Dukart c. Municipalité du district de Surrey

Dukart c. Municipalité du district de Surrey
Collection
Jugements de la Cour suprême
Date
1978-05-01
Recueil
[1978] 2 RCS 1039
Juges
Laskin, Bora; Martland, Ronald; Ritchie, Roland Almon; Spence, Wishart Flett; Pigeon, Louis-Philippe; Dickson, Robert George Brian; Beetz, Jean; Estey, Willard Zebedee; Pratte, Yves
En appel de
Colombie-Britannique
Sujets
Droit des biens
Contenu de la décision
Cour suprême du Canada
Dukart c. Municipalité du district de Surrey, [1978] 2 R.C.S. 1039
Date: 1978-05-01
Corinne Marie Dukart (Demanderesse) Appelante;
et
La municipalité du district de Surrey (Défenderesse) Intimée;
et
Le registraire du district d’enregistrement de New Westminster (Défendeur).
1977: 16 novembre; 1978: 1er mai.
Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Martland, Ritchie, Spence, Pigeon, Dickson, Beetz, Estey et Pratte.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE LA COLOMBIE-BRITANNIQUE
Immeubles—Aménagement résidentiel donnant sur une plage—Existe-t-il une servitude de passage sur la «réserve littorale» au profit des propriétaires des lots?—La servitude a-t-elle été enregistrée en conformité de la Land Registry Act?—Acquisition de la «réserve littorale» par la municipalité à la suite de vente pour taxes—Droit de propriété assujetti à la servitude—Land Registry Act, R.S.B.C. 1960, chap. 208, art. 25(a)(i), 149—Municipal Act, R.S.B.C. 1960, chap. 255, art. 407.
Le 21 février 1912, un promoteur immobilier dépose au bureau d’enregistrement, conformément à la Land Registry Act alors en vigueur en Colombie-Britannique, «une carte ou un plan de lotissement enregistré» n° 2200, où sont indiqués plusieurs centaines de lots résidentiels et les quatre parcelles de terrain situées entre ces lots et les eaux de la baie Semiamo (la baie Boundary actuelle), appelée alors la «réserve littorale». L’appelante est propriétaire enregistrée du lot 38 du plan 2200; ce lot jouxte la «réserve littorale». La municipalité intimée est devenue propriétaire de la «réserve littorale» à la suite de ventes pour taxes tenues en 1949 et en 1954 et a commencé la construction d’un bloc sanitaire en juillet 1973. Le bâtiment inachevé se trouve devant deux lots résidentiels donnant sur la «réserve littorale» qui est attenante au lot de l’appelante.
Le titre de propriété de l’appelante remonte au dépôt au bureau d’enregistrement du plan 2200 et à la cession subséquente en avril 1914 du lot 38, plan 2200, par le promoteur immobilier. L’acte de vente utilisé était le contrat type adopté par la compagnie d’aménagement pour l’ensemble du plan de lotissement; l’un des attendus du contrat prévoyait notamment que «… la réserve littorale demeurera… la propriété du Cédant, de ses héri-
[Page 1040]
tiers et ayants droit afin de donner libre accès à la plage de la baie… aux acheteurs des lots …»
L’acte contenait en outre une convention entre le cessionnaire et le cédant, le promoteur immobilier, en faveur de ce dernier et de ses «(héritiers et ayants droit» et «une convention distincte avec chaque propriétaire actuel d’un terrain du lotissement de [l’aménagement]» qui stipulait diverses clauses restrictives applicables au lot du cessionnaire.
Le titre de propriété de la «réserve littorale» trouve aussi son origine dans le dépôt au bureau d’enregistrement du plan de lotissement 2200, qui décrit les quatre parcelles de la «réserve littorale» situées entre la rangée de lots, les plus proches de la baie et les eaux de la baie.
Le 10 janvier 1917, la compagnie d’aménagement a cédé à un fiduciaire tous les lots invendus du plan 2200. L’acte translatif de propriété a été enregistré en janvier 1917 sous le n° 22841E. La description du terrain ainsi cédé contient la note manuscrite suivante «les quatre parcelles distinctes de terrain, appelées réserve littorale, du lotissement 2200». Le fiduciaire reçut, en temps voulu, un certificat de titre en vertu de la Land Registry Act, qui renvoyait à l’acte n° 22841E.
Conformément à une ordonnance de la Cour suprême de la Colombie-Britannique, prononcée le 26 mai 1939, un nouveau fiduciaire fut nommé. Cette ordonnance fut déposée au bureau d’enregistrement et un nouveau certificat de titre remis au nouveau fiduciaire. Ce certificat mentionnait expressément l’existence de la fiducie en désignant comme suit le nouveau cessionnaire: «John Alfred Wright, en fiducie» et contenait l’indication suivante: «Voir l’acte n° 22841E et le document enregistré n° 21796»; (ce document est en fait l’ordonnance de la Cour suprême).
