de l'hypothèque.
En 1989, Hongkong a intenté une action en forclusion à l'égard de ses hypothèques de second rang. Elle a proposé que les ensembles d'habitation soient vendus judiciairement («vente de 1989») à encore une autre société à numéro ‑‑ 376491 Alberta Ltd. («acquéreur de 1989») ‑‑ appartenant au propriétaire des deux autres sociétés à numéro. Le contrat de vente de 1989 prévoyait que l'acquéreur de 1989 obtiendrait un titre de propriété grevé des hypothèques de la SCHL, mais libre et quitte des conditions des accords d'exploitation de cette dernière.
Hongkong a demandé à la Cour du Banc de la Reine de l'Alberta d'approuver la vente de 1989, mais un protonotaire a refusé l'approbation. Hongkong a porté cette décision en appel devant un juge en chambre et les acquéreurs de 1988 ont intenté une action en vue de se faire déclarer propriétaires des ensembles d'habitation en vertu des contrats de vente de 1988 et de se faire déclarer en outre non liés par les accords d'exploitation de la SCHL. L'appel et les actions ont été entendus ensemble par le juge en chambre. La vente de 1989 a reçu l'approbation de ce dernier et les acquéreurs de 1988 ont obtenu le jugement déclaratoire demandé. La SCHL a interjeté appel à l'égard de chacune des procédures en question. L'appel de la SCHL à la Cour d'appel de l'Alberta a été rejeté. La question principale dans le présent pourvoi est de savoir si la créancière hypothécaire appelante peut contester avec succès une hypothèque et une vente subséquentes en invoquant des conditions contractuelles, prescrites par une loi, interdisant la vente ou l'aliénation du bien hypothéqué. Se posent également les questions de l'applicabilité de la théorie d'equity de la conduite irréprochable, de la prétendue illégalité des hypothèques de second rang et des ventes de 1988 et de 1989, des pouvoirs des sociétés Town House et Wellington et du droit des acquéreurs de 1988 de racheter les biens-fonds une fois payées les dettes hypothécaires de premier rang.
Arrêt: Le pourvoi est accueilli en partie.
En consentant l'hypothèque de second rang à la Banque de la Colombie‑Britannique et en vendant les ensembles d'habitation, Town House et Wellington ont commis une violation flagrante de leurs contrats avec la SCHL. Toutefois, ni l'une ni l'autre n'a demandé un redressement en l'espèce. Les redressements demandés par les autres intimés ne constituent pas dans tous les cas des redressements d'equity et la Cour ne dispose pas non plus d'une preuve suffisante pour conclure que ces intimés ne sont pas sans reproche. Il n'y a donc aucun motif d'equity de refuser un redressement aux intimés.
En examinant si les intimés ont droit à un redressement d'equity, on devrait se garder de les mettre tous dans le même panier. Toute une opération ne devient pas entachée d'un vice du simple fait qu'il se peut que certaines parties à cette opération ne soient pas sans reproche. Il faut démontrer que les intimés qui demandent effectivement un redressement à la cour sollicitent en réalité un redressement d'equity et qu'ils se sont rendus coupables d'une conduite répréhensible qui fait qu'ils ne peuvent être considérés comme étant sans reproche.
Même si le redressement sous forme de jugement déclaratoire est considéré comme étant sui generis, des principes d'equity comme celui de la conduite irréprochable peuvent jouer un rôle dans l'exercice du pouvoir discrétionnaire du tribunal d'accorder ou de refuser le redressement. La seule véritable preuve de l'inconduite reprochée aux acquéreurs de 1988 est qu'ils savaient que les contrats de vente de 1988 violaient les conditions des hypothèques de la SCHL et qu'ils ont en fait convenu de payer le bien‑fonds plus cher si les accords d'exploitation pouvaient être violés avec succès. Ces éléments de preuve sont trop faibles pour justifier l'application du principe. En l'absence d'une constatation de collusion, le fait que l'acquéreur ait su que le vendeur agissait en violation d'une condition du contrat ne suffirait pas pour que l'acquéreur soit déchu du droit à un redressement d'equity. Cette conclusion s'applique à plus forte raison à l'exercice du pouvoir discrétionnaire de refuser un jugement déclaratoire, où la théorie de la «conduite répréhensible» est appliquée d'une façon moins structurée et n'est qu'un des facteurs à prendre en considération.
