Aird c. Country Park Village Properties (Mainland) Ltd.

Aird c. Country Park Village Properties (Mainland) Ltd.
Base de données – Cour (s)
Décisions de la Cour fédérale
Date
2004-04-13
Référence neutre
2004 CF 551
Numéro de dossier
T-1849-01
Contenu de la décision
Date : 20040413
Dossier : T-1849-01
Référence : 2004 CF 551
ENTRE :
TED AIRD, VIVIEN AIRD, GLENN ALSIP, SHIRLEY ALSIP, SHIRLEY BEATTIE, AL BOSSERT, ROGER BOYCE, PAT BOYCE, JIM COLLINS, OLIVE COLLINS, REG COOPER, PAT COOPER, BILL DAVIES, JESSIE DAVIES, ED DAVIES, ELANIE DAVIES, TONY DAVIS, JACKIE DAVIS, WILLARD EDWARDS, ETHNA EDWARDS, PATRICIA ELLIOT, ARCHIBALD ELLIS, KURT FENGLER, ANNA FENGLER, LARRY FENGLER, RENATE FENGLER, TOM GLANCY, SHIRLEY GLANCY, JOE GRZYB, DORLES GRYZB, JOHN GUILIANA, BRITT GUILIANA, ED HOLMES, ETHEL HOLMES, HELEN HOLZWORTH, HERB HOLZWORTH, KATHY HRISHUK, MIKE HRISHUK, PETER JOHNER, HELEN JOHNER, ERNIE KAHLER, HILDA KAHLER, RON BACON, exécuteur testamentaire de JOSEPH KOVACS, GERRY McCARTHY, MARILYN McCARTHY, RON McCOMB, ROSE McCOMB, PETR MEISTER, INGRID MEISTER, WAYNE MITCHEL, TRUDIE MITCHEL, DIANE MOORE, JOHN MOORE, JOHN MORSE, CATHERINE MORSE, ROY NEFF, DAISY NEFF, JOAN OLLIFFE, JOHN OSTENDORF, NELLIE OSTENDORF, NORMAN PARKER, ROXIE PARKER, KEN PATTERSON, JEFFREY PUNSHON, DOREEN PUNSHON, ELAINE EBY, DOROTHY REID, ED ROGOZINSKY, DELORES ROGOZINSKY, DEREK ROLPH, BETTE ROLPH, DAVID SCHELLENBERG, JOHN SNYDERS, JANNIE SNYDERS, RUDY SNYDERS, JOHN SONNEVELDT, WILLIE SONNEVELDT, TOM SPANN, IRMA SPANN, HARLYN SPROULE, FAYE SPROULE, HENRY STRYD, ADRIANA STRYD, STAN TURNER, HAL WESTON, DOLORES WESTON, DON WHITTAKER, MARYANN WHITTAKER, CATHERINE KNUDSEN, HOWARD KNUDSEN, MARGARET MAKI, LEO MAKI, LORENZ LOHNINGER, HANNELORE LOHNINGER, MARGARET TIBBEN, RALPH CHURCHILL, SANDRA CHURCHILL, JANET REED, CHRIS SEABROOK, MARGARET SEABROOK, FRED HOWSE, PHYLLIS HOWSE, MACE HARRISON, IRENE HARRISON, BUD THOMPSON, MARJORIE THOMPSON, JOHANNA AUBERTIN, GORDON SIDDONS, ROSEMARY SIDDONS, RUSS GRILLS, DIANE GRILLS, BILL MILLER, GERRY MILLER, DEBORAH INNES, ARLESS MISFELDT, JANET MISFELDT, STANLEY BAXTER et GRACE BALES
demandeurs
et
COUNTRY PARK VILLAGE PROPERTY (MAINLAND) LTD.
défenderesse
MOTIFS DU JUGEMENT
LA JUGE LAYDEN-STEVENSON
[1] Plus de la moitié des résidents du Country Park Village sont mécontents. Il s'agit des demandeurs ici en cause; à diverses dates, entre l'année 1994 et l'an 2000, ils ont conclu des sous-baux ou des cessions de sous-baux avec la défenderesse, Country Park Village Properties (Mainland) Ltd. (CPV). Dans la présente action, CPV est représentée par son dirigeant et administrateur, M. Norman William Eden. Le litige a pris naissance lorsque M. Eden a avisé les sous-locataires d'une augmentation de loyer qui devait prendre effet le 1er mars 2000. La controverse qui en a résulté a donné lieu à des examens, des enquêtes, des actions, des réactions et des accusations qui ont abouti à une situation dans laquelle les parties se considéraient mutuellement avec méfiance et dédain. Il en était ainsi au moment de faire instruire l'affaire. Les seuls points sur lesquels les parties s'entendaient étaient les questions qui les opposaient.
