Emera Brunswick Pipeline Company Ltd. c. Sierra Supplies Ltd.

Emera Brunswick Pipeline Company Ltd. c. Sierra Supplies Ltd.
Base de données – Cour (s)
Décisions de la Cour fédérale
Date
2018-01-09
Référence neutre
2018 CF 17
Numéro de dossier
T-1013-16
Contenu de la décision
Date : 20180109
Dossier : T-1013-16
Référence : 2018 CF 17
[TRADUCTION FRANÇAISE]
Ottawa (Ontario), le 9 janvier 2018
En présence de madame la juge Elliott
ENTRE :
EMERA BRUNSWICK PIPELINE
COMPANY LTD.
appelante
(intimée dans un appel incident)
et
SIERRA SUPPLIES LTD.
intimée
(appelante dans l’appel incident)
JUGEMENT ET MOTIFS
I. APERÇU
A. Nature des questions
[1] Emera Brunswick Pipeline Company Ltd. (la société pipelinière) interjette appel à l’encontre d’une décision d’un Comité d’arbitrage sur les pipelines (CAP) nommé par le ministre des Ressources naturelles conformément à l’article 91 de la Loi sur l’Office national de l’énergie, LRC (1985), c N-7) (Loi sur l’ONE) pour décider du montant que la société pipelinière doit verser à Sierra Supplies Ltd. (le propriétaire foncier) en indemnisation d’une servitude accordée à la société pipelinière (servitude) par l’Office national de l’énergie (ONE) aux termes du paragraphe 104(1) de la Loi sur l’ONE. La décision ou l’ordonnance d’un CAP peut être portée en appel directement devant la Cour fédérale sur une question de droit ou de compétence : Loi sur l’ONE, article 101. Cette exigence fait l’objet d’une discussion distincte dans les présents motifs puisqu’elle détermine si la Cour a compétence pour entendre le présent appel.
[2] À la suite d’une audience de cinq jours, dans une décision du 28 mai 2016 (décision), le CAP a accordé au propriétaire foncier une indemnisation de 466 066,23 $, plus les intérêts, à partir de la date de la décision à un taux de 4,75 % ainsi que les dépens. La société pipelinière demande à la Cour d’annuler la décision et de la renvoyer au CAP pour nouvel examen conformément aux instructions de la Cour. La société pipelinière demande aussi des dépens. Par appel incident, le propriétaire foncier demande que des intérêts soient accordés à partir de la date de la prise de possession.
[3] La société pipelinière soutient que le CAP a mal interprété la Loi sur l’ONE et son règlement, ainsi que les éléments de preuve qui démontrent qu’une zone de 30 mètres s’étendant de chaque côté de la servitude (la zone de sécurité) déprécie le bien-fonds, et que la servitude et la zone de sécurité ont des incidences sur la valeur des biens-fonds restants.
[4] Elle soutient aussi que le CAP a commis une erreur dans ses motifs de rejet de la méthodologie utilisée par l’évaluateur de la société pipelinière, et que le CAP n’a pas suivi la formule convenue au préalable devant être utilisée pour calculer la valeur de la salle de travail temporaire.
[5] Le propriétaire foncier conteste tous les motifs de l’appel, à l’exception d’un seul, et introduit un appel incident pour trois motifs. Le propriétaire foncier soutient que le CAP a commis une erreur en calculant la valeur de la servitude pour une superficie de 2,44 acres au lieu de la superficie convenue réelle de 2,5444 acres. Le propriétaire foncier demande que la Cour modifie l’indemnité en ajoutant 10 296 $ en raison de cette erreur.
[6] Le propriétaire foncier soutient aussi que le CAP a commis une erreur en ajoutant la TVH payée en raison de l’avance qui lui a été versée lorsqu’il a déduit le montant de l’avance de l’indemnité. Le propriétaire foncier demande à la Cour de modifier l’indemnité en ajoutant cette TVH de 13 230,88 $ à l’indemnité en raison de cette erreur.
[7] Le propriétaire foncier demande en dernier lieu que la date à laquelle l’intérêt a été calculé soit fixée à la date de la prise de possession, au lieu de la date de la décision. Sinon, il demande que le CAP examine l’affaire de nouveau.
[8] Le propriétaire foncier demande que l’appel de la société pipelinière soit rejeté avec dépens, mais qu’aucuns dépens ne soient adjugés à aucune des parties quant à la question de la salle de travail, compte tenu de l’entente des parties concernant cette affaire, et qu’aucuns dépens ne soient adjugés au propriétaire foncier dans l’appel incident.
[9] La société pipelinière soutient qu’on doit lui accorder des dépens dans l’appel incident puisque la partie de l’appel incident portant sur les intérêts est de la plus grande importance sur le plan financier.
