Schutz c. La Reine

Schutz c. La Reine
Base de données – Cour (s)
Jugements de la Cour canadienne de l'impôt
Date
2008-11-12
Référence neutre
2008 CCI 523
Numéro de dossier
2004-4147(IT)G
Juges et Officiers taxateurs
Eugene P. Rossiter
Sujets
Loi de l'impôt sur le revenu
Contenu de la décision
Référence : 2008CCI523
Date : 20090123
Dossier : 2004-4147(IT)G
ENTRE :
PAULA SCHUTZ,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Dossier : 2004-4148(IT)G
ET ENTRE :
DEBORAH SEWELL,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Dossier : 2004-4149(IT)G
ET ENTRE :
PETER THOMPSON,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Dossier : 2004-4150(IT)G
ET ENTRE :
DAVID SMITH,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Dossier : 2004-4151(IT)G
ET ENTRE :
GUY McLEAN,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Dossier : 2004-4153(IT)G
ET ENTRE :
DAVID SUCHANEK,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Dossier : 2004-4154(IT)G
ET ENTRE :
MICHAEL PEIRCE,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
MOTIFS DU JUGEMENT MODIFIÉS À NOUVEAU
Le juge en chef adjoint Rossiter
Introduction
[1] Appleby College (« Appleby ») est un pensionnat situé au bord du lac Ontario, à Oakville (Ontario); il compte plus de 500 élèves en tout, dont 200 pensionnaires, garçons et filles en nombre égal. En 1996 et en 1997, environ 25 des 65 membres du corps enseignant résidaient sur le campus, dans des logements qu’Appleby, qui en était propriétaire, leur fournissait. Parmi les employés bénéficiant de cet avantage, il y avait le directeur, les responsables de résidence (le personnel qui logeait dans les dortoirs et qui assurait la supervision des élèves dormant dans les dortoirs), les responsables adjoints de résidence (le personnel aidant les responsables de résidence logeant dans les dortoirs), un chef de dortoir (un employé qui occupait un petit appartement dans un dortoir et qui supervisait les élèves dormant dans ce dortoir) et des enseignants (des membres du personnel habitant des maisons jumelées ou isolées, à l’écart des dortoirs).
[2] Selon les conditions d’emploi établies par Appleby, les employés susmentionnés étaient tenus de vivre sur les lieux afin d’exercer les fonctions de leur emploi. Certains membres du personnel versaient un loyer, alors que d’autres se voyaient accorder un avantage. Tous les employés, sauf Paula Schutz, déclaraient cet avantage sous une forme ou une autre dans leurs déclarations de revenus.
[3] Selon l’Agence du revenu du Canada (l’« ARC »), chaque employé a) a reçu un avantage; b) l’avantage déclaré a été sous‑évalué. L’ARC a donc établi de nouvelles cotisations à l’égard de chaque appelant pour l’année d’imposition 1997.
Les questions en litige
[4] Les appelants ont reconnu bénéficier d’un avantage imposable au titre du logement en vertu du paragraphe 6(1) de la Loi de l’impôt sur le revenu (la « Loi »). Il reste trois questions à décider :
(1) Quelle est la juste valeur locative du logement dont a bénéficié chacun des appelants?
(2) Quelle est la réduction, le cas échéant, à effectuer sur la juste valeur locative compte tenu de la situation respective des appelants sur le plan du logement?
(3) L’employeur a-t-il bénéficié d’un avantage accessoire en raison de l’avantage accordé aux appelants et, dans l’affirmative, faut‑il réduire le montant de l’avantage inclus dans le revenu de chaque appelant en conséquence?
Les faits
Le campus et les logements du personnel
[5] Appleby est un pensionnat et un externat, situé près du lac Ontario, à Oakville (Ontario); il compte environ 500 élèves en tout, dont 200 pensionnaires, avec autant de garçons que de filles.
