Metrogate Inc. c. La Reine

Metrogate Inc. c. La Reine
Base de données – Cour (s)
Jugements de la Cour canadienne de l'impôt
Date
2018-05-11
Référence neutre
2018 CCI 91
Numéro de dossier
2016-421(GST)G
Juges et Officiers taxateurs
Réal Favreau
Sujets
Partie IX de la Loi sur la taxe d'accise (TPS)
Contenu de la décision
Dossier : 2016-421(GST)G
ENTRE :
METROGATE INC.,
requérante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Requête entendue le 22 juin 2017, à Toronto (Ontario)
Devant : L’honorable juge Réal Favreau
Comparutions :
Avocats de la requérante :
Me Al-Nawaz Nanji
Me Sameer Nurmohamed
Avocat de l’intimée :
Me Jack Warren
ORDONNANCE
VU la requête présentée par la requérante en application de l’article 58 des Règles de la Cour canadienne de l’impôt (procédure générale);
ET APRÈS avoir entendu la preuve et les observations des parties;
Conformément aux motifs de l’ordonnance ci-joints, la Cour ordonne que le coût du fonds faisant partie de l’immeuble d’habitation soit pris en compte tant dans le numérateur que dans le dénominateur du calcul du degré d’achèvement de la construction de l’immeuble d’habitation en copropriété pour la détermination du droit au remboursement transitoire.
Par conséquent, la requête est accueillie et les dépens sont adjugés à la requérante, quelle que soit l’issue de la cause.
Signé à Ottawa, Canada, ce 11e jour de mai 2018.
« Réal Favreau »
Le juge Favreau
Traduction certifiée conforme
ce 11e jour de décembre 2018.
Mario Lagacé, jurilinguiste
Référence : 2018 CCI 91
Date : 20180511
Dossier : 2016-421(GST)G
ENTRE :
METROGATE INC.,
requérante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
MOTIFS DE L’ORDONNANCE
Le juge Favreau
[1] Metrogate Inc. (Metrogate) a présenté une requête en application de l’article 58 des Règles de la Cour canadienne de l’impôt (procédure générale) (les Règles) sur une question mixte de droit et de fait (la question) à trancher avant l’audience de son appel. La question est la suivante :
Le coût du fonds de la requérante devrait-il être inclus dans le numérateur et le dénominateur du calcul du pourcentage d’achèvement de la construction de son immeuble d’habitation en copropriété au regard du remboursement transitoire pour habitations neuves de l’Ontario, en vertu du paragraphe 256.21(1) de la Loi sur la taxe d’accise (la LTA)?
[2] Le litige en l’espèce porte sur le montant du remboursement transitoire pour habitations neuves auquel la requérante a droit en application du paragraphe 256.21(1) de la Loi sur la taxe d’accise, L.R.C. (1985), ch. E-15, dans sa version modifiée (la LTA), et des articles 55 à 58 du Règlement nº 2 sur le nouveau régime de la taxe à valeur ajoutée harmonisée (DORS/2010-151) (le Règlement). La détermination de ce montant dépend de la question de savoir si le coût du fonds doit être pris en compte dans le calcul du pourcentage d’achèvement de la construction d’un immeuble d’habitation en copropriété aux fins du remboursement.
[3] La requérante soutient que, lors du calcul du remboursement, le coût du fonds devrait être pris en compte dans la valeur des travaux achevés et du budget total du projet. Si la requérante a raison, le montant du remboursement sera de 50 %. L’intimée soutient que le coût du fonds ne devrait pas être pris en compte dans le calcul. Si l’intimée a raison, le montant du remboursement sera de 25 %.
I. FAITS
[4] À l’audience de la présente requête, les parties ont déposé un exposé conjoint des faits. Les faits sur lesquels s’entendent les parties sont les suivants :
1. La requérante, Metrogate Inc. (Metrogate), est une société constituée aux termes des lois de l’Ontario.
2. À toutes les dates pertinentes, Metrogate était inscrite aux termes de la partie IX de la Loi sur la taxe d’accise (Canada) (la LTA) aux fins de la taxe de vente harmonisée fédérale, en application de la partie IX de la LTA.
3. Metrogate a acquis certains biens immobiliers avant le 1er juillet 2010 (le fonds). La dernière utilisation du fonds avant son acquisition par Metrogate était à titre de terminus de camionnage.
4. Metrogate a versé 2 231 212 $ pour le fonds.
5. Avant le 1er juillet 2010, Metrogate a commencé la construction d’une série d’immeubles en copropriété (les immeubles) sur le fonds (collectivement, le lotissement), qui étaient chacun un immeuble d’habitation en copropriété, un immeuble d’habitation, et contenaient un ou des logements en copropriété et une ou des habitations, aux termes du paragraphe 123(1) de la LTA.
6. Le lotissement était un immeuble d’habitation déterminé aux termes du paragraphe 55(1) du Règlement nº 2 sur le nouveau régime de la taxe à valeur ajoutée harmonisée (le Règlement).
