Dubé c. Le Roi

Dubé c. Le Roi
Base de données – Cour (s)
Jugements de la Cour canadienne de l'impôt
Date
2023-10-18
Référence neutre
2023 CCI 148
Numéro de dossier
2020-1115(IT)G
Juges et Officiers taxateurs
Jean Marc Gagnon
Sujets
Loi de l'impôt sur le revenu
Contenu de la décision
Dossier : 2020-1115(IT)G
ENTRE :
MÉLANIE DUBÉ,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LE ROI,
intimé.
Appel entendu le 23 février 2023, à Montréal (Québec)
Devant : L’honorable juge Jean Marc Gagnon
Comparutions :
Avocat de l’appelante :
Me Louis-Denis Laberge
Avocat de l’intimé :
Me Christian Lemay
JUGEMENT
L’appel de la nouvelle cotisation établie le 15 mars 2018 conformément à la Loi de l’impôt sur le revenu à l’égard de l’année d’imposition 2014 de l’appelante est rejeté, sans frais.
Signé à Ottawa, Canada, ce 18e jour d’octobre 2023.
« J.M. Gagnon »
Juge Gagnon
Référence : 2023 CCI 148
Date : 20231018
Dossier : 2020-1115(IT)G
ENTRE :
MÉLANIE DUBÉ,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LE ROI,
intimé.
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge Gagnon
I. Contexte
[1] L’appelante interjette appel d’une nouvelle cotisation établie en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu, LRC (1985), c 1 (5e suppl), telle que modifiée, (LIR) pour l’année d’imposition 2014, par laquelle la ministre du Revenu national (Ministre) a inclus un montant de 157 725 $ à titre de gain en capital tiré de la disposition d’un bien immeuble de l’appelante qui ne constituait pas sa « résidence principale ». La Ministre a également ajouté à l’avis de nouvelle cotisation adressé à l’appelante la pénalité prévue au paragraphe 163(2) LIR.
[2] Le 4 septembre 2014, par acte notarié, l’appelante dispose d’un terrain vacant (décrit comme sans bâtisse) connu et désigné comme étant le lot portant le numéro 5 548 410 du cadastre du Québec dans la circonscription foncière de Chambly (Lot 410). Le contrat notarié intervenu entre les parties traitant à distance réfère à un acte de vente fait en exécution d’un avant-contrat intervenu entre les mêmes parties en date du 25 mai 2014.
[3] Bien que l’appelante et l’intimé ne s’entendent pas sur la date d’acquisition du Lot 410, un gain en capital a résulté de la vente. L’appelante n’a pas déclaré le gain en capital dans sa déclaration de revenus produite pour son année d’imposition 2014 au motif qu’il s’agit d’un gain non imposable résultant de la disposition de sa résidence principale aux fins de la Loi.
II. Situation factuelle
[4] La Cour retient de la preuve à l’audition, incluant de l’entente partielle sur les faits admis par les parties concernant principalement l’historique des lots, la séquence factuelle suivante :
a. L’appelante, son conjoint de fait depuis environ 2002 et leur fille procèdent à la vente de leur domicile en 2011 avec une date d’occupation en juin 2012.
b. Au cours de la période débutant en juillet 2012 et se terminant en décembre 2014, l’appelante, son conjoint de fait et leur fille habitent la maison du 1530, rue Bourbeau, Saint-Bruno-de-Montarville, Québec (Maison) en vertu d’un bail. La Maison est présentement située sur le lot portant le numéro 5 111 256 du cadastre du Québec dans la circonscription foncière de Chambly (Lot 256). Bien que le bail intervenu aurait débuté début juillet 2012, aucun document en lien avec le bail n’est déposé en preuve et la Cour n’a aucun document faisant état d’information relativement aux termes et conditions, la durée, la désignation des parties, la superficie du fonds adjacents à la Maison visée par le bail.
c. La Maison est, à tout moment pertinent, construite, et initialement située sur le lot portant le numéro 2 418 655 du cadastre du Québec dans la circonscription foncière de Chambly (Lot 655).
d. Durant quelques semaines du mois de juin 2012 ayant précédé le début de l’occupation de la Maison en juillet 2012, la famille habite temporairement une roulote qu’elle possède et qui est stationnée sur le Lot 655 en bordure du garage automobile de la Maison.
e. Le 14 novembre 2012, le conjoint de l’appelante monsieur Danny Trottier et monsieur Richard Bourbeau (à titre de représentant autorisé des vendeurs) signent l’un en présence de l’autre un document (Document 1). Ce document d’une page confirme que monsieur Bourbeau reçoit de monsieur Trottier la somme de 28 000$ pour valoir à titre d’acompte sur l’achat par monsieur Trottier d’un lot vacant à être créé et devant porter le numéro 5 111 255 du cadastre du Québec dans la circonscription foncière de Chambly (Lot 255). Le Document 1 confirme également le solde à payer en contrepartie de la cession des titres de propriété du Lot 255 à monsieur Trottier identifié l’acheteur.
f. Le 10 décembre 2012, le Lot 655 est subdivisé en 2 lots : le Lot 255, et le Lot 256 sur lequel est érigé la Maison. La superficie totale du Lot 655 est de moins d’un demi-hectare.
