1378055 Ontario Limited c. La Reine

1378055 Ontario Limited c. La Reine
Base de données – Cour (s)
Jugements de la Cour canadienne de l'impôt
Date
2019-07-16
Référence neutre
2019 CCI 149
Numéro de dossier
2016-3232(GST)G
Juges et Officiers taxateurs
Don R. Sommerfeldt
Sujets
Partie IX de la Loi sur la taxe d'accise (TPS)
Contenu de la décision
Dossier : 2016-3232(GST)G
ENTRE :
1378055 ONTARIO LIMITED,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Appels inscrits pour audition le 1er mai 2018, à Toronto (Ontario).
Observations écrites subséquentes de l'appelante déposées le 12 juillet 2018, et observations écrites de l'intimée déposées le 13 juillet 2018.
Conférence de gestion de l'instance tenue le 17 juin 2019.
Devant : L'honorable juge Don R. Sommerfeldt
Comparutions :
Avocat de l'appelante :
Me James N. Aitchison
Avocate de l'intimée :
Me Devon E. Peavoy
JUGEMENT
Vu la preuve produite à l'audience et les observations des avocats, la Cour ordonne :
1. Les appels relatifs aux périodes de déclaration trimestrielles terminées les 31 décembre 2013, 30 juin 2014 et 31 mars 2015 sont accueillis, et les nouvelles cotisations établies pour ces périodes de déclaration sont renvoyées au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelles cotisations en tenant compte du fait que l'appelante a droit aux crédits de taxe sur les intrants (CTI) suivants pour ces périodes de déclaration :
Période terminée le
CTI
31 décembre 2013
17 452,50 $
30 juin 2014
5 655,00
31 mars 2015
14 722,50
Total
37 830,00 $
2. Les appels relatifs aux périodes de déclaration trimestrielles terminées les 30 septembre 2014 et 31 décembre 2014 sont rejetés.
3. L'appelante et l'intimée disposent d'une période de 30 jours après la date du présent jugement pour parvenir à un accord sur les dépens et en informer la Cour, faute de quoi l'appelante disposera d'une période additionnelle de 30 jours pour déposer des observations écrites sur les dépens, et l'intimée d'une période de 30 jours en sus pour déposer sa réponse par écrit. Les observations des parties n'excéderont pas cinq pages. Si les parties n'informent pas la Cour qu'elles sont parvenues à un accord sur les dépens et ne déposent pas leurs observations dans les délais impartis, aucuns dépens ne seront adjugés.
Signé à Ottawa, Canada, ce 16e jour de juillet 2019.
« Don R. Sommerfeldt »
Le juge Sommerfeldt
Référence : 2019 CCI 149
Date : 20190716
Dossier : 2016-3232(GST)G
ENTRE :
1378055 ONTARIO LIMITED,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge Sommerfeldt
I. INTRODUCTION
[1] Les présents motifs se rapportent aux appels interjetés par la société 1378055 Ontario Limited (la société 137) contre les nouvelles cotisations établies par l'Agence du revenu du Canada (l'Agence) au nom du ministre du Revenu national (le ministre) en application de la Loi sur la taxe d'accise (la LTA) [1] à l'égard des périodes de déclaration trimestrielles s'étendant du 1er octobre 2013 au 31 mars 2015 (exception faite de la période terminée le 31 mars 2014).
II. LES QUESTIONS EN LITIGE
[2] Les questions en litige dans les présents appels sont les suivantes :
a) La société 137 a‑t‑elle acquis les services visés par les présents appels pour consommation ou utilisation dans le cadre de ses activités commerciales et, le cas échéant, dans quelle mesure?
b) Les factures visées par les présents appels sont-elles conformes aux exigences documentaires du paragraphe 169(4) de la LTA et de l'article 3 du Règlement sur les renseignements nécessaires à une demande de crédit de taxe sur les intrants (TPS/TVH) (le Règlement)?
III. LES FAITS
A. Les personnes, les immeubles et les rapports
[3] La société 137 exerce des activités de location résidentielle et d'aménagement immobilier dans la ville d'Oshawa, en Ontario, et dans les environs. Au cours des périodes de déclaration en cause, les activités d'aménagement immobilier se divisaient en trois volets :
a) l'aménagement de la parcelle de 10 acres décrite au paragraphe suivant;
b) la fourniture de services d'aménagement, d'urbanisme et d'administration dans le domaine immobilier;
c) la recherche et l'acquisition de terrains à aménager [2] .
[4] Au cours des périodes de déclaration en cause, la société 137 possédait 10 immeubles locatifs comptant au total de 50 à 60 logements occupés par des locataires [3] . L'un de ces immeubles locatifs était une maison située sur une parcelle de 10 acres située dans la partie nord d'Oshawa et dont l'adresse est le 1590, chemin Stevenson Nord (l'immeuble en cause). La maison se trouve près de la limite Est de l'immeuble en cause et près de la route. Aux termes du bail qu'il a conclu avec la société 137, le locataire peut occuper la maison et utiliser le terrain autour. Le bail s'applique exclusivement au terrain autour de la maison; il n'accorde pas au locataire un droit d'usage et de jouissance de la totalité de la superficie de la parcelle de 10 acres. La partie Ouest de l'immeuble en cause se trouve à proximité d'un affluent du ruisseau Oshawa et fait partie d'une zone de protection de la nature, de sorte qu'on ne peut y construire.
