GF Partnership c. La Reine

GF Partnership c. La Reine
Base de données – Cour (s)
Jugements de la Cour canadienne de l'impôt
Date
2013-02-12
Référence neutre
2013 CCI 53
Numéro de dossier
2008-2571(GST)G
Juges et Officiers taxateurs
Judith Woods
Sujets
Partie IX de la Loi sur la taxe d'accise (TPS)
Contenu de la décision
Dossier : 2008-2571(GST)G
ENTRE :
GF PARTNERSHIP,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
____________________________________________________________________
Appel entendu du 16 au 20 avril et les 6 et 7 juin 2012, à Toronto (Ontario).
(Observations écrites reçues par la suite)
Devant : L’honorable juge J.M. Woods
Comparutions :
Avocats de l’appelante :
Me Irving Marks
Me Michael Gasch
Me Ellad Gersh
Avocats de l’intimée :
Me Michael Ezri
Me Tamara Watters
____________________________________________________________________
JUGEMENT
L’appel interjeté des cotisations établies en vertu de la Loi sur la taxe d’accise pour les périodes de déclaration allant du 1er juin 2001 au 31 mai 2006 est rejeté. L’intimée a droit aux dépens.
Signé à Ottawa (Ontario), ce 12e jour de février 2013.
« J. M. Woods »
Juge Woods
Traduction certifiée conforme
Ce 11e jour de juillet 2013.
François Brunet, réviseur
Référence : 2013 CCI 53
Date : 20130212
Dossier : 2008-2571(GST)G
ENTRE :
GF PARTNERSHIP,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[traduction FRANÇAISE officielle]
MOTIFS DU JUGEMENT
La juge Woods
I. Introduction
[1] L’appelante, GF Partnership, est promoteur et constructeur de lotissements résidentiels qui exerce ses activités sous le nom de Mattamy Homes. Elle interjette appel des cotisations se rapportant à la taxe sur les produits et services (TPS) percevable auprès des acheteurs d’habitations neuves. La principale question à trancher est celle de savoir si la TPS remise par l’appelante tenait compte de la totalité de la contrepartie reçue pour la fourniture de ses habitations.
[2] Dans les présents motifs, l’appelante est désignée sous le nom de l’entreprise « Mattamy » et les acheteurs d’habitation sont appelés « les acheteurs ». Les autres termes définis seront tirés de l’exposé conjoint des faits (« ECF »), dont certains extraits sont repris ci-après.
[3] Aux termes de la Loi sur la taxe d’accise (la « LTA »), l’achat d’une habitation neuve est assujetti à la TPS, sous réserve du remboursement d’une partie de cette taxe. En 2001, un comptable que Mattamy avait embauché à titre de consultant a décrit une stratégie utilisée par un autre promoteur pour réduire la TPS. Cette stratégie consistait à tirer parti du fait que les redevances d’aménagement municipales ne sont pas assujetties à la TPS.
[4] Normalement, les promoteurs paient les redevances d’aménagement et récupèrent leurs frais en les intégrant au prix d’achat des habitations, qui est taxable. La stratégie de l’autre promoteur consistait à prendre des dispositions pour que les redevances d’aménagement soient payées directement par l’acheteur, puis à réduire le prix d’achat de l’habitation d’un montant équivalent. En substance, les redevances d’aménagement étaient dissociées de la vente de l’habitation. La réduction de la TPS découlait de la réduction du prix d’achat de l’habitation.
[5] Même si la TPS incombe aux acheteurs d’habitations neuves et non aux constructeurs, Mattamy pouvait profiter de cette stratégie étant donné qu’elle vendait ses habitations à un prix forfaitaire qui incluait la TPS. Par conséquent, toute réduction de la TPS pouvait améliorer le bénéfice net de Mattamy, en tout ou en partie.
[6] Mattamy a décidé de retenir cette stratégie et a demandé au consultant de la mettre en œuvre en modifiant les conventions type d’achat et de vente de Mattamy (ci-après appelées « les conventions d’achat »). Mattamy a appliqué la stratégie au milieu de 2001 : elle s’est alors mise à calculer la TPS sur la vente d’habitations neuves en excluant les redevances d’aménagement du prix d’achat. Le ministre a établi une cotisation à l’égard de Mattamy en tenant pour acquis que celle‑ci avait omis de remettre la totalité de la TPS exigible.
[7] La principale question à trancher est celle de savoir si Mattamy était tenue de verser un montant de TPS tenant compte du fait que la contrepartie payable pour les habitations incluait une somme au titre des redevances d’aménagement.
[8] La Couronne soutient que les redevances d’aménagement n’ont pas été payées par les acheteurs, mais que Mattamy payait ces redevances et en récupérait le coût dans le prix des habitations. Subsidiairement, la Couronne soutient que, aux termes de l’article 154 de la LTA, les redevances d’aménagement sont réputées être comprises dans la contrepartie versée pour les habitations. Subsidiairement encore, la Couronne soutient que Mattamy aurait dû remettre la TPS relativement aux redevances d’aménagement parce que cette dernière avait perçu la TPS sur ces redevances auprès des acheteurs.
