Simonetta c. Le Roi

Simonetta c. Le Roi
Base de données – Cour (s)
Jugements de la Cour canadienne de l'impôt
Date
2023-08-11
Référence neutre
2023 CCI 54
Numéro de dossier
2018-1952(GST)I
Juges et Officiers taxateurs
Don R. Sommerfeldt
Sujets
Partie IX de la Loi sur la taxe d'accise (TPS)
Contenu de la décision
Dossier : 2018-1952(GST)I
ENTRE :
ADELINA SIMONETTA,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LE ROI,
intimé.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Appel entendu le 5 novembre 2019 et le 29 novembre 2021, à Toronto (Ontario). Observations écrites reçues le 12 novembre 2019, le 18 décembre 2019, le 31 décembre 2019, le 13 janvier 2022, le 14 janvier 2022 et le 8 novembre 2022. Conférence de gestion d’instance convoquée le 31 octobre 2022.
Devant : L’honorable juge Don R. Sommerfeldt
Comparutions :
Représentant de l’appelante :
Alan Vale (5 novembre 2019)
Biagio Simonetta (29 novembre 2021)
Avocat de l’intimé :
Me Acinkoj Magok
JUGEMENT MODIFIÉ
Le présent appel est accueilli, sans dépens.
Signé à Ottawa, Canada, ce 11e jour d’août 2023.
« Don R. Sommerfeldt »
Le juge Sommerfeldt
Référence : 2023 CCI 54
Date : Le 9 mai 2023
Dossier : 2018-1952(GST)I
ENTRE :
ADELINA SIMONETTA,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LE ROI,
intimé.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge Sommerfeldt
I. QUESTION EN LITIGE [1] Le présent appel porte sur la question de savoir si Adelina (Adele) Simonetta a droit au remboursement pour habitation neuve (le « remboursement »), conformément au paragraphe 254(2) de la Loi sur la taxe d’accise (la « LTA »), relativement à l’achat d’une maison (la « maison ») et d’un lot (le « lot ») situés sur Edgevalley Drive, à Toronto (Ontario) (ensemble, l’« immeuble »). Mme Simonetta fait valoir qu’elle a droit au remboursement. La Couronne est d’avis que Mme Simonetta n’a pas satisfait aux exigences de l’alinéa 254(2)d) et du paragraphe 262(1) de la LTA. Plus précisément, la Couronne soutient que Mme Simonetta n’a pas payé de taxe de vente harmonisée (la « TVH ») relativement à la fourniture de l’immeuble et que la demande de remboursement de la TPS/TVH pour les maisons achetées d’un constructeur (formulaire GST190)[1] (la « demande ») envoyée par Mme Simonetta à l’Agence du revenu du Canada (l’« ARC ») n’indiquait pas le nom, le numéro d’entreprise et les coordonnées du constructeur de la maison et n’était pas signée par ce dernier. Ce sont les deux seuls motifs invoqués par la Couronne pour rejeter la demande de remboursement de Mme Simonetta.
[2] Notamment, la Couronne n’a pas invoqué d’arguments pour indiquer ce qui suit :
a)La vente de l’immeuble à Mme Simonetta n’était pas une fourniture taxable. En d’autres termes, la Couronne n’a prétendu que la vente était une fourniture exonérée (voir l’alinéa 254(2)a) de la LTA).
b)L’immeuble avait été occupé par quelqu’un d’autre avant que Mme Simonetta ne l’achète (voir l’alinéa 254(2)f) de la LTA).
c)La première personne à occuper l’immeuble n’était pas Mme Simonetta ou l’un de ses parents ou l’un des membres de sa famille (voir l’alinéa 254(2)g) de la LTA).
II. EXPOSÉ DES FAITS [3] Biagio Simonetta est marié à Mme Simonetta. Il est comptable professionnel agréé et directeur financier d’A.R.G. Group of Companies, une société immobilière qui développe, construit et vend des unités industrielles et des immeubles résidentiels.
[4] M. Simonetta a affirmé qu’il avait trouvé une référence à l’immeuble en ligne et qu’il s’était intéressé à la visite de l’immeuble, avec l’idée de l’acheter éventuellement. Paul Simonetta, fils de Biagio et d’Adelina Simonetta et agent immobilier, a aidé ses parents à faire des recherches sur l’immeuble et à préparer la convention d’achat-vente (la « CAV »)[2].
[5] En effectuant des recherches sur l’immeuble, les Simonetta ont appris ce qui suit :
a) Deux personnes (les « vendeurs »)[3] ont acheté une maison de deux étages et de quatre chambres à coucher (la « maison d’origine »), située sur le lot, le 19 mai 2010 (la date de clôture étant le 1er septembre 2010), au prix de 1 155 000 $[4].
b) Le 13 février 2013, les vendeurs ont obtenu de la ville de Toronto (district d’Etobicoke York) ce qui semble être un permis de démolition et de construction pour le lot[5].
c) Après avoir obtenu le permis mentionné ci-dessus, les vendeurs ont fait en sorte que la maison d’origine soit démolie et que la maison soit construite sur le lot.