[5] Lorsque la société 137 a acheté l'immeuble en cause en 1993, son zonage était résidentiel et la société projetait d'y aménager un lotissement résidentiel. Cependant, quelque temps après l'acquisition, la municipalité régionale de Durham a modifié le zonage de l'immeuble en cause pour en faire un « secteur d'emploi » ou un « bien‑fonds réservé à l'emploi » [4] . Désormais, l'immeuble pouvait servir uniquement à des fins industrielles ou commerciales ou à une autre fin non résidentielle. La ville d'Oshawa avait établi que l'immeuble en cause se trouve dans une zone « résidentielle urbaine », mais elle n'y autorise plus la construction de nouveaux immeubles résidentiels. La maison érigée sur l'immeuble en cause est protégée par un droit d'usage dérogatoire. Si jamais elle est démolie, elle ne pourra pas être remplacée par un autre immeuble résidentiel [5] .
[6] Depuis que la société 137 a acquis l'immeuble en cause en 1993, elle a tenté de l'aménager, d'abord comme lotissement résidentiel, puis, après le changement de zonage, comme terrain commercial. Elle a cependant fait face à plusieurs embûches alors que les agences et les organismes gouvernementaux, dont la municipalité régionale de Durham, la ville d'Oshawa et l'office de protection de la nature du lac Ontario centre, ont mené de nombreuses études et évaluations.
[7] Aucun élément de preuve précis n'a été produit au sujet de la propriété de la société 137. Il semble toutefois qu'elle appartient à des membres de la famille Foley, ou à des personnes associées, qui semble très active dans les secteurs de l'aménagement, de la construction, de la location et de la gestion immobilière dans la région d'Oshawa. Seul Mark Foley [6] , le directeur général de la société 137, a témoigné à l'audience. Sa femme, Deborah Foley, travaille aussi pour la société 137. Elle fournit des services généraux d'administration de bureau. Cole Foley, le fils de Mark et de Deborah, a, semble‑t‑il, fourni des services de planification, d'administration, de conseils et de gestion à la société 137 au cours de certaines ou de la totalité des périodes de déclaration en cause.
[8] Il a aussi été question d'autres membres de la famille lors de l'audience. Mark et Deborah ont quatre fils : Cole, Brent et deux autres dont les noms n'ont pas été mentionnés. Cole a fourni des services à la société 137, probablement en 2012. Brent est un courtier immobilier. Le frère de Mark, Michael Foley, exploite l'entreprise Woodland Durham, spécialisée en construction de maisons neuves. La mère de Mark et de Michael, Betty Foley, est propriétaire de l'immeuble où se trouvent les bureaux de la société 137, de Woodland Durham et de Brent. Une partie ou la totalité de cet immeuble est louée par Betty à la société Lanmark Management Limited (Lanmark), qui appartient apparemment à une ou plusieurs fiducies familiales et est liée d'une façon quelconque à la famille Foley [7] . Mark est le président de Lanmark.
B. Les activités de location
[9] D'après les fichiers des loyers produits à l'audience, la société 137 possédait en 2015, à Oshawa ou dans les environs, neuf maisons qu'elle louait à des locataires. La société 137 était aussi propriétaire d'un immeuble de 48 logements [8] .
C. Les activités d'aménagement
[10] Les éléments de preuve documentaires présentés à l'audience donnent certaines indications concernant les démarches entreprises par la société 137 pour aménager la partie inoccupée de l'immeuble en cause. À l'aide de cartes et de photographies aériennes [9] , M. Foley a expliqué que le terrain au nord de l'immeuble en cause servait à l'entreposage à ciel ouvert d'autocaravanes, de bateaux et d'autres véhicules du genre, alors que le terrain au sud de l'immeuble en cause servait à l'entreposage de camions de transport (de type semi‑remorque) [10] . M. Foley a affirmé qu'après que l'aménagement d'un lotissement résidentiel était devenu interdit en raison du nouveau zonage, il a conçu l'idée d'y construire des installations d'entreposage libre‑service. Il a cependant mis ce projet de côté et a décidé d'aménager l'immeuble en y installant des conteneurs d'entreposage ou « PODS » [11] .
[11] Certaines des activités et des démarches entreprises par M. Foley sont résumées dans les documents produits en preuve. Voici un extrait du procès‑verbal de la réunion du 28 mai 2012 du comité des services de l'urbanisme :
[TRADUCTION]
Mark Foley, au nom du groupe Foley, a fait part au comité de son opposition aux annexes 3, 4 et 5 du rapport DS‑12‑175 qui traitent du terrain de la société au 1590, chemin Stevenson Nord. Mark Foley a demandé qu'on envisage de réduire les « espaces libres » pour le terrain en cause; il a souligné qu'une étude externe antérieure avait conclu que la désignation « espaces libres » devrait s'appliquer à 10 % seulement du terrain, et la désignation « zone industrielle » à la partie restante [12] .
