Twin Islands Estates Ltd v. The Queen

Twin Islands Estates Ltd v. The Queen
Base de données – Cour (s)
Jugements de la Cour canadienne de l'impôt
Date
2004-04-02
Référence neutre
2004 CCI 141
Numéro de dossier
2002-3698(IT)G
Juges et Officiers taxateurs
Theodore E. Margeson
Sujets
Loi de l'impôt sur le revenu
Contenu de la décision
Dossier : 2002-3698(IT)G
ENTRE :
TWIN ISLANDS ESTATES LTD.,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
____________________________________________________________________
Appel entendu les 20 et 21 novembre 2003 à Vancouver (Colombie-Britannique).
Devant : L'honorable juge Theodore E. Margeson
Comparutions :
Avocat de l'appelante :
Me Craig C. Sturrock
Avocate de l'intimée :
Me Margaret E. T. Clare
____________________________________________________________________
JUGEMENT
L'appel interjeté à l'encontre de la cotisation établie en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour l'année d'imposition 1999 est accueilli. Les nouvelles cotisations établies en vertu de la partie I et de la partie III sont entièrement annulées. L'appelante a droit à ses frais dans cet appel, qui devront être taxés.
Signé à Ottawa, Canada, ce 2e jour d'avril 2004.
« »
Juge Margeson
Traduction certifiée conforme
ce 22e jour de juin 2004.
Nancy Bouchard, traductrice
Référence : 2004CCI141
Date : 20040402
Dossier : 2002-3698(IT)G
ENTRE :
TWIN ISLAND ESTATES LTD.,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge Margeson
[1] Il s'agit d'un appel interjeté à l'encontre d'une nouvelle cotisation (la « nouvelle cotisation en vertu de la partie I » ), datée du 19 septembre 2002, établie à l'égard de l'appelante pour l'année d'imposition 1999 conformément à la Partie I de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada) (la « Loi » . L'appelante a également interjeté appel à l'encontre d'une cotisation datée du 31 octobre 2001 et par laquelle le ministre du Revenu national (le « ministre » ) a établi une cotisation d'impôt sur le revenu à l'égard de l'appelante en vertu de la partie III de la Loi (la « cotisation en vertu de la partie III » ).
[2] Dans le calcul de son revenu pour l'année d'imposition 1999, l'appelante a qualifiée la vente de la Twin Islands Estates Ltd. (la « Twin Islands » ) de transaction sur le compte en capital. En établissant une cotisation à l'égard de l'appelante pour l'année d'imposition 1999, le ministre a qualifié la vente de Twin Islands de transaction sur le compte du revenu. Le ministre a soutenu qu'au moment de l'acquisition, l'appelante avait envisagé la possibilité de revendre l'entreprise à profit et que cette possibilité constituait un motif déterminant de l'acquisition du bien.
[3] De plus, en l'absence d'un gain en capital de la disposition, le dividende en capital versé excédait le solde du compte de dividende en capital de l'appelante immédiatement avant le versement d'une quelconque fraction du dividende en capital, et l'appelante a été cotisée en conséquence.
Questions en litige
[4] La principale question en litige consiste à savoir si la vente doit être considérée comme une opération sur le capital, ou bien sur le revenu. La réponse à cette question induit la réponse à la deuxième question concernent le compte en capital.Ces deux questions en litige peuvent être formulées différemment. Ainsi :
1. L'appelante a-t-elle réalisé au cours de son année d'imposition 1999 un gain en capital de 5 536 329 $ en raison de la disposition de ce bien-fonds; ou bien a-t-elle gagné un revenu d'entreprise tiré de la vente d'un bien-fonds en inventaire?
2. L'appelante avait-elle droit à un remboursement d'impôt de 1 072 201 $ pour son année d'imposition 1999 en vertu du paragraphe 129(3) de la Loi?
3. Le dividende en capital versé par l'appelante excédait-t-il le solde de son compte de dividende en capital immédiatement avant le versement d'une quelconque fraction du dividende en capital?
[5] L'appelante a appelé à témoigner Mme Penny Ledoux qui, à l'époque, était chef d'équipe (la « vérificatrice » ) à l'Agence des douanes et du revenu du Canada (l' « ADRC » ). Celle-ci a été appelée à témoigner en vertu des dispositions du paragraphe 146(3) des Règles de la Cour canadienne de l'impôt (procédure générale) et elle a été contre-interrogée par l'avocat de l'appelante.
[6] Elle a affirmé qu'elle avait procédé à une vérification type de la société de l'appelante. Cette affaire a été soumise à son attention à la suite d'une vérification à laquelle on avait procédé concernant une coentreprise entre cette société et deux autres. L'Agence a fait des hypothèses, examiné les documents et établi de nouvelles cotisations pour les années d'imposition 1998 et 1999. Selon l'une de ces hypothèses, la société de l'appelante n'était pas une entreprise d'exploitation forestière.
[7] On l'a renvoyée aux questions 48, 49 et 50 du procès-verbal de l'interrogatoire préalable qui a été consigné en preuve. Elle a essentiellement affirmé la même chose. En Cour, elle a indiqué que l'appelante avait reçu un revenu de la vente de billots, mais qu'à son avis, l'appelante n'exerçait pas une entreprise d'exploitation forestière.
