Staltari c. La Reine

Staltari c. La Reine
Base de données – Cour (s)
Jugements de la Cour canadienne de l'impôt
Date
2015-06-05
Référence neutre
2015 CCI 123
Numéro de dossier
2013-1038(IT)G
Juges et Officiers taxateurs
John R. Owen
Sujets
Loi de l'impôt sur le revenu
Contenu de la décision
Dossier : 2013-1038(IT)G
Entre :
MARIO STALTARI,
appelant,
et
Sa Majesté la reine,
intimée.
[Traduction française officielle]
Appel entendu le 19 novembre 2014, à Ottawa, Canada,
Devant : L’honorable juge John R. Owen
Comparutions :
Avocat de l’appelant :
Me Gregory Sanders
Avocat de l’intimée :
Me Pascal Tétrault
Jugement modifié
L’appel interjeté à l’encontre de la nouvelle cotisation établie en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu pour l’année d’imposition 2009, dont l’avis est daté du 21 novembre 2011, est accueilli avec dépens en faveur de l’appelant, et la nouvelle cotisation est renvoyée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation, compte tenu du fait que le don effectué par l’appelant à la Ville d’Ottawa d’un terrain de 19,59 hectares situé au 6851, chemin Flewellyn, a donné lieu à un gain en capital pour l’appelant et que la moitié imposable de ce gain en capital est réputée être égale à zéro aux termes de l’alinéa 38a.2) de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada).
Le présent jugement modifié remplace le jugement daté du 13 mai 2015.
Signé à Ottawa, Canada, ce 5e jour de juin 2015.
« J. R. Owen »
Juge Owen
Traduction certifiée conforme
ce 7e jour d’octobre 2015.
Mario Lagacé, jurilinguiste
Référence : 2015 CCI 123
Date : 20150605
Dossier : 2013-1038(IT)G
Entre :
MARIO STALTARI,
appelant,
et
Sa Majesté la reine,
intimée.
[Traduction française officielle]
motifs du jugement modifiés
(La dernière page a été modifiée pour changer le nom de l’avocat de l’intimée.)
Le juge Owen
[1] Il s’agit d’un appel interjeté par M. Mario Staltari à l’encontre d’une nouvelle cotisation pour l’année d’imposition 2009 au moyen d’un avis daté du 21 novembre 2011. La nouvelle cotisation a traité un don de terrain fait par M. Staltari à la Ville d’Ottawa comme une disposition d’un élément d’inventaire et a inclus la valeur du terrain moins son coût initial dans le revenu de M. Staltari tiré d’une entreprise pour l’année d’imposition 2009. M. Staltari avait produit sa déclaration de revenus T1 pour 2009 sur le fondement que le gain provenant du don était un gain en capital et que la moitié imposable du gain en capital était réputée être égale à zéro selon l’alinéa 38a.2) de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada) (la « LIR »).
I. La preuve concernant l’appelant [2] M. Staltari a témoigné pour son propre compte. J’ai conclu que M. Staltari était un témoin crédible qui ne se rappelait pas avec une parfaite exactitude de tous les détails des 14 dernières années, ce qui est tout à fait compréhensible. Son témoignage était compatible avec les circonstances objectives.
[3] M. Staltari a obtenu son diplôme universitaire en 1980 et a travaillé pour un cabinet de comptables jusqu’à ce qu’il obtienne son titre de comptable agréé en 1983. De 1983 à 1987, il a été le vice-président des finances chez Regional Realty. Il a déclaré dans son témoignage que, dans ce rôle, il n’achetait pas ni ne vendait de biens immobiliers.
[4] En 1987, M. Staltari a constitué sa propre société de courtage immobilier commercial, Staltari Realty Corporation, qu’il a continué à exploiter jusqu’en 1996, alors qu’il s’est joint à J.J. Barnicke, à titre de vice-président des ventes de placements. Selon M. Staltari, J.J. Barnicke était une société de courtage immobilier commercial offrant un service complet. Dans son témoignage, il a déclaré que la majorité des activités de vente auxquelles il participait visait principalement l’acquisition ou la vente d’édifices commerciaux pour le compte d’autres personnes contre rémunération[1]. D’autres groupes de la société s’occupaient d’activités comme les ventes et l’aménagement de terrains, la location d’espaces à bureaux et les commerces de détail (comme les centres commerciaux).
[5] M. Staltari a déclaré dans son témoignage qu’après environ dix ans (ce serait en 2006[2]), il avait quitté J.J. Barnicke et avait de nouveau constitué sa propre société de courtage immobilier commercial, cette fois sous la raison sociale Staltari Commercial Real Estate Corporation (« SCRC »). En contre‑interrogatoire, il a fourni une date de départ plus précise, soit 2009, lorsqu’on lui a souligné que SCRC ne figurait pas à l’annexe 9 (l’« annexe ») d’une déclaration de revenus de société T2 de 2008[3] produite par Flewellyn Land Holdings Inc. (« Flewellyn »), une société qui appartenait à M. Staltari et qui détenait le titre légal simple sur le terrain qu’il avait donné à la Ville d’Ottawa. L’année 2009 est compatible avec une mention de l’emploi de M. Staltari à la page 4 de la pièce R‑8.
