CIBC Mortgage Corp. c. Vasquez

CIBC Mortgage Corp. c. Vasquez
Collection
Jugements de la Cour suprême
Date
2002-09-12
Référence neutre
2002 CSC 60
Recueil
[2002] 3 RCS 168
Numéro de dossier
27963
Juges
L'Heureux-Dubé, Claire; Gonthier, Charles Doherty; Bastarache, Michel; Arbour, Louise; LeBel, Louis
En appel de
Québec
Sujets
Priorités et hypothèques
Notes
Renseignements sur les dossiers de la Cour : 27963
Contenu de la décision
CIBC Mortgage Corp. c. Vasquez, 2002 3 R.C.S. 168, 2002 CSC 60
CIBC Mortgage Corporation Appelante
c.
Marcella Vasquez Intimée
et
Société canadienne d’hypothèques et de logement Intervenante
et
Antonio Fernandez et les administrateurs du condominium
« Association Place Garland » et l’Officier de la publicité des
droits de la circonscription foncière de Montréal Mis en cause
Répertorié : CIBC Mortgage Corp. c. Vasquez
Référence neutre : 2002 CSC 60.
No du greffe : 27963.
2002 : 12 février; 2002 : 12 septembre.
Présents : Les juges L’Heureux‑Dubé, Gonthier, Bastarache, Arbour et LeBel.
en appel de la cour d’appel du québec
Hypothèques — Exercice des droits hypothécaires — Prise en paiement — Nécessité pour le créancier hypothécaire d’obtenir l’autorisation du tribunal pour exercer la prise en paiement lorsque le débiteur a déjà acquitté la moitié ou plus de l’obligation garantie par hypothèque — L’expression « obligation garantie par hypothèque » prévue à l’art. 2778 C.c.Q. vise-t-elle le capital et les intérêts qu’il produit?
En 1986, l’appelante prête à l’intimée la somme de 40 800 $ pour l’achat d’un condominium résidentiel. L’acte de prêt hypothécaire prévoit un intérêt annuel de 11 pour 100 ainsi que des mensualités de 392,71 $, qui incluent les intérêts et le capital, pour un terme de cinq ans. L’amortissement du capital s’effectue sur une base de 25 ans. Le prêt est renouvelé à quelques reprises pour ultimement venir à échéance le 30 octobre 1997. À compter du 30 juin 1997, l’intimée fait défaut de respecter ses obligations aux termes de l’acte de prêt. L’appelante lui notifie un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire l’informant qu’elle exercera le recours de prise en paiement de l’immeuble, à moins qu’elle ne remédie aux défauts indiqués dans les 60 jours. Devant l’inaction de l’intimée, l’appelante lui signifie une requête en délaissement forcé et prise en paiement. L’intimée s’objecte en soutenant que le calcul de l’« obligation garantie par hypothèque » au sens de l’art. 2778 C.c.Q. doit inclure tant le capital que les intérêts versés. Selon cette méthode de calcul, elle aurait versé plus de la moitié de la somme garantie et l’appelante n’aurait donc pas droit à la prise en paiement sans autorisation judiciaire préalable. Lors de l’audition en première instance, l’appelante obtient la permission d’amender sa requête afin d’inclure une demande subsidiaire d’autorisation d’exercer le recours de prise en paiement. La Cour supérieure fait droit à l’objection de l’intimée et déclare la requête pour prise en paiement irrecevable. La Cour d’appel, à la majorité, confirme cette décision.
Arrêt (les juges Bastarache et LeBel sont dissidents) : Le pourvoi est rejeté. L’expression « obligation garantie par hypothèque » prévue à l’art. 2778 C.c.Q. vise le capital ainsi que les intérêts qu’il produit.
Les juges L’Heureux-Dubé, Gonthier et Arbour : Pour l’application de l’art. 2778 C.c.Q., il y a lieu de tenir compte des intérêts payés par l’intimée dans le calcul du pourcentage de la dette qu’elle a déjà acquitté au moment de l’inscription du préavis d’exercice. L’acte de prêt intervenu entre les parties mentionne expressément que l’obligation de l’intimée vise tant le remboursement du capital que le paiement des intérêts. Il prévoit également une hypothèque additionnelle afin de garantir, au même rang que l’hypothèque principale, le surplus des intérêts non couverts automatiquement. De plus, le préavis d’exercice du recours hypothécaire stipule que le défaut de l’intimée vise le non-paiement des mensualités en capital et intérêts. Les clauses de l’acte de prêt et le préavis d’exercice indiquent donc que les parties ont convenu d’inclure les intérêts dans l’obligation garantie par l’hypothèque. L’analyse des dispositions législatives connexes à l’art. 2778 démontre également que l’expression « obligation garantie par hypothèque » vise non seulement l’obligation en capital mais aussi celle de payer les intérêts. Enfin, l’origine législative de l’art. 2778 et les Commentaires du ministre de la Justice relatifs à cette disposition, ainsi que l’orientation globale du législateur en matière d’hypothèques, militent tous en faveur de l’inclusion des intérêts. L’article 2778, qui est de droit nouveau, s’inspire de l’art. 142 de la Loi sur la protection du consommateur et prévoit des mesures d’équité destinées à protéger le débiteur qui a déjà acquitté une bonne partie de ses obligations contre la perte du bien hypothéqué. Le but commun des art. 2778 et 142 est d’empêcher qu’un créancier ne devienne propriétaire d’un bien dont la valeur serait de beaucoup supérieure au solde de sa créance. Les dispositions en matière de prise en paiement prévues au Code civil du Québec s’inscrivent d’ailleurs dans le cadre de plusieurs autres mesures de protection du débiteur hypothécaire qui visent à empêcher la constitution trop facile d’une hypothèque et à permettre au débiteur de faire échec à l’exercice des droits hypothécaires du créancier même après que le préavis d’exercice lui ait été signifié.
