United Trust c. Dominion Stores et al.

United Trust c. Dominion Stores et al.
Collection
Jugements de la Cour suprême
Date
1976-10-05
Recueil
[1977] 2 RCS 915
Juges
Laskin, Bora; Judson, Wilfred; Ritchie, Roland Almon; Spence, Wishart Flett; Beetz, Jean
En appel de
Ontario
Sujets
Droit des biens
Contenu de la décision
Cour suprême du Canada
United Trust c. Dominion Stores et al., [1977] 2 R.C.S. 915
Date: 1976-10-05
United Trust Company (Plaignant) Appelante;
et
Dominion Stores Limited (Défendeur) Intimée;
et
Molly Geller et Bella Granatstein (Défendeurs) Intimées.
1976: les 31 mars et 1er avril; 1976: le 5 octobre.
Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Judson, Ritchie, Spence et Beetz.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE L’ONTARIO.
Titres de propriété—Priorités—Connaissance actuelle—Charge—Bail—Renouvellement de bail non enregistré—Acquéreur d’une tenure libre ayant connaissance d’un droit de tenure à bail—Droit du cessionnaire assujetti au droit de tenure à bail—The Land Titles Act, S.R.O. 1970, c. 234 et ses modifications, art. 78(1) et (2), 79(1), 85(5), 91, 94.
Dominion était, depuis 1935, locataire de locaux assujettis à The Land Titles Act de l’Ontario en vertu d’un bail écrit et de plusieurs renouvellements subséquents. Le dernier renouvellement qui devait expirer le 30 novembre 1970 contenait, en faveur de Dominion, une option de renouvellement pour une période allant jusqu’au 30 novembre 1975 sous réserve d’une augmentation du loyer et de la clause usuelle relative à l’augmentation des taxes foncières. Dominion exerça son option, en en donnant avis en bonne et due forme, mais entra en pourparlers pour obtenir un bail à plus long terme. Les négociations se poursuivirent jusqu’en 1972, mais, le 20 avril, l’avocat des propriétaires l’avisa que ses clientes seraient disposées à passer un contrat d’option pour la période s’étendant du 1er décembre 1975 au 30 juin 1982 et suggéra que l’avocat de Dominion rédige les documents nécessaires. L’avocat de Dominion soumit peu après le contrat d’option. Cependant United avait négocié avec les propriétaires l’achat des locaux et, le 17 mai 1972, les propriétaires acceptèrent de vendre à United qui était au courant de l’existence du bail et de l’entente entre Dominion et les propriétaires. Le 25 mai 1972, les avocats des propriétaires répondirent en ces termes à la lettre de Dominion, en date du 28 avril: les propriétaires «n’ont pas l’intention de signer les documents que vous nous avez envoyés, le soussigné ni nos clientes n’en approuvant la forme et le contenu». Le 22 juin 1972, le lendemain de la conclusion de la transaction, United fit mettre une nouvelle porte et une nouvelle serrure aux locaux et en interdit l’accès à Dominion bien que celle-ci eût payé son loyer jusqu’au 30 juin 1972 inclusivement. La requête présentée par Dominion pour être relevée de la déchéance et reprendre possession des lieux a été accueillie et le pourvoi interjeté à rencontre de cette décision a été rejeté par la Cour d’appel.
Arrêt (le juge en chef Laskin étant dissident): Le pourvoi doit être rejeté.
Les juges Judson, Ritchie, Spence et Beetz: La doctrine de la connaissance actuelle qui s’étend à toutes les relations contractuelles et au droit des biens en particulier est solidement implantée dans notre droit depuis les débuts de l’equity. En l’absence de dispositions législatives claires et dépourvues d’équivoque, un principe aussi fondamental du droit des biens ne peut pas être considéré comme abrogé. The Land Titles Act, R.S.O. 1970, c. 234, modifiée par 1972 (Ont.), c. 1 et 132 et 1973 (Ont.), c. 39 ne contient aucune disposition semblable. Le paragraphe 85(5) n’a pas modifié l’état du droit exprimé dans Re Jung and Montgomery, [1955] 5 D.L.R. 287, car premièrement, ce paragraphe n’a pas pour objet l’abrogation générale du droit établi dans l’arrêt Re Jung et donc n’a pas été édicté simplement dans un tel but et deuxièmement ce paragraphe traite d’actes enregistrés concernant ou grevant le même droit de tenure ou autre sur la même parcelle de terrain enregistré.