Bien que la municipalité intimée soit devenue propriétaire de la «réserve littorale» à la suite de ventes pour taxes tenues en 1949 et en 1954, aucun certificat de titre ne lui a été délivré avant le 30 janvier 1963. Avant 1963, c’était par les mots «réserve littorale, plan 2200» que le certificat désignait les quatre parcelles de terrain et au verso du certificat, une simple note indiquait «Ventes pour taxes, Surrey». Ce certificat de 1963 ne reproduit pas la mention «en fiducie» qui figurait au certificat antérieur et ne mentionne ni la cession n° 22841E ni le document enregistré n° 21796. En 1963, l’intimée a déposé un nouveau plan de la «réserve littorale» où elle l’a désignée par l’expression «lots 43 à 47 inclusivement». Il s’agit du plan n° 25109. Sitôt enregistré, on a délivré à l’intimée un nouveau certificat de titre incontestable, également daté du 30 janvier 1963, qui désigne l’ancienne «réserve littorale» par l’expression «lots 43 à 47
[Page 1041]
inclusivement, plan 25109», sans toutefois mentionner la cession de 1917 à un fiduciaire, la nomination en 1939 d’un nouveau fiduciaire ni l’existence d’une «fiducie».
Pendant ce temps-là, le droit de propriété de l’appelante sur le lot 38 était consigné dans un certificat attestant un titre incontestable délivré au titulaire antérieur en novembre 1963. Il n’y est fait aucune mention de quelque droit ou titre relatif à la «réserve littorale» ni au lot 47; le certificat ne porte que sur le lot 38 du plan 2200. Le verso du certificat mentionne cependant, par renvoi au numéro de l’acte, les clauses restrictives énoncées en 1914, lors de la première cession du lot 38, par la compagnie d’aménagement.
L’appelante demande notamment une injonction qui interdise à l’intimée de construire un bâtiment sur le lot 47 et une ordonnance enjoignant au registraire de corriger le titre de propriété de l’intimée pour y indiquer la servitude. L’appelante a eu gain de cause en première instance mais a été déboutée en Cour d’appel et elle se pourvoit maintenant devant la présente Cour.
Arrêt: Le pourvoi doit être accueilli.
Les questions litigieuses consistent à déterminer si la propriétaire du lot 38 bénéficie d’une servitude de passage sur la «réserve littorale», notamment sur le lot 47 situé entre son lot et la ligne des eaux et si l’intimée, en devenant propriétaire de la «réserve littorale» et donc du lot 47, à la suite d’une vente pour taxes, a acquis le titre de propriété grevé de la servitude établie en faveur de l’appelante en tant que propriétaire du lot 38; la Cour est parvenue aux conclusions suivantes: a) La cession de 1914 au premier titulaire du titre de l’appelante (ainsi que la cession de 1917 de la «réserve littorale» au fiduciaire, titulaire antérieur du titre de l’intimée) créait en droit une servitude au profit des propriétaires du lot 38 qui grève la «réserve littorale» et notamment le lot 47. b) Le droit ainsi consenti comprend le droit de parcourir librement la «réserve littorale» et n’est pas restreint à la seule autorisation de la traverser directement de la limite du lot 38 aux eaux de la baie Boundary. c) L’enregistrement de la cession de 1914 et le traitement (pour employer un terme neutre) de l’acte de cession de 1917 conformément à l’art. 149 de la Land Registry Act de la Colombie‑Britannique ont assuré la protection des droits résultant de la fiducie, dont la servitude grevant le lot 47, en la forme particulière prévue à la Loi. d) L’application de l’art. 149 entraîne l’enregistrement de la servitude grevant le lot 47, au sens de ce mot au sous-al. 25a) (i) de la Land Registry Act. e) L’enregistrement de l’acte de fiducie rend applicable non seulement le par. 149(2), qui interdit toute disposition du lot
[Page 1042]
47 en contravention de l’acte de fiducie, mais exige également que la propriété du lot 47 soit assujettie à l’acte de fiducie et au droit des bénéficiaires, dont le propriétaire enregistré du lot 38 fait partie. f) Le certificat délivré à l’intimée par le registraire en janvier 1963 aurait donc dû conserver la mention relative à la «fiducie», et les renvois au contrat de 1917 et à l’ordonnance de 1939. g) En conséquence, la servitude accordée au profit du fonds dominant, le lot 38, a survécu à la vente pour taxes effectuée en vertu de l’art. 407 de la Municipal Act de la Colombie-Britannique et continue de lier l’intimée à titre de propriétaire enregistré du lot 47.