d) Le 29 mai 2015, les vendeurs ont conclu un contrat d’inscription (expirant le 30 septembre 2015) avec Royal LePage Real Estate Services Ltd. (« Royal LePage ») en ce qui concerne l’immeuble. Le document d’inscription au service inter-agences correspondant indiquait, à la question sur l’âge approximatif de la maison, que celle-ci était « nouvelle » et décrivait la maison comme étant « nouvellement construite sur mesure », avec un prix d’inscription de 3 600 000 $ pour l’immeuble[6].
e) Le 27 juin 2015, les vendeurs ont conclu un contrat d’inscription (expirant le 30 décembre 2015) avec Royal LePage en ce qui concerne l’immeuble. Le document d’inscription au service inter-agences correspondant indiquait, à la question sur l’âge approximatif de la maison, que celle-ci était « nouvelle », décrivait la maison comme étant « nouvellement construite sur mesure », et indiquait un prix d’inscription de 3 500 000 $ pour l’immeuble[7].
f) Le 18 février 2016, les vendeurs ont conclu un contrat d’inscription (expirant le 2 juillet 2016) avec Forest Hill Real Estate Inc. (« Forest Hill ») en ce qui concerne l’immeuble. Le document d’inscription au service inter-agences correspondant indiquait, à la question sur l’âge approximatif de la maison, que celle-ci était « nouvelle », décrivait la maison comme étant « une maison sur mesure nouvellement construite », et indiquait un prix d’inscription de 3 395 000 $ pour l’immeuble[8].
g) Le 13 mai 2016, les vendeurs ont conclu un contrat d’inscription (expirant le 13 août 2016) avec Forest Hill en ce qui concerne l’immeuble. Le document d’inscription au service inter-agences correspondant indiquait, à la question sur l’âge approximatif de la maison, que celle-ci était « nouvelle », la décrivait comme étant « une maison nouvellement construite sur mesure », et indiquait un prix d’inscription de 3 295 000 $ pour l’immeuble[9].
h) Le 31 août 2016, les vendeurs ont conclu un contrat d’inscription (expirant le 31 octobre 2016) avec Sam McDadi Real Estate Inc. en ce qui concerne l’immeuble. Le document d’inscription au service inter-agences correspondant indiquait à la question sur l’âge approximatif de la maison, que celle-ci était « nouvelle », mais ne la décrivait pas comme « nouvelle construction » ou « maison sur mesure nouvellement construite », comme cela avait été fait auparavant dans les documents d’inscription précédents. Le prix de vente de l’immeuble était de 3 249 000 $[10]. C’est ce document d’inscription qui a attiré l’attention de M. Simonetta.
[6] Malgré le fait que la Couronne, dans ses actes de procédure, n’a pas contesté la thèse adoptée par Mme Simonetta selon laquelle, lorsqu’elle a acheté l’immeuble, celui-ci était neuf et n’avait pas été occupé auparavant, le premier jour de l’audience, un temps considérable a été consacré à ces questions particulières, comme le résument les paragraphes qui suivent.
[7] M. Simonetta a visionné trois visites virtuelles de l’immeuble. La première visite virtuelle, qu’il a décrite comme le lien 1, porte le numéro de document numérique 356202. La deuxième visite virtuelle, qu’il a décrite comme le lien 2, porte le numéro de document numérique 6930238. La troisième visite virtuelle, qu’il a décrite comme le lien 3, avait l’identifiant de document numérique DQBEKA. Les observations suivantes peuvent être faites sur les trois visites virtuelles de l’immeuble :
a) Lors de la première et de la troisième visite virtuelle, la maison avait été mise en valeur, c’est-à-dire qu’elle comportait des meubles, des œuvres d’art et des revêtements de sol semblables à ceux que l’on s’attend à voir dans une maison témoin. Cependant, le mobilier, les œuvres d’art et les revêtements de sol étaient différents dans les deux visites virtuelles. En d’autres termes, il est évident qu’après que la première visite virtuelle a été photographiée ou filmée, les meubles, les œuvres d’art et les revêtements de sol ont été enlevés, et que quelque temps plus tard, avant de photographier ou de filmer la troisième visite virtuelle, d’autres meubles, œuvres d’art et revêtements de sol ont été placés dans la maison.
b) Lors de la deuxième visite virtuelle, il n’y avait ni meubles, ni œuvres d’art, ni revêtements de sol dans la maison. Au contraire, la maison était vide.
c) On ne pouvait voir aucun couvre-fenêtres au cours des trois visites virtuelles.
[8] Avant que Mme Simonetta ne fasse une offre d’achat, elle et M. Simonetta (ensemble, les « Simonetta ») ont eux-mêmes visité l’immeuble. Décrivant ce qu’il a observé en visitant l’immeuble, M. Simonetta a témoigné ce qui suit :
a) Une partie du plastique d’emballage se trouvait encore sur la surface de la cuisinière à gaz dans la cuisine.
b) Les grilles du four étaient encore dans leur emballage en carton.
c) Les étagères du réfrigérateur étaient toutes fixées les unes aux autres au moyen de ruban adhésif et empilées au fond du réfrigérateur.
d) Le réfrigérateur contenait encore des emballages en polystyrène et les tiroirs étaient fermés avec du ruban adhésif.
e) Les manuels d’utilisation du lave-linge et du sèche-linge se trouvaient encore à l’intérieur des appareils.
f) Les boulons d’expédition du lave-linge (pour maintenir la cuve en place) n’avaient pas été enlevés.
g) L’orifice d’évacuation du sèche-linge n’avait pas été raccordé à l’évacuation extérieure.
h) Le réfrigérateur à vin était encore emballé.
i) Il n’y avait aucun rideau aux fenêtres.
j) Il n’y avait ni tringles, ni étagères, ni tiroirs dans les placards.
k) Les murs en carreaux de marbre des douches étaient encore couverts de poussière de marbre, qui semblait avoir été causée par la découpe des carreaux avant leur installation.