[10] Pour les motifs qui suivent, l’appel est accueilli en partie et l’appel incident est accueilli en partie. Le montant total de l’indemnité accordée est modifié à 420 246,06 $. Les détails du calcul se trouvent à l’annexe « A ». Les explications pour ces changements se trouvent dans les présents motifs. La question de la date à partir de laquelle les intérêts sont calculés est renvoyée au même Comité d’arbitrage sur les pipelines ou, si les membres ne sont pas tous disponibles, à un tel comité d’arbitrage différemment constitué comme le ministre peut le désigner aux termes de la Loi sur l’ONE; le CAP doit décider de la date à laquelle les intérêts doivent commencer à courir. Les dépens de l’appel sont accordés au propriétaire foncier. Si les parties ne peuvent s’entendre sur le montant des dépens dans les trente jours à partir de la date du jugement, les dépens du propriétaire foncier pourraient alors être taxés en fonction de la colonne III du Tarif B. Puisque l’affaire concernant les intérêts a été renvoyée au CAP pour nouvel examen, les dépens de l’appel incident suivront l’issue de la cause.
[11] Bien que les motifs du CAP contiennent bel et bien des erreurs, il y a suffisamment de constatations raisonnables pour appuyer ses conclusions. Le principal point litigieux consiste à savoir s’il était raisonnable que le CAP accorde une indemnité pour trouble de jouissance. À mon avis, malgré diverses erreurs commises par le CAP, cette décision est étayée d’un point de vue rationnel par les éléments de preuve au dossier, et par des conclusions raisonnables du CAP.
[12] La décision du CAP selon laquelle les intérêts commenceraient à courir à partir de la date de la décision, bien que dans les limites des dispositions établies dans la Loi sur l’ONE, n’explique pas ses motifs en ce qui concerne la date choisie. En raison de cette absence de transparence et d’explication, la Cour ne peut juger s’il était raisonnable de choisir une telle date de début pour des intérêts compte tenu du fait que la prise de possession a eu lieu à une date antérieure.
B. Questions sur lesquelles les parties se sont entendues
[13] Avant l’audience, les parties se sont entendues sur trois des questions en litige et les ont résolues.
1) Superficie de la servitude
[14] L’une de ces questions se rapporte à la superficie de la servitude. Bien que le CAP ait au préalable calculé sa superficie à 2,5444 acres, lorsqu’il a attribué des dommages-intérêts, il a par la suite utilisé une valeur de 2,44 acres. Les parties reconnaissent que la superficie exacte de la servitude est de 2,5444 acres. Elles reconnaissent aussi que la totalité de la servitude a été utilisée, donc l’indemnité au propriétaire foncier conformément à ce chef de dommages-intérêts doit s’élever à 2,5444 multipliés par la valeur à l’acre.
[15] Les parties ne s’entendent pas cependant sur la valeur à l’acre du bien. Le CAP juge qu’elle s’élève à 99 000 $, montant découlant de la moyenne des deux valeurs proposées par chacun des évaluateurs. L’évaluateur du propriétaire foncier a évalué le bien-fonds à 108 000 $ l’acre. L’évaluateur de la société pipelinière l’a évaluée à 90 000 $ l’acre. Ce désaccord sera examiné plus loin dans les présents motifs.
2) Valeur de la salle de travail temporaire
[16] Les parties s’entendent aussi pour dire que la valeur de la salle de travail temporaire qu’a utilisée la société pipelinière pendant la construction du pipeline Brunswick sur le bien s’élève à 3 239,78 $, et non à une somme de 62 458,11 $, que le CAP a accordée. Le CAP a indiqué qu’il était d’accord avec la formule du propriétaire foncier pour calculer cette valeur, mais a accordé la totalité de la valeur marchande par inadvertance au lieu de la valeur pour utilisation temporaire s’élevant à 2,75 % par année pour les deux années au cours desquelles la salle de travail était requise.
3) La TVH du paiement anticipé doit être ajoutée à l’indemnité du propriétaire foncier.
[17] À partir de l’indemnité totale qu’il a jugée comme payable au propriétaire foncier, le CAP a déduit le montant total de l’avance que la société pipelinière a versée au préalable au propriétaire foncier. Les parties sont d’accord que la TVH de 13 230,88 $ faisant partie du paiement anticipé n’aurait pas dû être déduite de l’indemnité. Elle y sera par conséquent rajoutée.
[18] J’ai examiné le dossier sous-jacent et je conclus que les éléments de preuve appuient l’entente entre les parties en ce qui concerne ces questions. Le jugement à rendre comprendra ces corrections.
II. EXPOSÉ DES FAITS
[19] La superficie totale du bien du propriétaire foncier sur lequel la servitude a été accordée s’élève à 10,4031 acres (le bien). Il fait partie du parc industriel McAllister à Saint John, au Nouveau-Brunswick. Le propriétaire foncier a fait l’acquisition du bien en 2003 avec l’intention de subdiviser le bien-fonds et de le vendre aux fins de développement industriel. Le bien est contigu à une artère de catégorie variable; Cave Court est un cul-de-sac plus étroit en saillie sur l’autre côté du bien offrant une voie d’accès. Le propriétaire foncier est autorisé à construire une voie d’accès à la voie publique, la promenade Bayside. Compte tenu des différences de niveau, une quantité considérable de remblai serait nécessaire pour la construire, et le substrat rocheux de cette région du pipeline devra être dynamité.