[6] Un certain nombre de postes, à Appleby, exigent que les employés vivent sur le campus afin de remplir les fonctions de leur emploi, de façon à permettre à Appleby d’exploiter le pensionnat. Environ 25 membres du personnel d’Appleby habitent des logements situés sur un campus de 55 acres appartenant à Appleby et fournis par Appleby. Parmi ces employés, il y a le directeur, les responsables de résidence, les responsables adjoints de résidence, les chefs de dortoir et d’autres membres du corps enseignant, dont certains exécutent des tâches particulières associées aux logements qu’ils habitent. Les enseignants qui résident sur les lieux versent un loyer annuel précis à Appleby ou bénéficient d’un avantage imposable découlant de leur emploi, lequel est pris en compte lorsqu’ils produisent leurs déclarations de revenus annuelles. Aucun bail n’a été conclu par écrit. Les membres du personnel se voient attribuer des logements précis; ils doivent se procurer leurs propres appareils électroménagers et ils ne peuvent apporter aucun changement aux locaux sans avoir obtenu l’autorisation expresse d’Appleby, notamment lorsqu’ils veulent poser des clôtures. De plus, ils doivent quitter leur logement à la fin du mois de juillet s’ils n'occupent plus leur poste l’année scolaire suivante. Les logements comprennent des habitations unifamiliales et des maisons jumelées (semblables à des duplex), situées dans les deux cas sur le campus ou ailleurs, des maisons jumelées rattachées aux dortoirs et de petits appartements de 500 pieds carrés situés au milieu de dortoirs dans lesquels dorment de 50 à 60 élèves. Aucun des appelants ne disposait d’un terrain en tant que tel se rattachant aux locaux qui lui étaient assignés. Tous les appelants, sauf David Smith, étaient exposés à un certain niveau de bruit, en plus du bruit ambiant, et subissaient, dans une certaine mesure, des volumes excessifs de circulation et des problèmes de stationnement à cause de l’emplacement de leur logement. La vie privée de tous les appelants, sauf David Smith, sur le plan résidentiel, était perturbée étant donné que des élèves ou d’autres personnes, par exemple des anciens élèves, circulaient dans les locaux d’habitation. Certains logements étaient en meilleur état que d’autres; aucun logement n’était climatisé; la finition de certains logements à caractère historique était de bonne qualité, alors que celle d’autres logements, qui pourraient être considérés comme vieillots, dont l’état laissait à désirer et ayant vraiment besoin d’être rénovés, était d’une qualité minimale.
[7] Les élèves participent à des activités scolaires ainsi qu’à des activités parascolaires; le programme d’études comprend également des heures supplémentaires de service, et des études plus poussées en langues étrangères, en mathématiques et en sciences. Le groupe d’âge se situe entre 13 et 18 ans; les pensionnaires sont surtout des élèves de la neuvième à la douzième année (tous les élèves de douzième année doivent être pensionnaires). Les activités scolaires se déroulent d’une façon générale du lundi au vendredi, alors que l’après‑midi du mercredi et le samedi sont considérés comme des jours consacrés au sport. Les repas sont pris sur le campus; il y a des heures d’étude supervisées dans les résidences, et c’est quartier libre par ailleurs pour les élèves plus tard dans la soirée. Pendant le week‑end, il y a un petit élément résidentiel, mais des activités organisées supplémentaires sont proposées aux élèves. Il faut assurer la surveillance en tout temps, et il y a des formalités, des procédures de sortie et d’entrée pour les élèves qui veulent quitter le campus.
[8] Appleby tente de maximiser ses recettes en louant un grand nombre de ses installations pendant la journée et le soir, en semaine, ou au cours du week‑end. Appleby loue notamment les locaux résidentiels, les salles de classe et les installations sportives. Appleby organise également des camps pendant les vacances du printemps et en été.
[9] Il y a quatre dortoirs, sur le campus, chacun logeant de 50 à 60 élèves. Chaque dortoir est doté d’un responsable de résidence, d’un responsable adjoint de résidence et d’un chef de dortoir, qui habitent tous des logements rattachés aux dortoirs. Les tâches du responsable de résidence comprennent notamment celles-ci :
a) assurer le bon fonctionnement de la résidence;
b) assurer la sécurité des élèves;
c) surveiller la conduite et le comportement des élèves;
d) veiller à ce que les chambres des élèves soient dans un état acceptable;
e) veiller à ce que les élèves se présentent aux repas lorsqu’ils doivent le faire;
f) organiser le tableau de service de la résidence;
g) veiller à ce que les couvre‑feux soient respectés;
h) conseiller au besoin les élèves;
i) assurer la liaison avec les parents et assurer le bien‑être général des élèves;
j) inciter les des élèves à participer aux activités et aux programmes offerts par Appleby;
k) faire rapport aux parents au sujet du progrès général accompli par l’élève et de la mesure dans laquelle l’élève se plaît, à Appleby;
l) essayer de faire de la vie en résidence une expérience agréable et encourager les élèves à nouer des liens étroits en organisant des collectes de fonds, des danses à l’intention des élèves, des soirées de jeu et d’autres activités similaires.
[10] Le responsable de résidence exerce essentiellement l'autorité parentale à l'égard des élèves. Le responsable adjoint de résidence exerce les mêmes fonctions que le responsable de résidence; toutefois, c’est le responsable de résidence qui prend les décisions.
[11] Les chefs de dortoir sont habituellement des diplômés universitaires qui envisagent de devenir enseignants; ils travaillent à Appleby pendant une année scolaire afin d’acquérir de l’expérience en matière d’enseignement. Ils habitent un petit appartement du genre « studio » au milieu d’un dortoir et ils doivent s’occuper concrètement des élèves. Ils sont chargés de la surveillance générale des élèves qui dorment en dortoir, en particulier pendant les heures d’étude, qui ont lieu tous les soirs, de 19 h 30 à 20 h 30. Ils organisent également des activités pour les élèves et préparent les élèves pour le week‑end.