[9] Si la Cour rejette la thèse de Mattamy sur la question principale, il faudra se pencher sur la question incidente concernant les remboursements pour habitations neuves (« RHN »), à savoir si Mattamy a droit à des sommes additionnelles ou si elle a l’obligation de payer des sommes additionnelles. Si le prix des habitations inclut les redevances d’aménagement, alors dans certains cas les RHN demandés étaient trop élevés et dans d’autres cas ils étaient trop bas.
[10] Mattamy soutient qu’elle n’a pas l’obligation de payer dans les cas où les demandes de RHN étaient trop élevées, mais qu’elle a droit à un redressement dans les cas où les demandes de RHN étaient trop faibles. La Couronne avance la thèse contraire. Elle soutient que Mattamy est redevable à l’égard des demandes de RHN qui étaient trop élevées, mais n’a pas droit à un redressement pour les demandes qui étaient trop basses.
[11] La période en cause va du 1er juin 2001 au 31 mai 2006. Au cours de cette période, Mattamy a développé plus 50 lotissements et a vendu environ 15 000 nouvelles habitations. Le montant de la TPS en cause s’élève à plus de 15 000 000 $.
[12] Dans ses observations, Mattamy soulève les questions suivantes :
(1) Les ententes contractuelles entre Mattamy et les acheteurs ont-elles eu pour effet de soustraire les redevances d’aménagement de la contrepartie versée pour les habitations?
(2) Aux termes de l’article 154, les redevances d’aménagement sont-elles réputées être comprises dans la contrepartie versée pour les habitations?
(3) Si les redevances d’aménagement ne sont pas comprises dans la contrepartie versée pour les habitations,
(a) Mattamy est-elle tenue de remettre la TPS vu qu’elle a perçu cette TPS auprès des acheteurs?
(b) Mattamy a-t-elle droit à un rajustement tenant compte de la TPS perçue de manière erronée?
(4) Si les redevances d’aménagement sont en fait comprises dans la contrepartie versée pour les habitations, Mattamy a-t-elle droit à un redressement pour les demandes de RHN qui étaient trop basses?
(5) Mattamy est-elle redevable pour les demandes de RHN qui étaient trop élevées?
[13] Mes conclusions en réponse à ces questions sont les suivantes :
(1) Non.
(2) Il n’est pas nécessaire de trancher cette question.
(3) Il n’est pas nécessaire de trancher cette question.
(4) Non.
(5) Oui.
[14] Par conséquent, je suis d’avis de rejeter l’appel.
[15] Avant d’examiner la première question, il convient de dire quelques mots sur les preuves qui, en grande partie, n’ont pas constitué matière à controverse.
[16] Étant donné que le présent appel a trait à plusieurs projets de lotissement et à plus de 15 000 transactions de vente d’habitation, le déroulement de l’audience aurait été alourdi si ce n’était de la bonne coopération entre les parties en ce qui concerne les preuves. Les avocats des deux parties ont accompli un excellent travail à ce chapitre. Ils ont présenté un ECF et un recueil conjoint des documents (RCD) qui contenait des documents représentatifs tels que des règlements municipaux, des ententes de lotissement, ainsi que des conventions d’achat et de vente. Ils ont également déposé d’autres documents, qui étaient désignés comme étant non représentatifs. Les parties n’ont pas produit de témoins ayant déposé de vive voix.
II. Les ententes contractuelles ont-elles eu pour effet de soustraire les redevances d’aménagement de la contrepartie versée pour les habitations?
A. Introduction
[17] Mattamy soutient que la contrepartie qu’elle a reçue pour les habitations n’incluait aucun montant lié aux redevances d’aménagement. Elle soutient qu’elle est libre de conclure une entente avec les acheteurs visant le paiement des redevances d’aménagement parce que ces redevances ne sont imposées à aucune personne en particulier. Mattamy ajoute que les acheteurs ont accepté d’être responsables du paiement des redevances d’aménagement et que, au moment où Mattamy a acquitté les redevances d’aménagement, elle a agi au nom des acheteurs.
[18] La Couronne conteste cette thèse. Elle soutient que les redevances d’aménagement étaient imposées à Mattamy et que cette dernière n’était pas libre de conclure une entente avec les acheteurs pour faire passer à ceux‑ci la responsabilité à l’égard des redevances d’aménagement. De plus, la Couronne soutient que, de toute manière, les acheteurs n’avaient pas accepté d’être responsables de ces redevances.