Aux fins de l’application de l’art. 2778 C.c.Q., il convient d’abord de déterminer le pourcentage de l’obligation acquittée par l’intimée. Le calcul de l’obligation garantie par hypothèque se fait par l’addition de ce qui a déjà été acquitté avec ce qui reste dû au moment de l’inscription du préavis d’exercice. En l’espèce, la méthode de calcul appliquée par les instances inférieures est erronée puisqu’elle inclut l’hypothèque additionnelle prévue à l’acte de prêt alors qu’il n’existe aucune preuve que des montants couverts par cette hypothèque ont été encourus. Compte tenu du total de l’obligation garantie par hypothèque et du remboursement effectué par l’intimée à la date du préavis, l’intimée a remboursé plus de la moitié de l’obligation garantie par hypothèque et l’appelante devait donc obtenir l’autorisation du tribunal pour exercer la prise en paiement.
Le tribunal saisi d’une telle demande d’autorisation doit exercer la discrétion que lui accorde l’art. 2778 C.c.Q. de manière judiciaire, c’est‑à‑dire en tenant compte des facteurs pertinents. Les principaux facteurs qu’il doit considérer sont le solde de la dette et la valeur du bien. Il doit également tenir compte du comportement des parties au litige. En l’espèce, les parties n’ont présenté aucune preuve relative aux facteurs pertinents à l’exercice de la discrétion et cette Cour est donc mal placée pour décider d’une question de faits qui n’a aucunement été plaidée devant les instances inférieures. Il y a donc lieu de confirmer le jugement de la Cour d’appel et de refuser l’autorisation judiciaire d’exercer le recours de prise en paiement.
Les juges Bastarache et LeBel (dissidents) : Dans le cas d’un prêt d’argent garanti par hypothèque, l’expression « obligation garantie » à l’art. 2778 C.c.Q. ne vise que le capital avancé.
Il faut examiner l’engagement ou le droit protégé par l’hypothèque et en définir la nature pour comprendre la signification de l’expression « obligation garantie » prévue à l’art. 2778 C.c.Q. En l’espèce, l’hypothèque se rattache à un prêt d’argent consenti pour l’acquisition d’un immeuble. Le prêt donne naissance à des obligations accessoires, dont la principale consiste dans le paiement d’intérêts à la remise des fonds. Ceux-ci représentent principalement le loyer de la somme d’argent, tout en protégeant le créancier en tout ou en partie des aléas de la dépréciation monétaire et des risques inhérents à la transaction. Dans un prêt hypothécaire, il existe une corrélation étroite entre l’avance faite par le créancier et la sûreté que lui consent le débiteur. Au capital que le créancier prête correspond celui qu’acquiert le débiteur. L’objectif de l’art. 2778 consiste alors à empêcher que le débiteur perde son propre capital alors que le créancier a récupéré le sien ou une partie jugée importante de celui‑ci. Le paiement de l’intérêt rémunère le créancier pour la mise de son capital à la disposition de son débiteur. Par contre, une fois le capital remis, le cours de l’intérêt s’arrête et l’obligation s’éteint. Conformément aux principes du droit des obligations qui définissent l’effet du paiement, l’extinction de l’obligation principale, soit la remise du capital, entraîne l’anéantissement des accessoires inclus dans les obligations contractuelles et de la sûreté qui les garantit. Par conséquent, l’interprétation du concept d’obligation garantie renvoie à la notion de capital. L’appelante avait ainsi droit à la prise en paiement puisqu’elle n’avait pas encore reçu la moitié du capital avancé. Sa demande de prise en paiement aurait donc dû être accueillie.
Jurisprudence
Citée par les juges L’Heureux-Dubé et Gonthier
Arrêt mentionné : Sommers c. The Queen, [1959] R.C.S. 678.
Citée par le juge LeBel (dissident)
Doré c. Verdun (Ville), [1997] 2 R.C.S. 862; 167599 Canada Inc. c. 9007‑4337 Québec Inc., [1997] R.J.Q. 2657; Québec (Procureur général) c. Kabakian-Kechichian, [2000] R.J.Q. 1730; Banque d’Amérique du Canada c. Société de Fiducie Mutuelle, [2002] 2 R.C.S. 601, 2002 CSC 43.
Lois et règlements cités
Code civil du Bas Canada, art. 1040a et suiv.
Code civil du Québec, L.Q. 1991, ch. 64, art. 6, 7, 1406, 1437, 2329, 2330, 2332, 2660, 2664, 2667, 2687, 2688, 2689, 2690, 2693, 2696, 2747, 2748, 2757, 2758, 2760, 2761, 2762, 2767, 2771, 2775, 2778, 2779 [mod. 1992, ch. 57, art. 716], 2782, 2789, 2797, 2805, 2959, 2960.