Le directeur et sa résidence
[12] Le directeur habite une maison isolée à deux étages, construite en 1912. La maison comporte quatre chambres à coucher, un séjour, une salle à manger, une cuisine, un sous‑sol semi‑fini à plafond bas, servant à l’entreposage; un garage est rattaché à la maison au moyen d’un passage couvert. Le sous‑sol sert principalement à l’entreposage de boissons, vin ou bière par exemple, ainsi qu’à l’entreposage d’autres articles ménagers, comme des rayons de bibliothèque pour des manuels scolaires supplémentaires. Cette maison est située près du lac Ontario. La propriété n’est pas clôturée; il n’y a rien qui permette d’associer la parcelle de terre entourant la maison à une résidence privée.
[13] La résidence du directeur est entourée de trois terrains de sport : Main Field, Creek Field et Walker Field. Main Field est un terrain de football utilisé pour les classes d’éducation physique ainsi que pour les pratiques et matchs de football et de rugby, en automne et au printemps. Il est également utilisé pour les épreuves d’athlétisme et, en été, Appleby le loue pour des camps et d’autres activités. Creek Field, un terrain de rugby et de soccer, est situé à côté; des activités semblables à celles qui se déroulent au Main Field y ont lieu. Walker Field est également situé en bordure du Main Field; il s’agit d’un terrain en gazon artificiel où l’on joue au hockey; il est utilisé en été, en automne et au printemps. Appleby le loue très souvent à diverses organisations ou pour de grosses compétitions de niveau universitaire. En 1996 et en 1997, des travaux de réfection ont été effectués au Walker Field et un dôme bombé a finalement été installé sur le tiers du terrain. Au nord de la résidence du directeur, il y a une dépression supérieure et une dépression inférieure, devant et derrière la résidence; des gens y circulent et des activités s’y déroulent tous les jours; en effet, on y pratique des sports intra‑scolaires au cours de l’année scolaire, plus précisément du lundi au samedi, et pendant le temps des fêtes. Appleby loue ses terrains et installations, y compris le réfectoire, à des équipes mineures locales de soccer et de hockey, à des entreprises et à des groupes religieux, à des organismes de bienfaisance pour des manifestations, à des camps d’été et à des anciens élèves, tout cela contribuant à accroître le niveau de bruit, la circulation, les problèmes de stationnement et l’absence de vie privée. Les routes, sur le campus, sont ouvertes et ne sont pas surveillées, de sorte que le public peut y circuler en toute liberté et qu’il y a constamment des problèmes de stationnement. En outre, plusieurs pentes sont utilisées pour le traîneau et le bobsleigh, en particulier pendant le week‑end.
[14] Guy McLean est entré au service d’Appleby à titre d’enseignant en 1971; il a par la suite été nommé directeur en 1987. Appleby est dirigé par un conseil de gouverneurs, mais les activités quotidiennes d’Appleby relèvent du directeur. C’est lui qui embauche tous les membres du personnel et qui fixe leur salaire ainsi que les conditions d’emploi.
[15] Le directeur était tenu de vivre sur le campus étant donné qu’Appleby est un pensionnat. Il n’avait pas signé de bail pour sa résidence et, aux termes de son contrat de travail, il devait verser un loyer mensuel de 500 $ (à compter du 23 juillet 1997). Les frais de services publics, de 166 $ par mois, étaient réglés par Appleby, mais le directeur avait acheté les appareils électroménagers et ceux‑ci lui appartenaient.
[16] Le directeur et sa femme sont propriétaires d'une autre résidence à environ deux heures d’Appleby; ils l’utilisent pendant les congés, en été et au cours du week‑end. Néanmoins, M. McLean passe un grand nombre de jours de congé et de samedis à surveiller les activités sur le campus, en particulier les sports, et il ne quitte chaque année le campus que pendant environ 145 jours pour des voyages d’affaires ou lorsqu’il prend un congé et qu’il retourne à son autre résidence.
[17] Diverses activités ont lieu sur le campus et dans les environs, près de la résidence du directeur; elles réduisent la sphère privée du directeur, qui vit presque comme dans un gros aquarium public. Le directeur est fort visible sur un campus où se déroulent de nombreuses activités et où les élèves, les parents et le public vont et viennent en tout temps; il y a généralement encore plus d’animation pendant le week‑end. La résidence est mise à la disposition du directeur afin de lui permettre de recevoir des invités; la personne qui vit là où elle travaille renonce en bonne partie à sa vie privée et le directeur est essentiellement de service 24 heures sur 24, sept jours sur sept. Il rencontre personnellement les élèves et les parents et il reçoit des appels téléphoniques chez lui. En outre, il existe un certain code de conduite que le directeur doit observer dans sa propre maison; il doit notamment porter des vêtements appropriés certains jours, et tout cela est surveillé de près en raison de l’emplacement de sa résidence. Par conséquent, des contraintes importantes sont imposées au directeur, ce qui a pour effet de restreindre sa capacité d’organiser des réceptions ou des réunions à titre personnel.
