Hawrelak c. Ville d’Edmonton

Hawrelak c. Ville d’Edmonton
Collection
Jugements de la Cour suprême
Date
1975-03-06
Recueil
[1976] 1 RCS 387
Juges
Laskin, Bora; Judson, Wilfred; Spence, Wishart Flett; Dickson, Robert George Brian; de Grandpré, Louis-Philippe
En appel de
Alberta
Sujets
Droit municipal
Contenu de la décision
Cour suprême du Canada
Hawrelak c. Ville d’Edmonton, [1976] 1 R.C.S. 387
Date: 1975-03-07
William Hawrelak (Défendeur) Appelant;
et
La Ville d’Edmonton (Demanderesse) Intimée.
1974: le 27 et 28 mars; 1975: le 7 mars.
Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Judson, Spence, Dickson et de Grandpré.
EN APPEL DE LA DIVISION D’APPEL DE LA COUR SUPRÊME D’ALBERTA
Droit municipal—Le maire d’une ville est un actionnaire principal d’une compagnie de construction—Actions vendues après que leur valeur eut augmentée suite au programme de relotissement adopté par la ville—Maire impliqué dans certaines transactions foncières—Rejet de la réclamation de la ville visant à recouvrer le profit sur la vente des actions.
Le 16 octobre 1963, l’appelant a été élu maire de la ville intimée. À cette époque, il était un actionnaire principal d’une compagnie (Sun-Alta Builders Ltd.) qui avait acquis des terrains dans une région annexée à la ville en 1961. L’appelant a été impliqué dans certaines transactions lorsqu’il était maire, dont une entre Sun-Alta et la ville qui prévoyait le consentement de Sun-Alta au relotissement et la vente par celle-ci de certains de ses terrains à la ville. Cette transaction a coûté à l’appelant son poste de maire par suite des procédures en destitution intentées contre lui en vertu de la loi provinciale.
Dans une autre transaction, la compagnie Chrysler a tenté d’acquérir un terrain appartenant à la ville et d’obtenir pour celui-ci un nouveau règlement de zonage pour son usage personnel. Afin d’inciter la ville à accepter cette proposition, Chrysler a acquis certains terrains adjacents à ceux de Sun-Alta dans le but de les échanger contre le terrain appartenant à la ville. L’appelant favorisait cet échange et il a même conseillé Chrysler sur une façon nouvelle de présenter sa proposition à la ville après l’échec de la première tentative. Cette transaction a échoué lorsque la ville a refusé d’adopter le règlement de zonage nécessaire, mais, par la suite, la ville a acheté les terrains de Chrysler parce qu’elle désirait aller de l’avant avec son programme de relotissement. L’appelant n’a pas participé aux démarches qui ont abouti à l’achat. La ville a procédé à l’adoption du programme de relotissement au cours de la réunion du Conseil municipal tenue le 23 novembre 1964. L’appelant n’a pas voté sur cette question. Peu après l’adoption du programme de relotissement par la ville, l’appelant a vendu ses actions dans Sun-Alta réalisant ainsi un profit considérable par rapport au coût original minime desdites actions. La ville a intenté une action contre l’appelant concernant les profits qu’il avait ainsi réalisés, et pour réclamer des dommages-intérêts. En première instance, la ville s’est vue adjuger la somme de $72,197. En appel, la Division d’appel a rejeté l’appel de l’appelant et elle a accueilli celui de la ville, portant ainsi à $80,117 le jugement rendu contre l’appelant. Ce dernier s’est alors pourvu devant cette Cour.
Arrêt (les juges Dickson et de Grandpré étant dissidents): Le pourvoi doit être accueilli.
Le juge en chef Laskin et le juge Judson: Aucune disposition législative ne justifie la réclamation par laquelle la ville cherche à recouvrer le profit que l’appelant a retiré de la vente de ses actions dans Sun-Alta et la ville ne peut étayer cette réclamation en invoquant les principes régissant le devoir des fiduciaires ou des personnes semblables de rendre compte des profits retirés dans l’exercice irrégulier de leurs fonctions. A la lumière des faits du litige, le recouvrement par la ville en vertu des jugements de première instance et d’appel semble découler davantage de l’enrichissement sans cause que de l’obligation de rendre compte pour manquement aux devoirs fiduciaires, mais il n’y a pas non plus sous cet angle de fondement à la réclamation de la ville. L’appelant ne s’est pas indûment enrichi aux dépens de la ville.
