Saskatoon (Ville de) c. Smith-Roles Ltd.

Saskatoon (Ville de) c. Smith-Roles Ltd.
Collection
Jugements de la Cour suprême
Date
1978-06-29
Recueil
[1978] 2 RCS 1121
Juges
Laskin, Bora; Spence, Wishart Flett; Pigeon, Louis-Philippe; Dickson, Robert George Brian; Estey, Willard Zebedee
En appel de
Saskatchewan
Sujets
Expropriation
Contenu de la décision
Cour Suprême du Canada
Saskatoon (Ville de) c. Smith-Roles Ltd., [1978] R.C.S. 1121
Date: 1978-06-29
La ville de Saskatoon Appelante;
et
Smith-Roles Ltd. Intimée.
1978: 9 mars; 1978: 29 juin.
Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Spence, Pigeon, Dickson et Estey.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE LA SASKATCHEWAN
Expropriation—Indemnité—Quantum—Éléments en cause—Au moment de l’expropriation l’usage de la propriété ne constituait pas l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel—Valeur pour le propriétaire—Frais de réinstallation—Valeur marchande pour l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel—The Municipal Expropriation Act, R.S.S. 1965, chap. 166.
Un arbitre a accordé à l’intimée une indemnité de $203,775 pour l’expropriation par la ville de Saskatoon de 19,500 pieds carrés de terrain situé à une intersection, près de la partie commerçante de la ville, et utilisé pour une entreprise de fonderie. L’arbitre a souligné que cet usage était très inférieur au potentiel économique des terres et, citant la jurisprudence, il a jugé qu’un propriétaire, dans la situation de la requérante, qui réclame une indemnité fondée sur l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel, ne peut réclamer en outre la valeur des bâtiments sis sur ce terrain ni d’indemnité pour le trouble de jouissance, à moins que la valeur du terrain dans son usage actuel, ainsi que la valeur des bâtiments et la perte engendrée par le trouble de jouissance n’excèdent la valeur du terrain pour son usage le plus rémunérateur et le plus rationnel.
Par un jugement rendu à la majorité, la Cour d’appel de la Saskatchewan a porté cette indemnité à $362,000 et la ville a interjeté appel de cette décision devant la présente Cour.
Arrêt (le juge Estey étant dissident): Le pourvoi doit être accueilli et l’arrêt de la Cour d’appel modifié pour fixer l’indemnité à $230,000.
Le juge en chef Laskin et les juges Spence, Pigeon et Dickson: Il est admis en l’espèce que l’usage des lieux n’était pas le plus rémunérateur ni le plus rationnel. Donc, pour décider si le propriétaire aurait accepté la valeur marchande des lieux fondée sur l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel et les aurait quittés, il faut prendre en considération tous les frais de réinstallation. Comme l’a fait remarquer le juge Brownridge qui a rendu le jugement majoritaire de la Cour d’appel, même
[Page 1122]
en acceptant le coût de remplacement du terrain, le coût d’un bâtiment semblable après dépréciation, les installations électriques et les fondations, il reste une réclamation au titre du préjudice commercial que la requérante évalue à $440,365.50. Le juge Brownridge partageait l’opinion de l’arbitre que cette partie de la réclamation était grandement exagérée. L’arbitre a jugé impossible d’évaluer ce montant et a préféré accorder 10 pour cent de ce qu’il estimait être la véritable valeur marchande des terrains. Ajoutant ce montant, soit $18,525, à la valeur marchande du terrain qu’il a fixée à $185,250, il est arrivé au total de $203,775.
Le juge Brownridge de la Cour d’appel estimait que $100,000 était une indemnité juste et raisonnable au titre du préjudice commercial. Il a donc additionné ce montant, $32,000 pour les fondations et les installations électriques et la valeur marchande du terrain qu’il a fixé à $230,000, pour arriver au total de $362,000.
Le juge Hall, dissident, a abordé le problème sous le bon angle: il a d’abord pris la valeur marchande de $230,000 et, ensuite, pour essayer de déterminer si le vendeur accepterait ce montant et quitterait la propriété, il a tenté d’additionner les frais de réinstallation. Le juge Hall a pris comme valeur pour le propriétaire le montant fixé par le savant arbitre, soit $203,100. Il l’a fait en reventilant le résultat auquel était parvenu l’arbitre: valeur marchande du terrain nu utilisé pour une fonderie $10,000; valeur des bâtiments après dépréciation $51,000; fondations et installations électriques $32,100; frais de réinstallation $110,000; total $203,100.
Ni l’arbitre ni aucun membre de la Cour d’appel n’a laissé entendre que le montant accordé pour le trouble de jouissance devrait être supérieur à $110,000 et le juge Hall a eu raison de retenir ce montant, de l’ajouter aux autres frais de réinstallation du propriétaire, pour parvenir à un total de $203,100, de comparer ce montant à la valeur marchande du terrain pour l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel, soit $230,000, et de conclure alors que l’indemnité devait être fixée à ce dernier montant.