[9] Mme Simonetta a confirmé la plupart des observations ci-dessus faites par son mari. Décrivant ses perceptions au cours de la visite, elle a également déclaré que ce qui suit :
a)En entrant dans la maison, on sentait l’odeur d’une maison neuve.
b)Il y avait encore de la sciure de bois dans les placards de la cuisine.
c)Lorsqu’elle a mis en marche le ventilateur d’extraction au-dessus de la cuisinière à gaz, de la sciure de bois s’est échappée de la bouche d’aération.
d)Des huiles d’usine étaient encore présentes sur les parois intérieures du four et sur la plaque de cuisson.
e)Le four, la cuisinière et la plaque de cuisson n’avaient pas été nettoyés.
f)Il semble que la maison n’ait pas été occupée auparavant.
[10] M. Simonetta, qui (en raison de sa carrière) a des connaissances concernant la construction de nouvelles maisons et les permis d’occupation, a produit une copie d’un document intitulé « Toronto Building’s TelePermit System Automated Inspection Status Report » (rapport sur l’état d’avancement de l’inspection automatisée du système TelePermit pour les immeubles de Toronto) montrant que le permis de construction de la maison a été clôturé le 15 novembre 2016, et comportait une indication que les travaux étaient terminés[11]. Le document indiquait que l’état d’occupation avait été déterminé comme « passé » le 15 novembre 2016. M. Simonetta a expliqué que, lorsqu’il a vu l’immeuble pour la première fois, il était clair qu’il y avait plusieurs vices de construction qui devaient être corrigés. Au cours de la période qui a suivi, entre la mi-septembre et la mi-novembre 2016, divers ouvriers ont travaillé sur l’immeuble pour corriger les vices et rendre la maison apte à être occupée. M. Simonetta a également affirmé que, d’après son expérience, un permis d’occupation n’est délivré qu’une seule fois par la ville de Toronto et qu’il est délivré après qu’un inspecteur a déterminé qu’une nouvelle maison est apte à être occupée.
[11] Le 9 septembre 2016, Mme Simonetta a signé la CAV. La première partie de la CAV que le prix de l’immeuble était de 3 158 000 $.
[12] Avant que Mme Simonetta ne signe la CAV, M. Simonetta a veillé à ce que le paragraphe 7 de la CAV soit rédigé comme suit :
[traduction] TVH : Si la vente de l’immeuble (décrit ci-dessus) est assujettie à la taxe de vente harmonisée (TVH), cette taxe est incluse dans le prix d’achat. Si la vente de l’immeuble n’est pas assujettie à la TVH, le vendeur convient d’attester, au plus tard à la date de clôture, que la vente de l’immeuble n’est pas assujettie à la TVH. Est exclue du prix d’achat toute TVH sur les biens meubles, le cas échéant[12]. [Non souligné dans l’original.]
[13] À l’approche de la clôture de l’opération de vente et d’achat, il est apparu que les vendeurs et Mme Simonetta avaient des thèses différentes concernant l’exigibilité de la TVH à l’égard de la fourniture de l’immeuble. Cette différence est apparue dans une partie de la correspondance échangée par les avocats des parties respectives. Le 16 novembre 2016 (date de clôture initialement prévue), Mme Cindy M. Aulicino du cabinet Rigobon Carli (les avocats de Mme Simonetta) a écrit une lettre à l’avocat des vendeurs. Le paragraphe 5 de cette lettre est rédigé comme suit :
[traduction]
Il s’agit d’une nouvelle construction et, par conséquent, elle est assujettie à la TVH. Comme la convention d’achat-vente indiquait que la TVH était incluse dans le prix d’achat, nous avons besoin d’un état modifié des rajustements pour représenter le prix d’achat net de la TVH aux fins du transfert afin de calculer la taxe sur les transferts fonciers exigible sur celui-ci. Nous avons besoin des documents modifiés des vendeurs, car le document qui nous a été fourni est incorrect, les vendeurs affirmant que la TVH n’est pas exigible, car il s’agit d’un immeuble résidentiel qui a déjà servi, ce qui est faux. Nous avons examiné toutes les inscriptions antérieures concernant cet immeuble et les photos de ces inscriptions montrent la maison vide de tout meuble ou de toute mise en valeur. La maison a été mise en valeur deux (2) fois, avec des meubles et des accessoires différents. Vos clients ont-ils emménagé et déménagé trois (3) fois au cours de l’année et ont-ils acheté des meubles deux (2) fois pour meubler le logement? Si vos clients ont vécu dans la maison, comme ils le prétendent, nous demandons les mêmes éléments de preuve que ceux exigés par l’Agence du revenu du Canada pour indiquer qu’il s’agit d’un immeuble résidentiel qui a déjà servi, y compris des copies de leur permis de conduire et de leurs cartes d’assurance maladie indiquant l’adresse de la maison, ainsi que des copies de toutes les factures de services publics pour l’immeuble, y compris le câble/Internet, qui montrent que les services publics ont été utilisés en fonction de l’occupation et de l’utilisation de la maison par une famille[13].