[6] Par l’entremise de M. Staltari, SCRC fournissait des services immobiliers commerciaux qui étaient les mêmes que ceux qu’il fournissait lorsqu’il travaillait chez J.J. Barnicke, mais à une plus petite échelle. Il faisait également du travail pour des [traduction] « utilisateurs », qui étaient des personnes qui avaient besoin d’un terrain à une fin commerciale précise, comme un commerce de voitures. L’utilisateur précisait ce dont il avait besoin (la dimension du lot et le lieu), et M. Staltari recherchait une parcelle de terre appropriée que l’utilisateur achetait.
[7] Pour ses activités, SCRC se fiait au bouche-à-oreille et avait également un site Web. Le site Web présentait six domaines d’expertise : agence/courtage, services industriels, bureaux, services de détail, représentation de locataires et gestion immobilière. M. Staltari a affirmé qu’il pouvait offrir toute cette gamme de services. La page Web « About Us » [à propos de nous] décrivait ainsi la société :
[traduction]
Staltari Commercial Real Estate Corp. est un cabinet de courtage immobilier spécialisé qui aide les clients avec l’achat, la vente, le financement, la location, la gestion, le choix de sites et le repérage de lieux. La capacité d’exécution du cabinet s’appuie sur son expertise dans les domaines suivants : l’évaluation; le positionnement sur les marchés; les stratégies de monétisation; l’accès aux marchés cibles; les ventes contrôlées par les créanciers hypothécaires.
[8] La page Web « About Us » mentionnait également d’autres sociétés et l’appartenance à diverses organisations. M. Staltari a expliqué que les autres sociétés étaient deux sociétés spécialisées indépendantes, l’une située à Toronto et l’autre à Calgary, qui avaient choisi de commercialiser leurs services de concert avec SCRC. Les propriétaires des sociétés recommandaient des clients aux autres propriétaires à l’occasion, mais la collaboration n’allait pas plus loin. La mention de l’appartenance à des organisations visait l’appartenance collective des sociétés. M. Staltari a déclaré que SCRC n’était pas membre de Builders Industry and Land Development, pas plus qu’elle n’était membre d’une des autres organisations mentionnées.
[9] M. Staltari a déclaré dans son témoignage qu’il était bel et bien propriétaire d’autres sociétés et que l’une de celles-ci (identifiée comme étant 1172210) avait acquis un terrain vacant vers 1996[4]. La parcelle de terrain était à l’origine un lot unique d’une largeur de 265 pieds et d’une profondeur de 110 pieds. Toutefois, avant que la société l’achète, le propriétaire de la parcelle de terrain l’a divisée en trois lots à la demande de M. Staltari. Parmi les trois lots achetés par 1172210, un a été vendu au beau-père de M. Staltari qui y a construit une maison pour lui-même, et M. Staltari a utilisé un autre lot pour y construire une résidence personnelle. M. Staltari a déclaré que son beau-père et lui vivaient toujours dans leur maison[5]. La société 1172210 a utilisé le troisième lot pour construire quatre maisons en rangée qui ont ensuite été louées à des tiers. M. Staltari a déclaré qu’il avait lui‑même construit sa résidence personnelle et les quatre maisons en rangée sur les deux lots. Il a également déclaré qu’il n’avait fait aucune autre construction sur un terrain vacant à des fins commerciales[6].
[10] Au début de son contre‑interrogatoire, en réponse à la question de savoir s’il estimait qu’il était lui-même un constructeur, M. Staltari a dit qu’il avait construit la maison et les quatre maisons en rangée décrites dans le paragraphe qui précède de même que [traduction] « quelques maisons pour [lui‑même] ». Il a également reconnu qu’il pouvait à juste titre être décrit comme l’entrepreneur général de la construction de la maison et des quatre maisons en rangée construites sur le terrain acheté en 1996[7]. M. Staltari a nié être un promoteur[8] et, lorsque la question de savoir s’il se présentait lui-même comme un constructeur lui a été posée plus tard dans son contre-interrogatoire, il a déclaré qu’il s’était présenté comme constructeur dans un appel interjeté devant la Commission des affaires municipales de l’Ontario (la « CAMO »)[9]. À l’occasion de son réinterrogatoire, il a expliqué qu’il s’était décrit lui-même comme un constructeur pour montrer qu’il avait une certaine expérience concernant la question relative à la demande faisant l’objet de l’appel (l’agrandissement de la salle à manger au 174, avenue Glebe, décrit ci‑après et l’augmentation de la capacité d’occupation à cet endroit) et qu’il serait en mesure de faire un bon travail[10]. En réponse à une question posée lors de son réinterrogatoire sur la raison pour laquelle il s’est également décrit lui-même comme étant un comptable agréé dans l’appel devant la CAMO, il a expliqué qu’il était fier de son titre de comptable, mais qu’il payait une cotisation de membre inactif et qu’ainsi, il n’exerçait pas la profession de comptable agréé.