Loi sur la protection du consommateur, L.R.Q., ch. P-40.1, art. 67, 70a), 71, 91, 93, 109, 142, 143.
Règlement d’application de la Loi sur la protection du consommateur, R.R.Q. 1981, ch. P-40.1, r. 1, art. 51‑61.
Doctrine citée
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Ciotola, Pierre. Droit des sûretés, 3e éd. Montréal : Thémis, 1999.
Ciotola, Pierre. « La réforme des sûretés sous le Code civil du Québec ». Dans La réforme du Code civil, t. 3, Priorités et hypothèques, preuve et prescription, publicité des droits, droit international privé, dispositions transitoires. Textes réunis par le Barreau du Québec et la Chambre des notaires du Québec. Ste‑Foy, Qué. : Presses de l’Université Laval, 1993, 303.
Côté, Pierre-André. Interprétation des lois, 3e éd. Montréal : Thémis, 1999.
Crépeau, Paul-André. « Essai de lecture du message législatif », dans Mélanges Jean Beetz. Montréal : Thémis, 1995, 199.
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Loungnarath, Vilaysoun, Jr. « L’endettement de l’entreprise au Québec : paramètres juridiques » (1995), 26 R.D.U.S. 1.
Masse, Claude. Loi sur la protection du consommateur : analyse et commentaires. Cowansville, Qué. : Yvon Blais, 1999.
Mayrand, Albert. « De l’équité dans certains contrats : nouvelle section du Code civil ». Dans Lois nouvelles. Montréal : Presses de l’Université de Montréal, 1965, 51.
Payette, Louis. Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec, 2e éd. Cowansville, Qué. : Yvon Blais, 2001.
Pineau, Jean, Danielle Burman et Serge Gaudet. Théorie des obligations, 4e éd. par Jean Pineau et Serge Gaudet. Montréal : Thémis, 2001.
Pratte, Denise. Priorités et hypothèques. Sherbrooke : Éditions Revue de Droit Université de Sherbrooke, 1995.
Québec. Ministère de la Justice. Commentaires du ministre de la Justice — Le Code civil du Québec : Un mouvement de société, t. II. Québec : Publications du Québec, 1993.
POURVOI contre un arrêt de la Cour d’appel du Québec, [2000] R.D.I. 188, [2000] J.Q. no 1169 (QL), qui a accueilli en partie l’appel interjeté par l’appelante contre une décision de la Cour supérieure, [1998] R.D.I. 612. Pourvoi rejeté, les juges Bastarache et LeBel sont dissidents.
Michel Deschamps et Jean‑François Boisvenu, pour l’appelante.
Alain Barrette et Vincent Kaltenback, pour l’intimée.
Raynold Langlois, c.r., et Éric Simard, pour l’intervenante.
Le jugement des juges L’Heureux-Dubé, Gonthier et Arbour a été rendu par
Les juges L’Heureux-Dubé et Gonthier --
I. Introduction
1 Ce pourvoi vise l’interprétation de l’art. 2778 du Code civil du Québec, L.Q. 1991, ch. 64 (« C.c.Q. »), qui se lit comme suit :
À moins que celui contre qui le droit est exercé ne délaisse volontairement le bien, le créancier doit obtenir l’autorisation du tribunal pour exercer la prise en paiement lorsque le débiteur a déjà acquitté, au moment de l’inscription du préavis du créancier, la moitié, ou plus, de l’obligation garantie par hypothèque.
2 Nous avons pris connaissance des motifs du juge LeBel et avec égards, nous ne partageons pas l’opinion de notre collègue selon laquelle le montant des intérêts n’est pas inclus dans l’expression « obligation garantie par hypothèque » prévue à l’art. 2778 C.c.Q. Nous sommes d’avis que cette expression vise tant le capital que les intérêts qu’il produit. L’acte de prêt intervenu entre les parties (pièce R-1), les dispositions législatives connexes à l’article en cause, son origine législative, les Commentaires du ministre de la Justice — Le Code civil du Québec : Un mouvement de société (1993), t. II, ainsi que l’orientation globale du législateur en matière d’hypothèques militent tous en faveur de l’inclusion des intérêts dans le calcul de l’obligation acquittée par le débiteur au moment de l’inscription du préavis d’exercice de la prise en paiement. Le juge Vallerand, qui a rédigé les motifs de la majorité en Cour d’appel, partage l’opinion de la juge de première instance sur cette question et, à l’instar des instances inférieures, nous concluons que l’intimée a acquitté un peu plus de la moitié de l’obligation garantie par l’hypothèque et que, par conséquent, l’autorisation du tribunal pour exercer la prise en paiement était requise.
