Ostiguy c. Allie

Ostiguy c. Allie
Collection
Jugements de la Cour suprême
Date
2017-04-06
Référence neutre
2017 CSC 22
Recueil
[2017] 1 RCS 402
Numéro de dossier
36694
Juges
McLachlin, Beverley; Moldaver, Michael J.; Karakatsanis, Andromache; Wagner, Richard; Gascon, Clément; Côté, Suzanne; Brown, Russell
En appel de
Québec
Notes
Renseignements sur les dossiers de la Cour : 36694
Contenu de la décision
COUR SUPRÊME DU CANADA
Référence : Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22, [2017] 1 R.C.S. 402
Appel entendu : 7 octobre 2016
Jugement rendu : 6 avril 2017
Dossier : 36694
Entre :
Alain Ostiguy et
Valérie Savard
Appelants
et
Hélène Allie
Intimée
Traduction française officielle : Motifs de la juge Côté
Coram : La juge en chef McLachlin et les juges Moldaver, Karakatsanis, Wagner, Gascon, Côté et Brown
Motifs de jugement :
(par. 1 à 96)
Le juge Gascon (avec l’accord de la juge en chef McLachlin et des juges Moldaver, Karakatsanis, Wagner et Brown)
Motifs dissidents :
(par. 97 à 164)
La juge Côté
Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22, [2017] 1 R.C.S. 402
Alain Ostiguy et
Valérie Savard Appelants
c.
Hélène Allie Intimée
Répertorié : Ostiguy c. Allie
2017 CSC 22
No du greffe : 36694.
2016 : 7 octobre; 2017 : 6 avril.
Présents : La juge en chef McLachlin et les juges Moldaver, Karakatsanis, Wagner, Gascon, Côté et Brown.
en appel de la cour d’appel du québec
Prescription — Prescription acquisitive — Biens immeubles — Publicité des droits — Possession utile d’un espace de stationnement situé sur le terrain voisin pendant plus de 10 ans — Demande d’injonction déposée par les nouveaux propriétaires afin que le possesseur cesse de stationner son véhicule sur leur terrain rejetée en Cour supérieure et en Cour d’appel — Disposition du Code civil prévoyant que celui qui a possédé un immeuble à titre de propriétaire pendant 10 ans « ne peut en acquérir la propriété qu’à la suite d’une demande en justice » — Un droit de propriété acquis par prescription mais n’ayant pas fait l’objet d’une demande en justice est‑il opposable au nouveau propriétaire de l’immeuble qui a inscrit son titre au registre foncier? — Rôles respectifs de la prescription acquisitive et du régime de la publicité des droits en droit civil québécois — Nature d’un jugement résultant d’une demande de reconnaissance judiciaire du droit de propriété acquis par prescription — Code civil du Québec, art. 922, 2910, 2918.
Entre 1994 et 2011, A et sa famille utilisent sans objection, au vu et au su de tous, un ou deux espaces de stationnement situés sur le terrain de leur voisin de l’époque. Entre 2004 et 2011, une fois la prescription décennale acquise, A n’entreprend toutefois pas de recours judiciaire pour faire reconnaître son droit. En 2011, O et S acquièrent cet immeuble voisin par acte de vente. Quelques mois après avoir pris possession de leur immeuble, ils déposent une demande d’injonction afin que A cesse d’y stationner son véhicule. En réponse, celle‑ci soutient avoir acquis les espaces de stationnement par prescription décennale, laquelle aurait préséance sur le titre de O et S inscrit au registre foncier.
La Cour supérieure donne partiellement raison à A en confirmant que, selon la preuve entendue, cette dernière a acquis par prescription l’un des deux stationnements revendiqués. La majorité de la Cour d’appel rejette l’appel et conclut que le législateur n’a pas voulu, par le biais de l’art. 2918 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), changer le régime de la prescription acquisitive qui existait lors de son adoption. Elle rappelle que la prescription acquisitive permet de prouver l’existence du droit de propriété, alors que la publicité foncière n’a pas pour fonction de garantir les titres. La possession de A est opposable au propriétaire inscrit au registre foncier. Le juge dissident aurait plutôt accueilli l’appel et confirmé le titre de propriété de O et S. Selon lui, le droit de prescrire acquis par A dès 2004 est distinct du droit réel convoité, lequel ne peut être obtenu qu’après la demande en justice visée à l’art. 2918 C.c.Q. À son avis, le jugement résultant de cette demande est une condition essentielle pour acquérir la propriété par prescription. A devait donc obtenir un tel jugement et publier son droit pour qu’il soit opposable à O et S.