7. Au 1er juillet 2010, le lotissement était partiellement achevé.
8. Metrogate a commandé un rapport au Groupe Altus concernant l’achèvement du lotissement. Une copie de ce rapport est jointe aux présents motifs en tant qu’annexe A.
9. Si la Cour conclut que le coût du fonds est inclus dans la valeur des travaux de construction achevés dans le lotissement au 1er juillet 2010 et dans le total des coûts de construction budgétés pour le lotissement, les parties conviennent que :
a) la valeur des travaux de construction achevés dans le lotissement au 1er juillet 2010 était de 5 835 780 $;
b) le total des coûts de construction budgétés pour le lotissement était de 22 763 306 $.
10. Si la Cour conclut que le coût du fonds n’est pas inclus dans la valeur des travaux de construction achevés dans le lotissement au 1er juillet 2010 et dans le total des coûts de construction budgétés pour le lotissement, les parties conviennent que :
a) la valeur des travaux de construction achevés dans le lotissement au 1er juillet 2010 était de 3 604 568 $;
b) le total des coûts de construction budgétés pour le lotissement était de 20 532 094 $.
11. Metrogate a déterminé que le pourcentage d’achèvement de la construction d’un immeuble d’habitation en copropriété était de 25,64 %, ce qui inclut le coût du fonds tant dans le numérateur que dans le dénominateur, au 1er juillet 2010. Le ministre du Revenu national (le ministre) a déterminé que le pourcentage d’achèvement de la construction d’un immeuble d’habitation en copropriété était de 17,56 %, ce qui exclut le coût du fonds tant dans le numérateur que dans le dénominateur.
12. Metrogate a demandé un remboursement transitoire pour habitations neuves de l’Ontario (le remboursement transitoire) pour les logements en copropriété dans le lotissement (qui sont chacun un logement), calculé en multipliant le montant déterminé en application du Règlement applicable, soit le prélèvement provincial estimé pour le logement, par un pourcentage de 50 % (le taux de remboursement), étant donné que la construction du lotissement était achevée à 25 % ou plus, mais à moins de 50 %, au 1er juillet 2010.
13. Le ministre a établi des cotisations pour Metrogate au moyen d’avis de cotisation datés du 16 juillet 2012 (huit cotisations) et du 19 septembre 2012 (collectivement, les cotisations). Le ministre a réduit les montants de remboursement comme l’expose l’annexe B.
14. En établissant les cotisations relatives aux demandes de remboursement transitoire de Metrogate, le ministre a calculé le montant des remboursements transitoires auxquels Metrogate avait droit pour chaque logement en appliquant le taux de remboursement de 25 %, plutôt que le taux de remboursement de 50 % que Metrogate avait utilisé pour calculer le montant qu’elle réclamait. Par conséquent, le montant du remboursement transitoire accordé par le ministre correspondait à la moitié du montant réclamé par Metrogate.
15. Le ministre a appliqué le taux de remboursement de 25 % plutôt que de 50 % parce que, selon lui, le coût du fonds aurait dû être exclu du calcul du pourcentage d’achèvement de la construction du lotissement au 1er juillet 2010, et, ce faisant, le ministre a conclu que le lotissement était achevé à 10 % ou plus, mais à moins de 25 %, à cette date.
[5] L’annexe A (rapport du Groupe Altus) et l’annexe B (évaluation) mentionnées dans l’exposé conjoint des faits sont reproduits à la fin des présents motifs de l’ordonnance en tant qu’annexe A et annexe B.
II. THÈSES DES PARTIES
A. La requérante
[6] La requérante a présenté des observations écrites à l’appui de sa thèse. Voici un sommaire détaillé des arguments présentés par la requérante :
1. Le sens ordinaire d’un libellé précis joue un rôle primordial dans l’interprétation des lois fiscales. Il faut lire les termes d’une loi dans leur contexte global en suivant le sens ordinaire et grammatical qui s’harmonise avec l’esprit de la loi, l’objet de la loi et l’intention du législateur. L’interprétation d’une disposition législative doit être fondée sur une analyse textuelle, contextuelle et téléologique destinée à dégager un sens qui s’harmonise avec la Loi dans son ensemble. Lorsque le libellé d’une disposition est précis et non équivoque, le sens ordinaire des mots joue un rôle primordial dans le processus d’interprétation.