[14] Plutôt que de fournir à Mme Aulicino les documents demandés (tels que des copies de factures de services publics, de permis de conduire et de cartes d’assurance maladie), le 17 novembre 2016, l’avocat des vendeurs a écrit, de manière plutôt énigmatique, à Me Walter J. Rigobon (également avocat du cabinet Rigobon Carli), ce qui suit :
[traduction]
Mes clients affirment qu’ils sont propriétaires de l’immeuble depuis cinq ans et que la maison a été occupée comme résidence après sa construction. Conformément au paragraphe 7 de la convention d’achat-vente, mes clients ont certifié que la vente de l’immeuble n’est pas assujettie à la TVH. Il appartient à l’ARC de déterminer si la TVH est exigible. Mes clients ont satisfait aux dispositions relatives à la TVH de la convention d’achat-vente[14].
[15] Les Simonetta ont reconnu que la lettre de l’avocat des vendeurs contenait deux fausses déclarations. Tout d’abord, les Simonetta savaient parfaitement que la maison n’avait été occupée comme résidence par personne, et encore moins par les vendeurs. Deuxièmement, les Simonetta savaient que les vendeurs ne leur avaient pas fourni d’attestation selon laquelle la vente de l’immeuble n’était pas assujettie à la TVH[15].
[16] Après avoir reçu la lettre du 17 novembre 2016 citée précédemment, Mme Aulicino a répondu à l’avocat des vendeurs. Sa lettre, également datée du 17 novembre 2016, contenait la déclaration suivante concernant la question de la TVH :
[traduction]
Nous ne sommes pas d’accord avec votre position, mais notre cliente nous a demandé de clore l’opération et de lui réserver ses droits en conséquence[16].
[17] En raison d’un retard dans la mainlevée d’une ou plusieurs hypothèques sur le titre de propriété, l’opération a été conclue quelques jours plus tard que prévu. Lorsque les Simonetta ont emménagé dans la maison, ils ont compris que personne n’avait occupé la maison auparavant, ce qui s’est confirmé. Par exemple, Mme Simonetta a expliqué qu’après avoir pris possession de l’immeuble, elle a dû faire les choses suivantes pour rendre la maison habitable et les appareils fonctionnels :
a) nettoyer les placards de la cuisine d’une grande quantité de sciure de bois;
b) avec l’aide de M. Simonetta, nettoyer la poussière de marbre qui se trouvait sur les murs de la douche et de la salle de bains;
c) nettoyer le four et la cuisinière à gaz;
d) laver et traiter la plaque de cuisson;
e) laver les parois du four pour éliminer les huiles d’usine;
f) déballer et installer les plateaux et les étagères (elle voulait sans doute dire les grilles) pour le four;
g) nettoyer la sciure de bois du ventilateur d’extraction situé au-dessus de la cuisinière à gaz;
h) déballer et installer les étagères et les tiroirs dans le réfrigérateur;
i) retirer les manuels d’utilisation du lave-vaisselle, du lave-linge et du sèche-linge;
j) retirer les boulons d’expédition à l’arrière du lave-linge[17].
En outre, les Simonetta ont dépensé environ 20 000 $ pour acheter et installer des ensembles de rangement pour placards[18]. En outre, ils ont fait appel à un homme à tout faire pour installer un tuyau reliant l’évacuation à l’arrière du sèche-linge à la sortie de l’évent débouchant à l’extérieur[19].
[18] En examinant les documents de garantie et les bordereaux d’emballage de certains appareils[20], M. Simonetta a observé que certains appareils avaient été livrés à la maison en novembre 2014 (c’est-à-dire environ deux ans avant que les Simonetta n’emménagent dans la maison)[21]. Comme indiqué ci-dessus, il était clair pour les Simonetta que ces appareils n’avaient pas été utilisés dans l’intervalle de deux ans entre 2014 et 2016.
[19] Après avoir pris possession de l’immeuble et confirmé ce qu’ils savaient déjà, à savoir que la maison n’avait pas été occupée auparavant, les Simonetta ont demandé à Me Rigobon d’envoyer une lettre à l’avocat des vendeurs, l’informant que Mme Simonetta avait l’intention de demander le remboursement, qui s’élevait à 24 000 $. En conséquence, le 15 décembre 2016, Me Rigobon a envoyé une lettre à Me Davidson. Le premier paragraphe de la lettre est rédigé en ces termes :
[traduction]
Pour faire suite à notre lettre du 16 novembre 2016 et à votre réponse contenue au paragraphe 5 de votre lettre du 17 novembre 2016[,] notre client a mené un examen et une enquête supplémentaires dans la présente affaire. Il semble évident que votre client n’a jamais occupé l’immeuble et que ce dernier constitue une nouvelle construction aux fins de la législation fiscale appropriée. Par conséquent, nous vous prions de bien vouloir informer votre client que notre client fera la demande appropriée de remboursement de la TVH de vingt-quatre mille dollars (24 000 $) pour le remboursement accordé aux habitations neuves[22].