Arrêt (la juge Côté est dissidente) : Le pourvoi est rejeté.
La juge en chef McLachlin et les juges Moldaver, Karakatsanis, Wagner, Gascon et Brown : Les parties au litige ont de part et d’autre un droit légitime à faire valoir. O et S ont acquis leur titre de façon régulière, par acte de vente. La possession utile de A d’un des stationnements du lot de ses voisins est reconnue et tout aussi légitime. Pour déterminer laquelle des parties doit avoir préséance, il faut cerner les rôles respectifs de la prescription acquisitive et de la publicité des droits en droit civil québécois, puis interpréter et appliquer les dispositions pertinentes du C.c.Q. en tenant compte de son économie générale et de sa cohérence.
Le C.c.Q. reconnaît la prescription acquisitive comme un « moyen d’acquérir le droit de propriété ou l’un de ses démembrements, par l’effet de la possession » (art. 2910 C.c.Q.). Le possesseur doit prouver l’exercice de fait du droit convoité et la volonté d’exercer ce droit en tant que titulaire, et ce pendant au moins 10 ans en matière immobilière. Sa possession doit être « paisible, continue, publique et non équivoque » pour produire ses effets (art. 922 C.c.Q.). Le possesseur qui revendique la propriété d’un immeuble doit également obtenir un jugement afin de confirmer le droit ainsi acquis.
En ce qui a trait au rôle de la publicité des droits, ce dernier n’a pas changé de façon significative à la suite de l’adoption du C.c.Q. En effet, bien que l’Office de révision du Code civil avait initialement suggéré en 1977 une modification substantielle de la procédure et de l’effet de la publication des droits immobiliers qui reposait sur le principe cardinal de la confiance absolue dans les titres, le législateur québécois n’a pas mené à terme cette réforme. Il l’a de fait abandonnée en 2000, consacrant le rôle traditionnel purement déclaratif de la publicité. Ce choix d’abandonner la majeure partie de la réforme du registre foncier confirme que, sous le C.c.Q. actuel, les droits acquis par prescription n’ont pas davantage besoin d’être publiés pour être opposés aux tiers que ce n’était le cas sous le Code civil du Bas‑Canada (« C.c.B.‑C. »).
Ainsi, force est de constater que les rôles distincts de la prescription acquisitive et de la publicité des droits font en sorte que les droits validement acquis par prescription opèrent sans égard aux droits inscrits au registre foncier. Cette solution est celle qui est la plus cohérente avec l’économie générale du C.c.Q. et avec les dispositions pertinentes relatives tant à la prescription, qu’à la publicité des droits et à la vente.
Cette solution concorde avec l’art. 2885 C.c.Q. qui requiert la publication de la renonciation à la prescription acquise de droits réels immobiliers. En effet, puisque la prescription acquise met en péril un droit autrement inscrit au registre, il est nécessaire d’en publier la renonciation afin que les tiers puissent en prendre connaissance. Elle s’harmonise aussi avec l’art. 2957 C.c.Q. qui prévoit que la « publicité n’interrompt pas le cours de la prescription ». Il serait en effet illogique de conclure que la publicité des droits ne peut interrompre la prescription qui court toujours, mais qu’elle peut annihiler les effets de la prescription déjà acquise.
Cette solution est en outre cohérente avec l’abrogation de l’art. 2962 C.c.Q., laquelle a eu pour effet de ne plus permettre aux tiers de se fier entièrement aux inscriptions contenues au registre foncier. Quant à la théorie des droits apparents, rien ne permet de croire que le législateur ait voulu que cette théorie s’applique de façon plus générale, au‑delà des situations pour lesquelles il a spécifiquement décidé de la reconnaître. De toute façon, si elle s’appliquait, il n’y aurait aucune raison pour que les apparences créées artificiellement par le registre foncier prévalent sur les apparences tangibles que crée la possession utile. Finalement, cette solution est tout aussi cohérente avec l’art. 1724 al. 2 C.c.Q. qui permet de préserver les droits de toutes les parties en cause. En effet, cet article prévoit que le vendeur se porte garant envers l’acheteur « de tout empiétement qu’un tiers aurait, à sa connaissance, commencé d’exercer avant la vente ». Ainsi, bien qu’en l’espèce O et S se voient privés d’une partie du droit de propriété que l’acte de vente prétendait leur transférer, en raison de la prescription acquisitive que leur oppose A, il leur est néanmoins possible de réclamer la perte correspondante auprès de leurs auteurs s’ils sont en mesure de prouver que ceux‑ci connaissaient l’empiétement exercé par A avant la vente et qu’ils ont omis de leur mentionner.