g. Le 4 mars 2013, monsieur Bourbeau devient l’unique propriétaire des Lots 255 et 256.
h. Le 4 avril 2013, monsieur Trottier verse un deuxième dépôt sur l’achat du Lot 255 au montant de 10 000$ (Document 2). Ce document signé par monsieur Trottier et monsieur Bourbeau est au même effet que le Document 1. Le Document 2 confirme également le solde à payer en contrepartie de la cession des titres de propriété du Lot 255 à monsieur Trottier identifié l’acheteur. Bien que monsieur Bourbeau est maintenant l’unique propriétaire du Lot 255 depuis le 4 mars 2013, ce dernier signe toujours le Document 2 à titre de représentants autorisé des vendeurs.
i. Le 8 avril 2014, un troisième document est signé entre monsieur Trottier et monsieur Bourbeau (Document 3). Cette fois le Document 3 est décrit comme constituant une promesse de vente/d’achat intervenue entre ces deux mêmes parties et vise l’acquisition du Lot 256 par monsieur Trottier identifié l’acheteur.
j. Nonobstant les Documents 1 et 2, le 11 avril 2014, l’appelante acquiert seule par acte notarié le Lot 255, un terrain vacant, de monsieur Bourbeau. Le même jour, le 11 avril 2014, l’appelante met en vente un lot à être créé provenant de la subdivision du Lot 255 en deux lots de mêmes superficies.
k. Le 25 mai 2014, l’appelante accepte une promesse d’achat sur le lot à être créé. Le 22 août 2014, l’appelante scinde le Lot 255 en 2 lots de superficie égale : Lot 410 et lot portant le numéro 5 548 411 du cadastre du Québec dans la circonscription foncière de Chambly (Lot 411). Le Lot 410, le plus éloigné du Lot 256, est cédé par l’appelante aux promettant acheteurs de la promesse par acte notarié en date du 4 septembre 2014. L’appelante conserve le Lot 411 contigu au Lot 256.
l. Nonobstant le Document 3, le 19 décembre 2014, l’appelante et son conjoint de fait monsieur Trottier acquièrent de monsieur Bourbeau par acte notarié le Lot 256. L’acte notarié réfère à un avant-contrat et ses annexes portant la date du 14 et 18 novembre 2014. L’avant-contrat et ses annexes ne sont pas en preuve.
[5] Les présomptions de fait retenues par l’intimé aux fins de fixer l’impôt payable par l’appelante pour son année d’imposition 2014 sont les suivantes :
Gain en capital relatif au lot 5 548 410
a) Le 4 septembre 2014, l’appelante a disposé du terrain vacant désigné comme étant le lot portant le numéro 5 548 410 du cadastre du Québec dans la circonscription foncière de Chambly pour le prix de 294 000 $. [admis]
b) Le prix payé par l’appelante le 11 avril 2014 pour l’achat du terrain correspondant au lot 5 548 410 était de 135 000 $. [nié]
c) L’appelante n’a déclaré aucun gain en capital résultant de la disposition du lot 5 548 410. [admis]
d) Le ministre a calculé le gain en capital imposable réalisé par l’appelante de la façon suivante : [admis]
Produit de disposition
294 000$
Prix de base rajusté
Coût d’acquisition
Droit de mutation
(135 000$)
(1 275$)
Gain en capital
157 725$
Gain en capital imposable (50%)
78 863$
Circonstances entourant l’acquisition et la disposition du lot 5 548 410
e) Au cours de la période débutant en juillet 2012 et se terminant le 18 décembre 2014, l’appelante était locataire de la maison se situant sur le lot portant le numéro 5 111 256 du cadastre du Québec dans la circonscription foncière de Chambly et portant l’adresse 1530, rue Bourbeau, Saint-Bruno. [admis]
f) Le 11 avril 2014, l’appelante a acheté le lot 5 111 255, soit le terrain adjacent à la maison qu’elle louait. [admis]
g) Le prix payé par l’appelante pour l’acquisition du lot 5 111 255 était de 270 000$. [nié]
h) Le même jour de cette acquisition, l’appelante a mis en vente une partie de du lot 5 111 255. [admis]
i) Le 25 mai 2014, l’appelante a conclu un accord pour la vente du terrain correspondant à la moitié du lot 5 111 255. [admis]
j) Conformément à l’accord conclu le 25 mai 2014, le lot 5 111 255 a été divisé en deux parties égales, créant ainsi les lots portant les numéros 5 548 410 et 5 548 411 du cadastre du Québec dans la circonscription foncière de Chambly. [admis]
k) La superficie du lot 5 548 410 représente la moitié de la superficie du lot 5 111 255. [admis]
l) L’appelante a acquis le terrain correspondant au lot 5 548 410 avec l’intention de le revendre immédiatement. [nié]
m) Au moment de la vente du lot 5 548 410, ce lot était un terrain boisé vacant, ne contenant aucune bâtisse, ni garage, ni entrée asphaltée. [nié]
n) Au moment de la vente de ce lot, l’appelante n’était pas propriétaire de la résidence dans laquelle elle habitait. [nié]
o) Ce n’est que le 18 décembre 2014 que l’appelante a acheté le lot 5 111 256 sur lequel se situait la résidence dans laquelle elle habitait. [nié]
p) L’appelante a donc disposé du lot 5 548 410 avant l’acquisition de la résidence située sur le lot 5111 256. [nié]
q) Le 23 mars 2017, suite à une vérification entamée par l’Agence du Revenu du Québec le 17 février 2017, l’appelante a désigné les lots 5 111 255 et 5 111 256 comme étant sa résidence principale depuis 2012. [admis]
III. Position des parties
[6] L’appelante est d’avis que le gain en capital réalisé sur la vente du Lot 410 n’avait pas à être déclaré. Il s’agit de la disposition partielle de la résidence principale de l’appelante telle que définie aux fins de la LIR. Les Documents confirment que l’appelante détient notamment un droit de premier refus sur le Lot 255 et le Lot 256 rendant ainsi non équivoque l’intention de l’appelante d’utiliser le Lot 410, Lot 411 et Lot 256 à des fins personnelles et non pas en vue de générer un profit. Dès juillet 2012, l’appelante utilise les Lot 410, Lot 411 et Lot 256. Il a toujours été de l’intention de l’appelante et de son conjoint de fait d’utiliser le Lot 410 et le Lot 411 à des fins personnelles. En date du 11 avril 2014, le Lot 410, Lot 411 et Lot 256 constituent la résidence principale de l’appelante.
