Surrey City Centre Mall Ltd. c. La Reine

Surrey City Centre Mall Ltd. c. La Reine
Base de données – Cour (s)
Jugements de la Cour canadienne de l'impôt
Date
2012-10-02
Référence neutre
2012 CCI 346
Numéro de dossier
2009-3904(GST)G
Juges et Officiers taxateurs
Joe E. Hershfield
Sujets
Partie IX de la Loi sur la taxe d'accise (TPS)
Contenu de la décision
Dossier : 2009-3904(GST)G
ENTRE :
SURREY CITY CENTRE MALL LTD.,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Appel entendu les 17, 18 et 19 janvier 2012 à Vancouver (Colombie-Britannique)
Devant : L’honorable juge J.E. Hershfield
Comparutions :
Avocats de l’appelante :
Me Joel A. Nitikman
Me Jessica Fabbro
Avocats de l’intimée :
Me Ron D.F. Wilhelm
Me Bruce Senkpiel
JUGEMENT
L’appel de la cotisation établie en vertu de la Loi sur la taxe d’accise, relativement à la période de déclaration du 1er juillet 2002 au 31 juillet 2002, est accueilli, avec dépens, et la cotisation est renvoyée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation, conformément aux motifs énoncés dans les motifs de jugement ci-joints.
Signé à Ottawa, Canada, ce 2e jour d’octobre 2012.
« J.E. Hershfield »
Juge Hershfield
Traduction certifiée conforme
ce 5e jour de mars 2013.
François Brunet, réviseur
Référence : 2012 CCI 346
Date : 20121002
Dossier : 2009-3904(GST)G
ENTRE :
SURREY CITY CENTRE MALL LTD.,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge Hershfield
Le contexte [1] L’appelante (Mall Co) a interjeté appel d’une cotisation de TPS (l’« appel ») établie en vertu du paragraphe 182(1) de la Loi sur la taxe d’accise (la « Loi »).
[2] Pendant toute la période en cause, Mall Co était une filiale en propriété exclusive d’ICBC Properties Ltd. (« IPL ») qui, durant la même période, était une filiale en propriété exclusive de The Insurance Corporation of British Columbia (« ICBC »)[1], une société d’État provinciale administrant un régime obligatoire d’assurance-automobile en Colombie-Britannique. IPL, ou ses filiales, géraient la totalité des investissements immobiliers d’ICBC.
[3] Pendant toute la période en cause, Mall Co et ICBC étaient toutes deux inscrites aux fins de la partie IX de la Loi.
[4] Une série d’opérations a amené Mall Co à faire l’acquisition de terrains, à Surrey (Colombie-Britannique), en 1999 et en 2000. Ces terrains devaient servir à la construction d’un centre commercial, ainsi que de locaux universitaires qu’utiliserait la Technical University of British Columbia (« Tech BC »), créée par un texte de loi de l’Assemblée législative de la province de la Colombie‑Britannique (la « Province ») en vue de la possession et de l’exploitation d’une nouvelle université à Surrey.
[5] Pour consigner leurs engagements respectifs, les parties ont conclu entre elles une série d’ententes, et chacune d’elles est analysée sous la rubrique suivante. Elles comprenaient une entente d’aménagement, qui a été conclue entre Mall Co, ICBC, Tech BC et la Province, représentée par le ministre du Advanced Education Training and Technology Ministry (le « ministère autorisé ») en 2000 et par laquelle, de manière générale, l’appelante convenait d’aménager et de bâtir un centre commercial et les locaux universitaires. Aux termes de cette entente, Mall Co convenait de louer à bail les locaux universitaires à Tech BC, et Tech BC convenait de louer à bail ces locaux de Mall Co. ICBC convenait de financer les obligations souscrites par Mall Co dans le cadre de l’entente en vue de la construction des locaux universitaires.
[6] Les travaux d’aménagement ont commencé. ICBC a avancé des fonds à IPL, qui, à son tour, les a avancés à Mall Co en vue de la réalisation du projet. Toutefois, en 2002, la Province a fermé Tech BC et annoncé qu’elle ne s’acquitterait pas de ses obligations concernant la location à bail des locaux universitaires[2].
[7] Après des négociations entre ICBC et la Province, ICBC, Mall Co, IPL, Tech BC et la Province, représentée par le ministère autorisé, ont conclu une transaction aux termes de laquelle Tech BC a convenu en son nom et en celui de la Province de payer à ICBC ou à son représentant la somme de 41,1 M$ (le « paiement ») en contrepartie de la libération - par ICBC, IPL et Mall Co - de Tech BC et de la Province à l’égard de toutes les obligations que prévoyaient l’entente d’aménagement et les ententes connexes[3].
[8] Le paiement a été fait, mais il y a controverse entre les parties à l’appel sur l’entité à laquelle ce paiement était destiné ou au nom de laquelle il a été reçu; il est toutefois constant qu’il a été dirigé vers le compte en banque d’ICBC et versé dans celui-ci. Il est aussi constant qu’après qu’ICBC eut reçu le paiement, les registres de Mall Co ont fait état d’une réduction de la dette de cette dernière envers IPL d’un montant de 41,1 M$.