Le juge en chef Laskin et les juges Judson et Spence: Le relotissement représentait une étape du plan d’aménagement qui était devenu une politique bien établie de la municipalité avant que l’appelant ne devienne maire. A cette fin, l’on avait obtenu des propriétaires fonciers, dont Sun-Alta, leur accord pour procéder au relotissement et pour céder des terrains, rendant ainsi le relotissement possible à un prix qui ne représentait qu’une faible fraction de la valeur réelle de ces terrains. L’échange proposé avec la compagnie Chrysler aurait facilité ou accéléré ce relotissement. Les démarches de l’appelant pour concrétiser cet échange se sont avérées vaines et les terrains de Chrysler ont été achetés par la ville sans qu’elle y soit obligée d’aucune façon et alors qu’elle était au courant des intérêts de l’appelant dans les terrains de Sun-Alta adjacents à ceux visés par l’achat. L’intimée n’a pas démontré que la jurisprudence représentée par l’arrêt Regal (Hastings), Ltd. s’appliquait en l’espèce.
De plus, même si, par ses actes, l’appelant s’est retrouvé dans une situation qui exige qu’il restitue un profit, l’intimée n’a pas démontré que l’appelant a effectivement retiré un profit en raison de ses actes ou de son poste. Les juges Dickson et de Grandpré, dissidents: A l’époque pertinente, comme les Cours d’instance inférieure l’ont conclu, l’appelant était dans une situation de conflit d’intérêts—a) ses nombreuses actions dans une compagnie assurée d’être avantagée par un relotissement; b) son devoir envers la population de la ville, devoir qui exige que soient prises objectivement toutes les décisions concernant le relotissement. L’appelant a manqué à son devoir envers la population.
Les conclusions concordantes des Cours d’instance inférieure que les membres du Conseil municipal n’étaient pas tous au courant de l’intérêt de l’appelant dans les terrains de Sun-Alta à l’époque où le Conseil a adopté le programme de relotissement sont fondées sur la preuve et ne doivent pas être modifiées. Il en est de même pour les conclusions concordantes portant sur la question de profit.
[Distinction faite avec les arrêts: Toronto v. Bowes (1854), 4 Gr. 489, confirmé à 6 Gr. 1, confirmé à 11 Moo. P.C. 463, 14 E.R. 770; Regal (Hastings), Ltd. v. Gulliver et al., [1942] 1 All E.R. 378; Reading v. The King, [1948] 2 K.B. 268; arrêts mentionnés: Midcon Oil and Gas Ltd. c. New British Dominion Oil Co. Ltd., [1958] R.C.S. 314; Peso Silver Mines Ltd. (N.P.L.) c. Cropper, [1966] R.C.S. 673.]
POURVOI interjeté à l’encontre d’un arrêt de la Division d’appel de la Cour suprême d’Alberta[1] rejetant l’appel d’un jugement du juge Kirby. Pourvoi accueilli, les juges Dickson et de Grandpré étant dissidents.
B.J. MacKinnon c.r., et J.E. Sexton, pour le défendeur, appelant.
W.A. McGillivray c.r., et J.W. Rose, pour la demanderesse, intimée.
Le juge Judson souscrit au jugement rendu par
LE JUGE EN CHEF—Je suis d’accord avec mon collègue le juge Spence pour accueillir le présent pourvoi et rejeter l’action pour les motifs qu’il a invoqués. Cependant, il y a un autre aspect de ce litige que je désire examiner et qui justifie tout autant, sinon davantage, le rejet de l’action. Par sa réclamation, la ville cherche à recouvrer le profit que l’appelant Hawrelak a retiré de la vente de ses actions dans Sun-Alta Builders Limited. Aucune disposition législative ne saurait justifier cette réclamation et je ne vois pas comment la ville pourrait l’étayer en invoquant les principes régissant le devoir des fiduciaires ou des personnes semblables de rendre compte des profits retirés dans l’exercice irrégulier de leurs fonctions. Bref, en supposant que l’augmentation de la valeur des actions de Hawrelak dans Sun-Alta résulte du programme d’aménagement ou de relotissement mis sur pied par la ville pour la région où étaient situés les terrains de Sun-Alta, à mon avis, la ville n’a aucun droit en l’espèce à cette augmentation de valeur, pas plus qu’elle pourrait recouvrer de tout autre propriétaire de la région la hausse de la valeur de ses terrains réalisée lors d’une vente et résultant du projet municipal d’aménagement.