CONTEXTE
[2] Country Park Village (Country Park) est un parc résidentiel composé de maisons modulaires ou préfabriquées ou d'habitations de type classique (bâties sur place) situé au 45918, chemin Knight, au sud de la route transcanadienne et à l'est du chemin Vedder, dans le secteur Sardis, à Chilliwack (Colombie-Britannique), dans une région connue sous le nom de la vallée du Fraser. Ce parc résidentiel est situé sur des terres qui font partie de la réserve indienne Skowkale et dont Robert Sepass, membre de la bande Skowkale, a la possession légale (en vertu d'un certificat de possession délivré conformément à l'article 20 de la Loi sur les Indiens, L.R.C. 1985, ch. I-5). Monsieur Sepass a présenté une demande auprès du ministre des Affaires indiennes et du Nord canadien (le ministre) aux fins de la location des terres. Le ministre a donné son consentement et, conformément au paragraphe 58(3) de la Loi sur les Indiens, un bail commercial conclu entre Sa Majesté la Reine du chef du Canada, représentée par le ministre des Affaires indiennes et du Nord canadien, et Knight Road Developments, a été signé le 5 février 1992 et inscrit dans le registre des terres indiennes le 12 février 1992, sous le numéro 137805. La durée du bail est de 44 ans et le document comporte environ 55 pages. Le paragraphe 13.1 traite de l'utilisation des terres; il stipule ce qui suit :
[TRADUCTION] Le locataire n'utilisera pas les lieux ou ne permettra pas que les lieux soient utilisés à des fins autres que la construction, l'exploitation et le maintien d'un ensemble résidentiel composé entièrement de maisons unifamiliales préfabriquées ainsi qu'aux fins accessoires habituellement associées à pareil ensemble. Toutes les améliorations nécessairement requises auxdites fins sont dans les présentes appelées les « améliorations permises » . Quatre-vingt-seize maisons préfabriquées au plus peuvent être installées sur les terres.
[3] Une entente modificatrice en date du 15 octobre 1992 prévoyait, entre autres choses, une utilisation plus étendue aux fins de l'ajout d'un centre de loisir et d'une aire d'entreposage pour les véhicules de plaisance. Le bail a été cédé à CPV par Knight Road Estates Ltd. le 29 octobre 1992; il a été inscrit dans le registre des terres indiennes le 5 mars 1993, sous le numéro 211988. Entre le mois d'avril 1993 et le mois de mai 2001, des modifications additionnelles ont été effectuées; elles prévoyaient, entre autres choses, une augmentation du nombre permis d'habitations, une prorogation du bail (depuis la date d'expiration, le 29 février 2036, jusqu'au 28 février 2041) et l'ajout d'habitations du type duplex. Toutes les modifications ont été inscrites dans le registre des terres indiennes.
[4] Le siège social de CPV, une société constituée en 1992 sous le régime des lois de la Colombie-Britannique, est situé à Victoria. CPV exploitait un certain nombre de parcs de maisons modulaires « Country Park » sur l'île de Vancouver et voulait prendre de l'expansion. La cession du bail susmentionné constitue le résultat (ou l'un des résultats) de ses efforts d'expansion. Au moment où CPV a acquis le bail, il n'y avait, à l'endroit en question, qu'un champ, sans infrastructure. CPV était promoteur du Chilliwack Country Park et elle s'occupait également des travaux de construction. Une fois terminé l'aménagement du parc, il y avait 120 habitations (dont certaines étaient des duplex), un centre de loisir et une aire d'entreposage pour les véhicules de plaisance.
[5] Le bail principal stipulait que le loyer annuel que CPV devait payer était de 19 200 $ pour la première année (allant du 1er mars 1992 au 28 février 1993), de 37 920 $ pour la deuxième année et de 66 000 $ pour les troisième et quatrième années. Le bail prévoyait par la suite une révision du loyer aux quatre ans, la date de révision étant le 1er mars. Il existe une autre disposition, prévoyant le paiement d'un montant représentant 25 p. 100 du revenu de location brut. En 1996, CPV a payé 66 000 $; en 1997, elle a payé 69 000 $; en 1998 et en 1999, elle a payé 84 500 $. En ce qui concerne la période de quatre ans qui a commencé le 1er mars 2000, le ministre a décidé (après que Travaux publics Canada eut procédé à une évaluation) de fixer à 102 000 $ le loyer annuel afférent au bail principal. CPV s'est opposée au loyer proposé et a convenu (après avoir obtenu le consentement de l'occupant, M. Sepass), de payer un loyer annuel de 84 500 $ pour les années 2000 et 2001 et de 97 241 $ pour les années 2002 et 2003.
[6] La mise en valeur a été réalisée par phases. Étant donné que Country Park était situé sur des terres de réserve, CPV a signé, le 24 août 1993, une entente de viabilisation du lotissement avec le district de Chilliwack aux fins de l'installation de services d'aqueduc et d'égout. Les premières habitations étaient prêtes à être occupées au début de l'année 1994. Les acquéreurs ont conclu avec CPV un contrat d'achat, de vente et de location ainsi qu'un sous-bail. CPV a toujours utilisé le même sous-bail (les modifications étaient mineures et ne tiraient pas à conséquence), de sorte que tous les demandeurs ont conclu le « même » sous-bail. CPV a initialement utilisé un contrat type d'achat, de vente et de location. Lorsque les courtiers en immeubles ont commencé à vendre les maisons, au moins quatre formulaires différents de contrats d'achat et de vente ont été utilisés, selon le courtier en cause.
[7] Le sous-bail conclu entre CPV et les résidents de Country Park, et en particulier l'article 2 du document, stipule que les sous-locataires paient un loyer. L'article 2 sera examiné d'une façon plus détaillée ci-dessous dans ces motifs. Pour l'instant, il suffit de dire que le juste loyer économique (que les sous-locataires devaient verser à CPV) devait également être révisé aux quatre ans à compter du 1er mars 1996.