L'extrait précité du procès‑verbal de la réunion du comité de l'urbanisme indique qu'au milieu de 2012, M. Foley poursuivait assidûment le projet d'aménagement de l'immeuble en cause pour le compte du groupe Foley (qui englobe probablement la société 137).
[12] L'extrait suivant est tiré du rapport du commissaire des services de l'urbanisme d'Oshawa au comité de l'urbanisme le 13 novembre 2012, probablement en vue de la réunion du 19 novembre 2012 : [TRADUCTION] « Le propriétaire du 1590, chemin Stevenson Nord a demandé qu'on envisage de réduire les espaces libres et les terrains de loisir dans la zone en général, et au 1590, chemin Stevenson Nord en particulier [13] . »
[13] Dans une lettre du 29 novembre 2012, Warren Munro, l'urbaniste‑chef des services de l'urbanisme de la ville d'Oshawa, confirme qu'en 2012, M. Foley s'était adressé à lui pour obtenir l'autorisation d'aménager l'immeuble en cause. Dans sa lettre, M. Munro mentionne que le conseil municipal s'était prononcé en faveur du remplacement de la désignation [TRADUCTION] « zone d'étude spéciale A » s'appliquant à l'immeuble en cause et aux biens adjacents par la désignation [TRADUCTION] « zone industrielle, espaces libres et loisirs ». Il ajoute toutefois dans sa lettre qu'il faudrait d'abord divers rapports, notamment sur les eaux pluviales, sur les services régionaux, sur les modifications au plan d'urbanisme du parc industriel Northwood et sur une réunion publique, et une recommandation concernant la modification du règlement de zonage applicable [14] .
[14] D'autres documents révèlent que les démarches et les activités se sont poursuivies jusqu'en 2015. Ainsi, en avril 2015, M. Foley a communiqué avec M. Munro (des services de l'urbanisme d'Oshawa) au sujet de l'utilisation de l'immeuble en cause [TRADUCTION] « pour l'entreposage à la demande de conteneurs d'entreposage » [15] . Le 17 août 2015, le cabinet d'ingénieurs et d'urbanistes‑conseils D.G. Biddle & Associates Limited a remis à M. Foley un plan conceptuel pour l'installation de 430 conteneurs d'entreposage environ sur la partie aménageable de l'immeuble en cause [16] . Le lendemain, M. Foley a transmis le plan conceptuel à M. Munro et à d'autres intéressés [17] . Le 14 septembre 2015, M. Foley a reçu de Valery Hendry, urbaniste à la ville d'Oshawa, un courriel énonçant les questions à résoudre avant qu'une demande de modification du zonage puisse être présentée [18] .
[15] À l'audience, quand il a été souligné à M. Foley que les documents qu'il avait produits portaient sur l'année 2012 et le milieu de 2015, soit avant et après les périodes de déclaration visées, il a expliqué qu'au cours de ses démarches afin d'aménager l'immeuble en cause (et assurément de 2012 à 2015), il avait rencontré des responsables de l'urbanisme et d'autres fonctionnaires, il s'était présenté à divers comités et avait assisté à leurs réunions, il avait participé à plusieurs audiences publiques et il avait pris d'autres mesures pour faire avancer le projet [19] . M. Foley a ajouté que chaque année, notamment celles en cause ici, il examinait divers emplacements et étudiait leur potentiel d'aménagement, il examinait les plans officiels et les documents de zonage, et il discutait avec l'office de protection de la nature du lac Ontario centre au sujet de la vocation envisagée pour chaque emplacement [20] .
D. Les CTI demandés
[16] Les CTI en litige dans les présents appels ont été demandés pour les périodes de déclaration trimestrielles suivantes [21] :
Tableau 1
Période terminée le
CTI
31 décembre 2013
26 437,88 $
31 mars 2014
s.o.
30 juin 2014
17 905,91
30 septembre 2014
48,52
31 décembre 2014
166,92
31 mars 2015
20 577,84
Total
65 137,07 $
[17] À l'audience le 31 mai 2018, à l'appui d'une partie importante des CTI demandés pour le quatrième trimestre de 2013 et le premier trimestre de 2015, la société 137 a produit les copies de factures qu'elle a reçues de Mark Foley, de Deborah Foley, de Cole Foley et de Lanmark. Toutefois, elle n'a produit aucun document étayant ses demandes de CTI pour les deuxième, troisième et quatrième trimestres de 2014. Quand j'ai dit à l'avocat de la société 137 que son recueil de documents (pièce A‑1) ne contenait aucune copie de facture à l'appui des demandes de CTI pour 2014 [22] , il s'est déclaré surpris et a affirmé que le recueil contenait trois groupes de factures (aux onglets 11, 16 et 21). Je lui ai ensuite dit que les factures à l'onglet 21 sont les factures originales du 31 mars 2015 et que les factures à l'onglet 16 étaient les factures révisées demandées par l'Agence, qui portent la même date, mais ont été établies ultérieurement. L'avocat de la société 137 a alors dit que lorsqu'il avait préparé le recueil avant l'audience, il avait constaté qu'il contenait trois groupes de factures et il avait présumé à tort que les factures des trois années s'y trouvaient. Étant donné que la pièce A‑1 ne contient pas les factures de l'année 2014, l'avocat a décidé de retirer les demandes de CTI pour les troisième et quatrième trimestres de 2014, dont les montants sont relativement modestes (48,52 $ et 166,92 $, respectivement). L'avocat de la société 137 a néanmoins demandé l'autorisation de déposer, après l'audience, les documents à l'appui des CTI de 17 905,91 $ demandés pour le deuxième trimestre de 2014. L'avocate de la Couronne s'est opposée à cette demande.