II. L’acte de prêt intervenu entre les parties
3 La juge de première instance ainsi que les juges majoritaires de la Cour d’appel ont interprété l’expression « obligation garantie par hypothèque » (art. 2778 C.c.Q.) à la lumière de l’acte de prêt intervenu entre les parties (pièce R-1). Il y a lieu de souligner, de prime abord, que comme il n’existe aucune preuve que l’appelante et l’intimée n’aient pas librement accepté les conditions prévues à l’acte de prêt, ce contrat fait loi entre les parties. Or, l’acte de prêt prévoit en toutes lettres que l’obligation de l’intimée vise tant le remboursement du capital que le paiement des intérêts. On doit en conclure que les parties se sont mutuellement entendues pour inclure les intérêts dans l’obligation garantie. La clause 6 de l’acte de prêt se lit comme suit :
(6) Afin d’assurer le remboursement de toutes les avances faites par le prêteur à l’emprunteur ou pour le compte de ce dernier, et le paiement de tous les intérêts sur icelles, [. . .] l’emprunteur, en premier lieu, hypothèque en faveur du prêteur . . . [Nous soulignons.]
4 De plus, même les intérêts qui auraient perdu leur rang hypothécaire à cause de l’effet combiné des art. 2959 et 2960 C.c.Q. (ce qui n’est pas le cas en l’espèce) sont ici protégés par la clause 13 de l’acte de prêt. Les parties ont prévu à cette clause une hypothèque additionnelle pour une somme équivalente à 20 pour 100 de la somme en capital afin de garantir, au même rang que l’hypothèque principale, le surplus des intérêts non couverts automatiquement :
(13) Pour garantir le paiement de tous les montants payables au prêteur en vertu de toute disposition du présent contrat et dont le remboursement n’est pas garanti par l’hypothèque constituée ci-haut, l’emprunteur hypothèque spécialement la propriété en faveur du prêteur jusqu’à concurrence de la somme additionnelle de vingt pour cent (20 p. 100) de la somme principale déterminée à la clause 1 des présentes. [Nous soulignons.]
5 Dans Priorités et hypothèques, la professeure Pratte explique que la création de ce type d’hypothèque additionnelle résulte d’une pratique qui s’est développée afin de contourner la situation à laquelle risque de faire face le créancier en raison de l’application des art. 2959 et 2960 C.c.Q. (voir D. Pratte, Priorités et hypothèques (1995), p. 74). En insérant la clause 13 dans l’acte de prêt, les parties ont exprimé leur intention d’inclure tous les intérêts échus, même ceux qui auraient perdu leur rang le cas échéant. L’interprétation, soutenue par l’appelante et l’intervenante, selon laquelle les intérêts sont exclus, ne saurait donc être retenue puisqu’elle est contraire aux clauses mêmes de l’acte de prêt qui précisent expressément l’inclusion des intérêts dans l’obligation garantie par l’hypothèque consentie.
6 De plus, même dans le préavis d’exercice du recours hypothécaire envoyé à l’intimée, l’appelante stipulait que le défaut de l’intimée visait le non-paiement des mensualités en capital et intérêts (pièce R-3). Ceci est un autre indice de la volonté claire des parties dans le présent dossier d’étendre la garantie au remboursement des intérêts. Les clauses de l’acte de prêt intervenu entre les parties et du préavis d’exercice indiquent donc que les parties ont convenu d’inclure les intérêts dans l’obligation garantie par l’hypothèque. Conséquemment, pour l’application de l’art. 2778 C.c.Q., il y a lieu de tenir compte des intérêts payés par l’intimée dans le calcul du pourcentage de la dette qu’elle a déjà acquitté au moment de l’inscription du préavis d’exercice.
III. Les dispositions législatives connexes à l’art. 2778 C.c.Q.
7 Les parties ont invoqué une série de dispositions du Code civil connexes à l’art. 2778 C.c.Q. à l’appui de leur interprétation respective de l’expression « obligation garantie par hypothèque ». Aux paragraphes 80-81 de ses motifs, le juge LeBel parle de « glissements » et de « nuances » de vocabulaire lorsqu’il fait un survol des dispositions connexes. L’appelante et l’intervenante nous invitent de même à considérer l’obligation garantie par l’hypothèque comme se limitant uniquement au capital. Or, ces prétentions ne résistent pas à l’analyse.
8 On ne saurait ignorer l’art. 2667 C.c.Q., une disposition clé en l’espèce. Le législateur y est explicite quant à ce que garantit l’hypothèque. Cet article prévoit expressément que les intérêts sont compris dans l’obligation garantie par l’hypothèque :
2667. L’hypothèque garantit, outre le capital, les intérêts qu’il produit et les frais légitimement engagés pour les recouvrer ou pour conserver le bien grevé. [Nous soulignons.]
9 De même, la lecture conjointe des art. 2689 et 2690 C.c.Q. implique l’inclusion des intérêts dans l’obligation garantie par l’hypothèque :
2689. L’acte constitutif d’hypothèque doit indiquer la somme déterminée pour laquelle elle est consentie.
Cette règle s’applique alors même que l’hypothèque est constituée pour garantir l’exécution d’une obligation dont la valeur ne peut être déterminée ou est incertaine.
2690. La somme pour laquelle l’hypothèque est consentie n’est pas considérée indéterminée si l’acte, plutôt que de stipuler un taux fixe d’intérêt, contient les éléments nécessaires à la détermination du taux d’intérêt effectif de cette somme.
10 L’article 2689, al. 1 exige des parties qu’elles indiquent dans l’acte constitutif de l’hypothèque la somme déterminée pour laquelle l’hypothèque est consentie. Me Payette souligne que cette exigence s’adresse non seulement au capital, mais également aux intérêts et aux frais (L. Payette, Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec (2e éd. 2001), p. 282).