[19] Par les motifs exposés ci-après, je retiens le deuxième argument de la Couronne selon lequel les acheteurs n’avaient pas accepté d’être responsables des redevances d’aménagement. Compte tenu de cette conclusion, il n’est pas nécessaire que j’examine le premier argument de la Couronne selon lequel Mattamy n’était pas libre de conclure une entente avec les acheteurs pour que ces derniers soient responsables des redevances d’aménagement. Il est préférable d’attendre une autre occasion pour examiner cette question.
[20] La disposition législative pertinente est le paragraphe 165(1) de la LTA, soit la disposition générale touchant l’imposition de la TPS à titre de pourcentage de la valeur de la contrepartie d’une fourniture. J’ai reproduit la disposition dans la version en vigueur durant la période en cause.
165. (1) Taux de la taxe sur les produits et services – Sous réserve des autres dispositions de la présente partie, l’acquéreur d’une fourniture taxable effectuée au Canada est tenu de payer à Sa Majesté du chef du Canada une taxe calculée au taux de 7 % sur la valeur de la contrepartie de la fourniture. [Non souligné dans l’original]
[21] La discussion s’ouvre sur un exposé de la démarche applicable pour l’aménagement et la construction, ainsi que les ententes entre Mattamy et les acheteurs.
B. Démarche applicable pour l’aménagement et la construction
[22] En Ontario, où Mattamy exerce ses activités, les nouveaux lotissements sont assujettis à un régime complexe de réglementation en matière l’aménagement du territoire. Ce régime est régi par des lois provinciales, telles que la Loi sur l’aménagement du territoire, la Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement et la Loi sur l’éducation (redevances d’aménagement associées aux coûts de l’éducation), ainsi que par des ententes de lotissement et d’autres ententes contractuelles entre les promoteurs et les municipalités.
[23] Le paragraphe 50(3) de la Loi sur l’aménagement du territoire est une des principales dispositions législatives visant les lotissements : il interdit la cession d’un terrain à moins que certaines conditions ne soient respectées. En l’espèce, la condition pertinente est que le terrain doit être décrit dans un plan de lotissement enregistré. Cette condition sert à faire en sorte que la municipalité approuve le lotissement prévu avant que le terrain ne soit divisé en lots.
[24] La Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement de l’Ontario autorise les municipalités à imposer des redevances d’aménagement sur les terrains. Ces redevances visent à compenser l’augmentation des dépenses en immobilisations découlant de l’aménagement. Cela englobe les aménagements devant être décrits dans un plan de lotissement enregistré. Le paragraphe 2(1) et l’alinéa 2(2)d) de cette loi sont rédigés ainsi :
Redevances d’aménagement
Le conseil d’une municipalité peut, par règlement, imposer des redevances d’aménagement sur les biens-fonds, afin de couvrir l’augmentation des dépenses en immobilisations que rend nécessaire le besoin accru de services par suite de l’aménagement du secteur auquel s’applique le règlement. […]
Aménagements imposables
Une redevance d’aménagement ne peut être imposée que pour un aménagement qui nécessite, selon le cas :
[…]
d) l’approbation d’un plan de lotissement en vertu de l’article 51 de la Loi sur l’aménagement du territoire;
[…]
[25] Dans l’arrêt Mississauga (City) c Erin Mills Corp. (2004), 71 OR (3d) 397 (CA), le juge Goudge donne un aperçu du contexte historique qui a abouti à l’adoption de la Loi sur les redevances d’aménagement. Dans l’extrait ci-dessous, le juge note que le régime actuel de règlements municipaux a remplacé un système désordonné dans lequel la Loi sur l’aménagement du territoire permettait aux municipalités de percevoir des redevances d’aménagement au moyen d’ententes de lotissement.
[traduction]
[8] On sait depuis de nombreuses années que tout nouvel aménagement fait en appelle la construction de nouveaux chemins, l’élargissement du réseau d’égouts et l’étoffement des services de police et de protection contre les incendies ainsi que plusieurs autres services communs. Ces travaux et services entraînent des coûts. Il incombe à la municipalité où se trouve le nouvel aménagement de payer ces coûts, avec l’aide qu’elle parvient à trouver ailleurs.
[9] Avant 1989, la Loi de 1983 sur l’aménagement du territoire, L.O. 1983, ch. 1, permettait à la municipalité d’obtenir l’assistance financière du promoteur en vue de supporter ces coûts d’infrastructure additionnels, en obligeant le promoteur à conclure une entente de lotissement avec elle à titre de condition de l’approbation l’aménagement par la municipalité. Habituellement, une telle entente oblige le promoteur à verser une taxe par lot à titre de contribution aux coûts d’infrastructure additionnels rendus nécessaires par l’aménagement.