[20] Le 7 juin 2007, l’ONE a accordé à la société pipelinière un certificat de commodité et de nécessité publique en ce qui concerne un pipeline reliant le terminal de gaz naturel liquéfié de Canaport à Mispec Point, au Nouveau-Brunswick, à un endroit de la frontière des États-Unis près de St. Stephen au Nouveau-Brunswick (le pipeline Brunswick).
[21] Les plans, les profils et le livre de renvoi au sujet du pipeline Brunswick, y compris le chemin détaillé qui le mène à travers le bien, ont été approuvés par l’ONE le 14 mars 2008.
[22] Le 26 mars 2008, la société pipelinière a demandé une ordonnance de droit d’entrée à l’ONE qui lui permettrait une servitude à perpétuité sur le bien pour lui permettre de construire et d’exploiter le pipeline Brunswick sur la servitude, et qui interdirait certaines activités réalisées par le propriétaire foncier tant sur la servitude que dans les limites de la zone de sécurité de trente mètres. Certaines activités ont été entièrement interdites au propriétaire foncier, alors que d’autres se dérouleraient avec la permission de la société pipelinière ou avec une autre ordonnance de l’ONE.
[23] Le propriétaire foncier a déposé une objection écrite à la demande de la société pipelinière. Toutefois, le 2 juin 2008, l’ONE a autorisé l’entrée aux termes de l’ordonnance RE-E236-2008 (l’ordonnance), qui a par la suite été enregistrée dans le système d’enregistrement des titres fonciers du Nouveau-Brunswick contre le bien.
[24] Le 23 juin 2008, la société pipelinière a versé 115 006,88 $, TVH comprise, au propriétaire foncier à titre d’indemnité pour la prise de possession de la servitude.
[25] Les parties ont tenté de négocier l’indemnité au cours des deux années suivantes, en vain. Dans le cadre des négociations, la société pipelinière a commandé un rapport auprès du Altus Group Limited (rapport Altus), daté du 16 juin 2008, avec une date d’évaluation du 13 mai 2008. Le rapport a été rédigé par Daniel Doucet, un évaluateur professionnel.
[26] Le propriétaire foncier a commandé son propre rapport d’évaluation par Craig Hennigar, aussi évaluateur professionnel (le rapport Hennigar). Le rapport Hennigar a été daté du 19 juillet 2010, mais a établi la valeur du bien en date du 8 juin 2008.
[27] Puisque les parties ne s’entendaient pas sur l’indemnité appropriée, le propriétaire foncier a délivré le 8 novembre 2010 un avis d’arbitrage réclamant que l’indemnité soit fixée par un CAP. La société pipelinière a déposé sa réponse le 21 décembre 2010. La réponse comprenait le rapport Altus ainsi que l’analyse technique réalisée par Altus et qui critiquait la méthodologie du rapport Hennigar.
[28] Après avoir discuté d’un certain nombre de questions préliminaires, le CAP, composé de trois membres, a entendu l’affaire du 20 au 24 janvier 2014. Trois témoins ont témoigné au nom du propriétaire foncier, et quatre témoins ont témoigné en faveur de la société pipelinière. En plus des témoignages oraux, le CAP a aussi visité les lieux sur le bien.
[29] Après que tous les témoignages ont été entendus, les parties ont déposé des observations auprès du CAP. Toutefois, ces observations n’ont pas été incluses dans le cahier d’appel, et la Cour n’en a donc pas été saisie.
A. Témoignage d’expert de la société pipelinière devant le CAP
1) Les témoins
[30] La société pipelinière a appelé quatre témoins, à savoir 1) Rob McAdam, le président de la société pipelinière pendant la période pertinente, 2) Rochelle Brown, qui a rédigé un rapport d’expert en ingénierie en réponse au rapport rédigé par Stephen Perry pour le propriétaire foncier, 3) Stephanie More, une directrice régionale pour Spectra Energy, qui est la société qui exploite le pipeline Brunswick au nom de la société pipelinière, 4) Daniel Mark Joseph Doucet, l’auteur du rapport Altus.
2) Le rapport Altus (M. Doucet)
[31] Le rapport Altus a établi la valeur du bien avant la prise de possession à 90 000 $ l’acre. Le rapport a révélé que la servitude éliminait 100 % de la valeur de la servitude. Il a évalué la prise de possession à 229 000 $. Le rapport Altus n’a constaté aucun trouble de jouissance découlant du reste du bien-fonds, puisque la société pipelinière était disposée à permettre le passage au-dessus du pipeline à ses propres frais, et accorderait la permission de toute construction dans la zone de sécurité dans une mesure telle que l’utilisation optimale du bien ne serait pas touchée par la prise de possession.
[32] Les deux évaluateurs ont fondé leurs avis professionnels sur la valeur en date de la mi-mai (M. Doucet) ou du début juin 2008 (M. Hennigar) lorsque la servitude a été créée. À ce moment, le parc industriel McAllister, dans lequel le bien était situé, comportait de nombreux terrains disponibles. Dans son rapport, M. Doucet a indiqué que seulement 23 % de ces terrains étaient occupés.