En ce qui a trait à la préinscription d’une demande en justice qui concerne un droit réel prévue aux art. 2966 et 2968 C.c.Q., elle est inutile à l’égard de la prescription acquisitive. En effet, la possession utile qui fonde cette prescription est déjà publique et opposable aux tiers. Puisque la prescription acquisitive produit ses effets sans égard aux droits inscrits au registre foncier, il n’est pas nécessaire que le possesseur préinscrive sa demande en justice pour protéger ses droits.
Enfin, la nature du jugement visé à l’art. 2918 C.c.Q. n’est pas déterminante pour résoudre la question soumise à la Cour. De toute façon, ce jugement vise uniquement à reconnaître les droits préexistants que confère la possession utile par l’écoulement du temps; en définitive, le législateur n’a voulu que rétablir à cet égard la situation qui prévalait sous le C.c.B.‑C. Il est vrai que lors de l’adoption du C.c.Q., en 1991, le législateur semblait avoir l’intention de subordonner l’acquisition de la propriété d’un immeuble par prescription à l’obtention d’un jugement. Toutefois, le rôle de l’art. 2918 C.c.Q. a été altéré par la suspension et l’abandon subséquents de la réforme du régime de publicité des droits. Cet article et les dispositions pertinentes du Code de procédure civile doivent plutôt s’interpréter en tenant compte de la réforme avortée et des multiples changements qui en ont découlé. Il en ressort que l’accomplissement de la prescription dépend de la possession utile, pas de l’obtention d’un jugement; c’est la prescription acquisitive qui attribue le droit et non le jugement. En réalité, celui‑ci constate l’existence du droit préexistant; il ne crée pas de droit nouveau. Sous ce rapport, l’exigence de l’art. 2918 C.c.Q. s’apparente plus à une condition procédurale que de fond. Or, ces diverses caractéristiques tiennent plus d’un caractère déclaratif qu’attributif ou constitutif.
En définitive, la solution retenue en l’espèce ne fragilise pas le registre foncier et n’introduit pas plus d’incertitude qu’auparavant dans les transactions immobilières au Québec. Elle reconnaît plutôt l’effet incontournable de la prescription acquisitive, une importante institution du droit civil québécois reconnue par le législateur, qui vise à conférer des conséquences juridiques à une possession qui est déjà paisible, continue, publique et non équivoque.
La juge Côté (dissidente) : Suivant l’art. 2918 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), l’acquisition par prescription d’un droit réel immobilier est subordonnée à l’obtention d’un jugement faisant suite à une demande en justice. Ce jugement est constitutif du droit de propriété et n’a pas d’effet rétroactif. Donner une interprétation atténuée de cette disposition de sorte que le jugement soit déclaratif et rétroactif est impossible à concilier avec l’équilibre établi par la loi entre le droit de propriété et la mise en œuvre du régime de prescription. Une telle interprétation est également incompatible avec les livres du C.c.Q. sur les biens et la publicité, et avec la logique qui sous-tend la prescription acquisitive.
Le concept de prescription crée une tension en rapport avec les droits réels, y compris avec le droit réel primordial visé par le C.c.Q., le droit de propriété. Le régime de prescription est malgré tout fondé sur deux objets valides. D’abord, la prescription a pour effet de valider les titres, de sorte que la partie à un acte translatif de propriété n’a pas à prouver la validité de chaque maillon de la chaîne de titres. Ensuite, la prescription a pour effet de permettre au possesseur de fait d’acquérir le droit de propriété au détriment du véritable propriétaire, dont le droit est éteint. Dans les deux cas, la raison d’être du régime de prescription est claire : il vise à assurer l’efficacité, la stabilité et la sécurité des rapports de propriété.
À l’ère moderne, il ne peut être donné effet à cette raison d’être qu’en reconnaissant que les conditions relatives à la prescription acquisitive d’un immeuble ont bel et bien changé lors de l’adoption du C.c.Q. Auparavant, suivant l’art. 2242 du Code civil du Bas-Canada (« C.c.B.‑C. »), un possesseur de mauvaise foi et sans titre pouvait acquérir un immeuble seulement après en avoir eu possession pendant 30 ans. L’article 2251 C.c.B.‑C. prévoyait une prescription acquisitive de 10 ans, mais seulement si le possesseur de bonne foi pouvait fonder sa possession sur un titre translatif de propriété. L’article 2918 C.c.Q. a substitué à ces conditions une période unique de 10 ans, sans considération de la bonne ou de la mauvaise foi du possesseur, ni de la présence ou de l’absence d’un titre translatif de propriété.