2. L’expression « construction de l’immeuble d’habitation en copropriété » signifie la réalisation de l’immeuble d’habitation par l’installation du bâtiment sur un fonds :
· le libellé du sous-alinéa 57(4)c)(iv) du Règlement est précis et non équivoque. Le droit de Metrogate au remboursement transitoire dépend du pourcentage d’achèvement de la « construction [...] de l’immeuble d’habitation en copropriété ». Un immeuble d’habitation en copropriété est réalisé par l’installation du bâtiment sur un fonds sous-jacent au bâtiment;
· l’expression « immeuble d’habitation en copropriété » est définie au paragraphe 123(1) de la LTA comme suit : « Immeuble d’habitation qui contient au moins deux logements en copropriété »;
· l’expression « immeuble d’habitation » est définie au paragraphe 123(1) de la LTA comme le bâtiment pertinent et le fonds sous-jacent ou contigu au bâtiment qui est raisonnablement nécessaire à son usage résidentiel;
· l’expression « logement en copropriété » est définie au paragraphe 123(1) de la LTA comme suit : « Immeuble d’habitation qui est, ou est destiné à être, un espace délimité dans un bâtiment et désigné ou décrit comme étant une unité distincte sur le plan ou la description enregistrés afférents, ou sur un plan ou une description analogues enregistrés en conformité avec les lois d’une province, ainsi que tous droits et intérêts fonciers afférents à la propriété de l’unité »;
· un bâtiment, en soi, n’est pas un immeuble d’habitation. Un fonds, en soi, n’est pas un immeuble d’habitation. Un « immeuble d’habitation » est formé de deux éléments : un bâtiment, ainsi que le fonds qui est sous-jacent ou contigu au bâtiment et raisonnablement nécessaire à son usage résidentiel. Le fonds fait partie intégrante d’un immeuble d’habitation et est nécessaire à celui-ci.
3. Dans l’arrêt 1096288 Ontario Limited c. Canada, 2010 CAF 332, la Cour d’appel fédérale a conclu que la « construction d’un immeuble d’habitation » signifie la réalisation de l’immeuble d’habitation par l’installation du bâtiment sur un fonds :
· la décision de la Cour d’appel fédérale quant à l’interprétation juridique de l’expression « construction d’un immeuble d’habitation » aux fins de la LTA lie la Cour.
4. L’interprétation que donne la Couronne de la « construction d’un immeuble d’habitation en copropriété » n’est pas cohérente avec l’interprétation du ministre :
· malgré la thèse de la Cour d’appel fédérale dans l’arrêt 1096288 Ontario Limited précité, la Couronne adopte maintenant la thèse selon laquelle le pourcentage d’achèvement de la « construction d’un immeuble d’habitation » ne prend pas en compte le coût du fonds sur lequel l’immeuble est situé puisque le fonds n’est pas considéré comme un élément construit. La Couronne s’appuie sur l’avis du ministre publié dans l’Info TPS/TVH GI-105 – Comment déterminer le pourcentage d’achèvement aux fins des remboursements transitoires provinciaux pour habitations neuves et du redressement fiscal transitoire en Ontario et en Colombie-Britannique, juillet 2010 (« Info TPS/TVH GI-105 »);
· les mots et les expressions utilisés dans des publications non législatives telles qu’un guide d’information ne peuvent pas avoir préséance sur les lois qui sont claires et sans ambiguïté dans leurs exigences, ni l’emporter sur ces lois. La Cour n’est pas liée par la pratique ministérielle, qui peut seulement être utile si elle permet de dissiper une ambiguïté en faveur du contribuable, et non pas en faveur du même ministère qui a formulé la pratique;
· l’Info TPS/TVH GI-105 ne disposait pas de l’éclairage de la décision de la Cour d’appel fédérale dans l’arrêt 1096288 Ontario Limited, puisque sa publication a eu lieu avant que l’arrêt ne soit rendu;
· l’interprétation que donne la Couronne de la « construction d’un immeuble d’habitation » est incompatible avec la thèse du ministre ayant été publiée. La Couronne affirme que la construction consiste en la création, en l’édification, en la rénovation, en l’adjonction ou en l’agrandissement d’un bâtiment ou d’une structure, et que les coûts engagés pour de telles activités pourraient être inclus dans le calcul du pourcentage d’achèvement de la construction. Or, il y a contradiction entre le fait de limiter les coûts de construction d’un immeuble d’habitation aux coûts des activités associés à la création [...] d’un bâtiment ou d’une structure et reconnaître comme l’a fait le ministre dans la lettre nº 153618 d’interprétation de la TPS et de la TVH portant sur les remboursements transitoires provinciaux pour habitations neuves et le degré d’achèvement de la construction ou des rénovations majeures d’un immeuble d’habitation, datée du 15 juillet 2013 et publiée à titre d’annexe de l’Info TPS/TVH GI-105 les coûts suivants :
a) les coûts des permis de construire et les droits d’aménagement (c.-à-d. les frais qu’un promoteur est tenu de payer pour l’infrastructure que le nouveau lotissement exige);
b) les coûts de représentation auprès des autorités gouvernementales pour obtenir les permis d’aménagement, les licences et les permis de construire;
c) les coûts d’évaluation du terrain (frais payés pour examiner le caractère adéquat du terrain, notamment les coûts des analyses du sol, des vérifications du zonage, des études environnementales, de l’arpentage et de faisabilité);
d) les coûts de nettoyage et de nivellement de la surface du terrain (y compris la démolition des structures existantes) sur lequel l’immeuble sera construit;
e) les coûts de dynamitage et de déblai pour préparer la construction ou la rénovation de l’immeuble;
f) les frais d’aménagement paysager.
