Anjou (Ville d’) c. C.A.C. Realty Ltd. et autres

Anjou (Ville d’) c. C.A.C. Realty Ltd. et autres
Collection
Jugements de la Cour suprême
Date
1977-04-29
Recueil
[1978] 1 RCS 819
Juges
Laskin, Bora; Judson, Wilfred; Pigeon, Louis-Philippe; Beetz, Jean; de Grandpré, Louis-Philippe
En appel de
Québec
Sujets
Procédure civile
Contenu de la décision
Cour suprême du Canada
Anjou (Ville d’) c. C.A.C. Realty Ltd. et autres, [1978] 1 R.C.S. 819
Date: 1977-04-29
La Ville d’Anjou (Requérante) Appelante;
et
C.A.C. Realty Limited (Demanderesse)
et
Azet Realties Ltd. et autres (Défendeurs)
et
Montreal Trust Company (Adjudicataire) Intimés.
1976: 3 et 4 mars; 1977: 29 avril.
Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Judson, Pigeon, Beetz et de Grandpré.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DU QUÉBEC
Procédure civile—Vente en justice d’un immeuble—Condition de la vente à charge d’une hypothèque—Légalité d’une vente en justice à charge d’une hypothèque—Code civil, art. 2161l)—Code de procédure civile, art. 665, 670, 677, 698, 704.
En décembre 1971, la demanderesse C.A.C. Realty Limited faisait saisir un immeuble appartenant à Azet Realties Ltd., en exécution d’un jugement pour un montant de plus de $96,000 qu’elle avait obtenu à titre de deuxième créancière hypothécaire. Le bref d’exécution, le procès-verbal de saisie et les annonces publiées dans la Gazette officielle et dans les journaux indiquaient que l’immeuble devait être vendu aux enchères à la charge d’une première hypothèque d’environ $80,000 en faveur de The Western Savings and Loan Association, hypothèque remboursable par versements mensuels de $1,171.81. L’insertion de cette charge dans les conditions de la vente avait été requise par la demanderesse saisissante. Le jour de la vente, le représentant de la Ville appelante, à qui il était dû des arrérages de taxes municipales et scolaires de plus de $9,000, se présenta pour enchérir dans le but de protéger la créance de la Ville. Informé que l’adjudicataire devait assumer l’hypothèque mentionnée dans les conditions de la vente, ce représentant reçut instructions de ses supérieurs de ne pas enchérir, de peur que la Ville ne soit personnellement tenue au paiement de la créance hypothécaire. L’intimée Montreal Trust Company se porta adjudicataire pour un montant de $1. Le privilège de la Ville d’Anjou fut donc purgé par cette vente. Dans sa requête en nullité de décret basée sur l’art. 698 C.p.c., l’appelante soutient que la charge de l’hypothèque a été illégalement inscrite comme condition de la vente. La Cour d’appel a confirmé le jugement de la Cour supérieure rejetant la requête, au motif qu’il n’y a pas eu dol pour écarter les enchères, que les conditions et formalités essentielles prescrites pour la vente ont été observées et que l’appelante avait des recours qu’elle aurait pu exercer avant la vente. D’où le pourvoi à cette Cour.
Arrêt (les juges Beetz et de Grandpré étant dissidents): Le pourvoi doit êre rejeté.
Le juge en chef Laskin et les juges Judson et Pigeon: Aucune disposition du Code de procédure civile ne rend illégale la vente d’un immeuble à charge d’une hypothèque. C’est en vertu de l’al, c) de l’art. 670 que la saisissante a requis l’insertion dans l’avis de vente de la «charge» de l’hypothèque comme condition de la vente. L’hypothèque est une «charge» au sens de cet alinéa comme de toute la section du Code dont il s’agit. Le seul recours ouvert à l’appelante était donc l’opposition aux charges en vertu de l’art. 677. Le Code permet au saisissant de spécifier les charges auxquelles la vente en justice doit se faire, le shérif n’a qu’à suivre ses instructions. La décision du saisissant peut être contestée, mais elle tient tant qu’elle n’est pas écartée par le tribunal.
La décision des tribunaux du Québec est conforme à une jurisprudence bien établie. Le saisissant était de bonne foi et il n’y a pas eu de manœuvres pour écarter les enchères.
Les juges Beetz et de Grandpré, dissidents: La vente forcée d’un immeuble à charge d’hypothèque est illégale et il en découle une nullité que l’appelante peut invoquer.
Illégalité de la vente: L’hypothèque et le privilège ne sont pas des «charges» au sens des art. 670, 676, 677 et 684, ni des «droits réels» qui peuvent être compris dans les conditions de la vente au sens des art. 684, 690 et 696 du Code de procédure civile. Ces dispositions visent des démembrements de la propriété comme l’usufruit, l’usage et l’habitation: ces droits ne peuvent avoir de suite sans l’immeuble qui en est l’objet; on peut par ailleurs satisfaire à l’hypothèque et au privilège sans l’immeuble, par de l’argent, par le prix d’une vente en justice de l’immeuble grevé, sur le prix duquel le bénéficiaire sera payé par préférence suivant son rang.