[7] L’appelante soumet être propriétaire du Lot 256 au moment de la vente du Lot 410 en raison des effets juridiques engendrés par l’article 1710 du Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991 (CCQ) à l’égard du Document 3.
[8] Alternativement, l’appelante soutient qu’elle a en réalité la propriété effective du Lot 256 conformément au paragraphe 248(3) LIR puisqu’elle avait en réalité un droit d’usage et d’habitation sur le Lot 256 depuis le 8 avril 2014 date du Document 3.
[9] Alternativement, si l’appelante ne détenait pas un droit d’usage et d’habitation, elle est propriétaire d’un droit de tenure à bail eu égard au Lot 256 aux fins de l’article 54 LIR.
[10] L’appelante soumet qu’elle détient la propriété effective du Lot 410 et Lot 411 en vertu d’un droit d’usage découlant de la promesse d’achat du 14 novembre 2012 au Document 1.
[11] En conséquence, l’exemption du gain en capital provenant de la vente d’une résidence principale aux fins de la LIR s’applique dans le cas présent. Il n’y a pas lieu de retenir l’application de la pénalité du paragraphe 163(2) LIR que l’intimé n’a pas réussi à établir. Si l’exemption du gain en capital pour résidence principale devait ne pas s’appliquer, la pénalité ne s’applique pas puisqu’il s’agit au plus d’une erreur sur la qualification juridique que d’une omission volontaire ou qui témoigne de négligence équivalente à faute lourde.
[12] Les montants du gain en capital et du gain en capital imposable faisant l’objet de l’appel tels que déterminés par l’intimé ne sont pas contestés par l’appelante, l’appelante ayant retiré à l’audition son moyen subsidiaire.
[13] L’intimé soutient que le Lot 410 ne constituait pas et n’a jamais fait partie de la résidence principale de l’appelante au sens de la définition de l’article 54 LIR. En conséquence, l’appelante ne peut bénéficier de l’exemption pour résidence principale prévue au paragraphe 40(2) LIR à l’égard du Lot 410. L’intimé ne soulève pas d’autres conditions ou raisons pour justifier le rejet de l’appel.
[14] De plus, l’intimé est d’avis que l’appelante a fait sciemment ou dans des circonstances équivalant à une faute lourde, une présentation erronée de ses revenus dans sa déclaration de revenus pour l’année d’imposition 2014 et que le ministre était justifié de lui imposer une pénalité, conformément au paragraphe 163(2) LIR.
[15] À titre de rappel, le fardeau de la preuve, en matière fiscale, appartient généralement à l’appelant. L’appelant a le fardeau de démolir les présomptions de fait que la Ministre a présumé dans le cadre de l’établissement de la cotisation, et prouver, selon la balance des probabilités, les faits qui supportent sa position que la cotisation est mal fondée [1]. C’est ce même fardeau que l’appelante doit assumer dans le présent appel et démontrer, selon la balance des probabilités, que la nouvelle cotisation est mal fondée relativement à l’absence de la disposition d’une résidence principale aux fins de la LIR. Quant au maintien de la pénalité du paragraphe 163(2) LIR, l’intimé conserve le fardeau d’établir les faits au soutien de la pénalité.