Hongkong, qui demande, dans le cadre de son action en forclusion hypothécaire, qu'il soit procédé à une vente judiciaire est la seule partie qui cherche incontestablement à obtenir un redressement d'equity. Rien ne prouve qu'elle s'est rendue coupable d'inconduite. Elle est particulièrement à l'abri de tout soupçon d'inconduite parce qu'elle n'était pas le créancier hypothécaire initial, mais a plutôt acheté une créance hypothécaire acquise par son prédécesseur en titre.
Les rapports entre les sociétés à numéro et Town House et Wellington sont indubitablement suspects, mais, sans preuve directe, il est impossible de conclure qu'elles se sont concertées pour dégager Town House et Wellington de leurs obligations envers la SCHL. La SCHL conserve le droit d'exiger le remboursement anticipé du prêt ou d'augmenter les taux d'intérêt parce que les conditions de l'accord d'exploitation sont incorporées dans les actes d'hypothèque. Même si le redressement d'equity sollicité par Hongkong lui était accordé, la SCHL ne se trouverait pas sans recours pour la violation de ses accords d'exploitation.
Les hypothèques de second rang et les contrats de vente de 1988 n'étaient pas interdits par la Loi nationale de 1954 sur l'habitation et ne constituent donc pas des contrats illégaux. L'alinéa 16(4)g) n'interdisait pas expressément ou implicitement ces opérations et n'imposait pas une restriction à l'aliénation. Il ne faisait qu'exiger que la SCHL obtienne des restrictions contractuelles à l'aliénation. Interpréter l'art. 16 comme imposant à l'aliénation une restriction implicite aurait pour effet de priver Hongkong de ses hypothèques, et les acquéreurs de 1988 de leur titre de propriété, en l'absence de consentement de la part de la SCHL. Si le Parlement avait voulu que les dispositions de la Loi ait un effet extracontractuel, il n'aurait pas prévu le recours au contrat plutôt que de simplement légiférer pour interdire l'aliénation.
Les dispositions contractuelles ne sont pas opposables aux tiers étrangers au contrat. L'article 16 s'applique manifestement à la SCHL, mais non aux débiteurs hypothécaires ni, à plus forte raison, aux tiers. Les recours de la SCHL sont contractuels et sont fondés soit sur les accords d'exploitation, soit sur les conditions de ses actes d'hypothèque. Le bien ne peut être vendu, judiciairement ou autrement, qu'en demeurant assujetti aux hypothèques.
Le Parlement a parlé de contrats et d'hypothèques et a voulu effectivement imposer des restrictions incompatibles avec le droit provincial en matière de biens, la common law et le système Torrens. Le contexte constitutionnel sous‑jacent laisse supposer qu'il y a lieu d'interpréter l'art. 16 de manière à ce qu'il n'interdise pas implicitement les opérations en question. Si l'article 16 interdisait de vendre des propriétés faisant l'objet d'hypothèques consenties à la SCHL ou de les grever d'une charge quelconque, il imposerait une restriction à l'aliénation, qui viendrait modifier la règle de common law selon laquelle les restrictions imposées à l'aliénation sont nulles. Le Parlement n'a pas le pouvoir de légiférer relativement à la propriété et aux droits civils dans une province. En exigeant que les arrangements soient pris par contrat, le Parlement a évité que la validité de l'art. 16 ne soit mise en doute.
Les hypothèques de second rang n'excédaient pas les pouvoirs des sociétés Town House et Wellington. La théorie de l'excès de pouvoir par une personne morale s'appliquait toujours aux deux sociétés au moment où les hypothèques de second rang ont été consenties. Le fait que les statuts de prorogation stipulent que les entreprises à exploiter par les sociétés en question sont assujetties aux dispositions de la Loi nationale sur l'habitation n'est pas suffisant pour conclure que les contrats de vente ou les hypothèques constituent un excès de pouvoir. Les objets des deux sociétés ne les autorisent pas expressément à consentir des hypothèques de second rang, mais ce pouvoir est normalement conféré par la loi. De plus, la capacité de réunir des fonds en consentant des hypothèques de second rang grevant les biens des sociétés est suffisamment accessoire par rapport à leurs objets. Enfin, la SCHL ne cherche pas à recourir à la théorie de l'excès de pouvoir pour se protéger en sa qualité de créancière; au contraire, elle veut l'invoquer pour garder le contrôle sur Town House et Wellington. Il s'agit là d'un usage illégitime de cette théorie.
