Wall c. La Reine

Wall c. La Reine
Base de données – Cour (s)
Jugements de la Cour canadienne de l'impôt
Date
2019-08-14
Référence neutre
2019 CCI 168
Numéro de dossier
2013-3996(GST)G, 2013-3997(GST)G, 2014-4354(IT)G
Juges et Officiers taxateurs
Henry A. Visser
Sujets
Partie IX de la Loi sur la taxe d'accise (TPS)
Contenu de la décision
Dossiers : 2013-3996(GST)G
2013-3997(GST)G
2014-4354(IT)G
ENTRE :
JOHN WALL,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Appels entendus les 24, 25 et 26 octobre 2016 et les 26 et 27 avril 2017 à Vancouver (Colombie-Britannique)
Devant : L’honorable juge Henry A. Visser
Comparutions :
Avocat de l’appelant :
Me George Douvelos
Avocats de l’intimée :
Me Selena Sit
[EN BLANC]
Me Johanna Russell
JUGEMENT
Les appels interjetés des cotisations et des nouvelles cotisations établies en application de la partie IX de la Loi sur la taxe d’accise et de la Loi de l’impôt sur le revenu sont accueillis, et les cotisations et nouvelles cotisations sont renvoyées au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation, étant entendu que :
a) le revenu d’entreprise net de l’appelant pour l’année d’imposition 2006 doit être réduit de 126 000 dollars relativement à sa vente du lot vacant situé au 2761, Patricia Crescent, Savary Island;
b) le revenu de l’appelant pour l’année d’imposition 2006 doit être augmenté de 63 000 dollars relativement au gain en capital imposable découlant de la vente du lot vacant situé au 2761, Patricia Crescent, Savary Island;
c) l’appelant n’était pas tenu de percevoir ou de verser la taxe sur les produits et services relativement à la vente en 2006 du lot vacant situé au 2761, Patricia Crescent, Savary Island et, par conséquent, le montant net de la taxe sur les produits et services qu’il était tenu de verser à l’égard de la période de déclaration comprise entre le 1er juillet 2006 et le 30 septembre 2006 devrait être réduit de 9 000 dollars;
d) le revenu d’entreprise net de l’appelant pour l’année d’imposition 2006 doit être réduit de 159 370 dollars (à savoir la différence entre 810 693 dollars et 651 323 dollars), afin qu’il soit tenu compte d’une erreur qui a été reconnue par l’intimée et décrite aux paragraphes 14 et 23 de la réponse de l’intimée dans le dossier 2014-4354(IT)G;
e) le montant de l’intérêt et des pénalités applicables qui ont été imposées doit être réduit en conséquence des paragraphes a) à d) qui précèdent;
f) les appels interjetés par l’appelant sont rejetés à tous les autres égards.
Les dépens sont adjugés à l’intimée. Les parties disposent d’un délai de 30 jours suivant la date du présent jugement pour parvenir à un accord sur les dépens, faute de quoi l’intimée disposera alors d’un délai de 30 jours pour déposer ses observations écrites sur les dépens, après quoi l’appelant disposera d’un délai supplémentaire de 30 jours pour déposer sa réponse par écrit. Ces observations ne doivent pas dépasser dix pages. Si les parties n’informent pas la Cour qu’elles sont parvenues à un accord, et en l’absence de dépôt d’observations, les dépens seront adjugés à l’intimée selon ce que prévoit le tarif.
Signé à Halifax (Nouvelle-Écosse), ce 14e jour d’août 2019.
« Henry A. Visser »
Le juge Visser
Traduction certifiée conforme
ce 14e jour de juin 2021.
François Brunet, réviseur
Référence : 2019 CCI 168
Date : 20190814
Dossiers : 2013-3996(GST)G
2013-3997(GST)G
2014-4354(IT)G
ENTRE :
JOHN WALL,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge Visser
I. APERÇU
[1] L’appelant, John Wall, exerce la profession d’agent immobilier à Vancouver depuis l’année 1977 environ. Il compte également une vaste expérience dans le domaine de l’aménagement immobilier. Il a toutefois déclaré des revenus très faibles aux fins de l’impôt sur le revenu pour chacune de ces activités. En 2006, 2008 et 2010, M. Wall a vendu quatre biens en Colombie-Britannique, pour un produit de vente total s’élevant à 5 784 000 dollars (et un bénéfice estimé à 2 234 419 dollars) et, plus précisément, trois habitations qu’il a aménagées dans le secteur ouest de Vancouver (les trois habitations) et un lot vacant à l’île Savary (le lot vacant) (les trois habitations et le lot vacant sont collectivement appelés les quatre biens dans les présentes). M. Wall n’a déclaré ni revenu ni gain pour ces ventes au cours des années d’imposition 2006, 2008 et 2010 et il n’a perçu, versé ou déclaré aucune taxe sur les produits et services (TPS) ni aucune taxe de vente harmonisée (TVH) sur la vente des quatre biens. Il a également déclaré un revenu très faible provenant d’autres sources au cours de ces années d’imposition. Concernant la vente des trois habitations, M. Wall a agi ainsi au motif qu’il avait construit et occupé chacune de ces trois habitations à titre de résidence principale. Malgré sa vaste expérience dans le monde des affaires et le secteur de l’immobilier, il a déclaré lors de son témoignage avoir omis de déclarer les gains importants découlant de la vente du lot vacant.