[8] Les demandeurs ont conclu leurs contrats de sous-location avec CPV à divers moments entre le 30 avril 1994 et le 1er octobre 1999. Certains demandeurs ont acquis leur intérêt directement de CPV, alors que d'autres l'ont acquis par voie de cession d'autres sous-locataires avec le consentement de CPV. Jusqu'en 1997, les sous-locataires versaient à CPV un montant fixe au titre du loyer de base, plus un supplément de loyer. Ce supplément constituait la part que le sous-locataire devait payer pour les coûts réels, y compris des frais de gestion de 20 p. 100 versés à CPV. Après 1997, CPV a exigé, pour le loyer, un montant global appelé « loyer brut » . Les demandeurs qui ont acquis leurs intérêts directement de CPV après le mois de mars 1997 n'ont jamais payé de loyer créant une distinction entre le loyer de base et le supplément de loyer.
[9] Jusqu'au 1er mars 2000, CPV exigeait les montants suivants comme loyer mensuel :
1994-1995 185,00 $ (loyer de base) + 78,00 $ (supplément de loyer)
1995-1996 187,96 $ (loyer de base) + 78,00 $ (supplément de loyer)
1996-1997 206,76 $ (loyer de base) + 78,00 $ (supplément de loyer)
1997-1998 287,61 $ (loyer brut)
1998-1999 287,61 $ (loyer brut pour les habitations unifamiliales)
150,00 $ (loyer brut pour les duplex)
1999-2000 287,61 $ (loyer brut pour les habitations unifamiliales)
150,00 $ (loyer brut pour les duplex)
Par une lettre en date du 1er février 2000, CPV a informé les sous-locataires que le nouveau loyer pour la période de quatre ans commençant le 1er mars 2000 serait de 400 $ par mois pour les habitations unifamiliales et de 300 $ par mois pour les duplex. À la date de cette révision, il restait 41 ans avant l'expiration du bail. Les demandeurs se sont opposés au montant.
[10] À la suite de l'augmentation effectuée le 1er mars, les demandeurs ont tenté de régler le différend par voie de médiation, en s'adressant au Residential Tenancy Office, en procédant à l'arbitrage et en faisant appel à la Cour suprême de la Colombie-Britannique. Or, aucun de ces organismes n'avait la compétence voulue. L'action devant la présente cour a été intentée le 16 octobre 2001, conformément au paragraphe 17(3) de la Loi sur les Cours fédérales, L.R.C. 1985, ch. F-7, dans sa forme modifiée. Une réparation interlocutoire a été obtenue le 4 décembre 2001 (laquelle a en partie été modifiée par une ordonnance en date du 13 juin 2002) autorisant les demandeurs à payer le loyer qu'ils versaient avant le 1er mars 2000, en attendant l'audition de la présente affaire.
[11] L'aire d'entreposage pour les véhicules de plaisance, au Country Park, couvre une surface qui correspond à quatre lots ordinaires. CPV a dès le départ permis aux sous-locataires d'entreposer leurs véhicules de plaisance gratuitement, à condition qu'il y ait suffisamment de place. Or, il semble qu'il y ait toujours eu suffisamment de place. Toutefois, à la suite de l'ordonnance susmentionnée du 4 décembre 2001, les sous-locataires qui sont les demandeurs dans la présente action ont été avisés que, dorénavant, ils devraient payer un montant annuel de 450 $ pour entreposer leur véhicule de plaisance parce qu'ils [TRADUCTION] « ne payaient pas le juste loyer économique fixé le 1er mars 2000 [...] » .
POINTS LITIGIEUX
[12] Les questions à trancher sont ci-après énoncées :
a) Quel est le juste loyer économique approprié pour la période de quatre ans commençant le 1er mars 2000?
b) CPV est-elle tenue de rendre compte du supplément de loyer exigé?
c) CPV est-elle tenue de fournir sans frais une aire d'entreposage pour les véhicules de plaisance et, dans l'affirmative, à qui?
QUESTIONS PRÉLIMINAIRES
[13] Au début de l'instruction, les avocats ont fait savoir que les demandeurs Nell Doornbosch, Bernie Morris, Pat Radbourne, Lynne Reynan et Alan McLean ne poursuivaient pas l'action qu'ils avaient intentée. La demanderesse Sophie Honch s'était antérieurement désistée de son action. Par conséquent, sur consentement de la défenderesse, il a été ordonné que les noms des demandeurs qui s'étaient désistés de leur action soient radiés de l'intitulé.
LA PREUVE
[14] Je ne me propose pas d'examiner toute la preuve. Les demandeurs ont cité trente-quatre témoins. Parmi ces témoins, vingt-sept étaient des demandeurs, l'un était le conjoint d'un demandeur, deux étaient des agents du ministère des Affaires indiennes et du Nord canadien, deux étaient des agents immobiliers et l'un, M. Danny Ronald Grant, a présenté une opinion d'expert au sujet de la question du juste loyer économique. De plus, six demandeurs qui ne pouvaient pas comparaître pour cause d'invalidité ont présenté, sur consentement de la défenderesse, une preuve par affidavit. La défenderesse a cité quatre témoins : M. Eden; Avis Houlden, agent immobilier; M. Howard Kevin Mark Langdon, C.A., comptable de CPV; et M. Brian Edward McConnell, qui a témoigné à titre d'expert au sujet de la question du juste loyer économique. Je ferai référence à la preuve pertinente qui a été soumise par les divers témoins en analysant chacune des questions en litige.