Jurisprudence: Re Ellenborough Park. Re Davies. Powell and Others v. Maddison and Another, [1955] 3 All E.R. 667, appliqué; Wells v. Mitchell, [1939] 3 D.L.R. 126; Carpenter v. Smith, [1951] 2 D.L.R. 609; Aspdin v. Austin (1844), 5 Q.B. 671; Mackenzie v. Childers (1889), 43 Ch. D. 265; Re Lorne Park (1913), 18 D.L.R. 595; Gregg v. Richards, [1926] Ch. 521; Morrison v. Weller, [1951] 3 D.L.R. 156; Re Massey and Gibson (1890), 7 Man. R. 172; Re The Land Titles Act and Allan and O’Connor, [1918] 1 W.W.R. 440; Gordon v. Hipwell (1952), 5 W.W.R. (N.S.) 433; Clark v. Barrick, [1949] 2 W.W.R. 1009; McKillop c. Alexander (1912), 45 R.C.S. 551; Western Trust Co. v. Olsen, [1918] 3 W.W.R. 811; Close v. McMeans, [1931] 3 W.W.R. 550; St. Germain v. Reneault (1909), 2 Alta. L.R. 371; Re Estate of Roneche (1908), 1 Alta. L.R. 255; Fiche v. Spence, [1922] 1 W.W.R. 1271; National Trust Co. v. Proulx (1910), 15 West. L.R. 349; Sorenson v. Young, [1920] 1 W.W.R. 189; Registrar of Titles v. Vancouver, [1945] 3 D.L.R. 304; Rystephaniuk v. Prosken (1951), 3 W.W.R. (N.S.) 76; Gibbs v. Messer, [1891] A.C. 248; La compagnie du chemin de fer canadien du Pacifique c. Turta, [1954] R.C.S. 427; In re Svenska Aktiebolaget Gasaccumulator’s Application, [1962] 1 W.L.R. 657; Grand Trunk Pacific Railway Co. c. Dearborn (1919), 58 R.C.S. 315; Fels v. Knowles (1906), 26 N.Z.L.R. 604; Grasett c. Carter (1883), 10 R.C.S. 105; In re Goldstone’s Mortage, [1916] N.Z.L.R. 19; Re Zeller’s (Western) Ltd. and Calford Properties Ltd. (1973), 29 D.L.R. (3d) 16; Ruptash c. Zawick, [1956] R.C.S. 347.
POURVOI interjeté d’un arrêt de la Cour d’appel de la Colombie-Britannique[1] accueillant un appel d’un jugement du juge Meredith. Pourvoi accueilli.
[Page 1043]
R.R. Dodd, pour la demanderesse, appelante.
A.K. Thompson, pour la défenderesse, intimée.
Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE ESTEY—Le recours exercé par l’appelante, propriétaire d’une résidence donnant sur la plage Crescent, dans la ville de Vancouver, vise à interdire à la municipalité intimée de construire un grand bâtiment (un bloc sanitaire) sur une bande de terrain située entre une rangée de propriétés résidentielles, dont celle de l’appelante, et les eaux de la baie Boundary. Le terrain sur lequel on projette de construire ce bâtiment est depuis longtemps désigné au régistre foncier par le nom de [TRADUCTION] «réserve littorale». Il faut cependant souligner que le bâtiment inachevé se trouve devant deux lots résidentiels donnant sur la «réserve littorale» qui est attenante au lot de l’appelante. On trouve le nom de «réserve littorale» dans les premiers actes translatifs de propriété passés par les promoteurs de la station de la plage Crescent; il a continué d’être utilisé dans certaines inscriptions au registre foncier au cours des années. Cette «réserve» consiste en une bande de terre située entre les lots résidentiels et la véritable plage (c’est-à-dire la partie de la grève couverte à marée haute et dégagée à marée basse, qui n’est pas en cause en l’espèce). La «réserve littorale» est divisée en quatre, sur le plan, par des rues qui mènent jusqu’au rivage de la baie Boundary. La municipalité intimée a changé le nom de la «réserve littorale» et l’a fait inscrire au registre foncier comme «lots 44 à 47 inclusivement». Toutefois, pour des raisons de commodité, je les désignerai ensemble sous leur première appellation bien connue de «réserve littorale».
Afin de bien aborder les questions litigieuses en l’espèce, et l’application de la Land Registry Act, R.S.B.C. 1960, chap. 208, de la Colombie-Britannique aux nombreuses opérations qui ont donné naissance à ce litige, il est nécessaire d’exposer en partie l’historique du projet d’aménagement de la plage Crescent.
Le 21 février 1912, un promoteur immobilier dépose au bureau d’enregistrement, conformément à la Land Registry Act alors en vigueur, «une carte ou un plan de lotissement enregistré» n° 2200 où
[Page 1044]
sont indiqués plusieurs centaines de lots résidentiels et les quatre parcelles de terrain situées entre ces lots et les eaux de la baie Semiahmoo (la baie Boundary actuelle), appelées alors la «réserve littorale». Ces quatre parcelles sont séparées l’une de l’autre par des rues qui, comme l’indique le plan 2200, mènent jusqu’au rivage.
L’appelante est propriétaire enregistré du lot 38 du plan 2200; ce lot jouxte la «réserve littorale» dont l’extrémité nord-est est située à douze pieds de l’extrémité sud-ouest du bâtiment qu’y construisait l’intimée.
La municipalité intimée est devenue propriétaire de la «réserve littorale» à la suite de ventes pour taxes tenues en 1949 et en 1954, mais aucun certificat de vente ne lui a été délivré avant le 30 janvier 1963. En juillet 1973, l’intimée commençait la construction du bloc sanitaire, un bâtiment d’environ quatre-vingt-cinq pieds de long et trentecinq pieds de large.
Il est nécessaire d’examiner en détail l’historique des titres de propriété de l’appelante et de l’intimée pour bien saisir la question clef, savoir si l’appelante détient une servitude sur la «réserve littorale» qui appartient maintenant à l’intimée, et la question fondamentale des droits ou obligations de l’intimée à l’égard de ce terrain, aux termes des dispositions pertinentes de la Land Registry Act de la Colombie-Britannique.
