Leonard c. La Reine

Leonard c. La Reine
Base de données – Cour (s)
Jugements de la Cour canadienne de l'impôt
Date
2021-04-30
Référence neutre
2021 CCI 33
Numéro de dossier
2017-219(IT)G, 2017-221(IT)G
Juges et Officiers taxateurs
Don R. Sommerfeldt
Sujets
Loi de l'impôt sur le revenu
Contenu de la décision
Dossier : 2017-221(IT)G
ENTRE :
JEREMY LEONARD,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
ENTRE :
Dossier : 2017-219(IT)G
CAROL TENNEY,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Appels entendus le 28 juin 2019, à Winnipeg (Manitoba)
et le 3 octobre 2019 à Ottawa (Ontario); observations écrites présentées le 15 juillet 2020
Devant : L’honorable juge Don R. Sommerfeldt
Comparutions :
Avocats des appelants :
Me Jeff D. Pniowsky, Me Matthew Dalloo
Avocats de l’intimée :
Me David Silver, Me David Grohmueller
JUGEMENT
Les appels interjetés par les deux appelants sont, sous réserve du paragraphe 119 des motifs ci-joints, accueillis, avec dépens, et les nouvelles cotisations établies par le ministre du Revenu national (le « ministre ») à l’égard des deux appelants sont renvoyées au ministre pour réexamen et nouvelle cotisation au motif que, en 2011, Jeremy Leonard a subi une perte autre qu’en capital de 826 426 $.
Si les parties n’arrivent pas à parvenir à un accord sur les dépens dans un délai de 30 jours suivant la date du jugement, les appelants peuvent, dans les 30 jours suivants, déposer des observations écrites sur les dépens, après quoi l’intimée disposera alors d’un délai de 30 jours pour déposer sa réponse écrite. Les observations des parties n’excéderont pas cinq pages. Si, dans les délais applicables, les parties n’informent pas la Cour qu’elles sont parvenues à un accord et qu’aucune observation n’est reçue des parties, un seul mémoire de dépens (rajusté pour reconnaître la nécessité d’un avis d’appel distinct pour chaque appelant), conformément au tarif, sera adjugé aux appelants (à répartir entre eux comme ils le déterminent).
Signé à Edmonton (Alberta), ce 30e jour d’avril 2021.
« Don R. Sommerfeldt »
Le juge Sommerfeldt
Traduction certifiée conforme
ce 17e jour de janvier 2022.
François Brunet, réviseur
Référence : 2021 CCI 33
Date : 20210430
Dossier : 2017-221(IT)G
ENTRE :
JEREMY LEONARD,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Dossier : 2017-219(IT)G
ENTRE :
CAROL TENNEY,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge Sommerfeldt
I. INTRODUCTION
[1] Les présents motifs se rapportent aux appels interjetés par Jeremy Leonard à l’encontre de cotisations (les « cotisations ») que lui a imposées l’Agence du revenu du Canada (l’« ARC »), au nom du ministre du Revenu national (le « ministre »), relativement aux années d’imposition 2011, 2012, 2013 et 2014. La nouvelle cotisation de 2011 a refusé une perte autre qu’en capital (la « perte ») de 1 472 006 $[1], que M. Leonard avait déclarée dans sa déclaration de revenus de 2011. Les nouvelles cotisations pour 2012, 2013 et 2014 ont refusé le report d’une partie de la perte.
[2] Mme Tenney est l’épouse de M. Leonard. Dans sa déclaration de revenus de 2011, elle avait demandé la déduction d’un montant pour conjoint à l’égard de M. Leonard ainsi qu’un transfert de crédits personnels inutilisés de M. Leonard à elle. De plus, dans cette déclaration de revenus, elle a indiqué que le montant du revenu familial, aux fins de la Prestation fiscale canadienne pour enfants (la « PFCE »), était de 45 942 $. En raison du rejet de la demande de déduction de la perte, que M. Leonard avait déclarée pour 2011, l’ARC a recalculé le revenu familial à 496 733 $, ce qui signifie que Mme Tenney n’était plus admissible à la PFCE. Au début de l’audience, et à nouveau lors des observations verbales, les avocats des parties ont reconnu que la détermination de l’issue des appels interjetés par M. Leonard emportera corrélativement l’issue de l’appel interjeté par Mme Tenney.
II. QUESTIONS EN LITIGE
[3] Dans son avis d’appel, M. Leonard a allégué que, pendant les années d’imposition pertinentes, il a exploité une entreprise consistant à acquérir des créances hypothécaires et à prêter de l’argent, et que la perte a été réalisée dans le cadre de cette entreprise. À titre subsidiaire, M. Leonard a allégué que toute opération donnant lieu à la perte comportait un risque de caractère commercial[2].
[4] Dans sa déclaration liminaire à l’audience, l’avocat de M. Leonard a informé la Cour que M. Leonard abandonnait, aux fins des présents appels, l’argument selon lequel la perte était survenue dans le cadre d’une activité de prêt d’argent. Il a également indiqué que la seule thèse avancée par M. Leonard à l’audience était que l’opération en question (l’« opération ») était un projet comportant un risque de caractère commercial[3].