Le juge en chef Laskin dissident: Plusieurs dispositions de The Land Titles Act font du registre le seul «miroir» du titre et font «tomber le rideau» sur les droits non enregistrés sans égard à la connaissance. L’économie et le libellé de The Land Titles Act suffisent à démontrer que la connaissance des droits non enregistrés est sans effet. Si l’équité dans la perspective de la common law était la considération dominante, abstraction faite de toute politique législative et des circonstances qui ont présidé à la création des systèmes d’enregistrement des titres de biens-fonds, la situation serait différente. Toutefois ce n’est pas de la common law qu’il s’agit, mais bien d’une rupture complète avec elle résultant d’une politique législative délibérée qui s’est traduite dans certains pays et dans certaines provinces canadiennes par l’adoption du système Torrens et, en Angleterre et en Ontario, par l’adoption d’un système apparenté d’enregistrement des titres de biens-fonds. On ne peut interpréter le par, 85(5) comme privant d’effet la connaissance lorsque celle-ci porte sur le même droit que celui acquis à titre onéreux par une autre personne sur la foi du registre, et comme ne l’en privant pas lorsque le droit invoqué en dérive. Il ressort très claire- ment des art. 78(1) et (2), 79(1), 91 et 94 de The Land Titles Act que la connaissance d’un droit non enregistré ne peut porter atteinte au titre enregistré d’un acquéreur à titre onéreux qui le tient d’un propriétaire enregistré. Cette conclusion est renforcée par l’art. 85 en général et par son par. (5) en particulier.
[Distinction faite avec les arrêts: Waimiha Sawmilling Company Limited, v. Waione Timber Company Limited, [1926] A.C. 101; Assets Co. Ltd. v. Mere Roihi et autres, [1905] A.C. 176. Arrêts mentionnés: Re Skill and Thompson (1908), 17 O.L.R. 186; John Macdonald & Co. Limited v. Tew (1914), 32 O.L.R. 262; Re Jung and Montgomery, [1955] 5 D.L.R. 287; Pitcher v. Shoebottom, [1971] 1 O.R. 106; Zbryski c. City of Calgary (1965), 51 D.L.R. (2d) 54.]
POURVOI interjeté d’un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario[1] rejetant un appel d’une décision du juge Grant[2] faisant droit à une demande pour être relevé d’une déchéance et reprendre possession des lieux. Pourvoi rejeté, le juge en chef Laskin étant dissident.
D.T. Stockwood et J. Ryan, pour l’appelante.
P.S.A. Lamek et D.J.T. Mungovan, pour les intimées.
LE JUGE EN CHEF (dissident)—Le présent pourvoi soulève devant cette Cour une question de première importance concernant la Land Titles Act, R.S.O. 1970, c. 234, et ses modifications. La question est de savoir si, en dehors des droits qui ont préséance sur le titre de tenure libre, un droit non enregistré sur un bien-fonds régi par la Loi peut être opposé à un acquéreur à titre onéreux auquel un transfert a été consenti par propriétaire inscrit au registre foncier, si cet acquéreur a une connaissance actuelle du droit non enregistré. Le juge Grant a décidé que le titre de l’acheteur était assujetti au droit non enregistré et sa décision a été confirmée par la Cour d’appel de l’Ontario. Je suis d’avis contraire. A mon avis, la connaissance, actuelle ou présumée, de droits non enregistrés ne peut porter atteinte au titre de l’acquéreur à titre onéreux inscrit au registre.
En l’espèce, le droit non enregistré que l’on cherche à faire valoir contre le titre de propriété de l’appelante est un bail qui ne devait venir à expiration que plus de trois ans après le moment où l’appelante a obtenu son transfert de propriété. Ce n’est donc pas un droit que la Loi protège ou auquel elle donne préséance. L’article 51, par. 4, assujettit les biens-fonds enregistrés à tout bail ou accord en vue d’un bail dont il ne reste pas à courir plus de trois ans et qui s’accompagne d’occupation réelle. En conséquence, quand l’échéance du terme excède trois ans et même s’il y a occupation, la Land Titles Act semble exiger l’enregistrement du droit de tenure à bail pour que celui-ci puisse être protégé contre les prétentions à la possession libre et entière du bien qu’un acquéreur à titre onéreux enregistré a acquis du propriétaire enregistré.
Il n’est pas possible de comprendre pourquoi la locataire intimée, grande chaîne de magasins d’alimentation dont le bail remontait à 1935, n’a pas fait enregistrer d’avis de son droit de tenure à bail. Elle disposait, tout aussi bien que l’appelante, de conseillers juridiques compétents. Au cours des plaidoiries en appel, son avocat a prétendu que, dans les circonstances, la connaissance que l’appelante admet avoir eue du bail en cours de l’intimée avant l’acquisition de la tenure libre rend cette acquisition par voie de transfert enregistré frauduleuse dès lors que, forte de ce transfert, elle a cherché à déposséder l’intimée. L’intimée fonde cette prétention, qu’elle n’avait toutefois pas soulevée devant le juge Grant dans sa requête originaire pour être relevée de la déchéance et obtenir la reconduction de son bail, sur le déroulement des pourparlers entre les avocats respectifs des parties, alors que l’appelante cherchait en même temps à mener à bonne fin son projet d’acquisition de la tenure libre et à obtenir de l’intimée qu’elle renonçât à la possession. Le dossier de la présente affaire ne me permet pas d’en arriver à la conclusion qu’on a trompé délibérément l’intimée. Elle était au courant de l’entente passée par l’appelante en vue d’acquérir la tenure libre et elle a eu amplement occasion de protéger ses droits. L’intimée ne peut améliorer sa position en qualifiant de fraude la connaissance actuelle. Si sa position est soutenable, ce doit être sur le fondement que la Land Titles Act ne fait pas échec aux droits non enregistrés dont un acquéreur ultérieur à titre onéreux a actuellement connaissance. J’ai eu l’avantage de lire les motifs rédigés par mon collègue le juge Spence, dans lesquels il accueille cette thèse et confirme les décisions des premiers juges. Je suis d’accord avec lui sur les autres aspects du présent pourvoi qui, évidemment, cessent d’être pertinents si l’appelante peut avoir gain de cause sur la question de la connaissance.
