Alliance Pipeline Ltd. c. Bokenfohr

Alliance Pipeline Ltd. c. Bokenfohr
Base de données – Cour (s)
Décisions de la Cour fédérale
Date
2003-05-23
Référence neutre
2003 CFPI 641
Numéro de dossier
T-645-01
Notes
Fiche analytique
Contenu de la décision
Date : 20030523
Dossier : T-645-01
Référence : 2003 CFPI 641
OTTAWA (ONTARIO), le 23 mai 2003
En présence de Madame le juge Dolores M. Hansen
ENTRE :
ALLIANCE PIPELINE LTD.
appelante
et
JOE BOKENFOHR et LIL BOKENFOHR
intimés
MOTIFS DE L'ORDONNANCE ET ORDONNANCE
[1] Il s'agit d'un appel d'une ordonnance rendue par le comité d'arbitrage sur les pipelines (le comité) au sujet du montant de l'avance sur le montant de l'indemnité que l'appelante Alliance Pipeline Ltd. (Alliance) doit payer à Joe Bokenfohr et à Lil Bokenfohr (les intimés) en vue d'acquérir des servitudes permanentes et temporaires sur les terrains de ceux-ci pour la construction d'un pipeline.
[2] À la demande des parties, le présent appel et l'appel interjeté par Alliance contre une décision rendue par le comité au sujet du montant d'une avance payable à Brian Peter Fast et à Teresa Georgina Fast dans le dossier du greffe T-644-01 (Fast) ont été entendus ensemble. À maints égards, les motifs qui sont prononcés en l'espèce et dans l'appel Fast se ressemblent.
[3] L'appelante possède et exploite la partie canadienne d'une conduite principale de gaz naturel et d'installations connexes qui viennent d'être construites, depuis le nord-est de la Colombie-Britannique jusqu'à un point situé près de Chicago (Illinois). La partie canadienne du pipeline prend fin à la frontière canado-américaine près d'Elmore (Saskatchewan).
[4] Le 3 juillet 1997, Alliance a demandé à l'Office national de l'énergie (l'ONE), conformément à la partie III de la Loi sur l'Office national de l'énergie (la Loi sur l'ONE), un certificat d'utilité publique autorisant la construction et l'exploitation du pipeline. Alliance a obtenu l'approbation de l'ONE pour la construction du pipeline le 26 novembre 1998.
[5] En vertu de l'article 87 de la Loi sur l'ONE, une compagnie de pipeline qui a besoin de terrains pour une section ou partie de pipeline signifie aux propriétaires des terrains un avis décrivant, entre autres choses, les terrains dont elle a besoin et contenant les détails de l'indemnité qu'elle offre pour ces terrains. Alliance a signifié l'avis requis aux intimés en déclarant avoir besoin d'une servitude permanente sur 7,14 acres en tout ainsi que d'un espace de travail temporaire d'une superficie de 5,79 acres en tout sur deux quarts de section de leurs terrains. L'indemnité offerte dans l'avis était de 900 $ l'acre pour la servitude permanente et de 450 $ l'acre pour l'espace de travail temporaire.
[6] L'indemnité qu'Alliance a offerte était fondée sur la valeur marchande en bloc l'acre (la valeur marchande en bloc) des terrains nus des intimés. On calcule la valeur marchande en bloc en déterminant la valeur marchande de l'unité visée par un titre dans laquelle les terrains nécessaires sont situés et en la divisant par le nombre d'acres compris dans l'unité visée par un titre. Compte tenu d'une étude du marché immobilier effectuée par un évaluateur immobilier qualifié, la valeur marchande estimative en bloc des terrains des intimés était de 900 $ l'acre.
[7] Alliance a fait une autre offre d'indemnisation aux intimés aux fins du règlement et de l'acquisition de la servitude de gré à gré. Alliance a offert aux intimés une indemnité de 1 500 $ l'acre pour la servitude permanente et de 500 $ l'acre pour l'espace de travail temporaire.
[8] Selon Alliance, l'offre était fondée sur les indemnités payées par d'autres compagnies de pipeline qui exerçaient leurs activités dans la région, y compris des compagnies sous réglementation provinciale qui doivent payer un montant supplémentaire de 500 $ l'acre en tant que [traduction] « frais d'accès » en vertu de la Surface Rights Act de l'Alberta, S.A. 1983, ch. 27.1 pour des droits d'accès permanents.
[9] Alliance affirme qu'en faisant l'offre supplémentaire, elle voulait mener à bonne fin son programme d'acquisition de terrains en temps opportun, éviter les retards dans les travaux de construction et éviter des procédures d'arbitrage coûteuses. Alliance a reconnu qu'en pratique, elle devrait verser aux propriétaires une indemnité correspondant aux montants qu'ils avaient l'habitude de recevoir des compagnies de pipeline sous réglementation provinciale, et ce, peu importe le montant auquel ils avaient droit en vertu de la Loi sur l'ONE.