[2] Selon les avis de nouvelle cotisation (les nouvelles cotisations en application de la Loi de l’impôt sur le revenu (la Loi)) [1] délivrés par le ministre du Revenu national (le ministre) le 7 octobre 2013, le ministre a établi de nouvelles cotisations pour les années d’imposition 2006, 2008 et 2010 de M. Wall afin d’y inclure, respectivement, les montants de 810 693 dollars, de 772 403 dollars et de 651 323 dollars qui correspondent au revenu d’entreprise net non déclaré pour la vente des quatre biens (soit un total de 2 234 419 dollars). Le ministre a également imposé à M. Wall des pénalités pour faute lourde aux termes du paragraphe 163(2) de la Loi à l’égard de ce revenu non déclaré.
[3] En raison d’une erreur que le ministre a reconnue [2] , les nouvelles cotisations de M. Wall établies par le ministre à l’égard du revenu d’entreprise net non déclaré en 2006 et en 2010 ont été inversées accidentellement, de sorte que le ministre a délivré un autre avis de nouvelle cotisation le 4 mai 2015, à l’occasion duquel il a établi une nouvelle cotisation pour l’année d’imposition 2010 de M. Wall afin d’y inclure le montant de 159 370 dollars [3] correspondant au revenu d’entreprise net non déclaré. Le ministre a également imposé d’autres pénalités pour faute lourde aux termes du paragraphe 163(2) de la Loi relativement à ce revenu non déclaré. Toutefois, le ministre a omis de délivrer un autre avis de nouvelle cotisation afin de corriger l’erreur figurant dans l’avis de nouvelle cotisation délivré le 7 octobre 2013, à savoir une surestimation de 159 370 dollars pour l’année d’imposition 2006 de M. Wall. Il n’a pas non plus réduit le montant des pénalités pour faute lourde imposées en application du paragraphe 163(2) de la Loi pour l’année d’imposition 2006 de M. Wall. À cet égard, l’intimée a reconnu qu’il était nécessaire de réduire de 159 370 dollars le revenu d’entreprise net de M. Wall pour l’année d’imposition 2006 et de réduire en conséquence l’intérêt et les pénalités applicables pour l’année d’imposition 2006 de M. Wall [4] .
[4] Selon un avis de cotisation (l’avis de cotisation no 4668 en application de la LTA) délivré par le ministre le 30 novembre 2011 en application de la Loi sur la taxe d’accise (la LTA) [5] , le ministre a établi des cotisations pour les périodes de déclaration de l’appelant comprises entre le 14 août 2009 et le 31 décembre 2010 pour un montant de 271 800 dollars correspondant à la TPS nette non déclarée, un montant de 8 833,50 dollars correspondant aux pénalités pour omission de produire une déclaration, ainsi qu’un montant de 11 892,50 dollars correspondant aux intérêts, ce qui donne un total de 292 526 dollars. L’avis no 4668 en application de la LTA concerne le bien vendu par M. Wall en 2010 [6] .
[5] Selon trois avis de cotisation en application de la LTA qui ont été délivrés par le ministre le 24 janvier 2012, le ministre a établi des cotisations pour les périodes de déclaration de l’appelant comprises entre le 1er avril 2006 et le 30 juin 2006, entre le 1er juillet 2006 et le 30 septembre 2006, ainsi qu’entre le 1er janvier 2008 et le 31 mars 2008 pour un montant de 205 810 dollars correspondant à la TPS nette non déclarée, un montant de 8 232,40 dollars correspondant aux pénalités pour omission de produire une déclaration, un montant de 4 321,20 dollars correspondant à des pénalités pour déclaration tardive, ainsi qu’un montant de 67 150,89 dollars correspondant aux intérêts, ce qui donne un total de 285 514,49 dollars [7] . Au total, le montant des quatre cotisations de la TPS visées par les présents appels s’élevait à 578 040,49 dollars au moment de l’établissement des cotisations.
[6] Lors de l’audition des présents appels, l’intimée a également reconnu que la vente par M. Wall du lot vacant situé à l’île Savary constituait une transaction imputable au capital et que, par conséquent, elle n’était pas assujettie à la TPS, de sorte que le gain découlant de cette transaction devait être pris en compte dans le revenu de 2006 de M. Wall à titre de gain de capital.
[7] M. Wall a interjeté appel devant la Cour des cotisations et des nouvelles cotisations de l’impôt sur le revenu et de la TPS qui précèdent (ainsi que des intérêts et des pénalités connexes). Ces appels ont été entendus sur preuve commune.
