Hansen c. La Reine

Hansen c. La Reine
Base de données – Cour (s)
Jugements de la Cour canadienne de l'impôt
Date
2020-09-14
Référence neutre
2020 CCI 102
Numéro de dossier
2017-1882(IT)G
Juges et Officiers taxateurs
Johanne D’Auray
Sujets
Loi de l'impôt sur le revenu
Contenu de la décision
Dossier : 2017-1882(IT)G
ENTRE :
RICK HANSEN,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Appel entendu les 24, 25, 26 et 27 juin 2019, à Ottawa (Ontario)
Observations écrites déposées par les parties le 2 septembre 2020.
Devant : L'honorable juge Johanne D'Auray
Comparutions :
Avocates de l'appelant :
Me Susan Tataryn
Me Asha Bradford
Avocate de l'intimée :
Me Ana-Maria Tarres
JUGEMENT
L'appel interjeté à l'encontre des nouvelles cotisations établies aux termes de la Loi de l'impôt sur le revenu (la Loi) pour les années d'imposition 2007, 2008, 2009, 2011 et 2012 est accueilli, et les nouvelles cotisations sont déférées au ministre du Revenu national (le ministre) pour nouvel examen et nouvelles cotisations sur le fondement suivant :
- L'intimée n'a pas fait la preuve que l'appelant a fait une présentation erronée des faits, par négligence, inattention ou omission volontaire, au sens du sous‑alinéa 152(4)a)(i) de la Loi. Le ministre n'était donc pas autorisé à établir de nouvelles cotisations pour l'appelant après la période normale de nouvelle cotisation pour les ventes faites durant les années d'imposition 2007, 2008 et 2009 à l'égard des maisons situées rue Lakeforest, promenade Pebblewoods et rue Meadowshire. (La maison située rue Meadowshire sera désignée la « première maison rue Meadowshire ».) L'exemption pour résidence principale que l'appelant a demandée pour ces années d'imposition est donc maintenue.
- L'appelant n'a pas droit à l'exemption pour résidence principale pour les ventes faites durant les années d'imposition 2011 et 2012 à l'égard des maisons situées rue Cedardown et promenade Kilbirnie. Par conséquent, ces ventes sont imposables en vertu du paragraphe 9(1) de la Loi. Le ministre doit toutefois tenir compte du fait que Mme Weiland était copropriétaire de ces maisons. En conséquence, M. Hansen ne devrait être imposé que pour 50 % du produit net.
- Lors du calcul du prix de base rajusté de la maison rue Cedardown, un montant supplémentaire de 8 531 $ est admissible au titre des dépenses.
- Lors du calcul du prix de base rajusté de la maison promenade Kilbirnie, un montant supplémentaire de 54 387,53 $ est admissible au titre des dépenses.
- Les pénalités imposées par le ministre pour les années d'imposition 2007, 2008, 2009, 2011 et 2012 sont supprimées.
- Les frais de gestion de 6 600 $ que l'appelant a versés à son épouse, Mme Tania Weiland, sont déductibles pour les années d'imposition 2009 et 2011.
- Les frais de publicité de 878 $ sont déductibles pour l'année d'imposition 2009.
À tous les autres égards, les nouvelles cotisations établies pour les années d'imposition 2007, 2008, 2009, 2011 et 2012 restent inchangées.
Les parties disposent de trente jours à compter de la date du présent jugement pour présenter des observations à l'égard des dépens. Chaque partie disposera ensuite de dix jours supplémentaires pour répondre aux observations. Si les parties n'informent pas la Cour qu'elles sont parvenues à un accord et si l'appelant ne présente aucune observation, le montant des dépens sera établi conformément au tarif prévu aux Règles de la Cour canadienne de l'impôt (procédure générale).
Signé à Ottawa, Canada, ce 14e jour de septembre 2020.
« Johanne D'Auray »
La juge D'Auray
Référence : 2020 CCI 102
Date : 20200914
Dossier : 2017-1882(IT)G
ENTRE :
RICK HANSEN,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
MOTIFS DU JUGEMENT
La juge D'Auray
I. APERÇU
[1] Les questions en litige dans le présent appel découlent de la vente de maisons par M. Hansen et son épouse, Mme Tanya Weiland (les Hansen), durant les années d'imposition 2007, 2008, 2009, 2011 et 2012. Les Hansen ont vendu une maison durant chacune de ces années d'imposition. M. Hansen a demandé l'exemption pour résidence principale relativement à la disposition de ces maisons aux termes de l'alinéa 40(2)b) et de l'article 54 de la Loi de l'impôt sur le revenu (la Loi) [1] .
[2] Le ministre du Revenu national (le ministre) n'était pas d'accord et a considéré que le revenu provenant de la disposition de ces cinq maisons était un revenu tiré d'une entreprise ou d'un projet comportant un risque de caractère commercial au sens du paragraphe 9(1) de la Loi. Le ministre a donc établi de nouvelles cotisations à l'égard du revenu de M. Hansen pour les années d'imposition visées et a ajouté des revenus de 69 801 $, 273 434 $, 403 776 $, 54 913 $ et 187 574 $, respectivement.