B. Témoignage d’expert du propriétaire foncier au CAP
1) Les témoins
[33] Le CAP a d’abord entendu le témoignage du propriétaire foncier. Trois témoins ont été appelés, soit 1) Wesley Raymond Debly, le propriétaire de l’entreprise du propriétaire foncier, 2) Stephen Perry, un ingénieur qui a rédigé un rapport sur les difficultés en matière d’ingénierie et les coûts nécessaires pour procéder au dynamitage et à l’excavation sur le bien, ainsi que pour relier le bien à la promenade Bayside, 3) Craig Hennigar, l’auteur du rapport Hennigar. Stephen Perry n’a pas été qualifié par le CAP à titre d’expert parce qu’au moment où il a rédigé le rapport, l’entreprise pour laquelle il travaillait appartenait à un partenaire du cabinet d’avocat représentant le propriétaire foncier.
2) Le rapport Hennigar
[34] Le rapport Hennigar a évalué le bien avant la prise de possession à 108 000 $ l’acre, et a indiqué que la servitude devait être indemnisée à 100 % de la valeur du bien. M. Hennigar a jugé qu’en fonction des restrictions imposées au développement de la zone de sécurité, l’approbation pouvait ou non être accordée aux fins de construction, ce qui a causé un élément de risque pour les acheteurs potentiels. Ceux-ci souhaitaient réduire le prix puisque d’autres biens-fonds étaient disponibles dans le parc, et ce sans ce type de restrictions.
[35] L’emplacement de la servitude divisait le bien. Le rapport Hennigar divisait le bien-fonds à l’extérieur de la servitude en trois parties, appelées zones « A », « B » et « C ». Le prix de deux des parties, soit les zones « A » et « C », a été réduit de 50 %, puis le prix des parties de ces zones qui se situaient à l’intérieur de la zone de sécurité a été réduit de 50 % supplémentaires. En effet, le bien-fonds a été divisé en six parties, le prix de trois de ces parties étant assujetti à une réduction de 50 %, le prix de deux de ces parties étant assujetti à une réduction de 75 %, et le prix d’une partie de la zone « B », à l’extérieur de la zone de sécurité, n’a pas été réduit.
[36] Le rapport Hennigar a révélé que la valeur du bien est passée de 1 123 535 $ à 557 591 $, pour une perte totale de 565 944 $. De cette perte, 274 795 $ étaient attribuables à la servitude. La différence de 291 149 $ a été imputée au trouble de jouissance.
III. Dispositions législatives applicables
[37] La Loi sur l’ONE comprend trois articles d’importance dans le présent appel.
[38] L’article 75 de la Loi sur l’ONE dispose qu’une indemnité intégrale doit être versée à toute personne qui subit des dommages lorsqu’une société pipelinière exerce les pouvoirs qu’on lui a conférés par la Loi sur l’ONE :
Indemnisation
75 Dans l’exercice des pouvoirs qui lui sont conférés par la présente loi ou une loi spéciale, la compagnie doit veiller à causer le moins de dommages possibles et, selon les modalités prévues à la présente loi et à une loi spé-ciale, indemniser pleinement tous les intéressés des dom-mages qu’ils ont subis en raison de l’exercice de ces pouvoirs.
Damages and compensation
75 A company shall, in the exercise of the powers granted by this Act or a Special Act, do as little damage as possible, and shall make full compensation in the manner provided in this Act and in a Special Act, to all persons interested, for all damage sustained by them by reason of the exercise of those powers.
[39] Le point litigieux principal entre les parties doit aussi tenir compte de l’alinéa 97(1)d) de la Loi sur l’ONE :
Détermination de l’indemnité
97 (1) Le comité d’arbitrage doit régler les questions d’indemnité mentionnées dans l’avis qui lui a été signifié, et tenir compte, le cas échéant, des éléments suivants :
a) la valeur marchande des terrains pris par la compagnie;
b) dans le cas de versements périodiques prévus par contrat ou décision arbitrale, les changements survenus dans la valeur marchande mentionnée à l’alinéa a) depuis la date de ceux-ci ou depuis leurs derniers révision et rajustement, selon le cas;
c) la perte, pour leur propriétaire, de la jouissance des terrains pris par la compagnie;
d) l’incidence nuisible que la prise des terrains peut avoir sur le reste des terrains du propriétaire;
e) les désagréments, la gêne et le bruit qui risquent de résulter directement ou indirectement des activités de la compagnie;
f) les dommages que les activités de la compagnie risquent de causer aux terrains de la région;
g) les dommages aux biens meubles ou personnels, notamment au bétail, résultant des activités de la compagnie;
h) les difficultés particulières que le déménagement du propriétaire ou de ses biens pourrait entraîner;
i) les autres éléments dont il estime devoir tenir compte en l’espèce.
Définition de valeur marchande
(2) Pour l’application de l’alinéa (1) a), la valeur marchande des terrains correspond à la somme qui en aurait été obtenue si, au moment où ils ont été pris, ils avaient été vendus sur le marché libre.