[18] Le sous‑sol de la résidence du directeur est utilisé à des fins d’entreposage et les préparatifs des manifestations se déroulent dans le garage. Le directeur a, dans sa résidence, un bureau où, en plus d’utiliser le patio et le séjour, il rencontre les élèves, les parents, les enseignants et les membres du conseil d'administration et où il tient des réunions à des fins de relations publiques. Les membres du conseil d’Appleby se réunissent tous les mois au cours de l'année scolaire (soit dix fois en tout); le directeur reçoit les membres du conseil chez lui après les réunions. Les membres du conseil se réunissent également chez le directeur environ tous les deux mois. Le directeur utilise essentiellement sa résidence pour des réceptions ou pour des réunions environ douze fois par mois ou trois fois par semaine.
[19] Le directeur organise chez lui environ 15 grandes manifestations annuelles qu’il ne peut pas annuler; des boissons sont servies et des repas et des brunches sont organisés pour 150 à 250 invités. Le directeur doit essentiellement consacrer deux ou trois journées à chacune d'elles; une pour les préparatifs, une pour la manifestation elle-même et une jour pour le nettoyage des lieux. Il a recours à des traiteurs ainsi qu’à du personnel affecté à la cuisine, aux préparatifs et aux travaux de nettoyage. Certaines réunions servent à la levée de fonds et constituent une partie importante de la charge du directeur. De plus, la résidence est utilisée pour des activités communautaires et caritatives connexes, par exemple pour le petit déjeuner Centraide. En somme, la résidence du directeur est aménagée pour des réceptions étant donné que la cuisine est presque de nature commerciale.
[20] Appleby ne dispose pas de logements pour l’hébergement des directeurs des autres écoles ou des dignitaires qui effectuent des visites, de sorte que le directeur les reçoit et les héberge pendant deux ou trois jours, ou même pendant une semaine entière, environ trois fois l’an. Le directeur a reçu chez lui des dignitaires tels que Desmond Tutu et le prince Édouard.
[21] En 1996 et en 1997, le directeur a été exposé à des niveaux de bruit plus élevés que la normale; au cours de cette période, on a démoli Powell House et on l’a reconstruite, de sorte que la circulation sur la route principale du campus a été déviée. Habituellement, le directeur n’était pas vraiment dérangé entre 7 et 18 h puisqu’il n’était pas chez lui. De 17 h 30 à 19 h 15, il y avait énormément d’agitation à cause des activités sur les terrains voisins, des divertissements, des problèmes de stationnement public, et notamment parce que certaines personnes garaient leur voiture dans son entrée, ou encore parce que des piétons ou des joggeurs passaient tout près de la résidence. Le niveau de bruit pouvait être faible ou exaspérant; l’épouse du directeur se plaignait constamment à son mari du bruit et de l’agitation, mais cela faisait tout simplement partie du mode de vie du directeur. En outre, les membres du corps enseignant se plaignaient fréquemment du niveau de bruit, et certains d’entre eux ont décidé de s’installer à l'extérieur du campus, en particulier l’appelante Deborah Sewell.
[22] Pendant toute l’année 1997, il y a eu les vacances scolaires habituelles au cours de chaque semestre ainsi que les vacances d’été. Le directeur n’était pas sur le campus pendant une partie de ces vacances.
[23] Mis à part le bruit et la perte de tranquillité et de jouissance paisible de la résidence, le fait que le directeur organisait des manifestations constituait un inconvénient inévitable; il n’était pas possible en pratique de les organiser ailleurs, sur le campus ou ailleurs, à cause des problèmes financiers et logistiques que cela posait pour Appleby. De plus, il y avait parfois des dégâts dans la maison lorsqu’il y avait des invités. En outre, le directeur ne pouvait pas utiliser la propriété à l’extérieur parce que des personnes et des groupes qui louaient des installations passaient constamment près de la propriété et il n'y avait pas de clôtures et d’écrans la protégeant de la circulation quotidienne; tout cela contribuait à nuire à la jouissance paisible de la propriété et à porter atteinte à la vie privée. Le directeur avait souvent de la difficulté à faire passer sa voiture dans l'allée, en particulier le mercredi et le samedi, parce que des gens garaient leur voiture sur le campus, et notamment dans son allée. Habituellement, le directeur partait chaque jour de chez lui tôt le matin pour aller chercher un café et il garait sa voiture ailleurs sur le campus, de façon à être en mesure de s’en servir pendant la journée, vu les problèmes réguliers de stationnement dans son entrée. Néanmoins, le fait de vivre dans la résidence comportait certains avantages : proximité du lieu de travail, résidence agréable, atmosphère du campus, absence d’obligation de faire la navette et absence de stress attribuable aux déplacements, ambiance communautaire et sécurité des jeunes enfants du directeur. Malgré ces avantages, le directeur ne jouissait pas vraiment d’une vie privée dans sa propre maison; en somme, il ne disposait pas d’espace personnel.