Nous voici encore devant un cas où l’on est tenté d’interpréter une loi à la lumière de la common law et d’en restreindre la portée en recourant à une théorie d’equity étrangère au but poursuivi par cette loi, but qui est pourtant clair dans les circonstances où elle a été adoptée. Parce que l’exception de la connaissance des droits non enregistrés n’a pas été expressément écartée, l’intégrité du registre foncier est ébranlée par le jugement porté en appel, même si l’économie et le libellé de la Land Titles Act suffisent, à mon avis, à démontrer que la connaissance des droits non enregistrés est sans effet. Un système d’enregistrement des titres de biens-fonds est traité, à l’égard de l’effet de la connaissance des droits non enregistrés, comme s’il s’agissait d’un système d’enregistrement d’actes, comme celui qui existe en vertu de la Registry Act, R.S.O. 1970, c. 409, et modifications, Loi dont la portée est maintenant modifiée par la Certification of Titles Act, R.S.O. 1970, c. 59, et modifications.
Si l’équité dans la perspective de la common law était la considération dominante, abstraction faite de toute politique législative, abstraction faite des circonstances qui ont présidé à la création des systèmes d’enregistrement des titres de biens-fonds, il pourrait y avoir moins à redire aux décisions des tribunaux d’instance inférieure. Toutefois, ce n’est pas de la common law qu’il s’agit, mais bien d’une rupture complète avec elle, résultant d’une politique législative délibérée qui s’est traduite dans certains pays et dans certaines provinces canadiennes par l’adoption du système Torrens et, en Angleterre et en Ontario, par l’adoption d’un système apparenté d’enregistrement des titres de biens-fonds.
La Land Titles Act de l’Ontario, édictée pour la première fois en 1885 (Ont.), c. 22, n’a pas pour modèle le système Torrens qui naquit en Australie-Méridionale en 1857, mais la Land Transfer Act anglaise, 1875 (U.K.), c. 87. Il y avait eu, en Angleterre, une Commission royale sur l’enregistrement des titres de biens-fonds qui avait déposé son rapport en 1857, mais celui-ci, quoiqu’adopté par le Parlement, ne fut pas mis en œuvre par la législation qui s’ensuivit, la Land Registry Act, 1862 (U.K.), c. 53. Les raisons de l’échec de cette loi et de son remplacement en 1875 sont brièvement exposées dans Curtis et Ruoff, Registered Conveyancing (2e éd. 1965), aux pp. 5 et 6:
[TRADUCTION]... Malheureusement, cependant, la Loi de 1862 ne mit pas en œuvre les principes posés par les commissaires. Le système adopté par le Parlement chercha à atteindre la perfection. Ce mépris des réalités pratiques aboutit à des résultats si catastrophiques que, quatre ans seulement après le vote de la Loi, une Commission royale fut constituée pour en étudier les causes. Déposé en 1870, le rapport de cette Commission attribua la faillite du système d’enregistrement à trois entorses fondamentales aux principes défendus par la Commission royale de 1857, à savoir
1) qu’avant de pouvoir être enregistré, le titre de propriété devait être impeccable, purgé de toute imperfection de forme et que le conservateur n’était pas libre de passer outre aux défectuosités sans conséquence pratique;
2) que les limites de chaque parcelle de terrain devaient être déterminées au pouce près par avis aux propriétaires voisins, ce qui entraînait des discussions sur des vétilles ainsi que des pertes de temps et d’argent considérables;
3) que les droits partiels, comme les droits viagers, devaient être enregistrés au lieu de limiter le registre à la propriété de la totalité, ce qui empêchait celui-ci de réaliser la simplification des titres.
A la suite de ce rapport, une autre loi fut passée en 1875. Cette loi abrogeait pratiquement celle de 1862 et instaurait un nouveau registre qui, en fait, est notre registre foncier actuel, selon un système d’enregistrement entièrement différent et modelé, cette fois, sur les recommandations de la Commission royale de 1857. En vertu de ce nouveau système, le conservateur avait un grand pouvoir discrétionnaire à l’égard des titres dont il pouvait accepter l’enregistrement ainsi que le pouvoir d’entendre et de trancher les objections sans avoir à en saisir un tribunal. Il n’était plus nécessaire de fixer les limites des propriétés au pouce près et l’enregistrement était confiné à la propriété des pleines tenures régulières, libres ou à bail, sur les biens-fonds.