IV. Analyse
Article 54 LIR
[16] La définition de résidence principale au paragraphe 54b) LIR, telle qu’applicable aux années d’imposition visées, représente la principale disposition pertinente aux fins du présent appel :
54. résidence principale S’agissant de la résidence principale d’un contribuable pour une année d’imposition, bien — logement, ou droit de tenure à bail y afférent, ou part du capital social d’une société coopérative d’habitation acquise dans l’unique but d’acquérir le droit d’habiter un logement dont la coopérative est propriétaire — dont le contribuable est propriétaire au cours de l’année conjointement avec une autre personne ou autrement, à condition que :
a) le contribuable étant un particulier autre qu’une fiducie personnelle, le logement soit normalement habité au cours de l’année par le contribuable, par son époux ou conjoint de fait ou ex-époux ou ancien conjoint de fait ou par un enfant du contribuable;
a.1) le contribuable étant une fiducie personnelle, le logement soit normalement habité au cours de l’année civile se terminant pendant l’année par un bénéficiaire déterminé de la fiducie pour l’année, par l’époux ou le conjoint de fait ou l’ex-époux ou l’ancien conjoint de fait de ce bénéficiaire ou par un enfant de celui-ci;
b) le contribuable, étant une fiducie personnelle ou un particulier autre qu’une fiducie, ait fait soit le choix prévu au paragraphe 45(2) concernant le changement d’utilisation du bien au cours de l’année ou d’une année d’imposition antérieure (sauf un choix sur lequel le contribuable est revenu en vertu du paragraphe 45(2) dans sa déclaration de revenu pour l’une de ces années), soit le choix prévu au paragraphe 45(3) concernant le changement d’utilisation du bien au cours d’une année d’imposition ultérieure.
Toutefois sous réserve de l’article 54.1, le bien ne peut en aucun cas être considéré comme la résidence principale d’un contribuable pour une année d’imposition :
c) à moins que le contribuable, étant un particulier autre qu’une fiducie personnelle, ne l’ait désigné comme étant sa résidence principale pour l’année en la forme et selon les modalités réglementaires et qu’aucun autre bien n’ait été désigné pour l’année, pour l’application de la présente définition, par l’une des personnes suivantes :
(i) si l’année en question est antérieure à 1982, le contribuable,
(ii) si l’année en question est postérieure à 1981:
(A) soit le contribuable,
(B) soit une personne qui a été son époux ou conjoint de fait tout au long de l’année (sauf une personne qui, tout au long de l’année, a vécu séparée du contribuable en vertu d’une séparation judiciaire ou d’un accord écrit de séparation),
(C) soit un enfant du contribuable (sauf un enfant marié, vivant en union de fait ou âgé de 18 ans ou plus au cours de l’année),
(D) soit, si le contribuable n’était pas marié, ne vivait pas en union de fait ou n’était pas âgé de 18 ans ou plus au cours de l’année, l’une des personnes suivantes :
(I) la mère ou le père du contribuable,
(II) le frère ou la soeur du contribuable qui n’étaient pas mariés, ne vivaient pas en union de fait ou n’étaient pas âgés de 18 ans ou plus au cours de l’année;
c.1) à moins que, le contribuable étant une fiducie personnelle, les conditions suivantes soient réunies :
(i) la fiducie a désigné le bien, en la forme et selon les modalités réglementaires, comme étant la résidence principale du contribuable pour l’année,
(ii) la désignation comporte le nom de chaque particulier (appelé « bénéficiaire déterminé » à la présente définition) qui, au cours de l’année civile se terminant pendant l’année :
(A) d’une part, a un droit de bénéficiaire dans la fiducie,
(B) d’autre part, sauf dans le cas où la fiducie n’a le droit de désigner le bien pour l’année que par l’effet de l’alinéa b), habitait normalement le logement ou à un époux ou un conjoint de fait, un ex-époux ou un ancien conjoint de fait ou un enfant qui l’habitait normalement,
(iii) nulle société de personnes ou société, sauf un organisme de bienfaisance enregistré, ne détient de droit de bénéficiaire dans la fiducie au cours de l’année,
(iv) aucun autre bien n’a été désigné, pour l’application de la présente définition, pour l’année civile se terminant au cours de l’année par un bénéficiaire déterminé de la fiducie pour l’année, par une personne qui a été l’époux ou conjoint de fait du bénéficiaire tout au long de cette année civile (sauf une personne qui, tout au long de cette année civile, a vécu séparée du bénéficiaire en vertu d’une séparation judiciaire ou d’un accord écrit de séparation), par un enfant du bénéficiaire (sauf un enfant marié ou âgé de 18 ans ou plus au cours de cette année civile) ou, dans le cas où le bénéficiaire n’était pas marié, ne vivait pas en union de fait ou n’était pas âgé de 18 ans ou plus au cours de cette année civile, par une des personnes suivantes :
(A) la mère ou le père du bénéficiaire,
(B) le frère ou la soeur du bénéficiaire qui n’étaient pas mariés, ne vivaient pas en union de fait ou n’étaient pas âgés de 18 ans ou plus au cours de cette année civile;
d) par l’effet de l’alinéa b), dans le cas où, par le seul effet de cet alinéa, le bien aurait été, sans le présent alinéa, la résidence principale du contribuable durant au moins quatre années d’imposition antérieures.