[9] En décembre 2005, le ministre du Revenu national (le « ministre ») a établi à l’endroit d’ICBC une cotisation de TPS concernant le paiement effectué, en vertu du paragraphe 182(1) de la Loi. Cette disposition-là serait celle qui s’appliquerait si ICBC avait reçu le paiement en vue de la résiliation d’une entente destinée à effectuer une fourniture taxable. La fourniture taxable dont les parties était censées avoir convenu était une location à bail. ICBC a été considérée comme le fournisseur du droit de location à bail. Le paragraphe 225(1) de la Loi a servi à calculer la taxe nette payable en fonction du montant qu’ICBC avait reçu. Le ministre a fait valoir, subsidiairement, que Mall Co était la partie qui avait effectué la fourniture taxable mais qu’ICBC, en tant que bénéficiaire du paiement pour le compte de Mall Co, était encore redevable de la taxe nette visée au paragraphe 225(1). ICBC a interjeté appel, faisant valoir notamment que Mall Co était la partie visée par l’entente d’aménagement qui avait effectué la fourniture et qu’elle-même n’avait contracté aucune obligation au sens du paragraphe 182(1).
[10] Le ministre a consenti à ce que jugement soit rendu en faveur d’ICBC et il a entrepris d’établir la cotisation portée en appel en l’espèce en prenant pour base que c’était Mall Co qui avait effectué la fourniture taxable et reçu le paiement. La cotisation établie à l’encontre de Mall Co s’applique à la période qui s’étend du 1er juillet 2002 au 31 juillet 2002 et elle s’élève à 2 405 055,67 $, plus les pénalités et les intérêts applicables.
[11] Par l’appel qu’elle a interjeté, Mall Co nie maintenant toute obligation au sens du paragraphe 182(1).
Autres éléments contextuels et détails des ententes et des documents connexes [12] Il ressort des documents de base qu’en 1998, ICBC, souhaitant diversifier ses placements, a décidé d’investir dans le secteur immobilier. Elle a pris connaissance d’une occasion de devenir le promoteur principal dans le cadre d’un projet d’envergure intégrant Tech BC à des locaux à bureaux et des locaux pour commerce de détail à Surrey (Colombie-Britannique). ICBC a dressé tous les plans préparatoires en vue d’acheter les terrains requis et de mettre au point et de financer le projet en établissant des objectifs fixes quant aux bénéfices qu’elle tirerait des travaux d’aménagement ainsi qu’au rendement des fonds investis. Des planificateurs et des conseillers financiers dont ICBC avait retenu les services ont procédé à des recherches et à des analyses. Il ne fait aucun doute que Tech BC, en tant que locataire-clé promis, a joué d’emblée un rôle crucial dans tout ce projet. Cependant, comme il est mentionné tout au long des présents motifs, même si cette « promesse » a été faite à la fois par la Province et par Tech BC, c’est sur celle de la Province que les parties se sont fondées en fin de compte.
[13] En septembre 1999, ICBC, Tech BC et la Province, représentée par le ministère autorisé, ont signé un protocole d’entente (le « PE ») soulignant les contributions importantes d’ICBC, de Tech BC et de la Province, y compris l’investissement financier considérable que proposait ICBC dans le projet. Même si le PE anticipait la chaîne de sociétés filiales qui allait être établie en vue de s’occuper de la propriété, de l’aménagement et de l’exploitation du projet, la responsabilité imposée à ICBC en matière de financement et le fait que toutes les parties au PE dépendaient mutuellement les unes des autres sont des plus évidents.
[14] Même si l’on peut inférer des actes de procédure que le PE n’est pas une entente qui a force obligatoire[4], il expose le projet d’une manière très détaillée. Le projet tout entier qu’ICBC devait aménager comportait plusieurs éléments et plus d’une phase. Dans le cadre de la première phase, Tech BC devait louer à bail 425 000 pieds carrés de locaux conçus et construits à son intention, et ICBC devait aménager jusqu’à 250 000 pieds carrés pour son propre usage. Selon ma compréhension de la situation, la première phase comportait également le réaménagement du centre commercial adjacent déjà existant – Surrey Place Mall – dont ICBC avait fait l’acquisition (le « centre commercial Surrey »). Les travaux de réaménagement du centre commercial Surrey étaient censés inclure l’aménagement de terrains voisins que Tech BC cèderait au projet dans le cadre d’un partenariat. Le réaménagement du centre commercial Surrey était subordonné à la conclusion d’ententes avec trois grands détaillants dont les baux étaient indispensables au succès de ce volet du projet[5].