II. QUESTIONS EN LITIGE
[8] Outre les concessions consenties par l’intimée dans sa réponse concernant les nouvelles cotisations en application de la Loi et les concessions consenties par l’intimée lors de l’audition des présents appels concernant le lot vacant, les questions qui demeurent en litige dans les présents appels sont les suivantes :
a) La vente des trois habitations par M. Wall est-elle imputable au revenu ou au capital au sens de la Loi?
b) Si la vente des trois habitations par M. Wall est imputable au capital, l’appelant peut-il réclamer l’exemption pour résidence principale pour l’une des trois habitations en application de l’alinéa 40(2)b) de la Loi?
c) Le ministre a-t-il imposé à juste titre des pénalités pour M. Wall aux termes du paragraphe 163(2) de la Loi pour les années d’imposition 2006, 2008 et 2010?
d) Le ministre était-il en droit d’établir une nouvelle cotisation pour M. Wall après la période normale de nouvelle cotisation pour les années d’imposition 2006, 2008 et 2010 en application du paragraphe 152(4) de la Loi?
e) La vente des trois habitations est-elle assujettie à la TPS?
f) Le ministre a-t-il imposé à juste titre des pénalités pour omission de produire une déclaration aux termes de l’article 280.1 de la LTA?
g) Le ministre a-t-il imposé à juste titre des pénalités pour déclaration tardive aux termes de l’alinéa 280(1)a) de la LTA?
[9] Parmi les questions en litige qui précèdent, la principale question en litige consiste à déterminer si la vente des trois habitations par M. Wall est imputable au revenu (dans le cadre d’une entreprise d’aménagement) ou au capital. Une question secondaire consiste à déterminer si (et, le cas échéant, dans quelle mesure) M. Wall a résidé dans l’une ou l’autre des trois habitations avant leur vente. Les autres questions en litige dépendent de la résolution des deux questions qui précèdent.
[10] Pour les motifs qui suivent, je suis d’avis que la vente des trois habitations par M. Wall est imputable au revenu dans le cadre d’une entreprise d’aménagement qu’il a exploitée au cours des années visées par les présents appels et que, par conséquent, les appels interjetés par M. Wall doivent être rejetés, à l’exception de ceux portant sur les concessions consenties par le ministre concernant les points qui suivent :
a) l’omission de corriger la surestimation pour l’année d’imposition 2006 de M. Wall pour un montant total de 159 370 dollars;
b) l’imputation au capital, et non au revenu, de la vente par M. Wall du lot vacant situé à l’île Savary pour l’année d’imposition 2006;
c) le non-assujettissement à la TPS de la vente par M. Wall du lot vacant situé à l’île Savary en 2006, pour un montant de 9 000 dollars;
d) la réduction subséquente du montant de l’intérêt et des pénalités applicables aux trois concessions qui précèdent.
III. EXPOSÉ DES FAITS
[11] Comme je l’ai signalé précédemment, les présents appels concernent la vente par M. Wall des quatre biens au cours des années d’imposition en question. Plus précisément, M. Wall a vendu les biens qui suivent au cours des années d’imposition en question [8] :
[EN BLANC]
Date
Date
Nombre de mois en qualité
[EN BLANC]
d’achat
de vente
de propriétaire [9]
[EN BLANC]
[EN BLANC]
[EN BLANC]
[EN BLANC]
[EN BLANC]
[EN BLANC]
[EN BLANC]
[EN BLANC]
2761, Patricia Crescent, Savary Island [10]
février 1992
15 août 2006
177
4007, West 21st Avenue
29 novembre 2004
6 avril 2006
16
4324, West 14th Avenue
13 juillet 2006
27 mars 2008
21
4668, West 14th Avenue [11]
14 août 2009
29 novembre 2010
16
[12] M. Wall a présenté très peu de documents concernant ces biens. Néanmoins, le ministre a autorisé certaines dépenses documentées et certaines estimations des coûts d’aménagement et il a calculé en conséquence le bénéfice ou le gain de M. Wall découlant de la vente des quatre biens comme suit [12] :
[EN BLANC]
[EN BLANC]
Coûts
[EN BLANC]
[EN BLANC]
[EN BLANC]
[EN BLANC]
Prix
d’aménagement
Dépenses
Prix de
[EN BLANC]
[EN BLANC]
d’achat
admissibles
admissibles
vente
Bénéfice ou gain
2761, Patricia Crescent, Savary Island
24 000,00 $
$
$
150 000,00 $
126 000,00 $
4007, West 21st Avenue
580 000,00 $
311 676,00 $
1 001,31 $
1 418 000,00 $
525 322,69 $
4324, West 14th Avenue
890 000,00 $
287 054,00 $
1 543,34 $
1 951 000,00 $
772 402,66 $
4668, West 14th Avenue
1 127 500,00 $
325 205,00 $
1 601,69 $
2 265 000,00 $
810 693,31 $
Total
2 621 500,00 $
923 935,00 $
4 146,34 $
5 784 000,00 $
2 234 418,66 $
[13] M. Wall a témoigné lors de l’audience relative aux présents appels. Il a également présenté des éléments de preuve documentaires à l’appui de ses appels. Comme je l’explique en détail plus loin, je conclus que M. Wall n’était pas un témoin crédible. M. Wall a également cité trois autres témoins, à savoir Bryan Velve (l’agent immobilier responsable de la mise en vente des trois habitations), Alexander Wall (le fils de l’appelant) et Alfonso Daudet (le conseiller en placement de M. Wall). Voici les résumés du témoignage de chacun d’eux.