Jurisprudence: Diggon-Hibben Ltd. c. Le Roi, [1949] R.C.S. 712, appliqué; distinction faite avec Metropolitan Toronto c. Samuel, Son & Co., [1963] R.C.S. 175, Le Roi c. Edwards, [1946] R.C. de l’É. 311; La Commission de la Capitale nationale c. Budd et autres, [1968] 1 R.C. de l’É. 402; Drew c. La Reine, [1961] R.C.S. 614.
Le juge Estey, dissident: Selon l’expert cité par la requérante, la valeur marchande moyenne du terrain arrondie à $205,000 constitue la juste valeur marchande
[Page 1123]
du terrain exproprié sans bâtiments, évalué selon l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel à l’époque de l’expropriation. Pour valoir ce montant, on doit considérer le terrain libre de bâtiments qui ne sont pas liés ou associés à l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel. Selon cette méthode, on ne peut donc accorder aucune valeur aux bâtiments.
Lorsque l’on adopte le critère de la valeur pour le propriétaire, ce dernier recevra au moins la valeur marchande à titre d’indemnité. La valeur globale payable à un propriétaire dans ces circonstances comprend, selon les principes de droit applicable, l’indemnisation du trouble de jouissance réellement subi par le propriétaire. Il n’y a aucune différence (en ce qui concerne l’allocation d’une indemnité pour trouble de jouissance) entre la situation d’un exproprié qui fait du terrain l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel et celle d’un exproprié qui l’utilise de façon moins rentable. Cette distinction n’a pas été faite dans l’arrêt Saint John Harbour Bridge Authority c. J.M. Driscoll Ltd., [1968] R.C.S. 633.
De la formule établie par la majorité dans Horn v. Sunderland Corporation, [1941] 1 All E.R. 480 et appliquée dans La Commission de la Capitale nationale c. Budd et autres, [1968] 1 R.C.de l’É. 402, découle un résultat inéquitable et illogique. En vertu du principe établi dans Horn, on n’indemnisera du trouble de jouissance que lorsque additionné à la valeur marchande du terrain dont l’usage n’est pas le plus rémunérateur et le plus rationnel, le total est inférieur à la juste valeur marchande de ce terrain pour son usage le plus rémunérateur et le plus rationnel; s’il est supérieur, l’indemnité pour trouble de jouissance se limitera à ce montant seulement. Cette technique d’évaluation signifie qu’un propriétaire qui fait du terrain exproprié un usage qui n’est pas le plus rémunérateur et le plus rationnel ne sera pleinement indemnisé pour le trouble de jouissance que lorsque la valeur du terrain et des bâtiments, d’après l’usage qu’en fait réellement le propriétaire, est, par hasard, égale à la valeur du terrain pour son usage le plus rémunérateur et le plus rationnel. Par contre, un propriétaire qui fait du terrain exproprié l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel au moment de l’expropriation, sera toujours pleinement indemnisé pour le trouble de jouissance. Il n’y a donc pas de critère constant et rationnel dans la technique qui précède pour déterminer le droit à une indemnité pour trouble de jouissance parce que cette technique ne reconnaît pas le droit fondamental d’un propriétaire de toucher pareille indemnité, indépendamment de l’usage du terrain au moment de l’expropriation.
[Page 1124]
En l’espèce, l’arbitre, qui a déclaré que les dépenses de trouble de jouissance «pourraient facilement se chiffrer à $92,150 ou plus», disposait de preuves abondantes au dossier. Toutefois, l’indemnité fut finalement calculée en fonction d’une compensation pour trouble de jouissance égale à 10 pour cent de la juste valeur marchande du terrain fixée par l’arbitre, soit $18,525.50. Mais cette conclusion est fondée sur les calculs de la valeur résiduelle qui ont débuté par l’évaluation de la valeur du terrain et des bâtiments. Le juge Hall de la Cour d’appel a ajouté ces 10 pour cent au montant de $92,150 pour arriver à une indemnité totale de $110,000 au titre du trouble de jouissance. Le juge Brownridge a par ailleurs conclu qu’on pouvait évaluer le trouble de jouissance à environ $100,000 et, compte tenu du dossier soumis à cette Cour, c’est la meilleure estimation. Donc l’indemnité totale due à l’appelante pour l’expropriation de son terrain est de $205,000 plus $100,000 soit au total $305,000.
POURVOI à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel de la Saskatchewan[1] qui a accueilli un appel d’une indemnité accordée par le juge Maher de la cour de district pour l’expropriation par la ville de Saskatoon de certains terrains, conformément aux dispositions de The Municipal Expropriation Act, R.S.S. 1965, chap. 166. Pourvoi accueilli, le juge Estey étant dissident.
J.B.J. Nutting, c. r., et R.J. Kucey, pour l’appelante.
D.E. Gauley, c. r., et P. Foley, pour l’intimée.
Le jugement du juge en chef Laskin et des juges Spence, Pigeon et Dickson a été rendu par
LE JUGE SPENCE—Pourvoi est interjeté d’un arrêt de la Cour d’appel de la Saskatchewan rendu le 13 janvier 1977. Dans une décision en date du 7 janvier 1975, le juge Maher avait accordé à l’intimée, Smith-Roles Ltd., une indemnité de $203,775 pour l’expropriation de 19,500 pieds carrés de terrain situé à l’angle de la promenade Idylwyld et de la 22e rue à Saskatoon.