Le rapport de 1857, qui expose de façon détaillée les avantages d’un système d’enregistrement de titres sur un système d’enregistrement d’actes ou de documents, fait partie d’une série d’enquêtes sur les problèmes fonciers qui avaient été étudiés plus tôt par les Commissaires à la propriété foncière, dans des rapports de 1829 et 1830. Le rapport de 1857 étudie notamment la question de la connaissance de droits non enregistrés et en traite en ces termes (par. 73):
[TRADUCTION] «Nous proposons que la fraude dans l’obtention d’un transfert enregistré vicie le titre de la personne qui, par fraude, devient propriétaire enregistré, mais que la connaissance de droits non enregistrés ne puisse, comme telle, avoir cet effet. Nous pensons que, bien que l’acheteur puisse, en se renseignant ou avant la conclusion de la vente, apprendre l’existence de droits grevant la tenure, il ne serait pas injuste de priver les parties intéressées de ces droits si ceux-ci ne sont pas protégés au vu du registre. Nous ne croyons pas que toute tentative d’exclure l’application de la doctrine de la connaissance soit vouée à l’échec. Nous n’ignorons pas qu’on a dit que, nonobstant toute loi contraire, les juges finiraient toujours par trouver le moyen de neutraliser une disposition visant à exclure cette doctrine, comme nos cours l’ont fait autrefois pour empêcher le «Statute of Uses» de produire les effets voulus par le législateur; et que l’abolition de la doctrine de la connaissance serait absolument contraire aux principes de justice et d’équité. Après mûre réflexion toutefois, nous ne pouvons adopter ce point de vue et, au contraire, nous approuvons dans leur ensemble les raisons qui ont conduit les Commissaires à la propriété foncière, dans leur second rapport (aux pp. 37-40), à interdire aux cours d’equity d’intervenir sur le fondement de la connaissance.»
Le passage du second rapport, daté de 1830, des Commissaires à la propriété foncière, auquel il est fait allusion, est le suivant:
[TRADUCTION] Les raisons qui militent en faveur de l’exclusion de l’intervention des cours d’equity sur le fondement de la connaissance peuvent se résumer ainsi:
Si l’intérêt public exige que, pour être juridiquement protégé, un acheteur doive respecter certaines formes et que celles-ci soient simples et faciles, l’acheteur qui ne les respecte pas ne peut pas se plaindre à bon droit de n’être pas protégé. Si l’omission n’est pas délibérée, il doit encore ne s’en prendre qu’à lui-même ou à ses mandataires. Il est vraiment d’intérêt public que les droits privés soient susceptibles d’être constatés sans difficultés et que le droit soit à cette fin aussi général que possible et qu’il ne varie pas au gré des circonstances, ce qui conduirait à des erreurs. La preuve de ces droits doit être indubitable et, autant que possible, à l’abri de toute falsification. C’est pour cette raison que dans de nombreux pays, on a jugé nécessaire d’exiger une preuve écrite des titres fonciers pour prévenir ainsi toute prétention à établir des droits par témoignages ou présomptions de fait. Les avantages éminents d’un titre enregistré sont la certitude et la sécurité, mais ils seront très diminués si, sur le fondement de la connaissance, préférence est donnée à des actes non enregistrés sur des actes enregistrés. Le fait de la connaissance, préférence est donnée à des actes non enregistrés sur des actes enregistrés. Le fait de la connaissance sera, dans tous les cas, possible et, dans beaucoup, probable; il sera alors tentant pour le titulaire non enregistré d’intenter une poursuite, dans l’espoir que l’autre titulaire confesse sa connaissance ou des circonstances dont elle puisse être déduite; et il peut aussi être tentant d’appuyer l’action ainsi commencée par une preuve mensongère.
Les méfaits du maintien de la connaissance présumée ont été si vivement ressentis que certains juges é’equity l’ont jugée exclue par les Registry Acts actuelles; mais aucune disposition destinée à retirer son effet à cette connaissance ne sera efficace, car la distinction entre la connaissance actuelle et la connaissance présumée ne peut être définie et les jurys ou les tribunaux manqueront donc souvent de le faire avec justesse; et la dureté de certains cas particuliers pourrait susciter une jurisprudence qui entamerait l’esprit de la Loi et en diminuerait les avantages¼
L’exclusion de toute intervention des cours d’equity sur le fondement de la connaissance les empêchera très rarement d’exercer leur compétence en cas de fraude réelle. Dans tous les cas où priorité pourrait être donnée frauduleusement à un acte enregistré sur un acte non enregistré, bien que la connaissance doive être un des éléments de la preuve de l’existence de la fraude, il y aura habituellement d’autres circonstances qui, indépendamment de la connaissance, révéleront l’intention frauduleuse. Toute conspiration ou conduite malhonnête destinée à empêcher ou entraver l’enregistrement d’un acte au profit d’un autre, peut toujours être sanctionnée comme frauduleuse; et dans d’autres cas, la fraude se verra à l’insuffisance du prix ou aux circonstances dans lesquelles l’acte subséquent a été passé. Quand une partie a à souffrir de sa propre négligence ou de n’avoir pas exigé une mise en garde qui l’aurait protégée contre toute activité supérieure à une autre, c’est qu’elle s’en sera remise à la confiance entre parties plutôt qu’à la protection accordée par la loi et elle n’aura pas de juste motif de se plaindre. Les articles-clés de la Loi ontarienne de 1885, qui suivent le texte des articles correspondants de la Loi anglaise de 1875, sont les art. 35, 38, 54(1), (2) et (3) et 99. Ces articles (qui, dans la Loi actuelle, sont respectivement les art. 91, 94, 75, 78(1) (originairement 54(3)) et 174) se lisent comme suit:
[TRADUCTION] 35. Lorsqu’il est enregistré, le transfert à titre onéreux d’un bien-fonds enregistré avec un titre exclusif conférera à l’acquéreur une tenure en propriété absolue sur le bien-fonds transféré, ainsi que tous droits, privilèges et dépendances qui lui appartiennent ou en dépendent, sous réserve de ce qui suit:—
(1) des charges, s’il en est, inscrites au registre; et
(2) des obligations, droits et intérêts, s’il en est, déclarés ne pas être des charges pour les fins de la présente loi (à moins que le contraire ne soit exprimé au registre),
mais libre de toutes tenures et autres droits quels qu’ils soient, y compris les tenures et autres droits de Sa Majesté, ses héritiers et successeurs, qui relèvent de la compétence législative de cette province.