[10] Ce système confiait à chaque municipalité la tâche de mettre en œuvre sa propre politique en matière de taxes, ce qui a donné lieu à une multitude de politiques et qui a causé la confusion et l’insatisfaction à l’échelle de la province. En 1989, l’Assemblée législative a réagi en adoptant l’ancienne Loi sur les redevances d’aménagement. Elle est entrée en vigueur le 23 novembre 1989 et visait à remplacer le système hétéroclite d’ententes de lotissement par un régime équitable et cohérent permettant d’obtenir auprès des promoteurs des contributions financières destinées aux coûts d’infrastructure accrus.
[11] En vertu de ce nouveau régime, la municipalité obtenait ces contributions non pas en concluant des ententes avec chaque promoteur, mais en adoptant un règlement sur les redevances d’aménagement. Ainsi, le nouveau régime reposait sur le pouvoir législatif nouvellement accordé aux municipalités, plutôt que sur la conclusion de contrats.
[26] La description suivante des démarches suivies pour l’aménagement et la construction est tirée de l’ECF.
[traduction] L’imposition de redevances d’aménagement en Ontario
9. Lorsqu’il y a de nouveaux aménagements résidentiels, les municipalités en Ontario doivent assumer des dépenses additionnelles pour fournir des services relatifs à l’infrastructure municipale, tenant compte des besoins actuels et futurs, notamment la construction de routes, l’approvisionnement en eau, les égouts pour eaux usées, le drainage, les services de police et de protection contre les incendies, les services de transport en commun, les écoles, les bibliothèques, les installations récréatives ainsi que d’autres installations liées aux activités de la municipalité et aux employés municipaux.
10. La Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement, L. O. 1997, chapitre 27, version modifiée (la « Loi sur les redevances d’aménagement »), et la Loi sur l’éducation, L.R.O. 1990, chapitre E.2 (la « Loi sur l’éducation ») (ci-après désignées par le terme « lois sur les redevances d’aménagement ») autorisent les municipalités et les conseils scolaires de l’Ontario, respectivement, à adopter des règlements administratifs visant à financer la construction de telles infrastructures au moyen de l’imposition de redevances d’aménagement sur les terrains devant être aménagés. (Ces redevances seront ci‑après désignées collectivement par le terme « redevance(s) d’aménagement ».)
11. Chaque région, municipalité ou conseil scolaire où l’appelante a acheté des biens-fonds et où elle a conclu des conventions d’achat touchant la construction de nouvelles habitations (ci-après, le terme « municipalité(s) » servira à désigner les municipalités régionales, les municipalités locales ou les conseils scolaires ») a adopté des règlements administratifs visant à imposer des redevances d’aménagement (les « règlements sur les redevances d’aménagement ») aux termes des lois sur les redevances d’aménagement.
12. Avant d’adopter un règlement sur les redevances d’aménagement, chaque municipalité a calculé les dépenses d’infrastructure additionnelles rendues nécessaires par la construction de nouvelles habitations dans le secteur, puis a calculé les redevances d’aménagement devant être imposées conformément aux procédures exposées dans les lois sur les redevances d’aménagement.
13. Les règlements sur les redevances d’aménagement prévoyaient l’imposition de redevances d’aménagement sur les biens-fonds visés par chacun de ces règlements.
14. Le montant des redevances d’aménagement perçues par une municipalité relativement à un lot particulier variait selon le type d’habitation qui devait y être construit : les redevances d’aménagement augmentaient progressivement selon qu’il s’agissait d’un appartement, d’une maison en rangée, d’une maison jumelée ou d’une habitation individuelle. Dans une municipalité, certaines redevances d’aménagement étaient calculées selon une formule par hectare au lieu d’une formule par lot.
15. L’infrastructure matérielle financée par les redevances d’aménagement ne faisait pas partie du terrain, du bâtiment et des structures fournis par l’appelante aux acheteurs. L’accès à l’infrastructure et aux services municipaux offerts grâce à cette infrastructure a été mis à la disposition de l’ensemble de la collectivité, y compris les acheteurs.
La démarche d’aménagement de l’appelante
16. Habituellement, le projet d’aménagement, de construction et de vente de nouvelles habitations par l’appelante comportait les étapes suivantes :
(a) l’acquisition de terrains;
(b) les ententes concernant les infrastructures (dans certains cas);
(c) la présentation d’une demande d’approbation du plan préliminaire à la municipalité;
(d) la vente des nouvelles habitations qui seront construites (après l’approbation du plan préliminaire);
(e) les ententes de lotissement;
(f) l’enregistrement du plan de lotissement;
(g) les demandes de permis de construction;
(h) la construction des nouvelles habitations;
(i) la clôture des contrats de vente, y compris les transferts de titre aux acheteurs.
Un nombre restreint de projets d’aménagement visés par le présent appel ont été achetés par l’appelante auprès d’autres promoteurs après l’approbation ou l’enregistrement du plan de lotissement.