E. Les services
(1) Les factures de 2013
[18] Mark Foley s'est présenté comme étant le directeur général de la société 137, pour laquelle il exerce diverses activités. Il lui fournit aussi des services à titre personnel. La facture du 31 décembre 2013 remise par M. Foley indique qu'il a fourni des services d'administration, de conseils et de gestion, sans autre détail [23] . Les honoraires facturés pour ces services s'établissent à 42 000 $, plus la TVH de 5 460 $. Durant son témoignage, M. Foley a expliqué qu'à titre personnel, il effectue des recherches de terrains que la société 137 pourrait acquérir; il ne fournit pas ces services au nom de Lanmark [24] . Il a ajouté qu'une fois la décision prise par la société 137 d'acquérir un terrain en particulier, tous les services liés à son aménagement sont fournis par Lanmark [25] .
[19] Le 31 décembre 2013, Lanmark a remis à la société 137 une facture de 110 000 $ (plus la TVH de 14 300 $) pour des services d'administration, de conseils et de gestion. Comme il a été mentionné précédemment, Lanmark était locataire d'un immeuble appartenant à Betty Foley. Lanmark sous‑louait une partie de ces locaux à divers sous‑locataires, dont la société 137. Lanmark fournissait en outre un [TRADUCTION] « forfait bureau » qui englobait des fournitures et des services de base en sus des locaux. Lanmark fournissait des locaux et des services connexes à la société 137 et à d'autres sous‑locataires. Sur la facture de 110 000 $ remise par Lanmark à la société 137, la partie des frais facturés pour la fourniture de locaux et de services s'établissait à 53 000 $ [26] .
[20] Les 57 000 $ restants (110 000 $ − 53 000 $) se rapportent aux services de recherche de terrains à aménager. M. Foley a précisé que Lanmark fournissait à la société 137 des services de recherche de terrains à aménager [27] . Selon les explications de M. Foley au sujet des services qu'il fournissait à titre personnel à la société 137 et des services que Lanmark fournissait à la société 137, il semble que les deux fournissaient des services de recherche de terrains à aménager. Si j'ai bien compris, une très grande partie des services fournis par Lanmark, sinon la totalité, l'ont été par M. Foley au nom de Lanmark. M. Foley n'a pas expliqué comment les services fournis étaient répartis entre les factures remises pour son propre compte et celles qu'il remettait à titre d'employé de Lanmark.
[21] Lanmark fournit des locaux et des services connexes (frais de 53 000 $) ainsi que des services de recherche de terrains à aménager (frais de 57 000 $) à la société 137, mais sa facture du 31 décembre 2013 mentionne uniquement [TRADUCTION] « services d'administration, de conseils et de gestion » [28] et un montant global de 110 000 $, plus la TVH de 14 300 $.
[22] Deborah Foley s'occupait principalement des immeubles loués et des activités de location de la société 137. C'est généralement elle qui avait affaire avec les locataires de la société 137. Sur sa facture du 31 décembre 2013, Mme Foley fait référence à des [TRADUCTION] « services d'administration, de conseils et de gestion » [29] . L'en‑tête de la facture indique [TRADUCTION] « DEBORAH M. FOLEY – REVENUS DE LOCATION » [30] . Les honoraires facturés pour ces services s'établissent à 24 000 $, plus la TVH de 3 120 $.
[23] Sur chacune des factures du 31 décembre 2013 qu'ont remises Mark Foley, Lanmark et Deborah Foley, le numéro de facture est « 2012 ». M. Foley n'a pas été en mesure d'expliquer pourquoi les trois factures portent le même numéro. Lors de son témoignage, il a suggéré que « 2012 » n'est pas un numéro de facture, mais plutôt une date [31] . Apparemment, les membres de la famille Foley produisaient des factures pour les services fournis au cours d'une année seulement l'année suivante. Par conséquent, il semble que sur les factures du 31 décembre 2013, « 2012 » renvoie à l'année au cours de laquelle les services facturés ont été fournis. J'en déduis que « 2012 » n'est pas un numéro de facture, mais une indication de l'année au cours de laquelle les services ont été fournis.