[3] Les nouvelles cotisations pour les années d'imposition 2007, 2008 et 2009 ont été établies après l'expiration de la période normale de nouvelle cotisation. Le ministre a justifié les nouvelles cotisations en invoquant le sous‑alinéa 152(4)a)(i) de la Loi et a affirmé que M. Hansen avait fait une présentation erronée des faits par négligence, inattention ou omission volontaire lors des années d'imposition en cause.
[4] Le ministre a également imposé des pénalités pour toutes les années d'imposition en cause en application du paragraphe 163(2) de la Loi au motif que M. Hansen avait sciemment ou dans des circonstances équivalant à faute lourde fait un faux énoncé ou une omission dans ses déclarations de revenus.
[5] À l'audience, l'intimée a reconnu que, si notre Cour devait conclure que les gains réalisés par M. Hansen lors de la vente des maisons étaient au titre du revenu, M. Hansen devait alors payer de l'impôt pour 50 % du produit net, puisqu'il était copropriétaire en parts égales avec son épouse, Mme Tania Weiland.
[6] Lors de l'audience, les parties ont déposé un consentement partiel à jugement pour les années d'imposition 2009 et 2011. Selon ce consentement partiel, l'appelant peut déduire pour les années d'imposition 2009 et 2011 les frais de gestion qu'il a versés à son épouse, Mme Tania Weiland, soit 6 600 $. L'appelant peut également déduire des frais de publicité de 878 $ pour l'année d'imposition 2009.
[7] Le procès devait se poursuivre le 22 septembre 2020. La seule question qui restait à trancher était le prix de base rajusté (PBR) des maisons, plus précisément si l'appelant pouvait inclure dans le calcul du PBR des montants autres que ceux que le ministre du Revenu national avait déjà autorisés. Le 2 septembre 2020, les parties ont informé la Cour qu'elles étaient parvenues à un accord relativement au PBR des maisons.
II. LES FAITS
[8] M. Hansen a terminé sa 9e année. De 1995 à 2010, il exploitait Concrete Works, une entreprise de coulage de béton, puis Dig‑Rite, une entreprise de réparation de fondations.
[9] Après avoir terminé ses études secondaires, Mme Weiland a suivi un cours de gestion hôtelière. Elle travaille actuellement comme directrice de deux services des ventes dans un magasin situé au centre‑ville d'Ottawa. Elle a aussi travaillé comme commis comptable pour l'entreprise Central Precast.
[10] M. Hansen et Mme Weiland ne pouvaient avoir d'enfants et ont décidé d'en adopter. Leur première tentative d'adoption a toutefois échoué, ce qui les a démoralisés. En 2004, ils ont pris soin d'un jeune garçon, ce qui devait être la première étape d'une adoption. Cependant, durant la période de Noël 2004, la mère de l'enfant a décidé de mettre un terme au processus d'adoption. Les Hansen ont donc cessé de prendre soin du jeune garçon. Ce fut une expérience traumatisante pour les Hansen, car l'enfant était devenu un membre de leur famille.
[11] Après cette expérience très difficile, un travailleur social a communiqué avec les Hansen au sujet de l'adoption de jumelles. En 2005, au terme d'un rigoureux processus de sélection, la mère a choisi les Hansen comme parents adoptifs de ses jumelles. L'une des conditions de l'adoption était que Mme Weiland reste à la maison jusqu'à ce que les enfants aillent à l'école. Les Hansen ont témoigné que le bien‑être des fillettes avait été au cœur de toutes leurs décisions, y compris celles concernant leur lieu de résidence.
[12] Au moment de l'adoption, les Hansen habitaient au 305, rue Mill, à Merrickville (Ontario). Ils y habitaient depuis 1999.
[13] Les Hansen ont toutefois estimé que la maison ne convenait pas à de jeunes enfants. Elle comptait quatre étages et la salle de lavage était au sous‑sol. De plus, les escaliers étaient raides et Mme Weiland a témoigné qu'elle avait peur de tomber lorsqu'elle descendait avec les fillettes dans les bras. Qui plus est, l'emplacement n'était pas idéal. La maison était située près de l'autoroute et loin du lieu de résidence des parents de M. Hansen et de Mme Weiland. Elle était également située loin du lieu de travail de M. Hansen, à qui il fallait quarante‑cinq minutes pour se rendre au travail. Cela n'était pas idéal, du fait que M. Hansen travaillait de longues heures.
[14] Les Hansen ont donc vendu la maison en août 2006. Ils se sont servis de Grapevine, un site Web destiné à la vente de maisons sans commission. Le ministre n'a pas établi de nouvelle cotisation à l'égard de M. Hansen pour la vente de cette maison.
6951, rue Lakeforest, Greely (Ontario)
[15] Le 8 avril 2006, les Hansen ont acheté une maison située au 6951, rue Lakeforest, à Greely (Ontario). Ils y ont emménagé le 18 août 2006. Le prix d'achat de la maison était de 450 000 $.
[16] Il s'agissait d'un bungalow usagé situé dans un nouveau lotissement. Les Hansen estimaient que le quartier était un bon endroit pour y élever de jeunes enfants, car il s'agissait d'un nouveau lotissement et il était prévu d'y aménager des parcs pour les enfants.