A. John Wall
1) Aperçu
[14] Comme je l’ai signalé précédemment, M. Wall exerce le métier d’agent immobilier depuis de nombreuses années et il compte une vaste expérience dans le domaine de l’aménagement immobilier, seul ou en équipe. Il a toutefois déclaré un revenu très faible aux fins de l’impôt pour chacune de ces activités, y compris au cours des années d’imposition en question. Il a néanmoins déclaré avoir construit chacune des trois habitations dans l’intention d’y résider à titre de résidence principale, même s’il est peu plausible que le revenu qu’il a déclaré aurait pu lui permettre de s’acquitter des paiements hypothécaires importants pour chacune de ces trois habitations. À cet égard, M. Wall a déclaré dans son témoignage avoir construit chacune des trois habitations dans l’intention d’y résider avec son fils, à proximité de son ancienne épouse (Karen Wall), mais avoir été contraint, en raison d’une série d’événements malheureux, de vendre ces trois habitations qu’il a construites et dans lesquelles il a résidé avec son fils, afin de rembourser les dettes qu’il avait accumulées. Je suis toutefois d’avis qu’il ressort des éléments de preuve indiquent que M. Wall avait entrepris une série d’acquisition de biens, de démolition de structures existantes, de construction de nouvelles maisons et de vente des biens, en vue d’utiliser le produit de la vente pour (i) rembourser les dettes qu’il avait accumulées (ii) générer un revenu afin de soutenir son train de vie et (iii) financer son prochain projet d’aménagement immobilier. À cet égard, compte tenu de tous les éléments de preuve et selon la prépondérance des probabilités, je suis d’avis que M. Wall a acheté et aménagé chacune des trois habitations dans l’intention de les vendre, dans le cadre d’une entreprise d’aménagement qu’il a exploitée en qualité de propriétaire unique. J’estime qu’on ne peut tirer aucune autre conclusion plausible de tous les éléments de preuve présentés à l’audition des présents appels.
[15] Je suis d’avis que le témoignage de M. Wall est en grande partie vague, intéressé et peu fiable. Par ailleurs, l’appelant n’a pas pu (ou n’a pas voulu) produire des éléments de preuve documentaires à l’appui de la majeure partie de ses affirmations. En présence d’éléments de preuve contredisant sa position, il s’est montré incrédule et il a produit des explications invraisemblables ou illogiques. En outre, face à ses propres déclarations antérieures incohérentes, il a rejeté du revers de la main ces incohérences, les qualifiant de superficielles. Il a également fait preuve d’une mémoire sélective à l’égard de certains détails concernant les trois habitations et d’autres biens qu’il a aménagés ou dont il a effectué la transaction.
[16] Par exemple, sa banque lui a accordé un financement pour soutenir ses activités de construction, vu qu’il était un agent immobilier générant un revenu à six chiffres. Devant la Cour, toutefois, il a nié avoir construit les trois habitations en qualité de constructeur et il a reproché à la banque d’avoir embelli ses demandes d’hypothèque afin de les faire approuver.
[17] Dans son témoignage, M. Wall a déclaré qu’il connaissait l’exemption pour résidence principale et qu’il avait essayé d’en obtenir les grandes lignes, sans toutefois demander si l’exemption jouait dans son cas particulier. Il ressort des éléments de preuve qu’il agissait selon l’hypothèse que, dès qu’une personne réside dans une maison pendant environ un an, elle est admissible à l’exemption pour résidence principale, laquelle permet d’exonérer tout gain découlant de la vente de cette habitation.
[18] Au cours de la période pertinente, les dépenses de M. Wall ont été largement supérieures au revenu annuel qu’il a déclaré. Je suis d’avis qu’il était impossible pour M. Wall de demeurer propriétaire à long terme de chacune des trois habitations, compte tenu de ses déclarations de revenus, et en l’absence d’autres sources de capital telles que des économies ou des cadeaux. À cet égard, M. Wall a déclaré avoir utilisé ses économies et des prêts consentis par des membres de sa famille afin de financer chacune des trois habitations, mais je suis d’avis qu’il n’a produit aucun élément de preuve à l’appui de cette affirmation. M. Wall a déclaré un revenu annuel de 15 000 à 20 000 dollars environ découlant de son activité d’agent immobilier et il n’a produit aucun élément de preuve quant aux revenus découlant de ses activités d’aménagement antérieures ou d’autres sources de financement. Par ailleurs, la majeure partie du revenu découlant de son activité d’agent immobilier au cours de la période pertinente provient de transactions concernant des biens en sa possession ou des biens dont la transaction a été effectuée par son père (Henry Wall) et son [traduction] « amie », Mme Pillon (également appelée sa copine ou sa conjointe dans les éléments de preuve).
[19] On ne sait pas avec certitude si M. Wall a résidé dans une des trois habitations. Vu tous les éléments de preuve, je suis d’avis, selon la prépondérance des probabilités, que tel n’a pas été le cas. J’estime que ni l’appelant ni aucun des témoins qu’il a cités n’a pu confirmer de manière fiable les affirmations de l’appelant. Il ressort des éléments de preuve portant sur toute la période concernée par les présents appels que M. Wall a résidé dans un appartement situé dans l’une des habitations de Mme Pillon et qu’il a utilisé cette adresse à titre d’adresse postale. S’il ressort de certains éléments de preuve que M. Wall a utilisé chacune des trois habitations à titre d’adresse postale à certaines fins restreintes (par exemple, la réception de factures de gaz), ils ne suffisent pas à conclure que l’appelant a résidé dans l’une des trois habitations. Dans l’ensemble, je suis d’avis que le témoignage de M. Wall concernant sa résidence dans chacune des trois habitations (et les durées correspondantes) est intéressé et qu’il contredit les éléments de preuve documentaires qui ont été présentés au procès.