[15] Dans l'ensemble, la preuve documentaire laissait à désirer. Le bail principal ainsi que les sous-baux de 1994, de 1997 et de 1998, représentatifs des sous-baux signés par les divers demandeurs, ont été produits. Aucun sous-bail n'a été produit à l'égard d'un duplex. Les autres documents étaient incomplets ou n'étaient de toute évidence pas disponibles. Certains demandeurs avaient leurs contrats d'achat, de vente et de location, alors que d'autres ne les avaient pas. La plupart ont finalement pu fournir des copies de leurs états de rajustements. Dans un cas, il y avait des divergences entre les états de rajustements du vendeur et ceux de l'acquéreur. La défenderesse s'est fortement appuyée sur une deuxième communication modifiée, en date du 11 octobre 1995, mais elle n'a pas produit les communications antérieures. La pièce 5 du document qui a été produit se rapportait aux prévisions budgétaires pour les années 1993-1994 plutôt que pour les années 1995-1996. La pièce J-2 contenait 130 documents, en trois volumes, sans aucun ordre particulier. Les pièces accompagnant des documents particuliers se trouvaient dans des volumes différents, sans aucune raison apparente. On a fourni peu de renseignements au sujet de la mesure dans laquelle les parties se fondaient sur les divers documents. Les pièces versées sous la cote J-2 contenaient des documents dont il n'avait jamais été expressément fait mention pendant les témoignages.
[16] Je ferai ici des remarques au sujet de certaines parties de la preuve de plusieurs demandeurs, selon laquelle ils n'avaient pas examiné les dispositions du sous-bail et ils n'avaient pas vu le bail principal. Dans la mesure où cette preuve contredit les dispositions précises du sous-bail signé par les divers demandeurs, je ne lui ai accordé aucun poids. Je me reporterai ici en particulier aux articles 15.09, 15.010, 15.011 et 16.01, qui stipulent ce qui suit :
[TRADUCTION]
15.09 Le sous-locataire reconnaît avoir lu et compris le bail principal.
15.010 Malgré les dispositions des présentes, le présent sous-bail est expressément assujetti au bail principal et au droit de Sa Majesté en vertu de ce bail et prendra fin à l'expiration du bail principal.
15.011 Le sous-locataire s'engage à observer les dispositions, engagements, conditions, réserves et clauses du bail principal et à être lié par ceux-ci. En cas de conflit entre les dispositions de bail principal et celles du présent sous-bail, les dispositions du bail principal s'appliqueront.
16.01 Conformément aux dispositions de l'alinéa 8.01f) du bail principal, le présent sous-bail doit être inscrit dans le registre des terres indiennes aux conditions ci-après énoncées : [...]
[17] De même, je n'ai accordé aucun poids à la preuve donnant à entendre que les demandeurs qui s'étaient présentés au cabinet d'avocats recommandé par la défenderesse ont obtenu de mauvais conseils juridiques. Je retiens le témoignage de M. Eden lorsqu'il déclare s'être renseigné auprès d'agents immobiliers locaux pour obtenir le nom d'avocats qui s'y connaissaient en matière de baux principaux et de sous-baux concernant les terres des Premières nations. Je retiens également le témoignage de ce témoin, lorsqu'il déclare que même s'il avait recommandé aux demandeurs de retenir les services d'un cabinet d'avocats particulier, ceux-ci n'étaient pas tenus de suivre ses conseils. De fait, certains demandeurs se sont adressés à d'autres cabinets. CPV était représentée par son propre avocat. Pour les besoins de l'instance, je suppose que chacun des demandeurs a obtenu un avis juridique indépendant. Si ce n'est pas le cas, il ne convient pas ici de se prononcer sur ce point.
LE SOUS-BAIL
[18] Comme il en a déjà fait mention, tous les sous-locataires ont signé le même sous-bail. J'ai décidé de me fonder sur le sous-bail de 1998 qui a été produit en preuve, et ce, simplement parce qu'il a été signé à une date qui se rapprochait davantage de la date de révision du 1er mars 2000 que les documents de 1994 et de 1997. Une analyse des questions en litige exige nécessairement l'examen des dispositions pertinentes du sous-bail. Les articles 2 et 3 ont une importance particulière et sont donc reproduits en entier :
[TRADUCTION] ARTICLE 2. LOCATION
2.01 Au cours de la durée du sous-bail, le sous-locataire versera au sous-locateur, en argent canadien, sans aucune compensation ou déduction, le loyer de base suivant :
a) Pour la période commençant à la date de commencement et prenant fin le 29 février 1996 (la première période de location), le loyer de base sera composé de l'ensemble des montants déterminés ci-dessous conformément aux sous-alinéas (i) et (ii) :
i. un loyer de 2 220 $, en versements mensuels égaux de 185 $ payables d'avance le premier jour de chaque mois à compter du 1er août 1994 jusqu'au 1er février 1996 inclus; et
ii. le produit du loyer annuel fixé pour l'année de location précédente, multiplié le cas échéant par l'augmentation annuelle moyenne, exprimée en pourcentage, de l'indice des prix à la consommation qui s'est produite au cours de l'année civile précédente, calculée de la façon énoncée au sous-alinéa 2.1d) (l'augmentation annuelle d'IVC). L'augmentation annuelle d'IVC s'appliquera à compter du 1er mars 1995;
b) Pour la période commençant le 1er mars 1996 et prenant fin le 27 février 2041, le loyer sera payable d'avance le premier jour de chaque mois, et pour chaque année de location, entre le 1er mars 1996 et le 27 février 2041, ce loyer sera composé de l'ensemble des montants déterminés ci-dessous conformément aux sous-alinéas (i) et (ii) :
i. le juste loyer économique déterminé par le sous-locateur pour chacune des onze (11) périodes de location de quatre (4) ans, à compter du 1er mars 1996 jusqu'au 27 février 2041 (les périodes de quatre ans); et
ii. l'augmentation annuelle d'IVC.