[24] Cole Foley a remis une facture à la société 137, dont une copie a été produite à l'audience, avec les trois factures susmentionnées du 31 décembre 2013 remises par Mark Foley, Deborah Foley et Lanmark. Pour appuyer la demande de la société 137 pour des CTI relatifs à cette facture, il a été avancé que Cole Foley avait probablement fourni les services durant l'année 2013. Toutefois, il est indiqué sur la facture qu'elle vise des [TRADUCTION] « services de planification, d'administration, de conseils et de gestion fournis en 2012 » [32] . La facture remise par Cole Foley n'étant pas datée, rien n'indique que les services qui y sont décrits ont été facturés en 2013 plutôt qu'en 2012. Les honoraires inscrits sur la facture s'élèvent à 20 000 $, plus la TVH de 2 260 $.
[25] Le numéro d'inscription à la TPS du fournisseur de services ne figure sur aucune des quatre factures de Mark Foley, de Deborah Foley, de Lanmark et de Cole Foley que la société 137 a présentées à l'appui de ses demandes de CTI pour 2013.
[26] Les quatre factures susmentionnées sont les seules qui ont été présentées à l'appui des demandes de CTI pour 2013. Les montants de TVH inscrits sur ces factures s'établissent comme suit :
Tableau 2
Fournisseur de services
TVH
Mark Foley
5 460 $
Lanmark
14 300
Deborah Foley
3 120
Cole Foley
2 260
25 140 $
(2) Les factures de 2014
[27] Comme il a été mentionné ci‑dessus, après l'audience du 1er mai 2018 (et dans les délais impartis), la société 137 a présenté à la Cour des photocopies des trois factures établies pour le deuxième trimestre de 2014 et a transmis des copies à la Couronne. Pour les motifs que j'exposerai ci‑après, j'ai admis ces trois documents en preuve.
[28] Le 6 mai 2014, Mark Foley a remis à la société 137 une facture de 50 000 $, plus la TVH de 6 500 $. Selon la description qui y est donnée, la facture a été établie au titre de services d'administration, de conseils et de gestion fournis au cours de la période terminée le 31 décembre 2013. Le numéro d'inscription de M. Foley à la TVH figure sur cette facture.
[29] Le 6 mai 2014, Deborah Foley a remis à la société 137 une facture de 24 000 $, plus la TVH de 3 120 $. Selon la description qui y est donnée, la facture a été établie au titre de services d'administration, de conseils et de gestion fournis au cours de la période terminée le 1er décembre 2013. Le numéro d'inscription de Mme Foley à la TVH figure sur la facture.
[30] Le 30 juin 2014, Lanmark a remis à la société 137 une facture de 62 000 $, plus la TVH de 8 060 $. Le montant n'étant pas détaillé, il est difficile de savoir s'il s'agit d'honoraires ou non. La facture ne donne pas non plus de description des services fournis par Lanmark et n'indique aucun numéro d'inscription à la TVH.
[31] Le montant total de TVH pour le deuxième trimestre de 2014 selon les trois factures remises est le suivant :
Tableau 3
Fournisseur de services
TVH
Mark Foley
6 500 $
Deborah Foley
3 120
Lanmark
8 060
17 680 $
(3) Les factures de 2015
[32] Mark Foley, Deborah Foley et Lanmark ont remis à la société 137 des factures le 31 mars 2015 pour des services fournis en 2014. Sur chacune de ces factures, il est indiqué qu'elles visent des [TRADUCTION] « services de gestion, de planification et d'administration fournis en 2014 » [33] . L'Agence a par la suite informé M. Foley ou l'un de ses associés que les factures n'étaient pas suffisamment détaillées, et des factures révisées, également du 31 mars 2015, ont été établies [34] . La facture révisée de Deborah Foley indique de nouveau qu'elle vise des [TRADUCTION] « services de gestion, de planification et d'administration fournis en 2014 », mais la ventilation suivante y est ajoutée :
Tableau 4
[TRADUCTION]
Description
Montant
Comptabilité générale (comptes fournisseurs, opérations bancaires, paiements aux consultants)
8 400 $
Activités générales – Bureau et administration
10 800
Courrier (collecte et distribution) et transmission de documents aux autorités municipales et gouvernementales
4 800
24 000 $
La facture révisée de Mme Foley indique un montant de TVH de 3 120 $.
[33] La facture révisée de Lanmark indique qu'elle a été établie pour des services généraux [TRADUCTION] « de gestion, de planification et d'administration fournis en 2014 », répartis comme suit :
Tableau 5
[TRADUCTION]
Description
Montant
Loyer, services publics, fournitures de bureau
53 000 $
Services de planification et d'aménagement pour le 1590, chemin Stevenson Nord, à Oshawa (réunions avec des consultants et des fonctionnaires municipaux et avec l'office de protection de la nature)
Examen d'autres propositions d'aménagement, etc.
30 000 $
83 000 $
La facture révisée de Lanmark indique un montant de TVH de 10 790 $.