· en fait, la Couronne tente de restreindre le sens de l’expression « pourcentage d’achèvement de la construction de l’immeuble d’habitation en copropriété » en limitant les coûts inclus à ceux liés à l’édification du bâtiment et d’exclure les coûts du fonds auquel le bâtiment est rattaché. En excluant le coût du fonds, qui est un élément nécessaire à la construction d’un immeuble d’habitation en copropriété, la Cour fait fi de la décision de la Cour d’appel fédérale dans l’arrêt 1096288 Ontario Limited.
5. L’expression « construction d’un immeuble d’habitation en copropriété » dans le Règlement a le même sens que l’expression « construction d’un immeuble d’habitation » dans la LTA :
· la décision de la Cour d’appel fédérale dans l’arrêt 1096288 Ontario Limited comptait une interprétation de l’expression « construction d’un immeuble d’habitation » aux fins de la définition de l’expression « constructeur ». Il n’y a pas de différence substantielle entre la « construction d’un immeuble d’habitation » et la « construction d’un immeuble d’habitation en copropriété ». Les deux exigent la réalisation de l’immeuble en installant un bâtiment sur le fonds où il est situé;
· les termes figurant dans les règlements d’application d’un texte de loi ont le même sens que dans celui-ci. Par conséquent, l’interprétation du terme « construction » s’applique à l’intégralité de la LTA et du Règlement (voir l’article 16 de la Loi d’interprétation, L.R.C. (1985), ch. I-21);
· en cas d’ambiguïté, l’expression devrait recevoir une interprétation qui favorise le contribuable.
6. L’expression « construction [...] de l’immeuble d’habitation en copropriété » utilisée à l’article 121 de la LTA a le même sens qu’au paragraphe 57(4) du Règlement :
· le libellé du paragraphe 57(4) du Règlement est fondé sur le libellé du paragraphe 121(3) de la LTA, qui prévoyait un remboursement transitoire au titre de la taxe de vente fédérale pour les logements en copropriété dans un immeuble d’habitation en copropriété qui était en construction le 1er janvier 1991 lorsque la LTA est entrée en vigueur;
· le paragraphe 121(3) a été modifié en 1993 pour faire mention du pourcentage d’achèvement de la construction ou des rénovations majeures. Les notes explicatives publiées en février 1993 concernant cette modification apportée au paragraphe 121(3) de la LTA indiquaient que :
[...] le paragraphe 121(3) est modifié pour préciser que c’est le degré d’achèvement des travaux de construction ou de rénovation qui est pris en compte pour déterminer le montant du remboursement.
· il n’y a aucune indication dans les notes explicatives comme quoi la modification de 1993 visait à exclure le coût du fonds du calcul du pourcentage d’achèvement de la construction de l’immeuble d’habitation en copropriété. Au contraire, le libellé des notes explicatives laisse entendre une intention d’exclure les coûts non physiques, tels que les coûts du marketing et des ventes;
· le sens de « construction ou rénovations majeures de l’immeuble » a été examiné dans la décision Hi-Grove Holdings Ltd. c. Canada (Revenu national), 1998 CanLII 14496 (CA TCCE). La question en litige présentée au Tribunal canadien du commerce extérieur (le Tribunal) visait à statuer si la construction de l’immeuble était achevée à plus de 25 % le 1er janvier 1991 afin de permettre un remboursement en vertu du paragraphe 121(3) de la LTA; le Tribunal devait plus particulièrement statuer si le coût du permis de construire et les droits d’aménagement devraient être inclus dans le calcul du pourcentage d’achèvement. Le Tribunal a conclu que le coût du permis de construire et les droits d’aménagement faisaient partie du coût de l’immeuble, mais, si les coûts faisaient partie du fonds, la définition d’« immeuble d’habitation » dans la LTA inclut le fonds.
7. Le législateur utilise précisément l’expression « construction d’un bâtiment » lorsqu’il vise uniquement un bâtiment :
· le législateur a utilisé l’expression définie « immeuble d’habitation en copropriété » aux fins de la LTA et du Règlement. Il aurait pu fonder le taux de remboursement sur le pourcentage d’achèvement de la construction du bâtiment plutôt que de l’« immeuble d’habitation en copropriété ». Par ailleurs, il aurait pu choisir d’indiquer dans la définition d’« immeuble d’habitation en copropriété » que celui-ci comprend seulement le bâtiment, sans le fonds. Or, il ne l’a pas fait;
· lorsque le législateur veut faire référence à la « construction d’un bâtiment » plutôt qu’à la « construction d’un immeuble d’habitation en copropriété [ou immeuble d’habitation] », il le fait de façon explicite. Par exemple, les articles 68.23 et 68.26 de la LTA mentionnent précisément la « construction d’un bâtiment ».