[17] La maison était également située plus près des maisons des parents respectifs des Hansen ainsi que du lieu de travail de M. Hansen, à Ottawa. Son trajet a été réduit de 40 minutes par jour.
[18] Après le déménagement, les Hansen ont personnalisé la maison à leur goût. Ils ont peint la salle de séjour de couleur brun chocolat et les chambres des fillettes en rose. Ils ont installé divers appareils d'éclairage et lampes encastrées. Ils ont remplacé les comptoirs de la cuisine et de la salle de bain par du granit. Ils ont fait installer une conduite de gaz pour alimenter une sécheuse au gaz, même s'il y avait déjà une sécheuse électrique dans la maison. Ils ont acheté de nouveaux appareils électroménagers, terminé la terrasse que le constructeur avait commencée et peint le garage. Ils ont également vu à l'aménagement paysager, notamment en plantant des arbres, et ont fait asphalter l'entrée comme l'exigeait le contrat de vente.
[19] Les Hansen ont toutefois été rapidement déçus de la maison rue Lakeforest et ils ont décidé de déménager. La maison était située près d'un site industriel appelé « Brenning Pit » où on faisait l'extraction de gravier et où se trouvait également une scierie. De gros camions provenant de la carrière passaient devant la maison d'environ 6 h le matin jusqu'à tard le soir. Les camions étaient très bruyants et les vibrations provoquées par leur passage faisaient trembler la maison. La circulation des camions créait également beaucoup de poussière. De plus, les Hansen estimaient que la configuration de la maison ne convenait pas aux fillettes, Mme Weiland précisant qu'il lui était difficile de surveiller les fillettes dans la maison à cause de sa configuration. Les chambres des jumelles étaient situées à l'extrémité opposée à celle de la chambre principale. De plus, l'escalier menant au sous‑sol était mal situé, se trouvant en plein milieu de la maison. Une fillette avait poussé la barrière de sécurité et avait fait une chute dans l'escalier au sous‑sol.
[20] Ils ont donc décidé de vendre la maison rue Lakeforest. À cette fin, ils ont acheté un terrain situé promenade Pebblewoods, à Manotick (Ontario), le 21 janvier 2007, soit cinq mois après avoir emménagé rue Lakeforest.
[21] Le 19 avril 2007, les Hansen ont vendu leur maison rue Lakeforest par l'intermédiaire du site Grapevine pour 552 000 $. Ils ont déménagé le 8 juin 2007, après y avoir vécu pendant environ dix mois.
6148, promenade Pebblewoods, Manotick (Ontario)
[22] Les Hansen ont décidé de construire promenade Pebblewoods une maison de style bungalow et ils ont embauché un architecte pour en dessiner les plans. M. Hansen et Mme Weiland ont tous deux déclaré que c'était leur « maison de rêve ». La superficie du rez‑de‑chaussée était de 3 000 pieds carrés et celle du sous‑sol, de 1 500 pieds carrés. Ils ont déménagé au début septembre 2007.
[23] À l'époque, les fillettes étaient âgées de deux ans. Les Hansen ont déclaré que la maison avait été personnalisée selon leurs goûts, et pour que les fillettes y soient en sécurité et puissent s'amuser. Ils ont ainsi veillé à ce que l'escalier menant au sous‑sol soit situé à l'arrière de la maison, pour assurer la sécurité des enfants. Les chambres des fillettes étaient également plus près de la chambre principale, afin qu'ils puissent mieux les surveiller. Ils ont veillé à ce que les chambres des fillettes soient de même dimension et à ce qu'elles soient reliées par une salle de bain. Dans la salle de bain, la hauteur des lavabos a été abaissée afin que les fillettes puissent les utiliser sans marchepied.
[24] Les Hansen ont demandé à ce que les solives des planchers soient plus rapprochées que ce qui est habituel pour éviter que les planchers craquent. Ils ont fait relever le plancher au sous‑sol pour éviter que l'endroit soit froid et humide lorsque les fillettes y jouaient. Ils ont aménagé une salle de jeux pour les fillettes dans le sous‑sol, ainsi qu'une salle de cinéma insonorisée. Ils ont fait installer un téléviseur dans l'îlot de la cuisine à une hauteur permettant aux fillettes de le regarder. Ils ont fait installer des portes de huit pieds partout dans la maison. Ils ont fait installer des comptoirs de granit et des armoires plus haut de gamme. La maison comptait plus de soixante‑quinze lampes encastrées et au moins trente commandes de force d'éclairage. On a relié une conduite de gaz naturel à la maison pour alimenter le barbecue et la sécheuse. On a également installé une génératrice auxiliaire. M. Hansen et Mme Weiland ont témoigné qu'ils n'auraient pas apporté toutes ces améliorations s'ils avaient fait construire la maison dans le but de la revendre.
[25] Les Hansen n'ont pas fait appel à un entrepreneur général pour la construction de la maison. M. Hansen a embauché et supervisé les divers hommes de métier. Il a expliqué qu'il avait fait appel à des hommes de métier que lui avaient recommandés des entrepreneurs qu'il avait rencontrés lorsqu'il dirigeait l'entreprise Concrete Works.