[34] La facture révisée de Mark Foley indique qu'elle a été établie pour des [TRADUCTION] « services de planification et d'aménagement fournis en 2014 », puis ajoute la description suivante : [TRADUCTION] « examen de projets d'aménagement ». La liste suivante d'immeubles apparaît ensuite [35] :
- 2452, chemin Nash, Bowmanville – terrains à aménager
- 3253, rue Liberty N., Bowmanville – terrains à aménager
- 3145, avenue Meanrs N., Bowmanville – terrains à aménager
- 2212, chemin Trulls, Courtice – terrains à aménager
- 5264, rue Liberty N., Bowmanville – terrains à aménager
- 3640, rue Liberty N., Bowmanville – terrains à aménager
- rue Liberty N. et chemin Taunton, Bowmanville – terrains à aménager
- 306, chemin Admiral, Oshawa – maison à 2 logements
- 1595, chemin Nash, Courtice – terrains à aménager
- 1608, chemin Nash, Courtice – terrains à aménager
- 2455, chemin Nash, Courtice – terrains à aménager
- 377, chemin Taunton E., Oshawa – aménagement commercial
- 940, chemin Taunton E., Whitby – aménagement commercial
- rue Live Oak, Oshawa – terrain à bâtir
- 2002, chemin Rossland E., Whitby –immeuble de 43 logements
- Orillia (Ontario) – terrains à aménager
- 2770, rue prestonvale, Courtice – terrains à aménager
- 1410, chemin Stevenson N., Oshawa – terrains à aménager
- plusieurs emplacements pour immeubles d'habitation, maisons en rangée et duplex (Grand Toronto)
Mark Foley a facturé des honoraires globaux de 50 000 $ (plus la TVH de 6 500 $) pour les services décrits ci‑dessus.
[35] Le montant total de TVH des trois factures du 31 mars 2015 décrites ci‑dessus est le suivant :
Tableau 6
Fournisseur de services
TVH
Mark Foley
6 500 $
Deborah Foley
3 120
Lanmark
10 790
20 410 $
[36] Dans ses déclarations de TPS/TVH produites pour le quatrième trimestre de 2013, le deuxième trimestre de 2014 et le premier trimestre de 2015, la société 137 demande un CTI pour les montants indiqués sur les factures susmentionnées. Lors de l'audition des présents appels, M. Foley a reconnu que les services fournis par Deborah Foley et Lanmark auraient dû être ventilés entre les activités de location et d'aménagement de la société 137. M. Foley a expliqué que lui et le comptable de la société 137 (ou peut‑être le contrôleur‑comptable) se sont entendus pour dire que 75 % des services que Mme Foley a fournis à la société 137 étaient liés à des activités de location résidentielle, et 25 % à des activités d'aménagement commercial [36] .
[37] Après avoir invoqué l'importante quantité de documents accumulés par la société 137 à l'égard de ses activités d'aménagement, M. Foley a laissé entendre que la superficie des locaux que la société loue pour ses activités d'aménagement dépasse celle utilisée pour ses activités de location. Tout de suite après avoir fait cette remarque, il a ajouté que [TRADUCTION] « la superficie du bureau pour le côté résidentiel et le côté commercial ne changera pas, mais le volume de travail est beaucoup plus important pour le côté commercial » [37] . Il a ensuite précisé que les frais de 53 000 $ facturés pour le loyer, les services publics et les fournitures de bureau en 2014 auraient dû être répartis comme suit : 75 % pour les activités commerciales et 25 % pour les activités de location résidentielle [38] . Il a affirmé que les honoraires de 30 000 $ facturés pour les services d'urbanisme et d'aménagement se rapportent entièrement aux activités commerciales [39] .
[38] M. Foley a déclaré que tous les services qu'il a fournis à la société 137 se rapportaient aux activités commerciales. J'ai des doutes à ce sujet. M. Foley était le directeur général de la société 137, et puisque ses revenus en 2013, 2014 et 2015 provenaient uniquement de l'entreprise de location résidentielle, je m'attendrais à ce qu'une partie des services de M. Foley à la société 137 porte sur ces activités. Qui plus est, la maison unifamiliale située au 306, chemin Admiral, à Oshawa, compte parmi les terrains énumérés dans la facture révisée du 31 mars 2015 de M. Foley. À l'époque, cette maison faisait l'objet de travaux visant à la convertir en un immeuble à deux logements [40] et, si elle avait été acquise par la société 137, elle aurait sans doute pu être vouée à la location résidentielle [41] . Pour cette raison, j'estime qu'au moins 25 % des services que M. Foley a fournis à la société 137 avaient trait à des activités de location résidentielle. Autrement dit, à mon avis, seulement 75 % des honoraires facturés par M. Foley à la société 137 visent des activités commerciales.
F. La mise en vente de l'immeuble en cause
[39] Probablement en 2015 ou aux alentours, la société 137 a mis l'immeuble en cause en vente [42] . S'il avait été vendu, la vente aurait constitué une activité commerciale [43] .