¼
38. Le transfert sans contrepartie d’un bien-fonds enregistré en vertu de la présente loi se fera, en ce qui concerne l’acquéreur, sous réserve de toutes tenures, droits, intérêts ou charges sous réserve desquels le cédant le détenait lui-même; mais, sauf ce qui a été dit ci-dessus, quand il a été enregistré, il aura à tous égards, et en particulier à l’égard de toutes transactions enregistrées conclues par l’acquéreur, le même effet qu’un transfert du même bien-fonds à titre onéreux.
¼
54. (1) Seul le propriétaire enregistré peut, par acte de disposition enregistré, transférer ou grever un bien-fonds enregistré.
(2) Mais, sous réserve du maintien de la tenure et des droits de ce propriétaire, toute personne, qu’elle soit ou non propriétaire enregistré d’un bien-fonds enregistré, qui a un droit suffisant de tenure ou autre sur le bien-fonds, peut constituer des droits de tenure et autres de la même manière qu’elle pourrait le faire si le bien-fonds n’était pas enregistré.
(3) Et toute personne ayant un titre légitime à des droits de tenure ou autres non enregistrés sur un bien-fonds enregistré ou qui y possède un intérêt peut protéger lesdits droits contre tout acte du propriétaire enregistré en faisant inscrire dans le registre tous avis, mises en garde, interdictions ou réserves autorisés par la présente loi.
¼ 99. Sous réserve des dispositions de la présente loi relatives aux actes de disposition à titre onéreux enregistrés, tout acte de disposition d’un bien-fonds ou d’une charge grevant un bien-fonds qui, en l’absence d’enregistrement, serait frauduleux et nul le demeurera nonobstant l’enregistrement.
Le but visé par ces dispositions, de faire du registre le seul «miroir» du titre et de faire «tomber le rideau» sur les droits non enregistrés sans égard à la connaissance (les expressions entre guillemets sont de Ruoff, An Englishman Looks at the Torrens System (1957), à la p. 8) a été renforcé par une modification législative en 1893 (Ont.), c. 22, art. 11, édictant ce qui est maintenant le par. 79(1) de la Loi. Le paragraphe 54(3) originaire (par. 78(1) actuel) a été également renforcé en 1972 (Ont.), c. 132, art. 18, par l’addition du par. 78(2). L’importance de l’art. 78 et du par. 79(1) à la lumière de l’art. 91 est telle qu’il est désirable que je les cite intégralement:
[TRADUCTION] 78. (1) Toute personne ayant un titre légitime à des droits de tenure ou autres non enregistrés sur un bien-fonds enregistré ou qui y possède un intérêt, peut protéger lesdits droits contre tout acte du propriétaire enregistré en faisant inscrire dans le registre tous avis, mises en garde, interdictions ou réserves autorisés par la présente loi ou le directeur de l’enregistrement.
(2) Lorsqu’un avis, mise en garde, interdiction ou réserve est enregistré, tout propriétaire enregistré du bien-fonds ainsi que toute personne qui tient un titre de lui, à l’exception des détenteurs de charges enregistrées avant l’enregistrement de cet avis, mise en garde, interdiction ou réserve, sont censés être touchés par l’avis de tous droits de tenure ou autres non enregistrés qui y sont mentionnés.
79. (1) Nul, en dehors des parties intéressées, n’est présumé avoir une connaissance quelconque du contenu d’un acte, à part celui qui est indiqué sur le registre existant du titre de la parcelle de terrain, ou qui a été dûment inscrit sur les registres tenus par le bureau aux fins d’enregistrer les actes reçus, ou qui est en voie d’enregistrement.