Il y a lieu de supprimer la déclaration figurant dans le jugement formel du juge en chambre, qui reconnaît aux acquéreurs de 1988 le droit de purger les hypothèques de premier rang et de les racheter. La politique interdisant les restrictions de l'aliénation ne rend pas ces dispositions inexécutoires à quelque fin que ce soit. Les dispositions d'un contrat n'ont tout simplement pas pour effet d'empêcher le propriétaire d'un bien‑fonds de transmettre un titre de propriété valable à un acheteur, mais d'autres recours personnels demeurent possibles. La Couronne n'est pas à l'abri de la règle interdisant les restrictions de l'aliénation. Bien que les dispositions attaquées ne puissent s'appliquer de manière à empêcher le transfert d'un titre de propriété valable aux acquéreurs, leur non‑respect constitue une violation de l'accord qui déclenche l'exercice d'autres recours dont dispose le créancier hypothécaire en vertu de l'hypothèque. La clause 12 des accords d'exploitation, qui a été incorporée dans les actes d'hypothèque, prévoit le remboursement anticipé du capital et l'augmentation du taux d'intérêt en cas de violation. Il s'agit d'un recours dont peut se prévaloir l'appelante en raison de la violation que représentent les ventes effectuées en 1988 et en 1989.
L'hypothèque de Wellington ne prévoit aucun droit de remboursement anticipé. Elle ne peut être remboursée qu'au moyen des paiements étalés sur la durée du prêt. Il n'y a pas lieu pour la Cour d'exercer, en l'espèce, tout pouvoir discrétionnaire qu'elle peut avoir de permettre le remboursement anticipé en l'absence d'une clause de remboursement anticipé.
Dans le cas de Town House, la clause de remboursement anticipé ne s'applique que si la débitrice hypothécaire n'est pas en défaut. En vendant les propriétés en cause, la débitrice hypothécaire s'est mise en défaut de la manière prévue à l'accord et, par conséquent, dans l'acte d'hypothèque du fait que l'accord fait partie de l'acte d'hypothèque. Bien qu'il ne soit pas le fait des acquéreurs, ce manquement vient empêcher le remboursement de l'hypothèque par qui que ce soit tant qu'il continue d'exister.
On ne saurait qualifier d'entraves à l'exercice du droit de rachat le report, par stipulation contractuelle, de l'exercice du droit de purge du fait que le débiteur hypothécaire se voit accorder une longue échéance de paiement, et l'absence d'une clause de remboursement anticipé.
Jurisprudence
Distinction d'avec les arrêts: Re Valley Vu Realty (Ottawa) Ltd. and Victoria & Grey Trust Co. (1984), 44 O.R. (2d) 526 (H.C.), conf. par (1984), 47 O.R. (2d) 544n (C.A.); Colonial & Home Fuel Distributors Ltd. c. Skinners' Ltd. (1963), 39 D.L.R. (2d) 579 (B.R. Man.), conf. par (1963), 46 D.L.R. (2d) 695 (C.A. Man.), conf. par [1964] R.C.S. v; In re Introductions Ltd., [1970] Ch. 199; arrêts mentionnés: Moody c. Cox, [1917] 2 Ch. 71; Chapman c. Michaelson, [1909] 1 Ch. 238; Tito c. Waddell (No. 2), [1977] Ch. 106; Sara c. Sara (1962), 36 D.L.R. (2d) 499; Re Morris and Morris (1973), 42 D.L.R. (3d) 550; Re MacDonald and Law Society of Manitoba (1975), 54 D.L.R. (3d) 372; Campbell c. Campbell, 300 N.Y.S. 760 (1937); Mills c. Mills, 179 A. 5 (1935); Fonds de développement économique local c. Canadian Pickles Corp., [1991] 3 R.C.S. 388; Attorney-General c. Great Eastern Railway Co. (1880), 5 App. Cas. 473; Bell Houses Ltd. c. City Wall Properties Ltd., [1966] 2 Q.B. 656; In re New Finance and Mortgage Co., [1975] Ch. 420; In re Patent File Company (1870), L.R. 6 Ch. 83; General Auction Estate and Monetary Co. c. Smith, [1891] 3 Ch. 432; Canada Permanent Trust Co. c. King's Bridge Apartments Ltd. (1984), 8 D.L.R. (4th) 152 (C.A.T.‑N.), inf. pour d'autres motifs (1982), 24 R.P.R. 32 (S.C.T.‑N.); Paul c. Paul (1921), 50 O.L.R. 211; Re Bahnsen and Hazelwood (1960), 23 D.L.R. (2d) 76; Garnet Lane Developments Ltd. c. Webster (1986), 43 R.P.R. 138; Knightsbridge Estates Trust Ltd. c. Byrne, [1938] 4 All E.R. 618.
Lois et règlements cités
Alberta Rules of Court, art. 505(3).
Business Corporations Act, S.A. 1981, ch. B‑15, art. 15(1), 18, 117(2).