c) « Juste loyer économique » s'entend, pour une période particulière de quatre ans, du montant du loyer annuel auquel un locateur sérieux informé louerait les lieux loués sur le marché ouvert libre à un locataire sérieux informé, sans se limiter à les comparer aux autres terres de réserve disponibles aux fins de la location au début de chaque période de quatre ans, à supposer qu'à ce moment-là :
i. les lieux loués appartiennent à un locateur en pleine propriété et ne soient pas grevés de charges;
ii. les lieux loués comprennent les améliorations qui y ont été apportées avant le début du présent sous-bail, mais ne comprennent pas les améliorations qui y sont subséquemment apportées;
iii. les lieux loués soient loués aux fins permises par le présent sous-bail; et
iv. le locateur et le locataire n'aient entre eux aucun lien de dépendance.
d) La modification annuelle moyenne, exprimée en pourcentage, de l'indice des prix à la consommation pour l'année civile précédente est calculée comme suit à l'aide de l'indice annuel moyen des prix à la consommation :
(Indice de la période courante - Indice de la période antérieure)
(Indice de la période antérieure) x 100
Exemple :
Pour l'année de location qui commence le 1er octobre 1994, l'augmentation, exprimée en pourcentage, le cas échéant, de l'indice des prix à la consommation pour l'année civile précédente sera calculée comme suit :
(moyenne annuelle )
(numéro de l'indice des )
(prix à la consommation )
(pour l'année civile prenant )
(fin le 31 décembre 1993 )
(moyenne annuelle )
(numéro de l'indice des prix )
(à la consommation pour )
(l'année civile prenant fin )
(le 31 décembre 1992) x 100
( indice annuel moyen des prix à la consommation )
( pour l'année civile prenant fin le 31 décembre 1992 )
e) « Indice annuel moyen des prix à la consommation » s'entend de la composante « logement » de l'indice annuel moyen des prix à la consommation pour Victoria (Colombie-Britannique), lequel est publié chaque année dans le numéro du mois de décembre du catalogue 62-001 de Statistique Canada. Si Statistique Canada modifie l'année de base (maintenant décembre 1984 = 100) de l'indice des prix à la consommation pendant la durée du présent sous-bail, dix calculs subséquents effectués conformément à l'article 2.01 du présent sous-bail seront effectués à l'aide de l'indice annuel moyen des prix à la consommation qui est fondé sur la nouvelle année de base; TOUTEFOIS, dans l'éventualité où Statistique Canada cesserait de publier pareil indice pour Victoria, l'indice comparable pour Vancouver y sera substitué.
f) Le sous-locateur tentera de déterminer le juste loyer économique et d'en aviser le sous-locataire au moins 60 jours avant le début de l'année de location pertinente, mais il pourra procéder à cette détermination et en aviser le sous-locataire dans les 60 jours qui suivront le début de l'année de location pertinente; TOUTEFOIS, en l'absence de détermination et d'avis ou en attendant la détermination et l'avis, le sous-locataire continuera à payer un loyer annuel au même montant et selon les mêmes modalités que pour l'année de location antérieure.
g) Si l'avis du juste loyer économique est donné après le début de l'année de location pertinente, et si le juste loyer économique est supérieur au loyer annuel de l'année de location antérieure, le sous-locataire paiera la différence dans les 30 jours qui suivent la date à laquelle l'avis est donné.
h) « Loyer » s'entend du loyer de base et du supplément de loyer payable en vertu des présentes.
i) « Année de location » s'entend de chaque période successive de douze mois au cours de la durée du sous-bail à compter du 1er mars.
2.02 Lieu du paiement - Le loyer sera versé au sous-locateur au 3471, rue Short, Victoria (Colombie-Britannique), V8X 2V6, ou à tout autre endroit désigné par écrit par le sous-locateur.