En vertu du par. (6) de l’art. 2081 C.c., les privilèges et hypothèques s’éteignent entre autres par le décret forcé. «Prolonger le droit de préférence et le droit de suite au-delà du décret, c’est altérer la nature de l’hypothèque et frustrer le décret.» Il est donc illégal de vendre en justice un immeuble à charge d’hypothèque.
Nullité de la vente: la vente est nulle et la Ville peut invoquer cette nullité pour les motifs suivants: (1) la condition apposée est de nature à écarter les enchères et a au moins écarté l’enchère de la Ville d’Anjou. L’interdiction qu’une vente se fasse à des conditions susceptibles d’écarter même quelques enchères est une prohibition d’ordre public qui a pour fondement l’intégrité du processus judiciaire et la protection due aux tiers; (2) la condition entraîne l’interversion des privilèges et des hypothèques sans le consentement des créanciers intéressés par l’action unilatérale du créancier saisissant. Par les art. 713 à 731 C.p.c., le législateur a voulu protéger l’ordre des privilèges et des hypothèques. Une vente en justice non conforme à ces dispositions est contraire aux prescriptions impératives de la loi; (3) l’annulation de la vente est permise par l’art. 698 C.p.c., si celle-ci s’est faite à des conditions qui ont écarté des enchères et ce, abstraction faite de tout dol (par. (2) de l’art. 698 C.p.c.). Si les conditions sont contraires au but poursuivi par la loi et à la nature du décret, elles entraînent nullité de celui-ci; (4) le défaut de s’opposer en temps utile ne fait pas perdre son recours à la Ville d’Anjou, les faits démontrant que ce défaut ne peut être interprété comme un consentement tacite à la vente. Sans faire perdre la première hypothèque, l’annulation du décret conservera le privilège de la Ville d’Anjou.
[Arrêt appliqué: Perrault c Mousseau (1896), 6 B.R. 474; arrêts mentionnés: Legault c. Desève (1920), 61 R.C.S. 65; Lymburner c. Courtois (1922), 34 B.R. 341; Boileau c. Procureur général du Québec, [1957] R.C.S. 463; Breton c. Jacques et Seabord Securities Canadian Ltd., [1972] R.P. 35.]
POURVOI à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel du Québec[1], confirmant un jugement de la Cour supérieure[2] qui a rejeté une requête en nullité de décret. Pourvoi rejeté, les juges Beetz et de Grandpré étant dissidents.
Emilien Brais, c.r., pour l’appelante.
Kenneth Oberland, pour l’intimée, C.A.C. Realty Limited.
Jean Savard, pour l’intimée, Montreal Trust Company. Le jugement du juge en chef Laskin et des juges Judson et Pigeon a été rendu par
LE JUGE PIGEON—Le pourvoi attaque un arrêt unanime de la Cour d’appel du Québec qui a confirmé le rejet d’une requête en nullité de décret. Voici comment l’affaire est exposée par le juge Turgeon avec lequel les juges Montgomery et Mayrand sont d’accord.
En décembre 1971, la demanderesse C.A.C. Realty Limited faisait saisir un immeuble appartenant à Azet Realties Ltd. en exécution d’un jugement pour un montant de plus de $96,000 qu’elle avait obtenu à titre de deuxième créancière hypothécaire. Il appert au bref d’exécution, au procès-verbal de saisie, aux annonces publiées dans la Gazette Officielle et dans les journaux que l’immeuble sera vendu aux enchères à la charge d’une première hypothèque d’environ $80,000 existant en faveur de The Western Savings and Loan Association, remboursable par versements mensuels de $1,171.81, capital et intérêts.
Il n’y eut pas d’opposition et l’immeuble fut vendu le 7 avril 1972 et adjugé à Montreal Trust Company pour $1. Le rapport du shérif après la vente démontre que l’adjudicataire assuma l’hypothèque existant en faveur de The Western Savings and Loan Association.
Lors de la saisie, il était dû à l’appelante à titre de taxes foncières municipales et scolaires (elle était tenue de percevoir ces dernières) près de $9,000. Les autorités de Ville d’Anjou apprirent par la voie de la Gazette Officielle que l’immeuble avait été saisi et qu’il serait vendu le 7 avril 1972, à 11 h. a.m., au palais de justice de Montréal, à la charge de la première hypothèque que l’acquéreur devait assumer. Dès le 9 mars 1972, le responsable du service du revenu de l’appelante fit parvenir au shérif de Montréal la réclamation de celle-ci pour les taxes dues à date.