Compte tenu de ces changements — et puisque la réduction de la période de prescription affecte de manière inhérente l’équilibre entre les droits du possesseur et ceux du véritable propriétaire —, l’art. 2918 impose une condition voulant que le possesseur ne puisse acquérir le droit de propriété qu’à la suite d’une demande en justice. Cette exigence n’a pas de précédent dans le C.c.B.‑C. et, en conséquence, elle ne peut être définie en fonction de pratiques qui avaient cours sous le régime du C.c.B.‑C.
L’abandon de la réforme du registre foncier n’a pas soustrait les possesseurs à l’exigence prévue par l’art. 2918 de présenter une demande en justice. Au contraire, un examen attentif de l’historique législatif de l’art. 2918 C.c.Q. et de l’art. 143 de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil révèle que le législateur souhaitait que le jugement faisant suite à la demande en justice soit constitutif du droit de propriété et sans effet rétroactif. L’exigence relative à la demande en justice n’a pas simplement survécu aux modifications adoptées par le législateur à la suite de l’abandon de la réforme; elle a acquis une importance accrue puisque la réduction du délai de prescription à 10 ans — qui était initialement fondée sur la mise en place de la réforme du registre — a été conservée. Selon l’art. 2918 actuel, le temps écoulé à lui seul ne donne plus au possesseur un droit de propriété; seul un jugement peut le faire. Conclure autrement confondrait la possession de fait et la création ou le transfert de droits réels, et contrecarrerait donc fondamentalement l’équilibre établi par la loi entre les droits du possesseur et ceux du véritable propriétaire.
Donner effet au sens ordinaire du libellé de l’art. 2918 est compatible avec le régime de publication du C.c.Q. qui, suivant le premier alinéa de l’art. 2966, permet à un possesseur, avant qu’il obtienne le jugement nécessaire prévu à l’art. 2918, de préinscrire sa demande en justice. Selon le premier alinéa de l’art. 2968, la date de la préinscription est réputée être la date de publication. Par l’effet de ces articles, le possesseur prudent qui respecte les exigences énoncées à l’art. 2918 est incité à préinscrire sa demande en justice, ce qui concorde avec l’exigence générale prévue à l’art. 2938 C.c.Q., soit la publicité de « l’acquisition, la constitution, la reconnaissance, la modification, la transmission et l’extinction » des droits réels immobiliers. La possibilité que surviennent des litiges et des contestations de priorité de rang s’en trouve également réduite, et l’efficacité, la stabilité et la sécurité des rapports de propriété entre détenteurs de titres sont favorisées parce qu’ils sont encouragés à publier leur titre. Traiter le jugement rendu en application de l’art. 2918 comme s’il était déclaratif et rétroactif ne donne pas un tel encouragement.
En l’espèce, A n’a présenté la demande en justice visée par l’art. 2918 que bien après que O et S aient acquis le titre relatif à l’immeuble en cause et l’eurent publié. O et S sont ainsi premiers, non seulement sur le plan chronologique, mais aussi, comme le révèle le registre, sur celui de l’ordre de priorité. Il en résulte que la possession de A n’est pas opposable au titre de O et S.
Jurisprudence
Citée par le juge Gascon
Arrêts mentionnés : Deschesnes c. Boucher, [1961] B.R. 771; Noiseux c. Savio (1982), 27 R.P.R. 179; Dupuy c. Gauthier, 2013 QCCA 774, [2013] R.J.Q. 662; Medeiros c. St‑Louis, [2002] R.D.I. 352; Dupont c. Saint‑Arnaud, [1992] R.D.J. 88; Montréal (Ville) c. 2952‑1366 Québec Inc., 2005 CSC 62, [2005] 3 R.C.S. 141; Rizzo & Rizzo Shoes Ltd. (Re), [1998] 1 R.C.S. 27; Dion c. Ouellet‑Latulippe, 2008 QCCA 1812; Sylviculture et exploitation J.M.J. inc. c. Mayer Hill, 2012 QCCA 1377; De Repentigny c. Fortin (Succession), 2012 QCCS 905; Breton c. Fortin, 2016 QCCS 6149; Gosselin c. Turner, 2012 QCCS 388; Caron c. Gauthier, 2011 QCCS 2898; Beauséjour c. Centre de ski Le Relais, 2015 QCCS 127; Cabana c. Valiquette, 2013 QCCS 4710, conf. par 2015 QCCA 1520; Re Gagné, 2009 QCCS 6064; Re Montmagny (Ville), 2005 CanLII 11604; Re Béland, 2005 CanLII 24349.