2.03 Le sous-locataire peut contester la cotisation - Le sous-locataire peut contester, au moyen des procédures judiciaires appropriées, le montant et la validité des impôts ou autres cotisations exigés par une autorité compétente qu'il doit en partie payer directement ou indirectement en vertu du présent sous-bail, y compris les impôts payables à l'égard des lieux loués, en remettant au sous-locateur la garantie qui convient à celui-ci pour la partie des impôts qu'il doit directement ou indirectement payer. À la demande du sous-locataire, le sous-locateur se joindra au besoin à pareilles procédures et les appuiera, mais il ne paiera aucuns frais et il ne sera assujetti à aucune obligation à l'égard de ces procédures, et le sous-locataire indemnisera le sous-locateur des obligations et frais résultant de pareilles procédures; toutefois, le sous-locateur ne sera pas tenu de se joindre aux procédures tant que le sous-locataire ne lui aura pas fourni la garantie qui lui convient pour les obligations et frais anticipés.
2.04 Sous-bail à loyer net - Le sous-locataire reconnaît et convient que le présent sous-bail est destiné à être un sous-bail à loyer net, tel qu'il s'applique aux lieux loués, et que le sous-locateur ne sera pas responsable, pendant la durée du sous-bail, des frais, charges, dépenses et débours de quelque nature que ce soit, associés aux lieux loués, à l'exception des obligations qui lui incombent en vertu de l'article 9 de la présente entente.
ARTICLE 3. SERVICES PUBLICS ET AUTRES CHARGES
3.01 Le sous-locataire paie les frais des services publics - Le sous-locataire paiera les frais de chauffage, d'électricité, de téléphone ainsi que les impôts, droits de licences, montants et autres frais exigés à l'égard des lieux loués ou à l'égard des accessoires fixes, machines, matériels ou appareils qu'il aura installés dans les lieux loués, et ce, qu'ils soient exigés du sous-locateur ou du sous-locataire.
3.02 Impôts fonciers et autres frais - Le sous-locataire paiera à l'échéance, à titre de supplément de loyer, sur avis du sous-locateur :
i. si les lieux loués sont évalués séparément pour les impôts fonciers ou d'autres cotisations ou frais, les impôts, cotisations ou autres frais se rapportant aux lieux loués ou impayés à l'égard des lieux loués et sa part au pro rata des impôts, y compris les frais liés aux améliorations locales, aux services d'aqueduc et d'égout, aux cotisations et autres frais, à la protection contre les incendies, aux droits de licences et autres droits ou prélèvements, de quelque nature que ce soit, applicables aux terres autres que les lieux loués et à toute partie louée à un autre sous-locataire, ou aux bâtiments, améliorations, structures, accessoires fixes, machines et matériels (les améliorations effectuées par le propriétaire) se trouvant le cas échéant sur les terres, ou applicables au sous-locateur ou au sous-locataire à ce titre pendant la durée du bail. Si les lieux loués ne sont pas évalués séparément pour les impôts fonciers ou d'autres cotisations ou frais, le sous-locataire paiera à titre de supplément de loyer, lorsqu'elle sera exigible, sa part au pro rata des impôts, y compris les frais liés aux améliorations locales, aux services d'aqueduc et d'égout, aux cotisations et autres frais, à la protection contre les incendies, aux droits de licences et autres droits ou prélèvements, de quelque nature que ce soit, applicables aux terres ou aux bâtiments, améliorations, structures, accessoires fixes, machines et matériels se trouvant le cas échéant sur les terres, ou applicables au sous-locateur ou au sous-locataire à ce titre pendant la durée du sous-bail (ci-après les « cotisations foncières » ). Le sous-locataire paiera également, à titre de supplément de loyer, lorsqu'elle sera exigible, sa part au pro rata des frais d'exploitation engagés par le sous-locateur à l'égard des terres et des améliorations effectuées par le propriétaire dans les lieux loués, et malgré les dispositions ci-dessus énoncées, ces montants comprendront les primes d'assurance, les frais de gestion, les frais d'entretien général et de réparation, de cueillette des ordures, de déneigement, d'électricité, d'aqueduc et d'égout. Le sous-locataire paiera également, lorsqu'elle sera exigible, sa part au pro rata des frais d'entretien et de réparation ainsi que les primes d'assurance et frais d'exploitation du centre de loisir situé sur les terres (ci-après le « centre de loisir » ). Malgré les dispositions ci-dessus énoncées, le 1er janvier de chaque année pendant la durée du sous-bail, le sous-locataire paiera au sous-locateur sa part au pro rata des cotisations annuelles relatives aux services d'aqueduc et d'égout que le sous-locateur doit payer au district de Chilliwack conformément aux dispositions de l'entente de viabilisation du lotissement conclue le 24 août 1993;
ii. le sous-locateur estimera la part au pro rata payable par le sous-locataire avant le commencement du sous-bail pour la période allant de la date de commencement du sous-bail au 31 décembre suivant la date de commencement et par la suite pour chaque année civile suivante au cours de la durée du sous-bail avant le 30 novembre de l'année en question, et le sous-locataire versera au sous-locateur sa part au pro rata du montant ainsi estimé en versements mensuels égaux payables d'avance le 1er jour de chaque mois au cours de chaque année de location. Dans les 60 jours qui suivront le 1er janvier, le sous-locateur procédera à une détermination finale de la part au pro rata payable par le sous-locataire pour l'année civile précédente ou pour une partie de l'année civile précédente le cas échéant, et remettra un état de compte au sous-locataire. Si la part au pro rata payable par le sous-locataire excède le total des versements que celui-ci a effectués au cours de l'année civile précédente, ou d'une partie de l'année civile précédente le cas échéant, le sous-locataire versera l'excédent au sous-locateur dans les trente (30) jours suivant la date de la signification de l'état. Si la somme des versements mensuels effectués par le sous-locataire au cours de l'année civile précédente, ou d'une partie de l'année civile précédente le cas échéant, excède la part au pro rata payable par le sous-locataire, le sous-locateur remettra l'excédent au sous-locataire dans les trente (30) jours suivant la date de la signification de l'état. La « part au pro rata du sous-locataire » s'entend d'une fraction, dont le numérateur est 1 et le dénominateur est le nombre de lots dont les terres sont composées en vue de la sous-location par le sous-locateur;
iii. le sous-locateur peut, sur avis écrit remis au sous-locataire, répartir le supplément de loyer entre les frais d'exploitation et les autres cotisations et peut demander au sous-locataire de payer en tout ou en partie le supplément de loyer à la société de gestion dont le sous-locateur aura retenu les services;
iv. en outre, le sous-locataire versera au sous-locateur, sur avis du sous-locateur, des frais d'administration et frais comptables correspondant à vingt pour cent (20 %) des montants exigibles conformément aux dispositions des sous-alinéas 3.1(i) et (ii).