Raymond Boivin, responsable du service du revenu de Ville d’Anjou, se rendit au palais de justice de Montréal pour assister à la vente avec mandat d’enchérir pour protéger la créance privilégiée de la ville. Cependant, avant la vente aux enchères, il apprit du protonotaire que l’adjudicataire devait assumer l’hypothèque de The Western Savings and Loan Association. Apparemment, cette condition avait échappé aux autorités de l’appelante lors de la lecture des avis de vente dans la Gazette Officielle et dans les journaux. Raymond Boivin s’empressa de téléphoner à son supérieur immédiat et il reçut instructions de ne pas enchérir de peur que la Ville ne soit personnellement tenue au paiement de la créance hypothécaire. Dans sa requête en nullité de décret, l’appelante allègue qu’une condition a été illégalement apposée à la vente. Cette condition se lit comme suit:
[TRADUCTION] SOUS réserve d’une première hypothèque stipulée en faveur de The Western Savings and Loan Association et assumée par l’adjudicataire, aux conditions suivantes, enregistrées auprès du Bureau d’enregistrement de la Division d’enregistrement de Montréal sous la cote 1977182: échéance en date du 1er avril 1985, moyennant remboursement par mensualités de $1,171.81 en capital et intérêts. Le 1er octobre 1971, le solde de l’hypothèque était d’environ $80,000. Le mandataire du créancier hypothécaire est Montreal Trust Company.
Après avoir écarté, en se fondant sur l’arrêt de cette Cour dans Legault c. Desève[3], la prétention de l’appelante que la condition ci-dessus reproduite obligeait l’adjudicataire à se charger personnellement de la créance hypothécaire, le juge Turgeon dit notamment:
Le premier juge a décidé qu’il était illégal de faire vendre un immeuble saisi à la charge de l’hypothèque le grevant, mais qu’il s’agissait là d’une nullité relative et non absolue. Il a reproché à la Ville d’Anjou de ne pas avoir formé opposition en temps utile et a rejeté sa requête. Il a avec raison suivi la décision de notre collègue monsieur le juge Bernier qui, alors qu’il était à la Cour supérieure, a décidé dans Breton v. Jacques et al., [1972] R.P. 35, que l’hypothèque ne peut faire partie des conditions d’une vente en justice vu que cette vente entraîne ipso facto son extinction en tant que droit réel. Je réfère à ce jugement qui est une étude complète de la question qui nous intéresse.
Remarquons qu’il n’existe aucun texte dans le Code de procédure prohibant expressément la vente en justice d’un immeuble à charge de l’hypothèque qui le grève. Au contraire, certains articles du Code de procédure, tels que les articles 670(c), 684, 690 et 696 semblent à première vue le permettre.
Dans la présente cause, la requête en nullité de l’appelante est basée sur l’article 698 C.p.c. qui se lit comme suit:
698. Le décret peut être annulé à la poursuite de toute personne intéressée:
1. Si, à la connaissance de l’adjudicataire, il y a eu dol pour écarter les enchères;
2. Si les conditions et formalités essentielles prescrites pour la vente n’ont pas été observées; le saisissant ne peut toutefois se prévaloir d’une irrégularité qui soit imputable à lui-même ou à son procureur.
Je suis d’opinion qu’il n’y a pas eu dol pour écarter les enchères. Au contraire, la demanderesse intimée et ses procureurs ont agi de bonne foi et ont cru sincèrement qu’en exigeant que l’immeuble soit vendu à la charge de la première hypothèque, ils encourageraient les enchères. D’autre part, Western Loan and Savings Association et son agent Montreal Trust Company, qui s’est portée adjudicataire, étaient de bonne foi.
De plus, les conditions et formalités essentielles prescrites pour la vente ont été observées.
…
L’appelante avait des recours qu’elle aurait pu exercer avant la vente. Ainsi, elle aurait pu faire une opposition à fin de charge en se basant sur l’article 676 C.p. et sur une certaine jurisprudence qui prévalait à l’époque ou, si elle l’avait préféré, elle aurait pu invoquer l’article 677 C.p. et faire une opposition aux charges si elle se sentait lésée. Dès avant le 9 mars 1972, les officiers supérieurs de Ville d’Anjou apprirent par la Gazette Officielle la saisie et la vente, mais ils auraient négligé d’en lire les conditions. Le jour de la vente, le représentant de l’appelante qui s’est rendu au palais de justice de Montréal a connu du protonotaire les conditions de la vente. Il a fait rapport à son supérieur qui, par une mauvaise interprétation de la condition, lui a donné instructions de ne pas enchérir.
La vente par le shérif est une procédure qui confère à l’acheteur des droits plus absolus que ne le fait une vente volontaire. Elle est précédée de formalités rigoureuses qui ont pour but de protéger le saisi et l’adjudicataire. Rappelons qu’en vertu de l’article 577 C.p. l’adjudication sur exécution transfère la propriété des biens à l’adjudicataire à compter de sa date et que ce principe est d’intérêt public.
Dans les circonstances, je suis d’opinion que le dispositif du jugement de la Cour supérieure est bien fondé.
A mon avis, cet arrêt est bien fondé. Comme le juge Dorion l’a signalé dans Lymburner c. Courtois[4] (à la p. 346), le législateur québécois tient tellement à protéger la validité des ventes en justice que lorsque par une loi de 1880 (43-44 Vict. c. 25), il a établi pour la protection des créanciers hypothécaires un régime d’avis par lettre recommandée à leur adresse inscrite dans un registre spécial, il a décrété en conclusion une disposition qui se lit maintenant comme suit dans le Code civil:
Art. 2161l. Le défaut d’exécution des dispositions, des articles 2161a à 2161k, n’invalide pas les procédures dans les causes ou affaires où il y a eu tel défaut; mais l’officier ou toute autre personne en défaut est responsable de tous les dommages qui pourraient en résulter.