Le titre de propriété de l’appelante remonte au dépôt au bureau d’enregistrement du plan 2200 et à la cession subséquente en avril 1914 du lot 38, plan 2200, par le promoteur immobilier. L’acte de vente utilisé était le contrat-type adopté par la compagnie d’aménagement pour l’ensemble du plan de lotissement; en voici l’extrait pertinent:
[TRADUCTION] ATTENDU QUE le Cédant met en vente la propriété, appelée plage Crescent, pour en faire une station estivale et qu’il est opportun d’inclure les clauses restrictives ci-après mentionnées dans l’acte de cession du terrain ci-après décrit,
ET ATTENDU QUE le Cessionnaire s’engage envers le Cédant à se conformer auxdites clauses restrictives et
[Page 1045]
accepte par les présentes cette cession sous réserve desdites clauses restrictives qui constituent une condition préalable à la signature de l’acte par le Cédant,
ET ATTENDU QUE la réserve littorale indiquée sur le plan de la plage Crescent demeurera dans la mesure du possible la propriété du Cédant, de ses héritiers et ayants droit afin de donner libre accès à la plage de la baie Semiahmoo aux acheteurs des lots des lotissements 52, 231, Groupe II et de la partie est du quart nord-est de la section 19, Township I, district de New Westminster et ne sera pas aliénée par le Cédant,
ET ATTENDU QUE, sous réserve desdites clauses restrictives, le Cédant consent à vendre et le Cessionnaire à lui acheter les terrains, immeubles et locaux décrits aux présentes,
EN PRÉSENCE de témoins et en contrepartie de mille deux cent dollars ($1,200), en monnaie légale du Canada, versés par le Cessionnaire au Cédant (dont le paiement est reconnu par les présentes), le Cédant cède de façon définitive au Cessionnaire, à ses héritiers et ayants droit:
LA TOTALITÉ de la parcelle de terrain située dans le district de New Westminster dans la province de la Colombie-Britannique, soit le lot trente-huit (38),
dans le quadrilatère numéro quatre (4), conformément au lotissement d’une partie du lot 52, Groupe II, et à la carte ou plan de lotissement enregistré et déposé au bureau d’enregistrement de la ville de New Westminster et portant le numéro 2200,
AVEC tous les bâtiments, immeubles par destination, droits d’usage, passages, avantages, privilèges, droits, servitudes et dépendances de l’immeuble, appartenant ou accessoires à quelque partie du terrain cédé; et tous les droits, titres, intérêts, droit de propriété, créances et droits de réclamation que possède le Cédant à l’égard dudit terrain,
EN FAVEUR du Cessionnaire, de ses héritiers et ayants droit, à leur seul usage et de façon définitive: sous RÉSERVE NÉANMOINS des restrictions, limitations, conditions et clauses restrictives stipulées à l’acte de cession du terrain par la Couronne et sous réserve également de l’exécution et du respect par le Cessionnaire, ses héritiers et ayants droit des clauses restrictives stipulées aux présentes.
L’acte contenait en outre une convention entre le cessionnaire et le cédant, le promoteur immobilier, en faveur de ce dernier et de «ses héritiers et ayants droit» et [TRADUCTION] «une convention distincte avec chaque propriétaire actuel d’un ter-
[Page 1046]
rain du lotissement de la plage Crescent» qui stipulait diverses clauses restrictives applicables au lot du cessionnaire.
Le titre de propriété de la «réserve littorale» trouve aussi son origine dans le dépôt au bureau d’enregistrement du plan de lotissement 2200, qui décrit les quatre parcelles de la «réserve littorale» situées entre la rangée de lots les plus proches de la Baie et les eaux de la Baie.
Le 10 janvier 1917, la compagnie d’aménagement a cédé à un fidiciaire tous les lots invendus du plan 2200. L’acte translatif de propriété a été enregistré en janvier 1917 sous le n° 22841E. D’après la qualité des parties à l’acte et les dispositions et conditions stipulées, il appert que le contrat faisait partie d’une entente visant à permettre aux promoteurs de s’acquitter de leurs dettes à même le produit des ventes futures des terrains du lotissement et de partager ensuite les profits ou bénéfices entre tous les détenteurs d’une participation à l’aménagement de la station de la plage Crescent. A la description du terrain ainsi cédé on a ajouté à la main [TRADUCTION] «des quatre parcelles distinctes de terrain, appelées «réserve littorale», du lotissement 2200». L’acte contient notamment la disposition suivante, pertinente en l’espèce:
[TRADUCTION] EN FAVEUR et à l’usage dudit fiduciaire, de ses héritiers et ayants droit, de façon définitive, conformément aux actes de fiducie, sous réserve des pouvoirs ci-après précisés:
c) toutes les cessions dudit terrain effectuées par le fiduciaire seront assujetties aux clauses restrictives et conditions prévues aux actes de vente des propriétés déjà vendues et aux actes relatifs aux lotissements 2200 et 2482, selon le contrat‑type de vente annexé aux présentes et coté «A».