2) Les biens liés à John Wall
[20] Comme je l’ai mentionné précédemment, M. Wall compte une vaste expérience dans l’achat, l’aménagement et la vente de biens immobiliers. À cet égard, voici un résumé des divers biens liés à M. Wall dont il a été fait mention dans les éléments de preuve présentés au cours de l’audition des présents appels.
a) Le lot vacant – 2761, Patricia Crescent, Savary Island
[21] En février 1992, M. Wall et son épouse à l’époque (Karen Wall) ont acheté le lot vacant (situé au 2761, Patricia Crescent, Savary Island) pour 24 000 dollars. M. Wall et Karen Wall se sont séparés vers 1996. Le 24 juillet 1998, M. Wall est devenu propriétaire unique du lot vacant, après que Karen Wall lui a transféré ses droits [13] . Il a ensuite vendu le lot vacant pour 150 000 dollars le 10 août 2006 et il a utilisé le produit de la vente pour financer l’achat du bien situé au 2612, Patricia Crescent, Savary Island. En 2006, M. Wall a également participé à la vente des biens situés au 4007, West 21st Avenue et au 4067, West 19th Avenue, ainsi qu’à l’achat du bien situé au 4324, West 14th Avenue (selon les modalités décrites plus loin). Dans son témoignage, M. Wall a déclaré avoir omis d’indiquer la vente du lot vacant dans sa déclaration de l’impôt sur le revenu de 2006, malgré sa connaissance des méthodes de déclaration de ce type de transactions du fait de ses activités d’aménagement antérieures et de son expérience à titre d’agent immobilier. Par conséquent, il ne conteste pas le montant du gain découlant de la vente du lot vacant, mais il soutient que la nouvelle cotisation établie à cet égard par le ministre le 7 octobre 2013 pour l’année d’imposition 2006 était prescrite.
b) Pocido Holdings Limited, la société d’aménagement immobilier de M. Wall
[22] Dans son témoignage, M. Wall a déclaré posséder une société d’aménagement immobilier du nom de Pocido Holdings Limited (la société Pocido). Entre les années 1993 et 1995, la société Pocido et une autre entreprise de construction ont aménagé environ 20 maisons en rangée à Squamish, en Colombie-Britannique. M. Wall a également déclaré que la société Pocido, qui avait pour objet l’aménagement de maisons en rangée, réclamait des crédits de taxe sur les intrants pour la TPS payée au cours de la période de construction.
[23] Dans son témoignage, M. Wall a déclaré que la société Pocido avait également collaboré avec plusieurs constructeurs afin d’aménager une maison et un duplex. Il n’a pas été en mesure de se souvenir avec exactitude des dates d’aménagement de ces biens. Lorsqu’il lui a été présenté des demandes d’hypothèque, il ne s’est pas souvenu du bien auquel chaque demande visait. La maison a vraisemblablement été construite dans le secteur d’Arbutus, à Vancouver, entre le milieu et la fin des années 1990. Le duplex, lui, a vraisemblablement été construit dans le secteur de Kitsilano, à Vancouver, au début des années 2000. Les deux activités d’aménagement comprenaient la démolition de la structure existante, la construction d’une nouvelle maison ou d’un nouveau duplex, puis la vente du bien.
c) Le bien situé au 4434, West 8th Avenue
[24] M. Wall a résidé au 4434, West 8th Avenue avec son épouse (Karen Wall) et son fils (Alexander Wall). Son épouse et lui ont continué de résider dans cette maison après leur séparation vers 1996. Après cette séparation, la santé de Karen Wall s’est dégradée en raison d’une sclérose en plaques. Dans son témoignage, M. Wall a déclaré qu’elle était incapable de travailler et qu’elle utilisait un fauteuil roulant. Il a affirmé avoir conclu un accord avec Mme Wall afin de prendre soin d’Alexander Wall lorsque Mme Wall n’en a plus été capable en raison de sa maladie. Selon lui, Alexander Wall a, dans un premier temps, résidé la moitié du temps chez sa mère, au 4434, West 8th Avenue, mais à mesure que la maladie de sa mère a progressé, il a graduellement réduit le temps passé auprès de sa mère pour ne conserver que les fins de semaine.