Cette disposition a été jugée si importante qu’on l’a réitérée au Code de procédure civile où elle est aujourd’hui l’art. 665:
665. Dès que le procès-verbal de saisie lui a été signifié, le régistrateur doit le noter dans l’index des immeubles, et en aviser les intéressés de la manière prescrite par le Code civil. L’inobservation de cette disposition n’entraîne pas nullité de la saisie mais rend le régistrateur responsable des dommages qui en résultent.
Au sujet de l’énoncé du juge Taschereau dans Boileau c. Procureur général du Québec[5] «il y a des cas où des décrets ont été annulés même pour des raisons non mentionnées spécifiquement à l’art. 784 C.p. (aujourd’hui 698 C.p.)», il faut voir de quoi il s’agissait. On était en présence d’une vente faite en exécution d’un jugement qui n’était rien moins que nul parce qu’il était fondé sur un document faux. C’est pourquoi le juge Rand dit (à la p. 474):
[TRADUCTION] Quel est donc l’acte que l’on veut faire annuler au moyen des présentes procédures? De toute évidence, il s’agit du document original déposé en vertu de l’art. 1115 de l’ancien Code criminel. Cela s’est fait ex parte, et en l’absence des deux parties à l’engagement et de leurs représentants. La demande d’annulation de ce jugement, déposée en janvier, est une procédure accessoire dont la validité, vu la présente contestation, repose entièrement sur celle du jugement; si ce dernier est infirmé, tout ce qui en découle subit automatiquement le même sort.
Il n’y a rien de tel dans la présente affaire. Aucune disposition du Code de procédure ne rend illégale la vente d’un immeuble à charge d’une hypothèque. L’appelante avait sûrement le droit de s’y opposer puisque les taxes qui lui sont dues doivent prendre rang avant les hypothèques. Mais ce n’est pas la question à juger sur une requête en nullité de décret. Ce qu’il faut se demander c’est s’il est illégal de vendre en justice à charge d’une hypothèque. Si l’on étudie la section du Code de procédure civile qui traite de la saisie‑exécution des immeubles, on voit à l’art. 670:
670. Le shérif est tenu de faire paraître dans la Gazette officielle de Québec, en français et en anglais, au moins trente jours avant la date fixée pour la vente, un avis contenant:
…
c) la désignation de l’immeuble ou des rentes, selon le cas, telle qu’elle apparaît au procès-verbal, avec les charges y mentionnées, et celles dont le saisissant ou le saisi a requis par écrit l’insertion;
Voilà le texte qui définit une des principales formalités de la vente d’immeubles en justice. J’y ai souligné la disposition en vertu de laquelle le saisissant a requis par écrit la mention de la charge de l’hypothèque dont il s’agit. Je ne vois pas comment on puisse nier qu’une hypothèque soit une «charge» au sens de la section du Code de procédure dont il s’agit. Ce droit est non seulement compris dans le sens ordinaire de l’expression, mais cela ressort à l’évidence de l’art. 704 qui commence comme suit:
704. Ce certificat doit contenir les privilèges, hypothèques ou autres charges enregistrés contre l’immeuble
…
Après cela le mot «charge» revient plusieurs fois comme terme général pour désigner tous les droit réels qui doivent être mentionnés au certificat.
Cela étant, je ne vois pas comment on peut douter que le recours qui était ouvert à l’appelante pour empêcher la vente à la charge de l’hypothèque était l’opposition aux charges en vertu de l’art. 677.
677. Toute personne dont les intérêts sont lésés par l’imposition de quelques charges annoncée comme grevant à son préjudice l’immeuble saisi, peut s’opposer à ce que celui-ci soit vendu sujet à cette charge, à moins que bonne et suffisante caution ne lui soit donnée que la vente sera faite à un prix suffisant pour lui assurer le paiement de sa créance.
…
L’appelante objecte que la vente à charge d’hypothèque est contraire à l’esprit du régime québé- cois de ventes d’immeubles en justice et elle fait grand état d’un jugement de la Cour supérieure qui a rejeté une opposition à fin de charge formée par un créancier hypothécaire: Breton c. Jacques et Seabord Securities Canadian Limited[6]. Comme le juge de première instance et ceux de la Cour d’appel qui n’ont pas manqué d’examiner cette décision et n’en contestent pas le bien-fondé, je ne vois pas comment cela peut impliquer que la vente à charge d’une hypothèque soit illégale. En effet, on ne peut pas dire, comme le prétend l’appelante, qu’une hypothèque n’est pas une charge: le Code démontre le contraire. Tout ce que l’on peut conclure c’est que l’appelante aurait été recevable à demander non pas seulement ce que prévoit l’art. 677, mais le retranchement pur et simple de la charge de l’hypothèque dans les conditions de vente, ou peut-être même lui permettre d’enchérir tout en refusant la charge. Le Code a permis au saisissant de spécifier les charges auxquelles la vente en justice doit se faire. Le shérif n’a qu’à suivre ces instructions. Cela ne veut pas dire que la décision du saisissant ne peut pas être contestée mais elle tient tant qu’elle n’est pas écartée par le tribunal.