8. L’interprétation de la Couronne entraîne un manque de cohérence, de prévisibilité et d’équité :
· l’interprétation de la Couronne ferait que l’expression « construction d’un immeuble d’habitation en copropriété » signifierait « construction d’un bâtiment » aux fins du remboursement transitoire dans le Règlement, mais aurait un sens différent (incluant le fonds) aux fins de la Loi (y compris aux fins de la définition de « constructeur »);
· la thèse de Metrogate est que l’établissement du pourcentage d’achèvement de la construction de l’immeuble d’habitation en copropriété est un simple critère de démarcation nette : tous les coûts compris dans la construction de l’immeuble d’habitation en copropriété (c’est-à-dire de la réalisation de l’immeuble d’habitation en copropriété par l’installation du bâtiment sur le fonds où il est situé) doivent être inclus dans le pourcentage d’achèvement de la construction de l’immeuble d’habitation en copropriété, conformément au libellé de la loi;
· la Couronne, pour sa part, cherche à sélectionner à sa guise les coûts inclus et les coûts exclus pour l’établissement du pourcentage d’achèvement de la construction de l’immeuble d’habitation en copropriété. La Couronne limite les coûts inclus dans le pourcentage d’achèvement de la construction de l’immeuble d’habitation en copropriété aux coûts liés à la création [et] à l’édification [...] d’un bâtiment ou d’une structure. Cette thèse ne trouve aucun appui dans la LTA ni dans le Règlement.
9. Metrogate a fourni un rapport certifié comme l’exigeait le ministre :
· ni la LTA ni le Règlement ne dictent la façon de calculer le pourcentage d’achèvement de la construction d’un immeuble d’habitation en copropriété;
· dans l’Info TPS/TVH GI-105, le ministre a publié six méthodes qu’il considère comme « justes et raisonnables », dont sont pertinentes les deux suivantes :
a) Méthode 1 – Coût en capital et frais d’exploitation : Selon cette méthode, on détermine, au 1er juillet 2010, le coût en capital et les frais d’exploitation engagés dans la construction de l’immeuble d’habitation par rapport au total du coût en capital et des frais d’exploitation prévus à cette date.
b) Méthode 6 – Rapport certifié : Selon cette méthode, le pourcentage d’achèvement des travaux est fondé sur un rapport préparé par un ingénieur, un architecte ou un autre professionnel qualifié pour certifier la valeur ou l’ampleur des travaux achevés au 1er juillet 2010.
· Metrogate a commandé un rapport au Groupe Altus pour déterminer le pourcentage d’achèvement de la construction de l’immeuble d’habitation en copropriété en fonction du total des dépenses engagées avant le 1er juillet 2010. Dans son rapport, le Groupe Altus a inclus le coût du fonds dans le calcul du pourcentage d’achèvement, au motif qu’un « immeuble d’habitation en copropriété » correspond à un bâtiment qui contient au moins deux logements en copropriété, y compris la proportion des parties communes et des dépendances du bâtiment, et du fonds sous-jacent ou contigu à celui-ci, qui est raisonnablement nécessaire à son usage résidentiel. Le pourcentage d’achèvement de la construction de l’immeuble d’habitation en copropriété déterminé dans le rapport certifié était de 25,64 %;
· ni le Règlement ni la publication du ministre n’énoncent une méthode en particulier à utiliser dans le rapport certifié. Pourtant, la Couronne rejette le rapport certifié parce qu’il ne correspond pas à la thèse de la Couronne selon laquelle le coût du fonds ne devrait pas être inclus dans le calcul du pourcentage d’achèvement de la construction de l’immeuble d’habitation en copropriété.
B. L’intimée
[7] L’intimée a aussi présenté des observations écrites à l’appui de sa thèse. Voici un sommaire détaillé des arguments présentés par l’intimée :
1. Objet du remboursement transitoire pour habitations neuves de l’Ontario (le remboursement transitoire)
· le remboursement transitoire a été mis en place pour compenser le montant estimatif de la taxe de vente au détail (TVD) enchâssée de l’Ontario sur les coûts de construction d’habitations antérieurs au 1er juillet 2010, dans les cas où ces habitations seraient vendues après le 30 juin 2010 et ainsi assujetties à la taxe de vente harmonisée (TVH). Les habitations neuves partiellement ou entièrement achevées avant le 1er juillet 2010 comprendraient la TVD dans leur coût. Pour les habitations neuves vendues après le 30 juin 2010 et assujetties à la TVH de 13 %, cela donnerait lieu à un gain fortuit pour les autorités fiscales, dans la mesure où le promoteur a payé la TVD, directement ou indirectement, sur les matériaux de construction utilisés pour la construction des habitations. Le remboursement transitoire était offert en vue de fournir un allégement de la double taxation pour le montant estimatif de la TVD enchâssée dans la construction d’habitations achevée avant le 1er juillet 2010;
· avant le 1er juillet 2010, la TVD était généralement applicable aux biens meubles corporels, et n’était pas prélevée sur l’achat d’un fonds;
· le fait de prendre en compte, dans le calcul du pourcentage d’achèvement de la construction, le coût du fonds dans lequel aucune TVD n’est enchâssée n’est pas conforme à une analyse contextuelle et téléologique des dispositions sur le remboursement transitoire figurant dans la LTA et le Règlement. Une telle application du calcul du pourcentage d’achèvement de la construction, alors qu’aucune TVD n’a été payée sur le coût du fonds, entraînerait un gain fortuit pour un demandeur du remboursement transitoire;
· l’intimée soutient que l’objet du remboursement transitoire était de compenser la double taxation en veillant à ce que les habitations au moins partiellement construites avant le 1er juillet 2010 ne fassent pas l’objet d’un fardeau de taxation en ayant été assujetties à la fois à la TVD (enchâssée dans le coût de construction de l’immeuble d’habitation en copropriété au 1er juillet 2010) et à la TVH s’appliquant sur le prix de vente total des logements en copropriété faisant partie de l’immeuble d’habitation en copropriété;