[11] En contre‑interrogatoire, M. Staltari s’est fait poser des questions à propos de huit sociétés énumérées dans l’annexe : 1) 1657‑1673 Carling Inc. (« Carling »); 2) Moda Development Corporation (« Moda »); 3) Staltari Realty Corporation (« SRC »); 4) 1172210 Ontario Inc. (« 1172210 »); 5) Bayview Property and Asset Management (« Bayview »); 6) 174 Glebe Avenue Ltd. (« Glebe »); 7) 841133 Ontario Inc. (« 841133 »); 8) 1128-1150 Cadboro Limited (« Cadboro »).
[12] Carling détenait le titre légal simple sur un bien situé au 1657-1673, avenue Carling (le « bien sur l’avenue Carling »), un immeuble de 24 000 pieds carrés où se trouvaient des magasins au détail au rez-de-chaussée et des bureaux au premier étage. M. Staltari ne pouvait se rappeler du nom du propriétaire bénéficiaire du bien sur l’avenue Carling, mais a déclaré que c’était 1172210 ou Moda.
[13] Moda était une société de portefeuille qui possédait les actions de 1172210. Moda détenait également un portefeuille d’actions acquis au moyen des fonds provenant du refinancement du bien sur l’avenue Carling en 2000. Le bien sur l’avenue Carling a été vendu en 2013 et plusieurs sociétés appartenant à M. Staltari ont fusionné la même année pour [traduction] « faire le ménage dans [ses] affaires[11] ».
[14] SRC était la société qui exploitait l’entreprise de courtage que M. Staltari avait lancée en 1987 et 1172210 était la société qui avait acquis les trois lots vacants achetés en 1996. Bayview était une compagnie de gestion immobilière mise sur pied en 1993 qui ne détenait elle‑même aucun bien.
[15] Les sociétés 841133 et Cadboro étaient inactives. M. Staltari a déclaré qu’il ne pouvait trouver quelque dossier que ce soit concernant 841133 pour montrer ce qu’elle faisait avant de devenir inactive. À un certain moment, Cadboro a détenu pendant six mois le titre légal simple sur un centre commercial linéaire de 6 000 pieds carrés situé sur l’avenue Cadboro (le « bien sur l’avenue Cadboro »).
[16] Glebe détenait le titre légal simple sur une maison de retraite située au 174, avenue Glebe (le « bien sur l’avenue Glebe ») achetée en 2004. On a posé des questions à M. Staltari concernant des demandes présentées à la Ville d’Ottawa visant ce bien. Il a déclaré qu’une première demande avait été présentée pour que soit approuvée une augmentation de la capacité d’occupation de 47 résidents à 59 résidents et l’agrandissement de la salle à manger. L’agrandissement de la salle à manger a été approuvé, mais pas l’augmentation de la capacité d’occupation. En 2011, une autre demande a été présentée pour modifier à R4 le zonage du terrain, qui permet la construction de condominiums.
[17] M. Staltari a expliqué que la Ville d’Ottawa subventionnait le bien situé sur l’avenue Glebe. Après que la Ville eut soulevé une question visant l’administrateur de la résidence, question qui n’a pas été résolue à sa satisfaction, elle a annulé le contrat concernant la subvention de la résidence. Ceci a entraîné le départ de tous les locataires. À ce moment-là, M. Staltari a tenté de trouver des solutions de rechange pour utiliser le bien. Des demandes pour des maisons en rangée ont été refusées, tout comme une demande de construction de deux maisons jumelées. Une demande de zonage R4 a donc été présentée. Cette demande a été approuvée, et il est prévu que Moda construise des condominiums pour un coût d’environ 9,5 millions de dollars. En contre‑interrogatoire, M. Staltari a déclaré qu’un tiers, gestionnaire de projets possédant l’expertise nécessaire, surveillerait la construction et que la commercialisation des condominiums était faite par un agent immobilier ainsi que sur le site Web de SCRC.
II. La preuve concernant le terrain [18] Le terrain vacant (le « terrain ») que M. Staltari a donné à la Ville d’Ottawa en 2009 comptait 19,59 hectares et est situé au 6851, chemin Flewellyn, à Ottawa, en Ontario. Le père de M. Staltari avait acheté le terrain en 1983, et le père et la mère de M. Staltari en étaient conjointement propriétaires. Dans son témoignage, M. Staltari a déclaré que personne ne connaissait réellement la raison pour laquelle son père avait acheté le terrain, sauf qu’il voulait être propriétaire d’une parcelle de terrain. À l’occasion, son père et les amis de celui-ci chassaient sur le terrain, mais, outre cette activité, son père n’a rien fait d’autre avec le terrain.
[19] Dans son témoignage, M. Staltari a déclaré que, vers 2000, son père, qui était âgé de 72 ans et à la retraite[12], l’a approché pour qu’il achète le terrain. M. Staltari a déclaré que son père souhaitait avoir un montant supplémentaire en espèces, mais qu’il n’était pas disposé à simplement accepter un don de la part de M. Staltari. La vente du terrain à M. Staltari permettait à son père d’offrir quelque chose en échange de l’argent comptant.