[10] Les intimés ont refusé l'offre de règlement d'Alliance. Alliance a demandé une ordonnance lui accordant le droit d'accès en vue d'acquérir les droits nécessaires sur les terrains des intimés conformément à l'article 104 de la Loi sur l'ONE. L'ONE a rendu une ordonnance accordant un droit d'accès à Alliance et Alliance a alors versé aux intimés une avance représentant la totalité de l'indemnité mentionnée dans l'avis signifié en vertu de l'article 87, c'est-à-dire un montant de 900 $ l'acre pour la servitude permanente et un montant de 450 $ l'acre pour l'espace de travail temporaire.
[11] Par la suite, conformément à l'article 105 de la Loi sur l'ONE, les intimés ont demandé qu'une décision soit rendue par arbitrage au sujet du montant qu'il convenait de verser en tant qu'avance sur le montant de l'indemnité à payer pour l'acquisition des droits sur leurs terrains.
LE CADRE LÉGISLATIF
[12] Dans l'examen qui suit du cadre législatif, seules certaines parties de chacune des dispositions se rapportant à l'appel ici en cause sont citées. La Loi sur l'ONE énonce les procédures par lesquelles il est possible d'acquérir des terrains privés pour un pipeline. Une fois qu'un certificat d'utilité publique est délivré, la compagnie de pipeline doit donner un avis aux propriétaires touchés conformément aux dispositions de l'article 87 de la Loi sur l'ONE, qui est ainsi libellé :
87. (1) Après avoir déterminé les terrains qui peuvent lui être nécessaires pour une section ou partie de pipeline, la compagnie signifie à chacun des propriétaires des terrains, dans la mesure où leur identité peut être établie, un avis contenant, ou accompagné de pièces contenant :
a) la description des terrains appartenant à celui-ci et dont la compagnie a besoin;
b) les détails de l'indemnité qu'elle offre pour ces terrains;
c) un état détaillé, préparé par elle, quant à la valeur de ces terrains;
d) un exposé des formalités destinées à faire approuver le tracé détaillé du pipeline;
e) un exposé de la procédure de négociation et d'arbitrage prévu à la présente partie à défaut d'entente sur quelque question concernant l'indemnité à payer.
87. (1) When a company has determined the lands that may be required for the purposes of a section or part of a pipeline, the company shall serve a notice on all owners of the lands, in so far as they can be ascertained, which notice shall set out or be accompanied by
(a) a description of the lands of the owner that are required by the company for that section or part;
(b) details of the compensation offered by the company for the lands required;
(c) a detailed statement made by the company of the value of the lands required in respect of which compensation is offered;
(d) a description of the procedure for approval of the detailed route of the pipeline; and
(e) a description of the procedure available for negotiation and arbitration under this Part in the event that the owner of the lands and the company are unable to agree on any matter respecting the compensation payable.
[13] Lorsqu'il est impossible d'acquérir de gré à gré un droit sur les terrains nécessaires, un droit d'accès peut être accordé au moyen d'une ordonnance rendue par l'ONE, conformément à l'article 104 de la Loi sur l'ONE, à condition que la compagnie ait satisfait à certaines exigences applicables aux avis et aux renseignements :
104. (1) Sous réserve du paragraphe (2), l'Office peut, sur demande écrite d'une compagnie et s'il le juge utile, rendre une ordonnance accordant à celle-ci un droit d'accès immédiat à des terrains aux conditions qui y sont éventuellement précisées.
(2) L'Office ne peut rendre l'ordonnance visée au paragraphe (1) que si la compagnie qui la demande le convainc que le propriétaire des terrains a, au moins trente jours et au plus soixante jours avant cette date, reçu signification d'un avis indiquant :
a) la date de présentation de la demande;
b) la date à laquelle la compagnie entend pénétrer sur les terrains;
c) l'adresse du bureau de l'Office où il peut adresser ses observations écrites;
d) son droit à une avance sur le montant de l'indemnité visée à l'article 105 si l'ordonnance est accordée, ainsi que la somme que la compagnie est prête à verser à ce titre.
104. (1) Subject to subsection (2), the Board may, on application in writing by a company, if the Board considers it proper to do so, issue an order to the company granting it an immediate right to enter any lands on such terms and conditions, if any, as the Board may specify in the order.