[15] Il ressort également du PE que le loyer de base que Tech BC allait payer à la société qui faisait partie de la chaîne des filiales d’ICBC et qui allait devenir propriétaire en droit du bien en question (qui s’est révélée être Mall Co) a été fixé au moyen d’une formule, laquelle dépendait de deux chiffres : le [traduction] « budget de construction de base » et le [traduction] « tarif de location ». Le tarif de location lui-même était indiqué dans le PE; il s’agissait d’un taux d’intérêt annuel effectif de 7 %. Le budget de construction de base était censément exposé dans une annexe, laquelle n’a pas été produite en preuve, mais je retiens le témoignage du témoin de l’appelante selon lequel ce budget était [traduction] « essentiellement » gelé à un montant de 82,9 M$ au moment de la conclusion du PE. Selon celui-ci, le loyer de base s’établit comme suit : un montant de 7 M$ à verser au début de la location à bail, plus le montant du budget de construction de base moins la somme de 21 M$[6] amortie au tarif de location pendant les vingt-cinq années de la durée du bail, et payable mensuellement, le premier jour de chaque mois, à compter du début du bail.
[16] Le budget de construction de base était essentiellement un montant qui représentait le coût du projet clés en main et qui exigeait qu’ICBC soit responsable de tout dépassement de coûts, sous réserve d’exceptions très restreintes dans le cadre desquelles des rajustements précisés dans le PE devaient être autorisés. Par exemple, il se pouvait que le budget de construction de base change par suite de rajustements effectués en fonction des coûts définitifs du financement des travaux de construction ainsi que des majorations de coûts imputables à des retards ou à des ordres de modification, occasionnés ou exigés par Tech BC.
[17] En mars 2000, trois ententes, entrant toutes en vigueur le même jour au mois de mars de cette année-là, furent conclues. La première des trois, l’entente mutuelle en matière de dotation et d’objectifs (l’« EMDO »), fut conclue par Mall Co, les autorités provinciales, représentées par le ministère autorisé, et Tech BC. Par cette entente, les autorités provinciales et Tech BC s’engageaient à céder à Mall Co certains des terrains requis que Tech BC avait le droit d’acquérir de la Ville de Surrey. Ces terrains attribués en dotation, appelés les terrains de Surrey, rapporteraient à Tech BC un paiement de dotation de 1,625 M$ (soit 50 % du profit prescrit des travaux d’aménagement de la phase 1) plus un intérêt de 50 % sur le profit tiré de l’aménagement des parcelles additionnelles de la dotation[7]. L’EMDO confirme aussi que Tech BC fait une autre contribution importante au projet en devenant locataire principal.
[18] L’EMDO expose de manière assez détaillée les plans d’aménagement futurs des terrains de Surrey. Ces plans prévoient, de façon très générale, l’aménagement de parcelles adjacentes au profit des parties et comprennent le droit qu’a Tech BC de refaire l’acquisition d’une parcelle de terrain au prix de 1 $ en vue de la construction de locaux universitaires additionnels.
[19] L’EMDO engage clairement Mall Co à aménager les locaux initiaux destinés à Tech BC et elle comporte une disposition d’arbitrage obligatoire.
[20] L’engagement de Mall Co à l’égard de l’aménagement de locaux initiaux destinés à Tech BC, comme le prévoit l’EMDO, est censément pris dans le cadre du bail de Tech BC, ainsi qu’il est envisagé dans l’entente d’aménagement. Cette entente est la deuxième des trois qui furent signées en mars 2000.
[21] Les parties à l’entente d’aménagement étaient Mall Co, ICBC, Tech BC et la Province, représentée par le ministère autorisé. Cette entente expose en détail les conditions de construction concernant les locaux initiaux de Tech BC et confirme le budget de construction de base clés en main en prévoyant des rajustements limitatifs non dissemblables de ceux qui sont énoncés dans le PE. Des détails y sont exposés au sujet de l’achèvement des locaux de Tech BC, de leur remise et de la date du début du bail connexe. Le loyer de base est indiqué en fonction de la même formule que celle qui apparaît dans le PE. Il y a une disposition concernant un paiement incitatif à la prise à bail[8] d’un montant de 700 000 $, payable à la remise de certains certificats d’achèvement. L’entente d’aménagement comporte une clause d’arbitrage obligatoire. À titre de partie à cette entente, ICBC a le droit de recourir à l’arbitrage pour n’importe quel litige visé par l’entente. Cela engloberait, semble-t-il, tout litige portant sur le bail, ce qui ne serait pas un fait extraordinaire car, en tant que partie finançant le projet, ICBC a un droit sur ce bail.
[22] De plus, l’entente d’aménagement comporte des dispositions précises qui se rapportent aux engagements d’ICBC :
[traduction]
Ententes liées au projet actuel
4.1 ICBC Mall Co et ICBC conviennent qu’elles ne vendront pas, directement ou indirectement, une position majoritaire dans le projet actuel, ou qu’elles ne renonceront pas au contrôle de la gestion de ce projet, avant qu’il soit achevé en grande partie mais, sous réserve de ce qui précède, il n’est pas interdit à ICBC Mall Co et à ICBC de, selon le cas :
a) obtenir un financement à l’égard du projet actuel, tant que l’on respecte les autres conditions de la présente entente et de l’entente relative aux terrains de Surrey;
b) conclure des coentreprises ou d’autres ententes semblables avec une ou plusieurs autres parties à l’égard de l’ensemble ou de certaines parties du projet actuel, à la condition qu’ICBC Mall Co et ICBC demeurent chacune pleinement responsables de leurs obligations respectives aux termes de la présente entente.