[8] Avant 1998, l'appelante n'a conclu aucune vente de bien-fonds ou de biens personnels. En 1998, quelques biens personnels ont été vendus et la société a payé de l'impôt sur ses opérations forestières pour les années d'imposition 1998 et 1999. La société a déduit des dépenses de son revenu tiré de la vente de bois d'oeuvre en 1998 (radiation par elle-même). En 1999, une nouvelle cotisation a été établie à l'égard de la société de manière à inclure ces déductions et le profit tiré de la vente. En 1998, on n'a pas jugé qu'il s'agissait d'une déduction pour amortissement parce que le bien-fonds était un article en inventaire et non pas visé par l'annexe 6. La somme de 14 000 $ a donc été refusée à titre de déduction pour amortissement ( « DPA » ) en ce qui concerne les ventes de matériel. Cette somme (coût des marchandises vendues) n'a pas été refusée. Elle a été admise à titre de coût des marchandises vendues parce que des billots avaient été vendues. La vérificatrice a donc jugé qu'il s'agissait d'une fraction du coût de l'inventaire.
[9] Au cours de cette période, des ventes d'environ 114 000 $ ont été conclues, mais le revenu tiré des ventes de billots n'était pas un revenu de l'entreprise d'exploitation forestière. On lui a ensuite demandé pourquoi elle n'avait pas accordé l'avantage fiscal à la société. Elle a répondu que le ministre avait conclu qu'il s'agissait d'un revenu tiré de la vente du bien-fonds. Elle a ensuite conclu qu'il s'agissait d'un revenu tiré de la vente d'un article d'inventaire. Elle a déclaré qu'il s'agissait d'un revenu tiré d'une activité forestière, mais que la société n'était pas une entreprise d'exploitation forestière.
[10] On l'a renvoyée à la question 122 de la déposition en interrogatoire préalable concernant l'année d'imposition 1998 et elle a déclaré qu'ils n'avaient pas modifié le revenu correspondant aux sommes tirées de l'activité forestière qui avait été déclaré. Aux questions 134 et 135, elle a indiqué qu'il s'agissait d'une entreprise à risques de caractère commercial, dont les activités consistaient à vendre des biens réels.
[11] On l'a renvoyée à l'onglet 25 de la pièce A-1, une lettre envoyée par l'ADRC à la société Twin Island Estates Ltd. suivant l'examen des feuillets T2 joint aux déclarations de revenus pour les années d'imposition 1998 et 1999 concernant le bien réel. Dans cette lettre, l'ADRC proposait de rajouter une somme radiée de 1 423 125 $ à la valeur du bien-fonds producteur de bois d'oeuvre. On n'a pas tenu compte des ventes pour l'année 1998. Aux questions 134 et 135 de l'interrogatoire préalable, elle a indiqué que le ministre avait considéré les opérations de l'appelante comme ponctuelles. Il s'agissait de la vente d'un bien réel, de la vente et de l'achat d'un bien-fonds, et non pas d'une concession forestière.
[12] Aux questions 146 et 147 de la déposition en interrogatoire préalable, on a indiqué que l'expression « somme radiée à l'égard de la concession forestière » n'est pas employée à bon escient. À la question 149, elle a dit que l'année d'imposition 1998 n'avait pas été réévaluée correctement. On aurait pu, mais on ne l'a pas fait. À la question 154, elle a affirmé que ce n'était qu'une question de chronologie. Quant à savoir comment ils envisageaient le traitement, soit à titre de réduction de l'inventaire ou à titre de coût des billots vendues, la réponse est nébuleuse. Les répercussions sur la vente du bien-fonds, l'année suivante, auraient été les mêmes.
[13] Aux questions 164 et 165, elle a répondu qu'en 1998, la DPA à l'égard de la concession forestière avait été accordée. L'avocat lui a fait remarquer que si elle admettait que cette déduction avait été demandée et accordée à l'égard d'une concession forestière, alors elle avait agi de manière incohérente avec la décision rendue en 1999. Elle a alors déclaré qu'elle avait ré-examiné les dispositions législatives et qu'elle ne croyait pas maintenant que les mesures qu'ils avaient prises étaient incohérentes, et que selon elle, il ne s'agissait pas d'une DPA.
[14] Elle a fait état d'une lettre de l'ADRC à Smythe Radcliffe, datée du 17 juillet 2001, dans laquelle le ministre indique que, même après avoir examiné la documentation et tenu compte de toutes les circonstances et de tous les faits pertinents concernant l'opération, l'Agence avait décidé que le profit tiré de la vente de l'entreprise Twin Islands était un revenu d'entreprise et non un gain en capital. L'ADRC ajoute qu'elle établirait les nouvelles cotisations proposées au moment opportun.