Par un jugement rendu à la majorité, la Cour d’appel de la Saskatchewan a porté cette indem-
[Page 1125]
nité à $362,000. Nous verrons plus loin à quoi correspondent ces montants.
Voici comment le savant arbitre décrit le secteur de la ville de Saskatoon où se trouve la propriété expropriée:
[TRADUCTION] Avant de décrire en détail les diverses évaluations, il convient de situer brièvement le bien-fonds exproprié. Comme on vient de le dire, les six lots se trouvent à l’angle nord-ouest de l’intersection de la promenade Idylwyld et de la 22e rue à Saskatoon. Cette promenade est une grande artère traversant le centre-ville de Saskatoon du nord au sud. Au nord, la promenade Idylwyld se divise en trois branches principales, la route n° 5 ou route Yellowhead vers North Battleford (Saskatchewan) et Edmonton (Alberta), la route n° 12 vers la région rurale du nord-ouest de la province et la route n° 11 vers Prince-Albert et le nord. Au sud, la promenade Idylwyld devient une autoroute, dont un des embranchements est la principale voie entre Regina et Saskatoon; les autres mènent à Winnipeg (Manitoba) par Yorkton (Saskatchewan) et au sud-est de la province.
De plus, la 22e rue conduit vers l’ouest à la route provinciale n° 14 vers Biggar (Saskatchewan) et en direction d’Edmonton (Alberta), et la route n° 7 suit l’axe sud‑ouest à travers cette région de la province et aboutit à Calgary (Alberta). A l’est sur la 22e rue, le terrain en question se situe à moins de deux coins de rue du Centennial Auditorium, la seule grande salle de concert et de spectacle de la ville et du Mid-Town Plaza, son plus grand centre commercial. La partie commerçante de la ville se trouve à quelques rues de là et la 22e rue sert d’artère principale entre le centre-ville et la moitié ouest de la ville.
Le savant arbitre décrit également l’usage que la requérante fait des lieux:
[TRADUCTION] J’estime pertinent en l’espèce d’examiner brièvement l’évolution et les activités de Smith-Roles Ltd. L’entreprise a été fondée en 1947 par Clement Roles, l’actuel président et directeur général de la compagnie, ingénieur diplômé en électricité et mécanique des universités de la Saskatchewan et du Manitoba.
A l’origine, l’entreprise ne vendait que du matériel de soudure, mais la compagnie a grandi et prospéré au cours des années, sous la direction personnelle de M. Roles. Au moment de l’expropriation, elle comportait un secteur de fonderie, Blanchard Foundry, et un secteur de
[Page 1126]
fabrication, Milro-Lyn Co. La compagnie fabrique une cinquantaine d’articles différents et exploite un service de vente par correspondance des produits manufacturés et autres produits dans tout l’ouest du Canada et le nord des États-Unis. Elle a un bureau de vente et un entrepôt à London (Ontario) pour approvisionner les clients de cette province.
La compagnie emploie environ 137 personnes et pour l’année qui s’est terminée le 31 août 1973, ses ventes ont dépassé les trois millions de dollars.
En 1965, la compagnie a fait l’acquisition de la fonderie Blanchard, une entreprise en activité, au prix de $110,000. Depuis, elle a remplacé tout l’équipement, à deux exceptions près, et a ajouté de nombreuses machines modernes. Elle a continué d’exploiter l’entreprise dans le bâtiment d’origine qui faisait partie du bien-fonds lors de l’achat, mais l’a agrandi en 1972 au coût de $22,500. C’est le coût inscrit aux registres de la compagnie, mais il faut souligner qu’environ $5,000 sur ce montant correspondent au coût estimé de la supervision et des travaux effectués par le personnel de Smith‑Roles Ltd.
La fonderie fait partie intégrante des activités de Smith-Roles Corporation, y compris sa filiale Milro-Lyn. Les moulages de nombreux articles fabriqués par Smith-Roles Ltd. et Milro-Lyn et vendus par elles sont faits à la fonderie. La plupart des produits fabriqués sont envoyés vers les régions rurales et, en plus d’un service de vente par correspondance important, la compagnie emploie près de deux mille représentants de vente ruraux qui travaillent à temps partiel.
Les principaux articles fabriqués sont des soudeuses électriques, des poids pour roues de tracteur, des appareils de nettoyage vendus au États-Unis et au Canada et des canons épouvantails vendus à travers le monde. Les moulages de ces articles sont tous fabriqués à la fonderie Blanchard et environ 50 pour cent de sa production totale sont vendus par la fonderie elle-même ou mis en marché par Milro-Lyn, la filiale de Smith‑Roles Ltd.
Le déménagement dû à l’expropriation perturbe non seulement les activités commerciales pour la compagnie, ses filiales et représentants, mais implique aussi la réinstallation et la remise en marche de chaudières électriques complexes et d’autres machines.