[26] M. Hansen a aussi participé à la construction de la maison; il a coulé le béton pour les planchers du sous‑sol et du garage, posé les briques du foyer et nettoyé la maison chaque jour, après le passage des hommes de métier.
[27] Les Hansen ont payé 136 972 $ pour le terrain situé promenade Pebblewoods; ce montant comprend les droits d'acquisition. Ils ont déclaré que les coûts de construction de la maison avaient été de 605 123 $, pour un coût total de 742 094,40 $.
[28] Durant leur témoignage, les Hansen ont déclaré qu'ils ont vite été déçus de leur quartier. Ils craignaient pour la sécurité des fillettes à cause d'une « invasion de coyotes » à Greely. Ils ont déclaré que les coyotes s'approchaient souvent des maisons, fouillant les ordures à la recherche de nourriture. Un garçon du quartier avait été attaqué par un coyote et le chien d'un voisin avait été tué. Mme Weiland a commencé à craindre pour la sécurité des fillettes et ne les laissait plus jouer à l'extérieur. Les Hansen ont dû donner leur chien à la belle‑sœur de Mme Weiland, car ils avaient trop peur qu'un coyote l'attaque. Lors de l'audience, les Hansen ont déposé des documents indiquant qu'il y avait eu à l'époque une invasion de coyotes dans leur quartier.
[29] De plus, selon les Hansen, les maisons situées promenade Pebblewoods faisaient l'objet de vandalisme et la rue semblait être devenue un lieu privilégié par les adolescents pour conduire à toute vitesse et faire des courses d'automobiles.
[30] À cause de tous ces problèmes, les Hansen ont décidé de vendre. Sept mois après avoir emménagé, ils ont mis leur maison en vente par l'intermédiaire d'un agent immobilier, M. James Wright, et, le 2 mai 2008, ils ont vendu leur maison au prix de 870 000 $. Ils ont déménagé le 25 août 2008.
[31] Le 12 mai 2008, les Hansen ont acheté le terrain sur lequel serait construite leur prochaine maison. Ce terrain était situé au 1135, rue Meadowshire, à Manotick. Les Hansen ont vécu onze mois dans la maison promenade Pebblewoods, soit de septembre 2007 au 25 août 2008.
1135, rue Meadowshire, Manotick (Ontario) (la première maison rue Meadowshire)
[32] Les Hansen ont payé 252 168 $ pour le terrain qu'ils ont acheté le 12 mai 2008 pour y construire la première maison rue Meadowshire. Ils ont indiqué que les coûts de construction se sont chiffrés à environ 605 000 $. Après avoir vécu dans une caravane, ils ont emménagé dans la première maison rue Meadowshire le 13 septembre 2008.
[33] Cette maison a été construite selon les plans sur mesure qui avaient été faits pour la maison promenade Pebblewoods, sauf que la chambre principale et la salle de lavage ont été agrandies et qu'une salle a été ajoutée au‑dessus du garage pour y aménager le bureau de M. Hansen.
[34] La maison a également été construite de la même manière que celle située promenade Pebblewoods; M. Hansen a embauché des sous‑traitants et a effectué une partie des travaux lui‑même.
[35] Durant leur témoignage, M. Hansen et Mme Weiland ont déclaré que peu de temps après avoir emménagé, M. James Wright, l'agent immobilier qui avait vendu la maison promenade Pebblewoods, leur a demandé s'il pouvait faire visiter la première maison rue Meadowshire à ses clients M. Scott Murray et Mme Catherine Murray (les Murray). Les Hansen ont d'abord refusé la demande de M. Wright, car ils ne voulaient pas vendre. M. Wright a toutefois persisté et les Hansen ont finalement consenti à une visite.
[36] Lorsque les Murray ont visité la maison, ils ont immédiatement voulu l'acheter. Les Hansen ont déclaré qu'ils ont d'abord refusé de vendre, mais, lorsque les Murray ont insisté et leur ont fait une offre de 1 150 000 $, ils ont accepté de vendre. Le contrat a été conclu en mai 2009 et la clôture devait avoir lieu le 14 septembre 2009.
[37] M. Hansen et Mme Weiland ont tous deux témoigné qu'ils regrettaient d'avoir accepté de vendre la première maison rue Meadowshire et qu'ils ont communiqué avec M. Wright pour savoir si la vente pouvait être annulée. M. Wright leur a dit que, s'ils le faisaient, il y aurait alors violation de contrat et ils devraient probablement verser une indemnité aux Murray pour l'annulation de la vente. M. Hansen et Mme Weiland ont tous deux témoigné qu'ils avaient également consulté un avocat pour savoir s'ils pouvaient annuler le contrat de vente. Les Murray n'ont jamais été informés de ces démarches.
[38] M. Wright a confirmé les témoignages des Hansen selon lesquels ils ne voulaient pas vendre leur maison lorsqu'il a d'abord communiqué avec eux. Il a également confirmé que les Hansen, après avoir accepté de vendre leur maison, lui avaient demandé s'il était possible d'annuler la vente. Cependant, en raison de possibles conséquences pécuniaires, ils ont décidé d'aller de l'avant avec la vente. Durant son témoignage, M. Wright a déclaré qu'il ne croyait pas que les Hansen avaient construit la première maison rue Meadowshire dans le but de la revendre. Selon lui, une maison destinée à la revente ne présente pas autant d'améliorations.