¼
L’article 51 de la présente Loi énumère les droits qui ont préséance comme, par exemple, les taxes, les servitudes existantes, le douaire, certains droits de bail comme on l’a déjà mentionné, et les droits d’expropriation, auxquels le bien-fonds peut être assujetti, et l’art. 52 indique la portée du titre lors du premier enregistrement de propriété. L’article 52 se lit comme suit:
[TRADUCTION] 52. Le premier enregistrement d’une personne comme propriétaire du bien-fonds, appelée dans la présente loi premier propriétaire enregistré avec titre exclusif, confère à la personne ainsi enregistrée une tenure en propriété absolue sur le bien-fonds, ainsi que tous droits, privilèges et dépendances, libre de toutes tenures et autres droits quels qu’ils soient, y compris les tenures et autres droits de Sa Majesté, qui relèvent de la compétence législative de l’Ontario, mais à l’exception de ce qui suit:
1. les charges, s’il en est, inscrites au registre;
2. les obligations, droits et intérêts qui sont déclarés ne pas être des charges pour les fins de la présente loi, à moins que le contraire ne soit exprimé au registre;
3. quand le titre du propriétaire enregistré sur le bien-fonds n’est pas établi à son profit dans les rapports du propriétaire avec toute personne invoquant un droit sous son couvert, toutes tenures ou autres droits non enregistrés auxquels cette personne a un titre légitime.
Depuis le début, la Loi a prévu l’enregistrement des charges (désignation moderne incluant l’hypothèque) et la protection des droits invoqués sur un bien-fonds au moyen de l’enregistrement d’une mise en garde: voir les art. 26 et 58 de la Loi originaire, art. 98 et 143 actuels. Le contrôleur des titres joue évidemment un rôle essentiel dans la mise en œuvre de la Loi et il existe un fonds d’assurance pour couvrir ce qui est en fait une garantie gouvernementale du titre qui figure au registre. L’enregistrement n’est pas automatique: il doit subir un contrôle administratif et satisfaire aux formes requises et, de façon générale, aux exigences de la Loi.
Je n’ai pas besoin d’examiner plus en détail les dispositions de la Loi pour appuyer mon point de vue selon lequel la connaissance que l’acquéreur à titre onéreux du titre qui figure au registre a d’un droit non enregistré, ne peut affecter ce titre. Il semble que ce soit la position également adoptée par la Land Transfer Act anglaise de 1875 dans son art. 49, qui est l’équivalent de l’art. 75 de la Loi ontarienne (qui était originairement l’art. 54(1) et (2) cité plus haut): voir 24 Halsbury (1re éd. 1912), à la p. 320, art. 591. Sans aucun doute, la Législature aurait pu ajouter à ce qu’elle a dit de la primauté du registre en se référant à la connaissance plus expressément qu’elle ne l’a fait aux art. 78 et 79. C’est ce qu’on a fait en Angleterre lors de la révision de la législation sur l’enregistrement foncier, par la Land Registration Act de 1925 (U.K.), c. 87, par. 59(6) et c’est le cas dans la législation du système Torrens; niais, à mon avis, cela n’aurait fait que mettre l’accent sur ce qui était déjà suffisamment exprimé.
Au risque de me répéter, je n’arrive pas à voir comment on peut échapper aux art. 52 et 91 de la Loi actuelle qui codifient ce qui a trait au titre acquis lors d’un premier enregistrement et lors d’un transfert opéré sur la foi du registre. Les dispositions secondaires, particulièrement les art. 75, 78 et le par. 79(1), montrent que l’enregistrement est la méthode de protection des droits invoqués sur un bien-fonds enregistré et que la fraude est le seul facteur extérieur qui puisse être pris en considération.
Sur un point, la Land Registration Act anglaise accorde aux droits non enregistrés une protection qui n’est accordée que de façon limitée par la Land Titles Act de l’Ontario: il s’agit de la protection des [TRADUCTION] «droits de toute personne qui occupe réellement le bien-fonds ou en perçoit les loyers et fruits» à moins que ces droits ne se révèlent pas à la recherche. Comme le disent Megarry et Wade, The Law of Real Property (4e éd. 1975), à la p. 1066 [TRADUCTION] «les propriétaires en equity qui sont en possession, même s’ils n’ont pas fait enregistrer la mise en garde ou autre avertissement [sont sauvegardés et protégés] même quand leur occupation n’est pas évidente pour l’acquéreur»; et aussi, [TRADUCTION] «celui qui occupe un bien-fonds enregistré en vertu d’un simple contrat de bail, par exemple, ou qui a une option de renouvellement de bail ou d’achat de la tenure libre ne sera nullement menacé de perdre ses droits aux mains d’un acquéreur ultérieur si, comme cela arrive souvent, il omet de protéger ses droits par une inscription au registre». Une telle disposition dans la Loi ontarienne aurait protégé l’intimée dans la présente affaire et son introduction dans la Loi mérite considération. Une bonne partie de l’argumentation des avocats des parties a porté sur la jurisprudence relative au système Torrens. L’apport principal de la jurisprudence citée à la présente cause est la dissociation de la connaissance et de la fraude, le rejet de l’idée qu’une personne qui a connaissance d’un droit non enregistré puisse être accusée de fraude: voir, par exemple, l’affaire australienne Friedman v. Barrett[3]. Les législations adoptant le système Torrens soulignent l’importance de cette distinction en excluant expressément la connaissance et en faisant de la fraude une exception à l’intégrité du registre. Dans certains pays, le législateur est allé plus loin en disposant que la connaissance d’un droit non enregistré n’était pas en elle-même imputable comme fraude. Une telle disposition existait dans la Land Transfer Act de Nouvelle-Zélande de 1915 appliquée par le Conseil privé dans l’arrêt Waimiha Sawmilling Co. v. Waione Timber Co.[4], mais ne faisait pas partie de la législation du Queensland étudiée dans l’affaire Friedman v. Barrett. Son absence n’a cependant pas empêché les tribunaux de distinguer la simple connaissance de la fraude et de protéger le propriétaire enregistré contre un droit non enregistré dont il avait connaissance. Le point de départ de la jurisprudence sur la question se trouve dans le jugement rendu par le Conseil privé dans l’affaire Assets Ltd. v. Mere Roihi[5], à la page 210.