Citée par la juge Côté (dissidente)
Croisetière c. Gélinas, [1977] C.A. 183; Rizzo & Rizzo Shoes Ltd. (Re), [1998] 1 R.C.S. 27; Dupuy c. Gauthier, 2013 QCCA 774, [2013] R.J.Q. 662; Craig c. Béton Chevalier inc., 2012 QCCS 2888; Granby (Ville) c. Gestion Rainville ltée, 2011 QCCS 4259; Re Gagné, 2009 QCCS 6064; Re Montmagny (Ville), 2005 CanLII 11604; Re Béland, 2005 CanLII 24349; R. c. 974649 Ontario Inc., 2001 CSC 81, [2001] 3 R.C.S. 575.
Lois et règlements cités
Charte des droits et libertés de la personne, RLRQ, c. C‑12, art. 6, 8.
Code civil du Bas‑Canada, art. 406, 1508, 2082, 2089, 2098, 2183, 2183a, 2206, 2242, 2251.
Code civil du Québec, art. 331, 627, 884, 912, 916, 921, 922, 928, 930, 947, 1037, 1559, 1643, 1724, 2163, 2847, 2875, 2879, 2885, 2910, 2911, 2912, 2917, 2918 [mod. 2000, c. 42, art. 10], 2938, 2941, 2943, 2944 [idem, art. 15], 2945, 2946, 2957, 2962 [abr. idem, art. 19], 2966, 2968, 3026, 3046 à 3053 [idem, art. 73], 3075.
Code de procédure civile, RLRQ, c. C‑25, art. 805 [mod. 1992, c. 57, art. 367], 806.
Code de procédure civile, RLRQ, c. C‑25.01, art. 468.
Code de procédure civile, S.Q. 1965, c. 80, art. 806.
Code Napoléon, art. 544.
Déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen (1789), art. II, XVII.
Loi d’interprétation, RLRQ, c. I‑16, art. 41.1, 50.
Loi modifiant, en matière de sûretés et de publicité des droits, la Loi sur l’application de la réforme du Code civil et d’autres dispositions législatives, L.Q. 1995, c. 33.
Loi modifiant le Code civil et d’autres dispositions législatives relativement à la publicité foncière, L.Q. 2000, c. 42.
Loi sur l’application de la réforme du Code civil, art. 143 [mod. 2000, c. 42, art. 87], 155 al. 1.
Doctrine et autres documents cités
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Brochu, François. « Prescription acquisitive et publicité des droits » (2005), 107 R. du N. 203.
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POURVOI contre un arrêt de la Cour d’appel du Québec (les juges Savard et Schrager et le juge Jacques (ad hoc)), 2015 QCCA 1368, [2015] AZ‑51208986, [2015] J.Q. no 7834 (QL), 2015 CarswellQue 7807 (WL Can.), qui a confirmé une décision du juge Dumas, 2013 QCCS 5808, [2013] AZ‑51020921, [2013] J.Q. no 16027 (QL), 2013 CarswellQue 11635 (WL Can.). Pourvoi rejeté, la juge Côté est dissidente.
Eric Lalanne, pour les appelants.
Philippe Dumaine et Sarah Laplante Bazzi, pour l’intimée.
Le jugement de la juge en chef McLachlin et des juges Moldaver, Karakatsanis, Wagner, Gascon et Brown a été rendu par
Le juge Gascon —
I. Aperçu
[1] Ce pourvoi met en relief la tension qui existe parfois entre la prescription acquisitive et la certitude apparente des inscriptions contenues au registre foncier. Comme toute autre tension entre deux ou plusieurs parties du Code civil du Québec (« C.c.Q. » ou « Code »), elle doit être résolue en favorisant la solution qui s’accorde le mieux avec l’économie générale du Code, en évitant d’isoler l’un de ses articles au détriment des autres. Il en va de la cohérence du Code, laquelle est sans contredit l’une de ses caractéristiques fondamentales.