Reconnaissant qu’une demande de remboursement de Mme Simonetta à l’ARC pourrait déclencher un audit auprès des vendeurs, Me Rigobon a ensuite informé l’avocat des vendeurs que Mme Simonetta ne demanderait pas le remboursement si les vendeurs lui versaient 24 000 $[23].
[20] Le même jour, l’avocat des vendeurs a répondu sèchement à Me Rigobon, comme suit :
[traduction] Mes clients me disent que la vente de leur maison n’est pas assujettie à la TVH[24].
[21] En décembre 2016, M. Simonetta a rempli, et Mme Simonetta a signé, le formulaire de demande de remboursement intitulé « Demande de remboursement de la TPS/TVH pour les maisons achetées d’un constructeur » (formulaire GST190) (défini ci-dessus comme la « demande »), auquel étaient jointes une copie d’un document intitulé « GST190 Annexe pour le remboursement de l’Ontario » (formulaire RC7190-ON) et une copie de l’état des rajustements pour l’opération de vente et d’achat à l’égard de l’immeuble[25]. Étant donné la nature peu coopérative et méprisante des lettres de l’avocat des vendeurs, comme indiqué ci-dessus, M. Simonetta était certain qu’il ne serait pas en mesure d’obtenir les renseignements sur les constructeurs nécessaires pour remplir la partie D de la demande[26]. Il a donc laissé cette section en blanc. Même s’il connaissait les noms des vendeurs et aurait pu les insérer, son omission n’était pas critique, car les noms des vendeurs figuraient en haut de l’état des rajustements joint à la demande. L’absence d’information sur les autres constructeurs est un problème que j’aborderai plus loin.
[22] Malheureusement, en raison de la pandémie et de la fermeture de la Cour pendant une grande partie de cette période, la poursuite de l’audience du présent appel a été retardée jusqu’au 29 novembre 2021. À la reprise de l’audience, l’avocat de la Couronne a appelé à témoigner M. B., l’un des vendeurs. Il a témoigné par connexion vidéo. À ma surprise, et peut-être à la surprise des Simonetta, M. B. a volontiers reconnu qu’à aucun moment lui ou un membre de sa famille n’a occupé l’immeuble en tant que résidence. Il a également déclaré qu’il avait été propriétaire de l’immeuble pendant plus de cinq ans avant sa vente à Mme Simonetta. Ces deux déclarations de M. B. étaient totalement contraires aux déclarations faites par l’avocat des vendeurs dans sa lettre du 17 novembre 2016.
[23] Lorsqu’on a demandé à M. B. pourquoi l’avocat qui le représentait, ainsi que l’autre vendeur, avait fait des déclarations incorrectes dans sa lettre, tout ce que M. B. a dit, c’est qu’il n’était pas sûr de savoir pourquoi la lettre de l’avocat était rédigée de cette façon, qu’il n’avait pas de réponse à cette question et qu’il ne pouvait pas dire à la Cour ce que l’avocat pensait lorsqu’il a écrit la lettre. À mon avis, cette réponse n’est pas satisfaisante. Soit l’avocat a rédigé la lettre en fonction des instructions qui lui ont été données par ses clients, soit il a fabriqué la lettre sans en discuter avec ses clients. M. B. n’a abordé ni l’une ni l’autre de ces possibilités. Compte tenu des obligations déontologiques des avocats à l’égard de leurs clients et des tiers qui interagissent avec eux, il semble peu probable que l’avocat ait fabriqué la lettre sans l’avis des vendeurs. À mon avis, cela soulève des questions importantes concernant la crédibilité et la fiabilité du témoignage de M. B., sur lesquelles je reviendrai plus tard.
[24] Au cours de son interrogatoire principal, M. B. a résumé de façon lamentable les événements malheureux qui se sont produits au cours des phases d’approbation et de construction de la maison. Parmi les aspects notables de cette malheureuse série d’événements, on peut citer les suivants :
a) La nouvelle maison que les vendeurs proposaient de construire était nettement plus grande que la maison d’origine, qu’ils avaient démolie. Cela a provoqué un tollé et une opposition considérable de la part des voisins, ce qui a nécessité plusieurs réunions avec les autorités locales et, en fin de compte, une révision des plans proposés et une réduction de la taille de la maison.
b) Peu après l’excavation du sous-sol, l’inondation historique de 2013 s’est produite, remplissant la fosse d’excavation et déstabilisant la berge.
c) En raison de la déstabilisation de la berge, les fondations de la maison de leur voisin se sont fissurées, ce qui a obligé les vendeurs à renforcer ces fondations à l’aide de poutres d’acier, ce qui leur a coûté très cher.
d) La voisine dont les fondations sont fissurées a intenté une action en justice contre les vendeurs, en raison d’une demande de règlement pour sa maison.
e) La même année ou l’année suivante, une tempête de verglas s’est abattue sur Toronto.
f) L’un des voisins harcelait continuellement les travailleurs sur le chantier, au point que M. B. a dû appeler la police et engager une société de sécurité privée.
g) L’achat de l’immeuble et la construction de la maison ont été largement financés. En fin de compte, la dette est devenue ingérable et la position des vendeurs intenable. En raison des difficultés financières, des délais d’approbation et de construction, et des coûts supplémentaires, la maison est devenue inabordable et problématique[27].