IV. ANALYSE
A. Les CTI et les activités commerciales
[40] La disposition légale qui prévoit les demandes de CTI est le paragraphe 169(1) de la LTA, et plus précisément le passage suivant :
169(1) Sous réserve des autres dispositions de la présente partie, un crédit de taxe sur les intrants d'une personne, pour sa période de déclaration au cours de laquelle elle est un inscrit, relativement à un bien ou à un service qu'elle acquiert, [...] correspond au résultat du calcul suivant si, au cours de cette période, la taxe relative à la fourniture [...] devient payable par la personne ou est payée par elle sans qu'elle soit devenue payable :
A × B
où :
A représente la taxe relative à la fourniture [...] qui, au cours de la période de déclaration, devient payable par la personne ou est payée par elle sans qu'elle soit devenue payable;
B a) [...]
b) dans le cas où le bien ou le service est acquis [...] par la personne pour utilisation dans le cadre d'améliorations apportées à une de ses immobilisations, le pourcentage qui représente la mesure dans laquelle la personne utilisait l'immobilisation dans le cadre de ses activités commerciales immédiatement après sa dernière acquisition [...] de tout ou partie de l'immobilisation;
c) dans les autres cas, le pourcentage qui représente la mesure dans laquelle la personne a acquis [...] le bien ou le service [...] pour consommation, utilisation ou fourniture dans le cadre de ses activités commerciales.
[41] Dans les présents appels, trois conditions énoncées au paragraphe 169(1) de la LTA doivent être remplies pour que l'appelante ait droit à un CTI :
a) le demandeur a acquis un bien ou un service;
b) la TPS relative à la fourniture devient payable ou a été payée;
c) le demandeur a acquis le bien ou le service pour utilisation dans le cadre d'améliorations apportées à une de ses immobilisations ou pour consommation, utilisation ou fourniture dans le cadre de ses activités commerciales [44] .
[42] Le terme « activité commerciale » est défini comme suit au paragraphe 123(1) de la LTA :
« activité commerciale » Constituent des activités commerciales exercées par une personne :
a) l'exploitation d'une entreprise [...], sauf dans la mesure où l'entreprise comporte la réalisation par la personne de fournitures exonérées;
b) les projets à risque et les affaires de caractère commercial [...], sauf dans la mesure où le projet ou l'affaire comporte la réalisation par la personne de fournitures exonérées;
c) la réalisation de fournitures, sauf des fournitures exonérées, d'immeubles appartenant à la personne, y compris les actes qu'elle accomplit dans le cadre ou à l'occasion des fournitures.
Comme il est précisé dans la définition qui précède, la réalisation de fournitures exonérées ne constitue pas une « activité commerciale ».
[43] Le paragraphe 123(1) de la LTA indique qu'une « fourniture exonérée » s'entend d'une fourniture figurant à l'annexe V. L'alinéa 6a) de la partie I de l'annexe V de la LTA dispose que la fourniture « d'un immeuble d'habitation ou d'une habitation dans un tel immeuble, par bail, licence ou accord semblable, en vue de son occupation continue à titre résidentiel ou d'hébergement par le même particulier dans le cadre de l'accord pour une durée d'au moins un mois » constitue une fourniture exonérée. Par conséquent, les activités de location résidentielle de la société 137 n'étaient pas des activités commerciales.
[44] Vu le témoignage de M. Foley et les éléments de preuve documentaires, les démarches de la société 137 pour aménager l'immeuble en cause et trouver d'autres immeubles à aménager représentent des activités commerciales. Je constate par surcroît que ces activités commerciales se sont déroulées pendant plusieurs années, et notamment en 2013, 2014 et 2015. En revanche, comme je l'ai fait observer au paragraphe précédent, les activités de location résidentielle de la société 137 n'étaient pas des activités commerciales.
[45] Le paragraphe 169(1) de la LTA exige qu'on établisse une proportion. Un CTI peut être demandé seulement pour la fraction (exprimée en pourcentage) qui représente la mesure dans laquelle la personne utilisait l'immobilisation visée dans le cadre de ses activités commerciales ou dans laquelle elle a acquis le bien ou le service pour consommation, utilisation ou fourniture dans le cadre de ses activités commerciales. Il faut donc répartir les intrants de la société (soit la contrepartie payée par la société pour les biens ou les services acquis) entre ses activités commerciales et ses activités de location résidentielle.
[46] Le paragraphe 141.01(5) de la LTA énonce les règles de la répartition :
Sous réserve de l'article 141.02, seules des méthodes justes et raisonnables et suivies tout au long d'un exercice peuvent être employées par une personne au cours de l'exercice pour déterminer la mesure dans laquelle :
a) la personne acquiert [...] des biens ou des services afin d'effectuer une fourniture taxable pour une contrepartie ou à d'autres fins;
b) des biens ou des services sont consommés ou utilisés en vue de la réalisation d'une fourniture taxable pour une contrepartie ou à d'autres fins.
La Loi impose donc de suivre une méthode juste et raisonnable pour déterminer la mesure dans laquelle la société 137 a utilisé l'immeuble en cause dans le cadre de ses activités commerciales, ou la mesure dans laquelle elle a acquis les services de M. Foley, de Mme Foley et de Lanmark pour consommation ou utilisation dans le cadre de ses activités commerciales.
[47] Pour en arriver à une répartition juste, il faut déterminer si la disposition applicable est l'alinéa b) ou l'alinéa c) de la description du facteur B de la formule énoncée au paragraphe 169(1) de la LTA. L'alinéa b) s'applique si l'immeuble en cause était l'une des immobilisations de la société 137, si elle l'utilisait dans le cadre de ses activités commerciales et si elle avait acquis les services en cause pour utilisation dans le cadre d'améliorations apportées à cette immobilisation. Sinon, l'alinéa c) s'applique.