(2) An order under subsection (1) shall not be issued in respect of any lands unless the company making the application for the order satisfies the Board that the owner of the lands has, not less than thirty days and not more than sixty days prior to the date of the application, been served with a notice setting out
(a) the date the company intends to make its application to the Board under subsection (1);
(b) the date the company wishes to enter the lands;
(c) the address of the Board to which any objection in writing that the owner might wish to make concerning the issuance of the order may be sent; and
(d) a description of the right of the owner to an advance of compensation under section 105 if the order is issued and the amount of the advance that the company is prepared to make.
[14] À défaut d'entente entre la compagnie et le propriétaire sur le montant de l'indemnité à payer en vertu de la Loi sur l'ONE, l'article 88 permet à l'une ou l'autre partie de demander que la question fasse l'objet d'une négociation. Selon le paragraphe 88(1), le montant de l'indemnité à payer en vertu de la Loi ou toute question touchant l'indemnité peut faire l'objet d'une négociation. De plus, la partie qui veut passer outre à la négociation peut, en vertu de l'article 90, demander que les questions d'indemnité visées au paragraphe 88(1) soient réglées par arbitrage.
90. (1) Pour passer outre à la procédure de négociation ou en cas d'échec de celle-ci sur toute question visée au paragraphe 88(1), la compagnie ou le propriétaire peut signifier à l'autre partie et au ministre un avis d'arbitrage.
(2) En cas de désaccord entre la compagnie et le bénéficiaire, par décision ou par entente, d'une indemnité, sur une demande de dommages causés par les activités de la compagnie ou sur toute question touchant l'indemnité à payer dans les cas où les versements périodiques constituent le mode de paiement choisi, l'un ou l'autre peut signifier à l'autre partie et au ministre un avis demandant que la question soit réglée par arbitrage.
90. (1) Where a company or an owner of lands wishes to dispense with negotiation proceedings under this Part or where negotiation proceedings conducted under this Part do not result in settlement of any compensation matter referred to in subsection 88(1), the company or the owner may serve notice of arbitration on the other of them and on the Minister requesting that the matter be determined by arbitration.
(2) Where a company and a person who has had an award of compensation made in his favour or has entered into an agreement respecting compensation with the company are unable to settle any claim for damages arising out of the operations of the company or any matter respecting the compensation payable where annual or other periodic payments have been selected, the company or the person may serve notice of arbitration on the other of them and on the Minister requesting that the matter be determined by arbitration.
[15] Les éléments dont le comité d'arbitrage doit tenir compte en réglant une question d'indemnité sont énoncés à l'article 97 :
97. (1) Le comité d'arbitrage doit régler les questions d'indemnité mentionnées dans l'avis qui lui a été signifié, et tenir compte, le cas échéant, des éléments suivants :
a) la valeur marchande des terrains pris par la compagnie;
b) dans le cas de versements périodiques prévus par contrat ou décision arbitrale, les changements survenus dans la valeur marchande mentionnée à l'alinéa a) depuis la date de ceux-ci ou depuis leurs derniers révision et rajustement, selon le cas;
c) la perte, pour leur propriétaire, de la jouissance des terrains pris par la compagnie;
d) l'incidence nuisible que la prise des terrains peut avoir sur le reste des terrains du propriétaire;
e) les désagréments, la gêne et le bruit qui risquent de résulter directement ou indirectement des activités de la compagnie;
f) les dommages que les activités de la compagnie risquent de causer aux terrains de la région;
g) les dommages aux biens meubles, notamment au bétail, résultant des activités de la compagnie;
h) les difficultés particulières que le déménagement du propriétaire ou de ses biens pourrait entraîner;
i) les autres éléments dont il estime devoir tenir compte en l'espèce.
(2) Pour l'application de l'alinéa (1)a), la valeur marchande des terrains correspond à la somme qui en aurait été obtenue si, au moment où ils ont été pris, ils avaient été vendus sur le marché libre.
97. (1) An Arbitration Committee shall determine all compensation matters referred to in a notice of arbitration served on it and in doing so shall consider the following factors where applicable :
(a) the market value of the lands taken by the company;
(b) where annual or periodic payments are being made pursuant to an agreement or an arbitration decision, changes in the market value referred to in paragraph (a) since the agreement or decision or since the last review and adjustment of those payments, as the case may be;
(c) the loss of use to the owner of the lands taken by the company;
(d) the adverse effect of the taking of the lands by the company on the remaining lands of an owner;
(e) the nuisance, inconvenience and noise that may reasonably be expected to be caused by or arise from or in connection with the operations of the company;
(f) the damage to lands in the area of the lands taken by the company that might reasonably be expected to be caused by the operations of the company;
(g) loss of or damage to livestock or other personal property affected by the operations of the company;
(h) any special difficulties in relocation of an owner or his property; and
(i) such other factors as the Committee considers proper in the circumstances.
(2) For the purpose of paragraph (1)(a), "market value" is the amount that would have been paid for the lands if, at the time of their taking, they had been sold in the open market by a willing seller to a willing buyer.