En outre, pour l’application de la présente définition :
e) la résidence principale d’un contribuable pour une année d’imposition est réputée comprendre (sauf si le bien est une part du capital social d’une société coopérative d’habitation) le fonds de terre sous-jacent au logement ainsi que la partie du fonds de terre adjacent qu’il est raisonnable de considérer comme facilitant l’usage du logement comme résidence; toutefois, dans le cas où la superficie totale du fonds de terre sous-jacent et de cette partie excède un demi-hectare, l’excédent n’est réputé faciliter l’usage du logement comme résidence que si le contribuable établit qu’il était nécessaire à cet usage;
f) le bien qu’une fiducie désigne pour une année en application de l’alinéa c.1) est réputé être un bien désigné pour l’application de la présente définition par chaque bénéficiaire déterminé de la fiducie pour l’année civile se terminant pendant l’année. (principal residence)
[17] D’autres dispositions législatives soulevées à l’audition seront traitées plus loin.
Preuve introduite à l’audition
[18] Le principal témoignage au soutien de la position de l’appelante est celui de monsieur Trottier, le conjoint de fait de l’appelante. Monsieur Trottier a longuement témoigné principalement afin d’expliquer les circonstances entourant l’arrivée de la famille dans le secteur de la rue Bourbeau située à St-Bruno-de-Montarville, Québec, les différents scénarios d’acquisition considérés, les enjeux financiers, les positions des parties impliquées, et finalement ce qui aurait été convenu entre les parties. La Cour reviendra sur le témoignage de monsieur Trottier plus loin.
[19] L’appelante a également témoigné. Toutefois, son témoignage a été beaucoup plus succinct. Bien qu’il s’agisse de son appel, principalement lié à des faits et des actes juridiques pouvant lui être attribuables justifiant ou supportant le traitement fiscal auquel l’appelante soutient être assujettie personnellement, la Cour n’a entendu que très peu de choses du témoignage en chef de l’appelante. Après avoir confirmé habiter le 1530 rue Bourbeau depuis juin 2012, l’unique élément confirmé par l’appelante est sa description du projet de la rue Bourbeau dans les mots suivants :
En juin 2012. Donc, on a, on s’est cherché une maison. Finalement, on a trouvé ce terrain-là, qui était dans un quartier qu’on voulait. Donc, le projet, c’était de construire la maison sur, sur, sur le, le terrain. En attendant, on a habité dans le 1530, puis on utilisait notre terrain pour entreposer la roulotte, puis on avait un module de jeu pour les enfants qui était sur ce terrain-là. Donc, on entretenait le terrain puis on habitait à côté, le, au 1530.
Aussi, on a, on a commencé des démarches pour faire de l’implantation de la maison, de trouver un contracteur, les plans de la maison, et tout ça, dans, dans cette, dans cette période-là.
...C’est sûr que c’est une situation complexe, mais, dans le fond, c’est, c’est simple. Nous, on voulait habiter dans cette, dans - on voulait avoir - parce que [Inaudible]. On voulait habiter dans, dans cette rue-là, avoir la maison puis avoir une maison là. Puis c’est pour ça, on s’est rendu compte que ce n’est pas - bien, c’est un [Inaudible]. Mais on s’est rendu compte que ce n’était pas évident d’avoir le financement pour construire la maison. Donc, puis quand qu’on s’est rendu compte qu’on pouvait acheter la, la maison, le 1530, où est-ce qu’on habitait - on l’aimait, cette maison-là, puis en même temps, je ne voulais pas me retrouver sans maison [Inaudible].
[20] La Cour n’en apprend pas davantage de l’appelante en ce qui concerne le projet, les actes, les ententes, les termes et conditions intervenus, les discussions avec les vendeurs, les acheteurs, et les raisons motivant les gestes posés et les décisions prises. Par exemple, l’appelante n’a abordé le bail de la Maison sous aucun angle. Elle n’a pas non plus confirmé ou même soulevé avoir consenti un mandat ou une procuration à son conjoint de fait. De cette situation, la Cour retient que le niveau d’implication personnelle de l’appelante dans la conduite et la réalisation de ce projet dans son ensemble demeure limité.
[21] En contre-interrogatoire, les questions adressées à l’appelante par l’intimé ont principalement porté sur la préparation de la déclaration de revenus relative à son année d’imposition 2014, et plus particulièrement, à savoir si les services d’un comptable avaient été retenus aux fins de valider le traitement fiscal lié à la vente du Lot 410.
[22] De plus, la Cour retient de son contre-interrogatoire que l’acquisition du Lot 255 était en partie pour permettre l’acquisition du Lot 256 et au final habiter la Maison en tant que propriétaire. Ils n’étaient pas en mesure de réaliser le projet initial soit de financer la construction d’une maison sur le Lot 255. La vente du Lot 410 a aussi permis de financer l’acquisition du Lot 255.
[23] Quant à monsieur Trottier, il témoigne qu’au commencement de ce projet son intention était d’acheter et de rénover la Maison. Il précise qu’ils avaient un bail pour louer la Maison à compter de juillet 2012. Il confirme qu’il s’agissait d’un bail de location.