Les Cours d’instance inférieure ont décidé que Hawrelak devait rendre compte à la ville et lui restituer son profit sur la vente de ses actions en s’appuyant sur le fait que ce dernier a été impliqué dans certaines transactions lorsqu’il était maire, dont une première entre Sun-Alta et la ville et une seconde entre la compagnie Chrysler et la ville, transactions qui ont incité cette dernière à adopter un programme de relotissement duquel a résulté l’augmentation de la valeur des actions de l’appelant dans Sun-Alta, et qu’il a d’ailleurs vendues peu après, réalisant ainsi un profit considérable par rapport au coût original minime desdites actions.
La transaction du 12 mars 1964 entre Sun-Alta et la ville, qui a donné lieu au relotissement et à la vente à la ville des terrains à un prix qui ne rapportait aucun profit à Sun-Alta, a coûté à l’appelant son poste de maire par suite des procédures en destitution intentées contre lui en vertu de la loi provinciale. Sur ce point, la Division d’appel de l’Alberta a déclaré que Hawrelak a été destitué de ses fonctions parce qu’il était partie à un contrat avec la ville en vertu duquel de l’argent devait être versé ou en vertu duquel il avait un intérêt pécuniaire. Cet intérêt consistait en ses nombreuses actions qu’il détenait dans Sun-Alta qui possédait une option sur des terrains d’une région qui avait été annexée à la ville et qui devait être relotie.
Dans la seconde transaction, Chrysler a tenté d’acquérir un terrain appartenant à la ville et d’obtenir pour celui-ci un nouveau règlement de zonage pour son usage personnel. Afin d’inciter la ville à accepter cette proposition, Chrysler a acquis les soi-disant terrains maraîchers, adjacents à ceux de Sun-Alta, dans le but de les échanger contre le terrain appartenant à la ville. Hawrelak n’était pas seul à favoriser cet échange mais, de toute évidence, son intérêt dans Sun-Alta rendrait son attitude suspecte. De plus, il avait conseillé Chrysler sur une façon nouvelle de présenter sa proposition à la ville après l’échec de la première tentative. La transaction avec Chrysler à échoué lorsque la ville a refusé d’adopter le règlement de zonage nécessaire, mais, par la suite, la ville a acheté de Chrysler les terrains maraîchers parce qu’elle désirait aller de l’avant avec son programme de relotissement. Hawrelak n’a pas participé aux démarches qui ont abouti à l’achat et le juge de première instance a souligné que la ville n’avait rien à perdre lors de cet achat. La ville était alors au courant de tous les faits se rapportant à l’intérêt de Sun-Alta dans les terrains de la région visée par le programme de relotissement, de même que de l’intérêt de Hawrelak dans Sun-Alta. Connaissant tout cela, la ville a procédé à l’adoption du programme de relotissement au cours de la réunion du Conseil municipal tenue le 23 novembre 1964. Hawrelak n’a pas voté sur cette question et rien ne laisse à entendre qu’il aurait influencé le Conseil à adopter le projet. En fait, des procédures par quasi-demandeur pour le destituer de ses fonctions étaient alors imminentes et furent formellement instituées environ trois semaines plus tard.
Indépendamment des autres motifs de sa réclamation en l’espèce, je ne vois pas comment l’affaire avec Chrysler peut constituer un élément de la réclamation de la ville en vue de s’approprier les profits qu’a retirés Hawrelak de la vente de ses actions dans Sun-Alta. Mon collègue le juge Spence a examiné cet aspect du litige sous tous ses angles, et c’est pourquoi toute autre remarque de ma part serait superflue. A mon avis, le fond de la cause présentée par la ville porte sur la transaction impliquant Sun-Alta et la ville, telle que finalement conclue le 12 mars 1964 (bien que les premières démarches aient été faites avant que Hawrelak ne soit élu maire le 16 octobre 1963) et sur l’adoption subséquente par la ville de son projet de relotissement. Les précédents sur lesquels s’est appuyée l’intimée et que les Cours d’instance inférieure ont appliqués, tel que l’arrêt Toronto v. Bowes[2], sont des affaires qui traitent du fiduciaire malhonnête qui a été contraint de rendre compte d’un profit qu’il avait retiré, secrètement ou non, d’une transaction avec son commettant, ou du fiduciaire malhonnête qui, en raison de son poste au sein de l’organisation, s’était emparé d’un bien ou d’une occasion d’affaire au détriment de l’intérêt de son commettant ou sans son approbation, ce qui aurait nécessité la divulgation de tous les faits. Ainsi, dans Toronto v. Bowes, précité, un maire avait secrètement combiné l’achat à rabais d’obligations émises par la ville en vertu d’un règlement qu’il avait activement appuyé. Dans des causes semblables où il est question d’occasions d’affaire qui ont été usurpées, comme dans Canadian Aero Service Ltd. v. O’Malley[3], ou de cas de malhonnêteté encore plus évidente, comme dans Zwicker c. Stanbury[4], il n’y a aucune difficulté à conclure qu’il faut rendre compte du profit, que la compagnie ou le commettant dépossédé ait réussi ou non à prouver une perte quelconque. Cette jurisprudence s’appliquerait au présent litige si la convention du 12 mars 1964 entre Sun-Alta et la ville avait donné lieu à un profit quelconque.