[15] On l'a renvoyée aux questions 221 à 224 de l'interrogatoire préalable et elle a reconnu que les intérêts avaient été déduits pour les années d'imposition 1998 et 1999 et que cette déduction avait été accordée. Elle a déclaré que ce que l'Agence avait fait en 1998 n'avait aucune espèce d'importance, était donné que l'ADRC pouvait en tenir compte pour l'année d'imposition 1999. On lui a également fait remarquer que des intérêts versés à la Banque Royale avaient été accordés en 1998 à l'égard du prêt d'exploitation forestière et qu'on avait admis la déduction de l'impôt foncier. Pour l'année 1999, ces mêmes déductions avaient été faites. Elle a répondu qu'il s'agissait d'une entreprise à risques de caractère commercial depuis le « démarrage de cette entreprise » .
[16] On l'a renvoyée au paragraphe 18(2) de la Loi et on lui a indiqué que ce paragraphe interdit les déductions d'intérêt et d'impôt foncier pour les entreprises comportant un risque de caractère commercial. On lui a ensuite demandé pourquoi on avait accordé dans ce cas-ci ces déductions. Elle a répondu qu'il existait une zone d'incertitude à cet égard et que cela n'aurait eu aucun importance en 1999.
[17] On l'a renvoyée à l'onglet 32 qui est le rapport sur l'opposition. En ce qui concerne la question 239 de l'interrogatoire préalable, elle a répondu qu'elle était maintenant au courant que la société fait effectivement des expertises, comme il était indiqué dans le rapport sur l'opposition. On y mentionne également que la société planifie et effectue des expertises afin de confirmer que les îles se prêtent à l'exploitation forestière. La société procédait d'abord à un examen initial sur le terrain, plus détaillait l'inventaire forestier. Les expertises relatives au zonage ont confirmé que l'exploitation forestière était autorisée. On a produit des prévisions des revenus d'exploitation forestière. Le contribuable a également évalué les coûts de restauration de l'hôtel pavillonnaire. Il a obtenu une estimation des coûts de réparation de la toiture, des évaluations du mobilier et du matériel existants ainsi que des estimés des coûts de remplacement du mobilier.
[18] De plus, elle a confirmé, à la question 247, que la société n'avait pas mis en vente la propriété de Twin Islands et que l'on n'avait jamais fait paraître de publicité à cet égard. Ainsi, comme il avait été indiqué dans le rapport sur l'une opposition, le ministre était d'avis que la nouvelle cotisation devait être confirmée.
[19] Une erreur s'est glissée dans le premier rapport, là où il est indiqué que l'opposition devrait être entérinée. Le rapport mentionne que la question de savoir si la propriété de Twin Islands était une concession forestière ou un bien en inventaire du contribuable en était une de fait. La position du ministre semblait être qu'en raison du montant en cause, l'affaire devait être débattue devant les tribunaux.
[20] Tant la durée de la détention du bien par la société que le prix obtenu pour celui-ci étaient des facteurs dont il convenait de tenir compte. Elle était au courant des protestions qui avaient eu lieu et n'ignorait pas non plus que l'offre d'achat de 10 000 000 $ n'avait pas été sollicitée. La propriété avait été achetée par une fondation.
[21] Elle a fait état de sa déposition en interrogatoire préalable ainsi que des états financiers de la société, tels qu'ils apparaissent à l'onglet 6 et elle a reconnu que l'on pouvait faire un profit de 3 300 000 $ de la vente des billots. On se livrait sérieusement à l'exploitation forestière et les états financiers indiquaient des ventes s'élevant à 3 201 385 $.
[22] On l'a renvoyée à l'onglet 6 ainsi qu'aux questions 107 et 282 de l'interrogatoire préalable, et elle a admis que la société avait réclamé des montants à titre de crédit d'impôt de la Colombie-Britannique sur les opérations forestières en indiquant que sa principale activité commerciale était l'exploitation forestière. Elle a exprimé son désaccord. Elle a indiqué que ce rapport couvrait les sept premiers mois d'activité de la société. On lui a demandé en quoi consistaient les activités commerciales de la société en 1998, et elle a répondu qu'elles consistaient en l'aménagement de terrains. On lui a ensuite demandé si la société aménageait des biens réels, et elle n'a fourni qu'une réponse évasive.
[23] On l'a renvoyé aux états financiers, à la ligne 640 de la page 7, qui indiquent que la société a déduit à l'annexe 21 un crédit d'impôt fédéral sur les opérations forestières de 7 618 $. Cette déduction n'a pas été refusée. De même, un crédit d'impôt fédéral sur les opérations forestières a été réclamé aussi pour l'année 1999. On l'a aussi renvoyée à la déclaration de revenus pour l'année 1999, à l'annexe 005, où il est indiqué que la société versait un impôt considérable sur les opérations forestières en C.-B.
[24] On l'a renvoyée à d'autres documents du recueil de pièces, notamment à l'avis de cotisation, au choix concernant les gains en capital, à une cotisation originale pour l'année d'imposition 1999, au rapport du vérificateur et aux ajustements qui ont été faits à la page 3 du rapport de vérification. Elle a déclaré qu'elle était à l'origine de ces travaux. À la page 4 du rapport, elle a indiqué que l'affaire avait été déférée à la Section des recouvrements. Elle affirme qu'en tant que chef d'équipe, elle ne tirait aucun avantage de l'augmentation de cette cotisation fiscale. Le montant en cause ne constitue qu'un seul facteur dont on a tenu compte lorsqu'il a fallu décider s'il s'agissait d'un montant imputable au capital ou bien au revenu. On l'a également renvoyée au rapport sur la comparaison entre le gain en capital et le revenu, qui se trouve à la page 5 du rapport du vérificateur. S'il s'agit d'une concession forestière, alors le bien-fonds et le bois d'oeuvre sont traités comme une seule entité d'où il ne reste qu'à radier la valeur du bois d'oeuvre.