[16] En vertu de l'article 98, le comité d'arbitrage est autorisé à décider du type de paiement, des intérêts payables et des autres dispositions à inclure dans la décision par laquelle l'indemnité est accordée. Cette disposition est ainsi libellée :
98. (1) S'il s'agit d'une indemnité relative à des terrains pris par une compagnie, le comité d'arbitrage, au choix de l'indemnitaire, ordonne que le paiement se fasse en tout ou en partie sous forme de paiement forfaitaire ou de versements périodiques de montants égaux ou différents échelonnés sur une période donnée.
(2) S'il s'agit d'une autre indemnité, le comité d'arbitrage peut, à la demande de l'indemnitaire, ordonner que le paiement se fasse en tout ou en partie sous forme de versements périodiques de montants égaux ou différents échelonnés sur une période donnée et que l'indemnité ou la partie en question fasse l'objet d'un examen périodique.
(3) La décision du comité d'arbitrage accordant une indemnité pour des terrains acquis par une compagnie doit renfermer des dispositions correspondant à celles qui, aux termes des alinéas 86(2)b) à f), doivent être incorporées dans un accord d'acquisition de terrains.
(4) Le comité d'arbitrage peut ordonner à la compagnie de verser, sur le montant de l'indemnité, des intérêts au taux le plus bas auquel les banques accordent des prêts commerciaux à risque minimum aux emprunteurs jouissant du meilleur crédit et qui est fixé et publié par la Banque du Canada pour le mois, selon le cas, au cours duquel :
a) la compagnie a pénétré sur les terrains visés par l'indemnité;
b) les dommages causés par les activités de la compagnie ont commencé.
(5) Les intérêts peuvent courir à compter de la date où l'événement mentionné à l'alinéa (4)a) ou b), selon le cas, s'est produit ou à compter de la date ultérieure mentionnée dans la décision du comité.
98. (1) Where an Arbitration Committee makes an award of compensation in favour of a person whose lands are taken by a company, the Committee shall direct, at the option of that person, that the compensation or such part of it as is specified by that person be made by one lump sum payment or by annual or periodic payments of equal or different amounts over a period of time.
(2) Where an Arbitration Committee makes an award of compensation in favour of any person other than a person referred to in subsection (1), the Committee may direct, at the request of that person, that the compensation or such part of it as is specified by that person be made by annual or periodic payments of equal or different amounts over a period of time and that there be a periodic review of the compensation or part thereof.
(3) Every award of compensation made by an Arbitration Committee in respect of lands acquired by a company shall include provision for those matters referred to in paragraphs 86(2)(b) to (f) that would be required to be included in a land acquisition agreement referred to in section 86.
(4) An Arbitration Committee may direct a company to pay interest on the amount of any compensation awarded by the Committee at the lowest rate of interest quoted by banks to the most credit-worthy borrowers for prime business loans, as determined and published by the Bank of Canada for the month in which
(a) the company entered the lands in respect of which the compensation is awarded, or
(b) the damages suffered as a result of the operations of the company first occurred,
as the case may be.
(5) Interest may be awarded under subsection (4) from the date the event referred to in paragraph (4)(a) or (b), as the case may be, occurred or from such later date as the Arbitration Committee may specify in its award.
[17] L'article 86 dont il est fait mention au paragraphe 98(3) est ainsi libellé :
86. (1) Sous réserve du paragraphe (2), la compagnie peut acquérir des terrains par un accord d'acquisition conclu avec leur propriétaire ou, à défaut d'un tel accord, conformément à la présente partie.
(2) L'accord d'acquisition doit prévoir :
a) le paiement d'une indemnité pour les terrains à effectuer, au choix du propriétaire, sous forme de paiement forfaitaire ou de versements périodiques de montants égaux ou différents échelonnés sur une période donnée;
b) l'examen quinquennal du montant de toute indemnité à payer sous forme de versements périodiques;
c) le paiement d'une indemnité pour tous les dommages causés par les activités de la compagnie;
d) la garantie du propriétaire contre les poursuites auxquelles pourraient donner lieu les activités de la compagnie, sauf, dans la province de Québec, cas de faute lourde ou intentionnelle de celui-ci et, dans les autres provinces, cas de négligence grossière ou d'inconduite délibérée de celui-ci;
e) l'utilisation des terrains aux seules fins de canalisation ou d'autres installations nécessaires qui y sont expressément mentionnées, sauf consentement ultérieur du propriétaire pour d'autres usages;
f) toutes autres questions mentionnées dans le règlement d'application de l'alinéa 107a) en vigueur au moment de sa conclusion.
86. (1) Subject to subsection (2), a company may acquire lands for a pipeline under a land acquisition agreement entered into between the company and the owner of the lands or, in the absence of such an agreement, in accordance with this Part.