Les dortoirs
[24] Colley House est un dortoir pour les élèves; la résidence a été construite en 1911; environ 60 garçons y sont hébergés au cours de l'année scolaire. La résidence est composée de chambres pouvant accueillir jusqu’à quatre élèves chacune. Le sous‑sol comporte une salle commune; des casiers et des douches sont mis à la disposition des « externes ». Le quart des « externes » sont rattachés à la résidence; ils y laissent leurs effets personnels avant les cours et y retournent pendant la journée; ils se changent dans les vestiaires et ils utilisent les douches. Le responsable de résidence dispose d’un appartement à deux étages au rez‑de‑chaussée de la résidence, la porte avant donnant sur le couloir utilisé par les élèves. À l’extérieur, il y a une cour clôturée d’environ 15 pieds sur 20 pieds. Le responsable adjoint de résidence habite un appartement au troisième étage de la résidence, lequel est relié au couloir utilisé par les élèves et comporte un accès à l’extérieur.
[25] Baillie House et Walker House sont des dortoirs; leur agencement est essentiellement le même que celui de Colley House; il y a notamment des casiers pour les « externes », des douches, des salles de classe et une buanderie au sous‑sol, en plus d’une salle commune à chaque étage. Les élèves ont également directement accès à l’appartement du responsable de résidence depuis le dernier étage ainsi qu’à l’appartement du responsable adjoint de résidence depuis le premier et le deuxième étage.
[26] Powell House, construite en 1997, est la résidence la plus récente sur le campus; le bâtiment d'origine avait été construit en 1917. En 1996, la résidence a été en partie reconstruite parce que le bâtiment d'origine avait été démoli. Tous les dortoirs, à l’exception de ceux de Colley House, avaient des portes arrière permettant d’entrer dans les appartements. Aucune des résidences n’était climatisée ou n’était dotée d’appareils électroménagers ou de garages.
Paula Schutz
[27] Paula Schutz était chef de dortoir, dans Baillie House; elle était responsable de la supervision générale des élèves qui y résidaient. Ses tâches consistaient notamment à surveiller les élèves pendant les heures d’étude plusieurs fois par semaine ainsi qu’à organiser des activités pour eux le week‑end. Mme Schutz était titulaire d’un diplôme universitaire; elle voulait acquérir de l’expérience, ce qui l’aiderait à devenir enseignante. Ses conditions d’emploi étaient notamment les suivantes :
(1) hébergement dans un appartement du genre « studio », situé au milieu de Baillie House (l’entrée de l’appartement était située dans la résidence des élèves);
(2) salaire de 15 000 $ pour le premier semestre;
(3) partage de l’appartement, après Noël, avec un autre chef de dortoir.
Deborah Sewell
[28] Deborah Sewell avait été employée par à Appleby depuis 17 ans; elle avait d'abord enseigné l’art dramatique et avait ensuite été responsable adjointe de résidence; elle a par la suite été nommée responsable de Baillie House en 1996‑1997; elle était mariée et avait deux enfants, qui étaient alors âgés de neuf et de sept ans.
[29] Baillie House est un bâtiment de trois étages. Le logement du responsable de résidence comportait deux étages, avec trois chambres à coucher, un studio sans ascenseur, deux salles de bains et demie, un séjour, une salle à manger, une cuisine, un coin de détente et une grande salle. Le dernier étage de la résidence était doté d’une entrée qui donnait sur le cabinet de travail de Mme Sewell depuis le couloir utilisé par les élèves. La porte était toujours ouverte aux élèves; Mme Sewell était essentiellement un mentor pour les élèves. Des places de stationnement étaient mises à la disposition de Mme Sewell, mais il n’y avait pas de terrain précis autour de la résidence. Juste à côté il y avait Walker Field, où l’on jouait au hockey sur gazon et au soccer, en plus d’y jouer également au frisbee; on y faisait aussi des pique‑niques et des barbecues.
[30] Le poste de responsable de résidence était un poste d’enseignant d’une durée de dix mois. Pendant la journée, Mme Sewell donnait six cours; elle surveillait les activités quotidiennes des élèves; elle exerçait l'autorité parentale sur les jeunes filles de son dortoir; elle veillait à ce que les élèves se lèvent et soient prêtes le matin et à ce qu’elles se présentent aux repas et aux cours. Elle s’occupait des problèmes médicaux, des heures d’étude, des rencontres parents‑enseignant et du bien‑être des élèves. Ses tâches semblaient plus lourdes le soir; il est arrivé à diverses reprises que Mme Sewell ait à s’occuper d’élèves qui faisaient des fugues; de problèmes d’instabilité mentale et de cas d’ivresse; d’élèves qui sortaient sans permission ou qui essayaient de s’infiltrer dans le dortoir; d’élèves qui n’étaient pas dans leur dortoir lorsqu’elles devaient y être; d’élèves qui avaient besoin de soins médicaux. Il y avait 52 jeunes filles dans le dortoir; elles aimaient bavarder et parler à la responsable de résidence; Essentiellement, Mme Sewell encadrait les élèves au quotidien; elle rencontrait les élèves, les parents et d’autres personnes responsables.