[25] On lui a demandé si elle présumait qu'au moment de l'achat du bien-fonds, sa valeur était si élevée qu'il pouvait être revendu en réalisant un profit de 6 000 000 $. Elle a répondu que, selon son expérience, Michael Jenks ne paierait le prix que s'il était assuré d'en obtenir suffisamment de bois d'oeuvre pour couvrir le prix d'achat. Elle ignorait qu'une partie de ce bien-fonds n'avait pas été vendue et qu'une autre partie avait été vendue à perte.
[26] On l'a renvoyée à l'Avis de nouvelle cotisation des sociétés, à l'onglet 29. L'Agence a considéré le tout comme un bien en immobilisation, et il est impossible d'accorder une DPA à l'égard de biens en inventaire. Les outils et la pelle rétrocaveuse d'occasion faisaient aussi partie de l'inventaire et ils essayaient également de les revendre.
[27] On l'a renvoyée aux onglets 30 et 31 qui contiennent l'Avis de nouvelle cotisation pour l'année d'imposition 1999 et l'impôt de la partie III sur les versement excédentaires de dividendes payés le 29 octobre 1999 sur le solde du compte de dividende en capital concernant le choix soumis dans le feuillet T2054. Elle a indiqué que l'obligation de payer ce montant découlait du versement par l'appelante d'un dividende excessif.
[28] On l'a renvoyée à l'onglet 33, soit l'Avis de ratification du ministre; aux onglets 49 et 50, les déclarations concernant les opérations forestières pour la C.-B.; ainsi qu'à l'onglet 51, qui contient une lettre datée du 6 décembre 2001 portant sur sa vérification de l'appelante. Dans cette lettre, elle confirme de nouveau que le produit de la vente de bien-fonds ne constituait pas un revenu d'opérations forestières pour la déduction relative à l'impôt sur les opérations forestières visée à l'article 127 de la Loi. L'article 700 du Règlement définit le « revenu pour l'année tiré d'opérations forestières » . Elle a confirmé cette conclusion devant la Cour. Les contribuables qui paient un impôt sur les opérations forestières ne sont pas tenus de se livrer à des activités commerciales dans le domaine de l'exploitation forestière. La vente du bien-fonds et du bois d'oeuvre qui y est planté est également assujettie à l'impôt sur les opérations forestières. On lui a demandé si ce qu'elle était en train de dire était que l'appelante n'aurait pas dû payer d'impôt sur les opérations forestières parce qu'elle ne se livrait pas à des opérations forestières lorsqu'elle a acheté, puis vendu, le bien-fonds et le bois d'oeuvre en question. Elle a répondu qu'à l'égard des gouvernements provinciaux, l'Agence aurait informé la province qu'il ne s'agissait pas d'une opération forestière et, conséquemment, que la société n'aurait pas dû payer l'impôt sur les opérations forestières. Lorsqu'on lui a demandé si elle avait informé les autorités fiscales provinciales responsables des opérations forestières en Colombie-Britannique de ce fait concernant l'appelante, elle a répondu qu'elle vérifierait pendant la pause.
[29] On l'a renvoyée aux onglets 57 à 62, des procès-verbaux des réunions du conseil d'administration de la Coastland Wood Industries Ltd. ( « Coastland » ) et elle a indiqué que la Twin Islands y était mentionnée. Dans ces procès-verbaux, il n'est nullement question de vente, de revente, etc., mais uniquement de l'exploitation forestière.
[30] À son retour de la pause, elle a déclaré qu'elle n'avait trouvé dans son dossier rien qui indiquait qu'elle avait transmis aux autorités provinciales les renseignements selon lesquels il ne s'agissait pas d'une opération forestière.
[31] Lorsque l'avocate de l'intimée l'a ré-interrogée, elle a déclaré que l'impôt provincial sur les opérations forestières donnait droit à un crédit d'impôt fédéral. Il n'est pas nécessaire d'exercer une entreprise d'exploitation forestière pour payer l'impôt sur les opérations forestières. On l'a renvoyée à l'onglet 7, qui comprend un feuillet T2 intitulé Déclaration de revenus des sociétés pour l'année 1999, et notamment à l'inventaire de l'année 1998 qui indique une valeur de 919 155 $. Cette déclaration indique que le bois d'oeuvre n'a pas été radié du bilan comme vente. Nous nous trouvons donc avec un bien-fonds à caractère commercial, du bois d'oeuvre, des bâtiments et du matériel qui constituent l'inventaire et qui ont tous été acquis au moment de l'achat du bien-fonds. L'appelante faisait uniquement référence à ce bois d'oeuvre en employant le terme « inventaire » .