(2) A company may not acquire lands for a pipeline under a land acquisition agreement unless the agreement includes provision for
(a) compensation for the acquisition of lands to be made, at the option of the owner of the lands, by one lump sum payment or by annual or periodic payments of equal or different amounts over a period of time;
(b) review every five years of the amount of any compensation payable in respect of which annual or other periodic payments have been selected;
(c) compensation for all damages suffered as a result of the operations of the company;
(d) indemnification from all liabilities, damages, claims, suits and actions arising out of the operations of the company other than liabilities, damages, claims, suits and actions resulting from
(i) in the Province of Quebec, the gross or intentional fault of the owner of the lands, and
(ii) in any other province, the gross negligence or wilful misconduct of the owner of the lands;
(e) restricting the use of the lands to the line of pipe or other facility for which the lands are, by the agreement, specified to be required unless the owner of the lands consents to any proposed additional use at the time of the proposed additional use; and
(f) such additional matters as are, at the time the agreement is entered into, required to be included in a land acquisition agreement by any regulations made under paragraph 107(a).
[18] La délivrance d'une ordonnance accordant un droit d'accès en vertu de l'article 104 peut également donner lieu à des procédures d'arbitrage visant à permettre de déterminer le montant de l'avance payable au titre de l'indemnité. L'article 105 est ainsi libellé :
105. Si le droit d'accès visé au paragraphe 104(1) est accordé, le propriétaire des terrains a droit à une avance sur le montant de l'indemnité prévue au paragraphe 88(1); s'il n'a pas reçu cette somme ou la trouve inacceptable, il peut signifier à la compagnie et au ministre un avis demandant que la question soit réglée par arbitrage.
105. Where a company has been granted an immediate right to enter any lands under subsection 104(1), the owner of the lands is entitled to receive from the company an amount as an advance of the compensation referred to in subsection 88(1) and where the owner has not received an advance or is not agreeable to the amount of the advance offered by the company, the owner may serve a notice of arbitration on the company and on the Minister requesting that the matter be determined by arbitration.
[19] En plus de ces dispositions de la Loi sur l'ONE, la compagnie qui veut s'opposer à un avis d'arbitrage, conformément à l'article 8 des Règles de 1986 sur la procédure des comités d'arbitrage sur les pipe-lines, DORS/86-787, doit déposer une réponse auprès du comité. La réponse doit :
8(1)...
h) être accompagnée d'un rapport d'évaluation indiquant tous les facteurs considérés dans le calcul de l'indemnité et précisant, le cas échéant :
(i) la valeur que la compagnie attribue aux terrains, compte tenu de leur utilisation actuelle, du zonage, des projets de développement et de tout autre facteur touchant les terrains, sauf les améliorations qui y ont été apportées et la culture qui y est faite,
(ii) la valeur que la compagnie attribue aux améliorations apportées aux terrains et à la culture qui y est faite,
(iii) le montant estimatif des dommages causés aux autres terrains du propriétaire;
8(1)...
(h) be accompanied by an appraisal report showing all the facts taken into account by the company in arriving at the amount of compensation offered and setting out, where applicable,
(i) the value assigned by the company to the lands, exclusive of the improvements to or things grown on the lands, including a consideration of the current use of the lands, the zoning, the developments projected and any other factor that might affect the lands,
(ii) the value assigned by the company to the improvements to or things grown on the lands, and
(iii) the estimated amount of the damage to the remaining lands of the owner;
Arguments invoqués par les parties devant le comité
[20] Pour connaître le contexte dans lequel s'inscrivent la décision du comité et les questions soulevées dans cet appel, il faut énoncer brièvement les arguments que les parties ont invoqués devant le comité. Les parties s'entendent pour dire qu'une avance payée sur le montant de l'indemnité vise à dédommager provisoirement dans une certaine mesure le propriétaire en attendant qu'une décision définitive soit rendue par arbitrage au sujet de l'indemnité. De plus, la Loi sur l'ONE n'énonce pas de lignes directrices au sujet de la détermination du montant de l'avance. Enfin, la détermination du montant de l'avance se rapporte uniquement à l'acquisition des terrains et non aux dommages-intérêts qui pourraient être demandés par suite de la construction du pipeline.