[5] Par conséquent, telles qu’elles sont énumérées dans l’ordre dans lequel elles seront examinées, les questions fondamentales à l’égard des présents appels sont les suivantes :
(a)S’il y a eu perte, s’agissait-il d’une perte en capital ou d’une perte subie dans le cadre d’un projet comportant un risque de caractère commercial (c’est-à-dire une perte autre qu’une perte en capital)?
(b)Y a-t-il eu perte et, dans l’affirmative, M. Leonard a-t-il réalisé la perte en 2011, et quel était le montant de cette perte?
III. FAITS
[6] M. Leonard est entrepreneur. Il est résident du Canada aux fins de la Loi de l’impôt sur le revenu (la « LIR »)[4]. Il a des résidences en Alberta et à Hawaï. Par l’intermédiaire de personnes morales, il exerce ses activités en Alberta, à Hawaï et au Brésil.
[7] Vers 2004 ou 2005, M. Leonard a fait la connaissance de Brian Anderson, qui était un promoteur immobilier exerçant ses activités à Hawaï (et peut-être ailleurs). De temps en temps, au cours des cinq années suivantes, M. Leonard a prêté des fonds à M. Anderson et a peut-être effectué des placements dans le capital-actions de certains des projets de M. Anderson. Quelque temps avant 2009, M. Anderson a acquis deux lots contigus (les « lots ») dans l’ensemble résidentiel Kukio à Hawaï. Une maison a été construite sur l’un des lots, désigné comme étant le « lot B-3 ». L’autre lot, désigné comme le « lot B-2 », n’était pas aménagé. M. Leonard a décrit le lot B-2 comme étant de la pierre de lave nue. Les deux lots étaient grevés d’hypothèques pour garantir les dettes de M. Anderson envers la Central Pacific Bank. L’acte hypothécaire (l’« acte hypothécaire ») relatif au lot B-2 garantissait une dette (la « dette ») qui était attestée par un billet à ordre (le « billet »)[5] et qui se rapportait à un prêt de 1 500 000 $, que M. Anderson avait contracté auprès de la City Bank le 20 décembre 2004. Quelque temps après, la City Bank a fusionné avec la Central Pacific Bank (la « Banque »)[6].
[8] Le ralentissement économique de 2008 a eu de graves répercussions sur M. Anderson, qui était apparemment fortement endetté. M. Leonard a affirmé qu’il avait compris que des jugements avaient été rendus contre M. Anderson totalisant environ 40 000 000 $. M. Leonard a cru comprendre que M. Anderson était incapable de rembourser toutes ses dettes.
[9] Comme M. Anderson était en défaut de paiement de la dette garantie par l’hypothèque grevant le lot B-2, la Banque a entamé une procédure de saisie le 6 avril 2009 relative à l’hypothèque. La Banque n’a pas engagé de procédure de saisie concernant l’hypothèque grevant le lot B-3[7].
[10] Après avoir fait défaut, en avril 2007, de rembourser un prêt de 1 500 000 $ que M. Leonard avait consenti à M. Anderson en décembre 2006[8], M. Anderson a proposé à M. Leonard de conclure un accord selon lequel M. Leonard pourrait obtenir les lots à un prix réduit, afin de se faire pardonner le défaut de M. Anderson à rembourser le prêt consenti en 2006[9]. M. Leonard a ensuite communiqué avec la Banque pour démontrer son intérêt à acquérir les lots. Il a ensuite négocié une entente avec la Banque, aux termes de laquelle il a été convenu qu’il acquerrait, comme il le pensait, les deux lots au prix de 5 700 000 $, en utilisant des fonds qui lui seraient prêtés par la Banque. Il semble que, pour ses besoins, la Banque ait attribué 4 400 000 $ du prix total au lot B-3 (c.-à-d. le lot sur lequel une maison a été construite) et 1 300 000 $ à l’hypothèque, au billet et à la dette (qui se rapportaient au lot B-2)[10]. M. Leonard a compris que le montant de la dette était à l’origine de 1 500 000 $, mais le prix payable par M. Leonard à la Banque concernant l’hypothèque, au billet et à la dette a été réduit par la Banque à 1 300 000 $[11], apparemment au cours des négociations avec M. Leonard.
[11] Par la suite, après que la Banque et M. Leonard se furent entendus sur les modalités de leur entente, une réunion a été prévue entre M. Leonard, M. Anderson et le représentant de la Banque. Lors de cette réunion, M. Anderson a exprimé son mécontentement quant au prix fixé pour les deux lots. Il était d’avis que le prix aurait dû être plus élevé[12].