Voici la conclusion de l’arbitre quant à l’usage du bien-fonds par la requérante:
[Page 1127]
(TRADUCTION] Il ressort nettement de la preuve fournie par les deux parties que l’entreprise de fonderie n’est pas l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel de la propriété de la requérante. Telle est l’opinion des trois évaluateurs. En outre le témoin de la requérante, M. Fraser, un spécialiste en fonderie, a admis que le centre-ville n’est pas le meilleur endroit pour exploiter une industrie et qu’il serait à l’avantage de la fonderie actuelle d’être située ailleurs.
La fixation de l’indemnité est régie par les dispositions de l’art. 9 de The Municipal Expropriation Act, R.S.S. 1965, chap. 166:
[TRADUCTION] 9. Pour évaluer le montant de l’indemnité due au réclamant, le juge ou les arbitres doivent tenir compte:
a) de la valeur du bien-fonds et des améliorations y apportées à la date du dépôt du plan en vertu de l’article 4; et
b) du dommage, le cas échéant, causé à la partie du bien-fonds qui n’est pas expropriée,
et déduire du montant ainsi obtenu toute augmentation de la valeur de la partie non expropriée du bien-fonds en raison des ouvrages faits sur le bien-fonds exproprié ou à y faire.
Le savant arbitre a entendu la preuve des évaluateurs experts cités au nom de l’appelante et de l’intimée et a conclu qu’il devait accepter la preuve de l’expert appelé par la requérante, un nommé Magnar Kvatum. Le savant arbitre a dégagé du témoignage de M. Kvatum que, pour l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel des terres expropriées, la valeur marchande était de $182,250 et il a conclu en conséquence. J’y reviendrai plus loin. En appliquant cette disposition, le savant arbitre a, à mon avis, correctement conclu qu’il devait déterminer la valeur du terrain pour le propriétaire. Il a adopté les déclarations à cet effet que l’on retrouve dans plusieurs arrêts de cette Cour, particulièrement les déclarations du juge Rand dans Irving Oil Co. Ltd. c. Le Roi[2], à la p. 561, et dans Diggon-Hibben Ltd. c. Le Roi[3], à la p. 715, que je cite:
[TRADUCTION] que le propriétaire, au moment de l’expropriation, est réputé sans titre, mais tout le reste demeurant inchangé, et la question est de savoir ce qu’en
[Page 1128]
homme avisé, il paierait la propriété plutôt que d’en être évincé.
Ce principe a été consacré par cette Cour et on peut le considérer comme le principe cardinal dans la fixation d’une indemnité d’expropriation. Comme je l’ai dit, le savant arbitre a souligné que l’usage des terres par l’actuelle requérante était très inférieur à leur potentiel économique. Après en avoir pris note, il a dit:
[TRADUCTION] Il s’ensuit qu’un propriétaire, dans la situation de la requérante, qui réclame une indemnité fondée sur l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel, ne peut réclamer en outre la valeur des bâtiments sis sur ce terrain ni d’indemnité pour le trouble de jouissance, à moins que la valeur du terrain dans son usage actuel, ainsi que la valeur des bâtiments et la perte engendrée par le trouble de jouissance n’excèdent la valeur du terrain pour son usage le plus rémunérateur et le plus rationnel.
A l’appui de cette proposition, le savant arbitre a mentionné deux arrêts: Le Roi c. Edwards[4], particulièrement le président Thorson à la p. 333, et La Commission de la Capitale nationale c. Budd et autres[5], citant le président Jackett (à la p. 407):
[TRADUCTION] Cependant, lorsque l’usage du terrain par le propriétaire ne constitue pas l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel, un autre problème surgit. Il semble évident, et il est admis je crois en l’espèce, que dans’ ce cas la valeur pour le propriétaire est alors la plus élevée de:
a) la valeur marchande du terrain nu pour L’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel ou
b) la valeur marchande du terrain nu pour son usage actuel, plus la valeur de l’amélioration apportée par les bâtiments et les installations de l’entreprise et les montants alloués au titre du «préjudice commercial» que j’ai mentionné.
A mon avis, ces deux arrêts ne font qu’illustrer comment fixer la valeur du terrain pour le propriétaire selon le critère exposé par le juge Rand dans Diggon-Hibben Ltd. c. Le Roi, que je viens de citer.