Ententes d’ICBC
4.2 ICBC convient, que l’une quelconque des questions mentionnées au §4.1 qui précède ait eu lieu ou non, de financer :
a) les obligations d’ICBC Mall Co à l’égard de l’achèvement des locaux universitaires initiaux;
b) tout paiement requis aux termes de l’entente relative aux terrains de Surrey à l’égard de la réalisation du but d’aménagement no 1 et du but d’aménagement no 2;
c) tout remboursement ou toute remise du dépôt de sécurité exigé dans le cadre du ou des baux de TechBC, y compris la réduction du dépôt de sécurité à partir de la vingtième année de la durée de l’entente.
[23] De plus, de nombreuses autres dispositions de cette entente imposent des obligations à ICBC à titre de partie à l’entente d’aménagement. Par exemple, le paragraphe 3.6, qui fait état des calculs du loyer de base (le texte complet est joint aux présents motifs en tant qu’annexe A), comporte une phrase indiquant que les parties ont envisagé que la superficie constructible brute destinée aux locaux locatifs de Tech BC serait d’environ 425 000 pieds carrés, et, selon l’une des dispositions portant sur les ordres de modification à la conception, soit le paragraphe 2.7, c’est ICBC, et non Mall Co, qui est incluse dans l’obligation de respecter les plans de conception et d’indiquer rapidement les changements à apporter à ces derniers. Par ailleurs, le paragraphe 3.8 dispose :
[traduction]
Entente relative à la conclusion du bail
3.8 Les parties conviennent qu’elles signeront l’entente relative à la conclusion du bail à laquelle est jointe le formulaire établi du bail de TechBC et qui :
a) prescrit de consigner les renseignements requis, à mesure qu’ils deviennent disponibles, dans certains espaces en blanc figurant dans le formulaire;
b) indique comment certains renseignements ou montants seront obtenus ou calculés;
c) expose de quelle façon sera réglé tout litige concernant la consignation des renseignements requis dans les espaces en blanc ou le calcul d’un montant quelconque.
[24] Le formulaire de bail dont il est question dans l’entente d’aménagement est joint à cette entente et comporte 56 pages de clauses. Cependant, les clauses de base, qui figurent dans les quatre premières pages du document, comprennent de nombreux espaces en blanc à remplir. L’entente relative à la conclusion du bail comporte des détails sur la manière de déterminer diverses clauses essentielles du bail et de remplir les espaces en blanc sous la forme d’un bail joint à l’entente d’aménagement.
[25] En plus d’être jointe à l’entente d’aménagement, l’entente relative à la conclusion du bail existe sous forme de document autonome, et il s’agit de la troisième entente signée en mars 2000. Les parties à cette entente étaient Mall Co et Tech BC. L’entente relative à la conclusion du bail comporte une disposition d’arbitrage obligatoire, dont voici le texte :
[traduction]
a) En cas de litige au sujet de la façon de remplir une partie quelconque du bail visé par la présente entente, le litige sera réglé par voie d’arbitrage comme l’envisage l’entente d’aménagement, mais les clauses du bail continueront de s’appliquer. Si le litige porte sur une question de nature financière, le preneur à bail paiera le montant précisé. [Non souligné dans l’original.]
b) Dans l’attente de règlement de tout litige concernant le formulaire du bail, le preneur à bail occupera les locaux loués à bail aux conditions (lesquelles comprennent le paiement du loyer) précisées par le bailleur et, après avoir reçu une décision finale par suite de tout arbitrage ou de toute entente de la part des parties, ces dernières feront les rajustements nécessaires, y compris, le cas échéant, le paiement d’intérêts au taux d’intérêt par défaut qui s’appliquera aux montants rajustés.
c) Au moment de remplir le formulaire du bail, toutes les dispositions ou les instructions présentées entre crochets doivent être supprimées.
d) Les parties conviennent d’agir de manière raisonnable, avec diligence et de bonne foi en vue de régler au moment opportun les problèmes que sont susceptibles de poser les documents requis dans les présentes ou de régler tout litige ou toute différence concernant la manière de remplir le formulaire du bail.