[24] Tôt lors de son témoignage on lui présente les pièces A-5 et A-8. Ces pièces d’une page chacune sont les Document 1 et le Document 2 intervenus entre monsieur Trottier, à titre d’acheteur, et monsieur Richard Bourbeau, à titre de représentant autorisé des vendeurs, le 14 novembre 2012 et le 4 avril 2013 respectivement. Sommairement, elles concernent la confirmation d’un dépôt versé par monsieur Trottier à monsieur Bourbeau pour la vente du Lot 255 à être créé. Les ententes confirment également le solde payable en contrepartie de la cession des titres de propriété du Lot 255 à monsieur Trottier, en plus de confirmer un droit de premier refus sur la vente à un tiers de toute autre portion restante du lot initial sur lequel est construit la Maison soit la portion du Lot 655 qui deviendra au moment de la création du Lot 255, le Lot 256. Pour les fins des présentes, et non sans soulever une ambigüité à sa face même, il suffit de souligner que ce droit de premier refus appartiendrait sous certaines conditions à monsieur Trottier, sa conjointe, un membre de sa famille ou toute autre entité corporative apparentée à monsieur Trottier aux mêmes prix et conditions. Ces ententes portent deux signatures, monsieur Bourbeau, représentant autorisé des vendeurs, et monsieur Trottier, l’acheteur.
[25] L’intimé a alors soulevé une objection et a demandé que soit établie l’authenticité de la confection des Documents puisqu’il s’agit de documents sous seing privé. En réponse à cette demande, l’avocat de l’appelante a demandé au témoin de confirmer sa propre signature et d’établir les circonstances entourant la préparation et signature des documents. Monsieur Trottier a confirmé avoir rencontré monsieur Bourbeau à sa maison en personne (j’assume la Maison) au moment de la signature des parties. Monsieur Trottier avait préparé une première ébauche et les deux discutaient, apportaient les changements convenus, et signaient en présence de l’autre. La même base de document a été utilisée toutes les fois que les deux mêmes individus ont signés un document sous seing privé. La Cour comprend que cette explication vaut pour les Document 1 et Document 2 sous objection et le Document 3 (pièce A-12) présenté plus tard au témoin et introduit plus loin ci-après. La Cour comprend que le témoignage de monsieur Trottier confirme que ce dernier a rencontré, discuté et échangé avec monsieur Bourbeau au sujet des lots en appel à quelques reprises et notamment lors de la signature d’actes notariés.
[26] Le témoin explique ensuite qu’un droit de premier refus lui a été consenti parce que son offre n’a pas été acceptée sur le Lot 256. Monsieur Trottier rencontrait des enjeux financiers pour acquérir le Lot 655 original.
[27] Monsieur Trottier réfère ensuite à la pièce A-8 et parle à la première personne. Ce n’est pas très surprenant puisqu’après tout il est seul signataire acheteur et ses explications sont formulées sans référence à l’appelante d’aucune façon précise. L’appelante, dans son témoignage, n’a pas non plus soulevé d’intérêt pour ces pièces. En conséquence, la Cour retient que les pièces A-5 et A-8 ne visent qu’un dépôt visant le Lot 255 effectué par monsieur Trottier pour son bénéfice.
[28] Le témoin passe ensuite à la pièce A-12. La pièce A-12 est le Document 3 portant la date du 8 avril 2014 et la signature de monsieur Bourbeau à titre de représentant autorisé des vendeurs (bien qu’à cette date il serait devenu l’unique propriétaire) et de monsieur Trottier à titre d’acheteur. Aucune mention n’est faite de l’appelante directement ou indirectement.
[29] Contrairement aux pièces A-5 et A-8 en lien avec le Lot 255, le Document 3 confirme qu’il s’agit d’une promesse de vente/promesse d’achat pour le Lot 256. Il n’est pas question du Lot 255. Et le document d’une page (avec annexes) ne confirme pas cette fois un simple dépôt sur l’acquisition ultérieure des titres de propriété du Lot 256 par monsieur Trottier. Le document fait plutôt état d’une promesse de vente et d’achat et de modalités financières pour compléter l’acquisition du Lot 256 entre monsieur Bourbeau et monsieur Trottier ainsi que du droit de l’acheteur, monsieur Trottier, de se comporter comme propriétaire en date du 8 avril 2014.
[30] Le témoignage de monsieur Trottier n’apportera pas de lumière sur le bail visant la Maison. La Cour ne dispose d’aucun détail concernant les parties au bail, les termes et conditions, l’étendue des lieux loués, la portée, la durée, etc.
[31] En contre-interrogatoire, il confirme que l’appelante trouvait cela dommage que son nom n’apparaisse pas sur aucun bien immobilier. Il confirme ne jamais avoir été propriétaire du Lot 255. Il confirme également que les pièces A-5, A-8 et A-12 n’ont pas été transmises à la vérification. Il laisse entendre que le bail était pour durer jusqu’à ce que le projet de construction soit complété sur le Lot 255. Il confirme également que la clause de premier refus n’a jamais été exercée. Il n’a pas non plus déposé en preuve quelque mandat ou procuration l’autorisant à agir pour le compte de l’appelante.
[32] L’appelante n’a fait entendre aucun autre témoin au soutien de sa position. La Cour note notamment l’absence de monsieur Bourbeau. Ce dernier a certes joué un rôle central dans la relation que l’appelante, mais principalement son conjoint de fait, et monsieur Bourbeau ont établie en lien avec les lots discutés à l’audition.
[33] De son côté, l’intimé n’a finalement appelé aucun témoin et s’est limité à un contre-interrogatoire des 2 témoignages pour l’appelante.