11 L’article 2690 C.c.Q. implique que les intérêts sont compris dans la somme garantie en prévoyant le cas où l’acte de prêt stipule un taux d’intérêt non fixe. Le législateur n’étant pas censé parler pour ne rien dire, s’il a précisé à l’art. 2690 C.c.Q. les circonstances qui permettent à cette somme d’être néanmoins jugée suffisamment déterminée pour l’application de l’art. 2689 C.c.Q., c’est qu’il a considéré, au départ, que les intérêts sont compris dans le montant garanti, que ceux-ci soient stipulés à taux fixe ou pas. Cette déduction logique est aussi une application du principe de l’effet utile de la loi (P.-A. Côté, Interprétation des lois (3e éd. 1999), p. 468).
12 L’article 2747 C.c.Q. parle d’« obligation due en capital, intérêts et frais » :
2747. Le créancier rend au constituant les sommes perçues qui excèdent l’obligation due en capital, intérêts et frais, malgré toute stipulation selon laquelle le créancier les conserverait, à quelque titre que ce soit.
13 L’appelante et l’intervenante s’appuient sur cet article pour étayer leur argument selon lequel les intérêts ne sont qu’une obligation accessoire et que lorsque le législateur a voulu inclure les intérêts, il les a mentionnés explicitement comme il l’a fait à l’art. 2747 C.c.Q. Elles invitent donc la Cour à conclure que l’expression « obligation garantie par hypothèque » à l’art. 2778 C.c.Q. fait uniquement référence au capital car les intérêts, qui sont selon elles accessoires, n’y sont pas explicitement mentionnés.
14 Bien qu’il soit exact que l’art. 2778 C.c.Q. ne mentionne pas explicitement le mot « intérêts » comme c’est le cas à l’art. 2747 C.c.Q. ainsi qu’aux art. 2758, 2760 et 2775 C.c.Q., il convient de souligner que l’art. 2778 C.c.Q. ne mentionne pas non plus explicitement le mot « capital ». Par ailleurs, nous estimons qu’à l’art. 2778 C.c.Q., le législateur a utilisé une expression globale, soit « l’obligation garantie par hypothèque », tandis qu’aux art. 2747, 2758 et 2775 C.c.Q., il a choisi de ventiler ce concept. Par conséquent, les art. 2747, 2758 et 2775 C.c.Q. confirment que les intérêts sont compris dans l’obligation garantie puisqu’on retrouve dans leur libellé les mots « obligation » ou « créance » juste avant l’énumération des éléments qui composent ladite obligation ou créance. Étant donné que le législateur a utilisé une expression globale à l’art. 2778 C.c.Q. (« obligation garantie par hypothèque »), et que celle-ci fait référence à une notion qu’il a ventilée dans des articles précédents, les éléments qui composent la ventilation sont forcément inclus dans cette expression globale.
15 On invoque comme exception à cette économie l’art. 2760 C.c.Q. :
2760. L’aliénation volontaire du bien grevé d’une hypothèque, faite après l’inscription par le créancier du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire, est inopposable à ce créancier, à moins que l’acquéreur, avec le consentement du créancier, n’assume personnellement la dette, ou que ne soit consignée une somme suffisante pour couvrir le montant de la dette, les intérêts dus et les frais engagés par le créancier.
16 Cet article parle du « montant de la dette, les intérêts dus et les frais engagés par le créancier » au lieu du montant en « capital, intérêts . . . », comme c’est le cas dans les autres articles mentionnés ci-dessus. La mention du mot « dette » à l’art. 2760 C.c.Q. suggérerait, d’après l’appelante, que l’obligation garantie ne vise que le capital et non les intérêts ni les frais, le mot « dette » étant utilisé comme synonyme pour « capital ».
17 Cependant, vu les art. 2747, 2758 et 2775 C.c.Q., même si l’art. 2760 C.c.Q. peut, à la limite, être vu comme une imprécision de texte, il ne restreint en rien la portée de l’expression « obligation garantie par hypothèque » prévue à l’art. 2778 C.c.Q. En effet, nous voyons mal comment l’art. 2760 C.c.Q. pourrait à lui seul justifier l’exclusion des intérêts alors que les art. 2667, 2690, 2747, 2758 et 2775 C.c.Q. impliquent leur inclusion. De plus, si le législateur avait voulu ne viser que le capital à l’art. 2778 C.c.Q., on peut se demander pourquoi il n’a pas utilisé l’expression « obligation due en capital » comme il l’a fait à l’art. 2747 C.c.Q.
18 L’appelante cite aussi l’art. 2762 C.c.Q. qui assimile les intérêts et les frais engagés par le créancier à une indemnité afin de souligner le caractère accessoire et distinct des intérêts :
2762. Le créancier qui a donné un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire n’a le droit d’exiger du débiteur aucune indemnité autre que les intérêts échus et les frais engagés.
19 Cependant, comme nous l’avons noté, le caractère principal ou accessoire d’un élément de l’obligation n’a aucune pertinence dans le présent débat, puisqu’à l’art. 2778 C.c.Q., le législateur utilise une expression globale qui comprend tant le principal que l’accessoire.