[26] Tel était l’état des ententes à l’époque où la construction du projet a débuté. Selon le témoin de l’appelante, la construction du bâtiment conçu pour répondre aux besoins particuliers de Tech BC, était à moitié terminée à peu près en février 2002, quand la Province a annoncé que Tech BC n’exploiterait plus une université et ne s’acquitterait pas de son obligation de signer le bail en question. Une lettre d’ICBC, signée par le président-directeur général en mai 2002, et destinée au sous-ministre des Finances de la province de la Colombie-Britannique, confirme qu’en février 2002 le gouvernement avait décidé que Tech BC n’occuperait pas les locaux en question. La lettre fait référence au règlement proposé par ICBC, à savoir que le gouvernement paierait à cette dernière la somme de 41,1 M$ pour qu’ICBC libère Tech BC et la Couronne de leurs obligations. Il est fait référence au bail conclu entre Tech BC et la filiale d’ICBC, ainsi qu’aux frais engagés ou promis à l’égard desquels il n’y avait aucune valeur correspondante ou possibilité d’atténuation. En dépit d’une réduction probable et notée de la valeur du bien, la lettre indique qu’ICBC convenait de rembourser des fonds si elle recouvrait plus tard ses coûts selon la valeur actualisée une fois les dépenses payées et, de plus, après un remboursement complet, ICBC partagerait tout montant additionnel en parts égales. Une lettre d’engagement par laquelle le gouvernement souscrivait à ces conditions a censément été transmise à ICBC.
[27] Le 16 juillet 2002, ICBC, Mall Co, Tech BC, IPL et la Province, représentée par le ministère autorisé, ont conclu une transaction par laquelle Tech BC convenait de payer à ICNC la somme de 41,1 M$, pour son compte et celui de la Province. Le paiement de dotation effectué à Tech BC, d’un montant de 1,625 M$, n’avait pas à être remboursé. En échange, ICBC, IPL et Mall Co libéraient Tech BC et la Province de toutes leurs obligations visées par les ententes de mars 2000 et toutes les ententes connexes (c.-à-d., une indemnisation contre les poursuites d’autres preneurs à bail du centre commercial Surrey).
[28] Le préambule de l’entente de règlement reconnaît que toutes les parties au règlement ont participé à une série d’ententes concernant l’acquisition et l’aménagement de terrains dans la Ville de Surrey. La transaction constitue, à l’évidence, le règlement définitif de l’ensemble des ententes, des droits et des obligations de toutes les parties à ces diverses ententes. Tech BC et la Province ont renoncé à la totalité de leurs droits sur toutes les phases du projet, sauf le fait de réserver certains locaux loués qui seraient cédés à l’Université Simon-Fraser. ICBC s’engage à assumer la responsabilité financière des obligations des deux filiales d’ICBC.
[29] La transaction comporte cinq parties. Les parties 2, 3 et 4 ainsi que deux paragraphes de la partie 5 sont reproduits ci-dessous.
[traduction]
PARTIE 2
OBLIGATIONS DE PAIEMENT
2.1 Tech BC, pour son propre compte, ainsi que pour le compte et au nom de la Province, convient par les présentes de payer à ICBC, ou à son représentant, les fonds de règlement à la signature de la présente entente.
2.2. Les parties reconnaissent et conviennent que leurs ententes et obligations respectives décrites dans la présente entente sont subordonnés au paiement des fonds de règlement par Tech BC à ICBC et que les droits et les obligations respectifs qui sont décrits dans les présentes n’entreront pas en vigueur avant que ce paiement soit fait.
PARTIE 3
DROITS CÉDÉS
3.1 Tech BC et la Province renoncent par les présentes, en faveur des sociétés ICBC, à la totalité de leurs droits, titres et participations, de quelque manière que ce soit, à l’égard de l’aménagement et de l’utilisation de n’importe quelle partie du projet de Central City Development.
3.2 Malgré la généralité de ce qui précède, Tech BC cède à ICBC Mall Co la totalité de ses droits, titres et participations visés par l’entente mutuelle en matière de dotation et d’objectifs.
3.3 Malgré la portée générale du §3.1, la Province et Tech BC cèdent par les présentes aux société ICBC la totalité des droits et des avantages qui leur reviennent respectivement ou à l’une ou l’autre d’entre elles en vertu des ententes relatives à Tech BC.
3.4 Indépendamment de toute autre condition de la présente entente, rien dans celle-ci n’a un effet quelconque sur les baux indiqués à l’annexe « A » signés entre Tech BC et ICBC Mall Co à l’égard des locaux situés dans le projet de Central City Development, lesquels baux sont cédés par Tech BC à l’Université Simon-Fraser.
PARTIE 4
LIBÉRATIONS ET INDEMNISATIONS
4.1 Les sociétés ICBC souscrivent à la cession, par la Province et par Tech BC, de la totalité de leurs participations respectives dans les ententes relatives à Tech BC ainsi que dans le projet de Central City Development, et elles reconnaissent que la participation de la Province et de Tech BC dans le projet de Central City Development est annulée et que la totalité des obligations respectives que les ententes relatives à Tech BC imposent à la Province et à Tech BC prennent fin et sont inopérantes.
4.2 En signant la présente entente, les sociétés ICBC libèrent la Province et Tech BC de toute responsabilité à l’égard des pertes, dommages, coûts et dépenses subis ou assumés par les sociétés ICBC par suite de la cessation de la participation de la Province et de Tech BC au projet de Central City Development.
4.3 Les sociétés ICBC libèrent par ailleurs la Province et Tech BC, et chacune d’elles, de toute obligation de participer davantage aux ententes relatives à Tech BC, de même que de l’une quelconque des obligations qui y sont imposées à la Province et à Tech BC.