Chancery Act of 1850 (R.-U.), 13 & 14 Vict., ch. 35.
Companies Act, R.S.A. 1955, ch. 53, art. 19h).
Companies Act, R.S.A. 1980, ch. C‑20, art. 20(1)h).
Loi constitutionnelle de 1867, art. 92 .
Land Titles Act, R.S.A. 1980, ch. L‑5, art. 62(1).
Law of Property Act, R.S.A. 1980, ch. L‑8, art. 43.
Loi modifiant la Loi nationale de 1954 sur l'habitation, S.C. 1968‑69, ch. 45, art. 7.
Loi nationale de 1954 sur l'habitation, S.C. 1953‑54, ch. 23, art. 16(3)k) [abr. & rempl. 1968-69, ch. 45, art. 7], (4)g) [idem], h) [idem].
Loi nationale sur l'habitation, L.R.C. (1985), ch. N‑11, art. 2 «société immobilière à dividendes limités», 26(3)b).
Quia Emptores, 1290 (Angl.), 18 Edw. I, ch. 1.
Règles de la Cour suprême du Canada, DORS/83-74, art. 29 [mod. DORS/88‑247, art. 10].
Supreme Court of Judicature Act, 1873 (R.-U.), 36 & 37 Vict., ch. 66.
Doctrine citée
Cheshire, Geoffrey Chevalier. Cheshire, Fifoot and Furmston's Law of Contract, 12th ed. By M. P. Furmston. London: Butterworths, 1991.
Gower, Laurence Cecil Bartlett. Gower's Principles of Modern Company Law, 4th ed. London: Stevens & Sons, 1979.
Meagher, R. P., W. M. C. Gummow and J. R. F. Lehane. Equity ‑‑ Doctrines and Remedies, 2nd ed. Sydney: Butterworths, 1984.
Palmer, Francis Beaufort, Sir. Palmer's Company Law, vol. 1, 24th ed. Clive M. Schmitthoff, ed. London: Stevens & Sons, 1987.
Sarna, Lazar. The Law of Declaratory Judgments, 2nd ed. Toronto: Carswell, 1988.
Stevenson, W. A., and J. E. Côté. Civil Procedure Guide. Edmonton: Juriliber, 1989.
Zamir, Itzhak. The Declaratory Judgment. London: Sweet & Maxwell, 1986.
POURVOI contre un arrêt de la Cour d'appel de l'Alberta (1990), 77 Alta. L.R. (2d) 149, 111 A.R. 42, 75 D.L.R. (4th) 307, 14 R.P.R. (2d) 1 et (1991), 78 Alta. L.R. (2d) 236, 112 A.R. 85, 75 D.L.R. (4th) 561, qui a rejeté l'appel d'un jugement du juge Veit rendu le 13 décembre 1989, qui avait accueilli l'appel interjeté contre une ordonnance du protonotaire Quinn (1989), 67 Alta. L.R. (2d) 337, 99 A.R. 94, 8 R.P.R. (2d) 189, rejetant une requête en vue de vendre le bien-fonds. Pourvoi accueilli en partie.
Francis C. R. Price, Wesley M. Pedruski et Kent N. Bilton, pour l'appelante.
Dennis F. Pawlowski et Douglas L. Kennedy, pour l'intimée la Banque Hongkong du Canada.
Donald J. Boyer, c.r., et Michael R. Kinash, pour les intimées 375069 Alberta Ltd., 386360 Alberta Ltd. et 376491 Alberta Ltd.
Robert L. Duke, c.r., et Lorne A. Smart, pour les intimées Town House Development Ltd., Wellington Housing Developments Ltd. et Wheeler Holdings Ltd.
John A. Weir, c.r., pour les intimés Kate Wheeler, Pamela K. Wheeler, George L. Wheeler, Lois Anderson et Patricia May Kirk.
Françoise Saint‑Martin, pour l'intervenant le procureur général du Québec.
//Sopinka J.//
Version française du jugement de la Cour rendu par
Le juge Sopinka ‑‑ La question principale dans le présent pourvoi est de savoir si la créancière hypothécaire appelante peut contester avec succès une hypothèque et une vente subséquentes en invoquant des conditions contractuelles, prescrites par une loi, interdisant la vente ou l'aliénation du bien hypothéqué. Une réponse affirmative à cette question soulèverait une question constitutionnelle concernant la compétence du Parlement pour légiférer de manière à produire un tel résultat. Se posent également dans ce pourvoi les questions de l'excès de pouvoir commis par une personne morale et de la validité de clauses restrictives de l'aliénation de biens immeubles.