Le contrat-type de vente mentionné dans l’extrait précité est le contrat utilisé dans les cessions aux titulaires antérieurs du titre de l’appelante et aux autres acheteurs de lots résidentiels de la station de la plage Crescent. L’acte accordait enfin au fiduciaire le pouvoir habituel de transmettre un titre incontestable, libre de toute revendication par les cédants, dont le seul recours possible contre le fiduciaire est en dommages-intérêts.
[Page 1047]
En regard de l’usage actuel dans les transactions immobilières, le plan et la terminologie utilisés dans sa mise en oeuvre semblent vagues et incomplets. Par exemple, on n’a pas prévu la nature ni le financement du droit de rétention permanente de la zone non résidentielle (la «réserve littorale») par un organisme privé ou public, ni durant les premières années de l’aménagement ni pendant la phase qui suivit la cession des terrains restants au fiduciaire. A part les rues déjà prévues au plan 2200, aucune disposition ne prévoyait l’affectation de terrains à l’usage du public par un organisme municipal. En outre, le contrat-type de vente utilisé pour la vente des terrains de la station de la plage Crescent ne contenait aucune mention qui indiquât expressément l’intention du promoteur d’affecter ou de réserver la «réserve littorale» à l’usage des acheteurs de lots résidentiels, dont l’appelante. Il existe néanmoins une très forte présomption que c’est effectivement une partie inhérente du plan de cession, mais nous reviendrons sur ce point plus loin.
Le fiduciaire reçut, en temps voulu, un certificat de titre en vertu de la Land Registry Act, qui renvoyait à l’acte n° 22841E, soit la cession au fiduciaire par les promoteurs.
Conformément à une ordonnance de la Cour suprême de la Colombie-Britannique, prononcée le 26 mai 1939, un nouveau fiduciaire fut nommé. Cette ordonnance fut déposée au bureau d’enregistrement et un nouveau certificat de titre remis au nouveau fiduciaire. Ce certificat mentionnait expressément l’existence de la fiducie en désignant comme suit le nouveau cessionnaire: «John Alfred Wright, en fiducie» et contenait l’indication suivante: «Voir l’acte en n° 22841E et le document enregistré n° 21796». L’acte en question est la cession au premier fiduciaire en 1917 et le document enregistré l’ordonnance de la Cour suprême.
A la suite de ventes pour taxes en 1949 et en 1954, la municipalité intimée est devenue propriétaire de la «réserve littorale», mais aucun certificat de titre ne lui a été délivré avant le 30 janvier 1963. Avant 1963, c’était par les mots «réserve littorale, plan 2200» que le certificat désignait les
[Page 1048]
quatre parcelles de terrain et au verso du certificat, une simple note indiquait [TRADUCTION] «Ventes pour taxes, Surrey.» Ce certificat de 1963 ne reproduit pas la mention «en fiducie» qui figurait aux certificats antérieurs et ne mentionne ni la cession n° 22841E ni le document enregistré n° 21796. Pour compléter cet historique, il est pertinent de souligner qu’en 1963 l’intimée a déposé un nouveau plan de la «réserve littorale» où elle l’a désignée par l’expression «lots 43 à 47 inclusivement». Il s’agit du plan n° 25109. Sitôt enregistré, on a délivré à l’intimé un nouveau certificat de titre incontestable, également daté du 30 janvier 1963, qui désigne l’ancienne «réserve littorale» par l’expression «lots 43 à 47 inclusivement, plan 25109», sans toutefois mentionner la cession de 1917 à un fiduciaire, la nomination en 1939 d’un nouveau fiduciaire ni l’existence d’une «fiducie».
Pendant ce temps-là, le droit de propriété de l’appelante sur le lot 38 était consigné dans un certificat attestant un titre incontestable délivré au titulaire antérieur en novembre 1963. Il n’y est fait aucune mention de quelque droit ou titre relatif à la «réserve littorale» ni au lot 47; le certificat ne porte que sur le lot 38 du plan 2200. Le verso du certificat mentionne cependant, par renvoi au numéro de l’acte, les clauses restrictives énoncées en 1914, lors de la première cession du lot 38, par le promoteur de la station de la plage Crescent au premier titulaire du titre de l’appelante.
La question claire et précise en l’espèce est de savoir si le registraire a commis une erreur lorsqu’il a délivré les certificats de titre à la municipalité intimée en 1963, parce qu’ils auraient dû faire mention de la fiducie et de la cession au fiduciaire comme les certificats de titre précédents relatifs à la «réserve littorale»; et si, de toute façon, le droit de propriété de l’intimée sur la «réserve littorale» est assujetti à une servitude en faveur du lot 38.
C’est dans ce contexte que l’appelante en l’espèce demande une injonction qui interdise à l’intimée de construire un bâtiment sur ce qu’on appelle maintenant le lot 47 et une ordonnance enjoignant au registraire de corriger le titre de propriété de
[Page 1049]
l’intimée sur le lot 47 pour y indiquer la servitude que l’appelante prétend avoir.