4.4 Les sociétés ICBC conviennent par les présentes d’indemniser la Province et Tech BC de toutes les réclamations et moyens susceptibles d’être élevés à l’encontre de la Province et de Tech BC par suite de l’annulation, par la Province et Tech BC, de leur participation respective dans le projet de Central City Development, et ce, par, selon le cas :
a) la Ville de Surrey;
b) les locataires actuels ou éventuels du projet de Central City Development;
c) les autres parties ayant subi des dommages par suite de la décision selon laquelle ni Tech BC ni les sociétés ICBC n’occuperont le projet de Central City Development, dans la mesure où ces parties envisageaient initialement de le faire;
il est toutefois entendu que les sociétés ICBC n’indemniseront pas la Province et Tech BC de toute réclamation ou cause d’action découlant de ce qui suit :
d) les ententes conclues ou les engagements pris par la Province ou Tech BC avec des parties autres que la Ville de Surrey, y compris, notamment, les ententes conclues avec des fournisseurs ou des entrepreneurs en construction en rapport avec la construction, l’aménagement, l’entretien ou la fourniture des locaux de Tech BC au projet de Central City Development,
e) les activités ou les activités proposées de Tech BC à titre d’établissement d’enseignement, y compris les réclamations faites par des employés, des syndicats, des organismes professionnels, des étudiants ou d’éventuels étudiants.
4.5 Malgré la portée générale des alinéas qui précèdent, les sociétés ICBC reconnaissent que ni la Province ni Tech BC ne sont tenues de leur rembourser une part quelconque du paiement de dotation initial.
4.6 ICBC s’engage expressément par les présentes à assumer la responsabilité financière des obligations des sociétés ICBC qui sont décrites dans les présentes, et elle convient que si l’une quelconque des sociétés ICBC est appelée à payer des fonds conformément à l’entente d’indemnisation prévue dans les présentes, et si, pour une raison quelconque, il lui est impossible de le faire, elle effectuera les paiements en question, comme l’auraient fait les autres sociétés ICBC si elles avaient été capables de le faire.
4.7 La Province et Tech BC reconnaissent et conviennent que la totalité des obligations respectives envers la Province et Tech BC que les ententes relatives à Tech BC imposent aux sociétés ICBC prennent fin et sont inopérantes.
4.8 La Province et Tech BC libèrent les sociétés ICBC, et chacune d’elles, de toute obligation de participer davantage aux ententes relatives à Tech BC, ainsi que de l’une quelconque des obligations envers la Province et Tech BC qui sont imposées aux sociétés ICBC.
PARTIE 5
DISPOSITIONS GÉNÉRALES
5.1 La présente entente a pour objet d’accorder aux parties une libération mutuelle complète et intégrale à l’égard des obligations que prévoient les ententes relatives à Tech BC.
5.2 Le paiement par la Province des fonds de règlement vise à libérer entièrement la Province et Tech BC de toute autre participation et responsabilité à l’égard des ententes relatives à Tech BC et du projet de Central City Development.
[30] La transaction était muette en ce qui concerne la TPS.
[31] Comme il a déjà été signalé, ICBC a tout d’abord été l’objet d’une cotisation concernant la partie de TPS réputée du paiement, en vertu du paragraphe 182(1) de la Loi. Un jugement sur consentement a été rendu en faveur d’ICBC, et une cotisation correspondante a été établie à l’encontre de l’appelante.
Les observations de l’appelante [32] L’appelante soutient que l’entente d’aménagement était un [traduction] « engagement à conclure un accord » non valide. Le fondement de cet argument est que, au cœur même de cette entente, il existe un formulaire de bail annexé qui n’a jamais pris naissance – c’est-à-dire, qu’il n’y a jamais eu de véritable bail en vigueur. Elle allègue que l’entente d’aménagement n’indiquait pas le loyer à payer. Les formules de calcul du loyer étaient soumises à des rajustements précisés et à venir, mais inconnus, ainsi qu’à [traduction] « tout autre montant dont Tech BC et Mall Co peuvent convenir »[9]. Une abondante jurisprudence est citée à l’appui de la doctrine selon laquelle le montant du loyer est un élément essentiel d’un bail valide. Le ministre n’a jamais présumé que les parties avaient convenu du loyer.
[33] À titre d’argument distinct, mais connexe, l’appelante soutient que si l’entente d’aménagement est une entente valide, il n’y a toujours pas de « fourniture ». La fourniture présumée est le bail. Cependant, il s’agit d’un bail à venir, et un bail à venir n’est pas une fourniture. L’article 133 dispose que la conclusion d’une convention relative à la fourniture d’un bien est une fourniture immédiate, mais cela n’inclut pas un formulaire de bail annexé mais non encore « finalisé ».