20 Par ailleurs, l’appelante et l’intervenante fondent en partie leur argumentation sur le principe de l’uniformité d’expression. Selon elles, la référence explicite aux intérêts dans le libellé des art. 2747, 2758, 2760 et 2775 C.c.Q. démontre a contrario que l’art. 2778 C.c.Q. ne vise que le capital. Cependant, un examen des articles respectifs et de leurs sources fait voir que les variations dans la terminologie utilisée par le législateur s’expliquent davantage par la diversité des sources législatives que par une volonté expresse d’exprimer des idées différentes. Il faut préciser que l’art. 2778 C.c.Q. est de droit nouveau et qu’il n’a pas d’équivalent sous l’ancien code. Il s’inspire de l’art. 142 de la Loi sur la protection du consommateur, L.R.Q., ch. P-40.1 (« L.p.c. ») qui fait référence au concept d’« obligation totale », ce qui rejoint le choix du mot « obligation » à l’art. 2778 C.c.Q. Notons également que le principe de l’uniformité d’expression ne se présente pas comme un guide infaillible (voir Côté, op. cit., p. 420). Le professeur Côté remarque que dans Sommers c. The Queen, [1959] R.C.S. 678, p. 685, le juge Fauteux considère que « [traduction] [c]ette règle d’interprétation ne constitue qu’une présomption et, de surcroît, une présomption qui n’a guère de poids. » Le professeur Côté ajoute que cette présomption est faible, entre autres « parce qu’elle présuppose un niveau de qualité dans la rédaction qui, de toute évidence, n’est pas toujours atteint » (Côté, op. cit., p. 421).
21 De plus, adopter la position de l’appelante et de l’intervenante mènerait à des résultats incongrus que l’on ne peut passer sous silence en regard des effets pratiques de la prise en paiement. D’une part, l’art. 2782, al. 1 C.c.Q., cité par l’intimée, fait partie de la même section que l’art. 2778 C.c.Q. et il prévoit que la prise en paiement éteint l’obligation. Or, si la portée du mot « obligation » n’incluait que le capital et non les intérêts, cela voudrait dire que le débiteur demeurerait obligé envers son créancier pour le paiement des intérêts, même après que celui-ci ait pris le bien hypothéqué en paiement. Cette position est insoutenable car elle avantagerait indûment le créancier; en plus de perdre le bien donné en garantie et les sommes qu’il a déjà versées, le débiteur serait toujours tenu de payer les intérêts restants et, s’il y a lieu, les frais engagés par le créancier. De toute évidence, un tel résultat est en tout point contraire au principe même de prise en paiement.
22 D’autre part, l’art. 2797 C.c.Q. prévoit que « [l]’hypothèque s’éteint par l’extinction de l’obligation dont elle garantit l’exécution ». Or, si le terme « obligation » ne visait que le capital, cela signifierait que le débiteur pourrait rembourser uniquement le capital, ce qui serait suffisant en vertu de l’art. 2797 C.c.Q. pour éteindre l’hypothèque consentie. Cette position nous paraît aussi insoutenable que la précédente car elle avantagerait indûment le débiteur, qui pourrait alors exiger la radiation de l’hypothèque après n’avoir remboursé que le capital de la dette et, ce faisant, faire perdre au créancier sa garantie sur les intérêts échus. En résumé, à la lumière de l’art. 2782, al. 1 et de l’art. 2797 C.c.Q., adopter l’interprétation avancée par l’appelante et l’intervenante mènerait à des résultats iniques tant pour le débiteur que pour le créancier.
23 Nous terminons l’analyse des dispositions législatives connexes avec l’art. 2959 C.c.Q., discuté par l’appelante à l’audience et que le juge LeBel mentionne brièvement dans ses motifs au par. 66 :
2959. L’inscription d’une hypothèque conserve au créancier, au même rang que le capital, les intérêts échus de l’année courante et des trois années précédentes.
De même, l’inscription d’un droit de rente conserve au crédirentier, au même rang que la prestation, les redevances de l’année courante et les arrérages des trois années précédentes.
24 Cet article garantit au même rang que le capital les intérêts échus de l’année courante et des trois années précédentes. Le ministre de la Justice, dans ses commentaires, précise que le délai antérieur de cinq ans a été ramené à trois ans « dans un souci de concordance avec le nouveau droit de la prescription » (Commentaires du ministre de la Justice, op. cit., p. 1861). D’après l’appelante, l’art. 2959 C.c.Q. serait une indication que le capital représente une obligation automatiquement garantie par l’hypothèque, mais qu’il n’en va pas de même pour les intérêts.