A mon avis, la décision des tribunaux du Québec dans la présente affaire est conforme à une jurisprudence bien établie. Dans Perrault c. Mousseau[7], on lit à la p. 481:
[TRADUCTION] Évidemment, l’annulation d’un décret, une fois la vente terminée, ne peut être prononcée qu’à des conditions encore plus sévères que celles qui régissent le dépôt, avant la vente, d’une opposition afin de distraire. L’esprit de cette distinction se manifeste dans la première condition relative à l’annulation d’un décret, a savoir: «S’il y a eu dol ou artifices, à la connaissance de l’adjudicataire, pour écarter les enchères». Il est vrai que l’article ajoute:—«Si les conditions et formalités essentielles prescrites n’ont pas été observées», mais cela doit, de toute évidence, être interprété comme se rapportant à une violation sérieuse et flagrante des formalités antérieures qui se traduirait par un déni de justice si aucun correctif n’y était apporté; par exemple, l’inobservation des formalités essentielles qui avaient auparavant échappé à l’attention des requérants, ou la collusion entre le créancier et l’adjudicataire, au moment de la vente ou, du moins, au cours de la période antérieure à celle-ci et pendant laquelle il est interdit de former une opposition.
Il est évidemment bien regrettable que l’appelante perde le montant des taxes qui lui étaient dues lors de la vente et, dans le cas présent, il serait sûrement plus juste que l’acquéreur de l’immeuble ne s’en trouve pas affranchi par suite de l’omission des fonctionnaires municipaux de faire une procédure appropriée en temps utile. S’il était possible d’en venir à ce résultat sans porter atteinte au principe de l’intangibilité des ventes en justice, je serais d’accord pour le faire. Il faut toutefois bien considérer que toute vente en justice d’un immeuble met nécessairement en péril le recouvrement des taxes municipales. Si le législateur n’a pas donné à ces administrations publiques le bénéfice des dispositions établies pour la protection des créanciers hypothécaires, c’est évidemment parce que toute municipalité est tenue d’avoir des fonctionnaires préposés à la perception des taxes et qui ont le devoir de surveiller les avis de vente en justice. Dans le cas présent, ils n’y ont pas manqué, mais en considérant ce qu’il y avait lieu de faire pour la protection des intérêts de la municipalité lors de la vente, ils ont malheureusement omis de tenir compte du fait que la vente se ferait «à charge» de la première hypothèque. Cette clause de l’avis n’était pas enfouie, elle formait un alinéa distinct mentionnant le versement mensuel et le solde dû, immédiatement avant l’indication de la date, de l’heure et du lieu de la vente.
A mon avis, c’est à bon droit que les tribunaux du Québec ont statué que le saisissant était de bonne foi et qu’il n’y avait pas eu de manœuvres pour écarter les enchères. L’appelante est dans la situation de toute municipalité qui omet de voir à la protection de sa créance de taxes lors d’une vente d’immeuble en justice.
Je suis d’avis de rejeter le pourvoi avec dépens.
Le jugement des juges Beetz et de Grandpré a été rendu par
LE JUGE BEETZ (dissident)— I—LES FAITS
Il s’agit d’une requête en nullité de décret (art. 698 C.p.): l’immeuble décrété a été vendu à charge d’hypothèque.
Cet immeuble, évalué pour fins municipales à la somme de $156,000, appartenait à Azet Realties. Il était grevé en faveur de The Western Savings and Loan Association d’une première hypothèque garantissant une créance de $80,000 environ, solde d’un prêt de $92,000. Il était aussi grevé en faveur de C.A.C. Realty d’une seconde hypothèque garantissant un solde de créance de $92,602.75.
C.A.C. Realty obtient jugement et fait saisir l’immeuble. Le bref d’exécution, conforme à la réquisition faite par les procureurs de C.A.C. Realty, porte, après la description de l’immeuble la condition suivante:
[TRADUCTION] SOUS réserve d’une première hypothèque stipulée en faveur de The Western Savings and Loan Association et assumée par l’adjudicataire…
La même condition se retrouve dans les avis de saisie et de vente publiés en français et en anglais dans la Gazette Officielle et dans les journaux.
Sur l’immeuble saisi, il est dû à la Ville d’Anjou des arrérages de taxes foncières, municipales et scolaires, se chiffrant à ce moment à plus de $9,000. La Ville fait parvenir au shérif un état de sa créance en conformité de l’art. 708 C.p. Les autorités municipales délèguent de plus à la vente un fonctionnaire qui a mandat d’enchérir pour protéger la créance de la Ville. Le jour de la vente, des officiers de justice attirent l’attention de ce fonctionnaire municipal sur la condition apposée à la vente, condition que celui-ci reconnaîtra ne pas avoir notée auparavant lors de la lecture des avis. La vente est ajournée durant quelques minutes afin de permettre au représentant de la Ville de communiquer avec ses supérieurs. Il se met en rapport avec le trésorier de la Ville qui, après avoir consulté le gérant de la Ville ainsi qu’un représentant de la Commission municipale, lui donne instruction de ne pas enchérir, vu la condition. L’immeuble est adjugé au premier et seul enchérisseur, Montreal Trust, qui agit pour The Western Sav- ings and Loan Association, créancière en première hypothèque. Le prix d’adjudication est consigné comme suit au procès-verbal de l’enchère: «$1.00 + la charge de $80,000». Le rapport du shérif indique, lui, que le prix de vente est de $1.00. Les deniers provenant de l’enchère étant inférieurs aux frais de saisie, il est passé outre à la formalité d’un état de collocation et le dollar, produit de la vente, est versé au protonotaire en paiement des frais de justice.