[34] L’appelante soutient par ailleurs que si la Cour conclut que l’entente d’aménagement était une entente valide, il s’ensuit que le paragraphe 182(1) ne joue toujours pas car la partie qui a manqué à l’entente, Tech BC, était le fournisseur applicable et non le bénéficiaire. Elle ajoute que Tech BC a procuré à Mall Co le droit de forcer cette dernière à conclure le bail et à être la locataire clé du centre commercial proposé. C’est donc dire que le paiement a été effectué par le fournisseur prévu dans le cadre de l’entente d’aménagement. La disposition d’assujettissement ne s’applique pas si c’est le fournisseur qui effectue le paiement[10].
[35] De plus, l’appelante soutient que le paiement n’a pas été « payé » à Mall Co, mais à ICBC, et que le mot « payé » doit vouloir dire « réellement payé ». Le paragraphe 182(1) fait abstraction du raisonnement qui sous-tend le fait que c’est l’inscrit qui est payé, mais uniquement de l’identité de celui qui est payé. L’appelante souligne l’existence de preuves abondantes dont il ressort que le paiement a en fait été fait à ICBC et non à Mall Co. Elle se fonde sur une concession de la Couronne selon laquelle ICBC n’a pas reçu le paiement à titre de mandataire ou de fiduciaire de Mall Co et elle affirme que, dans ce cas-ci, l’obligation juridique consistait uniquement à effectuer le paiement à ICBC et non à Mall Co. Ces fournitures ultérieures de fonds par ICBC à Mall Co pour la construction du centre commercial constituaient des opérations distinctes.
[36] L’appelante soutient par ailleurs que l’article 17 de la Technical University of British Columbia Act (la « Tech BC Act ») dispose : [traduction] « L’Université n’est assujettie à l’impôt que dans la mesure où l’est le gouvernement ». Il est soutenu que cela veut dire que si la province de Colombie-Britannique n’est pas redevable de la taxe prévue à l’article 165 de la Loi à titre de bénéficiaire de la fourniture, il s’ensuit que Tech BC ne l’est pas non plus. L’appelante souligne que, aux termes de l’alinéa 122b) de la Loi et de l’article 125 de la Loi constitutionnelle, la Province n’aurait pas à payer de taxes à titre de bénéficiaire d’une fourniture.
[37] Enfin, en réponse au fait que l’intimée se fonde sur le fait que la dette de Mall Co envers IPL a été réduite « par suite » du paiement, l’appelante invoque la jurisprudence Dieni c. La Reine[11]. Elle soutient que le lien de causalité entre la réduction de la dette et le paiement est trop flou pour répondre à l’exigence du paragraphe 182(1).
Les observations de l’intimée [38] L’intimée soutient que les conditions à remplir pour que le paragraphe 182(1) s’applique sont toutes réunies en l’espèce.
[39] L’intimée soutient que même si Tech BC a pu avoir fait le paiement à ICBC, en conséquence, Mall Co devait 41,1 M$ de moins à IPL. Outre la thèse selon laquelle Mall Co a reçu de manière implicite le paiement en raison du droit qu’elle avait, de l’avantage indirect reçu et de l’acquiescement quant à l’endroit où irait le paiement, on défend une lecture large de la disposition en question en vue d’englober tous les paiements effectués, ainsi que toutes les réductions des dettes de l’inscrit occasionnées, par suite de la cessation d’une entente relative à la réalisation d’une fourniture taxable. Le libellé de la disposition n’exige pas que le bénéficiaire de la fourniture soit la personne qui a effectué le paiement au fournisseur inscrit. Dans le même ordre d’idées, le libellé de la disposition n’exige pas que la dette soit réduite par une dette envers le bénéficiaire prévu de la fourniture. Une portée aussi large pour l’application de la disposition en question devrait donc comporter l’intention d’inclure un paiement destiné à une tierce partie dans les cas où ce paiement réduit une créance du fournisseur inscrit. De plus, il est signalé que, lorsque le bénéficiaire prévu de la fourniture n’est pas la personne qui effectue le paiement au fournisseur inscrit, le bénéficiaire prévu de la fourniture obtient le crédit de taxe sur les intrants (« CTI »). De même, lorsque la créance réduite n’est pas une créance envers le bénéficiaire prévu de la fourniture, c’est le bénéficiaire prévu de la fourniture qui obtient le CTI[12]. L’intégrité du système exige que la partie qui reçoit le CTI doit être perçue comme étant le payeur et que le bénéficiaire doit être considéré comme le fournisseur inscrit. Sans cela, il n’y aurait aucune taxe pour compenser le CTI. De plus, on mettrait en échec l’objet du paragraphe 182(1) si l’inscrit pouvait l’éviter en autorisant qu’un paiement de cessation soit orienté vers un créancier ou une partie liée tout en bénéficiant, néanmoins, de son avantage financier.