Determination of compensation
97 (1) An Arbitration Committee shall determine all compensation matters referred to in a notice of arbitration served on it and in doing so shall consider the following factors where applicable:
(a) the market value of the lands taken by the company;
(b) where annual or periodic payments are being made pursuant to an agreement or an arbitration decision, changes in the market value referred to in paragraph (a) since the agreement or decision or since the last review and adjustment of those payments, as the case may be;
(c) the loss of use to the owner of the lands taken by the company;
(d) the adverse effect of the taking of the lands by the company on the remaining lands of an owner;
(e) the nuisance, inconvenience and noise that may reasonably be expected to be caused by or arise from or in connection with the operations of the company;
(f) the damage to lands in the area of the lands taken by the company that might reasonably be expected to be caused by the operations of the company;
(g) loss of or damage to livestock or other personal property or movable affected by the operations of the company;
(h) any special difficulties in relocation of an owner or his property; and
(i) such other factors as the Committee considers proper in the circumstances.
Definition of market value
(2) For the purpose of paragraph (1)(a), market value is the amount that would have been paid for the lands if, at the time of their taking, they had been sold in the open market by a willing seller to a willing buyer.
[40] La société pipelinière a soutenu que le CAP n’a pas bien interprété l’article 112 de la Loi sur l’ONE lorsqu’il a évalué les conséquences de la demande d’approbation de la société pipelinière pour certaines activités dans les environs du pipeline :
Interdiction de construire ou d’occasionner le remuement du sol
112 (1) Il est interdit à toute personne de construire une installation au-dessus, au-dessous ou le long d’un pipeline ou d’exercer une activité qui occasionne le remuement du sol dans la zone réglementaire, sauf lorsque la construction ou l’activité est autorisée par les règlements pris ou par les ordonnances rendues en vertu du paragraphe (5) et est effectuée en conformité avec ceux-ci.
Interdiction relative aux véhicules et à l’équipement mobile
(2) Il est interdit à toute personne de faire franchir un pipeline par un véhicule ou de l’équipement mobile, sauf lorsque cela :
a) soit est autorisé par les règlements ou ordonnances visés au paragraphe (5) et est effectué en conformité avec ceux-ci;
b) soit se fait sur la portion carrossable de la voie ou du chemin public.
[…]
Prohibition – construction or ground disturbance
112(1) It is prohibited for any person to construct a facility across, on, along or under a pipeline or engage in an activity that causes a ground disturbance within the prescribed area unless the construction or activity is authorized by the orders or regulations made under subsection (5) and done in accordance with them.
Prohibition — vehicles and mobile equipment
(2) It is prohibited for any person to operate a vehicle or mobile equipment across a pipeline unless
(a) that operation is authorized by the orders or regulations made under subsection (5) and done in accordance with them; or
(b) the vehicle or mobile equipment is operated within the travelled portion of a highway or public road.
[.. .]
[41] Lorsqu’elle a interprété les dispositions relatives aux lois d’expropriation, la Cour suprême du Canada a soutenu, dans l’arrêt Régie des transports en commun de la région de Toronto c Dell Holdings Ltd., [1997] 1 RCS 32, 142 DLR (4th) 206 [arrêt Dell], ce qui suit :
L’expropriation d’un bien est l’un des pouvoirs gouvernementaux qui n’est exercé qu’en dernier ressort. L’expropriation totale ou partielle d’un bien appartenant à une personne constitue une grave perte ainsi qu’une atteinte très importante aux droits privés de propriété des citoyens. Il s’ensuit que le pouvoir d’une autorité expropriante devrait être interprété de façon stricte en faveur des personnes dont les droits sont touchés.
[...]
Il s’ensuit que l’Expropriations Act devrait recevoir une interprétation large et compatible avec son objet, qui consiste à indemniser pleinement le propriétaire foncier dont le bien a été exproprié.
(Dell, aux paragraphes 20 et 23)
[42] Dans l’arrêt Smith c Alliance Pipeline Ltd., 2011 CSC 7, [2011] 1 RCS 160 [Smith], le juge Fish, s’exprimant au nom de la majorité, a reconnu la décision rendue dans l’arrêt Dell, puis a soulevé que la Loi sur l’ONE constitue aussi une loi réparatrice et commande une interprétation tout aussi large et libérale que celle accordée aux lois provinciales sur l’expropriation. Il a particulièrement soutenu que le fait d’interpréter étroitement la Loi sur l’ONE « aurait en pratique pour effet de faire de son objet – l’indemnisation intégrale – une promesse législative non tenue » (au paragraphe 57).
IV. La décision du Comité d’arbitrage sur les pipelines
[43] Après avoir examiné les dispositions concernées du cadre législatif aux termes duquel il menait ses activités, le CAP a établi six questions sur lesquelles il devait se prononcer. En plus de traiter des coûts et des intérêts payables en indemnité, les questions consistaient à savoir si le propriétaire foncier avait droit à une indemnisation aux termes de la Loi sur l’ONE et, si tel était le cas, à la valeur des dommages-intérêts pour trouble de jouissance ainsi que pour le bien-fonds acquis pour le pipeline. La valeur de la salle temporaire établie sur les lieux constituait aussi une question à régler.