Les faits
Les intimées Town House Development Ltd. («Town House») et Wellington Housing Developments Ltd. («Wellington») sont des «sociétés immobilières à dividendes limités» au sens de la définition figurant dans Loi nationale sur l'habitation, L.R.C. (1985), ch. N‑11, art. 2 :
«société immobilière à dividendes limités» Personne moraleconstituée pour construire, détenir et administrer un ensemble d'habitation HLM et dont les dividendes ne peuvent, aux termes de ses statuts ou de son acte constitutif, être supérieurs à cinq pour cent l'an;
Town House et Wellington ont été initialement constituées en personnes morales sous le régime de The Companies Act, R.S.A. 1955, ch. 53. D'après leurs actes constitutifs respectifs, les objets des deux sociétés [traduction] «sont assujettis aux dispositions de la Loi nationale de 1954 sur l'habitation et ses modifications».
En 1956 et en 1958, l'appelante la Société canadienne d'hypothèques et de logement («SCHL») a prêté à Town House et à Wellington des fonds pour la construction et l'exploitation de deux ensembles d'habitation HLM à Edmonton. Ces prêts étaient garantis par des hypothèques de premier rang à faible taux d'intérêt, soit 3,5 pour 100 par année dans le premier cas et 4,25 pour 100 par année dans le second. La [traduction] «durée du prêt» était définie dans l'acte d'hypothèque comme [traduction] «la période se terminant quarante ans après la date de l'achèvement des travaux de construction, que le prêt soit ou non remboursé avant l'échéance, (période que la Société [la SCHL] déclare par les présentes ne pas être plus longue que la vie utile de l'ensemble d'habitation)». L'hypothèque consentie par Town House comprend une clause de remboursement anticipé, dont la débitrice hypothécaire ne peut se prévaloir que si elle n'est pas en défaut. L'hypothèque de Wellington ne comporte pas de clause de remboursement anticipé. Les deux actes d'hypothèque stipulent que leurs conditions [traduction] «s'ajoutent à celles expressément ou implicitement prévues par un texte légal», et que les hypothèques sont assujetties à la Loi nationale de 1954 sur l'habitation, S.C. 1953-54, ch. 23.
Parallèlement aux hypothèques, la SCHL a conclu avec Town House et Wellington des accords d'exploitation qui contiennent notamment des conditions prescrites par l'al. 16(4)g) de la Loi nationale de 1954 sur l'habitation:
16. . . .
(4) Un contrat passé avec une compagnie de logement à dividendes limités, sous le régime du présent article, doit renfermer les stipulations suivantes:
. . .
g) sauf du consentement de la Société [la SCHL] et aux conditions qu'elle peut approuver, le projet, non plus qu'une partie de celui‑ci, ne doit être vendu ni autrement aliéné pendant la durée du prêt;
Les accords d'exploitation interdisent donc d'hypothéquer ou de vendre les ensembles d'habitation sans l'approbation de la SCHL. Les dispositions pertinentes de ces accords sont les suivantes:
[traduction] 1. DÉFINITIONS
. . .
(iv)«La durée du prêt» est la période se terminant quarante ans après la date de l'achèvement des travaux de construction, que le prêt soit ou non remboursé avant l'échéance, (période que la Société déclare par les présentes ne pas être plus longue que la vie utile de l'ensemble d'habitation).
4. INTERDICTION DES CHARGES
Tant que restera impayée une partie quelconque du prêt ou des intérêts, ni l'ensemble d'habitation ni aucune partie de celui‑ci ne doit, sans l'approbation de la Société, être grevé d'une autre charge autre qu'une hypothèque de premier rang consentie à la Société.
12. INEXÉCUTION
La Société a le droit, si l'emprunteur ne maintient pas le caractère HLM de l'ensemble d'habitation ou commet quelque autre violation du présent accord, de déclarer dû et exigible immédiatement le capital impayé du prêt ou de porter au taux supérieur que peut fixer le gouverneur en conseil l'intérêt désormais payable sur le solde impayé dudit prêt.
16. VENTE DE L'ENSEMBLE D'HABITATION
L'ensemble d'habitation ne doit, ni en totalité ni en partie, être vendu ou autrement aliéné pendant la durée du prêt, si ce n'est avec le consentement de la Société et aux conditions qu'elle peut approuver.
Les actes d'hypothèque reprennent les conditions des accords d'exploitation, en prévoyant que ces derniers font partie des hypothèques et que la violation des accords d'exploitation constitue une violation des hypothèques. Autrement dit, si les propriétés étaient vendues ou grevées d'une charge sans le consentement de la SCHL, il y aurait violation à la fois des accords d'exploitation et des conditions des hypothèques.