La fraude constitue évidemment une exception à l’intégrité du registre en vertu de la Loi ontarienne (voir l’art. 174), mais puisque notre Cour en est arrivée à la conclusion que l’intimée n’a pas prouvé de fraude, la seule question à considérer est celle de l’effet de la connaissance. L’intimée prétend que cette question doit être tranchée en sa faveur parce qu’en dépit des indications fournies par les diverses dispositions de la Loi auxquelles je me suis référé dans ces motifs, la Loi ontarienne, à la différence des législations adoptant le système Torrens, n’a pas exclu expressément l’effet de la connaissance.
L’intimée souligne qu’une telle exclusion était expressément prévue dans la législation néo-zélan- daise que le Conseil privé avait à appliquer dans Waimiha Sawmilling, précité, arrêt sur lequel s’est appuyée l’appelante. Cette dernière se fonde sur le fait que le Comité judiciaire, dans les motifs pour lesquels il a estimé que le titre d’un acquéreur enregistré n’était pas vicié par un contrat non enregistré dont il avait eu connaissance, paraît s’appuyer sur une disposition de la loi néo-zélandaise comparable à l’art. 91 de la Loi ontarienne. La disposition néo-zélandaise qui excluait l’effet de la connaissance était l’art. 197 et le Comité ne s’est référé qu’au passage qui disposait que la connaissance de l’existence d’un droit non enregistré n’était pas en elle-même imputable comme fraude. Toutefois, l’art. 197 a été cité en entier et je suis d’accord avec l’intimée que l’appelante ne peut pas tirer grand argument de Waimiha Sawmilling.
Cela ne signifie pas, à mon avis, qu’il y ait nécessairement une lacune dans la Loi ontarienne. Nous avons affaire à des systèmes d’enregistrement foncier différents bien qu’apparentés, et je ne pense pas que la présence d’une disposition expresse dans les législations adoptant le système Torrens soit la preuve d’une lacune dans la Loi ontarienne, pas plus, à vrai dire, que dans la législation anglaise de 1875 qui lui est comparable. Il en est spécialement ainsi quand on dit que la conséquence en est l’introduction d’une doctrine qui nie le but premier de la Loi ontarienne. Évidemment, s’il avait été expressément prévu que la connaissance ne peut affecter le titre qui figure au registre, le présent litige aurait pu être évité, mais l’enregistrement d’un avis de bail par l’intimée, conformément à l’art. 115 de la Land Titles Act de l’Ontario, aurait eu le même résultat.
Voilà pour l’historique de la législation et la législation elle-même. Je voudrais examiner maintenant la jurisprudence se rapportant à la question en litige. Les motifs de la Cour d’appel de l’Ontario dans la présente affaire sont les seuls motifs publiés d’une cour d’appel ontarienne à soutenir que la connaissance préalable d’un droit non enregistré peut porter atteinte au titre d’un acquéreur à titre onéreux qui le tient du propriétaire inscrit au registre. Par ailleurs ces motifs, sous réserve d’une question que je mentionnerai un peu plus loin, reposent seulement sur Re Jung and Montgomery[6], où la Cour d’appel de l’Ontario a confirmé oralement un jugement du juge de cour de district Duranceau. Parlant dans la présente affaire en son nom et au nom du juge Brooke, le juge Jessup a eu la franchise de déclarer (et je cite ses propres termes) que [TRADUCTION] «si j’avais dû aborder le problème avec une loi dans l’état où elle se trouvait au moment de Re Jung, j’aurais eu des doutes sur la justesse de la décision rendue dans cette affaire, eu égard en particulier aux termes de ce qui est maintenant l’art. 91 de la Loi». Le juge Jessup a toutefois estimé que la promulgation, en 1960, de ce qui est maintenant le par. 85(5) de la Land Titles Act doit être interprétée comme une confirmation de l’arrêt Re Jung and Montgomery, en ce que la connaisance d’un droit non enregistré affecte le titre obtenu par un acquéreur à titre onéreux sur la foi du registre. Je reviendrai plus loin dans mes motifs sur ce paragraphe, sur lequel les deux parties se sont appuyées; mais je veux examiner d’abord les faits soumis au juge de cour de district Duranceau et la décision qu’il a rendue dans Re Jung and Montgomery.