L’existence d’une servitude
Selon le savant juge de première instance, dont les motifs sont publiés à (1974), 45 D.L.R. (3d) 280, la propriétaire du lot 38 bénéficie d’une servitude de passage sur la «réserve littorale», notamment sur le lot 47 situé entre son lot et la ligne des eaux. Il a en outre conclu que la servitude n’obligeait pas l’appelante à utiliser un passage direct entre la façade de son terrain et la baie Boundary, mais donnait à cette dernière, et éventuellement aux propriétaires de tous les autres lots du plan 2200, le droit de traverser et de parcourir la «réserve littorale». Ce droit, s’il existe, n’appartiendrait pas seulement aux propriétaires de terrains décrits au plan 2200, mais serait partagé avec le public en général qui a accès à la «réserve littorale» par les rues qui mènent jusqu’à la Baie et divisent la réserve en quatre parties. Il est également pertinent de souligner qu’il découle nécessairement de cette solution que cette servitude existe aussi au profit des lots du plan 2200 qui ne donnent pas sur la «réserve littorale», mais qui sont situés dans la seconde rangée de lots, derrière celle où se trouve le lot 38 de l’appelante.
En Cour d’appel, dont l’arrêt est publié à (1975), 54 D.L.R. (3d) 250, deux des juges ont présumé [TRADUCTION] «aux fins de l’appel» que le juge de première instance avait eu raison de conclure que l’appelante, indépendamment des conséquences des ventes pour taxes, avait [TRADUCTION] «un droit au libre accès à la mer à partir de n’importe quel point de la façade de son lot en passant n’importe où sur la bande de terrain en question». Ils ont par contre jugé que si l’on applique correctement la Land Registry Act, le titre de propriété de la municipalité intimée sur le lot 47 n’est pas grevé de la sorte en faveur de l’appelante. Le juge Carrothers, dissident, a conclu au bien-fondé du jugement de première instance (sous réserve d’une divergence quant à l’ordonnance adressée au registraire) et à l’existence juridique, en raison de la cession de 1914, d’une servitude de passage au profit du lot 38 sur les
[Page 1050]
quatre lots de la «réserve littorale». La question soulevée en l’espèce relativement aux droits de l’appelante sur le lot 47, dont la municipalité intimée est maintenant propriétaire, peut se résumer ainsi: l’appelante possède-t-elle un droit juridiquement exécutoire et opposable à l’intimée, propriétaire actuelle du lot 47, lui donnant l’usage et la jouissance de la «réserve littorale»? La question qui nous occupe ne porte que sur les droits de l’appelante, mais le dossier révèle que d’autres personnes sont dans une situation semblable. Pour réussir à établir son droit, l’appelante doit bien sûr démontrer qu’elle possède une servitude, au sens juridique du terme, grevant précisément le lot 47.
Les auteurs ont bien analysé et résumé l’évolution en common law du droit régissant les servitudes de droit de passage (voir Gale on Easements, (1972, 14e éd.) aux pp. 261 à 286; Cheshire’s Modem Law of Real Property, (1976, 12e éd.) aux pp. 516 à 586). Il semble que l’on puisse considérer que la cession de droits exercés par toutes les parties intéressées à l’aménagement de la station de la plage Crescent au cours des années, depuis 1914, crée une servitude en faveur des acheteurs des lots, dont l’appelante. Il existe le rapport requis entre un fonds dominant et un fonds servant où le fonds servant dessert le fonds dominant ou lui est utile ou nécessaire; il existe entre eux un lien qui crée un réel avantage au profit du fonds dominant; de plus, il s’agit d’un droit de nature telle qu’on peut le définir comme un droit ou une condition lié au terrain et non comme un droit contractuel au profit des seules parties au contrat d’origine.
Il fut un temps où l’on a pu se demander si le droit de traverser ou parcourir le terrain d’un autre correspond à une servitude en common law, mais la question a été résolue par le maître des rôles, sir Raymond Evershed, parlant au nom de la Cour d’appel d’Angleterre dans Re Ellenborough Park. Re Davies. Powell and Others v. Maddison and Another[2]. Le litige dans cette affaire portait sur les droits des propriétaires de lots résidentiels attenants à un parc commun et la ressemblance des
[Page 1051]
faits avec ceux de ce pourvoi mérite notre attention.
Dans l’affaire Ellenborough Park, la zone prétendument commune bordait la mer et était divisée par une rue. Pour certains des lots qui ne donnaient pas directement sur le parc mais étaient situés dans la seconde rangée, l’accès au parc commun se faisait par la rue. La Cour d’appel a conclu qu’un droit réservé à des fins récréatives entrait dans la définition de servitude et à ce titre était donc reconnu par la loi. Au sujet du problème de l’accès du public au fonds servant, la Cour a déclaré (aux pp. 678 et 679):
[TRADUCTION] Nous ne pensons toutefois pas que le juge Willes voulait dire que le droit d’une personne d’utiliser le terrain d’une autre, au profit de son propre fonds, ne peut constituer une servitude que si l’exercice du droit est exclusif au cessionnaire.
Et (à la p. 679):
[TRADUCTION] Si, par contre, le savant juge voulait dire que, lorsqu’un droit est de nature telle qu’on peut en fait (et non en droit) dire qu’il est en faveur d’autres personnes que le propriétaire du fonds au profit duquel le droit existe, on ne peut légalement le qualifier de servitude, le savant juge énonçait un principe qui, à notre connaissance, ne se fonde sur aucune jurisprudence.