[32] On l'a renvoyée à la question 165 de l'interrogatoire préalable, et elle a indiqué que pour le ministre, le montant n'avait pas été déduit ou admis à titre de concession forestière. Il a été déduit à titre de coût des marchandises vendues. L'impôt foncier et les intérêts réclamés ne soulevaient pas de problème parce qu'un revenu avait été généré cette année-là. Il n'est pas illogique d'admettre cette déduction dans la mesure où il y a eu un revenu pour l'année.
[33] Lorsqu'on l'a réinterrogée, on lui a demandé ce qu'il en était de l'année 1999, alors qu'aucun revenu n'avait été généré. Elle a déclaré que le montant aurait été déductible parce que la propriété avait été vendue.
[34] M. Donald Longstaff a témoigné qu'avant sa retraite, il y a deux ans, il était le directeur financier de Coastland. Il était également le vice-président aux affaires financières. Il traitait avec les institutions bancaires. La propriété Twin Islands lui était familière.
[35] On l'a renvoyé au document déposé en preuve sous l'onglet 42 et il a déclaré que cette lettre visait à obtenir du financement pour acheter la propriété en question. Quant aux onglets 57 à 61, ce sont des procès-verbaux des réunions du conseil d'administration de la Coastland. Celle-ci obtient ses billots sur le marché libre ou par échanges. L'onglet 59 fait mention de certaines manifestations concernant le bien-fonds en cause. L'onglet 60 concerne une vente possible du bien. L'aménagement immobilier n'a jamais été envisagé dans le cadre de ce projet. Ils étaient essentiellement intéressés à produire du bois de placage, mais il n'y avait pas de bois pour en faire. Ils ont traité avec la banque de la même manière qu'ils l'auraient fait dans d'autres circonstances. Ils n'ont jamais pu obtenir de financement en fonction de la valeur du bien-fonds. La banque a clairement stipulé que le prêt devait être remboursé à mesure de la vente du bois d'oeuvre. La société ne voulait pas prendre le risque de miser sur un éventuel projet d'aménagement.
[36] En contre-interrogatoire, il a déclaré qu'un accord provisoire avait été conclu pour l'achat du bien-fonds. Cet accord figure à l'onglet 8. Au moment de présenter sa demande à la banque, il avait eu l'intention de passer cet accord, à condition d'obtenir un financement. Le chiffre de 4 000 000 $ pour le bien-fonds dont fait mention le document suivant l'onglet 42 est l'estimation faite par quelqu'un de ce qu'il pouvait valoir. À son avis, il s'agissait d'une très bonne affaire pour eux, mais sans qu'ils sachent si la société pouvait réaliser 4 000 000 $ pour la vente du bien-fonds, ni quand un tel gain serait réalisé.
[37] Ils envisageaient de conclure l'affaire dans un délai de neuf mois, mais pouvaient faire preuve de souplesse et ignoraient si le bien-fonds pouvait être prêt à être vendu dans un tel délai. Quant à la banque, son principal sujet d'intérêt était d'obtenir le remboursement du prêt après la vente des billots. Il avait déjà traité avec Mike Jenks, dont le nom figurait dans l'accord provisoire. Il a renvoyé la Cour à l'accord provisoire de coentreprise, à l'onglet 34, entre la Coastland et Jemi Holdings Ltd. John McKay y a apposé sa signature. Ces biens-fonds étaient couverts de bois d'oeuvre et situés dans l'île Gabriola. Le bien-fonds n'est toujours pas vendu. À son avis, il n'y a pas de marché pour ce terrain. L'intention était de procéder à la coupe des billots puis de vendre le terrain. Le bien-fonds était composé juridiquement de plusieurs parcelles, mais la Coastland n'avait pas l'intention de se lancer dans un projet d'aménagement en dépit de l'accord de lotissement. Le lotissement n'était possible que si le bien-fonds était vendu en un seul lot, ou à des fins d'activités saisonnières.
[38] En ce qui concerne la propriété de Twin Islands, il ne se rappelle pas que M. Jenks soit venu pour en discuter avec lui. Il a fait mention de l'onglet 56, un état des rajustements du vendeur à l'égard de la propriété de Twin Islands. Il a déclaré qu'il s'en souvenait. Sa signature y apparaît au bas. La banque a communiqué avec lui pour l'informer qu'on protestait et on manifestait devant la Banque Royale et que quelqu'un avait écrit une lettre au siège social de la Banque concernant le projet. Les responsables des relations publiques de la Banque leur ont alors demandé de fournir une réponse. Il voulait que les représentants de la société passent en revue cette réponse et qu'ils s'assurent qu'ils ne désapprouvaient rien dans la réponse.
[39] Dans cette lettre, il est fait mention d'aménager la propriété et de vendre des lots. Il s'agissait d'une tentative de se débarrasser d'eux. Le conseil d'administration n'avait jamais envisagé vraiment d'aménager le bien-fonds. Il était composé de cinq parcelles distinctes. L'intention était de les vendre à un certain moment donné.
[40] On l'a renvoyé à l'accord conclu entre Michael Jenks et la Coastland qui figure à l'onglet 39 et dans lequel on mentionne l'intention d'utiliser le bien-fonds et de l'aménager. Il a déclaré que cela ne pouvait faire référence qu'à l'aménagement de l'exploitation forestière. La société n'a jamais eu l'intention de se lancer dans un projet d'aménagement ou de lotissement. L'intention était de vendre le bien-fonds après avoir procédé à la coupe des billots.