[31] La jouissance paisible du logement dans lequel vivait Mme Sewell était troublée de diverses façons, par exemple par les activités se déroulant sur Walker Field; du bruit provenant de l’aréna; des gens qui allaient et venaient dans tous les sens; des piétons et des gens qui promenaient leur chien; des élèves qui se présentaient chez Mme Sewell; des personnes qui voulaient utiliser la salle de bains située dans son logement; de l’utilisation du portique de gymnastique de ses enfants; des élèves ivres et des nombreux appels des parents. Il y avait énormément de bruit 24 heures sur 24, sept jours sur sept, sauf lorsque tous les élèves quittaient le campus; Il y avait néanmoins toujours une certaine agitation, rarement interrompue. Il s’agit d’un type d’intrusion unique en son genre; le bruit généré par 52 jeunes filles est tout à fait différent de celui qui règne dans d’autres milieux, vu l’absence de vie privée et les personnes qui étaient constamment autour du campus. Il y avait si souvent de l’agitation que Mme Sewell a demandé que l’on pose une clôture protectrice et que sa bonne d’enfants avait l’impression de s’occuper de toutes les élèves du dortoir.
[32] Après avoir été pendant quatre ans responsable de résidence, Mme Sewell a démissionné de son poste parce qu’il nuisait considérablement à sa vie privée; son emploi prenait tout son temps. En 1996, Mme Sewell a versé à Appleby un montant de 3 774 $ pour habiter Baillie House, mais elle n’a effectué aucun paiement en 1997; elle a toutefois déclaré un avantage imposable pour chaque année dans sa déclaration de revenus.
Michael Peirce
[33] Michael Peirce était directeur adjoint, chargé des services aux élèves, à Appleby. Il habitait une maison située à côté de Baillie House avec ses enfants, alors âgés de sept et de neuf ans. Il s’agissait d’un chalet datant des années 1950 comprenant au rez‑de‑chaussée un séjour, une salle à manger, un bureau, un cabinet de toilette, une cuisine; au second étage, il y avait trois chambres à coucher et une seule salle de bains.
[34] Il y avait de nombreuses intrusions et beaucoup d’agitation dans ce lieu; Walker Field, où les matchs de hockey sur gazon et les activités des groupes qui louaient le terrain le dimanche matin, causaient constamment du bruit, était situé à l’ouest de la maison. Derrière la maison, il y avait une aréna de hockey doté d’un terrain de stationnement, avec des voies à sens unique; au cours de la saison de hockey, les personnes garaient leur voiture dans l’espace réservé à M. Peirce, ce qui occasionnait des problèmes de stationnement. Certaines personnes qui voulaient entrer dans l’aréna se présentaient chez lui pour demander de l’aide. La maison était dotée d’une petite cour clôturée où il y avait des balançoires pour enfants et une cabane dans un arbre. Les gens qui passaient et cherchaient un endroit où s’asseoir déplaçaient souvent le mobilier de jardin en dehors de l’aire clôturée; on utilisait également les balançoires des enfants presque tous les week‑ends, au printemps et en automne. La maison était située à proximité de Baillie House et il y avait beaucoup d’agitation avant et après les heures d’étude. M. Peirce ne pouvait pas recevoir d’invités dans sa cour parce qu’il était constamment exposé à la vue du public. En été, les terrains de sport étaient utilisés toute la journée tous les jours : pour des camps de sport pendant cinq jours et pour des locations pendant deux jours. M. Peirce vivait dans un endroit fort achalandé et toute cette agitation aggravait passablement son stress.
[35] En sa qualité de directeur adjoint, chargé des services aux élèves, M. Peirce était chef de l’équipe d’intervention d’urgence de l’école et il était tenu d’avoir sur lui un téléphone cellulaire d’urgence en tout temps. Il devait être constamment en contact avec l’école; c’est l’une des raisons pour lesquelles il vivait sur le campus. Les élèves qui avaient des problèmes se présentaient chez lui pour parler; pendant les périodes de faible activité, les élèves arrêtaient chez lui, en passant, trois ou quatre fois par mois, et lorsqu’il y avait plus d’activité, il recevait des visiteurs deux fois par semaine et il devait être disponible.
[36] M. Peirce payait les frais de services publics, en plus d’un loyer mensuel de 800 $ à 900 $, ce qui s’élevait en tout à 10 044 $ en 1996 et à 10 003 $ en 1997.