[12] L’opération intervenue entre M. Leonard, M. Anderson et la Banque a été documentée de telle sorte que M. Leonard a acquis le lot B-3 de M. Anderson, et qu’il a acquis la créance hypothécaire, le billet et la dette de la Banque. Le principal document relatif à l’opération entre M. Leonard et la Banque était une cession d’hypothèque, un contrat de sûreté et un état de financement (l’« acte de cession »), datés du 24 juin 2009[13]. Les parties exécutoires importantes de l’acte de cession sont libellées comme suit :
[TRADUCTION]
SACHEZ QUE PAR LES PRÉSENTES,
la CENTRAL PACIFIC BANK [...] ci-après appelée le « cédant », en considération de la somme de DIX DOLLARS (10,00 $) et d’autres contreparties valables payées par JEREMY PAUL LEONARD, [...] ci-après appelé le « cessionnaire », dont la réception est par les présentes reconnue, vend, cède, transfère, remet et livre au cessionnaire, à ses successeurs et ayants droit, la créance hypothécaire décrite ci-après, ainsi que le billet à ordre et les dettes garanties par celui-ci, et également tous les droits, titres et intérêts du cessionnaire dans et sur le bien décrit plus précisément dans ladite créance hypothécaire, à savoir :
L’acte hypothécaire, le contrat de sûreté et l’état de financement datés du 20 décembre 2004, conclus par BRIAN A. ANDERSON, en tant que fiduciaire de la fiducie révocable Brian A. Anderson datée du 18 septembre 2001, et par JOAN G. ANDERSON, en tant que fiduciaire de la fiducie révocable Joan G. Anderson datée du 18 septembre 2001, en tant que débitrice hypothécaire, en faveur de la City Bank, dont le successeur par voie de fusion est la CENTRAL PACIFIC BANK, en tant que créancier hypothécaire, garantissant le montant principal de 1 500 000,00 $, et enregistré au Bureau of Conveyances de l’État d’Hawaï sous le document no 2004-264058.
Lesdits acte hypothécaire, contrat de sûreté et état de financement devant appartenir pour toujours au cessionnaire, à ses successeurs et à ses ayants droit.
La présente cession ne peut donner lieu à un recours, sauf en ce qui concerne les garanties prévues ci-après. Le cédant convient par la présente envers le cessionnaire, ses successeurs et ses ayants droit, qu’il est le propriétaire et le détenteur légitime du billet à ordre et de l’hypothèque mentionnés ci-dessus et qu’il a le droit de vendre, de transférer et de céder ces derniers de la manière indiquée ci-dessus[14].
Il est intéressant de noter que, dans les garanties énoncées dans le dernier paragraphe cité ci-dessus, il est fait référence uniquement au billet et à la créance hypothécaire, mais pas à la dette.
[13] Pour financer l’achat du lot B-3 auprès de M. Anderson et l’acquisition de la créance hypothécaire, du billet et de la dette à la Banque, M. Leonard a emprunté 5 700 000 $ à la Banque, aux termes d’une convention de prêt à terme datée du 24 juin 2009[15]. Cette convention ne répartissait pas les 5 700 000 $ entre le lot B-3, la créance hypothécaire, le billet et la dette[16]. La déclaration finale de l’acheteur émise par le dépositaire légal, Title Guaranty Escrow Services, Inc., le 28 juin 2009, concernant la vente du lot B-3 à M. Leonard (qui a été conclue le 26 juin 2009), indique que le prix était de 4 400 000 $[17]. Je crois comprendre que M. Leonard a utilisé uniquement de l’argent emprunté pour acheter le lot B-3, la créance hypothécaire, le billet et la dette, il s’ensuit que la somme qu’il a payée à la Banque pour ces derniers était de 1 300 000 $ (c.-à-d. 5 700 000 $ – 4 400 000 $). Cela est conforme au paragraphe 4.15 de la convention de prêt à terme entre la Banque et M. Leonard, qui prévoyait que, si le lot B-2 devait être vendu à un tiers à la suite de la vente aux enchères des biens saisis, M. Leonard était tenu de verser à la Banque un paiement en capital d’une somme égale au produit de la vente aux enchères des biens saisis, jusqu’à concurrence de 1 300 000 $[18]. La ventilation du prix de 1 300 000 $ entre la créance hypothécaire, le billet et la dette est également conforme à la note manuscrite figurant au bas de la deuxième page de l’acte constatant la cession accordée par la Banque à M. Leonard le 24 juin 2009[19], à la note manuscrite figurant au bas d’un relevé de prêt émis par la Banque à M. Leonard indiquant une date d’échéance de paiement du 25 juillet 2009[20], et à un tableau non daté indiquant les montants originaux de deux prêts désignés comme le prêt no 1 de 1 300 000 $ et le prêt no 2 de 4 400 000 $ (pour un total de 5 700 000 $)[21].
[14] M. Leonard a affirmé qu’il avait acquis la dette à escompte auprès de la Banque[22]. Cependant, le montant de l’escompte n’est pas facilement vérifiable de manière directe. Dans une lettre datée du 31 juillet 2015, qui était jointe à l’avis d’opposition de M. Leonard[23], et dans une lettre datée du 24 août 2016[24], toutes deux adressées par les comptables de M. Leonard à l’ARC, ils ont déclaré que, le 24 juin 2009, M. Leonard a acheté le billet et la créance hypothécaire pour une somme de 1 487 551 $. Dans leur lettre du 24 août 2016, les comptables ont également indiqué que le montant dû au titre du billet le 24 juin 2009 était de 1 606 528,65 $ US. Pour justifier le montant payé pour la créance hypothécaire et le billet, les comptables ont fait référence à un document particulier qui accompagnait la lettre du 31 juillet 2015. Ce document était une convention de modification de prêt, datée du 29 juin 2010, intervenue entre la Banque, M. Leonard et Pacific Pump & Power, Inc. (qui était l’une des sociétés de M. Leonard)[25]. En réalité, ce document indiquait qu’au 29 juin 2010, M. Leonard était endetté envers la Banque pour un montant en principal de 1 487 551,03 $, mais il ne disait rien du montant payé par M. Leonard pour acquérir la créance hypothécaire et le billet.