[2] Les parties sont propriétaires de lots contigus où se trouvent leurs chalets respectifs. Entre 1994 et 2011, l’intimée, Mme Allie, et sa famille utilisent sans objection, au vu et au su de tous, un ou deux espaces de stationnement situés sur le terrain de leur voisin de l’époque. En 2011, les appelants, M. Ostiguy et Mme Savard, acquièrent ce lot voisin. Quelques mois après avoir pris possession de leur immeuble, ils déposent une demande d’injonction afin que l’intimée cesse de stationner son véhicule sur leur terrain. En réponse, celle-ci rétorque avoir acquis les deux espaces de stationnement par prescription décennale. Le juge de première instance lui donne partiellement raison; il confirme que, selon la preuve entendue, l’intimée a acquis par prescription l’un des deux stationnements revendiqués.
[3] Les appelants ne contestent plus les constats factuels du premier juge sur la qualité de la possession de l’intimée. Ils soulèvent néanmoins une question de droit qui est au cœur du présent pourvoi : une prescription acquise peut-elle être opposée à un nouveau propriétaire qui inscrit son titre au registre foncier avant que le possesseur ne revendique son droit devant les tribunaux?
[4] La majorité de la Cour d’appel a répondu à cette question par l’affirmative et a rejeté l’appel. Le juge dissident aurait plutôt accueilli l’appel et confirmé le titre de propriété des appelants.
[5] Je suis d’avis de rejeter le pourvoi. Le Code n’a pas changé les modalités de la prescription acquisitive, qui reste opposable au propriétaire inscrit au registre foncier peu importe le moment de cette inscription. Cette conclusion ressort de l’historique législatif des dispositions en cause et respecte la cohérence des livres pertinents du Code. À l’inverse, la solution préconisée par les appelants repose sur une interprétation littérale de l’art. 2918 C.c.Q. qui serait incompatible avec plusieurs dispositions du Code, qui résulterait en des incohérences que le législateur n’a pu souhaiter, et qui, par conséquent, doit être écartée.
II. Contexte
[6] Le contexte factuel du pourvoi n’est plus remis en question. Il se résume succinctement. En 1993, l’auteur de l’intimée, son défunt conjoint, acquiert le lot dont elle est aujourd’hui propriétaire. De 1994 à 2011, leur famille possède de façon paisible, continue, publique et non équivoque l’un des quatre espaces de stationnement situés sur le lot de leur voisin. Entre 2004 et 2011, une fois la prescription décennale acquise, l’intimée n’entreprend toutefois pas de recours judiciaire pour faire reconnaître son droit.
[7] Les appelants acquièrent ce lot voisin en 2011 par acte de vente. Forts de leur titre publié au registre foncier, ils mettent alors rapidement l’intimée en demeure de cesser de stationner son véhicule sur leur terrain. Quelques mois plus tard, ils déposent une demande d’injonction au même effet. L’intimée s’oppose à cette demande. Elle se porte demanderesse reconventionnelle et soutient avoir acquis non pas un mais bien deux des espaces de stationnement par prescription décennale, laquelle aurait préséance sur le titre des appelants.
III. Historique judiciaire
A. Cour supérieure du Québec (2013 QCCS 5808)
[8] Le juge de première instance conclut de la preuve que l’intimée et son auteur ont eu la possession utile d’un espace de stationnement situé sur le lot des appelants pendant 10 ans. L’intimée en a par le fait même acquis la propriété par prescription. Le juge la déclare donc seule et unique propriétaire de cet espace de stationnement et ordonne la publication du jugement au registre foncier.
B. Cour d’appel du Québec (2015 QCCA 1368)
[9] Les trois juges de la Cour d’appel entérinent les constats factuels du premier juge sur la possession utile de l’intimée. Ils se divisent cependant sur l’opposabilité de cette possession envers les appelants.
(1) Opinion majoritaire des juges Savard et Schrager
[10] La juge Savard, pour la majorité, conclut que la possession de l’intimée est opposable aux appelants. Elle note qu’il existe une controverse jurisprudentielle et doctrinale à savoir si le jugement visé à l’art. 2918 C.c.Q. reconnaît ou attribue un droit de propriété. Elle considère cependant que cette question n’est pas pertinente pour les fins du pourvoi. Ni cet article ni le Code n’ont changé le régime de la prescription acquisitive qui prévalait sous le Code civil du Bas-Canada (« C.c.B.-C. ») et en vertu duquel la possession est opposable au propriétaire inscrit au registre foncier.