[44] Le CAP a calculé que la superficie totale de la parcelle de terrain du propriétaire foncier s’élevait à 10,4 acres affectés à l’industrie lourde. La servitude et la zone de sécurité, aussi appelée zone tampon ou zone de contrôle, totalisent 90 mètres de largeur, et s’étendent sur la longueur du bien, la divisant en effet en trois parcelles, où deux sont beaucoup plus petites que la troisième.
[45] Le CAP a fait remarquer que le propriétaire foncier sollicitait une pleine indemnisation aux termes de la Loi sur l’ONE pour toutes les questions, alors que la société pipelinière limitait l’indemnité à la perte de jouissance et à la valeur du bien-fonds sur lequel se trouve le pipeline (servitude), et a dit qu’aucun dommage-intérêt ne devait être accordé pour trouble de jouissance.
[46] À la suite d’un examen approfondi des faits, le CAP a exposé son analyse des questions. Puisque la revendication découlait de la construction et de l’entretien du pipeline Brunswick, le CAP a conclu que, dans l’ensemble, le propriétaire foncier avait droit à une indemnité aux termes de la Loi sur l’ONE. Il a ensuite examiné toutes les questions.
A. Indemnité pour la servitude
[47] Le CAP a calculé que la superficie de la servitude s’élevait à 2,5444 acres. Le CAP a calculé que la valeur de la servitude s’élevait à 99 000 $ l’acre, avec laquelle on obtient une valeur de servitude de 241 560 $ lorsqu’on la multiplie par 2,44 acres. Les parties se sont entendues que la superficie de la servitude s’élevait à 2,5444 acres comme le CAP l’avait calculée au départ, et que la superficie de 2,44 acres a été utilisée de façon erronée dans le calcul de la valeur de la servitude. La valeur exacte de la servitude, en calculant le montant de 99 000 $ l’acre, s’élève à 251 896 $, soit une différence de 10 336 $.
[48] Le CAP a aussi fait remarquer que l’entente sur la servitude contenait un addenda relatif à des dispositions particulières et, en plus de la servitude elle-même, une zone de sécurité de 30 mètres se trouvait de chaque côté de la servitude.
[49] Le CAP est parvenu à une conclusion importante selon laquelle, compte tenu des conditions de l’entente sur la servitude et du fait que la servitude fonctionnera à perpétuité, [traduction] « les obligations et les restrictions imposées au propriétaire foncier sont considérables ». Le CAP a aussi constaté que rien ne garantissait l’octroi de la permission de construire dans la zone de sécurité ou de procéder au dynamitage près de la servitude. Cette conclusion est une question en litige entre les parties.
B. Indemnité pour trouble de jouissance
[50] Le CAP a conclu que le reste du bien donnait lieu à un trouble de jouissance en raison de l’obligation d’obtenir la permission de le développer et des diverses obligations et restrictions imposées au propriétaire foncier aux termes de l’ordonnance. L’ordonnance oblige le propriétaire foncier à ne pas réaliser une large gamme d’activités sans obtenir au préalable le consentement écrit de la société pipelinière.
[51] Le CAP a conclu que la valeur totale du bien avait été réduite de 518 615,90 $. Comme il a calculé que la valeur de la servitude s’élevait à 241 560 $, le montant restant de 277 055 $ était attribuable au trouble de jouissance. Le CAP a déduit un montant de 115 006,88 $ en raison de l’avance qui avait déjà été versée au propriétaire foncier, et a ajouté un montant de 62 458,11 $ en raison du fait que la salle temporaire occupait 0,595 acre.
[52] Le CAP a commis une erreur en utilisant le mauvais calcul de la superficie pour la valeur de la servitude. Puisqu’un calcul « avant » et « après » a été utilisé, la réduction totale de la valeur de 518 615,90 $ n’est pas touchée par l’erreur. Si la bonne valeur est substituée, le montant du trouble de jouissance est alors simplement réduit de 10 336 $, soit le montant auquel la valeur de la servitude a été sous-estimée.
C. L’octroi d’intérêts sur l’indemnité totale
[53] L’appel incident conteste les dommages-intérêts accordés par le CAP. Dans la décision, le CAP soulève qu’il avait le pouvoir discrétionnaire d’octroyer des intérêts et qu’il était régi par les paragraphes 98(4) et 98(5). Le CAP a admis que le taux d’intérêt proposé par les parties était correct, et a par conséquent accordé des intérêts de 4,75 % au propriétaire foncier.
[54] Le CAP a indiqué que les intérêts courraient à partir de la date de la décision jusqu’à ce que les dommages-intérêts soient versés. Le CAP n’a exposé aucun motif expliquant le choix de la date de décision comme date à laquelle les intérêts commenceraient à courir.
V. QUESTIONS EN LITIGE
[55] Les parties sont en désaccord en ce qui concerne cinq questions; les questions en litiges suivantes sont soulevées dans le cadre du présent appel :
La norme de contrôle qui doit s’appliquer à la décision.
La valeur à l’acre qui doit s’appliquer à l’indemnité.
Le montant à verser pour trouble de jouissance, le cas échéant.
La date à laquelle les intérêts payables doivent commencer à courir.
Les dépens à payer pour l’appel et l’appel incident.
VI. NORME DE CONTRÔLE
[56] Les parties ne s’entendent pas sur la norme de contrôle.