[25] Le 19 juillet 2004, M. Wall a transféré ses droits sur le bien situé au 4434, West 8th Avenue à Karen Wall à titre de pension alimentaire future. Ce transfert a eu lieu au cours d’une transaction concernant une hypothèque fictive. Cependant, M. Wall a témoigné avoir continué de payer les dépenses relatives à la maladie de Mme Wall, comme l’installation d’un ascenseur au 4434, West 8th Avenue, au coût de 30 000 dollars. Il a également déclaré avoir continué de payer des dépenses relatives au trouble de l’attention et de l’hyperactivité et à d’autres difficultés d’apprentissage d’Alexander Wall. Toutefois, M. Wall n’a produit aucun élément de preuve documentaire à l’appui de ces dépenses ou de l’accord conclu avec Mme Wall après leur séparation ou leur divorce (notamment en ce qui concerne la pension alimentaire).
d) L’appartement de M. Wall – no 908 au 2370, West 2nd Avenue
[26] Dans son témoignage, M. Wall a déclaré avoir emménagé dans l’appartement no 908 situé au 2370, West 2nd Avenue (l’appartement) aux alentours de 1996, après sa séparation avec Mme Wall. Il a indiqué par ailleurs qu’il s’agissait d’un petit logement et qu’il a décidé d’acheter et d’aménager la maison située au 4007, West 21st Avenue pour permettre à son fils Alexander Wall de vivre dans une maison. Toutefois, M. Wall a déclaré avoir décidé de conserver le bail de l’appartement même après avoir prétendument emménagé au 4007, West 21st Avenue. S’il a déclaré avoir sous-loué l’appartement afin de prendre en charge le coût de la location, il n’a toutefois appelé à témoigner aucun des soi-disant locataires et il n’a produit aucun élément de preuve documentaire d’un contrat de sous-location.
[27] Dans son témoignage, M. Wall a déclaré avoir emménagé de nouveau dans l’appartement après la vente du bien situé au 4007, West 21st Avenue et y avoir demeuré pendant la construction du bien situé au 4324, West 14th Avenue. Les éléments de preuve qui ont été présentés au procès ne permettent pas de déterminer précisément la date à laquelle M. Wall a résilié le bail de l’appartement, mais il a indiqué dans son témoignage y avoir résidé pendant une courte période au cours de la construction du bien situé au 4668, West 14th Avenue. Il ressort des éléments de preuve de M. Wall que l’appartement est demeuré à sa disposition en tant que résidence pendant la majeure partie de la période pertinente visée par les présents appels.
[28] M. Wall a utilisé l’appartement à titre d’adresse postale dans ses déclarations de l’impôt sur le revenu de 2006 et de 2008, dans divers documents de prêt et d’hypothèque [14] , ainsi que dans sa demande auprès du Homeowner’s Protection Office (HPO), pour le bien situé au 4324, West 14th Avenue.
e) Le bien situé au 4007, West 21st Avenue
[29] Le bien situé au 4007, West 21st Avenue a été la première des trois habitations que M. Wall a achetées. Dans son témoignage, il a déclaré que l’achat et l’aménagement de chacune des trois habitations avaient un seul et même objectif : offrir à son fils, Alexander Wall, une maison située dans le même quartier que son école et la maison de sa mère.
[30] M. Wall a acheté le bien situé au 4007, West 21st Avenue le 29 novembre 2004 pour 580 000 dollars. Après avoir obtenu un permis de démolition, il a démoli la maison existante sur ce bien. Il a également obtenu un permis de construire, qui lui a été délivré le 10 mars 2005, puis il a construit une nouvelle maison. Le bien a été mis en vente le 13 janvier 2006, puis de nouveau le 13 février 2006. M. Wall a obtenu un permis d’occuper, qui lui a été délivré le 4 avril 2006, et le bien a été vendu le 6 avril 2006 pour 1 418 000 dollars.
[31] M. Wall a financé l’aménagement du bien situé au 4007, West 21st Avenue en souscrivant une hypothèque de 812 500 dollars qui lui a été accordée par la banque HSBC. Lors du contre-interrogatoire, l’intimée a demandé à M. Wall de démontrer comment il avait été en mesure de s’acquitter de la mise de fonds et des paiements hypothécaires à long terme. À cet égard, je fais remarquer que M. Wall a déclaré aux fins d’imposition un revenu annuel de 15 000 à 20 000 dollars environ pour la plupart des années entre 1987 et 2005. Dans son témoignage, M. Wall a indiqué qu’il possédait des économies et que des amis et des membres de sa famille lui avaient consenti des prêts personnels, mais il n’a produit aucun élément de preuve à l’appui de ses affirmations.
[32] Dans son témoignage, M. Wall a déclaré avoir acheté une maison délabrée au 4007, West 21st Avenue, qu’il a démolie avant de construire une maison à trois étages dotée de cinq chambres et d’un logement au sous-sol. Il a déclaré avoir prévu initialement de rénover la maison existante, mais peu de temps après avoir acheté le bien, il a constaté qu’il serait plus rentable de construire un bâtiment tout neuf. Toutefois, M. Wall n’a mentionné aucune rénovation au cours des interrogatoires préalables. Au contraire, il a déclaré ce qui suit [traduction] : « Quand j’ai acheté [le bien situé au 4007, West 21st Avenue], la maison sur place n’était pas habitable. C’était juste une vieille maison délabrée dans laquelle on n’aurait même pas pu vivre. J’ai donc obtenu au plus vite les permis nécessaires pour la démolir. » [15]
[33] Dans son témoignage, M. Wall a signalé qu’il fallait prévoir environ six mois de construction avant qu’une maison soit habitable. À cet égard, il a déclaré que, même si des travaux de construction étaient toujours en cours, il avait emménagé au 4007, West 21st Avenue dès qu’il avait été possible d’y habiter. Dans son témoignage initial, il a déclaré avoir emménagé au 4007, West 21st Avenue aux alentours de mai 2005. Toutefois, après que l’intimée a fait remarquer, lors du contre-interrogatoire, que le permis de construire au 4007, West 21st Avenue n’avait pas été délivré avant le 10 mars 2005, M. Wall a affirmé avoir terminé les travaux préliminaires avant d’obtenir le permis de construction, ce qui expliquerait le bref délai entre l’obtention du permis et l’emménagement. Après que l’intimée eut également soutenu que M. Wall n’avait pas commencé la construction avant la délivrance du permis de construire au 4007, West 21st Avenue et que, par conséquent, il lui aurait été impossible de commencer à résider à cette adresse en mai 2005, M. Wall a reconnu que l’habitation existante sur ce bien n’avait pas été démolie avant le 10 mars 2005 et qu’il était plus probable qu’il ait commencé à y résider au plus tard en juillet ou en août 2005.