[20] D’après ce que M. Staltari se souvient, le prix de 70 000 $ a été fixé après qu’il eut examiné des biens comparables dans le quartier sur le réseau du service interagences. En contre‑interrogatoire, il a déclaré que, vu l’importance de l’achat, celui‑ci ne nécessitait pas une recherche plus approfondie concernant le prix. À l’insistance de sa mère, le prix d’achat devait être payé de manière étalée dans le temps. Ainsi, un premier paiement de 6 000 $ avait été versé et, par la suite, des paiements annuels de 8 000 $ avaient été effectués. En 2002, M. Staltari a effectué deux versements de 8 000 $ parce que son père avait besoin d’argent supplémentaire cette année-là.
[21] M. Staltari a déclaré dans son témoignage qu’il n’avait pas eu lui‑même l’intention d’acquérir le terrain et que la seule raison pour laquelle il l’avait acheté était que son père le lui avait demandé. Il a également déclaré que, lorsqu’il avait acheté le terrain de son père et de sa mère, il savait qu’il s’agissait d’un terrain rural qui pouvait être utilisé comme terre agricole, mais il ne connaissait pas le zonage réel auquel était assujetti le terrain. Il a laissé entendre que la seule pensée qu’il avait au moment de l’achat était de peut‑être faire de l’exploitation forestière sur le terrain lorsqu’il prendrait sa retraite 10 ou 12 ans plus tard. Il a également déclaré que tout aménagement dans la région se situait au nord de Stittsville ou, plus récemment, à l’est. En contre‑interrogatoire, M. Staltari a nié avoir été au courant d’autres aménagements résidentiels dans le secteur où se trouvait le terrain au moment où il l’avait acheté, mais il a admis être au courant d’un tel aménagement à l’heure actuelle. Il a également admis qu’il savait qu’il y avait des rues à l’est du bien allant vers le nord depuis le chemin Flewellyn, mais il ne connaissait pas le nom de ces rues, et il ne les connaît toujours pas. Un témoin pour l’intimée a déclaré que les rues se trouvaient à 1,5 km et à 2 km à l’est du terrain.
[22] Dans son témoignage, M. Staltari a déclaré qu’il n’avait rien fait avec le terrain avant le début de 2003. Il a déclaré qu’à l’occasion d’un cocktail à la fin de 2002 ou au début de 2003, une amie avocate l’avait informé que la Ville d’Ottawa était sur le point d’imposer un gel sur les lotissements. Elle l’avait avisé que, pour se protéger, il devait présenter deux demandes à la Ville : une demande de nouveau zonage du terrain et une autre demande pour subdiviser le terrain. M. Staltari a déclaré qu’on l’avait avisé que ces demandes devaient être présentées avant une réunion du conseil qui devait avoir lieu en avril 2003.
[23] M. Staltari a présenté en preuve une lettre de l’avocate susmentionnée, datée du 6 mars 2003 (pièce A‑2), qui contenait un renvoi à la copie jointe de ce qui était désigné dans la lettre comme étant la recommandation 71 du Comité de l’urbanisme et de l’aménagement d’Ottawa. La copie jointe, intitulée comité de l’urbanisme et de l’aménagement, suite à donner 46, 17 — 21 FÉVRIER 2003, indique ce qui suit au paragraphe 71 :
[traduction]
lotissements DE DOMAINES RURAUX
attendu QUE le Comité de l’urbanisme et de l’aménagement a entendu de la part de nombreux résidents ruraux et représentants de la communauté de l’aménagement rural qu’une interdiction complète de lotissements de domaines ruraux pouvait être préjudiciable à l’économie rurale;
par conséquent, il est résolu de demander aux membres du personnel de mettre au point des options et des solutions de rechange à une interdiction complète et de présenter des recommandations au Comité avant les assemblées publiques prévues pour la fin du mois de mars concernant le Plan officiel.
Adopté
[24] M. Staltari a retenu les services d’un consultant qui a déposé les demandes pour son compte le 16 avril 2003. Il a également retenu les services d’autres personnes pour analyser le sol, confirmer la disponibilité de l’eau de puits, en forant des puits d’essai, et effectuer une étude du bassin hydrographique, des éléments qui étaient tous nécessaires pour appuyer les demandes.
[25] Une copie des deux demandes déposées en preuve par l’intimée en contre‑interrogatoire[13] indique que les demandes ont été présentées avec un plan préliminaire de plantation d’arbres et de conservation ainsi qu’une étude d’impact et qu’une étude hydrogéologique et une analyse du terrain [traduction] « seront fournies »[14].
[26] M. Staltari a également engagé un entrepreneur pour construire une route de gravier sur le terrain, au coût de 104 719 $, taxes en sus[15]. M. Staltari a expliqué que la route était nécessaire parce que la camionnette de la personne qui avait été engagée pour forer les puits d’essai s’était embourbée dans la mousse de tourbe sur le site. Selon M. Staltari, la route était nécessaire pour libérer la camionnette et achever les puits d’essai. En contre-interrogatoire, il a déclaré que la route a été construite depuis le chemin Flewellyn jusqu’à l’endroit où se trouvait la camionnette, traversant environ les trois quarts du bien en direction nord. Il a également déclaré que la route ne convenait pas à une subdivision parce qu’elle ne se rendait pas complètement au nord du bien et qu’elle ne se terminait pas par un rond-point.