La vente, si elle est valide, purge le privilège de la Ville d’Anjou. Celle-ci présente une requête en annulation du décret, objet du pourvoi. La requête est contestée par les deux intimées, Montreal Trust, adjudicataire et C.A.C. Realty, créancière saisissante dont l’hypothèque a aussi été purgée par le décret.
Dans sa requête, la Ville allègue entre autres que la condition apposée à la vente était susceptible d’écarter les enchères et constituait une irrégularité équivalant à dol. Je ne vois aucun motif de ne pas accepter, quant au dol, les conclusions concordantes et unanimes de la Cour supérieure et de la Cour d’appel: il n’y a pas eu de preuve de fraude.
D’autre part, il me paraît que la condition apposée à la vente était, abstraction faite de toute intention dolosive, de nature à écarter les enchères. J’y reviendrai.
II—LES MOYENS INVOQUÉS PAR LA VILLE D’ANJOU
Le premier moyen, c’est que, telle que rédigée, la condition apposée à la vente oblige l’adjudicataire à la dette non pas seulement hypothécairement mais personnellement. Même si le premier moyen n’est pas retenu, la Ville en invoque un autre: la loi interdit sous peine de nullité absolue qu’un immeuble soit vendu en justice à charge d’hypothèque.
III—LE JUGEMENT DE LA COUR SUPÉRIEURE
Monsieur le juge Trépanier, de la Cour supérieure, ne se prononce pas sur le premier moyen. Il reconnaît l’irrégularité d’une vente immobilière en justice faite à charge d’hypothèque, mais, selon lui, la Ville ne peut faire échec au décret alors qu’elle aurait pu s’y opposer au préalable par une procédure appropriée. Son défaut est fatal. Et il cite des autorités selon lesquelles le défaut d’agir en temps utile équivaut à un acquiescement capable de couvrir une nullité simplement relative.
IV—L’ARRÊT DE LA COUR D’APPEL
Cet arrêt est publié à [1974] C.A. 197. La Cour d’appel rejette le premier moyen, s’appuyant sur l’arrêt de cette Cour dans Legault c. Desève[8]. Relativement au deuxième moyen, elle est d’accord en substance avec la Cour supérieure: la condition imposée à l’adjudicataire de prendre une hypothèque à sa charge constitue une irrégularité qui n’entraîne pas cependant une nullité dont la Ville peut se prévaloir; si la Ville avait été plus vigilante, elle aurait pu faire opposition.
J’arrive sur le deuxième moyen à des conclusions qui diffèrent de celles de la Cour d’appel et qui suffisent à trancher le litige. Il n’est donc pas nécessaire que j’exprime mon opinion sur le premier.
Le deuxième moyen comporte deux questions: (1) la loi permet-elle la vente forcée d’un immeuble en justice à charge d’hypothèque? (2) Si la loi interdit cette vente mais qu’elle ait lieu quand même, en découle-t-il une nullité que l’appelante peut invoquer?
La première question a été soulevée quelques fois devant les tribunaux du Québec, avant que la vente n’ait lieu, sous la forme procédurale suivante: l’opposition à fin de charge (art. 676 C.p.) est-elle ouverte au créancier hypothécaire ou privilégié? Au meilleur de ma connaissance, la deuxième question se pose pour la première fois.