DÉTERMINATION DU JUSTE LOYER ÉCONOMIQUE
[19] La détermination du juste loyer économique approprié pour la période de quatre ans commençant le 1er mars 2000 comporte la détermination de questions accessoires, dont la première est de savoir si le « juste loyer économique » s'entend du loyer « de base » ou du loyer « brut » .
Loyer de base ou loyer brut
[20] Lorsque les premiers demandeurs ont occupé les lots, au Country Park, on exigeait le paiement d'un loyer de base et d'un supplément de loyer. Ce supplément représentait, en termes simples, la part que le sous-locataire devait payer pour les zones communes ainsi que les frais d'entretien et les frais de gestion. Les impôts fonciers sur le lot loué étaient payés d'une façon indépendante et les frais individuels des services d'aqueduc et d'égout étaient payés au district de Chilliwack par l'entremise de CPV.
[21] Monsieur Eden a qualifié de loyer « brut » le loyer de base et le supplément de loyer combinés. Il a témoigné qu'en 1997, les administrateurs de CPV avaient décidé que le loyer ne serait plus divisé en composantes. CPV exigerait plutôt un loyer brut mensuel. La décision était fondée sur les motifs suivants : le loyer de base et le supplément de loyer ensemble constituent un loyer brut; les concurrents sur les marchés de Victoria et de Vancouver exigeaient des loyers bruts dans les parcs de maisons mobiles et de maisons modulaires; le « loyer » prévu par le sous-bail était défini comme étant composé du loyer de base et d'un supplément de loyer. Monsieur Eden a décrit la chose comme suit : [TRADUCTION] « À compter de l'année 1997, [...] nous avons décidé de notre propre chef de lire et de définir le sous-bail et le bail principal comme un bail à loyer brut, et c'est ainsi que nous l'avons traité. »
[22] CPV maintient que les divergences relevées dans la documentation (les sous-baux postérieurs à l'année 1996 prévoient un loyer mensuel de 187,60 $, alors que les baux se rapportant aux demi-lots stipulaient un montant brut de 150 $ et que les baux se rapportant aux lots ordinaires stipulaient un montant plus élevé que le montant 187,60 $) montrent que personne n'insistait pour que l'on observe strictement les dispositions des sous-baux. Elle maintient également que l'établissement d'un loyer brut (après 1997) était fondé sur la pratique de l'industrie et sur son interprétation du sous-bail et que cela n'allait pas à l'encontre des dispositions du sous-bail. La défenderesse souligne que la majorité des demandeurs ont acheté des maisons au Country Park après qu'elle eut adopté le modèle du loyer brut. Selon l'argument que CPV a avancé, la chose permet d'inférer qu'à ce moment-là, l'établissement de loyers bruts convenait aux demandeurs. Je note qu'à part cette déclaration générale non spécifique, aucune preuve et aucun argument n'ont été avancés au sujet des notions d'acquiescence, de renonciation ou de fin de non-recevoir.
[23] CPV fournit une liste de vingt-trois demandeurs; elle affirme que les états de rajustements de ces demandeurs révèlent que le loyer est défini comme étant un loyer brut. À mon avis, la liste de la défenderesse n'est pas utile. Neuf des opérations se rapportent à des demi-lots pour lesquels le loyer stipulé dans les contrats d'achat, de vente et de location (lorsqu'il est de fait stipulé) et dans les états de rajustements est un montant brut. On ne donne pas à entendre que les sous-baux contiennent des mentions similaires et je ne puis tirer cette conclusion parce qu'aucun sous-bail se rapportant aux demi-lots n'a été produit en preuve. Quant aux quatorze autres opérations, trois des états seulement prévoient un montant brut (Bales, Boyd, Churchill). Dans le cas de M. Bossert, le loyer mentionné dans l'état de rajustements de l'acquéreur est divisé en composantes, alors que l'état du vendeur prévoit un montant brut. Les états de rajustements qui s'appliquent aux autres opérations figurant sur la liste de la défenderesse ne font pas mention d'un loyer brut. En outre, il y a vingt-neuf autres états de rajustements (P-20) dans lesquels le loyer est divisé en composantes et, sur ces vingt-neuf documents, dix-sept portent une date postérieure au mois de mars 1997. CPV s'appuie également fortement sur la définition figurant à l'alinéa 2.02h) :
[TRADUCTION] « Loyer » s'entend du loyer de base et du supplément de loyer payable en vertu des présentes.