[27] Dans son témoignage, M. Staltari a déclaré que la Ville d’Ottawa avait soulevé une préoccupation selon laquelle le terrain se trouvait près de terres écosensibles et avait demandé une étude sur les terres humides. La situation avait mis en suspens les demandes de changement de zonage et de subdivision. Pour faire avancer les choses, M. Staltari avait demandé des renseignements sur la position de la Ville concernant les demandes, et la Ville avait répondu que les demandes ne seraient pas approuvées. M. Staltari avait alors interjeté appel à la Commission des affaires municipales de l’Ontario afin d’empêcher que le terrain ne soit désigné en tant que terres humides écosensibles.
[28] L’intimée a présenté en preuve les copies des deux appels interjetés par Flewellyn devant la CAMO, datés du 13 janvier 2005[16]. En contre‑interrogatoire, M. Staltari a déclaré que les appels avaient été interjetés parce que la Ville d’Ottawa n’avait pas pris de décision à l’égard des demandes à l’intérieur du délai prescrit applicable[17]. Il a également convenu que les appels étaient en instance jusqu’à ce qu’ils soient retirés le 3 février 2009[18]. En réponse à une question sur le statut du terrain en tant que terres humides, M. Staltari a déclaré qu’au moment de la présentation des demandes à la Ville d’Ottawa, la question de savoir si le terrain était constitué de terres humides ne le préoccupait pas. Cette préoccupation avait été soulevée après le dépôt des demandes[19].
[29] À un moment donné, entre 2005 et le moment du don[20], pendant que se déroulait l’appel devant la CAMO, le ministère des Richesses naturelles (le « MRN ») a demandé la permission de se rendre sur le terrain pour évaluer son statut environnemental. M. Staltari a permis la visite parce qu’il ne croyait pas que le terrain était écologiquement sensible. Le représentant du MRN qui avait effectué la visite l’a informé concernant les avantages possibles rattachés au don du terrain. Il a par la suite fait des recherches en ligne sur la possibilité de faire un don et a conclu que la Ville d’Ottawa serait un donataire reconnu.
[30] M. Staltari a entrepris des démarches auprès de la Ville, et celle‑ci a convenu d’accepter le don. Le terrain a été évalué à 1 935 000 $ et a été donné à la Ville en 2009. La Ville a délivré un reçu officiel de don de bienfaisance à M. Staltari pour la valeur estimative de 1 935 000 $. Le ministre de l’Environnement a attesté que le terrain était un terrain écosensible et il a également attesté que la juste valeur marchande du terrain s’élevait à 1 935 000 $.
[31] M. Staltari a utilisé 875 000 $ du montant du reçu du don écologique pour demander un crédit d’impôt sur le revenu non remboursable pour son année d’imposition 2009 en vertu du paragraphe 118.1(3) de la LIR. L’intimée ne conteste pas l’admissibilité du don de 1 935 000 $ pour son inclusion dans le « total des dons de biens écosensibles » et le « total des dons » de M. Staltari, au sens du paragraphe 118.1(1) de la LIR, pour 2009.
[32] Dans son témoignage, M. Staltari a ainsi décrit les raisons pour lesquelles il avait choisi de faire don du terrain à la Ville d’Ottawa[21] :
[traduction]
Voici ce à quoi je pensais au moment où j’ai exploré la possibilité de faire un don : j’avais le risque de posséder des terres humides. Il y avait l’appel devant la CAMO que je pouvais poursuivre et j’avais l’option de faire ce don.
Ne pas faire le don et ne pas poursuivre l’appel, d’accord, signifiaient pour moi à ce moment-là et maintenant, d’ailleurs, mais même à ce moment-là, je finirais avec un terrain écosensible avec lequel je ne pourrais rien faire. Alors, ce n’était pas une option que j’allais choisir.
Donc, l’option consistait à me demander si je poursuivais l’appel, je protégeais mes droits futurs, ou bien j’avais ce reçu de don qui était très ‑‑ financièrement très attrayant parce que j’avais un gain important provenant de l’immeuble que j’avais vendu, et je pouvais utiliser une bonne partie de ce gain pour cette année‑là.
Je me suis dit que, financièrement, c’était la chose la plus logique, d’accord? J’ai donc choisi de faire un don et je me suis ensuite désisté de l’appel.
[33] Lors de son réinterrogatoire, M. Staltari a déclaré que la demande concernant un plan de subdivision avait pour but d’obtenir l’approbation d’un tel plan de subdivision et rien de plus. Il a aussi déclaré qu’aucune discussion n’avait eu lieu concernant la construction de maisons sur le terrain et aucune mesure n’avait été prise pour réaliser la construction de maisons sur celui-ci.
[34] Dans son témoignage, M. Staltari a déclaré qu’il avait engagé des dépenses de 293 820,98 $ à l’égard du terrain, ce qui incluait le prix d’achat de 70 000 $. Il a également déclaré que sa société avait payé les dépenses et que celles‑ci avaient été inscrites comme étant un solde qu’il devait à la société dans le compte de prêt de l’actionnaire de la société. En contre-interrogatoire, M. Staltari a précisé que, dans les faits, la société lui devait de l’argent, de sorte que les paiements réduisaient le montant que lui devait la société[22]. Il ne se souvenait pas du solde du prêt de l’actionnaire qui était ainsi réduit et a reconnu qu’il n’avait pas avec lui les dossiers comptables pertinents[23].