[11] La juge Savard note que le possesseur peut prescrire sans titre, même s’il est de mauvaise foi. Ainsi, les présomptions de connaissance et d’existence d’un droit publié au registre foncier, énoncées aux art. 2943 et 2944 C.c.Q., permettent au mieux de conclure à la mauvaise foi de l’intimée. Elles n’altèrent toutefois pas les modalités d’acquisition de la prescription et peuvent être repoussées par une preuve contraire suivant l’art. 2847 C.c.Q.
[12] La juge Savard rappelle que la prescription acquisitive permet de prouver l’existence du droit de propriété, alors que la publicité foncière se limite à départager les ayants cause d’un même auteur (art. 2946 C.c.Q.) et à établir le rang des sûretés, sans garantir les titres. Elle note que la thèse des appelants établirait une présomption irréfragable de l’existence des droits publiés à l’égard de tout immeuble, ce qui conférerait au registre foncier une force probante supérieure à celle que le législateur voulait lui donner dans la version initiale du Code, laquelle limitait cette présomption aux seuls immeubles immatriculés (art. 2944 al. 2 C.c.Q., maintenant abrogé (2000, c. 42, art. 15)). C’est dans le contexte de la réforme du registre foncier, désormais abandonnée, que la version initiale de l’art. 2918 C.c.Q. a été adoptée, laquelle distinguait aussi entre immeubles immatriculés et non immatriculés.
[13] De la même façon, la juge Savard est d’avis que la thèse des appelants ferait renaître l’art. 2962 C.c.Q., adopté au cours de la même réforme mais abrogé depuis (2000, c. 42, art. 19), qui protégeait les droits acquis de bonne foi sur un immeuble immatriculé. Elle reconnaît que la prescription acquisitive peut parfois étonner, mais elle rappelle qu’il ne revient pas aux tribunaux de modifier les choix du législateur à cet égard.
[14] Selon la juge Savard, la solution proposée par les appelants est incompatible avec l’art. 2957 C.c.Q., qui prévoit que la publicité des droits n’interrompt pas la prescription. Elle mènerait de plus à l’impossible conclusion que le possesseur aurait renoncé à la prescription par le seul défaut d’instituer une demande en justice dès le délai de 10 ans révolu. En outre, la préinscription d’un recours en justice n’est d’aucune utilité puisque le possesseur ignore généralement que son droit est susceptible d’être contesté. Enfin, l’art. 2946 C.c.Q. ne s’applique pas en l’espèce, puisque les parties ne tiennent pas leur titre du même auteur.
[15] La juge Savard conclut que le législateur n’a pas voulu, par le biais de l’art. 2918 C.c.Q., changer fondamentalement le régime de la prescription acquisitive. Il n’est donc pas nécessaire pour le possesseur de se pourvoir en justice dès le délai de 10 ans acquis. Elle précise en terminant que l’intimée n’est pas un tiers occulte, puisque certains indices pouvaient montrer aux appelants, au moment de l’acquisition de l’immeuble, que l’intimée utilisait un stationnement sur leur terrain.
(2) Opinion dissidente du juge Jacques (ad hoc)
[16] Le juge Jacques est plutôt d’avis que la stabilité des transactions immobilières requiert que la possession de l’intimée soit inopposable aux appelants. Pour lui, la prescription acquisitive vise d’abord à protéger le véritable droit de propriété en facilitant sa preuve; elle ne permet à un « usurpateur » de dépouiller un propriétaire que si ce dernier n’a pas fait preuve de diligence. Bref, elle est surtout utile pour corriger des vices de titres, pas pour conférer un droit à un « squatter ».
[17] Selon le juge Jacques, le droit de prescrire acquis par l’intimée dès 2004 est distinct du droit réel convoité, lequel ne peut être obtenu qu’après la demande en justice visée à l’art. 2918 C.c.Q. À son avis, le jugement résultant de cette demande est une condition essentielle pour acquérir la propriété par prescription. Il est donc attributif d’un droit de propriété, ce que confirment le libellé de l’article, les art. 805 et 806 du Code de procédure civile, RLRQ, c. C-25 (« C.p.c. »), de même que certains auteurs et décisions judiciaires. La rétroactivité que demande l’intimée irait à l’encontre de l’art. 50 de la Loi d’interprétation, RLRQ, c. I-16, et empêcherait les tiers de se fier au registre foncier.