Jung avait acheté certains locaux selon acte translatif de propriété du 26 juin 1953 qui avait été enregistré le 30 juin 1953. A cette époque, Montgomery était locataire d’une partie des locaux en vertu d’un bail de cinq ans allant du 1er avril 1950 au 31 mars 1955. Il n’y avait pas eu d’enregistrement du bail, mais Jung avait été lui-même locataire d’une autre partie des locaux avant d’en acquérir la tenure libre. Après qu’il l’eut acquise, Montgomery est resté son locataire et a continué à lui verser le loyer qu’il acceptait. Le bail de Montgomery comportait une option de renouvellement de trois ans sur préavis de trois mois, préavis que Montgomery donna en bonne et due forme, le 8 novembre 1954. Le 9 février 1955, Jung mit Montgomery en demeure de quitter les lieux et, celui-ci ayant refusé, Jung intenta une action en réclamant la possession.
Le juge Duranceau jugea qu’en fait, avant d’acheter les locaux, Jung était au courant du bail de Montgomery et de l’option de renouvellement qu’il comportait. Pour ce qui restait à courir du bail originaire de Montgomery, il s’agissait d’un droit protégé comme ayant préséance, car l’échéance du terme n’excédait pas trois ans et il y avait occupation réelle. La situation de l’option de renouvellement était différente. Le terme n’en excédait pas trois ans, mais il ne pouvait s’accompagner d’occupation réelle jusqu’à ce qu’il commençât, ce qui n’était pas possible avant le 1er avril 1955. Le juge Duranceau traita l’option comme créant un droit distinct à considérer à part et en conséquence elle ne pouvait constituer un droit ayant préséance en vertu de Fart. 51, par. 4. Il ne semble pas que l’on ait songé de quelque façon à traiter l’option comme un droit réel, auquel cas aucun enregistrement distinct ne serait nécessaire: cf. Di Castri, Law of Vendor and Purchaser (2e éd. 1976), à la p. 427. Pour ce qui nous préoccupe ici, il n’est toutefois pas nécessaire que je me prononce sur la validité de la thèse de l’option comme «droit réel». Bien que les motifs du juge Duranceau ne soient pas explicites sur ce point, je prends pour acquis que la mise en demeure de quitter les lieux du 9 février signifiée à Montgomery lui ordonnait de le faire à l’expiration du terme de cinq ans. La question en litige entre les parties était de savoir si Jung pouvait prétendre déposséder Montgomery après le 31 mars 1955 ou si Montgomery avait un terme renouvelé valide de trois ans à compter de cette date.
Il y a des indications dans les motifs du juge Duranceau que Jung était lié par le bail parce qu’il l’avait reconnu en acceptant le loyer que lui versait Montgomery. Les motifs n’indiquent pas si Jung avait protesté de quelque manière lors de l’avis de renouvellement du 8 novembre 1954, trois mois avant la mise en demeure de quitter les lieux. Cela aurait pu suffire à trancher le litige, sans avoir à introduire la doctrine de la connaissance dans la Land Titles Act. La Cour d’appel a confirmé la décision du juge Duranceau et, selon le recueil, sans avoir entendu le locataire intimé et en approuvant le jugement de première instance. Il est possible également qu’elle ait approuvé tous les motifs de ce jugement, dont certains s’appuyaient clairement sur la connaissance, et c’est certainement ainsi que le juge Grant comme la Cour d’appel de l’Ontario ont interprété Re Jung and Montgomery dans la présente affaire.
Après avoir cité Magee on Land Titles (1940), aux pp. 43, 93 et 104, selon qui la doctrine de la connaissance est étrangère à la Land Titles Act de l’Ontario, et noté qu’aucune jurisprudence n’est citée à l’appui de cette proposition, le juge Duranceau cite une série de décisions allant, selon lui, en sens contraire. Certaines de ces décisions sont manifestement inapplicables à la question de la connaissance telle qu’elle se présente ici; et l’équivalence qu’il admet entre la connaissance et la fraude est également inacceptable. Deux décisions sur lesquelles il s’appuie et qui ont été citées en appel devant cette Cour peuvent cependant être mentionnées. Il s’agit de Re Skill and Thompson[7] et John Macdonald & Co. Ltd. v. Tew[8]. Aucune ne peut nous éclairer, à mon avis, sur la question de la connaissance au regard de la Land Titles Act.
L’affaire Re Skill and Thompson a parcouru toute la gamme des juridictions supérieures ontariennes de l’époque. Elle a d’abord été entendue en chambre par le juge Riddell, puis en appel par la Cour divisionnaire et en appel encore par la Cour d’appel de l’Ontario. Cette affaire a son origine dans le rejet par le contrôleur des titres, en vertu de la Land Titles Act, d’une requête en radiation ou annulation d’une mise en garde enregistrée contre un bien-fonds par Thompson, lequel prétendait y détenir un droit contre Skill, le propriétaire figurant au registre. Skill avait acquis le bien-fonds d’un nommé Sears au nom duquel était le titre