III. La preuve de l’intimée [35] Deux personnes ont témoigné pour l’intimée : Michael Berghout et James Atkinson. Michael Berghout est un vérificateur de l’impôt sur le revenu à l’Agence du revenu du Canada (l’« ARC ») et, en 2011, il a vérifié le don de terrain que M. Staltari avait fait à la Ville d’Ottawa en 2009. James Atkinson est un gestionnaire de la Division de la vérification des grandes entreprises à l’ARC, mais il était anciennement à la Direction des décisions de l’impôt. En qualité d’agent de décisions, en novembre 2008, il avait traité une demande que M. Staltari avait présentée sollicitant une décision anticipée en matière d’impôt sur le revenu concernant la qualification du don du terrain à la Ville d’Ottawa au titre de l’impôt sur le revenu.
[36] Dans son témoignage, M. Berghout a déclaré que, dans la cadre de sa vérification, il avait effectué des recherches sur les aménagements immobiliers dans le voisinage du terrain. Il avait établi qu’il y avait un aménagement semblable à environ 2 km plus loin, sur le Croissant Ridingview, et que les inscriptions sur le réseau du service interagences indiquaient que les maisons construites dans l’ensemble résidentiel avaient été construites de 2000 à 2004. En contre-interrogatoire, M. Berghout a reconnu que, dans la réponse, l’intimée avait formulé l’hypothèse selon laquelle les maisons sur le Croissant Ridingview avaient été construites en 2003 et en 2004[24]. M. Berghout a également déclaré dans son témoignage que la construction était en cours dans l’ensemble résidentiel Ironstone lorsqu’il était passé en voiture en juillet ou en août 2011. Cet ensemble résidentiel se trouvait à environ 1,5 km du terrain.
[37] M. Berghout a déclaré dans son témoignage qu’il avait effectué une recherche sur le prix d’achat du terrain payé par M. Staltari sur GeoWarehouse, qui fournit un résumé des renseignements des registres fonciers. Les renseignements sur GeoWarehouse indiquaient que le prix d’achat était de 70 000 $, comme l’a déclaré M. Staltari. M. Berghout a déclaré que M. Staltari n’avait fourni aucun autre renseignement pour confirmer les autres dépenses incluses dans le montant de 293 820,98 $ mentionné par M. Staltari au titre des dépenses engagées à l’égard du terrain[25].
[38] En contre‑interrogatoire, M. Berghout a confirmé que les seules hypothèses concernant l’année 2000 (soit l’année au cours de laquelle M. Staltari avait acheté le terrain de son père) se trouvaient aux alinéas 8a) à e) de la réponse. Il a également déclaré qu’il ne connaissait pas l’existence d’autres faits au moment de cet achat. Lors de son réinterrogatoire, il a confirmé que l’alinéa 8f) de la réponse était un énoncé exact d’une hypothèse formulée concernant un fait qui existait au moment de l’achat.
[39] Dans son témoignage, M. Atkins a déclaré qu’en novembre 2008, en réponse à une demande de décision présentée par M. Staltari au téléphone, il avait informé ce dernier que l’ARC ne rendait pas de décisions anticipées en matière d’impôt sur le revenu sur des questions de fait comme celle de savoir si la disposition d’un bien produit un revenu ou un gain en capital. Il a également déclaré dans son témoignage qu’il avait dit que, selon les faits dont il disposait, [traduction] « il est probable que nous dirions qu’il s’agissait d’un élément d’inventaire, mais ce n’est pas une réponse définitive[26] ».
IV. La thèse de l’appelant [40] L’avocat de l’appelant a soutenu que l’alinéa 38a.2) de la LIR, qui exclut des gains en capital imposables le gain en capital provenant du don à un donataire reconnu d’un bien décrit dans la définition de « total des dons de biens écosensibles » prévue au paragraphe 118.1(1), sous‑entend que, dans les cas où un terrain est admissible à un tel traitement, il devrait être considéré comme étant une immobilisation du donateur. L’alinéa 38a.2) est une disposition précise dont l’application ne se limite pas à la disposition d’une « immobilisation » ( « property » dans la version anglaise) et il aurait été facile pour le législateur d’insérer dans la version anglaise le mot « capital » devant le mot « property » dans le sous‑alinéa 38a.2)(i). En qualité de disposition particulière visant la disposition d’un terrain écosensible, l’alinéa 38a.2) doit prévaloir sur le régime plus général qui distingue les gains en capital du revenu d’entreprise.