V—ILLÉGALITÉ DE LA VENTE
Les intimées soutiennent que la vente est permise par la loi, ce par quoi elles nous demandent d’aller sur ce point à l’encontre de l’opinion de la Cour d’appel et de la Cour supérieure. Elles invoquent une doctrine et une jurisprudence selon les- quelles le créancier hypothécaire ou privilégié aurait le droit d’exiger que l’immeuble grevé soit vendu en justice à la charge de son hypothèque ou de son privilège. Si la vente était annoncée sans cette condition, le créancier hypothécaire ou privilégié pourrait faire opposition à fin de charge et demander que sa sûreté reste inscrite sur l’immeuble qui serait mis en vente à charge de cette sûreté. (Ferland, P., Traité de procédure civile, Montréal, 1969, t. II, aux pp. 371 et 372). Le saisissant aurait même l’obligation préalable d’insérer, à la suite de la désignation de l’immeuble à saisir et à vendre, les hypothèques et privilèges pouvant le grever, faute de quoi une opposition à fin de charge serait accueillie contre lui: Newman c. Archambault et al.[9] D’ailleurs, disent les procureurs de C.A.C. Realty dans leur mémoire, c’est précisément pour se conformer à ce dernier jugement de la Cour supérieure qu’ils ont inséré la condition dans la réquisition du bref d’exécution et dans les avis de vente. Les procureurs de l’adjudicataire Montreal Trust, soutiennent que même si l’insertion des hypothèques et privilèges ne constitue pas, pour le saisissant, une obligation préalable, elle n’est cependant pas illégale; elle pourrait également être faite à la demande d’un créancier hypothécaire ou privilégié qui préfère conserver son hypothèque plutôt que d’être colloqué à son rang et payé à même le prix d’adjudication. Dans le présent cas, l’insertion de la condition a été faite à leur insu par le créancier saisissant; ils en ont pris connaissance par les avis mais, compte tenu du jugement et de la doctrine mentionnés plus haut, ils n’y ont rien vu d’irrégulier. Les deux intimées ajoutent que, loin de nuire aux enchères, la vente d’un immeuble en justice à charge d’une hypothèque comme celle dont il est question est de nature à les attirer: sans l’insertion de la condition, Montreal Trust aurait enchéri jusqu’à concurrence de $80,000 pour protéger la créance de son mandat; les autres enchérisseurs auraient été obligés de surenchérir et de payer comptant une somme excédant $80,000. Tandis qu’avec l’insertion de la condition, les enchérisseurs avaient la chance d’acquérir l’immeuble en déboursant bien moins, à charge d’une hypothèque dont le taux d’intérêt (7½ pour cent) était avantageux. Si le jugement et la doctrine invoqués par les intimées sont bien fondés, le deuxième moyen de l’appelante doit être rejeté. Mais, je le dis avec déférence, cette doctrine ainsi que le jugement Newman c. Archambault expriment à mon avis une hérésie juridique; ils sont incompatibles avec l’ancien droit, avec l’économie générale du Code civil et du Code de procédure civile ainsi qu’avec la jurisprudence des cours du Québec. La Cour d’appel et la Cour supérieure ont raison de ne pas y souscrire.
La difficulté vient de ce que les dispositions du Code de procédure qui traitent de la saisie‑exécution des immeubles sont rédigées avec une grande économie de moyens et des termes d’une extrême généralité. Si l’on fait abstraction de leurs sources et des autres règles du droit judiciaire et du droit civil, il est possible de faire produire à ces dispositions, prises à la lettre, des effets opposés à ceux que l’on recherchait. Prenons par exemple les dispositions suivantes:
670. Le shérif est tenu de faire paraître dans la Gazette officielle de Québec, en français et en anglais, au moins trente jours avant la date fixée pour la vente, un avis contenant:
a) …
b) …
c) la désignation de l’immeuble ou des rentes, selon le cas, telle qu’elle apparaît au procès-verbal, avec les charges y mentionnées, et celles dont le saisissant ou le saisi a requis par écrit l’insertion’,
d) …
e) …
676. Lorsque l’immeuble saisi est annoncé en vente sans mention d’une charge dont il est grevé et qui peut être purgée par le décret, le tiers en faveur de qui elle existe peut former opposition à fin de charge.
677. Toute personne dont les intérêts sont lésés par l’imposition de quelque charge annoncée comme grevant à son préjudice l’immeuble saisi, peut s’opposer à ce que celui-ci soit vendu sujet à cette charge, à moins que bonne et suffisante caution ne lui soit donnée que la vente sera faite à un prix suffisant pour lui assurer le paiement de sa créance.
L’opposition aux charges ne peut être formée par le saisissant ou le saisi que si la mention de la charge a été faite sans leur concours. 684. Au jour et au lieu indiqués, l’officier chargé de la vente donne d’abord lecture du texte de l’annonce, précise les charges et les conditions de la vente, et met ensuite l’immeuble aux enchères.
690. Sur paiement par l’adjudicataire, du prix d’adjudication ou du montant qu’il n’a pas droit de retenir, le shérif est tenu de lui délivrer un certificat de vente contenant:
…
4. les conditions de la vente;
…
696. Le décret purge tous les droits réels non compris dans les conditions de la vente, excepté:
1. les servitudes;
2. l’hypothèque résultant des rentes créées pour la commutation des droits seigneuriaux, sauf les arrérages échus avant la vente;
…
(Les italiques sont de moi.)