A. Thèses des parties
[57] La société pipelinière soutient que la norme de contrôle applicable aux questions de droit a été adéquatement décidée par la Cour fédérale dans la décision Bue c Alliance Pipeline Ltd., 2006 CF 713, au paragraphe 5, 293 FTR 1 [Bue], où la Cour a conclu que les pures questions de droit étaient assujetties à la norme de la décision correcte. La société pipelinière a qualifié tous les motifs d’appel comme de pures erreurs de droit.
[58] La société pipelinière appuie sa position en soutenant que le CAP ne dispose pas d’un mandat législatif large pour réglementer une industrie complexe dans l’intérêt du public comme l’Office national de l’énergie. Le mandat consiste simplement à décider du montant de l’indemnité qui doit être versée à un propriétaire foncier. De plus, la société pipelinière soutient que le droit d’appel sans autorisation de la Cour pour des questions de droit et de compétence doit indiquer que le législateur prévoyait que ces questions soient assujetties à la norme de la décision correcte. Enfin, puisque chaque CAP est ponctuel, la société pipelinière s’appuie sur l’opinion contradictoire de la juge Deschamps dans l’arrêt Smith, où elle soutient qu’un tribunal spécial comme le CAP n’a aucun degré d’expertise pour interpréter des lois comparativement à une cour.
[59] Le propriétaire foncier s’appuie sur l’arrêt Dunsmuir c Nouveau-Brunswick, 2008 CSC 9, [2008] 1 RCS 190 [Dunsmuir] pour soutenir que la norme de contrôle est celle de la décision raisonnable puisque tous les motifs d’appel de la société pipelinière constituent en fait des questions de fait susceptibles de révision selon la norme de la décision raisonnable ou, tout au plus, constituent des questions de fait et de droit où les questions juridiques ne peuvent être isolées. Dans le cas où une simple question de droit se pose, le propriétaire foncier soutient que la décision Bue a été supplantée par les arrêts Dunsmuir et Smith. Bien que la juge Deschamps dans l’arrêt Smith ait dit qu’un tribunal spécial n’avait aucune expertise particulière, les juges majoritaires ont conclu que le fait que le CAP interprétait sa propre loi constituait un motif pour présumer le caractère raisonnable.
[60] En outre, le propriétaire foncier fait valoir que le législateur a choisi d’attribuer la fonction de la recherche des faits à un tribunal plutôt que de faire décider de l’indemnité par une cour. Bien que le CAP soit un tribunal spécial, tous les membres étaient des avocats en l’espèce. On peut considérer qu’ils possèdent un degré d’expertise dans l’interprétation de la loi accordant son mandat au CAP.
B. Discussion
[61] La norme de contrôle applicable aux questions de cette nature est celle de la décision raisonnable.
[62] La décision Bue a été rendue avant l’arrêt Dunsmuir; elle a été supplantée par une jurisprudence de la Cour suprême du Canada plus récente. Lorsqu’un décideur administratif comme le CAP aborde l’interprétation de sa propre loi, on présume que la norme de contrôle est celle de la décision raisonnable : Alberta (Information and Privacy Commissioner) c Alberta Teachers’ Association, 2011 CSC 61, au paragraphe 30, [2011] 3 RCS 654 [Alberta Teachers]. Rien dans les faits de l’espèce ni dans les arguments juridiques ne sert à réfuter l’hypothèse. Aucune des quatre exceptions au caractère raisonnable n’est présente.
[63] Le propriétaire foncier a raison de faire remarquer que, dans l’arrêt Smith, huit des neuf juges ayant tranché l’affaire ont clairement conclu que la norme de contrôle de la décision d’un CAP est celle de la décision raisonnable parce qu’il interprète sa propre loi. Dans l’arrêt Smith, la Cour suprême a examiné de manière satisfaisante la norme de contrôle d’un CAP, à titre de comité spécial, lorsque le juge Fish a conclu qu’en vertu de la Loi sur l’ONE, un comité d’arbitrage avait droit à la déférence, y compris lorsqu’un CAP envisageait une question de droit (Smith, au paragraphe 37).
[64] Bien que la société pipelinière souhaite limiter l’application de l’arrêt Smith aux cas faisant intervenir des considérations fondées sur les coûts et le distinguer de ceux-ci, la décision est beaucoup plus large. La Cour a clairement précisé que le facteur décisif était que le CAP tenait compte de sa propre loi. La Cour suprême a récemment réitéré qu’un droit d’appel accordé par la loi ne crée pas une nouvelle catégorie dans laquelle le bien-fondé constitue la norme de contrôle (Edmonton (Ville) c Edmonton East (Capilano) Shopping Centres Ltd, 2016 CSC 47, aux paragraphes 27 à 30, [2016] 2 RCS 293).
[65] Le caractère raisonnable tient à la justification de la décision, à la transparence et à l’intelligibilité du processus décisionnel, ainsi qu’à l’appartenance de la décision aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit : arrêt Dunsmuir, au paragraphe 47.