[25] En raison des événements mentionnés ci-dessus et de l’animosité générale des voisins, les vendeurs ont décidé, à la fin de l’année 2014, de ne pas emménager dans la maison une fois qu’elle serait achevée. Cependant, compte tenu des conseils qu’ils ont reçus d’un ami et associé (l’« associé »), qui était la source de la majeure partie de leur financement, ils ont décidé que la meilleure ligne de conduite était de poursuivre la construction de la maison, jusqu’à son achèvement, puis de vendre la maison, avec l’espoir d’obtenir suffisamment d’argent pour leur permettre de rembourser toutes leurs dettes et de réaliser également un profit.
[26] La construction de la maison a été en grande partie achevée en 2014. Au cours de l’hiver 2014-2015, les vendeurs ont rencontré un agent immobilier pour discuter de la vente de l’immeuble. [traduction] « [p]our bénéficier d’un marché de printemps », ils ont attendu jusqu’en mai 2015 pour mettre l’immeuble en vente[28]. En fin de compte, sur une période de 15 mois, les vendeurs ont conclu cinq contrats d’inscription successifs, avant que Mme Simonetta ne découvre l’immeuble et ne l’achète.
III. DISCUSSION A. Crédibilité et fiabilité du témoignage de M. B.
[27] Au paragraphe 5 de la page 2 de la lettre du 16 novembre 2016 adressée par Mme Aulicino à l’avocat des vendeurs, celle-ci fait part de ses préoccupations quant au fait que la maison est nouvellement construite et que sa vente est assujettie à la TVH. Elle a étayé son inquiétude en renvoyant aux documents d’inscription au service inter-agences mentionnés ci-dessus et aux photos des visites virtuelles montrant la maison mise en valeur, puis vide, puis à nouveau mise en valeur avec des meubles et des accessoires différents. Elle a donné à l’avocat des vendeurs l’occasion pour eux d’apaiser cette inquiétude en fournissant des éléments de preuve documentaires (tels que des permis de conduire, des cartes d’assurance maladie et des factures de services publics) pour démontrer que les vendeurs avaient effectivement occupé et utilisé la maison[29]. Plutôt que de fournir la documentation demandée, ou d’expliquer pourquoi elle ne serait pas fournie, et plutôt que de reconnaître ou de répondre aux observations de Mme Aulicino concernant les documents d’inscription et les images des visites virtuelles, l’avocat des vendeurs, dans sa lettre du 17 novembre 2016, a simplement déclaré que ses clients ont indiqué qu’ils étaient propriétaires de l’immeuble depuis cinq ans et que la maison, après sa construction, a été occupée comme leur résidence[30]. Je considère qu’il s’agit d’une réponse insuffisante et obscure aux préoccupations soulevées par Mme Aulicino au nom de Mme Simonetta.
[28] À moins que l’avocat des vendeurs n’ait décidé d’inventer les détails énoncés dans sa lettre du 17 novembre 2016, ce qui est peu probable, les vendeurs, par l’entremise de leur avocat, ont fait des déclarations selon lesquelles ils étaient propriétaires de l’immeuble depuis cinq ans, qu’ils l’avaient occupé à titre de résidence et qu’ils avaient certifié que la vente de l’immeuble n’était pas assujettie à la TVH, alors qu’en fait, les vendeurs étaient propriétaires de l’immeuble depuis un peu plus de six ans, qu’ils ne l’avaient jamais occupée comme résidence et qu’ils n’avaient pas certifié que la vente de l’immeuble n’était pas assujettie à la TVH. Compte tenu de ces fausses déclarations, j’ai des doutes quant à la fiabilité du témoignage de M. B.
[29] Dans sa lettre du 16 novembre 2016, Mme Aulicino s’inquiète également des privilèges de construction :
[traduction]
Comme il s’agit d’une nouvelle construction, nous exigeons soit (i) une déclaration solennelle des vendeurs indiquant que tous les corps de métier, fournisseurs, entrepreneurs, matériaux, etc. ont été payés et qu’il n’y a pas eu de travaux sur l’immeuble au cours des 45 derniers jours qui, s’ils n’ont pas été payés, pourraient constituer un privilège sur l’immeuble en application de la Loi sur le privilège dans l’industrie de la construction (Ontario), soit (ii) une retenue équivalant à 10 % du contrat de construction qui sera détenue par votre entreprise en fidéicommis jusqu’à ce qu’un délai de 45 jours se soit écoulé depuis la date de clôture et la preuve qu’aucun privilège n’a été enregistré sur le titre de propriété. Votre lettre du même jour indique qu’il n’y a pas eu de travaux dans l’immeuble depuis plus d’un an, mais notre client nous informe que les vendeurs ont engagé des entrepreneurs pour effectuer des réparations dans la maison, car il y avait des vices. Veuillez nous fournir la preuve que ces entrepreneurs ont été payés[31].
La « lettre du même jour » mentionnée ci-dessus n’a pas été produite comme preuve.