[41] L’avocat de l’appelant a fait valoir que traiter un bien écosensible admissible comme une immobilisation est compatible avec la politique sous‑jacente axée sur les incitatifs des dispositions applicables au don d’un tel bien et offre aux contribuables une certitude concernant le résultat fiscal de tels dons. L’avocat a souligné que le site Web d’Environnement Canada décrit ces dons comme offrant certains avantages fiscaux : pour les particuliers, un crédit d’impôt au titre d’un don de bienfaisance sans gain en capital imposable découlant du don. Il n’est indiqué nulle part que ces conséquences fiscales peuvent être refusées et, à l’égard de ces questions, les contribuables ont droit à la certitude.
[42] En ce qui concerne la question plus générale de savoir si le terrain était une immobilisation ou un élément d’inventaire de M. Staltari, l’avocat a soutenu qu’aucun élément de preuve n’établissait que M. Staltari avait une intention primaire ou secondaire de vendre le terrain pour un profit au moment de son acquisition en 2000. La carrière de M. Staltari dans le domaine de l’immobilier et ses tentatives d’obtenir l’approbation d’un plan de subdivision lorsqu’il a été mis au courant du changement de politique de la Ville d’Ottawa n’appuient pas une telle intention première ou secondaire. Plus particulièrement, à l’exception de la construction des quatre maisons en rangée, rien dans la preuve n’indique que M. Staltari possédait de l’expérience dans l’aménagement de terrains vacants et il ne l’avait certainement pas dans la mesure nécessaire pour une parcelle de terre de la taille du terrain en question. La preuve a montré que M. Staltari était un agent immobilier actif qui participait à l’acquisition et à la location de biens commerciaux et de détail. De même, aucun élément de preuve n’a montré que M. Staltari était au courant du changement de politique de la Ville avant 2003 ou qu’il avait pris des mesures en lien avec l’aménagement du terrain entre l’achat de celui-ci en 2000 et le début de 2003.
[43] L’avocat a renvoyé la Cour à la décision de la Cour fédérale, Section de première instance (comme on l’appelait alors), intitulée Happy Valley Farms Ltd. c. M.R.N., [1986] A.C.F. no 465 (QL), et à l’arrêt de la Cour de l’Échiquier intitulé Racine, Demers et Nolin c. Ministre du Revenu national, [1965] 2 Ex. C.R. 338, à l’appui de la thèse suivante : pour qu’une transaction qui implique l’acquisition d’une immobilisation soit qualifiée de projet à risque ou d’affaire de caractère commercial, l’acheteur doit, lors de l’achat, avoir l’intention de revendre et ce doit être le motif de l’achat. L’avocat a fait valoir que la Cour d’appel fédérale avait confirmé cette exigence dans l’arrêt Canada Safeway Limited c. La Reine, 2008 CAF 24.
[44] L’avocat a également renvoyé la Cour à la décision de la Cour fédérale, Section de première instance (comme on l’appelait alors), intitulée Demeter Equity Limited v. The Queen, 79 DTC 5230, (qui, à la page 5233, renvoyait à une autre décision de cette cour) et a fait valoir que le témoignage de M. Staltari était suffisant en l’espèce pour établir l’intention, étant donné que l’achat du terrain s’expliquait par son désir d’aider ses parents et qu’il n’avait rien fait avec le terrain avant le début de 2003, lorsque les circonstances ont changé.
[45] L’avocat a soutenu que la preuve permettait de tirer les conclusions suivantes[27] :
1. Le zonage du terrain en vigueur au moment de l’acquisition ne permettait pas l’aménagement de lots résidentiels. Ainsi, au moment de l’acquisition, M. Staltari n’aurait pas été en mesure d’aménager le terrain sans prendre des mesures supplémentaires.
2. Les activités de M. Staltari n’incluaient pas l’aménagement de lots vacants en subdivisions.
3. M. Staltari aurait eu besoin d’obtenir un financement important pour aménager le terrain; il n’a toutefois fait aucun effort pour l’obtenir, pas plus qu’il n’a commercialisé le plan de subdivision auprès d’acheteurs éventuels.
4. M. Staltari n’a amélioré le terrain d’aucune manière. De 2003 à 2004, son activité sur le terrain s’est limitée à prendre les mesures requises pour obtenir les rapports nécessaires à l’appui du plan de subdivision, y compris la construction de la route pour dégager la camionnette prise dans la mousse de tourbe.
5. M. Staltari ne faisait l’objet d’aucune pression financière personnelle qui l’aurait forcé à vendre le terrain afin de recouvrer ses coûts.
6. M. Staltari n’a jamais terminé le processus de subdivision.
[46] Selon l’avocat, compte tenu de la preuve, la raison principale pour laquelle M. Staltari a acheté le terrain était d’aider ses parents. La raison secondaire de M. Staltari concernant l’achat du terrain, s’il en avait une, était d’utiliser le bien à sa retraite pour y faire de l’exploitation forestière. L’avocat a également soutenu que le don avait cristallisé la nature du terrain en tant qu’immobilisation de M. Staltari parce qu’il n’avait aucune occasion de retirer un profit de ce mode de disposition et l’avocat a cité à l’appui de cette affirmation la page 1602 de la décision de la Cour intitulée Whent v. The Queen, publiée s.n. Pustina et al. v. The Queen, 96 DTC 1594, confirmée par 251 N.R. 252 s.n. Canada v. Zelinski et al., autorisation de pourvoi en appel à la Cour suprême du Canada refusée par 266 N.R. 393.