· la requérante est d’avis qu’il n’existe aucune corrélation entre le remboursement transitoire et le fait que la TVD a ou n’a pas été payée sur les intrants d’un immeuble d’habitation en copropriété;
· l’interprétation d’une disposition législative doit être fondée sur une analyse textuelle, contextuelle et téléologique destinée à dégager un sens qui s’harmonise avec la LTA dans son ensemble;
· le législateur confère des avantages fiscaux pour encourager des fins précises et pour intervenir relativement à certaines circonstances ou activités en particulier. L’interprétation d’un avantage fiscal doit être cohérente avec l’objet de la disposition en cause;
· les tribunaux ne devraient pas fermer les yeux sur les faits sous-jacents d’une affaire. Les tribunaux devraient dans tous les cas interpréter les dispositions dans leur contexte approprié, à la lumière des fins qu’elles visent à encourager;
· l’analyse de l’objet d’une disposition fiscale doit viser à établir la fin ou le résultat que le législateur tentait d’obtenir par cette disposition;
· la disposition législative en litige, soit l’alinéa 57(4)c) du Règlement, qui fait référence au calcul du pourcentage d’achèvement de la construction d’un immeuble d’habitation en copropriété en vue de déterminer le montant du remboursement transitoire, ne fournit pas dans son libellé les variables d’intrant ou la formule à utiliser dans le calcul du pourcentage d’achèvement de la construction;
· l’intimée soutient que, puisque la disposition en litige ne fournit pas d’indication quant à la formule du calcul du pourcentage d’achèvement de la construction dans son libellé, le contexte et l’objet de la disposition sur le remboursement transitoire doivent donc être pris en considération dans l’interprétation de la loi et la détermination des variables d’intrant appropriées à inclure dans le calcul du pourcentage d’achèvement de la construction;
· les habitations neuves vendues en Ontario après le 30 juin 2010 ont été assujetties à la TVH, qui combine la taxe de vente provinciale de 8 % et la taxe sur les produits et services fédérale;
· l’intimée soutient que l’utilisation du coût en capital et des frais d’exploitation comme indicateur pour déterminer le pourcentage d’achèvement de la construction de l’immeuble d’habitation en copropriété est une méthode acceptable et constitue, en fait, l’une des méthodes reconnues par le ministre dans l’Info TPS/TVH GI-105. L’Info TPS/TVH GI-105 énonce clairement que l’interprétation du ministre et son application du calcul du pourcentage d’achèvement de la construction n’incluent pas le coût du fonds;
· dans le lotissement de logements en copropriété de la requérante, le coût du fonds est le coût d’intrant individuel le plus élevé avant juillet 2010. Le fait d’inclure le coût du fonds dans l’indicateur ou le facteur déterminant pour estimer le pourcentage d’achèvement de la construction aux fins du remboursement transitoire, lorsque ce fonds ne comportait aucune TVD enchâssée, produirait un résultat considérablement dénaturé par rapport au contexte et à l’objet du remboursement transitoire;
· cette analyse contextuelle et téléologique indique clairement que l’objet du remboursement transitoire est l’allégement du montant estimatif de la TVD enchâssée. L’intimée soutient que la prétention de la requérante, selon laquelle la prise en compte du montant de TVD attribuable à la construction avant le 1er juillet 2010 n’est pas pertinente et n’est pas en corrélation avec les montants à rembourser, est insoutenable et n’a rien à voir avec l’objet même du remboursement transitoire;
· le paragraphe 55(1) du Règlement traite du prélèvement provincial estimé. Le facteur de 2 % (qui équivaut au quart du taux de TVD de 8 % en vigueur avant le 1er juillet 2010) énoncé dans ce paragraphe est une estimation ou un indicateur du contenu enchâssé et assujetti à la TVD dans la valeur de la construction, qui reconnaît que de nombreux intrants de construction, principalement des services tels que la main-d’œuvre, n’ont pas été assujettis à la TVD de 8 %;
· avant le 1er juillet 2010, les matériaux de construction utilisés dans la construction d’habitations étaient assujettis à la TVD, tandis que la main-d’œuvre de construction n’était pas assujettie à la TVD en vertu de la Loi sur la taxe de vente au détail de l’Ontario. Les coûts des matériaux et de la main-d’œuvre auraient été simultanément engagés et intégrés dans un immeuble d’habitation au cours du processus de construction typique, au fil de son avancement jusqu’au 30 juin 2010;
· outre son effet de dénaturation dans la détermination du pourcentage d’achèvement de la construction étant donné que le coût du fonds n’était pas assujetti à la TVD, le fait d’inclure le fonds au tout début du processus de construction et, dans tous les cas, avant le 1er juillet 2010, concentre le pourcentage d’achèvement de la construction au début du processus comme il s’agit du coût d’intrant le plus élevé, et omet de tenir compte de la nature progressive de la construction d’un immeuble d’habitation (et de l’enchâssement de la TVD);
· le fait d’inclure le coût du fonds fausse à la hausse le calcul du pourcentage d’achèvement de la construction au 1er juillet 2010, de sorte que tous les coûts associés à l’acquisition du fonds, même s’ils ne comportaient pas de TVD enchâssée, sont intégrés et disponibles pour le calcul du remboursement transitoire avant le 1er juillet 2010;
· compte tenu du fait qu’avant le 1er juillet 2010, le coût du fonds n’était pas assujetti à la TVD, le fait d’inclure le fonds dans le calcul du pourcentage d’achèvement de la construction introduirait une variable qui n’avait aucun effet sur le montant estimatif de TVD enchâssée, gonflant et dénaturant ainsi le droit au remboursement transitoire tout en n’étant pas conforme au contexte, à l’objet et à l’intention du remboursement transitoire.