[30] Au cours de son témoignage, M. Simonetta a affirmé que, lorsqu’il a visité l’immeuble pour la première fois, il a remarqué des vices qu’il a portés à l’attention des vendeurs, et que ceux-ci ont pris des dispositions pour que divers artisans se rendent sur place afin de corriger ces vices. M. Simonetta a également témoigné que les inspecteurs en bâtiment de la ville de Toronto qui avaient inspecté l’immeuble avaient enregistré diverses lacunes sur le titre de propriété. Peu avant la clôture de l’opération d’achat-vente, les vices ont été corrigés et un permis d’occupation a été délivré par la ville. Je reconnais que des travaux ont été effectués sur le bien entre septembre 2016 et novembre 2016 inclusivement. Par conséquent, je considère que la déclaration faite par les vendeurs, par l’intermédiaire de leur avocat, selon laquelle aucuns travaux n’ont été effectués sur l’immeuble depuis plus d’un an, est incorrecte. Cela jette un doute sur la fiabilité des autres déclarations faites par les vendeurs par l’intermédiaire de leur avocat.
[31] Je m’interroge également sur la mémoire de M. B concernant les événements pertinents. Par exemple, au cours de son interrogatoire principal, M. B. a affirmé que les vendeurs avaient inscrit l’immeuble à trois reprises[32], alors qu’il semble que l’immeuble ait été inscrit à cinq reprises[33]. À un autre moment de son interrogatoire principal, il a mentionné que la tempête de verglas s’était produite un an après l’inondation, mais quelques minutes plus tard, il a affirmé que la tempête de verglas s’était produite la même année que l’inondation. M. B. a également affirmé qu’il ne se souvenait pas s’il avait déclaré la vente de l’immeuble dans sa déclaration de revenus de 2016. De plus, il ne se souvenait pas du taux d’intérêt qu’il payait à la Banque de Montréal (la « Banque ») pour le prêt hypothécaire que lui et l’autre vendeur avaient obtenu pour leur permettre d’acheter l’immeuble, même s’il pensait que le taux était probablement de l’ordre de 2 à 3 % par an.
[32] D’autres exemples indiquent que les souvenirs de M. B. concernant les événements et les circonstances pertinents peuvent avoir été déficients :
a)M. B. a affirmé que le plafond du sous-sol de la maison mesurait plus de 15 pieds de haut[34]. Cependant, les troisième et quatrième inscriptions au service inter-agences indiquaient que le niveau inférieur (probablement le sous-sol) avait des plafonds de dix pieds[35].
b) M. B. a mentionné qu’au moment où la construction de la maison a été achevée, quatre hypothèques avaient été enregistrées sur le titre de propriété[36]. Cependant, je crois savoir qu’il y avait en fait cinq hypothèques enregistrées sur le titre de propriété[37].
[33] Lors de son témoignage, M. B. a produit une copie incomplète d’une convention d’abstention, datée du 16 septembre 2015, entre la Banque, lui-même et l’autre vendeur. Il a reconnu à la Cour qu’il avait supprimé plusieurs dispositions de cette convention, qu’il préférait garder confidentielles, car elles concernaient d’autres contentieux entre la Banque et lui-même. Il n’a reconnu la suppression d’une partie de la convention d’abstention que lorsqu’il a été interrogé sur ce qui semblait être des dispositions manquantes. À ce moment-là, M. B. s’est empressé de proposer de fournir le document complet, affirmant qu’il détenait l’intégralité du document. Lorsqu’il a ensuite produit ce qui était censé être la copie complète de la convention d’abstention, il y avait plusieurs différences entre la version originale et la version produite ultérieurement. En outre, aucune des deux versions n’avait été signée par la Banque. La convention d’abstention renvoie également à des déclarations solennelles terminées, mais non assermentées, jointes à l’annexe « A », et à un consentement à jugement, joint à l’annexe « B ». Aucune de ces annexes n’était jointe à l’un ou l’autre des exemplaires de la convention d’abstention présentée à la Cour. Par conséquent, je me suis demandé si M. B. ne préférait pas que je ne voie pas quelque chose.
[34] Lors d’une conférence de gestion de l’instance le 31 octobre 2022, j’ai fait part de mes réserves concernant les copies de la convention d’abstention qui m’avaient été remises. L’avocat de la Couronne m’a ensuite fourni des copies de deux contreparties d’une convention intitulée « Further Amended and Extended Forbearance Agreement » (nouvelle convention d’abstention modifiée et prolongée), qui étaient datées du 15 octobre 2018 (c’est-à-dire plus de trois ans après la date de la convention d’abstention qui avait été initialement fournie par M. B. à la Cour) Les contreparties de la nouvelle convention d’abstention modifiée et prolongée contenaient des copies signées des déclarations solennelles mentionnées ci-dessus et un consentement à jugement (également mentionné ci-dessus) signé par l’avocat des vendeurs de l’époque[38].
[35] M. B. a déclaré qu’il n’avait pas demandé de conseils fiscaux auprès d’une personne qualifiée pour savoir si la vente de l’immeuble était une fourniture taxable ou une fourniture exonérée. Il a plutôt discuté de la question avec son agent immobilier, qui l’a informé que, parce que M. B. n’était « pas un constructeur et qu’il s’agissait de sa maison, et non de son entreprise, la vente n’[était] pas assujettie à la TVH »[39].