25 Or, l’article 2959 C.c.Q. ne fait que prévoir l’extinction du rang hypothécaire pour les intérêts échus au-delà de trois ans, mais il ne restreint en rien la portée de l’obligation garantie. En effet, il n’y a aucune indication, ni dans l’art. 2959 C.c.Q. ni même dans l’art. 2960 C.c.Q., qui suggérerait que les intérêts ne sont pas inclus dans l’expression « obligation garantie par hypothèque » (art. 2778 C.c.Q.). Au contraire, ces articles font voir que les intérêts sont effectivement inclus dans l’obligation garantie, sous réserve, pour les intérêts échus depuis plus de trois ans, de l’exigence d’inscrire un avis indiquant le montant réclamé pour ce surplus. De cette façon, le législateur s’assure de la diligence du créancier puisque la garantie prévue par le Code pour les intérêts échus ne sera conservée, et ne bénéficiera du même rang que le capital, qu’à l’égard de la période prescrite à l’art. 2959, al. 1 C.c.Q. On décourage ainsi le créancier de rester oisif face au débiteur pour le paiement des intérêts échus au-delà de cette période. Cette exigence rejoint également l’objectif poursuivi par le législateur à l’art. 2689 C.c.Q., qui prévoit que l’acte constitutif d’hypothèque doit indiquer la somme déterminée pour laquelle celle-ci est consentie, afin, selon les Commentaires du ministre de la Justice, op. cit., p. 1684, d’« informer les tiers de l’étendue de la garantie ». De même, l’art. 2960, al. 1 C.c.Q. a pour but, en exigeant l’inscription d’un avis indiquant le montant réclamé en surplus du montant prévu à l’art. 2959, al. 1 C.c.Q., d’informer les tiers de l’étendue des sommes couvertes par l’hypothèque lorsque les intérêts accumulés font en sorte que le montant indiqué lors de l’inscription de l’hypothèque risque de ne plus être représentatif de son étendue. Par conséquent, en imposant cette contrainte temporelle, le législateur conditionne la durée, mais non la portée de la protection prévue par l’hypothèque.
26 L’analyse des dispositions législatives connexes à l’art. 2778 C.c.Q. démontre donc que l’expression « obligation garantie par hypothèque » vise tant l’obligation en capital que celle de payer les intérêts. En outre, l’origine législative ainsi que les Commentaires du ministre de la Justice, op. cit., relativement à l’art. 2778 C.c.Q. révèlent l’intention du législateur à l’égard de celui-ci.
27 Comme nous l’avons noté, l’art. 2778 C.c.Q. est une disposition nouvelle qui prévoit des mesures d’équité destinées à protéger le débiteur qui a déjà acquitté une bonne partie de ses obligations contre la perte du bien hypothéqué. Cet article s’inspire de l’art. 142 L.p.c. qui se lit comme suit :
142. Si, au moment où le consommateur devient en défaut, celui-ci a acquitté au moins la moitié de la somme de l’obligation totale et du versement comptant, le commerçant ne peut exercer le droit de reprise à moins d’obtenir la permission du tribunal. [Nous soulignons.]
28 Le but commun des art. 2778 C.c.Q. et 142 L.p.c. est d’empêcher qu’un créancier ne devienne propriétaire d’un bien dont la valeur serait de beaucoup supérieure au solde de sa créance. Cet objectif est formulé comme suit dans les Commentaires du ministre de la Justice, op. cit., p. 1739 :
Cet article [2778 C.c.Q.] s’inspire de l’article 142 de la Loi sur la protection du consommateur. Il a paru équitable d’exiger l’autorisation du tribunal pour exercer la prise en paiement du bien hypothéqué, lorsque le débiteur a acquitté la moitié ou plus de l’obligation. En effet, par l’exercice de ce droit, le créancier pourrait devenir propriétaire d’un bien dont la valeur est de beaucoup supérieure au solde de la créance et bénéficier ainsi de la différence de valeur, puisqu’il n’est pas tenu de rendre cette différence au constituant.
29 Précisons que l’« obligation totale » mentionnée à l’art. 142 L.p.c. est définie à l’art. 67 L.p.c. comme incluant les « frais de crédit », lesquels incluent, selon l’art. 70, par. a) L.p.c., les intérêts. Les dispositions du Code en l’occurrence s’inscrivent donc en parallèle à celles contenues dans la L.p.c. Ainsi, l’art. 2778 C.c.Q. exige l’autorisation du tribunal pour la prise en paiement lorsque le débiteur a acquitté, au moment de l’inscription du préavis, la moitié ou plus de l’obligation garantie par hypothèque. L’article 2667 C.c.Q. vient préciser cette exigence en énonçant que l’hypothèque garantit, outre le capital, les intérêts qu’il produit et les frais engagés.
30 Au paragraphe 84 de ses motifs, notre collègue affirme que l’objectif de l’art. 2778 C.c.Q. est d’« empêcher que le débiteur perde son propre capital alors que le créancier a récupéré le sien ou une partie jugée importante de celui-ci » (nous soulignons). Avec égards, et pour les motifs que nous avons énoncés, il nous faut conclure que cet objectif ne vise pas uniquement le capital, mais couvre tous les débours faits par le débiteur.