[39] Mme Weiland a indiqué qu'un autre facteur qui a mené à leur décision de vendre la première raison rue Meadowshire était la dégradation de l'état de santé de M. Hansen. M. Hansen croyait d'abord qu'il était atteint de la maladie de Parkinson, parce que ses mains tremblaient constamment. Cependant, après de nombreux examens médicaux, M. Hansen a reçu un diagnostic de vertiges et de tremblement essentiel. Cet état était en grande partie attribuable au stress causé par l'exploitation de son entreprise. M. Hansen a donc décidé de cesser de diriger son entreprise et il l'a vendue à une société à la condition que ses employés puissent conserver leur emploi.
[40] Durant son témoignage, Mme Weiland a indiqué qu'elle craignait que M. Hansen ne puisse plus travailler autant que par le passé et qu'ils n'aient plus les moyens d'entretenir une maison de la taille de la première maison rue Meadowshire. Cela dit, en contre‑interrogatoire, elle a déclaré qu'ils avaient les moyens de conserver la première maison rue Meadowshire.
[41] Les Hansen ont résidé pendant 10 mois à la première maison rue Meadowshire, soit du 12 novembre 2008 jusqu'à leur déménagement le 14 septembre 2009.
125, rue Cedardown privé, Nepean (Ontario)
[42] Après avoir vendu la première maison rue Meadowshire, les Hansen ont loué une maison en rangée et ont commencé à chercher une maison à acheter. À l'époque, la société Monarch Developments Inc. (Monarch) construisait des maisons en rangée rue Cedardown privé à Nepean. L'emplacement convenait aux Hansen, car leurs fillettes n'auraient pas à changer d'école.
[43] Le 5 juin 2009, les Hansen ont acheté de Monarch la dernière maison en rangée de la rue au 125, rue Cedardown privé, à Nepean. Le prix était de 280 270 $.
[44] Ils y ont emménagé le 2 décembre 2009. Ils ont immédiatement apporté des améliorations en remplaçant la moquette par un parquet en bois dur au rez‑de‑chaussée, en installant un tapis berbère au sous‑sol, en remplaçant les comptoirs de cuisine par du granit et en installant un dosseret, en installant une conduite de gaz pour alimenter une sécheuse au gaz, en clôturant la cour, en plantant des arbustes et en construisant une terrasse à l'arrière.
[45] Mme Jessica Wright, la fille de M. Wright, l'agent immobilier retenu par les Hansen, a rendu visite aux Hansen pour leur faire signer des documents concernant la vente de la première maison rue Meadowshire. À l'époque, elle suivait un cours pour devenir agente immobilière. Mme Wright a été ravie des améliorations apportées à la maison rue Cedardown et les éléments de finition de bon goût choisis par les Hansen. Elle a témoigné avoir dit aux Hansen qu'elle souhaiterait acheter leur maison s'ils décidaient de la vendre. Lorsqu'on lui a demandé en contre‑interrogatoire pourquoi elle croyait que M. Hansen aurait voulu vendre, elle a répondu : [TRADUCTION] « Je pensais que ce n'était qu'une question de temps. »
[46] En fin de compte, la maison rue Cedardown ne convenait pas aux Hansen. Le camion de M. Hansen était trop large pour qu'il puisse le stationner convenablement dans l'allée qui était réservée à la maison en rangée, et son voisin se plaignait que le camion prenait trop de place. Pour régler le problème, M. Hansen a décidé de stationner son camion dans l'aire de stationnement réservée aux invités. Cela a toutefois amené d'autres voisins à se plaindre, car ils ne voulaient pas que M. Hansen y stationne son camion. Des voisins se sont également plaints des réceptions bruyantes chez les Hansen. On a déposé en preuve des lettres du voisin des Hansen, M. Mohammad Alsayyar, dans lesquelles ce dernier menaçait d'appeler la Police provinciale de l'Ontario si ces rassemblements ne cessaient pas [2] .
[47] Le 25 avril 2010, les Hansen ont vendu la maison rue Cedardown à Mme Wright pour 339 947 $. La vente s'est faite sans agent immobilier. Les Hansen avaient déjà trouvé une autre maison, située au 512, promenade Kilbirnie, à Nepean (Ontario). Les Hansen ont quitté la maison rue Cedardown le 10 janvier 2011.
[48] Ils y ont vécu pendant 13 mois, soit du 2 décembre 2009 au 10 janvier 2011.
Achat du terrain au 1136, rue Meadowshire, Manotick (Ontario)
[49] Le 26 août 2009, avant de déménager de la première maison rue Meadowshire et d'emménager dans la maison rue Cedardown, les Hansen ont acheté un terrain situé au 1136, rue Meadowshire (la deuxième maison rue Meadowshire), à Manotick. Le terrain était situé en face de la première maison rue Meadowshire. La clôture de la vente a eu lieu le 30 septembre 2009.
512, promenade Kilbirnie, Nepean (Ontario)
[50] M. Hansen a expliqué qu'il avait remarqué que Monarch venait de mettre en vente un nouveau lot de maisons individuelles alors qu'il passait en voiture devant le bureau de vente de Monarch, à Nepean, en février 2010. Il a décidé d'entrer au bureau de vente et, constatant qu'une maison était disponible, il a décidé de l'acheter. La maison était située au 512, promenade Kilbirnie.