[41] En 1999, ils avaient probablement besoin de 400 000 à 500 000 mètres cubes de planches pour produire leur bois de placage. Pour ce faire, ils utiliseraient principalement le Douglas taxifolié. On en vendrait. Ils vendraient aussi du cèdre et toute la pruche. Ils utiliseraient environ 60 p. 100 du bois, ou entre 40 000 et 50 000 mètres cubes. Dans une mesure limitée, l'entreprise serait autofinancée.
[42] Pendant l'année 1999, ils auraient probablement utilisé un mois d'approvisionnement de bois environ dans le cadre de ce projet pour produire du bois de placage. Selon ce témoin, M. Jenks était essentiellement dans le domaine de l'exploitation forestière. Dans le cadre de ce projet, on avait envisagé d'assigner la responsabilité de l'exploitation forestière à l'entreprise de M. Jenks, mais l'équipement de celui-ci n'était pas disponible et ils ont donc été contraints d'utiliser celui de quelqu'un d'autre.
[43] Lorsqu'on a réinterrogé le témoin, on l'a renvoyé à l'onglet 42 et au chiffre de 4 000 000 $ qui y est mentionné. Il a déclaré que son estimation était optimiste. Après l'exploitation forestière, le bien-fonds n'était plus aussi attrayant. Certaines parcelles étaient en mauvais état. On l'a renvoyé au paragraphe 5 à l'onglet 34 et il a déclaré qu'après avoir procédé à l'exploitation forestière, il aurait fallu au moins quatre ans pour aménager le bien-fonds. Il devait rechercher plusieurs sources d'approvisionnement. Le projet en question correspondrait à 10 p. 100 de leurs besoins en approvisionnement.
[44] Barry Simpson a témoigné qu'il était le vice-président des opérations forestières pour le compte de Coastland. Il avait été propriétaire à 50 p. 100 de Twin Islands depuis 1992. Il a été le premier employé de Coastland. La scierie est située à Nanaimo. Depuis les deux à huit dernières années, on n'utilise que du Douglas taxifolié. Le site couvre sept acres de terrain. La scierie emploie 200 personnes, y compris 40 travailleurs à Vancouver et 160 à Nanaimo. Elle fonctionne 24 heures par jour, six jours par semaine. On y fabrique un produit dont la valeur est estimée à 100 000 000 $ par année. Le coût de la fibre varie de 75 000 $ à 80 000 $ par année.
[45] Les billots correspondent à 75 à 80 p. 100 du coût d'exploitation de l'usine. La société possède une usine de séchage; cinq pour cent des matériaux sont destinés à la fabrication de contreplaqué et 70 p. 100, à la fabrication de feuilles de 4 pi x 8 pi qu'on utilise principalement pour la construction d'entreprises en bois. Le témoin était responsable de l'approvisionnement en billots. Ils ne disposent d'aucun contingent provincial. Ils achètent les billots que vendent le gouvernement fédéral, les particuliers qui nettoient leur terre et d'autres grandes entreprises qui doivent respecter des contingents. Ils paient les services que fournissent d'autres entreprises pour défricher le bien-fonds et leur vendre les billots. Ils achètent également des billots et des biens-fonds. L'entreprise avait déjà acquis un bien-fonds, mais l'opération s'est avérée un échec et on leur a ordonné de ne plus jamais acheter de bien-fonds. Ainsi, l'entreprise finance d'autres entreprises pour acheter des biens-fonds.
[46] À l'onglet 1 figure un plan typique d'une opération forestière. Ce plan provient de son dossier. L'onglet 8 contient la convention d'achat et de vente qui fait l'objet du présent litige. Ils ont obtenu un délai de trois mois pour conclure l'entente parce que l'entreprise n'avait besoin des billots qu'au premier trimestre de 1998.
[47] L'onglet 9 contient une offre d'achat de 1 000 000 $ de Reifel Cooke Group Limited. Le témoin a déclaré que cette offre l'avait fait rager. Il aurait dit à l'offrant d'aller se faire voir ailleurs.
[48] L'onglet 10 consiste en une réponse à l'offre d'achat de 1 000 000 $ de la Reifel Cooke Group Limited dans laquelle M. Jenks manifeste une absence totale d'intérêt à revendre le bien-fonds, mais indique que son potentiel résidait dans l'investissement à long terme dont le produit excéderait probablement l'offre d'achat. Cependant, il a ajouté que la partie pouvait soumettre une nouvelle offre.
[49] L'onglet 11 contient le rapport sur l'inventaire forestier de la propriété, rapport qui n'a rien révélé. L'onglet 12 consiste en un accord conclu entre la Ulloa Resorts Ltd. et la Twin Islands concernant l'achat de la pelle rétrocaveuse et des outils. L'onglet 13 contient la convention d'achat et de vente de l'hôtel pavillonnaire et de son contenu. Quant à l'onglet 14, il s'agit d'une convention d'achat et de vente du bois d'oeuvre conclue entre la Twin Islands et la Mill & Timber Trading Ltd. L'une des dispositions prévoit le versement d'une avance de 500 000 $. Selon ce même accord, il avait été entendu que l'on procéderait d'abord à la coupe des cèdres sur la propriété, étant donné que les stocks de Douglas taxifoliés étaient élevés. Selon leurs calculs, le prix du cèdre chuterait au début de la nouvelle année. Enfin, l'onglet 21 contient l'accord final conclu entre la Compagnie Montréal Trust du Canada et l'appelante concernant un prêt sur le prix d'achat de 10 000 000 $.