Objection de l’intimé en regard des pièces A-5, A-8 et A-12
[34] Tel qu’indiqué plus haut, lors du témoignage de monsieur Trottier, l’intimé a soulevé une objection lors du dépôt par l’appelante des pièces A-5, A-8 et A-12. Il a demandé que l’appelante établisse l’authenticité de la confection du Document 1, Document 2 et Document 3 puisqu’il s’agit de documents sous seing privé.
[35] Bien que l’impact du dépôt des pièces A-5, A-8 et A-12 sur l’issue de l’appel soit mitigé considérant l’absence de l’appelante aux Documents, la Cour souhaite se prononcer sur l’admissibilité des pièces en preuve.
[36] L’article 40 de la Loi sur la preuve au Canada, LRC 1985, c C-5, dicte que dans toutes les procédures qui relèvent de l’autorité législative du Parlement du Canada, les lois sur la preuve qui sont en vigueur dans la province où ces procédures sont exercées s’appliquent à ces procédures, sauf la présente loi et les autres lois fédérales [2].
[37] Des dispositions du Titre deuxième du Livre septième du CCQ portant sur les moyens de preuve, les articles 2826 et suivants dictent les règles de l’admissibilité en preuve des actes sous seing privé :
DES ACTES SOUS SEING PRIVÉ
2826. L’acte sous seing privé est celui qui constate un acte juridique et qui porte la signature des parties; il n’est soumis à aucune autre formalité.
2827. La signature consiste dans l’apposition qu’une personne fait à un acte de son nom ou d’une marque qui lui est personnelle et qu’elle utilise de façon courante, pour manifester son consentement.
2828. Celui qui invoque un acte sous seing privé doit en faire la preuve.
[…]
2829. L’acte sous seing privé fait preuve, à l’égard de ceux contre qui il est prouvé, de l’acte juridique qu’il renferme et des déclarations des parties qui s’y rapportent directement.
2830. L’acte sous seing privé n’a point de date contre les tiers, mais celle-ci peut être établie contre eux par tous moyens.
Néanmoins, les actes passés dans le cours des activités d’une entreprise sont présumés l’avoir été à la date qui y est inscrite.
[38] L’avocat de l’appelante soutient que le document parle par lui-même et ne voit pas ce qu’il pourrait faire de plus. Monsieur Trottier était présent lors de la signature de monsieur Bourbeau. En quelques mots, il soutient que le document est signé et sous seing privé, et que les règles de preuve admettent le dépôt d’un document sous seing privé. Il croit avoir rencontré son fardeau. Si cela était un enjeu on avait d’autres moyens de le soulever avant l’audition. À tout évènement, il prévoyait déposer l’original des pièces A-5, A-8 et A-12. Ce qui ne se réalisera finalement pas.
[39] Ces dispositions sont succinctes. La doctrine en référence aux dispositions et aux enseignements des tribunaux s’avère donc utile pour établir la portée du test permettant à la Cour d’accepter le dépôt en preuve de l’acte invoqué par une partie et qui veut l’opposer à l’autre partie. La question qui se pose est donc de déterminer si l’appelante, dans le cadre de l’introduction de ces pièces par preuve testimoniale, a rencontré son fardeau de preuve aux fins des dispositions citées?
[40] Selon l’article 2857 CCQ, la preuve que les signatures que le document porte sont authentiques et qu’il n’a pas été altéré depuis qu’elles y ont été apposées [3] peut être faite pas tout moyen : aveu de la partie adverse, témoignage des signataires, de personnes qui les ont vu signer, de personnes qui reconnaissent leur signature, d’un expert en écriture, etc [4]. Aussi, cette reconnaissance peut être explicite ou implicite. Elle est explicite lorsqu’un témoin compétent à ce faire identifie positivement la signature, tel le signataire ou toute autre personne en mesure de l’authentifier, par exemple celle qui a signé l’écrit à titre de témoin ou la partie adverse familière avec cette signature [5].
[41] L’intimé n’a pas attaqué avec succès les explications formulées par le témoin Trottier pour établir les circonstances des signatures apposées aux pièces A-5, A-8 et A-12 et reprises au paragraphe 25 plus haut. La réponse à l’avis d’appel modifié ne contient pas non plus de faits particuliers visant à attaquer l’authenticité des signatures aux pièces. L’intimé concède que nous ne sommes pas dans une situation aussi tranchée que la décision qu’il a soumise dans l’affaire 9191-2022 Québec inc. c Agence du revenu du Québec, 2020 QCCQ 1902 (9191-2022 Québec inc.). Il n’apprécie pas que les documents arrivent de façon impromptue. Cependant, il reconnaît qu’ils étaient dans la liste des documents produite.
[42] Le témoignage de monsieur Trottier a fait état de sa connaissance et de sa fréquentation de monsieur Bourbeau. Les contacts entre les 2 hommes se sont multipliés entre 2012 et 2014 et se sont même intensifiés à certains moments. Le témoignage de monsieur Trottier au moment de la signature des documents déposés en pièce A-5, A-8 et A-12 en présence de monsieur Bourbeau est acceptable et présente une valeur probante suffisante aux yeux de la Cour.