[Page 1129]
Ensuite, le savant arbitre a cherché à déterminer si la valeur pour le propriétaire excédait la valeur marchande du terrain qu’il avait fixée, comme je l’ai dit plus haut, à $182,250. Pour en évaluer la valeur, c’est-à-dire ce que le propriétaire paierait la propriété plutôt qu’en être évincé, il faut tenir compte de ses frais de réinstallation parce qu’en l’espèce comme dans la plupart des cas d’expropriation de propriétés industrielles, le propriétaire exproprié a l’intention d’exploiter son entreprise ailleurs et doit donc chercher d’autres locaux. Le savant arbitre a d’abord déterminé ce qu’il appelle la valeur du terrain exproprié pour l’usage qu’en faisait le propriétaire au moment de l’expropriation. Cette terminologie est utilisée dans beaucoup d’autres arrêts mais, à mon avis, ce concept n’est pas réaliste. Le terrain a la même valeur marchande qu’il serve à une entreprise ou qu’il soit inoccupé. Il se peut qu’un propriétaire ne tire pas tout le potentiel économique de sa propriété, mais ce potentiel économique est propre au terrain et sa valeur est la valeur marchande du terrain. En fait, le savant arbitre s’est informé du prix d’achat d’autres terrains convenant à l’exploitation de l’entreprise actuelle du propriétaire, savoir, une entreprise générale de fonderie. Il a retenu la déposition de M. Grant, un évaluateur assigné par la ville, qui a témoigné qu’on pouvait acheter des terrains semblables pour $5,600, savoir des terrains convenant à une entreprise de fonderie, mais que, comme ces terrains ne présentaient pas tous les avantages du terrain exproprié, il était prêt à dire que la valeur de ce terrain aux fins de la fonderie était de $10,000. Cette conclusion est critiquée dans le jugement de la majorité en Cour d’appel de la Saskatchewan, principalement parce que le terrain avait été évalué à $72,500 quelques années auparavant lorsque la requérante l’a acheté avec la fonderie.
Je n’accepte pas cette critique. Comme l’a remarqué le juge Hall dans ses motifs dissidents, sur lesquels je reviendrai, il est impossible de fixer la valeur du terrain dans un contrat qui vise la vente d’une entreprise complète, terrain y compris.
[Page 1130]
Il est impossible d’établir un parallèle entre des évaluations de 1953, même si elles indiquent avec exactitude la valeur du terrain, et la valeur en 1973.
Le savant arbitre a ensuite considéré les autres frais que pourrait entraîner la réinstallation de l’industrie de la requérante. Toutes les parties s’entendent sur les deux montants suivants: le coût de remplacement des fondations en béton, $10,600, et le coût de certaines installations électriques, $21,500. Le savant arbitre les a ajoutés aux $10,000 susmentionnés. Il a retenu le chiffre de $51,000 pour la valeur du bâtiment situé sur le terrain exproprié après dépréciation. Il a également ajouté ce montant aux frais de réinstallation au motif que la requérante avait droit à un bâtiment semblable sur son nouveau terrain. La somme obtenue est de $93,100. Elle ne représente cependant pas tous les frais dont le propriétaire exproprié devra tenir compte pour décider s’il va accepter la valeur marchande du terrain et se réinstaller ailleurs. De façon générale, on peut qualifier ces autres frais de préjudice commercial. Le juge Locke les a très bien décrits dans Drew c. La Reine[6], à la p. 625:
[TRADUCTION] les dépenses et inconvénients causés par un déménagement, la perte des avantages dont jouissait le propriétaire en raison de l’emplacement de la propriété expropriée et, dans le cas d’une entreprise que le propriétaire envisage d’exploiter ailleurs, la perte causée par la désorganisation de l’entreprise, le manque à gagner pendant sa réinstallation, les frais de déménagement et autres dépenses inévitables.
L’arbitre a jugé qu’évaluer pareils frais était une tâche impossible. Bien qu’aux termes de l’expropriation, on ait accordé à la requérante une année entière, après l’enregistrement du plan, pour se réinstaller, elle n’a commencé ses démarches que peu avant la date du déménagement. En outre, elle a fourni une masse tellement confuse de preuves que le juge de première instance a estimé impossible de faire une évaluation exacte. Son opinion a été confirmée par la Cour d’appel. Dans ces circonstances, le savant juge de première instance a noté que dans Drew c. La Reine, précité, tous les membres de la Cour étaient d’avis que même si
[Page 1131]
l’on ne pouvait accorder automatiquement 10 pour cent de la valeur marchande de la propriété en cas d’expropriation, on pouvait accorder dans certains cas un pourcentage au titre du trouble de jouissance causé par le déménagement. Le savant arbitre a donc ajouté à la valeur marchande, qu’il a fixée à $185,250, 10 pour cent de ce montant, soit $18,525, pour arriver au total de $203,775.
Dans ses motifs en dissidence, le juge Hall fait remarquer que le savant arbitre a en fait accordé un montant de $110,000 pour le trouble de jouissance et donc conclu que la valeur pour le propriétaire était supérieure à la valeur marchande.
Le juge Brownridge de la Cour d’appel de la Saskatchewan a prononcé le jugement de la majorité et a exposé avec justesse le principe dont s’est inspiré le savant arbitre:
[TRADUCTION] Cependant il a conclu que l’entreprise de fonderie n’était pas l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel et décidé qu’un propriétaire dans la situation de la requérante, qui réclame pour le terrain un prix fondé sur l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel, ne peut en outre réclamer la valeur des bâtiments sis sur ce terrain ni d’indemnité pour trouble de jouissance, à moins que la valeur du terrain dans son usage actuel, ainsi que la valeur des bâtiments et la perte engendrée par le trouble de jouissance n’excèdent la valeur du terrain pour son usage le plus rémunérateur et le plus rationnel.