[50] L'onglet 34 contient l'accord provisoire de coentreprise conclu entre Coastland et la Jemi Holdings Ltd. concernant huit parcelles de terrain contiguës aux 11 000 acres. L'accord est daté du 15 novembre 1996. Le témoin a déclaré que l'exploitation forestière à des fins commerciales a débuté peu de temps après. Il aura fallu neuf mois pour couper presque tout le bois. On a procédé à la coupe sur une autre parcelle de terrain l'année suivante et cette année, on s'attaque à une autre parcelle. L'entreprise possède encore le bien-fonds, qui est à vendre. L'entreprise a payé 4,4 millions de dollars. L'intention était d'échelonner l'exploitation forestière sur une période de quatre années, mais ils avaient besoin du bois et ils l'ont coupé immédiatement.
[51] L'onglet 36 contient des documents qui concernent un autre accord de coentreprise conclu avec la Jemi Holdings Ltd. Coastland perçoit les revenus et les verse à Jemi. Les parties doivent s'engager à vendre les biens-fonds. On a renvoyé le témoin à l'expression « aménagement et vente » dont il est fait mention dans certains de ces documents. Il a déclaré qu'il ignorait ce que cela voulait dire. Il a indiqué que l'objectif était de se débarrasser des biens-fonds.
[52] Le document qui figure à l'onglet 37 est un rapport sur une visite des lieux sur la propriété de Twin Islands, produit par le témoin et M. Jenks le 1er août 1997. L'onglet 38 est de sa propre main. Il s'agissait de son ébauche. Dans ce rapport, on indique la qualité, le volume, les espèces et ce qui est nécessaire pour l'exploitation forestière. Ce rapport est qualifié de rapport de visite sur place. Il ne s'agit que d'une estimation. Aucun frais de financement n'a été étudié. Ils n'ont pas terminé la visite et certaines quantités considérables de billots n'ont pas été inventoriées. Cependant, cela n'a jamais été prouvé.
[53] L'onglet 39 est un accord conclu entre Michael Jenks et Coastland. L'onglet 40 contient les chiffres de ce témoin, qui ne sont que des estimations complétées après avoir obtenu davantage de renseignements concernant les espèces et le nombre d'arbres. Il a également tenu compte de l'évolution du marché. Ces chiffres étaient plus précis. À la droite de ses estimations apparaissent des calculs qu'a effectués G. Childs. L'onglet 41 contient également les estimations de M. Childs. Quant à l'onglet 46, il contient cinq demandes de marquage du bois d'oeuvre et comprend une demande pour chaque titre. L'onglet 47 consiste en un accord d'exploitation forestière conclu entre la Twin Islands et la Coastland. C'est l'habitude. On n'y a pas joint d'annexe B. Le devis descriptif était transmis directement à l'entrepreneur forestier. Le prix fixé est pour un quart.
[54] L'onglet 48 contient un calcul de la valeur de la propriété de Twin Islands. Des manifestants, qui voulaient que l'on cesse immédiatement l'exploitation forestière et que les dirigeants de l'entreprise acceptent des offres, exerçaient énormément de pression sur ces derniers et les harcelaient par téléphone. Le témoin a déclaré qu'il avait fait cela pour en arriver à des chiffres ridicules qui auraient pour effet de repousser l'offrant (George Reifel). Ces chiffres n'avaient aucune valeur réelle et n'étaient que des estimations fantaisistes.
[55] L'onglet 52 contient une lettre de George Reifel qui n'a pas donné lieu à la signature d'une convention d'inscription. En bout de ligne, George Reifel a finalement obtenu de la Twin Islands des honoraires d'intermédiation. L'onglet 53 est soi-disant une « liste de conditions » qu'a dressée George C. Reifel et qui a été transmise à la Twin Islands. Le témoin a déclaré que, ni lui, ni Mark Jenks, n'avaient jamais signé une liste de conditions.
[56] L'onglet 54 contient également une lettre qui prétend qu'ils coupaient à blanc la propriété, ce qui n'est pas le cas. Ils ont plutôt coupé le bois d'oeuvre de valeur supérieure et laissé derrière le bois d'oeuvre de valeur inférieure. L'onglet 55 contient un « un rapport intérimaire » . Lorsque ce document a été produit, il y avait des protestations véhémentes. L'actionnaire majoritaire de Coastland était victime de harcèlement, tant à son domicile qu'à son club de golf. La Banque Royale était également la cible des manifestants.
[57] Ils n'ont fait aucun essai de perméabilité du sol ni de tests de la qualité de l'eau sur la propriété. Les onglets 58 à 61 contiennent les procès-verbaux de Coastland. On n'a jamais soumis aucun plan d'aménagement au conseil d'administration de Coastland. Aucune proposition n'a jamais été présentée à Coastland, à l'exception de l'opération forestière.