Ententes sur les infrastructures
17. Dans certaines municipalités, conformément au règlement sur les redevances d’aménagement en vigueur, le vendeur [un nu-fiduciaire agissant pour le compte de Mattamy] a conclu avec la municipalité une entente (l’« entente sur les infrastructures ») aux termes de laquelle le vendeur convenait de fournir à la municipalité des fonds pour que cette dernière construise, ou pour que le vendeur construise pour elle, certains éléments des infrastructures requises en échange de crédits applicables aux futures redevances d’aménagement, lorsque ces redevances seraient imposées et payables (les « crédits de redevance d’aménagement »). Dans certains cas, le vendeur a transféré des biens-fonds à l’administration municipale en échange d’un crédit de redevance d’aménagement. Lorsque l’entente sur les infrastructures prévoyait que le vendeur réaliserait des travaux, le promoteur était également tenu de verser un cautionnement – cette somme serait utilisée si le vendeur n’achevait pas les travaux requis conformément à l’entente sur les infrastructures.
18. Les crédits de redevance d’aménagement accordés devaient correspondre au coût prévu des travaux, mais le vendeur assumait le risque que le coût réel de ces travaux soit supérieur au montant des crédits.
19. Ces crédits de redevance d’aménagement, une fois leur montant établi, pouvaient être appliqués à titre de paiement total ou partiel des redevances d’aménagement applicables une fois que ces redevances d’aménagement seraient imposées et deviendraient payables, ainsi que nous le décrivons ci-après.
20. Dans certains cas, la municipalité a exigé qu’un vendeur conclue avec d’autres promoteurs avoisinants une entente de partage de coûts pour le financement des infrastructures. Ces ententes comportaient des dispositions qui attribuaient des crédits de redevance d’aménagement aux propriétaires des biens-fonds en fonction de leur contribution respective au financement des infrastructures.
L’approbation du plan préliminaire
21. Chaque vendeur a présenté une demande aux municipalités dans lesquelles se trouvaient leurs biens-fonds pour obtenir l’approbation d’un plan de lotissement préliminaire, soit le plan indiquant la division du bien-fonds du vendeur en lots sur lesquels les habitations seraient construites. Une fois approuvé (l’« approbation du plan préliminaire »), chaque plan de lotissement préliminaire comportait des conditions préalables à l’approbation finale du lotissement en vue de son enregistrement. Les conditions préalables incluaient habituellement l’obligation pour le vendeur de conclure avec la municipalité une entente de lotissement aux termes de laquelle le vendeur s’engageait à satisfaire à toutes les conditions de la municipalité, de nature financière ou autre, avant l’approbation finale du plan. Dans certains cas, le vendeur avait précédemment conclu avec la municipalité une entente sur les infrastructures aux termes de laquelle il convenait de fournir des fonds, de céder des terrains ou d’effectuer des travaux d’infrastructure, avant l’approbation finale du plan.
22. Les redevances d’aménagement n’étaient pas payables au moment de la demande d’approbation du plan préliminaire, ni au moment de l’obtention de cette approbation.
La vente de nouvelles habitations à construire (après l’approbation du plan préliminaire)
23. Après avoir obtenu l’approbation du plan préliminaire, tel qu’il est décrit au paragraphe 20 [sic] ci-dessus, le vendeur a amorcé la mise en marché des habitations qui seraient construites sur les terrains visés par cette approbation. Il a ensuite conclu des conventions d’achat et de vente (les « conventions d’achat ») avec les acheteurs.
24. Certaines conventions d’achat ont été conclues avant, et d’autres après, la conclusion des ententes de lotissement connexes avec la municipalité, ainsi qu’il est expliqué au paragraphe 29 [sic] ci-après.
[…]
29. Dans chaque cas (sauf pour les maisons modèles, les conventions annulées et des sections de blocs de maisons en rangée ou de maisons jumelées, dont le nombre n’est pas considérable), une convention d’achat avait été signée avant la délivrance d’un permis de construction et avant le paiement du solde des redevances d’aménagement, comme il est décrit de manière plus détaillée aux paragraphes 31 et 32 ci-après.
Les ententes de lotissement
30. Chaque vendeur et la municipalité concernée ont conclu une ou plusieurs ententes de lotissement (collectivement, « l’entente de lotissement ») relativement à chaque lotissement. Les ententes de lotissement visaient habituellement le raccordement aux services publics et les facettes financières du plan de lotissement proposé.
31. Les redevances d’aménagement sont devenues payables conformément aux règlements sur les redevances d’aménagement et aux ententes de lotissement applicables. Dans bon nombre des municipalités, une partie des redevances d’aménagement est devenue payable dès la signature de l’entente de lotissement. Ces redevances d’aménagement ont été acquittées par chèque ou par l’application de crédits de redevance d’aménagement (de la manière décrite au paragraphe 32 ci-dessous), ou par une combinaison de ces deux méthodes. Le solde des redevances d’aménagement est devenu payable au moment de la délivrance d’un permis de construire une nouvelle habitation sur le lot (le « permis de construire »), comme il est décrit de manière plus détaillée au paragraphe 35 ci-après. À Brampton, toutes les redevances d’aménagement applicables à un lot ont été payées par le vendeur au moment de la délivrance du permis de construire.