V. La thèse de l’intimée [47] L’avocat de l’intimée a soutenu que le terrain était un élément d’inventaire parce que M. Staltari était un spécialiste du domaine de l’immobilier qui vendait souvent des biens pour d’autres et, à l’occasion, pour lui-même. M. Staltari a acquis le terrain dans le cadre d’un projet commercial, comme le démontre le fait que M. Staltari possédait des biens immobiliers par l’entremise de plusieurs sociétés et que le terrain était détenu à peu près de la même manière. M. Staltari avait construit des biens immeubles dans le passé (la rangée de quatre maisons et sa propre maison) et avait un projet en cours comportant la construction et la vente de condominiums au 174, avenue Glebe, à Ottawa.
[48] Subsidiairement, l’avocat fait valoir que l’achat et le don du terrain étaient un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial et que le don avait pour effet de donner lieu à un revenu tiré d’une entreprise. Le don était assimilé à une offre d’achat non sollicitée que M. Staltari a acceptée. Le seul élément différent est que, plutôt que d’être en présence d’un prix de vente, la LIR a présumé que le produit de la disposition était égal à la juste valeur marchande du terrain.
[49] L’avocat de l’intimée a fait référence à l’arrêt Friesen c. Canada, [1995] 3 R.C.S. 103, de la Cour suprême du Canada et à l’arrêt Canada Safeway, précité, de la Cour d’appel fédérale. L’avocat a mentionné plus particulièrement les facteurs précisés aux alinéas (i) à (iv) à la page 116 de l’arrêt Friesen et le résumé des principes directeurs au paragraphe 61 de l’arrêt Canada Safeway. L’avocat a énoncé le cinquième principe de l’arrêt Canada Safeway, à savoir que « [...] le témoignage du contribuable au sujet de son intention n’est pas déterminant et doit être examiné à la lumière de l’ensemble des circonstances ». Il a ensuite mentionné le principe énoncé dans l’arrêt Ludco Enterprises Ltd. c. Canada, 2001 CSC 62, [2001] 2 R.C.S. 1082, au paragraphe 54, selon lequel « [d]ans l’interprétation de la Loi, tout comme dans d’autres domaines du droit, les tribunaux appelés à dégager l’objet d’une mesure ou l’intention de son auteur doivent déterminer objectivement la nature de la fin poursuivie en tenant compte à la fois des éléments subjectifs et objectifs pertinents : [...] »
[50] En ce qui concerne les circonstances objectives, l’avocat a soutenu que le fait que M. Staltari avait dépensé, selon sa propre estimation, environ 226 000 $ pour protéger son droit sur le terrain contredisait la proposition selon laquelle il n’avait pas d’intention à l’égard du terrain au moment de l’achat, puisqu’aucun homme raisonnable ne dépenserait une telle somme pour protéger un bien d’une valeur de 70 000 $ à l’égard duquel il n’a aucune intention. De même, l’intention selon laquelle M. Staltari entreprendrait une exploitation forestière à sa retraite était problématique, car il a attribué cette idée à un ami avec qui il jouait au hockey, mais il a également indiqué dans sa demande de décision anticipée que son père avait envisagé de faire de l’exploitation forestière. L’avocat se demandait pourquoi cette idée n’aurait pas été celle de son père, si en effet cette activité était envisagée au moment de l’achat.
[51] L’avocat a également souligné que M. Staltari avait exercé ses activités dans le domaine de l’immobilier pendant toute sa vie professionnelle et il a soutenu qu’il y avait un mode de comportement qui appuyait une inférence de transaction commerciale à l’égard du terrain, comme le recours à un prête‑nom pour détenir le titre légal sur le terrain, l’existence d’une forme de financement du prix d’achat du terrain (c’est-à-dire des paiements annuels différés), l’absence de revenu tiré du terrain et la présentation de deux demandes, une pour un changement de zonage et l’autre pour une approbation de subdivision, à peu près deux ans après l’acquisition afin d’accroître la valeur du terrain. L’avocat a fait remarquer que cette dernière mesure ressemblait beaucoup à la première demande visant à rendre le bien situé au 174, avenue Glebe plus rentable en augmentant le nombre d’occupants de 47 à 59.
[52] Enfin, l’avocat a soutenu que je devrais tirer une inférence défavorable du fait que M. Staltari n’avait pas présenté d’autres témoins, comme ses parents ou ceux qui s’occupaient des demandes de changement de zonage et de subdivision, qui auraient pu corroborer son récit.
VI. Les dispositions législatives [53] Aux termes de l’alinéa 38a) de la LIR, le gain en capital imposable d’un contribuable tiré de la disposition d’un bien est égal à la moitié du gain en capital qu’il a réalisé à la disposition du bien. L’alinéa 38a) est rédigé ainsi :
38. Sens de gain en capital imposable et de perte en capital déductible — Pour l’application de la présente loi :
a) [gain en capital imposable — règle générale] — Sous réserve des alinéas a.1) à a.3), le gain en capital imposable d’un contribuable pour une année d’imposition, tiré de la disposition d’un bien, est égal à la moitié du gain en capi