B. Description de l’Agence [36] Le paragraphe 7 de la réponse de la Couronne énumère les hypothèses de fait suivantes formulées par le ministre du Revenu national (le « ministre ») pour établir une cotisation à l’égard de Mme Simonetta et lui refuser le remboursement qu’elle avait demandé :
a) le 9 septembre 2016, l’appelante [c’est-à-dire Mme Simonetta] a signé une convention d’achat-vente avec les vendeurs pour acquérir l’immeuble;
b) le prix d’achat de l’immeuble était de 3 158 000 $;
c) le prix d’achat de l’immeuble n’incluait pas la TPS ou la TVH;
d) l’appelante n’a payé aucune somme représentant la taxe en application de la Loi [Loi sur la taxe d’accise] lors de l’achat de l’immeuble.
[37] Notamment, le ministre n’a présumé d’aucun des faits suivants :
a)Les vendeurs n’ont pas, à l’époque où ils avaient un intérêt dans le lot, effectué, ou engagé une autre personne pour effectuer pour eux, la construction de la maison.
b)Les vendeurs ont construit ou engagé une autre personne pour construire la maison autrement que dans le cadre d’une entreprise, d’un projet à risques ou d’une affaire de caractère commercial.
c)Les vendeurs ont occupé l’immeuble à titre résidentiel ou d’hébergement.
d)Ni l’un ni l’autre des vendeurs n’était un constructeur (selon la définition du paragraphe 123(1) de la LTA) de la maison.
e)Mme Simonetta n’avait pas l’intention d’occuper l’immeuble comme lieu de résidence.
f)Mme Simonetta et son mari n’ont pas réellement occupé l’immeuble comme lieu de résidence.
g)Mme Simonetta et son mari n’ont pas été les premiers à occuper l’immeuble comme lieu de résidence.
h)Mme Simonetta n’a pas demandé le remboursement pour habitations neuves dans les délais impartis.
i)Mme Simonetta n’a pas utilisé le formulaire prescrit.
En d’autres termes, le ministre n’a pas supposé que l’une des circonstances décrites aux points a) à i) s’étaient produites réellement, et il n’a pas non plus affirmé que l’un des points a) à i) constituait un motif de rejet de la demande.
C. Nature de la fourniture [38] Le paragraphe 123(1) de la LTA définit l’expression fourniture taxable comme une fourniture effectuée dans le cadre d’une activité commerciale. Le même paragraphe dispose qu’une activité commerciale comprend la réalisation d’une fourniture (sauf une fourniture exonérée) d’un immeuble de la personne. Ainsi, la vente de l’immeuble par les vendeurs constitue une activité commerciale, à moins que la vente ne constitue une fourniture exonérée.
[39] Le paragraphe 123(1) de la LTA indique qu’une fourniture exonérée est une fourniture figurant à l’annexe V. L’article 2 de la partie I de l’annexe V de la LTA renvoie à une fourniture par vente d’un immeuble d’habitation, effectuée par une personne donnée autre que le constructeur de l’immeuble, sauf si la personne a demandé un crédit de taxe sur les intrants (un « CTI ») relativement à la dernière acquisition de l’immeuble par la personne (il existe également une autre exclusion, qui n’est pas applicable en l’espèce). En termes plus simples, les Notes techniques publiées par le ministère des Finances en février 2001 indiquent que [traduction] « l’article 2 de la partie I de l’annexe V de la Loi exonère la vente d’un immeuble d’habitation [...] par une personne autre qu’un constructeur ». Ainsi, la vente d’un immeuble d’habitation par un constructeur n’est pas une fourniture exonérée. En d’autres termes, si une personne qui vend un immeuble d’habitation est un constructeur, il importe peu qu’elle ait demandé un CTI ou non.
[40] Mme Simonetta est d’avis que la vente de l’immeuble par les vendeurs à son profit était une fourniture taxable. Il est clair que la vente était une fourniture d’un bien immobilier, de sorte qu’il s’agissait d’une activité commerciale, à moins qu’il ne soit établi qu’il s’agissait d’une fourniture exonérée.
[41] La Couronne est d’avis que la preuve présentée à la Cour n’était pas suffisante pour déterminer si les vendeurs répondaient à la définition de constructeur énoncée au paragraphe 123(1) de la LTA[40]. La Couronne fait valoir également que, mis à part le fait que Mme Simonetta et sa famille [traduction] « ont emménagé dans une maison toute neuve », il n’y avait pas suffisamment d’éléments de preuve devant la Cour pour conclure que la vente de l’immeuble par les vendeurs à Mme Simonetta n’était pas une fourniture exonérée, mais plutôt une fourniture taxable[41].
[42] Pour que la vente de l’immeuble par les vendeurs à Mme Simonetta constitue une fourniture imposable, il faudrait démontrer que les vendeurs étaient des constructeurs de la maison ou qu’ils ont demandé des CTI pour leur dernière acquisition de l’immeuble[42]. À cet égard, je note que la Couronne n’a pas soulevé d’arguments dans ses actes de procédure sur la question de savoir si les vendeurs étaient des constructeurs et si la vente de l’immeuble était une fourniture taxable ou une fourniture exonérée.
[43] Pour ce qui est de la question de savoir si