Il a ensuite examiné la conclusion du savant arbitre selon laquelle la valeur marchande du bien-fonds exproprié était de $182,250. Le juge Brownridge a étudié soigneusement les dépositions de tous les experts et en est venu à la conclusion que le savant arbitre s’était trompé et que, selon leurs témoignages, la valeur du bien-fonds exproprié s’élevait à $230,000. Dans ses motifs en dissidence, le juge Hall est parvenu à la même conclusion. Il a cité le témoignage de Kvatum, l’expert assigné par la requérante. Ce dernier a expliqué comment il était arrivé à une valeur marchande de $224,250 pour le terrain nu et de $236,234 pour le terrain avec les bâtiments qui y étaient construits au moment de l’expropriation, puis a répondu aux
[Page 1132]
questions suivantes:
[TRADUCTION] Q. Quel montant accorderiez-vous vous-même, selon votre opinion professionnelle quelle serait la valeur du bâtiment compte tenu des deux montants que vous venez d’examiner?
R. Le bâtiment ou la propriété?
Q. Excusez-moi, la propriété.
R. La propriété. J’estime que les deux approches sont valides. Elles ne sont pas exceptionnelles pour des terrains de ce genre. Je crois qu’elles reflètent la pensée des vendeurs et celle des acheteurs. La première se rapproche sans doute davantage de la pensée d’un vendeur qui admet difficilement qu’il vend son bâtiment pour rien. La deuxième représente sans doute davantage celle de l’acheteur qui, dans la plupart des cas de ce genre, a l’impression qu’il paie tant le terrain seulement, puisque généralement les bâtiments sont démolis. A mon avis, la juste valeur marchande de la propriété est, disons, de $230,000.
Je n’ai qu’à répéter la dernière phrase de Kvatum, «A mon avis, la juste valeur marchande de la propriété est, disons, $230,000». Puisque le témoignage de Kvatum a non seulement été accepté par le savant arbitre, mais également par les deux juges qui ont rédigé les motifs en appel, je ne vois aucune raison de modifier la conclusion que la valeur marchande du terrain exproprié est de $230,000.
Le juge Brownridge a alors examiné la question de la valeur du terrain pour le propriétaire et s’est appuyé sur la décision de cette Cour dans Municipality of Metropolitan Toronto c. Samuel, Son & Co., Limited[7], pour dire:
[TRADUCTION] Alors que la valeur marchande du terrain et des bâtiments n’était que de $650,000 si l’acquéreur l’achetait pour exploiter le même genre d’entreprise, on a accordé au propriétaire du terrain et des bâtiments $1,003,555 soit $423,555 pour le terrain et $580,000 pour les bâtiments. Il n’est donc pas vrai, comme le prétend l’avocat de l’intimée en l’espèce, que, dans l’affaire Samuel, l’usage du terrain était l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel lorsqu’il servait à une entreprise de tôlerie et qu’on peut en conséquence le distinguer des faits de l’espèce. C’est un autre exemple du fait que la valeur pour le propriétaire peut être supérieure à la valeur marchande.
[Page 1133]
Avec égards, je crois que le savant juge d’appel a mal interprété la décision de cette Cour, de la Cour d’appel et de l’arbitre dans Metropolitan Toronto c. Samuel, précité. Comme l’a fait remarquer le juge Hall dans ses motifs de jugement, rien dans l’arrêt de la Cour suprême ni dans celui de la Cour d’appel n’indique sur quoi l’arbitre s’est fondé pour fixer la valeur du terrain à $423,555. Cependant, j’ai eu l’avantage de lire le rapport de l’arbitre qui était imprimé au dossier d’appel soumis à cette Cour. Presqu’au début de son rapport, le savant arbitre dans cette espèce-là, le juge Forsyth de la Cour du comté de York, a dit [TRADUCTION] «L’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel de ces biens-fonds est leur usage actuel». Plus loin dans son rapport, le savant arbitre énonce ainsi ses conclusions:
[TRADUCTION] Je suis d’avis que le terrain en question est très bien situé et je conclus qu’il a une valeur marchande de $6.70 le pied carré pour une superficie de 63,217 pieds carrés, soit au total $423,555.
La Cour d’appel et cette Cour ont accepté ces chiffres et cette conclusion sans discussion et il est donc indubitable que Metropolitan Toronto c. Samuel est un cas où l’usage du terrain au moment de l’expropriation était le plus rémunérateur et le plus rationnel. Dans de telles circonstances, la valeur pour le propriétaire est, comme l’a fait remarquer le président Jackett dans La Commission de la Capitale nationale c. Budd, précité, à la p. 406, une valeur égale à a) la valeur marchande du terrain pour l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel, plus b) un montant égal à ce que le propriétaire doit dépenser s’il doit déménager son entreprise (frais de déménagement, dépréciation des installations, perte de profits durant le déménagement, etc.), parfois appelé «préjudice commercial».