32. Les crédits de redevance d’aménagement du vendeur ont été affectés au paiement des redevances d’aménagement imposées sur les lots au fur et à mesure que ces redevances sont devenues payables d’une ou de plusieurs des façons suivantes :
(a) dans certains cas, lorsque le vendeur avait convenu par une entente de lotissement d’effectuer des travaux ou de transférer des terrains en échange de crédits de redevance d’aménagement, ces crédits de redevance d’aménagement ont été affectés au paiement des redevances d’aménagement imposées sur les lots;
(b) dans certains cas, des crédits de redevance d’aménagement excédentaires découlant de travaux effectués dans un lotissement ont été affectés au paiement des redevances d’aménagement imposées sur d’autres projets d’aménagement visés par le présent appel;
(c) dans au moins un cas, un promoteur autre que le vendeur avait effectué des travaux et reçu des crédits de redevance d’aménagement qui ont été transférés au vendeur en même temps que le bien-fonds vendu conformément à l’article 40 de la Loi sur les redevances d’aménagement. Par la suite, ces crédits de redevance d’aménagement ont été affectés au paiement des redevances d’aménagement sur les lots achetés par le vendeur;
(d) dans deux cas, le vendeur a effectué des paiements à un autre promoteur dans le cadre d’un accord initial aux termes des articles 44 et 52 de la Loi sur les redevances d’aménagement.
33. Les municipalités n’ont ni exigé ni perçu de TPS sur les redevances d’aménagement lors du paiement de ces dernières.
L’enregistrement du plan de lotissement
34. Une fois que les conditions rattachées à l’approbation du plan préliminaire ont été remplies, y compris la signature de l’entente de lotissement, le plan de lotissement (le « plan de lotissement ») a été approuvé et enregistré.
Les permis de construire
35. Après l’enregistrement du plan de lotissement, chaque vendeur a présenté une demande de permis de construire en vue de la construction de nouvelles habitations sur tous les lots vendus; des frais distincts ont été payés à la municipalité pour ces permis. Avant la délivrance d’un permis de construire, la municipalité a fourni au vendeur un relevé des redevances d’aménagement pour chaque lot. Dans les municipalités où une partie des redevances d’aménagement avait été payée de la manière décrite au paragraphe 31 ci‑dessus au moment de la signature de l’entente de lotissement, le solde des redevances d’aménagement a été payé par le vendeur au moment de la délivrance du permis de construire. Les redevances d’aménagement ont été acquittées par chèque ou par l’application de crédits de redevance d’aménagement, ou par une combinaison de ces deux méthodes.
36. Les vendeurs n’ont jamais signalé aux municipalités, à aucune des étapes du processus décrit au paragraphe 16 ci-dessus, qu’ils intervenaient à titre de mandataires des acheteurs ou que les lots étaient visés par des contrats de vente.
La construction de nouvelles habitations
37. Après la signature d’une convention d’achat, l’enregistrement des ententes et du plan de lotissement, puis l’obtention du permis de construire, l’appelante amorçait et achevait la construction d’une nouvelle habitation pour l’acheteur.
[…]
La clôture des transactions, y compris le transfert du titre aux acheteurs
39. Pour clore une transaction de vente, le vendeur et l’acheteur, par l’entremise de leurs avocats respectifs, ont échangé des documents préliminaires devant être remis par le vendeur et l’acheteur au moment de la clôture, y compris l’état des rajustements (« l’état des rajustements »). L’avocat du vendeur a préparé un état des rajustements en se basant sur la fiche d’information produite par le vendeur.
[27] Il est utile de comparer le moment où les redevances d’aménagement sont exigées et le moment où Mattamy et les acheteurs ont conclu les conventions d’achat. En général, les redevances d’aménagement ont été exigées (et Mattamy a payé ces redevances) lorsque Mattamy (ou son mandataire) et la municipalité concernée ont conclu une entente de lotissement ou lorsque les permis de construire ont été délivrés. Dans de nombreux cas, les redevances d’aménagement étaient payables en partie au moment de chacune de ces transactions. Mattamy a signé des conventions d’achat avant et après la conclusion des ententes de lotissements, et, dans presque tous les cas, avant la délivrance des permis de construire. Par conséquent, les redevances d’aménagement peuvent être exigibles avant ou après que les parties ont conclu les conventions d’achat.
C. Les conventions entre Mattamy et les acheteurs
[28] La présente section porte sur les conventions visant la vente des habitations, telles qu’elles sont décrites dans l’ECF.