[15] Comme il a été indiqué, dans la lettre du 24 août 2016 mentionnée ci-dessus adressée par les comptables de M. Leonard à l’ARC, ceux-ci ont affirmé que le montant dû conformément aux conditions du billet lorsque M. Leonard a acquis la créance hypothécaire et le billet (c.-à-d. le 24 juin 2009) était de 1 606 528,65 $ US[26]. Je pense que cette somme est tirée d’un tableau figurant à la quatrième page d’un mémoire à l’appui d’une requête, daté du 15 octobre 2009 et déposé par les avocats de M. Leonard auprès de la Circuit Court of the First Circuit de l’État d’Hawaï (la « Circuit Court »), dans le cadre de la procédure de saisie contre M. Anderson[27]. Ce tableau montre que le montant principal impayé de la dette était de 1 497 657,53 $[28], avec intérêts à partir d’une date non précisée jusqu’au 24 juin 2009 de 108 871,12 $, soit un total de 1 606 528,65 $[29].
[16] En résumé, les documents mentionnés ci-dessus indiquent que, le 24 juin 2009, M. Leonard a acquis la créance hypothécaire, le billet et la dette auprès de la Banque avec un escompte de 306 528,65 $ (soit 1 606 528,65 $ – 1 300 000,00 $).
[17] Après avoir acquis la créance hypothécaire, le billet et la dette auprès de la Banque, M. Leonard n’a pas tenté de vendre ou de céder la créance hypothécaire, le billet ou la dette à qui que ce soit[30].
[18] Étant donné qu’il avait acquis la créance hypothécaire, le billet et la dette à escompte, il semble que, malgré le fait qu’il pensait qu’il finirait par acquérir le lot B-2 par l’intermédiaire du processus de saisie, M. Leonard était également conscient de la possibilité que, lors de la vente judiciaire qui s’ensuivrait, quelqu’un pourrait faire une offre suffisante pour le lot B-2 afin que la dette soit remboursée en totalité, ce qui lui permettrait de réaliser un profit[31].
[19] M. Leonard a affirmé qu’en concluant l’entente mentionnée ci-dessus pour acquérir le lot B-3 auprès de M. Anderson ainsi que la créance hypothécaire, le billet et la dette de la Banque, il comprenait que la juste valeur marchande réelle des lots était supérieure au montant qu’il avait payé pour acquérir le lot B-3, la créance hypothécaire, le billet et la dette. Par conséquent, comme autre possibilité, il avait prévu qu’il pourrait réaliser un profit en acquérant le lot B-3 par achat et le lot B-2 par saisie, puis en revendant les lots[32].
[20] Après avoir effectué les opérations en vue d’acquérir le lot B-3, la créance hypothécaire, le billet et la dette, M. Leonard a été surpris de constater que sa capacité de vendre le lot B-2 serait retardée jusqu’à ce que la procédure de saisie soit officiellement terminée. À Hawaï, cela nécessitait la tenue d’une vente judiciaire, qui devait se dérouler par enchères publiques.
[21] Le 7 octobre 2009, M. Leonard a été remplacé en tant que véritable partie intéressée dans la saisie[33]. Le 15 octobre 2009, un décret de forclusion a été déposé auprès de la Circuit Court[34]. Toutefois, ce n’est qu’à la mi-2011 que la vente judiciaire a été réalisée.
[22] La vente judiciaire a eu lieu dans le cadre d’une vente aux enchères publique près du mât du drapeau qui se trouve devant le palais de justice local. La date de cette vente n’a pas été produite en preuve; cependant, il semble qu’elle ait eu lieu quelque temps après le 15 octobre 2009 (date à laquelle le décret de forclusion a été déposé) et le 3 janvier 2011 (date du dépôt de l’ordonnance accueillant la requête de M. Leonard pour la confirmation de la vente, l’allocation des coûts, des commissions et des frais et ordonnant le transfert de propriété, la délivrance d’un bref de mise en possession et l’inscription d’un jugement ordonnant le paiement différentiel)[35]. M. Leonard a assisté à la vente aux enchères. Il a affirmé qu’environ 12 autres personnes étaient également présentes. Lorsque les enchères ont été ouvertes, M. Leonard a été surpris que personne n’ait fait d’offre pour le lot B-2. Il a décidé d’ouvrir les enchères. Pour déterminer le montant de l’enchère, il a déclaré qu’il savait, au moment de la vente, qu’aucun bien immobilier à Kukio n’avait été vendu auparavant pour moins de 1 000 000 $[36]. Cependant, il n’avait pas autant de liquidités; il a donc fait une offre d’ouverture de 500 000 $. À sa grande surprise, personne d’autre n’a enchéri lors de la vente aux enchères, si bien que le lot B-2 lui a été vendu pour 500 000 $[37]. La vente judiciaire a été conclue, et le titre de propriété du lot B-2 a été transféré à M. Leonard, à compter du 20 juin 2011[38].