[18] Le juge Jacques estime que la prescription acquisitive est soumise à la publicité des droits aux termes de l’art. 2938 C.c.Q.; l’intimée devait donc publier son droit pour qu’il soit opposable. Selon lui, elle pouvait également préinscrire sa demande (art. 2966 C.c.Q.), ce qui aurait fait rétroagir tout jugement obtenu en sa faveur à la date de la préinscription et l’aurait dès lors rendu opposable (art. 2968 C.c.Q.). Ainsi, bien que la préinscription ne soit pas obligatoire, celui qui omet de s’en prévaloir risque de perdre son droit. Le possesseur n’a pas à cet égard plus de droits que tout autre détenteur de droit réel immobilier. Il lui incombe de vérifier son titre et d’agir avec diligence pour corriger tout vice qui pourrait l’affecter.
[19] Pour le juge Jacques, la prescription acquisitive ne saurait opérer contre les appelants qui n’ont fait preuve d’aucune négligence et resteraient sans recours. Les institutions financières verraient également leur garantie diminuer sans aucun recours, ce que la préinscription de la demande de l’intimée aurait permis de prévenir. Débouter les appelants qui se sont fiés de bonne foi à leur titre donnerait au registre foncier une valeur négligeable. Par ailleurs, l’abrogation de l’art. 2962 C.c.Q. s’expliquerait de façon technique par la modification de la notion d’immatriculation; elle n’empêcherait pas l’application de la théorie des droits apparents que reconnaît déjà le droit québécois.
[20] Le juge Jacques conclut que les appelants sont des tiers par rapport à l’intimée. Ils auraient préséance sur celle-ci en vertu des art. 2945 et 2946 C.c.Q., ayant publié leurs droits en temps utile. L’intimée serait quant à elle « un tiers occulte qui sort de nulle part » (par. 141 (CanLII)), et sa position heurterait de plein fouet les dispositions applicables en matière de publicité des droits. Il serait illogique que les droits non publiés d’un acquéreur par prescription soient opposables et que ceux d’un acquéreur par acte de vente ne le soient pas.
IV. Question en litige
[21] Selon les conclusions factuelles du juge de première instance, l’intimée et son auteur ont eu la possession paisible, continue, publique et non équivoque de l’espace de stationnement en litige de 1994 à 2011. Compte tenu de cette possession utile conforme aux exigences du Code, la seule question qui subsiste consiste à déterminer si une prescription déjà acquise peut être opposée à un nouveau propriétaire qui inscrit son titre au registre foncier avant que le possesseur n’agisse en justice.
V. Analyse
[22] D’emblée, il convient de souligner que les parties au litige ont de part et d’autre un droit légitime à faire valoir. Les appelants ont acquis leur titre de façon régulière, par acte de vente. La possession utile de l’intimée d’un des stationnements du lot de ses voisins est reconnue et tout aussi légitime. Devant la preuve retenue par le premier juge, et contrairement à ce que suggère le juge dissident en Cour d’appel, on ne saurait qualifier l’intimée de tiers occulte, d’usurpateur ou de « squatter ».
[23] Il importe aussi de noter que la plénitude du droit de propriété n’est pas remise en question dans ce pourvoi. La Cour n’est pas appelée à déterminer le contenu ou les limites de ce droit, mais à plutôt préciser le fonctionnement de l’un de ses modes d’acquisition. Au final, le droit de propriété reste tout aussi absolu, qu’il soit reconnu aux appelants ou à l’intimée.
[24] Pour déterminer laquelle des parties doit avoir préséance, il faut cerner les rôles respectifs de la prescription acquisitive et de la publicité des droits en droit civil québécois, puis interpréter et appliquer les dispositions pertinentes du Code en tenant compte de son économie générale et de sa cohérence. Cette analyse me convainc que la solution retenue par la majorité de la Cour d’appel est celle qui doit prévaloir ici. Au regard des dispositions des quatre livres du Code qui interagissent en l’espèce (soit ceux Des biens, Des obligations, De la prescription et De la publicité des droits), je conclus que la prescription acquisitive que revendique l’intimée au regard de l’espace de stationnement en litige a préséance sur le titre inscrit par les appelants au registre foncier.
A. La prescription acquisitive en droit civil québécois
[25] La prescription acquisitive était autrefois décrite comme la patronne du genre humain (A. Mayrand, « Bonne foi et prescription par tiers acquéreur » (1942), 2 R. du B. 9, p. 9). Les rédacteurs du Code Napoléon, dont le C.c.B.-C. s’est largement inspiré, la considéraient même comme l’institution du droit civil « la plus nécessaire à l’ordre social », jugeant que sans sa capacité à normaliser les états de fait découlant de la possession, « tout serait incertitude et confusion » (F. J. J. Bigot de Préameneu, « Motifs exposés au Corps législatif sur la loi, titre X