En 1981, la Banque de la Colombie‑Britannique a prêté la somme de trois millions de dollars à Town House et à Wellington ainsi qu'à l'intimée Wheeler Holdings Ltd. («Wheeler»). Ce prêt était garanti par des hypothèques de second rang grevant les ensembles d'habitation et, personnellement, par les intimés Pamela K. Wheeler, Lois Anderson, Kate Wheeler, George L. Wheeler et Patricia May Kirk (tous apparentés). La SCHL n'a pas consenti aux hypothèques de second rang, lesquelles figuraient parmi l'actif que l'intimée la Banque Hongkong du Canada («Hongkong») a acheté à la Banque de la Colombie‑Britannique en 1986.
En février 1982, l'Alberta a adopté un nouveau régime de droit des sociétés au moment de la promulgation de la Business Corporations Act de l'Alberta, S.A. 1981, ch. B‑15. Sous ce nouveau régime, les sociétés constituées en vertu de la Companies Act, R.S.A. 1980, ch. C‑20, étaient tenues d'obtenir, dans les délais prescrits, des prorogations en vertu de la Business Corporations Act de l'Alberta. Conformément à ces exigences, Wellington a été prorogée en vertu de la Business Corporations Act de l'Alberta en juin 1985 et Town House l'a été en février 1986.
En 1988, Town House et Wellington ont convenu de vendre les ensembles d'habitation («ventes de 1988») aux intimées 375069 Alberta Ltd. et 386360 Alberta Ltd. («acquéreurs de 1988»). Les acquéreurs de 1988 appartiennent à une seule personne, John Ryan, qui en a également le contrôle. Ryan est l'époux de l'intimée Pamela K. Wheeler, l'un des garants du prêt hypothécaire consenti par la Banque de la Colombie‑Britannique et s{oe}ur de George L. Wheeler et de Patricia May Kirk, les deux administrateurs de Town House et de Wellington. La SCHL n'a pas consenti à ces ventes. Les contrats de vente de 1988 stipulaient que les acquéreurs de 1988 recevraient un titre de propriété libre et quitte de toute obligation découlant des accords d'exploitation de la SCHL et prévoyaient le paiement de dommages‑intérêts conventionnels au cas où un tel titre ne pourrait pas être accordé. Ces contrats de vente renfermaient également une clause qui écartait expressément les engagements implicites prévus au par. 62(1) de la Land Titles Act de l'Alberta, R.S.A. 1980, ch. L‑5, de sorte que les cessionnaires n'ont pas assumé les obligations découlant de l'hypothèque.
En 1989, Hongkong a intenté une action en forclusion à l'égard de ses hypothèques de second rang. Elle a proposé que les ensembles d'habitation soient vendus judiciairement («vente de 1989») à encore une autre société à numéro appartenant à Ryan, savoir l'intimée 376491 Alberta Ltd. («acquéreur de 1989»). Les contrats de vente de 1989 prévoyaient que l'acquéreur de 1989 obtiendrait un titre de propriété grevé des hypothèques de la SCHL, mais libre et quitte des conditions des accords d'exploitation de cette dernière.
Hongkong a demandé à la Cour du Banc de la Reine de l'Alberta d'approuver la vente de 1989, mais, le 20 juin 1989, un protonotaire a refusé l'approbation: 67 Alta. L.R. (2d) 337, 99 A.R. 94, 8 R.P.R. (2d) 189. Hongkong a porté cette décision en appel devant un juge en chambre et les acquéreurs de 1988 ont intenté une action en vue de se faire déclarer propriétaires des ensembles d'habitation en vertu des contrats de vente de 1988 et de se faire déclarer en outre non liés par les accords d'exploitation de la SCHL. L'appel et les actions ont été entendus ensemble par le juge en chambre. Le 13 décembre 1989, la vente de 1989 a reçu l'approbation de ce dernier et les acquéreurs de 1988 se sont vu accorder le jugement déclaratoire demandé. La SCHL a interjeté appel à l'égard de chacune des procédures en question.
L'appel de la SCHL à la Cour d'appel de l'Alberta a été rejeté le 15 novembre 1990: 77 Alta. L.R. (2d) 149, 111 A.R. 42, 14 R.P.R. (2d) 1, 75 D.L.R. (4th) 307. Dans une ordonnance supplémentaire relative aux dépens, rendue le 4 janvier 1991, la cour a accordé à la SCHL et à Hongkong leurs dépens comme entre avocat et client: 78 Alta. L.R. (2d) 236, 112 A.R. 85, 75 D.L.R. (4th) 561.