[traduction]
La vente de nouvelles habitations à construire (après l’approbation du plan préliminaire)
23. Après avoir obtenu l’approbation du plan préliminaire, tel qu’il est décrit au paragraphe 20 [sic] ci-dessus, le vendeur a entamé la mise en marché des habitations qui seraient construites sur les terrains visés par cette approbation. Il a ensuite conclu des conventions d’achat et de vente (les « conventions d’achat ») avec les acheteurs.
24. Certaines conventions d’achat ont été conclues avant, et d’autres après, la conclusion des ententes de lotissement connexes avec la municipalité, ainsi qu’il est expliqué au paragraphe 29 [sic] ci-après.
25. Aux termes des conventions d’achat, chaque acheteur convenait d’acheter un lot précis ou une partie d’un lot précis indiqué sur un plan de lotissement préliminaire ou un plan de lotissement, selon le cas (le « lot »), et le vendeur convenait de construire une nouvelle habitation sur le lot conformément aux plans et devis approuvés par l’acheteur (ci-après, le lot et la nouvelle habitation seront appelés la « nouvelle habitation »). Aux termes de la convention d’achat, le vendeur s’engageait à remplir ses obligations en vertu de la convention d’achat et à transférer la nouvelle habitation à l’acheteur au moment de la clôture (la « clôture »).
26. Chaque convention d’achat visant la vente de nouvelles habitations dont la clôture a eu lieu durant la période de déclaration et qui est visée par la cotisation de TPS liée aux redevances d’aménagement indiquait le prix d’achat que l’acheteur devait payer pour la nouvelle habitation, y compris les redevances d’aménagement (sous réserve du paragraphe 27 ci-dessous) et la TPS (le « prix d’achat »). […]
27. Chaque convention d’achat visant la vente de nouvelles habitations dont la clôture a eu lieu durant la période de déclaration et qui est visée par la cotisation de TPS liée aux redevances d’aménagement prévoyait des rajustements au prix d’achat au moment de la clôture. En ce qui concerne les conventions d’achat conclues entre janvier 2001 et janvier 2002, la convention d’achat stipulait notamment ce qui suit :
[traduction]
« Il est reconnu et convenu que, à titre d’éléments compris dans le prix d’achat indiqué aux présentes, le vendeur a payé au nom de l’acheteur la totalité des taxes, prélèvements, droits, frais de permis de construire et redevances d’aménagement, y compris les redevances d’aménagement scolaires, qui sont applicables au bien. Il est reconnu et convenu que ces montants, à la discrétion du vendeur, peuvent être comptabilisés séparément dans l’état des rajustements qui sera fourni à l’acheteur avant la clôture. »
En ce qui concerne les conventions d’achat conclues après janvier 2002, le paragraphe 9 stipulait notamment ce qui suit :
[traduction]
« Les parties reconnaissent et conviennent que, à titre d’éléments compris dans le prix d’achat indiqué aux présentes, le vendeur a payé ou paiera au nom de l’acheteur la totalité des taxes, prélèvements, droits, frais de permis de construire (pour les permis obtenus au nom de l’acheteur) et redevances d’aménagement applicables, y compris les redevances d’aménagement scolaires applicables au bien. Les parties reconnaissent et conviennent que ces montants, à la discrétion du vendeur, peuvent être comptabilisés séparément dans l’état des rajustements qui sera fourni à l’acheteur avant la clôture. »
De plus, le paragraphe prévoyait une hausse du prix d’achat si jamais il y avait une hausse des redevances d’aménagement entre la date de la signature de la convention d’achat et la date de la délivrance du permis de construire.
28. Voici d’autres conditions importantes incluses dans les conventions d’achat :
(a) les acheteurs n’avaient pas le droit d’enregistrer les conventions d’achat visant les titres de propriété des terrains;
(b) les conventions d’achat étaient incessibles (sauf à un membre de la famille), à moins que le vendeur ne donne son consentement, ce à quoi il n’était nullement tenu;
(c) les recours des acheteurs en cas de non-exécution de la convention se limitaient en général au remboursement de l’acompte avec intérêts;
(d) il n’y avait aucune déclaration, garantie, entente accessoire ou condition touchant la convention ou le bien immeuble, à part celles exposées dans les conventions d’achat, et les conventions d’achat ne pouvaient être modifiées, sauf par écrit;
(e) les seuls montants additionnels que les acheteurs pourraient être tenus de payer après la clôture auraient trait à l’alimentation en eau, en électricité et en carburant et à d’autres services.
[…]
La clôture des transactions, y compris le transfert du titre aux acheteurs
39. Pour clore une transaction de vente, le vendeur et l’acheteur, par l’entremise de leurs avocats respectifs, ont échangé des documents préliminaires devant être remis par le vendeur et l’acheteur au moment de la clôture, y compris un état des rajustements (« l’état des rajustements »). L’avocat du vendeur a préparé l’état des rajustements en se basant sur la fiche d’information produite par le vendeur.