[34] Le témoignage et les éléments de preuve documentaires de M. Wall se contredisent quant à la présence ou non d’appareils électroménagers au 4007, West 21st Avenue avant la vente du bien. M. Wall a déclaré que, au moment de son emménagement, il est possible qu’il n’y ait pas eu d’appareils électroménagers. Lorsqu’il a vendu le bien au 4007, West 21st Avenue, l’annonce comprenait la mention d’un budget pour des appareils électroménagers. Dans son témoignage, M. Wall a déclaré qu’il ne se souvenait pas de la présence ou non d’appareils électroménagers dans la maison. Il a soutenu que le budget pour des appareils électroménagers découlait du fait que certains acheteurs préfèrent acheter d’autres modèles. Lorsqu’on lui a fait remarquer cette incohérence, il a soutenu fermement avoir installé des appareils électroménagers bon marché au 4007, West 21st Avenue.
[35] À la vente du bien situé au 4007, West 21st Avenue, le contrat de vente et d’achat daté du 24 février 2006 comprenait une condition fondamentale selon laquelle tous les travaux de construction devaient être terminés avant la conclusion de la transaction. Dans son témoignage, M. Wall a déclaré que les travaux de construction étaient en grande partie terminés à cette date. L’inspection finale des travaux de construction par la ville de Vancouver a eu lieu le 29 mars 2006, et le permis d’occuper a été délivré le 4 avril 2006. M. Wall n’a conservé aucun élément de preuve documentaire relatif au processus de construction ou de la date de fin des travaux. Il a insisté sur le fait que rien ne l’empêchait de résider dans chacune des trois habitations avant la fin des travaux de construction.
[36] M. Wall n’a conservé aucun registre des dépenses liées à la construction pour le bien situé au 4007, West 21st Avenue. Les seuls éléments de preuve documentaires relatifs aux dépenses qu’il a produits sont des factures de gaz de la société Terasen. M. Wall a estimé que la construction de chacune des trois maisons avait coûté environ 250 dollars au pied carré. Il a déclaré que chaque maison s’étendait sur 3 000 pieds carrés, ce qui signifie que les coûts totaux de construction se sont élevés à environ 750 000 dollars pour chacune des trois maisons.
[37] M. Wall a vendu le bien situé au 4007, West 21st Avenue le 6 avril 2006 pour 1 418 000 dollars. Il n’a pas déclaré la vente dans sa déclaration de revenu de 2006. Dans son témoignage, il a affirmé qu’il faisait appel aux services du même comptable depuis les années 1990. La société Marsh and Marsh Co. a préparé la déclaration de l’impôt sur le revenu de M. Wall pour l’année 2006. Il a déclaré ne pas avoir informé son comptable de la vente du bien situé au 4007, West 21st Avenue.
[38] Dans son témoignage, M. Wall a déclaré avoir vendu le bien situé au 4007, West 21st Avenue pour rembourser ses dettes. Je relève toutefois qu’il possédait d’autres biens personnels qu’il aurait pu vendre. M. Wall a déclaré avoir vendu ce bien au motif que ses dettes étaient impossibles à gérer et que la valeur nette du bien était suffisante pour rembourser ses dettes et construire une nouvelle maison. M. Wall ne disposait d’aucun document révélant le montant de ses dettes à cette époque. Dans son témoignage, il a déclaré ne pas avoir contracté un autre prêt auprès de la banque pour éviter de s’endetter davantage. Toutefois, au cours des trois mois qui ont suivi la vente du bien situé au 4007, West 21st Avenue, M. Wall a financé le bien situé au 4324, West 14th Avenue en souscrivant une hypothèque de 1 125 000 dollars. M. Wall a insisté sur le fait qu’il avait pris une décision financière logique en affectant la valeur nette du bien situé au 4007, West 21st Avenue au remboursement de ses dettes ainsi qu’au réinvestissement dans un nouveau bien. Malgré ses prétendues dettes insurmontables, M. Wall a cotisé à son régime enregistré d’épargne-retraite à hauteur de 13 000 dollars au cours de cette même année d’imposition. Je relève que M. Wall possédait encore le lot vacant (situé au 2761, Patricia Crescent, Savary Island) et un aéronef (dont la valeur a été estimée à 200 000 dollars dans sa demande d’hypothèque du 9 avril 2005) [16] . M. Wall n’a pu expliquer comment il était parvenu à faire des économies suffisantes pour financer le bien situé au 4007, West 21st Avenue, ni pourquoi il ne pouvait pas utiliser ses autres biens pour rembourser ses dettes accumulées.