[23] Pendant que M. Leonard témoignait, il est devenu évident qu’il ne comprenait pas bien le processus de vente judiciaire. Dans son témoignage, il a signalé que, si quelqu’un d’autre avait fait une offre de 500 001 $, il n’aurait pas fait d’offre supplémentaire, car il n’avait pas les fonds nécessaires pour payer plus de 500 000 $ pour le bien. Il semble qu’il ne savait pas que, s’il était l’adjudicataire, la somme qu’il pouvait payer pour le lot B-2 (moins les dépenses et limité par le montant de la dette due) lui reviendrait en tant que détenteur de la créance hypothécaire, du billet et de la dette.
[24] Un deuxième malentendu de la part de M. Leonard est qu’il s’attendait à ce que quelqu’un offre environ 2 200 000 $ pour le lot B-2, ce qu’il espérait, car il a témoigné qu’il avait compris que la totalité de la somme payée par un tiers pour le lot B-2 lui reviendrait. Il ne savait pas que, si quelqu’un avait payé plus que 1 972 252,63 $ (c.-à-d. La somme payable à l’égard de la dette le 20 juin 2011)[39], l’excédent aurait été versé à M. Anderson.
[25] Après la vente judiciaire, M. Leonard était sous le choc[40]. Il a témoigné qu’il savait qu’il devait 5 700 000 $ à la Banque et qu’il s’attendait à tirer environ 2 200 000 $ de la vente judiciaire.
[26] M. Leonard s’est rendu compte que, pour rembourser la Banque, il lui faudrait vendre le lot B-2 le plus rapidement possible. Par conséquent, il a rencontré Carrie Nicholson, une agente immobilière réputée et prospère à Hawaï, et a pris des dispositions pour que le lot B-2 soit mis en vente[41].
[27] Le lot B-2 n’a pas été vendu. Le mandat de vente a pris fin, et M. Leonard a alors remis en vente le bien[42]. En 2015, afin de réduire les frais d’association mensuels qu’il payait pour l’entretien du bien, M. Leonard a pris les dispositions pour que les lots B-2 et B-3 soient réunis[43]. Au début de l’audience, le lot B-2 (maintenant combiné avec le lot B-3) n’avait toujours pas été vendu.
[28] Dans le cadre de la procédure de saisie, un jugement ordonnant le paiement différentiel (le « jugement ordonnant le paiement différentiel »), de 1 472 006,44 $, a été déposé devant la Circuit Court, apparemment le ou après le 16 mai 2011, en faveur de M. Leonard contre M. Anderson[44]. M. Leonard a témoigné qu’il n’a rien recouvré en ce qui concerne le jugement ordonnant le paiement différentiel, comme il l’avait prévu d’ailleurs, étant donné l’ampleur des nombreuses dettes de M. Anderson envers une multitude de créanciers. Au cours de son contre-interrogatoire, M. Leonard a affirmé qu’il n’avait pas renoncé à la créance, du moins par écrit. Il n’a pas expliqué ce qu’il entendait par cette qualification. En d’autres termes, je me suis demandé s’il avait renoncé verbalement à la créance, mais aucune preuve n’a été produite à cet égard.
IV. LES THÈSES DES PARTIES
A. M. Leonard
[29] M. Leonard soutient que, dans ses opérations concernant la créance hypothécaire, le billet, la dette et le lot B-2, il participait à un projet comportant un risque de caractère commercial[45]. Son avocat a affirmé que M. Leonard a acheté la créance hypothécaire, le billet et la dette pour 1 487 551 $[46], en pensant que [traduction] « beaucoup de gens allaient enchérir » sur le lot B-2 lors de la vente aux enchères et qu’il ferait un profit, étant donné que le montant impayé de la dette (c.-à-d. le principal et les intérêts courus) était supérieur au montant qu’il avait payé pour la créance hypothécaire, le billet et la dette[47]. Il s’est avéré que personne (à part lui) n’a fait d’offre pour le lot B-2, de sorte que, selon lui, en 2011, il a subi une perte (calculée par ses comptables) de 1 472 006 $[48].
[30] Il semble que l’avocat de M. Leonard soutienne que le montant payé par M. Leonard pour acquérir la créance hypothécaire, le billet et la dette constituait une dépense déductible dans le calcul du revenu de M. Leonard pour 2011. Dans les observations écrites de l’avocat de M. Leonard, cette thèse a été exposée comme suit :
[TRADUCTION]
La nature de cette dépense est la seule question restante telle qu’elle est définie dans les actes de procédure.
Si la dépense en question avait pour but de tirer un revenu d’une entreprise (un projet comportant un risque de caractère commercial), elle est déductible du revenu aux termes de l’alinéa 18(1)a) de la Loi. Comme la somme totale de ces dépenses dépasse le revenu pour l’année en question, il y aura une perte reportée conformément à l’article 111 de la Loi [...] Si la dépense, qui s’est incontestablement produite, a été faite dans le but de réaliser un bénéfice et non à titre d’investissement à long terme, elle est déductible du revenu de l’année. Il s’agit là d’une règle évidente et immuable de la fiscalité au Canada. Seule la constatation d’un revenu supplémentaire gagné dans une année peut compenser ou réduire une perte pour cette année-là. La Couronne ne dit pas que d’autres revenus pour cette année-là ont compensé cette perte [...]
[...] la seule question que doit trancher la Cour est de savoir si la dépense (admise) a été engagée pour réaliser un bénéfice[49]. [Note omise.]