[58] Coastland et M. Jenks ont conclu l'accord de coentreprise en décembre 1996. Le projet à l'île Gabriola était évalué à 4,4 millions de dollars. Les arbres ont été abattus. Le terrain est maintenant à vendre. Ils en ont coupé 70 p. 100 la première année, puis ils ont essayé de le vendre mais sans succès. En 2000 ou en 2001, le bien-fonds a été mis en vente au prix de 2,6 millions de dollars. Il est toujours à vendre. Ils avaient conclu un accord provisoire qui prévoyait la vente du bien-fonds en décembre 1998 au prix de 2,6 millions de dollars.
[59] L'accord de coentreprise conclu avec M. Jenks au nom de Cortez concernait un terrain de 80 acres. Cette parcelle a été achetée en septembre 1998 pour la somme de 249 000 $. On a procédé à son exploitation forestière puis on l'a vendue. Elle avait été mise en vente au prix de 220 000 $ et a été vendue pour la somme de 130 000 $ en 2001. L'exploitation forestière a eu lieu en 1998.
[60] En ce qui concerne l'accord de coentreprise concernant Gambier, cette propriété a été achetée en janvier 2000 pour la somme de 4 200 000 $. On a également procédé à son exploitation forestière qui s'est échelonnée sur une période allant de neuf mois à un an. L'entreprise en est encore la propriétaire. On n'arrive pas à la vendre. Elle n'a généré que des pertes. Les mises à prix des sociétés immobilières ne suffisent même pas à leur permettre d'atteindre le seuil de rentabilité. On espérait la vendre au prix de 3,5 millions de dollars.
[61] En ce qui concerne le projet de Reed Island, il couvrait 170 acres et le bien-fonds a été acheté en janvier 2000. Le prix d'achat était de 685 000 $. On a procédé à son exploitation forestière puis on l'a mis en vente. Le bien-fonds a été vendu le 1er octobre 2003 pour la somme de 500 000 $.
[62] En ce qui concerne le projet Nelson Island, le bien-fonds a été acheté en février 2000 pour la somme de 485 000 $. Il a été également exploité pour ses ressources forestières, et mis en vente; mais sans succès. On l'avait également mis en vente sur un site Web, mais ils n'ont reçu aucune offre d'achat. L'exploitation forestière du bien-fonds s'est effectuée en trois mois. Le prix d'achat du bien-fonds destiné au projet Reed Island (projet numéro 2) était de 800 000 $. Il a été acheté au cours de l'année 2000. On l'a exploité puis mis en vente, mais sans succès. Il avait été mis en vente au prix de 549 000 $, qui était inférieur au prix d'achat. Le projet de l'île Gabriola pour l'année 2001 couvrait 90 acres. Le prix d'achat était de 250 000 $. Le fonds de terre a été divisé en quatre lots et on a dû y creuser quatre puits pour obtenir de l'eau. Un lot a été vendu en octobre 2001 au prix de 224 000 $. Les trois autres acres sont toujours à vendre. L'opération forestière a généré environ 255 000 $.
[63] Coastland s'est également lancée dans ses propres entreprises. Il s'agissait du projet agricole à Orton. Ils ont versé la somme de 850 000 $ pour l'acquérir. Ils ont exploité les ressources forestières puis ils l'ont vendu pour la somme de 640 000 $. Le bien-fonds en question ne pouvait pas être vendu au prix de 3 000 000 $ à 4 000 000 $ dont il a été fait mention. Il n'était pas encaissable. Après son exploitation forestière, une propriété perd environ la moitié de sa valeur.
Contre-interrogatoire
[64] Barry Simpson avait été le vice-président de Coastland depuis 1992. Il était également le secrétaire de Twin Islands Estates Ltd. Il était au courant de l'offre de 1 000 000 $ pour l'achat des droits prévus à l'entente conclue avec le groupe Reifel. On l'a renvoyé à l'onglet 9 et on lui a demandé pourquoi il était contrarié. Il a déclaré que l'entreprise Coastland est le plus important producteur de billots en Colombie-Britannique et qu'il est difficile d'obtenir des billots. La scierie pouvait fermer pendant deux à trois semaines, ce qui lui coûtait de 2 000 000 $ à 3 000 000 $ si l'approvisionnement en billots était insuffisant. Il n'avait jamais entendu parler de la Reifel auparavant. L'offre comportait une menace implicite. Il ne croyait pas que « Mike » le connaissait avant.
[65] On l'a renvoyé à l'accord conclu entre la Compagnie Montréal Trust du Canada et la Twin Islands Estates Ltd. pour le prix d'achat de 10 000 000 $. L'accord en question ne prévoyait aucune compensation pour le bois d'oeuvre coupé sur la propriété. On l'a également renvoyé au document qui figure à l'onglet 19, qui consistait en une offre de 11 000 000 $. À son avis, il ne s'agissait pas d'une offre sérieuse, en dépit du fait que l'offre qui a été conclue provenait de la même source. Tous les lots de la propriété de Twin Islands donnent sur l'eau, ce qui en accroît la valeur.
[66] En ce qui concerne le projet de l'île Gabriola, la coentreprise, le témoin a reconnu qu'ils avaient payé