[51] Les Hansen ont déclaré que l'achat de la maison promenade Kilbirnie, une maison individuelle récemment construite par Monarch, était presque le fruit du hasard et qu'ils avaient voulu saisir l'occasion de quitter la maison rue Cedardown. Ils ont acheté la maison le 10 février 2010, mais n'ont emménagé qu'en janvier 2011. Le prix d'achat était de 400 646 $.
[52] Ils ont apporté diverses améliorations à la maison promenade Kilbirnie, notamment en installant des comptoirs de granit faits sur mesure dans la cuisine, en installant des stores sur mesure, en finissant le sous‑sol en partie, en installant une conduite de gaz pour une sécheuse à gaz, en installant une piscine en fibre de verre et une clôture, en construisant une terrasse et en aménageant la cour arrière.
[53] Selon M. Hansen et Mme Weiland, la maison promenade Kilbirnie, comme celle rue Cedardown, n'était pas la maison de leur rêve, mais elle convenait à leurs besoins en attendant qu'ils puissent construire la deuxième maison rue Meadowshire. Ils savaient qu'il faudrait près d'un an pour la construction de cette maison. De fait, les Hansen ont demandé un permis de construction pour la deuxième maison rue Meadowshire le 14 avril 2011, soit quatre mois après avoir emménagé dans la maison promenade Kilbirnie.
[54] Les Hansen ont vendu la maison promenade Kilbirnie le 10 mai 2012 au prix de 602 492 $ et ils ont déménagé en juillet 2012. Le 27 mai 2011, les Hansen ont demandé un prêt de leur institution financière pour construire la deuxième maison rue Meadowshire.
[55] Les Hansen ont vécu 19 mois dans la maison promenade Kilbirnie, soit de janvier 2011 au 20 juillet 2012.
[56] Après avoir vendu la maison promenade Kilbirnie par l'intermédiaire de Grapevine, M. Hansen et sa famille ont emménagé dans la deuxième maison rue Meadowshire, qui était toujours leur lieu de résidence au moment du procès.
[57] M. Hansen a déclaré que, pour des raisons financières, il a participé davantage à la construction de la deuxième maison rue Meadowshire qu'à celle de leurs maisons précédentes. Il a emprunté de l'argent à ses parents pour terminer la maison et les a remboursés après la vente de la maison promenade Kilbirnie.
Le témoignage de M. Marsh
[58] M. Marsh est un comptable professionnel agréé (CPA). Il a commencé à travailler comme comptable en 1975, principalement pour le cabinet comptable Kelley, Marsh & Associates. Il est le comptable de M. Hansen depuis 1996 et est en relation d'affaires avec Mme Weiland depuis le milieu des années 1980.
[59] M. Marsh rencontrait les Hansen chaque année pour préparer leurs déclarations de revenus. Les Hansen l'ont toujours informé de leurs transactions immobilières. M. Marsh a témoigné qu'il avait demandé aux Hansen pourquoi ils avaient vendu leurs maisons et quelles étaient leurs intentions en ce qui avait trait à la nouvelle maison. Il a ajouté que, s'il avait eu des doutes au sujet des Hansen, il aurait cessé de travailler pour eux, car il avait pour politique de ne travailler qu'avec des clients honnêtes.
[60] M. Marsh se souvenait des raisons pour lesquelles les Hansen avaient vendu leurs maisons : la maison rue Lakeforest parce qu'elle était située trop près de Brenning Pit, la maison promenade Pebblewoods à cause de l'invasion de coyotes et la première maison rue Meadowshire en raison de l'offre élevée qu'ils avaient reçue inopinément. Il a précisé que, compte tenu de l'intention des Hansen au moment de l'achat et des circonstances les ayant amenés à vendre ces maisons, il a conclu qu'ils avaient droit à l'exemption pour résidence principale et il a préparé leurs déclarations de revenus en conséquence.
Le financement des opérations
[61] Les Hansen ont utilisé une marge de crédit hypothécaire pour financer l'achat de leurs maisons. Contrairement à une hypothèque ordinaire, qui exige le paiement du capital et des intérêts, avec une marge de crédit hypothécaire, il ne faut payer que les intérêts durant une certaine période. De plus, la marge de crédit hypothécaire n'a pas de durée fixe qui engage l'emprunteur pour une période donnée. Cette souplesse permettait aux Hansen de conclure une vente sans d'importantes pénalités.
[62] Les éléments de preuve montrent que les Hansen ont généralement obtenu une marge de crédit hypothécaire lorsqu'ils devaient construire leur prochaine maison. À titre d'exemple, la maison promenade Pebblewoods a été construite grâce à une marge de crédit hypothécaire sur la maison rue Lakeforest. Les Hansen ont également obtenu une marge de crédit hypothécaire sur la maison promenade Kilbirnie pour construire la deuxième maison rue Meadowshire quelques jours après avoir demandé le permis de construction pour cette maison.