Dans l’affaire Metropolitan Toronto c. Samuel, le savant arbitre a accordé une indemnité égale à la somme de la valeur des bâtiments après dépréciation, de la valeur marchande du terrain qu’il a fixée et de la valeur de grues qui devenaient inutiles après l’expropriation, soit au total $1,117,555. Le savant arbitre a terminé son rapport en disant:
[Page 1134]
[TRADUCTION] Compte tenu de toute la preuve soumise, je crois que la propriété en question a pour le propriétaire une valeur spéciale, supérieure au total de $1,117,555 susmentionné et des 10 pour cent pour expropriation. Je suis certain qu’aux fins de l’entreprise, l’emplacement était excellent et facilitait grandement la publicité. Le chiffre d’affaires de l’an dernier, en dépit des faibles dépenses en publicité, n’est certainement pas étranger à l’emplacement. Bien que l’on ignore l’essor que prendra l’entreprise à son nouvel emplacement, il est peu probable que le déménagement tournera à son avantage. Bien qu’il soit difficile de parler du risque en termes monétaires, j’estime qu’il convient d’accorder un montant supplémentaire de $200,000 au titre de la valeur pour le propriétaire, ce qui fait un total de $1,317,555.
Le juge Roach qui a prononcé le jugement de la Cour d’appel n’a modifié l’indemnité de l’arbitre qu’en retranchant les 10 pour cent accordés pour l’expropriation, compte tenu de la décision de cette Cour dans Drew c. La Reine, précité; le jugement de la Cour d’appel a été intégralement confirmé par cette Cour.
Je suis donc d’avis que l’arrêt Metropolitan Toronto c. Samuel est une application fidèle du principe à suivre pour fixer l’indemnité à accorder au propriétaire exproprié d’une propriété commerciale ou industrielle quand, au moment de l’expropriation, il en fait l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel et qu’il doit se réinstaller ailleurs. Cette décision ne jette aucun doute, à mon avis, sur le principe fondé sur Diggon-Hibben c. Le Roi, précité, ni sur l’analyse qu’en a faite le président Jackett dans La Commission de la Capitale nationale c. Budd.
Comme je l’ai dit, il est admis, en l’espèce, que l’usage des lieux n’était pas le plus rémunérateur ni le plus rationnel. Donc, pour décider si le propriétaire aurait accepté la valeur marchande des lieux fondée sur l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel et les aurait quittés, il faut prendre en considération tous les frais de réinstallation. On peut dire que le montant réclamé à cet égard est énorme. Comme l’a fait remarquer le juge Brownridge dans ses motifs, même en acceptant le coût de remplacement du terrain, le coût d’un bâtiment semblable après dépréciation, les installations élec-
[Page 1135]
triques et les fondations, il reste une réclamation au titre du préjudice commercial que la requérante évalue à $440,365.50. Le juge Brownridge fait la remarque suivante: [TRADUCTION] «Je dois dire immédiatement que je partage l’opinion du savant arbitre que cette partie de la réclamation est grandement exagérée, sans pour cela critiquer ceux qui ont témoigné en sa faveur». Comme je l’ai dit, le savant arbitre a jugé impossible d’évaluer ce montant et a préféré accorder 10 pour cent de ce qu’il estimait être la véritable valeur marchande des terrains.
Après avoir fait mention d’une partie de la preuve, le juge Brownridge a conclu:
[TRADUCTION] Je suis convaincu, compte tenu de ces motifs et de la preuve du préjudice commercial, qu’une indemnité de $100,000 est juste et raisonnable à ce titre.
Il a donc additionné la valeur marchande du terrain qu’il a fixée à $230,000, $32,000 pour les fondations et les installations électriques et ce montant de $100,000, pour arriver au total de $362,000.
A mon avis, le juge Hall a abordé le problème sous le bon angle: il a d’abord pris la valeur marchande de $230,000 et, ensuite, pour essayer de déterminer si le vendeur accepterait ce montant et quitterait la propriété, il a tenté d’additionner les frais de réinstallation, pour parler en termes généraux. Le juge Hall a pris comme valeur pour le propriétaire le montant fixé par le savant arbitre, soit $203,100. Il l’a fait, si je peux m’exprimer ainsi, en reventilant le résultat auquel était parvenu l’arbitre:
Valeur marchande du terrain nu utilisé pour une fonderie
$10,000.00
Valeur des bâtiments après dépréciation
51,000.00
Fondations et installations électriques
32,100.00
Frais de réinstallation, préjudice commercial, et autres éléments ayant une valeur spéciale pour le propriétaire
110,000.00
TOTAL
$203,100.00
[Page 1136]
Le juge Hall est donc parvenu à la conclusion suivante:
[TRADUCTION] La valeur marchande du terrain nu à $230,000 est tellement supérieure à l’autre évaluation de $203,100 qu’aucun homme avisé dans la situation du propriétaire ne paierait la propriété $230,000 plutôt que d’en être évincé. Compte tenu de toutes les circonstances, je crois donc que l’on doit fixer à $230,000 le montant de l’indemnité payable à la requérante.
Il convient de remarquer que le juge Hall et, selon l’analyse de ce dernier, le savant arbitre ont évalué les frais de réinstallation à $110,000. Comme je l’ai signalé plus haut, le juge Brownridge les a évalués à $100,000.