40. Dans les états des rajustements :
(a) le prix d’achat était désigné sous le nom de « prix de vente » :
(i) le montant des redevances d’aménagement était soustrait du prix de vente:
(ii) les suppléments et autres frais étaient additionnés au prix de vente;
(le prix de vente, assujetti aux déductions et ajouts décrits ci-dessus, était désigné dans les états des rajustements sous le nom de « prix de vente total »);
(b) le montant des redevances d’aménagement était indiqué à part et devait être payé par l’acheteur au vendeur, séparément du prix de vente total;
(c) un montant désigné comme étant le « montant de la TPS » et un montant désigné comme étant le « remboursement de la TPS » étaient précisés et étaient calculés en fonction du prix de vente total;
(d) des rajustements additionnels prenant en considération les acomptes versés et les autres taxes et droits payables étaient effectués pour établir le solde à payer au vendeur au moment de la clôture.
41. Dans l’état des rajustements, le vendeur incluait dans le montant des redevances d’aménagement pour chaque acheteur le montant complet des redevances d’aménagement assignées au lot vendu, incluant les cas où le montant que le vendeur a versé à la municipalité était partiellement acquitté au moyen de l’application de crédits de redevances d’aménagement ou par un autre promoteur dans le cadre d’un accord initial.
42. Une fois que le vendeur et l’acheteur, par l’entremise de leurs avocats, avaient mis la dernière main aux documents à remettre à la clôture de la transaction, y compris l’état des rajustements, ils achevaient la transaction de vente et d’achat en s’échangeant les documents de clôture dûment signés, en réglant le solde final conformément à l’état des rajustements et en transférant le titre de propriété de la nouvelle habitation du vendeur à l’acheteur.
43. Chaque relevé des droits de cession immobilière, enregistré dans le cadre du transfert au moment de la clôture de la transaction, incluait le montant des redevances d’aménagement dans la « valeur de la contrepartie » aux fins du paiement des droits de cession immobilière calculés conformément à la Loi sur les droits de cession immobilière.
D. Analyse
[29] Mattamy soutient que les acheteurs ont convenu d’être responsables du paiement des redevances d’aménagement lorsqu’ils ont conclu les conventions d’achat et accepté les états des rajustements.
[30] Je rejette cette thèse. Aux termes des conventions d’achat, les acheteurs n’ont pas convenu d’être responsables du paiement des redevances d’aménagement en tant que redevances d’aménagement. Par conséquent, lorsque Mattamy a payé les redevances d’aménagement, elle a agi en son propre nom et pas au nom des acheteurs.
[31] Dans les conventions d’achat, la stipulation qui s’avère la plus pertinente pour décider si les acheteurs avaient convenu de payer les redevances d’aménagement en tant que redevances d’aménagement est exposée au paragraphe 27 de l’ECF, cité ci-dessus. La stipulation qui joue à compter de 2002 est reproduite de nouveau ci-dessous.
[traduction]
Les parties reconnaissent et conviennent que, à titre d’éléments compris dans le prix d’achat indiqué aux présentes, le vendeur a payé ou paiera au nom de l’acheteur la totalité des taxes, prélèvements, droits, frais de permis de construire (pour les permis obtenus au nom de l’acheteur) et redevances d’aménagement applicables, y compris les redevances d’aménagement scolaires applicables au bien. Les parties reconnaissent et conviennent que ces montants, à la discrétion du vendeur, peuvent être comptabilisés séparément dans l’état des rajustements qui sera fourni à l’acheteur avant la clôture.
[32] La question essentielle est celle de savoir si, aux termes de cette stipulation, les acheteurs ont convenu d’être responsables du paiement des redevances d’aménagement.
[33] Je signale que la clause ci-dessus ne stipule pas explicitement que les acheteurs sont responsables du paiement des redevances d’aménagement. Il s’agit d’un point important parce que les redevances d’aménagement sont engagées dans le contexte du processus d’aménagement et de construction, et ont été payées par Mattamy avant la vente des habitations aux acheteurs. Par conséquent, les acheteurs ne s’attendront pas normalement à devoir payer ce type de dépenses. En l’espèce, si les acheteurs devaient accepter cette responsabilité, il fallait que les conventions d’achat l’énoncent clairement. Le texte des conventions d’achat est loin d’être clair sur ce point.
[34] Pour ce qui est du texte des conventions d’achat, la stipulation énonce d’abord que les redevances d’aménagement sont comprises dans le prix d’achat. Cela implique que les redevances d’aménagement sont payées par Mattamy pour son propre compte et qu’un montant correspondant aux redevances d’aménagement est inclus dans la contrepartie exigée pour les habitations.
[35] La cause stipule ensuite que Mattamy a payé ou paiera les redevances d’aménagement au nom des acheteurs. Cette clause est ambiguë. Lue isolément, elle pourrait signifier que les redevances d’aménagement sont payées par Mattamy à titre de m