David Suchanek
[37] En 1996, David Suchanek était responsable de résidence à Walker House et codirecteur du programme de vie en résidence; toutefois, il a quitté ce poste au mois d’août de cette année‑là. Walker House faisait face au Walker Field; il s’agissait d’un dortoir à deux étages; il était possible d’accéder directement, depuis le rez‑de‑chaussée et le second étage, au logement de M. Suchanek, et chaque jour il pouvait y avoir 60 garçons qui y entraient en criant son nom. Les activités quotidiennes de M. Suchanek étaient semblables à celles de Mme Sewell; elles étaient axées sur les élèves, en particulier ceux qui logeaient dans la résidence dont il était responsable. M. Suchanek s’est par la suite installé dans Little Grey House comme on l’appelle; il s’agissait d’une très petite maison de 900 pieds carrés ressemblant à un chalet qu’il a habitée pendant environ quatre mois. M. Suchanek s’est par la suite installé dans un duplex qui est devenu sa résidence familiale. La superficie du duplex était de 1 800 pieds carrés; le logement était composé de trois chambres à coucher, de deux salles de bains, d’un séjour et d’une salle à manger et cuisine combinées à aire ouverte, d’un sous‑sol non fini où il y avait un bureau et une buanderie ainsi qu’une salle familiale. À ce moment‑là, les enfants de M. Suchanek avaient un et quatre ans; son troisième enfant est né en 1997. M. Suchanek avait adopté une politique de porte ouverte, de sorte qu’il y avait des élèves chez lui tous les week‑ends. Il y avait également beaucoup d’agitation à cause de la proximité immédiate du terrain de soccer et de l’aréna de hockey. Diverses personnes, et notamment des anciens élèves, frappaient constamment à sa porte pour lui demander d’ouvrir les installations, afin de pouvoir jouer au basket‑ball, au squash ou au hockey; il recevait également de nombreux appels téléphoniques. Vu l’emplacement et la proximité de l’aréna de hockey, M. Suchanek entendait constamment des sifflements provenant de l’aréna, même si le duplex était situé en dehors des sentiers battus. M. Suchanek a versé un loyer de 8 300 $ en 1996 et de 9 800 $ en 1997. Il a également réglé les frais de services publics après avoir quitté Walker House, et les appareils électroménagers lui appartenaient.
Peter Thompson
[38] Peter Thompson a été responsable adjoint de résidence à Powell House, du mois de septembre 1993 à l’été 1996. Après le mois de septembre 1996, il était responsable de résidence à Colley House, où logeaient 57 garçons. Ses activités quotidiennes étaient à peu près les mêmes que celles des autres responsables de résidence ou responsables adjoints de résidence. Colley House était une résidence très ancienne et l’appartement de M. Thompson donnait dans la résidence elle‑même. De plus, il y avait à toute heure énormément de bruit dans la résidence; des élèves écoutaient de la musique ou encore il se produisait des incidents fortuits : piétinements tard le soir, rudoiements, chamaillages et menaces; ces problèmes étaient imprévisibles. Appleby fournissait à M. Thompson ainsi qu’à sa femme et à leurs deux enfants un logement et les équipements habituels, mais il y avait constamment du bruit à cause des travaux de construction continus sur le campus ainsi que du vacarme causé par les enfants et leurs activités. Il y avait agitation tous les jours, sauf le samedi et le dimanche, lorsqu’on ne faisait habituellement pas appel à lui. M. Thompson se sentait responsable des élèves logeant dans la résidence et il devait donc faire figure de mentor.
[39] Le fait de vivre dans une résidence du campus ainsi que dans d’autres secteurs du campus comportait certains avantages, notamment :
(1) la proximité du lieu de travail;
(2) l’atmosphère du campus;
(3) le fait de ne pas avoir à faire la navette;
(4) l’absence de stress attribuable aux déplacements;
(5) l’esprit communautaire;
(6) le sentiment de sécurité qu’offrait le campus pour les enfants.
L’entretien de la propriété était assuré par Appleby et le campus était un bon endroit pour élever des enfants.
Bruce W. Rae
[40] Bruce W. Rae a préparé un rapport d’évaluation de la juste valeur locative de certaines résidences situées sur le campus d’Appleby pour le compte des appelants; il a été reconnu comme expert en matière d’évaluation de la juste valeur locative de biens immobiliers.
[41] En effectuant son analyse de la juste valeur locative des logements, à Appleby, M. Rae a postulé l’existence d’un marché réel et d’un propriétaire réel et d’un locataire réel. En d’autres termes, M. Rae a postulé qu’il s’agissait de propriétés en fief simple et que le propriétaire mettait sa propriété sur le marché, c’est‑à‑dire que le propriétaire n’était pas Appleby et que le locataire n’était habituellement pas un enseignant. De plus, il a postulé que les personnes qui occupaient les logements en question n’assumaient aucune responsabilité et n’effectuaient aucune tâche se rattachant à l’occupation du logement.