[66] Toutefois, une cour de révision doit porter « une attention respectueuse aux motifs [donnés ou] “qui pourraient être donnés à l’appui de la décision rendue” », mais on ne confère pas à la cour de justice « le [TRADUCTION] “pouvoir absolu de reformuler la décision en substituant à l’analyse qu’elle juge déraisonnable sa propre justification du résultat” » (Alberta Teachers, au paragraphe 54, citant l’arrêt Petro-Canada c British Columbia (Workers’ Compensation Board), 2009 BCCA 396, aux paragraphes 53 et 56, 98 BCLR (4th) 1, qui à son tour cite David Dyzenhaus, « The Politics of Deference: Judicial Review and Democracy » dans Michael Taggart, dir., The Province of Administrative Law (Oxford : Hart Publishing, 1997), aux pages 279 à 286).
[66]
VII. LE CAP A-T-IL COMMIS UNE ERREUR EN CALCULANT LA VALEUR À L’ACRE?
[67] Le CAP a conclu que M. Hennigar comme M. Doucet étaient des évaluateurs crédibles et bien qualifiés. Puisque la valeur à l’acre différait d’une évaluation à l’autre par seulement 18 000 $, le CAP a tout simplement établi la moyenne entre la valeur à l’acre calculée à 108 000 $ par M. Hennigar et celle calculée à 90 000 $ l’acre par M. Doucet, et a conclu qu’une valeur équitable serait la moyenne de 99 000 $ l’acre.
[68] Les deux évaluateurs étaient d’accord à l’audience devant le CAP que les méthodes d’évaluation produiraient le même résultat dans ce cas, peu importe l’approche employée entre l’approche « avant et après » ou la méthode du « coût ». Ils ont aussi tous les deux reconnu que la totalité de la valeur de l’intérêt en fief simple dans la servitude doit être accordée au propriétaire foncier.
[69] Bien que la décision contienne quelques inexactitudes et erreurs la rendant difficile à comprendre, ces problèmes n’ont pas nécessairement de conséquences sur les conclusions tirées par le CAP. Par exemple, en examinant le calcul de la valeur marchande de la servitude, effectué par M. Doucet, le CAP a déclaré que les données étaient insuffisantes au Nouveau-Brunswick pour appliquer l’approche « avant et après ». Comme le CAP l’a déclaré ailleurs, M. Doucet a employé la méthode du coût.
[70] La société pipelinière soutient que le CAP a non seulement commis une erreur en évoquant la mauvaise approche, la conclusion selon laquelle les données étaient insuffisantes au Nouveau-Brunswick a été tirée sans que des éléments de preuve n’aient été présentés. Par conséquent, tirer cette conclusion de fait constituait une erreur de droit.
[71] Le CAP a employé l’approche « avant et après » pour calculer la valeur à l’acre, mais le recours à la méthode du coût produirait le même résultat. Ni l’inexactitude concernant la méthode de calcul ni la déclaration concernant la quantité de données disponibles n’a eu de conséquences sur la valeur à l’acre qu’a calculée le CAP. Le CAP a tout simplement accueilli la valeur proposée par chaque évaluateur, et a calculé leur moyenne pour obtenir la valeur. Rien dans cette approche n’est fondamentalement déraisonnable puisqu’il relève de la responsabilité du CAP de calculer la valeur à l’acre et qu’il n’est pas tenu de sélectionner l’une des deux valeurs. Dans l’arrêt Koch v Altalink Management Ltd., 2016 ABQB 678, 3 LCR (2d) 123 [Koch], la Cour, alors qu’elle siégeait en appel en raison du rejet d’une indemnité pour trouble de jouissance dans une affaire de droit de superficie, a observé qu’une [traduction] « [é]valuation de la valeur foncière est autant un art, selon l’expérience, qu’une science » et le fait d’utiliser la moyenne des deux évaluations n’était pas seulement raisonnable, mais avait-il aussi l’avantage supplémentaire de permettre de tirer parti de l’expertise des deux évaluateurs ainsi que de la totalité des renseignements qu’ils ont employés (au paragraphe 145). Cette déclaration s’applique autant au présent appel.
[72] À mon avis, la valeur à l’acre de 99 000 $ est raisonnable compte tenu des déclarations fournies par les deux évaluateurs selon lesquelles le recours à l’une ou l’autre des méthodologies produirait la même valeur. Les inexactitudes du CAP dans son analyse de la question ne sont pas en cause.
VIII. LE CAP A-T-IL COMMIS UNE ERREUR DANS SON ANALYSE DU TROUBLE DE JOUISSANCE?
A. Aperçu
[73] La plupart des motifs d’appel proposés par la société pipelinière portent sur l’indemnité au propriétaire foncier s’élevant à 277 055 $ pour un trouble de jouissance. On soutient que le CAP a mal interprété et mal appliqué l’alinéa 97(1)d) de la Loi sur l’ONE qui l’oblige à tenir compte des effets néfastes de la servitude sur le reste des biens-fonds du propriétaire foncier.
[74] La société pipelinière soutient qu’il n’y a aucun trouble de jouissance. Elle dit que le CAP s’est livré à des conjectures au sujet de conséquences futures, mais qu’il n’y a aucune perte réelle subie