[48] La question de savoir si l'immeuble en cause était une immobilisation pour l'application de l'alinéa b) du facteur B de la formule énoncée au paragraphe 169(1) de la LTA n'a pas vraiment été abordée dans les témoignages et les observations lors de l'audience. En d'autres mots, aucune des parties ne s'est prononcée sur la question de savoir si la disposition applicable dans les présents appels est l'alinéa b) ou l'alinéa c) du facteur B du paragraphe 169(1). Selon la définition du terme « immobilisation » donnée au paragraphe 123(1), un bien qui est une « immobilisation » au sens de la Loi de l'impôt sur le revenu (LIR) est en général une immobilisation au sens de la LTA. La question de savoir si l'immeuble en cause était une immobilisation ou un élément d'inventaire au sens de la LTA ou de la LIR n'a pas été abordée au cours de l'audience. Cependant, en raison des témoignages (notamment quant à la période pendant laquelle la société 137 a été propriétaire de l'immeuble en cause et quant à ses efforts soutenus pour l'aménager après son acquisition), je conclus qu'il constituait une immobilisation et non un élément d'inventaire au cours des périodes de déclaration visées par les présents appels [45] .
[49] Même si l'immeuble en cause était une immobilisation de la société 137 au cours des périodes de déclaration visées, la société poursuivait ses démarches pour obtenir les autorisations requises en vue d'y construire des installations d'entreposage et elle n'avait donc pas commencé à l'utiliser dans le cadre de ses activités commerciales [46] . Par conséquent, l'alinéa b) du facteur B de la formule énoncée au paragraphe 169(1) de la LTA ne s'applique pas. La disposition applicable en l'espèce est donc l'alinéa c). Celui-ci exige d'établir le pourcentage qui représente la mesure dans laquelle la société 137 a acquis les services de Mark Foley, de Deborah Foley, de Cole Foley et de Lanmark pour consommation ou utilisation dans le cadre de ses activités commerciales et non de ses activités de location résidentielle.
[50] Rien dans la preuve me permet de mettre en doute la répartition que M. Foley et le comptable de la société 137 ont proposée pour les services fournis par Mme Foley, à savoir 75 % pour les activités de location résidentielle et 25 % pour les activités d'aménagement commercial. De même, rien dans la preuve ne donne à penser qu'il faudrait modifier la répartition qu'ils ont proposée pour les frais globaux facturés chaque année par Lanmark à la société 137 pour le loyer, les services publics et les fournitures de bureau, à savoir 75 % pour les activités commerciales et 25 % pour les activités de location résidentielle. Comme je l'ai expliqué au paragraphe 38, à mon avis, seulement 75 % des honoraires facturés par M. Foley à la société 137 se rapportaient à des activités commerciales. Très peu d'éléments de preuve ont été soumis concernant la nature des services fournis par Cole Foley, et pratiquement aucun élément de preuve pour ce qui est de la répartition entre les activités commerciales et les activités de location résidentielle des honoraires facturés pour ces services.
B. Les documents à l'appui des demandes de CTI
[51] J'examinerai maintenant la conformité des 10 factures présentées à la Cour lors des présents appels. Quatre d'entre elles (les factures de 2013) se rapportent au quatrième trimestre de 2013, trois (les factures de 2014) au deuxième trimestre de 2014, et trois autres (les factures de 2015) au premier trimestre de 2015 [47] .
[52] Pour demander un CTI, l'inscrit à la TPS doit satisfaire aux exigences en matière de documents qui sont énoncées au paragraphe 169(4) de la LTA et à l'article 3 du Règlement. Plus précisément, l'alinéa 169(4)a) de la LTA dispose que l'inscrit doit, avant de produire une déclaration dans laquelle il demande un CTI pour une période de déclaration donnée, obtenir « les renseignements suffisants pour établir le montant du crédit, y compris les renseignements visés par règlement ». L'article 3 du Règlement précise les renseignements exigés en application de l'alinéa 169(4)a) de la LTA. Les exigences établies aux alinéas a), b) et c) de l'article 3 varient selon le montant payé ou payable à l'égard d'une fourniture donnée. Dans les présents appels, les renseignements exigés sont les suivants :
Disposition
Renseignements exigés
3a)(i)
le nom du fournisseur;
3a)(ii)
la date de la facture remise pour la fourniture, le cas échéant;
3a)(iv)
le montant total payé ou payable pour la fourniture;
3b)(i)
le nom du fournisseur et le numéro d'inscription attribué à celui‑ci;
3b)(iii)
dans le cas où la taxe payée ou payable n'est pas comprise dans le montant payé ou payable pour la fourniture, la taxe payée ou payable;
3c)(ii)
le nom de l'acquéreur;
3c)(iii)
les modalités de paiement;
3c)(iv)
une description suffisante pour identifier chaque fourniture [48] .
[53] À l'article 2