Les décisions des tribunaux d'instance inférieure
Cour du Banc de la Reine de l'Alberta (le protonotaire Quinn)
Après avoir examiné les faits, le protonotaire a constaté que, dans l'hypothèse où serait rendue l'ordonnance sollicitée par Hongkong, qui déclarerait notamment inexécutoires et nulles les dispositions des accords d'exploitation qui empêchaient la vente et la constitution de charges, l'acquéreur de 1989 ne serait plus tenu d'exploiter à titre de HLM les logements composant les ensembles d'habitation. Les arguments avancés à l'appui de la demande d'ordonnance reposaient sur la décision Canada Permanent Trust Co. c. King's Bridge Apartment Ltd. (1982), 24 R.P.R. 32 (C.S.T.‑N.), dans laquelle une clause d'un acte d'hypothèque interdisant que le bien en cause fasse l'objet d'une opération quelconque sans le consentement du créancier hypothécaire a été jugée nulle parce qu'elle imposait une restriction à l'aliénation. Or, la loi Quia Emptores de 1290, 18 Edw. I, ch. 1, avait établi qu'un fief simple constitue un bien aliénable. Le protonotaire a cité plusieurs auteurs à l'appui de la proposition selon laquelle la restriction de l'aliénation revient à limiter la libre jouissance du bien par son nouveau propriétaire.
Le protonotaire a examiné plusieurs décisions dans lesquelles les restrictions déclarées invalides figuraient dans l'acte translatif de la propriété en fief simple et non pas dans un autre contrat auquel le propriétaire foncier était partie. Se disant non convaincu de la justesse de la décision King's Bridge, le protonotaire a refusé de la suivre. Il a fait une distinction d'avec une autre affaire où les restrictions s'étaient trouvées énoncées dans le contrat de vente plutôt que dans un acte d'hypothèque. En outre, le protonotaire a rejeté, parce qu'il le jugeait prématuré, l'argument selon lequel les clauses contenues dans les actes d'hypothèque de la SCHL devaient être jugées nulles parce qu'elles constituaient des entraves à l'exercice du droit de rachat.
Par conséquent, le protonotaire a rejeté la demande. Il a condamné Hongkong au paiement des dépens de la SCHL, mais a refusé d'accorder des dépens à d'autres parties.
Cour du Banc de la Reine de l'Alberta (le juge Veit)
Le juge en chambre a rendu oralement son jugement. Après avoir examiné les faits et les arguments des parties, qui soulevaient pour la première fois la question de la constitutionnalité de la Loi nationale sur l'habitation , le juge en chambre a dit que, d'une manière générale, elle retenait les arguments des parties qui s'opposaient aux restrictions et rejetait ceux de la SCHL. Se penchant d'abord sur la question de l'interprétation législative, elle a fait remarquer qu'il est loisible à l'assemblée législative compétente de modifier la common law. Il existe toutefois une présomption selon laquelle le législateur n'a pas l'intention d'y apporter de modification importante allant au‑delà de ce qu'il déclare expressément. De plus, il existe une présomption selon laquelle un législateur n'a pas l'intention de supprimer des droits relatifs à la propriété privée, à moins qu'il ne le fasse explicitement. Étant donné que les concepts pertinents de la liberté d'aliénation et du droit de rachat sont si fondamentaux, ces présomptions ont été jugées applicables. Le Parlement n'a pas expressément modifié la common law. Par conséquent, [traduction] «pour valables qu'ils puissent être, les objectifs de la Loi nationale sur l'habitation doivent être atteints dans les limites de la common law».
Le juge en chambre a ensuite examiné la question constitutionnelle. Elle a affirmé qu'en règle générale le droit des biens relève de la compétence provinciale. Aucun argument fondé sur le pouvoir relatif à la paix, à l'ordre et au bon gouvernement n'avait été invoqué en faveur d'une compétence fédérale et il existait une loi albertaine concernant l'effet de la Loi nationale sur l'habitation en Alberta, ce qui indiquait que le fédéral n'avait pas compétence pour modifier les droits sur les biens dans une province. Donc, même si elle avait tort sur la question de l'interprétation législative, le juge en chambre conclurait à l'inexistence d'un pouvoir légal de faire exécuter les garanties conférées par les hypothèques de la SCHL, et ce, parce que la Constitution excluait la compétence fédérale.