III. LES QUESTIONS À TRANCHER
[63] Il y a quatre questions en litige :
a) Le ministre avait‑il le droit d'établir de nouvelles cotisations pour les années d'imposition 2007, 2008 et 2009 en application du sous‑alinéa 152(4)a)(i) de la Loi, c'est‑à‑dire après la période normale de nouvelle cotisation?
b) Les gains de M. Hansen provenant de la vente des maisons étaient‑ils un revenu d'entreprise, un revenu tiré d'un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, ou un gain en capital admissible à l'exemption pour résidence principale pour les années d'imposition 2007, 2008, 2009, 2011 et 2012?
c) Si les gains étaient un revenu d'entreprise ou un revenu tiré d'un projet comportant un risque de caractère commercial, le ministre a‑t‑il refusé à bon droit la déduction de certaines dépenses déclarées par M. Hansen relativement aux ventes?
d) Si les gains étaient un revenu d'entreprise ou un revenu tiré d'un projet comportant un risque de caractère commercial, le ministre a‑t‑il imposé à bon droit des pénalités en application du paragraphe 163(2) de la Loi?
IV. LES THÈSES DES PARTIES
[64] M. Hansen prétend que le ministre ne pouvait établir de nouvelles cotisations à son égard après la période normale de nouvelle cotisation pour les années d'imposition 2007, 2008 et 2009, car il n'a pas fait une présentation erronée des faits au sens du sous‑alinéa 152(4)a)(i) de la Loi. Il a consulté un CPA, M. Marsh, pour obtenir des conseils professionnels au moment de produire ses déclarations de revenus. Il a expliqué en toute franchise à M. Marsh que son intention était d'habiter les maisons, mais que des raisons légitimes et des circonstances indépendantes de sa volonté avaient amené son épouse et lui à décider de vendre les maisons. Compte tenu des explications fournies par M. Hansen, M. Marsh l'a informé qu'il était admissible à l'exemption pour résidence principale.
[65] M. Hansen affirme qu'il était clair, au moment de chaque achat, que lui et son épouse n'avaient pas l'intention de revendre la maison. Si leur objectif avait été de faire des bénéfices en vendant les maisons, ils ne les auraient pas personnalisées comme ils l'ont fait et n'y auraient pas apporté autant d'améliorations. M. Hansen prétend que toutes les décisions qui lui et son épouse ont prises au sujet des maisons découlaient de leurs soucis pour le bien‑être de leurs fillettes. Leur intention, lors de la vente de chaque maison, n'était donc pas de réaliser un bénéfice, comme dans le cas d'un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, et encore moins d'une entreprise. Le produit de la vente était donc à titre de capital et, comme le prévoit l'alinéa 40(2)b) de la Loi, il était exonéré d'impôt car les maisons étaient leurs résidences principales.
[66] M. Hansen prétend que le ministre ne pouvait établir de nouvelles cotisations à son égard après la période normale de nouvelle cotisation pour les années d'imposition 2007, 2008 et 2009. Lorsqu'un contribuable, après un examen réfléchi et attentif, évalue sa situation et produit une déclaration de bonne foi selon la méthode qu'il croit appropriée, le ministre ne peut établir de nouvelles cotisations à l'égard d'années frappées de prescription parce qu'il n'est pas d'accord avec la manière dont le contribuable a déclaré son revenu.
[67] M. Hansen prétend en outre que, si notre Cour devait conclure que les ventes donnaient lieu à un revenu d'entreprise, il peut déduire des dépenses autres que celles déjà autorisées par le ministre.
[68] L'intimée prétend que M. Hansen a fait une présentation erronée des faits par négligence, inattention ou omission volontaire dans ses déclarations de revenus pour les années 2007, 2008 et 2009. Le ministre pouvait donc établir de nouvelles cotisations après la période normale de nouvelle cotisation. M. Hansen avait suffisamment d'expérience dans le domaine de la construction pour savoir qu'il exploitait une entreprise de vente de maisons ou qu'il participait à un projet comportant un risque de caractère commercial. Son intention, en achetant les maisons, était de les vendre en tirant un bénéfice.
[69] L'intimée fait valoir que les Hansen ont vendu cinq maisons de 2006 à 2012. Le revenu tiré de la vente de chacune des maisons des Hansen était supérieur au revenu tiré de l'entreprise de M. Hansen durant chacune des années où les ventes ont été conclues. M. Hansen travaillait dans le domaine de la construction. Il savait que le marché immobilier allait bien. Les Hansen ont acheté ou construit des maisons dans des quartiers prisés. De plus, les Hansen ont utilisé des marges de crédit hypothécaires pour financer leur entreprise commerciale afin de ne pas avoir à payer de pénalités. M. Hansen a donc fait une présentation erronée des faits en omettant de déclarer le revenu provenant de la vente des maisons.
[70] En ce qui a trait aux pénalités, l'intimée prétend que M. Hansen savait ou aurait dû savoir qu'il devait déclarer le revenu provenant de la vente des maisons à titre de revenu d'entreprise ou de projet comportant un risque de caractère commercial. M. Hansen a également fait une faute lourde en ne déclarant pas le revenu provenant de la vente des maisons, puisqu'une personne ayant son expérience aurait su que ce revenu devait être déclaré à titre de revenu d'entreprise. Le ministre a donc imposé à bon droit des pénalités en application du paragraphe 163(2) de la Loi pour chacune des années d'imposition en cause.