L’hypothèque et le privilège sont-ils des «charges» au sens des art. 670, 676, 677 et 684 C.p., ou des «droits réels» qui peuvent être compris dans les «conditions de la vente» au sens des art. 684, 690 et 696 C.p.? Je ne le crois pas. Les expressions «charges» et «droits réels» sont sûrement assez larges pour embrasser, dans un autre contexte, les hypothèques et les privilèges. Mais les dispositions citées plus haut visent des démembrements de la propriété comme l’usufruit, l’usage et l’habitation, auxquels il est impossible de donner suite sans le secours de l’immeuble qui en est l’objet. L’ancien droit assimilait en outre à ces démembrements des charges foncières—dont plusieurs étaient payables en nature—et qui étaient dues par l’héritage plutôt que par son propriétaire. Il ne serait pas juste pour le titulaire de ces démembrements que le décret les purge fatalement. Il en va autrement de l’hypothèque et du privilège: on peut satisfaire, sans l’immeuble, par de l’argent, à la créance qu’ils garantissent, et particulièrement par le prix d’une vente en justice de l’immeuble qu’ils grèvent, leur bénéficiaire—c’est là son seul droit—se voyant payé par préférence à même ce prix suivant le rang de sa sûreté. C’est ainsi que l’entendait l’ancien droit français qui, pour ce chapitre, est la source du Code de procédure actuel. En cette matière, le Code de 1965 suit de près celui de 1897 et celui de 1867. Les codificateurs du Code de 1867 avaient pour mandat de n’incorporer au Code que les dispositions tenues pour être réellement en vigueur, en citant les autorités sur lesquelles ils s’appuyaient. Ils pouvaient suggérer des amendements mais de façon séparée et distincte, avec raisons à l’appui: Acte pour pourvoir à la Codification des Lois du Bas-Canada qui se rapportent aux matières civiles et à la procédure, 1857, 20 Vict., c. 43, art. 6. Or, en ce qui concerne l’exécution des immeubles, les codificateurs ne suggèrent pas d’amendements modifiant les principes. Ils réfèrent à deux sources principales: des codifications antérieures très partielles qui ne changent l’ancien droit que sur des points particuliers et les anciens auteurs comme Pothier, d’Héricourt et Bourjon dont ils emploient la terminologie pour les oppositions.
Loyseau distingue entre la charge et l’hypothèque:
Surtout les charges foncières diffèrent des simples hypothèques, en ce que l’hypothèque est une obligation accessoire ou subsidiaire de la chose, pour confirmer et assurer la promesse et obligation de la personne qui est débitrice: mais la charge foncière est une redevance due proprement et directement par l’héritage et non par la personne; et ce que la personne la paye, c’est à cause de la chose non pour y être obligée de son chef parce que la chose qui est inanimée, ne la peut payer sans le ministère de la personne.
Traité du déguerpissement et du délaissement par hypothèque, Paris, 1701, à la p. 8.
Des auteurs modernes font d’ailleurs une distinction analogue; ils subdivisent les droits réels en droits réels principaux et en droits réels accessoires, et tiennent que l’hypothèque, droit réel accessoire, ne serait pas un véritable démembrement de la propriété: Planiol et Ripert, Droit civil, Paris, 1953, t. 12, à la p. 376; Mignault souligne cette distinction sans l’adopter ni la rejeter: Droit civil canadien, 1916, t. 9, aux pp. 83, 84.
La «charge» des anciens auteurs entre dans la classe des droits réels principaux qui sont des démembrements de la propriété et se distingue de l’hypothèque, droit réel accessoire.
L’ancien droit distinguait également entre ces deux classes de droits réels selon les recours que pouvait exercer leur détenteur à l’occasion d’une vente forcée. L’opposition à fin de charge était ouverte au titulaire d’un droit réel principal. Le titulaire d’une hypothèque ne disposait, lui, que de l’opposition à fin de conserver—qui n’est plus nécessaire aujourd’hui sauf pour les créances que le régistrateur n’est pas tenu d’insérer dans son certificat: art. 708 C.p.—. Ainsi selon de Ferrière:
L’opposition à fin de charge est celle qui est formée par celui qui prétend avoir un droit réel sur l’immeuble saisi, comme un droit de servitude, rente foncière ou autres droits réels et inhérents à la chose.
L’opposition à fin de conserver est celle qui est formée par un créancier de la Partie saisie, soit en vertu de contrat, obligation, sentence ou Arrêt, ou par promesse reconnue, afin d’être pour son dû colloqué utilement du jour de son hypothèque pour son principal, arrérages et intérêts, frais et dépens.
Cette opposition tend donc à ce que celui qui la fait soit conservé dans tous ses droits, hypothèques et privilèges et soit payé sur le prix de l’adjudication de tout ce qui lui est dû, suivant l’ordre de son hypothèque. (Les italiques sont de moi.)
Dictionnaire de pratique, Paris, 1755, t. 2, à la p. 402.
Pothier réfère au créancier hypothécaire quand il définit l’opposition à fin de conserver mais il ne mentionne pas l’hypothèque parmi les exemples de charges pouvant donner ouverture à l’opposition à fin de charge. (M. Bugnet, Oeuvres de Pothier, Paris, 1890, t. 10, n° 585, à la p. 265 et n° 590, à la p. 266).
Chez aucun ancien auteur, à ma connaissance, il n’est question que l’opposition à fin de charge soit ouverte au créancier hypothécaire. Mais Bourjon, lui, nie formellement au créancier hypothécaire le droit à cette opposition:
LXXI. L’objet ou la matière des oppositions à fin de charges, sont les charges réelles, les rentes foncières, les servitudes qui doivent rester sur le fonds…
LXXII. Leur objet connu, voyons leur fin. Leur fin est de conserver ces droits, nonobstant la perfection du décret. Il étoit juste d’ouvrir cette voie à ceux à qui appartiennent ces mêmes droits, qui ne peuvent s’éteindre avec des deniers…
LXXIII. Par l’omission de cette opposition, le décret purgeroit ces droits; autrement, qui voudrait se rendre adjudicataire? Il faut donc tenir à cet égard pour constant, que