[42] M. Rae a qualifié la propriété en question d'unique en son genre, en ce sens qu’il s’agissait d’une école privée, dotée d’installations de loisirs pour les élèves, dans l’atmosphère d’un campus offrant tous les services. Selon lui, il n’y avait pas de propriétés similaires rendant possible une analyse appropriée. M. Rae a recherché des propriétés similaires qui avaient été vendues ou louées et il n’a pu trouver aucun bien plus ou moins comparable; il était donc d'avis que les comparables ou les renseignements à caractère commercial sur lesquels il fonderait son évaluation posaient problème.
[43] M. Rae a effectué sept analyses; il a coté les propriétés en fonction de la qualité du logement. Les taux locatifs les plus élevés étaient habituellement associés aux propriétés les plus grandes; ainsi, la valeur locative d’une grosse maison isolée était plus élevée que celle d’une petite maison isolée, et la valeur locative d’une maison isolée était plus élevée que celle d’une maison jumelée.
[44] En analysant chaque propriété, M. Rae s’est arrêté à tous leurs attributs et il s’est par la suite reporté à divers comparables qu’il a par la suite analysés (tout en tenant compte du fait qu’il était difficile de trouver des comparables acceptables). Il a ensuite exprimé son opinion au sujet d’une fourchette possible de justes valeurs locatives fondées sur la superficie ainsi que d’une fourchette possible de justes valeurs locatives basées sur le loyer mensuel. Toutefois, il n’a pas analysé la taille du terrain, la configuration de la propriété, son emplacement par rapport au volume de circulation et au bruit, ou d’autres questions associées à une propriété particulière, comme le fait qu’il y avait un ravin à côté de la résidence du directeur. En fait, on lui a demandé de ne pas tenir compte, dans son analyse, de la relation employeur‑employé ou de toute autre perturbation susceptible d’être associée à la propriété.
[45] Résidence du directeur – Pour ce qui est de l’analyse relative à la maison du directeur, M. Rae estimait que certains comparables étaient plus pertinents que d’autres et il a expliqué pourquoi certains comparables avaient une importance particulière. Ainsi, en soumettant son analyse de la résidence du directeur, il a affirmé être d'avis que le comparable le plus pertinent était le 372, Lakeshore Ouest, parce qu’il s’agissait d’une maison plus ancienne qui était en mauvais état, alors que les autres comparables étaient plus récents et de meilleure qualité. Cette propriété était également située à 200 pieds d’Appleby, dans un secteur à faible densité où il y avait un grand nombre de grandes propriétés dans le quartier, sur un terrain boisé, dans une zone bien établie, comme c’était le cas pour la résidence du directeur. M. Rae a donc accordé une importance particulière à cette propriété; toutefois, il a signalé que la maison qui y était située favorisait dans une large mesure la vie privée puisque le terrain avait une superficie de six acres et demi et qu’il y avait une piscine et un garage, de sorte qu’il s’agissait d’une maison supérieure à celle du directeur. M. Rae estimait que les comparables utilisés étaient fort acceptables sous l'angle de la superficie et de leur utilité; ils étaient analogues aux résidences en cause en l’espèce, en ce sens que les logements étaient similaires, mais M. Rae était par ailleurs d’avis que les comparables étaient quelque peu limités.
[46] Baillie House et Colley House – Pour ce qui est de l’analyse relative à Baillie House et à Colley House, M. Rae s’est reporté à des propriétés comparables qu’il croyait supérieures puisqu’elles étaient dotées de terrasses, de cours, d’entrées, de garages et de climatiseurs (sauf le 69, Armandie). Les résidences comparables étaient rattachées à d’autres maisons en rangée; trois d’entre elles étaient situées au milieu de la rangée et l’une était située au bout de la rangée; quatre propriétés étaient des propriétés foncières libres de toute obligation et une propriété était composée d’une maison en rangée condominiale; en outre, il n’y avait pas d’accès intérieur d’une maison à l’autre. Colley House et Baillie House étaient composées d’appartements, de sorte que M. Rae a utilisé des maisons en rangée comme comparables. En ce qui concerne Baillie House, les comparables utilisés étaient les meilleurs qu’il a pu trouver; toutefois, leurs superficies étaient différentes de celle de la résidence en question. De plus, il s’agissait de propriétés foncières libres de toute obligation dont la valeur était plus élevée que celle de maisons en rangée condominiales. Les appartements, dans Baillie House et dans Colley House, étaient rattachés aux dortoirs, ce qui constituait un facteur défavorable; M. Rae avait l’intuition que le nombre élevé de voisins avait un effet préjudiciable et qui appelait un rajustement à la baisse important d’environ 20 à 30 p. 100. Il a été établi que la juste valeur locative de Colley House était inférieure à celle de Baillie House parce qu’il s’agissait d’un bâtiment d’une centaine d’années doté d’équipements et d’installations désuets. Baillie House et Colley House étaient dotées de commodités similaires, mais il y avait une grosse variat