En ce qui concerne les propriétaires de terrains ne donnant pas sur le parc, le maître des rôles a déclaré (à la p. 681):
[TRADUCTION] Le fait qu’en l’espèce le droit d’accès au parc existe au profit de quelques résidences qui ne donnent pas directement sur le parc ne modifie pas le résultat. Le critère déterminant en l’espèce est que le parc doit constituer, au sens réel et courant du terme, le jardin (même s’il s’agit d’un jardin commun) des résidences qui bénéficient du droit de jouissance. Nous pensons que le critère est respecté dans le cas des quelques résidences voisines quoique non contiguës au parc. A notre avis, le fait que le droit de jouissance s’étend également à ces résidences n’annule pas l’existence du lien nécessaire entre l’objet de la jouissance et les fonds auxquels la jouissance est expressément rattachée.
Enfin la Cour a jugé que le droit classé comme servitude peut comprendre (selon bien sûr la forme
[Page 1052]
et le contenu de la cession) un droit (aux pp. 683 et 684):
[TRADUCTION] de parcourir librement le jardin, à l’exception bien sûr des plates-bandes ou des endroits destinés à d’autres usages qui rendent la promenade impossible… La possibilité de parcourir librement le terrain est un élément essentiel de ce droit et c’est en fait sa principale raison d’être. Par contre, un jardin privé est un attribut normal de la jouissance de la résidence qu’il agrémente et le droit de le parcourir n’est qu’une des multiples façons d’en jouir.
A mon avis, ces remarques sont d’autant plus pertinentes dans le cas de la plage d’une station estivale (voir Wells v. Mitchell and Brown[3]; Carpenter et al. v. Smith[4]).
S’appuyant sur l’arrêt Ellenborough, le savant auteur de Cheshire’s Modem Law of Real Property, précité, a écrit (à la p. 521):
[TRADUCTION] On a aussi jugé que le jus spatiandi, c.-à-d. le droit de parcourir librement le fonds servant, est suffisamment précis pour constituer une servitude si la cession le restreint expressément à une résidence ou à un groupe de résidences spécifiques et s’il vise un jardin contigu.
Évidemment, cela nous amène à nous demander si les titulaires antérieurs des titres des parties aux présentes avaient créé une servitude. Dans l’affaire Ellenborough, il était clair qu’un droit avait été cédé et il fallait déterminer si, juridiquement, le droit cédé était une servitude. La question en l’espèce est de savoir si, en prenant pour acquis que le droit des servitudes est fixé quant à la nature juridique d’un jus spatiandi, il y a effectivement eu cession d’un tel droit en l’espèce.
En prévision de cette question de fond, j’ai déjà cité les attendus et autres dispositions pertinentes de l’acte de 1914 relatif au lot 38. Il n’existe évidemment aucune disposition expresse portant que le cédant s’engage à mettre maintenant et pour l’avenir la «réserve littorale» à la disposition du cessionnaire et de tous les autres acheteurs de terrains de la station de la plage Crescent. Mais peut-on dire que pareille convention qui affecte la «réserve littorale» au profit des propriétaires de lots de la station de la plage Crescent et à leur usage
[Page 1053]
commun est implicite, de sorte qu’elle confère à l’appelante un droit sur cette «réserve littorale» et à l’intimée une obligation correspondante? Cette thèse se fonde essentiellement sur le troisième attendu de l’acte de vente de 1914 au titulaire antérieur du titre de l’appelante, aux termes duquel [TRADUCTION] «;. la réserve littorale… demeurera… la propriété du Cédant, de ses héritiers et ayants droit afin de donner libre accès à la plage de la baie… aux acheteurs des lots…». La clause expresse de cession stipule la cession habituelle et accessoire de «tous droits, servitudes et dépendances de l’immeuble…».
Le plan ou le système de cession particulier utilisé dans la vente des terrains de la station de la plage Crescent découle clairement des stipulations faites par le cessionaire non seulement en faveur du cédant, mais de [TRADUCTION] «tout propriétaire actuel d’un terrain du lotissement de la plage Crescent… et du cédant à titre de fiduciaire de tout propriétaire…».
En plus des conclusions et déductions se dégageant de l’acte de cession au titulaire antérieur du titre de l’appelante, on peut tirer des conclusions semblables de l’acte de vente de 1917 de la «réserve littorale» et des lots résidentiels invendus par les promoteurs de la station de la plage Crescent à un fiduciaire aux conditions citées plus haut. La clause principale du contrat est une directive au fiduciaire d’effectuer «toutes les cessions … assujetties aux clauses restrictives et conditions prévues aux actes de vente des propriétés déjà vendues et aux actes relatifs au lotissement 2200 …» ce qui, bien sûr, comprenait les clauses et conditions citées plus haut.