f) Le bien situé au 4067, West 19th Avenue
[39] Le 10 mars 2005, M. Wall a acheté le bien situé au 4067, West 19th Avenue pour 585 000 dollars [17] . Il s’agit de la même date à laquelle il a reçu le permis de construire pour le bien situé au 4007, West 21st Avenue. Il a déclaré que, même si son nom figurait dans le contrat d’achat et de vente, son père était le véritable acheteur. Dans son témoignage, M. Wall a déclaré avoir peut-être cosigné avec son père l’hypothèque pour le bien situé au 4067, West 19th Avenue, mais il a nié que ce bien faisait partie de son entreprise d’aménagement immobilier. Il a déclaré avoir attribué le contrat d’achat de ce bien à son père au moment de la signature. Je relève que le bien situé au 4067, West 19th Avenue se trouve dans le même quartier que les trois habitations en cause dans les présents appels (4007, West 21st Avenue, 4324, West 14th Avenue et 4668, West 14th Avenue).
[40] Dans son témoignage, M. Wall a déclaré avoir démoli la maison existante au 4067, West 19th Avenue, puis avoir construit une nouvelle maison à quatre chambres pour son père (qui était âgé de 82 ans à l’époque). M. Wall était l’entrepreneur général chargé des travaux de construction. Il ne pouvait se souvenir si le plan était semblable à celui des trois habitations.
[41] Le père de M. Wall a accepté de vendre le bien situé au 4067, West 19th Avenue le 18 mai 2006 pour 1 480 000 dollars. M. Velve a versé à M. Wall une commission à l’occasion de cette vente [18] . M. Wall a déclaré que son père avait vendu la maison au motif que la santé des parents de M. Wall se dégradait et que ces derniers avaient emménagé avec la sœur de M. Wall. À la vente de la maison, il était indiqué dans le contrat d’achat et de vente qu’étant donné que le vendeur occupait la résidence, la TPS n’était pas applicable. Il est également stipulé au contrat que le vendeur devait produire un permis d’occuper à la date de la signature.
g) Le bien situé au 2612, Patricia Crescent, Savary Island
[42] Le 18 septembre 2005, M. Wall était désigné à titre d’acheteur dans un contrat de vente et d’achat pour le bien situé au 2612, Patricia Crescent, Savary Island [19] . Il a soutenu que le contrat avait été attribué à son père (Henry Wall) à la conclusion de la vente en juillet 2006. Je ne dispose d’aucun élément de preuve permettant de conclure que Henry Wall a effectué le moindre paiement pour le bien situé au 2612, Patricia Crescent. M. Wall a nié avoir été à l’époque le véritable propriétaire du bien situé au 2612, Patricia Crescent.
[43] Comme je l’ai déjà signalé, M. Wall a vendu le lot vacant (situé au 2761, Patricia Crescent, Savary Island) le 10 août 2006 pour 150 000 dollars, et il a utilisé le produit de la vente pour payer le bien situé au 2612, Patricia Crescent. Il a déclaré que son père avait financé le bien situé au 2612, Patricia Crescent, en souscrivant une hypothèque de 300 000 dollars, mais il ressort d’éléments de preuve documentaires contradictoires indiquent qu’il s’agissait d’une hypothèque de 485 000 dollars, et M. Wall en était le contractant.
[44] Il a déclaré que les paiements mensuels de l’hypothèque, de 821 dollars, provenaient de son compte bancaire, mais que son père le rembourserait ou qu’ils auraient mis le bien en location afin de payer l’hypothèque. Toutefois, au cours des interrogatoires préalables, M. Wall a déclaré avoir effectué lui-même la majorité des paiements pour le bien situé au 2612, Patricia Crescent, au motif qu’il prévoyait d’en devenir l’utilisateur principal.
[45] Comme je l’ai noté, M. Wall a vendu le lot vacant (situé au 2761, Patricia Crescent, Savary Island) en 2006 pour 150 000 dollars, et il a utilisé le produit de la vente pour acheter le bien situé au 2612, Patricia Crescent. Pourtant, à l’époque où M. Wall éprouvait prétendument des difficultés financières l’ayant contraint à vendre le bien situé au 4007, West 21st Avenue en 2006, comme il l’a déclaré dans son témoignage, il n’a ni vendu le lot vacant ni utilisé le produit de la vente pour rembourser ses dettes accumulées. Il a préféré vendre le bien situé au 4007, West 21st Avenue en 2006, puis utiliser le produit de la vente du lot vacant pour financer l’achat du bien situé au 2612, Patricia Crescent.
[46] Je suis d’avis que les éléments de preuve de M. Wall permettent de conclure à une série d’achats et de ventes de biens, ce qui contredit sa version des faits. M. Wall a acheté le bien situé au 2612, Patricia Crescent, juste après avoir vendu le bien situé au 4007, West 21st Avenue, sous prétexte de dettes prétendument insurmontables. Il a vendu le lot vacant afin de financer cet achat. Il a également acheté le bien situé