2. La méthodologie de la requérante entraîne un gain fortuit et le droit à un montant absurde de remboursement transitoire :
· dans ses observations écrites, la requérante a soulevé le point que l’interprétation du paragraphe 57(4) du Règlement relativement au pourcentage d’achèvement de la construction d’un immeuble d’habitation en copropriété doit aboutir à des résultats cohérents, prévisibles et équitables;
· le pourcentage d’achèvement de la construction de l’immeuble d’habitation en copropriété appliqué par la requérante ne correspond pas aux résultats de l’interprétation des lois décrits par la requérante;
· la thèse de la requérante, selon laquelle le coût du fonds indique un degré d’achèvement de la construction d’un immeuble d’habitation en copropriété, entraînerait, lors du calcul du pourcentage d’achèvement de la construction, des résultats hautement incohérents, qui varieraient largement essentiellement à cause du prix du fonds. Ce faisant, les constructeurs qui étaient assujettis à un même montant estimatif de TVD enchâssée sur la construction d’un immeuble d’habitation en copropriété avant le 1er juillet 2010 pourraient recevoir des montants absurdement différents de remboursement transitoire pour compenser le montant estimatif de TVD enchâssée;
· l’application par la requérante de la méthode fondée sur le coût en capital et les frais d’exploitation ferait que l’acquisition d’un terrain vacant non aménagé avant le 1er juillet 2010 constituerait un pourcentage élevé d’achèvement de la construction d’un immeuble d’habitation en copropriété à cette date même si un niveau minime d’activité de construction avait été achevé;
· en ce qui concerne les calculs de la requérante, le fait d’y inclure le coût du fonds permet à la requérante de dépasser de peu le seuil de 25 % pour le calcul du degré d’achèvement de la construction de son immeuble d’habitation en copropriété. Avant le 1er juillet 2010, la requérante a engagé un coût de fonds de 2 231 212 $, tandis que toutes ses autres dépenses s’élevaient à $3 604 568 $;
· en ce qui concerne le total de 5 835 780 $ que la requérante déclare comme étant son coût en capital et ses frais d’exploitation engagés avant le 1er juillet 2010 aux fins du remboursement transitoire, 38 % (2 231 212 $/5 835 780 $) de ces coûts déclarés de 5 835 780 $ ne comportaient aucune TVD enchâssée; or, la requérante demande le remboursement transitoire comme si l’ensemble de ce total de 5 835 780 $ avait été assujetti à la TVD enchâssée. Le remboursement transitoire qui résulterait de ce calcul constituerait un gain fortuit pour la requérante;
· même si la méthode fondée sur le coût en capital et les frais d’exploitation utilise le coût et les frais comme indicateur pour mesurer le pourcentage d’achèvement de la construction, ce qui doit être déterminé aux fins du remboursement transitoire est le pourcentage d’achèvement des travaux de construction, de l’effort et de l’activité dont avait fait l’objet un immeuble d’habitation en copropriété et qui étaient maintenus au 1er juillet 2010, ce qui permet d’estimer la TVD enchâssée aux fins du remboursement transitoire;
· le calcul du pourcentage d’achèvement de la construction appliqué par la requérante, qui prend en compte le coût du fonds, entraîne des résultats pouvant avoir une corrélation réduite, et presque inexistante dans certains cas, avec le niveau d’achèvement réel de la construction. En présence d’un même montant d’activité achevée pour la construction d’un immeuble d’habitation en copropriété, d’un bâtiment d’un certain coût et d’un montant estimatif de TVD enchâssée, le fait d’avoir utilisé un terrain relativement coûteux permettrait d’obtenir un remboursement transitoire supérieur à celui qui serait obtenu en utilisant un bâtiment de la même valeur avec un montant estimatif de TVD enchâssée équivalent, mais un terrain moins coûteux. La méthodologie de la requérante produirait des incohérences dans le droit au remboursement transitoire;
· l’application par l’intimée de la méthode fondée sur le coût en capital et les frais d’exploitation sans inclure le coût du fonds élimine cette dénaturation, donne au demandeur un droit au remboursement transitoire qui est en corrélation avec le montant estimatif de TVD enchâssée dans un immeuble d’habitation en copropriété et établit un montant de remboursement qui correspond à l’objet même du remboursement transitoire;
· l’intimée soutient que, si le coût du fonds n’est pas inclus dans la méthode fondée sur le coût en capital et les frais d’exploitation, on élimine cette dénaturation découlant de la présence de la valeur du fonds dans le pourcentage d’achèvement de la construction n’ayant aucune incidence sur le montant estimatif de TVD enchâssée;
· l’intimée soutient que sa méthodologie établit un droit au remboursement transitoire qui est plus prévisible et approprié, et qui correspond mieux au montant estimatif de TVD enchâssée avant le 1er juillet 2010.