[40] Le paiement était un substitut économique du loyer qu’il aurait fallu payer[13]. Une appréciation, fondée sur le bon sens, de toutes les circonstances entourant la présente affaire montre que le paiement était destiné à remplacer une obligation en matière de loyer, une obligation que toutes les ententes pertinentes imposaient à Tech BC pour ce qui était de payer le locateur, Mall Co[14]. Comme en témoigne la correspondance relative au règlement, il est constant que le paiement avait pour but de compenser le défaut de Tech BC de conclure le bail et de s’acquitter de ses obligations envers Mall Co. Cela dit, le paiement doit être taxé en conséquence. Il s’agit là de l’intention évidente de la disposition en question et il faut donner effet à cette intention. À l’appui de cet argument, l’intimée soutient que Mall Co a été constituée en société en vue de posséder et d’exploiter le centre commercial pour son propre compte et que les obligations fondamentales prévues par les ententes visaient Tech BC et Mall Co. Cette obligation consistait à payer un loyer. Les obligations des autres parties étaient simplement accessoires. En présentant cet argument de manière légèrement différente, il est allégué qu’en acceptant que Tech BC répudie le bail, Mall Co avait droit à des dommages-intérêts compensatoires liés aux frais engagés pour répondre aux besoins de location à bail spéciaux de Tech BC, aux frais découlant de la remise en état du bâtiment et au manque à gagner. Le paiement a éteint le droit de Mall Co à des dommages-intérêts compensatoires et a profité à Mall Co en réduisant ses créances en amont.
[41] Par ailleurs, l’intimée soutient qu’ICBC n’avait aucun droit juridique au paiement et qu’elle n’a donc subi aucune perte directe. Toute perte subie était fondée sur la valeur perdue du centre commercial ou de ses biens. ICBC est intervenue pour le compte de Mall Co à l’égard de sa participation au règlement. Elle n’a tiré aucun avantage net du paiement. Le fait d’avoir indiqué où le paiement devait être fait ne peut pas être déterminant quant à la question en litige. Le fait de payer ICBC a acquitté l’obligation de cette dernière envers Mall Co, et cela suffit pour satisfaire à l’exigence à laquelle donne lieu le mot « payé » au paragraphe 182(1). Cette interprétation du mot « payé » cadre avec l’intention du législateur.
[42] L’intimée soutient que la fourniture à Mall Co d’un droit à un bail constituait une fourniture taxable. Un droit à un bail est un « bien ». Le bail lui-même n’est pas un bien mais il s’agit de la façon de fournir un bien. Il est reconnu que le droit à un bail ne prend naissance que lorsque les parties ont convenu de ses conditions importantes essentielles. Cependant, il est allégué que toutes ces conditions étaient suffisamment certaines pour lier les parties et que s’il y avait une différence d’opinion sur quelques points, le recours à l’arbitrage la réglerait. Mall Co et Tech BC envisageaient de conclure un contrat de bail ayant force obligatoire et se sont comportées en conséquence.
[43] S’il est reconnu que le paiement a été effectué par suite de la résiliation des diverses ententes, il est allégué que les parties l’ont négocié pour compenser le fait que Tech BC avait mis fin à son obligation de louer à bail les locaux de Mall Co. Par contre, il est également allégué que le paiement a été fait pour compenser l’extinction du droit qu’avait Tech BC d’utiliser les locaux.
[44] Répondant à l’argument de l’appelante selon laquelle Tech BC était le fournisseur, l’intimée soutient que cet argument est sans pertinence. Quant à l’argument de l’appelante selon lequel le paiement est revêtu de l’immunité accordée à la Couronne, l’intimée soutient que Tech BC a effectué le paiement pour son propre compte et que le gouvernement de la Colombie-Britannique ne devait aucune indemnisation envers ICBC ou Mall Co en rapport avec l’extinction de l’obligation relative au bail. L’immunité fiscale dont bénéficie la Couronne ne protège pas Tech BC, sauf si celle-ci a effectué le paiement pour le compte de la Province à titre de mandataire. Tech BC n’était ni la mandataire de la Couronne ni de la Province à quelque titre que ce soit. Il faudrait que tout argument fondé sur l’existence d’une relation de mandataire s’appuie sur une disposition expresse dans la loi habilitante ou sur une preuve claire du contrôle qu’exerçait la Province sur le mandat et les activités du mandataire. Ni l’un ni l’autre de ces deux cas n’ont été établis en l’espèce.
[45] L’intimée soutient, dans l’ensemble, qu’il incombe à Mall Co de verser les taxes censément perçues sur le paiement, conformément à la formule exposée au paragraphe 182(1). L’intimée demande que l’appel soit rejeté, avec dépens.
La question des preuves [46] Dans ses actes de procédure, l’appelante a admis que, dans le cadre de l’entente d’aménagement, Tech BC avait convenu de lui payer un loyer mensuel de 426 630 $. L’intimée a admis cette déclaration dans ses actes de plaidoirie[15]. À l’audience, l’intimée s’est opposée au fait que l’appelante tente de faire valoir, en se fondant sur des preuves présentées à l’audience, qu’à l’époque où l’entente d’aménagement et l’entente relative à la conclusion du bail avaient été signées avec le formulaire du bail annexé, aucun loyer mensuel fixe n’avait été convenu. On dit que l’admissi