[71] En ce qui a trait aux pénalités, M. Hansen prétend qu'il a déclaré tous ses revenus et donc que les pénalités ne sont pas fondées.
V. DROIT ET ANALYSE
Années d'imposition 2007, 2008 et 2009 frappées de prescription — rue Lakeforest, promenade Pebblewoods et première maison rue Meadowshire
[72] La disposition qui permet au ministre d'établir une nouvelle cotisation après la période normale de cotisation est le sous‑alinéa 152(4)a)(i) de la Loi :
Cotisation et nouvelle cotisation
152(4) Le ministre peut établir une cotisation, une nouvelle cotisation ou une cotisation supplémentaire concernant l'impôt pour une année d'imposition, ainsi que les intérêts ou les pénalités, qui sont payables par un contribuable en vertu de la présente partie ou donner avis par écrit qu'aucun impôt n'est payable pour l'année à toute personne qui a produit une déclaration de revenu pour une année d'imposition. Pareille cotisation ne peut être établie après l'expiration de la période normale de nouvelle cotisation applicable au contribuable pour l'année que dans les cas suivants :
a) le contribuable ou la personne produisant la déclaration :
(i) soit a fait une présentation erronée des faits, par négligence, inattention ou omission volontaire, ou a commis quelque fraude en produisant la déclaration ou en fournissant quelque renseignement sous le régime de la présente loi [...].
[Non souligné dans l'original.]
[73] Le ministre a établi de nouvelles cotisations à l'égard de M. Hansen pour les années d'imposition 2007, 2008 et 2009 après la période normale de nouvelle cotisation. De nouvelles cotisations ont ainsi été établies relativement aux ventes des maisons rue Lakeforest et promenade Pebblewoods, et de la première maison rue Meadowshire, après la période normale de cotisation d'un contribuable.
[74] Le ministre a toutefois respecté le délai prescrit par la Loi pour établir de nouvelles cotisations à l'égard de la vente de la maison rue Cedardown en 2011 et de la maison promenade Kilbirnie en 2012.
[75] Lorsque le ministre établit une cotisation à l'égard d'un contribuable après la période normale de nouvelle cotisation, il doit démontrer que le contribuable a fait une présentation erronée des faits par négligence, inattention ou omission volontaire. Il ressort clairement de la jurisprudence que le ministre ne peut établir de nouvelles cotisations à l'égard d'années frappées de prescription simplement parce qu'il n'est pas d'accord avec la manière dont le contribuable a déclaré son revenu.
[76] Selon la jurisprudence, il n'y a pas eu présentation erronée des faits au sens du sous‑alinéa 152(4)a)(i) de la Loi si le contribuable a déclaré son revenu de façon raisonnable. Ce raisonnement se trouve dans la décision Regina Shoppers Mall Ltd. c. La Reine [3] , où le juge Addy de la Cour fédérale a déclaré que le ministre ne peut établir de nouvelle cotisation après la période normale de cotisation lorsque le contribuable, après un examen réfléchi et attentif de la situation, évalue celle‑ci et produit une déclaration selon la méthode que, de bonne foi, il croit appropriée :
Lorsque le contribuable, après un examen réfléchi et attentif de la situation, évalue celle‑ci et produit une déclaration selon la méthode qu'en bonne foi il croit appropriée, il ne peut y avoir présentation erronée des faits au sens de l'article 152 (1056 Enterprises Ltd. c. La Reine, [1989] 2 C.T.C. 1). Dans la décision Joseph Levy c. La Reine, [1989] C.T.C. 151, à la page 176, le juge Teitelbaum cite en l'approuvant la déclaration suivante du juge Muldoon dans l'affaire précitée :
Le paragraphe 152(4) protège ce genre de conduite et peut‑être uniquement ce genre de conduite, dans les cas où le contribuable, après un examen réfléchi et attentif de la situation, évalue celle‑ci comme étant un cas où la loi n'exige pas la déclaration d'un lien lorsque le contribuable croit de bonne foi que ce lien n'existe pas.
[Non souligné dans l'original.]
[77] D'autres décisions qui ont suivi ont fait une interprétation large du principe énoncé dans Regina Shoppers Mall. Dans Cameron c. La Reine [4] , M. Cameron avait acheté et vendu sept immeubles de 1996 à 2003. Le juge Hogan de notre Cour a conclu que, puisque le contribuable avait adopté « une position réfléchie », le ministre ne pouvait établir une nouvelle cotisation après la période normale de nouvelle cotisation, même si la thèse de M. Cameron allait à l'encontre de celle du ministre. Le juge Hogan a écrit ceci :
[18] À l'égard des immeubles, la loi ne prévoit aucun critère pour distinguer un gain en capital d'un revenu d'entreprise provenant d'une opération à caractère commercial. Chaque situation constitue un cas d'espèce et il faut examiner les circonstances entourant l'opération pour répondre à cette question. Dans la décision Happy Valley Farms Ltd. c. La Reine, la Cour a tenu compte des facteurs suivants pour déterminer si le produit de la vente des biens immobiliers constituait un revenu :
1) La nature du bien qui