[43] La situation présente se distingue du cas présenté par l’intimé dans la décision 9191-2022 Québec inc. Contrairement à l’affaire 9191-2022 Québec inc. il est vraisemblable que monsieur Trottier soit en mesure de confirmer la signature de monsieur Bourbeau. Pour la Cour, la preuve soutient que cette signature a été exécutée en présence de monsieur Trottier dans un contexte de plusieurs rencontres ou discussions entre les deux hommes. Des actes notariés impliquant les parties des parties se sont également ajoutés à la liste des rencontres.
[44] L’authenticité de la signature de monsieur Bourbeau est établie. La Cour est disposée à accueillir en preuve le dépôt des pièces A-5, A-8 et A-12.
La pertinence des pièces A-5, A-8 et A-12 aux fins de la résolution de l’appel
[45] Pour débuter, la Cour retient des deux témoignages de la partie appelante très peu d’information sur la juste mesure à donner au bail visant la Maison pouvant exister entre les parties. Aucune information n’a été communiquée permettant de cadrer le rôle d’un bail pour une durée précédant l’achat de la Maison par l’appelante en indivision. La Cour ignore les détails essentiels qui auraient permis de lier l’appelante à un bail, l’étendue du droit d’habitation et la portée que ce bail permettait à l’appelante d’invoquer en lien avec l’appel. Il n’y a pas eu non plus de preuve au soutien qu’un bail aurait été résilié en considération d’un paiement à son locataire par le locateur. En conséquence l’usage du bail au soutien de la position de l’appelante est faible. Et ce n’est pas le bail qui fait l’objet d’une disposition mais bien la vente et la cession des droits de propriété du Lot 410 détenues par l’appelante.
[46] Et plus particulièrement en lien avec les documents aux pièces A-5, A-8 et A-12, la Cour n’est pas en mesure de tirer une conclusion favorable à l’appelante aux fins du présent appel. La Cour cherche à connaître la position dans laquelle se trouvait l’appelante au cours des années pertinentes au présent litige. Bien que les Documents présentés en pièce A-5, A-8 et A-12 peuvent faire preuve de leur contenu, il ne s’agit pas de l’appel du conjoint de fait de l’appelante. L’appel vise exclusivement l’appelante et la déclaration d’un gain en capital en lien avec la disposition du Lot 410. Les obligations et les droits du conjoint de fait de l’appelante ne sont pas les obligations et les droits de l’appelante. Au surplus, la preuve ne supporte pas, selon la balance des probabilités, que monsieur Trottier a agi en droit pour le compte de l’appelante ou qu’il était à même de lier l’appelante dans le cadre d’ententes contractuelles. Ni l’appelante ni monsieur Trottier n’ont été en mesure de convaincre la Cour à cet égard. Pour la Cour, l’unique conclusion pouvant être tirée de la preuve est l’absence de droit de l’appelante en lien avec le Document 1, le Document 2 et le Document 3.
[47] L’existence d’un projet commun entre conjoints de fait se déclarant chacun aux actes notariés célibataire pour ne s’être jamais marié ni uni civilement ne fait pas naître des droits envers les deux conjoints de fait lorsque l’un d’eux s’engage en son propre nom. Aucune preuve n’a permis d’établir de façon prépondérante un lien juridique entre l’appelante et les Documents des pièces A-5, A-8 et A-12. La preuve au dossier est insuffisante pour permettre à la Cour d’associer l’appelante à une vente ou à une promesse d’achat/vente du Lot 255 ou du Lot 256 aux termes des trois pièces, et aucune preuve n’a été faite pour convaincre la Cour que l’appelante avait mandaté son conjoint de fait, monsieur Trottier, à agir en son nom. Le droit de premier de refus conféré à l’appelante aux termes des pièces A-5 et A-8, et qui, au surplus, n’a jamais été exercé, n’équivaut pas à une vente, à un transfert de propriété ni à une promesse d’achat ouvrant droit à un examen en vertu de l’article 1710 CCQ [6].
[48] En particulier, l’absence de l’appelante à titre de signataire et de partie aux 3 Documents, l’absence d’un témoignage convaincant et éclairant de l’appelante ou de son conjoint de fait au sujet des droits de l’appelante dans les Documents, l’absence de preuve pouvant lier juridiquement l’appelante aux Documents sont autant d’éléments laissant peu de choix à la Cour si ce n’est de considérer n’avoir que peu d’impact aux fins d’établir ou de soutenir la position de l’appelante dans le cadre de l’appel. À la lumière des pièces A-5 et A-8 et la preuve versée au dossier, la Cour n’est pas en mesure d’associer un droit de propriété du Lot 255 à l’appelante avant la signature de l’acte notarié en date du 11 avril 2014 confirmant son droit de propriété sur le Lot 255. L’absence de mention d’un avant-contrat au contrat notarié soutient également cette conclusion.
[49] Quant à la question de savoir si l’appelante peut être associée à la pièce A-12 datée du 8 avril 2014 en lien avec le Lot 256, le nom de l’appelante n’apparaît pas au Document 3, l’appelante n’est pas partie au Document, l’appelante n’a pas abordé ou soulevé lors de son témoignage pouvoir tirer profit à bon droit des conséquences pouvant avoi