B. La Couronne
[31] La Couronne soutient que M. Leonard n’a pas participé à un projet comportant un risque de caractère commercial et que, lorsqu’il a acquis la créance hypothécaire, le billet et la dette auprès de la Banque, son objectif était, au moyen de la vente judiciaire, d’acquérir le lot B-2 et de le détenir à titre d’investissement à long terme. Par exemple, pendant les plaidoiries, l’avocat de la Couronne a fait les observations suivantes :
[TRADUCTION]
[...] l’appelant a acheté le billet et la créance hypothécaire avec l’intention d’obtenir le titre de propriété du bien immobilier sous-jacent[50].
[...] l’intention n’était pas de se débarrasser de ce bien par voie de saisie. L’intention [...] l’intention était d’acheter ce bien hors de la saisie et de contrôler ce processus et de tenter d’obtenir le titre de propriété sous-jacent[51].
[...] l’opération portait sur le bien immobilier. L’hypothèque n’était qu’une partie ou une caractéristique de l’acquisition du bien immobilier, ou un outil ou une méthode pour l’acquérir[52].
Ce n’était pas un investissement dans une hypothèque. C’était l’acquisition d’un bien immobilier[53].
[32] La Couronne soutient que M. Leonard n’a pas subi de perte en 2009 ou 2011, étant donné qu’il est toujours propriétaire du lot B-2 (qui est maintenant consolidé avec le lot B-3) et qu’il détient toujours le jugement ordonnant le paiement différentiel relatif au principal et aux intérêts dus à l’égard de la dette (moins le produit de la vente judiciaire).
[33] La thèse de la Couronne est, en partie, reflétée par plusieurs des hypothèses formulées par le ministre lors de l’établissement de la nouvelle cotisation à l’égard de M. Leonard, comme l’indique le paragraphe 12 de la réponse :
[TRADUCTION]
En vue de déterminer l’obligation fiscale de l’appelant [c.-à-d., M. Leonard] pour les années d’imposition 2011, 2012, 2013 et 2014, le ministre a formulé les hypothèses de fait suivantes : [...]
z) l’appelant n’avait pas l’intention d’échanger, de revendre ou de céder à nouveau le billet à ordre et la créance hypothécaire au moment où il les a acquis par cession;
aa) l’intention de l’appelant au moment de l’acquisition du billet à ordre était de l’acheter et de le détenir, et de procéder à la saisie du bien immobilier Kukio 15B-2 afin de réaliser un profit sur celui-ci;
bb) l’intention de l’appelant était de détenir le bien Kukio 15B-2 aux fins d’investissement à long terme, en attendant une appréciation de sa valeur;
cc) l’intention de l’appelant n’était pas de réaliser un profit sur le billet à ordre lui-même en percevant les intérêts générés par celui-ci ou en le négociant; [...]
gg) l’intention de l’appelant, en achetant le billet à ordre, était de la nature d’un investissement; [...]
mm) l’appelant n’était pas engagé dans un projet comportant un risque de caractère commercial [...][54]
[34] Malgré la thèse adoptée par la Couronne (telle qu’elle est résumée ci-dessus), au paragraphe 1 de la réponse, la Couronne a admis le paragraphe 8 de l’avis d’appel de M. Leonard, qui est rédigé comme suit :
[TRADUCTION]
8. À la suite de l’opération [définie au paragraphe 5 de l’avis d’appel comme étant l’achat par M. Leonard du billet pour 1 487 551 $], l’appelant a subi une perte totale de 1 472 006 $ (la « perte »)[55].
Au cours de sa déclaration liminaire à l’audience, l’avocat de la Couronne a nuancé cet aveu en indiquant que la Couronne reconnaissait simplement que le montant de la perte déclarée, telle qu’elle a été calculée par M. Leonard, était de 1 472 006 $, mais que la Couronne n’admettait pas que M. Leonard avait le droit de déduire cette perte[56].
C. Droit applicable
[35] La résolution des présents appels peut éventuellement appeler l’analyse de la nature d’une créance hypothécaire, des procédures légales relatives à une saisie et à une vente judiciaire, et de l’effet de l’obtention d’un jugement ordonnant le paiement différentiel. Les opérations qui font l’objet des présents appels ont eu lieu à Hawaï; cependant, aucune des parties n’a produit de preuve d’expert concernant les lois d’Hawaï.
[36] Si une partie ne produit pas de preuve d’expert expliquant l’application d’une loi étrangère, le concept de loi du for (en anglais lex fori, ou la loi du ressort où l’affaire est en cours)[57] joue, avec pour résultat que la juridiction canadienne saisie de l’affaire doit [traduction] « l‘instruire comme si la loi étrangère était la même que sa propre loi, à moins que la loi soit de nature locale ou réglementaire ».[58] Ainsi, si la loi étrangère applicable n’est pas prouvée de manière satisfaisante, on suppose que la loi est la même que celle de la province où se déroule le procès[59]. Ce principe s’étend à une loi d’application générale qui fait partie de la loi du for[60].
[37] L’avocat de la Couronne a défendu la thèse selon laquelle, en l’absence de preuve d’expert sur la loi hawaïenne, le principe de la loi du for doit jouer. Comme la partie de l’audience consacrée à la preuve a eu lieu à Winnipeg, l’avocat de la Couronne a soutenu que la Cour devait appliquer la loi manitobaine. L’avocat de M. Leonard n’a pas présenté d’observations concernant la loi ou applicable ou le principe de la loi du for.