[21] Compte tenu de ces paramètres, les parties ne s'entendaient pas sur l'approche que le comité devait adopter en déterminant si le montant de l'avance était adéquat. Alliance a pris la position selon laquelle la détermination du montant de l'avance ne devrait pas être confondue avec la détermination du montant final de l'indemnité payable en vertu de la Loi sur l'ONE. Plus précisément, Alliance a soutenu que la question de savoir si l'indemnité finale doit être fondée sur les types de marchés conclus ou sur la valeur en bloc devrait être reportée jusqu'à l'audience portant sur le montant de l'indemnité payable en vertu de la Loi sur l'ONE et que la détermination de cette question ne relevait pas de la compétence du comité. Alliance a soutenu que le comité devrait se fonder sur trois propositions générales. Premièrement, il devrait se demander s'il existe un fondement objectivement valable justifiant le montant de l'avance versée aux propriétaires au titre de l'indemnité. Deuxièmement, il devrait se demander si le montant de l'avance est en corrélation étroite avec l'indemnité à laquelle les propriétaires auraient probablement droit par suite de l'acquisition de leurs terrains en vertu de la Loi sur l'ONE. Troisièmement, il devrait se demander si le montant de l'avance, tel qu'il le fixe, nuit à la position de l'une ou l'autre partie pour ce qui est de la détermination finale de l'indemnité à laquelle les propriétaires auraient droit conformément à l'arbitrage prévu à l'article 90 de la Loi sur l'ONE.
[22] Alliance a fait remarquer que même si les intimés se sont vu offrir un règlement fondé sur les types de marchés conclus, il ne faudrait pas confondre cette offre avec la valeur marchande à laquelle on arrive en vertu de la Loi sur l'ONE. Alliance a maintenu que sa position, à savoir que la valeur marchande devrait être déterminée par la valeur en bloc, était entièrement étayée par les dispositions de la Loi sur l'ONE. Par conséquent, il existait un fondement objectivement valable justifiant l'avance et l'avance était liée à l'indemnité que les intimés auraient probablement le droit de recevoir en vertu de la Loi sur l'ONE.
[23] Enfin, étant donné qu'une avance représentant la totalité de la valeur marchande a été versée aux intimés, Alliance a soutenu qu'aucun montant additionnel ne devrait être payé en attendant le règlement final de la question de l'indemnité.
[24] Par contre, les intimés ont soutenu que le comité devrait se demander laquelle des deux offres d'Alliance avait été faite de bonne foi et était conforme aux dispositions de la Loi sur l'ONE. Les intimés ont pris la position selon laquelle le montant de l'offre de règlement faite par Alliance, laquelle a, selon cette dernière, été faite de bonne foi et était fondée sur les montants versés aux autres propriétaires de la région à titre d'indemnité est un montant adéquat à payer pour l'avance en attendant l'arbitrage final. Les intimés maintiennent que l'indemnité prévue par la Loi sur l'ONE ne correspond pas simplement à la valeur marchande en bloc des terrains. Ils affirment que l'indemnité envisagée par la Loi sur l'ONE devrait être interprétée d'une façon plus générale. Ils affirment que l'indemnité se rapporte à l' « ensemble des droits » que la compagnie acquiert. À leur avis, le montant de l'indemnité devrait donc tenir compte de divers autres éléments tels le droit de la compagnie de prendre les terrains, la reconnaissance de la valeur majorée d'une parcelle plus petite, et l'incitation pour la compagnie à éviter des procédures d'arbitrage longues et coûteuses. Les intimés soutiennent que la meilleure mesure de l'indemnité qu'il convient de payer pour l' « ensemble des droits » que la compagnie a acquis est celle qui est librement négociée avec d'autres propriétaires des environs, compte tenu de tous les éléments concernant chaque partie.
La décision du Comité
[25] Lors de l'audience relative à l'arbitrage, la preuve a été présentée par trois représentants d'Alliance : M. Hushion et M. McCall, employés d'Alliance, et M. Wasmuth, évaluateur qualifié. Les intimés n'ont pas présenté leur propre témoignage de vive voix, mais ils ont contre-interrogé les témoins d'Alliance.
[26] En examinant la preuve, le comité a noté qu'Alliance reconnaissait que la juste valeur marchande de la parcelle en bloc n'était pas l'unique mesure par laquelle elle s'attendait à conclure un règlement final avec les propriétaires et qu'elle faisait une distinction entre une offre présentée en vertu de l'article 87 et une offre de règlement. Selon la preuve soumise par Alliance, une offre de règlement, en plus de tenir compte de la valeur marchande en bloc, tiendrait également compte d'un certain nombre d'autres facteurs, y compris une analyse de ce que les autres propriétaires de la région recevaient habituellement des autres exploitants de pipelines, une analyse des types de marchés que les propriétaires concluaient avec Alliance et les autres exploitants, l'influence des autres pipelines sur son emprise, et sa pratique de diminuer le montant de l'indemnité au fur et à mesure qu'augmentait la distance entre son pipeline et l'autre pipeline qui, croyait-elle, influait sur le montant de l'indemnité.