Les cours d’instance inférieure reconnaissent qu’il est à peu près impossible de faire un calcul mathématique des coûts résultant du trouble de jouissance, pour deux raisons. Premièrement, la nature même de ces frais défie toute tentative d’évaluation exacte. Les pertes de gains, la perte possible d’équipement dans le déménagement, la destruction de modèles ou patrons et autres éléments ne se rendent pas mathématiquement. Deuxièmement, la conduite de la requérante, qui a indûment retardé son déménagement et soumis ensuite en preuve des montants exagérés pour celui-ci, rend aussi impossible un calcul mathématique.
L’expropriation a eu lieu en février 1973. Nous sommes maintenant en avril 1978. Il semblerait qu’une nouvelle audition relative à cette partie de l’expropriation serait tout à fait inappropriée. Ni le savant arbitre ni aucun membre de la Cour d’appel n’a laissé entendre que le montant accordé pour le trouble de jouissance devrait être supérieur à $110,000 et je suis donc respectueusement d’avis que le juge Hall a eu raison de retenir ce montant, de l’ajouter aux autres frais de réinstallation du propriétaire, pour parvenir à un total de $203,100, de comparer ce montant à la valeur marchande du terrain pour l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel, soit $230,000, et de conclure alors que l’indemnité devait être fixée à ce dernier montant.
Je suis d’avis d’accueillir le pourvoi, de modifier l’arrêt de la Cour d’appel de la Saskatchewan pour fixer l’indemnité à $230,000 avec intérêts de 5 pour cent du 22 mai 1973 à la date du paiement.
[Page 1137]
L’appelante a droit à ses dépens dans cette Cour. On a bien sûr accordé les dépens de l’arbitrage à l’intimée. Je ne ferai aucune adjudication des dépens en Cour d’appel.
LE JUGE ESTEY (dissident)—J’ai eu l’avantage de lire le jugement de mon collègue le juge Spence et, avec égards, je dois conclure de façon différente pour les motifs énoncés ci‑dessous. La divergence principale entre le jugement du juge Spence et mon opinion réside en ce qu’à mon avis, il n’y a aucune différence (en ce qui concerne l’allocation d’une indemnité pour trouble de jouissance) entre la situation d’un exproprié qui fait du terrain l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel et celle d’un exproprié qui l’utilise de façon moins rentable.
La norme d’indemnisation applicable ici est celle prévue par The Municipal Expropriation Act de la Saskatchewan, R.S.S. 1965, chap. 166. Selon l’interprétation que les tribunaux de cette province adoptent depuis plusieurs années, le propriétaire a droit en vertu des dispositions pertinentes à une indemnité fondée sur la valeur des terrains expropriés pour lui à la date de l’expropriation. Voir Serviss and Stevenson v. Rural Municipality of Flett’s Springs No. 429[8], un arrêt de la Cour d’appel de la Saskatchewan qui applique Woods Manufacturing Co. Ltd. c. Le Roi[9]. Les tribunaux canadiens ont depuis longtemps décidé que la valeur pour le propriétaire signifie au moins la valeur marchande des terrains expropriés et, dans certains cas, plus que cela. Lake Erie & Northern Ry. Co. v. Brantford Golf and Country Club[10], le juge Duff (alors juge puîné) à la p. 229; Woods Manufacturing, précité. On doit considérer qu’en choisissant comme norme d’indemnisation la valeur pour le propriétaire plutôt que la valeur marchande, le législateur a délibérément donné un ordre législatif qu’il ne faut jamais oublier dans la formulation de règles de pratique et de procédure visant à déterminer l’indemnité d’expropriation payable au propriétaire.
[Page 1138]
Pour examiner la jurisprudence applicable dans ce domaine, il faut remonter à l’arrêt Horn v. Sunderland Corporation[11], de la Cour d’appel d’Angleterre. Bien que ce soit un point de départ pratique, il faut souligner, pour être complet, que le premier cas publié de refus de compensation pour trouble de jouissance, parce que l’indemnité accordée était égale à la juste valeur marchande, est une affaire ontarienne (Re Boulton and The Standard Fuel Co. and The Toronto Terminais Railway[12]). Dans un très court jugement publié à [1935] 3 D.L.R. 657, le Conseil privé a confirmé la décision de la Cour d’appel. En voici le sommaire:
[TRADUCTION] Quand la valeur du terrain est fixée à un chiffre plus élevé étant donné qu’on présuppose la démolition des bâtiments et la disparition de l’entreprise, on ne peut plus tenir compte de la valeur des bâtiments ni du préjudice commercial.
La question de savoir si un propriétaire perd le droit d’être indemnisé pour les bâtiments existants et pour le trouble de jouissance s’est directement posée dans l’arrêt Horn, précité, où les faits sont essentiellement identiques à ceux de l’espèce qui sont relatés en détail dans les motifs de mon collègue le juge Spence, dans la décision du savant arbitre, Smith-Roles Ltd. v. The City of Saskatoon[13], et dans l’arrêt de la Cour d’appel[14]. Dans l’affaire Horn, l’exproprié faisait l’élevage de chevaux sur des terrains dont l’usage le plus rémunérateur et le plus rationnel était le lotissement, car ces terrains étaient mûrs pour l’aménagement résident