Le savant juge de première instance a conclu que ces mots créaient une servitude et donnaient à l’appelante le droit de traverser la «réserve littorale» et d’exiger que cette réserve ne soit pas obstruée par des obstacles, comme celui qu’y construisait l’intimée. Le jugement de première instance indique le raisonnement sous-jacent à cette conclusion ((1974), 45 D.L.R. (3d) 280, aux pp. 286 et 287):
[TRADUCTION] La déduction que je tire de l’intention générale des parties est renforcée par les éléments additionnels suivants:
[Page 1054]
a) Le mot «réserve» lui-même implique que les terrains visés sont réservés à l’usage des propriétaires avoisinants;
b) Le troisième attendu du contrat-type stipule expressément qu’un des buts visés par la création de la réserve est de permettre le libre accès aux eaux de la baie;
c) Les clauses restrictives quant à la distance, imposées, je présume, dans un but d’uniformité, se justifient par des considérations esthétiques et, au moins pour les lots donnant sur la mer, visent à empêcher toute construction obstruant la vue sur la mer. Cet objectif ne serait certes pas respecté si l’on construisait des bâtiments sur les lots de la «réserve».
d) La Land Registry Act, R.S.B.C. 1911, chap. 127, art. 90, en vigueur à l’époque du lotissement, exigeait que les plans de lotissement indiquent «tous chemins, rues, lots et terrains communs». La réserve littorale n’était ni un chemin ni une rue ni un lot numéroté. A mon avis, on peut donc conclure à bon droit qu’on voulait la classer dans la catégorie des «terrains communs».
En l’espèce, la thèse de la servitude implicite s’appuie essentiellement sur les attendus précités.
Dans Aspdin v. Austin[5], le juge en chef Denman, qui interprétait un contrat, a déclaré, à la p. 683, au sujet de l’importance de ses attendus:
[TRADUCTION] On constatera dans ces cas que lorsque le texte des attendus ou des renvois indique manifestement que les parties doivent faire quelque chose, les tribunaux en déduisent un engagement de ce faire et accueillent les actions en inexécution fondées sur cet engagement, comme si le contrat contenait un engagement exprès d’exécution.
L’arrêt Mackenzie v. Childers[6] porte sur une situation semblable à celle qui nous occupe en l’espèce. Le sommaire du jugement présente bien les faits:
[TRADUCTION] Un attendu du contrat indiquait l’intention d’inclure dans tous les futurs contrats de vente des terrains des dispositions prévoyant que les acheteurs exécuteraient le contrat et seraient liés par ses stipulations; en conséquence, il était expressément prévu que chaque acheteur s’engageait envers les vendeurs et les autres acheteurs à se conformer à certaines clauses restrictives quant aux constructions sur les terrains, mais
[Page 1055]
il n’était prévu aucun engagement semblable de la part des vendeurs. Certains terrains ont été vendus et les acheteurs ont respecté le contrat, tout comme d’ailleurs les vendeurs. Les dispositions ont été suivies pendant les vingt années suivantes et les acheteurs des terrains revendus par la suite ont eux aussi respecté le contrat.
Au sujet de la méthode d’interprétation des attendus d’un contrat, le juge Kay a déclaré (à la p. 275):
[TRADUCTION] A mon avis, les attendus de ce contrat ne signifient pas que l’objectif visé pouvait être modifié par les fiduciaires, mais ils signifient que les terrains colorés en vert, vendus ou non, ne doivent pas être utilisés contrairement au plan de construction ou, pour prendre le point litigieux en l’espèce, qu’on ne peut construire qu’une seule maison sur les lots indiqués sur le plan de construction.
Si tel est le sens de ce contrat, quel en est donc l’effet? Il s’agit d’un contrat bilatéral, entre des vendeurs et des acheteurs qui s’engagent à l’exécuter. Aucune formule particulière n’est nécessaire pour prévoir un engagement dans pareil contrat. Une déclaration de l’intention irrévocable des vendeurs signataires du contrat, faite de toute évidence pour attirer des acheteurs et les inciter à acheter, a le même effet qu’un engagement formulé en termes exprès.
Ce principe a été retenu par le juge Clute dans Re Lorne Park[7], à la p. 603, et utilisé par le savant auteur de Odgers’ Construction of Deeds and Statutes, (1967, 5e éd.) à la p. 159, pour fonder la déclaration suivante:
[TRADUCTION] Par exemple, un attendu qui indique l’intention des vendeurs signataires du contrat de stipuler des clauses restrictives, et est inséré au contrat afin d’inciter les acheteurs à acheter, a autant de valeur qu’un engagement exprès dans les dispositions exécutoires du contrat.
La cession de 1917 au fiduciaire soulève la question de l’interprétation et de la valeur de la clause de transfert précitée (habendum) et qui stipule essentiellement une cession:
[TRADUCTION] EN FAVEUR et à l’usage dudit fiduciaire, de ses héritiers et ayants droit, de façon définitive, conformément aux actes de fiducie… c) toutes les cessions … effectuées par le fiduciaire seront assujetties aux clauses restrictives et conditions prévues aux actes de vente des propriétés déjà vendues… au lotissement 2200…»
[Page 1056]
Dans l’arrêt Gregg v. Richards[8], le lord juge Warrington a donné l’interprétation suivante d’une clause de transfert libellée ainsi: [TRADUCTION] «sous réserve et avec le bénéfice de toute servitude et de tout privilège de la nature d’une servitude grevant actuellement la propriété cédée aux présentes» (à la p. 533):
[TRADUCTION] Il faut comprendre ici que les mots «sous réserve de» s’appliquent au vendeur et «avec le bénéfice de» à l’acheteur: il s’agit d’une dispos