Dispositions législatives
[8] Les dispositions pertinentes de la LTA et du Règlement aux fins de la présente requête figurent à la fin des présents motifs de l’ordonnance.
Analyse
[9] Le paragraphe 123(1) de la LTA énonce les définitions applicables à la présente requête, soit les définitions des expressions suivantes :
− « immeuble d’habitation en copropriété »;
− « immeuble d’habitation »;
− « logement en copropriété »;
− « habitation ».
[10] L’article 256.2 de la LTA décrit le remboursement en litige, qui est calculé en vertu du Règlement (partie 9 – Règles transitoires sur les immeubles applicables à l’Ontario et à la Colombie-Britannique, section 4 – Remboursements transitoires pour habitations neuves).
[11] Le paragraphe 55(1) du Règlement définit les expressions « prélèvement provincial estimé » et « immeuble d’habitation déterminé ». Les circonstances prévues à satisfaire aux fins du remboursement pour un immeuble d’habitation déterminé sont décrites au paragraphe 57(1) du Règlement, et le montant du remboursement est établi dans ce cas en fonction des sous-alinéas 57(4)c)(iv) ou 57(4)c)(v) du Règlement.
[12] Les parties se sont entendues sur le fait que la requérante a droit au remboursement, que le lotissement était un « immeuble d’habitation déterminé », un « immeuble d’habitation en copropriété » et un « immeuble d’habitation », et que le lotissement contenait un « logement en copropriété » et une « habitation ».
[13] Le montant du remboursement est déterminé en fonction de l’alinéa 57(4)c) du Règlement. Si le lotissement est achevé à 25 % ou plus, mais à moins de 50 %, le demandeur a droit à un remboursement de 50 % du « prélèvement provincial estimé » en vertu du sous-alinéa 57(4)c)(iv) du Règlement. Si le lotissement est achevé à 10 % ou plus, mais à moins de 25 %, le demandeur a droit à un remboursement de 25 % du « prélèvement provincial estimé » en vertu du sous-alinéa 57(4)c)(v) du Règlement.
[14] Le remboursement est calculé conformément à la subdivision B(i) de la définition de l’expression « prélèvement provincial estimé » au paragraphe 55(1) du Règlement.
A. Les principes d’interprétation des lois
[15] Dans l’arrêt Hypothèques Trustco Canada c. Canada, [2005] 2 RCS 601, la Cour suprême du Canada a énoncé une approche textuelle, contextuelle et téléologique pour l’interprétation des lois :
10 Il est depuis longtemps établi en matière d’interprétation des lois qu’« il faut lire les termes d’une loi dans leur contexte global en suivant le sens ordinaire et grammatical qui s’harmonise avec l’esprit de la loi, l’objet de la loi et l’intention du législateur » : voir 65302 British Columbia Ltd. c. Canada, [1999 CanLII 639 (CSC)], [1999] 3 R.C.S. 804, par. 50. L’interprétation d’une disposition législative doit être fondée sur une analyse textuelle, contextuelle et téléologique destinée à dégager un sens qui s’harmonise avec la Loi dans son ensemble. Lorsque le libellé d’une disposition est précis et non équivoque, le sens ordinaire des mots joue un rôle primordial dans le processus d’interprétation. Par contre, lorsque les mots utilisés peuvent avoir plus d’un sens raisonnable, leur sens ordinaire joue un rôle moins important. L’incidence relative du sens ordinaire, du contexte et de l’objet sur le processus d’interprétation peut varier, mais les tribunaux doivent, dans tous les cas, chercher à interpréter les dispositions d’une loi comme formant un tout harmonieux.
11. En raison du principe du duc de Westminster (Commissioners of Inland Revenue c. Duke of Westminster, [1936] A.C. 1 (H.L.)), selon lequel le contribuable a le droit d’organiser ses