[24] Je ne souscris pas à la position prise par CPV. Selon la pratique existant dans l'industrie, on exige peut-être des loyers bruts dans les parcs de maisons modulaires, mais la relation entre les parties est régie par les dispositions du sous-bail dans la mesure où ces dispositions ne sont pas incompatibles avec le bail principal. La Cour suprême du Canada a dit à maintes reprises que les questions d'interprétation doivent être abordées eu égard au contexte. Par conséquent, en interprétant l'alinéa 2h) et l'expression « juste loyer économique » , il faut tenir compte du sous-bail dans son ensemble et en particulier des articles 2 et 3 ci-dessus reproduits.
[25] À mon avis, le mot « loyer » tel qu'il est employé aux alinéas 2.01a) et b), et l'expression « juste loyer économique » , telle qu'elle est employée à l'alinéa 2.01b), s'entendent du loyer de base. La clause introductive de l'article 2.01 énonce les paramètres applicables aux alinéas a) et b) et prévoit le paiement par le sous-locataire du [TRADUCTION] « loyer de base suivant [...] » . L'alinéa 2.01a) donne des précisions au sujet des paiements jusqu'au 29 février 1996 inclus et prévoit une augmentation annuelle d'IVC. Les mots « loyer de base » et « loyer » sont utilisés d'une façon interchangeable à l'alinéa a). L'alinéa 2.01b) donne des précisions au sujet du « loyer » payable pour chacune des périodes de location de quatre ans et prévoit une augmentation annuelle d'IVC. À l'alinéa b), les mots « loyer » et « juste loyer économique » sont employés d'une façon interchangeable. Toutefois, les alinéas a) et b) sont visés par la disposition introductive, qui précise [TRADUCTION] « le loyer de base suivant [...] » .
[26] L'article 3.02 indique les frais payables par le sous-locataire au titre du « supplément de loyer » . Le sous-alinéa 3.02(i) renforce et clarifie l'article 2.04 en ce qui concerne le [TRADUCTION] « sous-bail à loyer net » . Si l'interprétation préconisée par CPV était adoptée, le sous-alinéa 3.02(i) n'aurait aucune fin utile. Les sous-alinéas 3.02(ii), (iii) et (iv) renforcent encore plus cette position. Il est vrai que CPV peut détailler ses coûts réels à la fin de chaque année si le loyer applicable au lot est un loyer brut, mais on laisse les sous-locataires dans l'ignorance au sujet du supplément de loyer qu'ils ont payé et le sous-alinéa 3.02(ii) n'aurait alors aucun sens.
[27] L'interprétation préconisée par la défenderesse suscite d'autres problèmes. Premièrement, je ne puis rien constater qui permette d'appliquer l'augmentation d'IVC aux coûts réels s'il est tenu compte de la définition figurant à l'alinéa 2.02e), qui traite uniquement de la composante « logement » de l'indice annuel moyen des prix à la consommation. Deuxièmement, le sous-locataire est tenu, en vertu du sous-alinéa 3.02(iv), de payer des frais d'administration et des frais comptables s'élevant à 20 p. 100. Les frais correspondent à 20 p. 100 des montants énoncés aux sous-alinéas 3.02(i) et (ii), c'est-à-dire les dépenses additionnelles. Troisièmement, l'article 12.01 stipule que les sous-locataires après terme, à l'expiration du sous-bail, devront payer un loyer mensuel correspondant à 120 p. 100 du loyer de base mensuel. Quatrièmement, entre le moment où Country Park a ouvert ses portes en 1994 et le mois de mars 1997, CPV a exigé un loyer de base et un supplément de loyer plutôt qu'un loyer brut. Il semble anormal d'avoir deux méthodes tout à fait différentes découlant du même document.
[28] La seule interprétation raisonnable de la définition du mot « loyer » figurant à l'alinéa 2.02h), si cette définition est considérée selon le contexte, est que ce mot peut se rapporter soit au loyer de base soit au supplément de loyer. Bref, le mot « loyer » peut être, et est, utilisé d'une façon interchangeable avec les mots loyer « de base » et « supplément » de loyer figurant dans le sous-bail. Une interprétation conjonctive par laquelle le « loyer » doit inclure le loyer « de base » plus le « supplément » de loyer (s'il est tenu compte des dispositions connexes) donne lieu à une absurdité. Il n'est pas contesté que les mots « loyer » et « juste loyer économique » sont employés d'une façon interchangeable. Par conséquent, lorsqu'elle fixe le « juste loyer économique » , CPV fixe ou détermine le loyer « de base » . Cela n'est pas incompatible avec les dispositions du bail principal. Ce résultat ne correspond peut-être pas à la pratique de l'industrie, et il n'est peut-être pas commode, mais le sous-bail et les dispositions qu'il renferme régissent les relations entre les parties.
[29] Il s'agit en deuxième lieu de savoir