D. Dispositions législatives inapplicables
[38] Les avocats des deux parties ont reconnu que ni l’article 79.1 de la LIR[61] ni l’article 16 de la Loi sur les hypothèques (Manitoba)[62] ne s’appliquaient aux opérations qui font l’objet des présents appels.
V. DISCUSSION
A. Projet comportant un risque de caractère commercial ou un investissement [39] La première question en litige dans les présents appels consiste à savoir si, en acquérant la créance hypothécaire, le billet et la dette et dans ses opérations ultérieures concernant ceux-ci (y compris la saisie, la vente judiciaire, l’acquisition du lot B-2 et le jugement ordonnant le paiement différentiel), M. Leonard faisait un investissement ou s’engageait dans un projet comportant un risque de caractère commercial. En d’autres termes, ses opérations relevaient-elles du capital ou du revenu? Comme l’a récemment observé le juge Hogan dans la décision Paletta, la détermination de la question de savoir si un gain ou une perte relève du capital ou du revenu est une question de fait[63]. À l’instar du juge Hogan, je suivrai l’approche et le résumé des facteurs, tels qu’ils sont exposés dans l’arrêt Friesen[64], qui servent habituellement pour déterminer si une opération immobilière est un projet comportant un risque de caractère commercial ou une opération en capital.
[40] Dans l’arrêt Friesen, le juge Major a observé que « [l]a notion de projet comportant un risque de caractère commercial est une création jurisprudentielle visant à départager les opérations d’achat et de vente qui sont de nature commerciale de celles qui tiennent d’une immobilisation »[65]. Il a ensuite noté l’importance de l’existence d’un « plan visant la réalisation d’un bénéfice » en ces termes :
La première condition de l’existence d’un projet comportant un risque de caractère commercial est qu’il comporte un « plan visant la réalisation d’un bénéfice ». Le contribuable doit avoir une intention légitime de tirer un bénéfice d’une opération[66].
Citant un bulletin d’interprétation émis par le prédécesseur de l’ARC, le juge Major a ensuite énuméré quatre facteurs à prendre en considération « pour déterminer si une opération immobilière constitue un projet comportant un risque de caractère commercial qui génère un revenu d’entreprise ou une opération portant sur une immobilisation, impliquant la vente d’un placement [...] »[67] comme suit :
Une attention particulière est accordée à :
(i) L’intention du contribuable relativement au bien immeuble au moment de l’achat, ses possibilités de réalisation et la mesure dans laquelle cette intention est réalisée. L’intention de revendre la propriété avec bénéfice la rendra plus susceptible d’être qualifiée de projet comportant un risque de caractère commercial.
(ii) La nature de l’entreprise, de la profession, du métier ou de l’occupation du contribuable et des associés. Plus l’entreprise ou la profession d’un contribuable est liée aux transactions immobilières, plus il est probable que le revenu réalisé sera considéré comme un revenu tiré d’une entreprise plutôt que comme un gain en capital.
(iii) La nature du bien et l’usage qu’en fait le contribuable.
(iv) La mesure dans laquelle l’argent emprunté a servi à financer l’acquisition du bien immeuble et la période pendant laquelle le bien immeuble a été détenu par le contribuable. Les opérations impliquant emprunt et revente rapide sont plus susceptibles d’être des projets comportant un risque de caractère commercial[68].
[41] Un précurseur de cette liste ci-dessus a été établi par la décision Happy Valley Farms. Dans cette décision, après avoir examiné la jurisprudence antérieure qui avaient déterminé si une opération particulière était un projet comportant un risque de caractère commercial, le juge Rouleau a énuméré plusieurs critères qui avaient été utilisés par la jurisprudence, comme suit :
Plusieurs critères, dont un bon nombre sont semblables à ceux qui ont été énoncés par la Cour dans l’arrêt Taylor, ont été utilisés par les tribunaux afin de déterminer si un gain constitue un revenu ou s’il est imputable au capital. Il s’agit notamment des suivants :
1. La nature du bien qui est vendu. Presque tous les biens, quels qu’ils soient, peuvent être acquis pour qu’on en fasse le commerce, mais certains genres de biens, comme les produits manufacturés, qui sont en général commercialisés seulement, font rarement l’objet d’un investissement. Il y a plus de chances pour qu’un bien qui ne rapporte à son propriétaire aucun revenu ou qui ne lui procure aucune satisfaction personnelle du simple fait qu’il lui appartient soit acquis afin d’être vendu que le bien qui rapporte pareille [sic] revenu ou procure pareille satisfaction.
2. La durée de la possession. En règle générale, les biens destinés à faire l’objet d’un commerce sont convertis en espèces peu de temps après avoir été acquis. Néanmoins, il existe de nombreuses exceptions à cette règle générale.
3. La fréquence ou le nombre d’opérations similaires effectuées par le contribuable. Si des biens d’une catégorie particulière ont été vendus à maintes reprises pendant un certain nombre d’années ou si plusieurs ventes ont eu lieu vers la même époque, on peut présumer qu’il s’agissait d’opérations commerciales.