[27] Le comité a également noté la preuve qu'Alliance avait présentée au sujet du fondement de l'offre de règlement qu'elle avait faite aux intimés. L'offre comprenait l'équivalent du montant de 500 $ l'acre que les compagnies sous réglementation provinciale doivent payer en vertu de la législation provinciale et que les autres propriétaires de la région recevaient habituellement des autres exploitants de pipelines. Cette majoration s'appliquait uniquement à la servitude permanente et elle était assujettie à la conclusion d'une entente.
[28] Dans ses motifs, le comité a souscrit à la position prise par Alliance, à savoir que l'avance devrait, dans la mesure du possible, être liée au montant final de l'indemnité payable. Le comité a également reconnu qu'au moment où l'avance est payée, les éléments pertinents aux fins de la détermination définitive du montant de l'indemnité ne sont peut-être pas tous connus et que des éléments connus peuvent changer avec le temps. Toutefois, de l'avis du comité, l'avance devrait refléter les [traduction] « éléments qui selon ce que sait réellement la compagnie, serviront en fin de compte de fondement aux dispositions qui auront été négociées librement au sujet de l'indemnité » .
[29] À la suite d'un examen des dispositions pertinentes de la législation et en particulier de l'article 97, le comité a conclu que l'indemnité prévue par la Loi sur l'ONE est déterminée d'une façon plus générale qu'elle ne l'est au moyen de la formule arithmétique utilisée par Alliance. En outre, lorsqu'il existe d'autres éléments et que ces éléments sont raisonnablement connus, il n'existe, de l'avis du comité, aucun fondement permettant de limiter le montant de l'avance à la formule en bloc préconisée par Alliance.
[30] Le comité a également faire remarquer que, même si les règlements entre Alliance et les autres propriétaires avaient été conclus sur une base différente de la valeur marchande en bloc, il n'existait aucun élément de preuve établissant un lien entre les autres ententes relatives à l'indemnité et la propriété des intimés. En outre, puisqu'aucune preuve n'avait été soumise au sujet des caractéristiques particulières de la propriété des intimés et qu'aucune preuve contraire n'avait été fournie au sujet de la valeur en bloc ou de la valeur d'une petite parcelle, le comité a dit qu'il n'était pas en mesure d'apprécier l'effet de ces éléments sur l'indemnité par ailleurs payable.
[31] Le comité a conclu ce qui suit :
[traduction] Toutefois, étant donné qu'Alliance a affirmé que le montant supplémentaire de 500 $ l'acre équivalait à des « frais d'accès » et qu'elle a confirmé qu'elle était effectivement prête à verser ce montant à tout propriétaire et puisque Alliance cherche à se fonder sur l'offre qu'elle a faite comme preuve de sa bonne foi, nous sommes d'avis qu'il est opportun d'inclure le montant supplémentaire de 500 $ l'acre dans le montant de l'avance, et nous ordonnons qu'il en soit ainsi.
POINTS LITIGIEUX
[32] L'appelante soulève les points litigieux suivants :
1. Le comité a-t-il commis une erreur de droit en omettant de tenir compte des principes d'indemnisation codifiés à l'article 97 de la Loi sur l'ONE et de les interpréter de la façon appropriée et en particulier :
a) Le comité a-t-il omis de tenir compte de la valeur marchande des terrains compte tenu de leur utilisation optimale et a-t-il plutôt accordé une importance exclusive aux règlements qu'Alliance avait conclus avec d'autres propriétaires de terrains situés près des terrains des intimés?
b) Le comité a-t-il commis une erreur en concluant que l'alinéa 97(1)a) de la Loi sur l'ONE donne à entendre [traduction] « qu'il peut être opportun d'accorder une majoration sur la base d'une petite parcelle, si les faits justifient la chose » ?
c) Le comité a-t-il omis de tenir compte, en vertu du sous-alinéa 97(1)i), d'autres considérations telles que la valeur résiduelle et la valeur de réversion des terrains des intimés?
2. Le comité a-t-il commis une erreur en appliquant les frais d'accès de 500 $ que les compagnies sous réglementation provinciale sont tenues de payer en vertu de la Surface Rights Act de l'Alberta, précitée, aux terrains acquis en vertu de la Loi sur l'ONE?
[33] Étant donné qu'en l'espèce, Alliance a fondamentalement soulevé les mêmes questions et avancé les mêmes arguments que dans l'affaire Fast, il faut examiner l'interprétation donnée à la décision du comité par Alliance avant de nous arrêter aux questions précises qui se posent.