Le juge en chambre a ensuite décidé que les dispositions des accords d'exploitation stipulant que ceux‑ci resteraient en vigueur pendant la durée du prêt (40 ans) devaient être annulées parce qu'elles constituaient des entraves à l'exercice du droit de rachat. Le juge en chambre a alors commenté les allégations de la SCHL selon lesquelles y avait eu une tentative délibérée de se soustraire aux conditions des hypothèques, affirmant que les mobiles des parties n'avaient rien à voir avec la validité juridique des clauses en question. Les propres mobiles de la SCHL, soit la création d'habitations à loyer modique, ne suffisaient pas pour régler le différend en sa faveur. Il fallait que la SCHL atteigne ses objectifs à l'intérieur des [traduction] «structures de common law des droits sur les biens immeubles».
Le juge en chambre a rejeté un argument selon lequel la Couronne ne devrait pas être liée par la common law dans la poursuite de ses objectifs. La loi Quia Emptores constituait une dérogation au droit de Sa Majesté de contrôler des biens immeubles et, en l'absence de langage clair, Sa Majesté ne pouvait retourner à la situation antérieure à cette loi. Le juge en chambre a également rejeté un argument selon lequel les ventes excédaient les objets de Town House et de Wellington.
Par conséquent, le juge en chambre a accueilli l'appel, rendu une ordonnance approuvant la vente de 1989 des biens en cause et déclaré que les clauses contestées des actes d'hypothèque de la SCHL étaient invalides et que les acquéreurs de 1988 pouvaient se prévaloir du droit de rachat. Les autres parties ont été condamnées à payer à Hongkong ses dépens comme entre avocat et client et la SCHL s'est vu ordonner d'indemniser les autres parties des dépens payables à Hongkong.
Cour d'appel de l'Alberta (1989), 77 Alta. L.R. (2d) 149 (les juges Lieberman, Haddad et Irving)
Les motifs de la cour ont été rendus par le juge Lieberman. La cour a commencé par exposer les faits. Il s'agissait en premier lieu de savoir si la Loi nationale sur l'habitation impose une restriction à l'aliénation rattachée au bien‑fonds. La cour a conclu que cette question était tranchée par l'application de la présomption que le législateur n'a l'intention d'apporter à la common law aucune modification importante qui aille au‑delà de ce qui est expressément déclaré. [traduction] «[S]i le Parlement avait voulu assujettir l'aliénation à une restriction légale, il l'aurait fait expressément» (p. 158). En outre, il ne convient pas de changer les règles de droit existantes, sauf dans la mesure où cela s'impose pour donner effet au texte législatif. [traduction] «Le droit à la libre aliénation de biens‑fonds est essentiel à la propriété en fief simple. Voilà une proposition que l'on ne saurait modifier sans autorisation législative non équivoque. Or, cette autorisation ne se trouve pas dans les dispositions législatives qui sont pertinentes en l'espèce» (p. 158). Vu sa conclusion sur la question de l'interprétation législative, la cour n'a pas jugé nécessaire d'examiner la question constitutionnelle.
La cour a noté que la SCHL avait invoqué trois décisions à l'appui de sa position selon laquelle les accords d'exploitation renfermaient des clauses valides qui imposaient des restrictions à l'aliénation des biens‑fonds, mais elle a fait une distinction d'avec chacune de ces décisions. La cour a donc conclu qu'à moins que la SCHL ne puisse démontrer que l'exception de l'immunité de la Couronne ou l'exception des clauses restrictives s'applique à elle, les dispositions contestées constituaient soit des engagements personnels, soit des conditions restrictives d'aliénation entachées de nullité. Quant à l'exception de l'immunité de la Couronne, la cour a convenu avec la SCHL que la Couronne n'a jamais été liée par la loi Quia Emptores. Toutefois, une loi de 1327 était venue modifier l'immunité de la Couronne en prévoyant que même les propriétaires qui tenaient leurs biens‑fonds directement de la Couronne pouvaient les aliéner. De plus, la proposition selon laquelle la Couronne ne jouit d'aucune immunité contre l'application de la règle interdisant la restriction de l'aliénation avait été confirmée par les tribunaux.
En ce qui concerne l'argument voulant que l'accord d'exploitation ait créé une clause restrictive, la cour a fait remarquer que trois conditions sont nécessaires pour qu'une telle clause existe. En premier lieu, il doit s'agir d'une restriction négative. En deuxième lieu, un bien‑fonds doit être grevé d'une servitude dont bénéficie un autre bien‑fonds (c'est‑à‑dire qu'il doit y avoir un fonds dominant et un fonds servant). En troisième lieu, le défendeur ne saurait opposer le moyen de défense, primordial en equity, de l'achat du domaine légal en vue de le revendre sans préavis. Or, la restriction en cause était de caractère négatif. Toutefois, en Alberta, une hypothèque n'est qu