4. Les travaux réalisés sur le bien ou en lien avec celui-ci. Si le contribuable s’efforce de mettre le bien dans un état qui lui permettre [sic] de le vendre plus facilement pendant qu’il en est propriétaire, ou s’il fait un effort particulier afin de trouver ou d’attirer des acheteurs (par exemple, en ouvrant un bureau ou en faisant de la publicité), la chose tend à prouver l’existence d’une opération commerciale.
5. Les circonstances qui ont entraîné la vente du bien. Il peut exister certaines explications, comme un cas urgent ou une occasion nécessitant de l’argent en espèces, qui feront qu’il sera impossible de conclure que le bien a initialement été acquis à des fins commerciales.
6. Le motif. Dans tous les cas de ce genre, le motif du contribuable est toujours pertinent. L’intention au moment de l’acquisition d’un bien, déduite à partir des circonstances et de la preuve directe, constitue l’un des éléments les plus importants pour déterminer si un gain est imputable au revenu ou au capital[69].
[42] En examinant les divers facteurs que la jurisprudence a dégagés, je suivrai la structure organisationnelle consacrée par l’arrêt Friesen, puis je discuterai brièvement les facteurs supplémentaires consacrés par la décision Happy Valley Farms.
(1) Intention[70] [43] Lors de l’audience, il y avait une certaine incertitude quant à savoir si M. Leonard, dans son opération avec la Banque, avait l’intention d’acquérir l’hypothèque grevant le lot B-2 et ensuite, au moyen de la vente judiciaire, d’obtenir d’un tiers enchérisseur le remboursement intégral du billet et de la dette[71], ou s’il avait l’intention d’enchérir lui-même à la vente judiciaire et d’acquérir finalement le titre de propriété du lot B-2, après quoi il vendrait le lot B-2 à profit. Des exemples de la description de son intention sont présentés et discutés dans les paragraphes suivants.
[44] Au cours de son interrogatoire principal, M. Leonard a expliqué comment il a acquis la créance hypothécaire et comment il espérait faire un profit, comme suit :
[TRADUCTION]
Q. Maintenant, qu’est-ce qui vous a amené à conclure ce -- cette opération particulière en cause?
R. [...] Et c’est ainsi que j’ai connu ce monsieur [c’est-à-dire M. Anderson] et son bien immobilier et que j’ai pu l’acheter à un prix inférieur au coût du --, la dette bancaire sur le bien immobilier, et j’ai pensé que c’était très intéressant.
Q. [...] Donc vous -- vous avez acheté une créance hypothécaire?
R. D’accord. Oui, ce -- cette créance hypothécaire particulière était détenue par une banque appelée la Central Pacific Bank et à cette époque, elle était pressée de toutes parts et avait beaucoup de difficultés et avait besoin d’apurer ses livres. J’ai donc rencontré la Central Pacific Bank, qui m’a proposé de me vendre cette créance hypothécaire à un prix inférieur -- inférieur au prix coûtant. Elle était garantie par un bien immobilier qui, comme nous l’avons déjà dit, avait déjà fait l’objet d’une saisie.
Ce -- ce bien immobilier n’était pas un bien sur lequel vous vouliez vous trouver. C’était juste de la pierre de lave nue. Ce n’était pas forcément une activité lucrative ou quelque chose sur laquelle quelqu’un pourrait mettre la main sans la développer pleinement. C’était juste de la pierre de lave nue. Donc, la -- la seule raison pour laquelle je voulais acheter ce bien immobilier était de le revendre et -- ou cette créance hypothécaire était de la revendre et d’avoir -- d’avoir cette -- pour faire un profit parce que je l’achetais pour moins -- bien -- bien en dessous du coût du bien immobilier, qui a été évalué par les personnes chargées de l’évaluation des taxes à -- à Kona pour 4,4 millions de dollars. J’ai pu acheter ce bien immobilier pour moins de deux millions de dollars, en espérant le vendre pour au moins la moitié de sa valeur cadastrale de 4,4 [millions de dollars]. Je m’attendais donc à pouvoir vendre la créance hypothécaire, ce qui n’est pas possible à Hawaï, comme je l’ai découvert après coup, tant que le bien n’a pas été vendu aux enchères. Et je m’attendais pleinement à ce que ce bien immobilier se vende aux alentours de 50 % de la valeur cadastrale, ce qui aurait représenté 2,2 millions [de dollars], soit -- j’ai -- j’ai compris que cela me permettrait -- me permettrait de réaliser ce bénéfice [...][72].
Il se trouve que je savais à l’époque qu’aucun bien immobilier n’avait jamais été vendu à Kukio, l’endroit où se trouvait le bien, pour moins d’un million de dollars, jamais par le passé jusqu’à présent, et je me suis donc senti très à l’aise en faisant une offre à 500 000 $, et je ne m’attendais aucunement à ce qu’il y ait d’autres offres, et j’étais ensuite excité à l’idée que le bien soit mis aux enchères et je m’attendais à ce que les enchères s’élèvent à 2,2 millions de dollars, ou près de la moitié de la valeur cadastrale du bien[73].
Bien que M. Leonard ait déclaré qu’il espérait faire un profit en revendant la créance hypothécaire[74], le témoignage ci-dessus suggère égalem