31 Si on met l’accent sur « l’équité » que détient le débiteur dans le bien garanti, il pourrait sembler absurde, comme l’exprime le juge Beauregard, dissident en Cour d’appel, qu’un débiteur qui rembourse 4 800 $ sur un prêt sans intérêt de 10 000 $ ne puisse bénéficier de la protection d’une autorisation judiciaire préalable en cas de prise en paiement, alors qu’un débiteur qui emprunte le même montant avec intérêts puisse en bénéficier en raison du paiement des intérêts qui s’ajoutent aux versements en capital et ce, malgré le fait que le premier ait acquis plus « d’équité » dans l’immeuble ([2000] R.D.I. 188, par. 26). Cependant, et avec égards, ce commentaire n’est pas justifié. En effet, cette « absurdité » n’existe que si nous limitons l’analyse de l’art. 2778 C.c.Q. à l’aspect « équité », soit au solde nominal de capital dans le bien. Par contre, il en est autrement si on garde à l’esprit que, dans la réalité des choses, le débiteur qui a payé des intérêts a déboursé plus d’argent au total que le débiteur qui n’a remboursé qu’une portion du capital. Pour le débiteur, que ses paiements soient affectés au capital ou aux intérêts, ils constituent néanmoins son investissement. Par ailleurs, les taux d’intérêt sont fixés en fonction de la dévaluation monétaire et leur paiement comporte une part d’équité dans la propriété.
32 En ce qui concerne la remarque du juge Beauregard selon laquelle plus le créancier engage de frais, qui lui sont remboursés à l’occasion par le débiteur, plus son droit de prendre en paiement l’immeuble hypothéqué sans autorisation judiciaire est diminué, il faut se rappeler que le montant des frais engagés par le créancier et payés par le débiteur augmente à la fois la portion de l’obligation déjà acquittée et le seuil de 50 pour 100 à atteindre. Aussi, plus souvent qu’autrement, ces frais ne constituent qu’une part assez minime de l’obligation garantie. Il n’y a en réalité que peu de risques de variation quant au pourcentage que représente la portion de l’obligation acquittée par un débiteur en défaut même s’il paie occasionnellement à son créancier les frais que ce dernier a engagés.
33 Certes, il pourrait arriver que le paiement des frais finisse par hausser ce pourcentage au point que le seuil de 50 pour 100 prévu à l’art. 2778 C.c.Q. soit atteint. Par exemple, sur une dette de 50 000 $ dont un montant de 22 500 $ a été remboursé, le seuil de l’art. 2778 C.c.Q. n’est pas atteint; cependant, si le débiteur laisse courir le montant des frais jusqu’à 5 000 $ et les paie d’un coup, il s’est alors acquitté de la moitié de son obligation. Toutefois, comme le but de l’art. 2778 C.c.Q. est de protéger les débours faits par le débiteur et que ce dernier a effectivement déboursé un montant qui représente la moitié ou plus de l’obligation garantie par l’hypothèque, il n’y a rien d’incongru à ce que le créancier se voie maintenant obligé d’obtenir l’autorisation du tribunal avant d’exercer la prise en paiement. Par ailleurs, si le créancier souhaite éviter la situation où le débiteur laisse s’accumuler les frais et les paie d’un seul coup pour hausser la portion déjà acquittée lors de l’inscription du préavis, il n’a qu’à exercer préalablement ses droits hypothécaires. Toutefois, si le créancier engage des frais sans intenter de recours contre son débiteur, c’est à lui d’en supporter les conséquences.
IV. L’orientation globale du législateur en matière d’hypothèques
34 L’appelante plaide que le C.c.Q. est une loi d’application générale et que, contrairement à la L.p.c., il n’a pas pour mission de protéger le débiteur. Cela n’est pas tout à fait vrai. En effet, il existe dans le Code un éventail d’articles visant à minimiser les effets inéquitables qui découlent de l’inégalité économique des parties. Il suffit de penser, par exemple, aux articles prohibant les clauses abusives ou contraires à l’ordre public. D’ailleurs, la réforme des anciens art. 1040a et 1040c du Code civil du Bas Canada qui visaient la dation en paiement, ancêtre de la prise en paiement, avait justement pour but de protéger les intérêts de la partie contractante économiquement plus faible (voir J.-L. Baudouin et P.-G. Jobin, Les obligations (5e éd. 1998), p. 233).
35 Ainsi, bien que l’art. 2778 C.c.Q. se trouve dans une loi d’application générale, il reste qu’il s’inspire des objectifs de protection prévus à la L.p.c. Même si le C.c.Q. en matière d’hypothèque s’applique sans égard à la qualité du débiteur, qu’il soit ou non un consommateur au sens de la L.p.c., les dispositions en matière de prise en paiement s’inscrivent dans le cadre de plusieurs autres mesures de protection du débiteur hypothécaire, sans égard à sa situation financière. Par exemple, l’art. 2664 C.c.Q. invalide les hypothèques qui n’ont pas été créées dans les conditions et suivant les formes autorisées par la loi. L’article 2689 C.c.Q. exige l’indication d’une somme déterminée pour laquelle l’hypothèque est consentie, même si la valeur de l’obligation garantie ne peut être déterminée ou est incertaine. L’article 2693 C.c.Q. impose, sous peine de nullité absolue, que l’hypothèque immobilière soit constituée par acte notarié en minute. Le professeur Ciotola précise que « [l]e notaire intervient à la fois comme officier public, garant de l’accomplissement des formalités contractuelles, et comme conseil, garant de la compréhension par les parties de la portée et des effets de la convention. » (P. Ciotola, Droit des sûretés (3e éd. 1999), p. 401) L’importance d’un tel engagement expliquerait l’exigence de la forme notariée et c’est le constituant de l’hypothèque que « la loi veut protéger par ce formalisme » (Payette, op. cit., p. 295). L’article 2696 C.c.Q. impose la forme écrite pour la cons