[34] Dans ses arguments écrits, Alliance interprète la décision comme suit : le montant de l'avance fixé par le comité s'élevait à 1 400 $ l'acre pour la servitude permanente et à 950 $ l'acre pour l'espace de travail temporaire. Dans ses arguments oraux, l'avocat d'Alliance a noté que les motifs prononcés par le comité ne montraient pas clairement si l'ordonnance du comité devait s'appliquer uniquement à la servitude permanente ou si elle s'appliquait à la servitude permanente et à l'espace de travail temporaire. Indépendamment de ce manque de clarté, Alliance soutient que l'approche du comité en l'espèce semble différente de l'approche adoptée dans l'arbitrage Fast. Alliance prend la position selon laquelle dans l'affaire Fast, le comité [traduction] « s'en est tenu à son offre de règlement » . En l'espèce, le comité a ordonné à Alliance de payer un montant additionnel de 500 $, soit l'équivalent des frais d'accès, en plus du montant payé conformément à l'offre fondée sur l'article 87.
[35] Nous sommes d'accord avec Alliance pour dire que la conclusion du comité n'est pas claire pour ce qui est de l'espace de travail temporaire, mais à mon avis, le comité a fixé le montant de l'avance à 1 500 $ l'acre pour la servitude permanente. J'arrive à cette conclusion pour deux raisons. À mon avis, dans la conclusion précitée qu'il a tirée dans ses motifs, le comité expliquait simplement la raison pour laquelle il incluait l'équivalent des « frais d'accès » dans le montant global de l'avance. Dans le contexte en cause, le comité a fait remarquer qu'Alliance cherchait à se fonder sur son offre de règlement, qui comprenait le montant supplémentaire de 500 $, pour établir qu'elle négociait de bonne foi. La mention précise de l'offre de règlement plutôt que de l'offre fondée sur l'article 87 m'amène à conclure que le comité voulait que le montant de l'avance corresponde au montant de l'offre de règlement.
[36] En second lieu, c'est le même comité qui a rendu la décision dans l'arbitrage Fast. Dans les motifs qu'il a prononcés dans l'affaire Fast, lesquels ont été rendus publics à la même date que les motifs ici en cause, le comité a noté les ressemblances entre les deux affaires et semble avoir adopté ses motifs dans ce cas-ci. Cela étant, j'infère que le comité voulait rendre des décisions compatibles dans les deux affaires et qu'il n'a pas adopté une approche différente en fixant le montant de l'avance à payer dans ce cas-ci.
Question 1a) : Le comité a-t-il omis de tenir compte de la valeur marchande des terrains compte tenu de leur utilisation optimale et a-t-il plutôt accordé une importance exclusive aux règlements qu'Alliance avait conclus avec d'autres propriétaires de terrains situés près des terrains des intimés?
[37] Il est soutenu que le comité a commis une erreur dans sa décision lorsqu'il a accordé de l'importance aux règlements qu'Alliance avait conclus avec d'autres propriétaires de la région plutôt qu'à la valeur marchande des terrains et qu'il a tenu compte de ces règlements.
[38] Les prétentions d'Alliance sont axées sur l'assertion selon laquelle la détermination du montant de l'indemnité doit être fondée sur une évaluation de l'utilisation optimale des terrains qui pouvait raisonnablement être faite par le propriétaire plutôt que sur la valeur des terrains pour la compagnie de pipeline aux fins de leur utilisation en tant que servitude.
[39] Alliance maintient que le [traduction] « facteur primordial » à prendre en considération dans la détermination de l'indemnité à payer pour l'acquisition des terrains en vertu de la Loi sur l'ONE se rapporte à la valeur marchande des terrains que la compagnie doit prendre. Le paragraphe 97(2) définit la valeur marchande comme étant la somme qui aurait été obtenue sur le marché libre.
[40] De plus, Alliance signale que les facteurs à prendre en considération dans une évaluation aux fins de la détermination de l'indemnité selon les Règles de 1986 sur la procédure des comités d'arbitrage sur les pipe-lines étayent son point de vue, à savoir que l' « utilisation optimale » du terrain que peut faire le propriétaire est destinée à servir de fondement à une évaluation visant à permettre de déterminer la valeur marchande des terrains acquis en vertu de la Loi sur l'ONE. En l'espèce, Alliance affirme que l'utilisation optimale des terrains en question se rattache à l'agriculture.
[41] Compte tenu de ces propositions, Alliance soutient que l'approche du comité n'est pas correcte, et ce, pour deux raisons.
[42] En premier lieu, ces règlements indiquent des montants d'indemnité qui tiennent compte de facteurs étrangers. Ils comprennent les frais d'accès de 500 $ l'acre qui sont payés par les compagnies sous réglementation provinciale. De plus, ils tiennent compte de facteurs tels que le désir d'Alliance de mener à bonne fin son programme d'acquisition de terrains en temps opportun, de maintenir de bonnes relations publiques et son image en tant que compagnie se comportant en bon citoyen et d'éviter une procédure d'arbitrage coûteuse.
[43] En second lieu, en tenant compte d