Cependant, tel n’est pas le cas. Hawrelak, à titre d’actionnaire principal de Sun-Alta, n’a retiré aucun profit d’une transaction entre Sun-Alta et la ville, sauf s’il peut être dit qu’à cause du programme de relotissement qui a augmenté la valeur de ses actions et qu’il a appuyé en sa qualité de maire sans toutefois dévoiler ses intérêts dans le terrain visé, il doit rendre compte à la ville de l’augmentation de la valeur de ses actions, bien que la ville ait unilatéralement adopté par un acte législatif le projet de relotissement tout en étant au courant de tous les faits.
L’avocat de la ville a admis qu’en tout état de cause cette dernière serait allée de l’avant avec le projet de relotissement. De plus, il a admis que la valeur des terrains situés dans la région concernée, ne s’était accrue que lorsque le relotissement était devenu chose certaine, et selon lui, cette certitude a été acquise seulement après que la ville eut acheté les terrains maraîchers le 12 novembre 1964. A son avis, il semblait que la réclamation de la ville était aussi valable que celle d’une compagnie contre un administrateur malhonnête qui a usé de ses fonctions pour s’emparer d’une occasion d’affaire qui s’offrait à la compagnie mais que celle-ci ne pouvait obtenir. Cette analogie est trompeuse sous au moins deux aspects. Premièrement, si la compagnie avait renoncé à l’occasion d’affaire par une résolution régulière, il ne pourrait y avoir de responsabilité puisqu’il y aurait eu divulgation complète. En l’espèce, la ville a agi, non pas par l’intermédiaire de Hawrelak (qui, de toute façon, n’était qu’une voix dans un groupe de représentants élus) mais régulièrement et en connaissance de cause, et personne ne cherche à attaquer l’adoption du projet de relotissement en invoquant la mauvaise foi ou autrement. Deuxièmement, la jurisprudence invoquée par la ville au regard de l’obligation de rendre compte des profits ne concerne que des situations où la perte d’un avantage était réelle ou théorique, et non des situations comme en l’espèce où la ville, dans l’exercice de son mandat, a agi en fonction de l’intérêt public, tel qu’elle le concevait, et a fait augmenter incidemment la valeur des titres privés.
A la lumière des faits du présent litige, le recouvrement par la ville en vertu des jugements de première instance et d’appel me semble découler davantage de l’enrichissement sans cause que de l’obligation de rendre compte pour manquement aux devoirs fiduciaires, mais je ne vois pas non plus sous cet angle de fondement à la réclamation de la ville. Hawrelak ne s’est pas indûment enrichi aux dépens de la ville. Il existe sans doute des moyens par lesquels une municipalité peut s’approprier une fraction ou la totalité d’une hausse de la valeur des titres privés qui résulta de l’exercice de son mandat, comme par exemple, par voie d’expropriations ou par l’imposition d’une taxe spéciale mais non, à mon avis, par une action directe pour son recouvrement (sauf, évidemment, si la loi le permet). La municipalité qui a l’intention de présenter un projet de réaménagement qui, s’il est approuvé, augmentera la valeur des terrains dans lesquels certains conseillers ont directement ou indirectement un intérêt, sera peut-être placée devant ce dilemme: ou bien donner suite au projet en le considérant comme d’intérêt public, ou bien l’abandonner. Cependant, ce dilemme ne se présente pas si les conseillers divulguent leurs intérêts et s’abstiennent de voter. S’ils n’agissent pas ainsi, ils risquent la destitution. La question de la bonne foi du Conseil dans l’adoption des règlements peut devenir essentielle à leur validité, mais lorsque le Conseil est au courant des faits, et que la seule partie qui possède un intérêt s’abstient de voter, comme c’est le cas en l’espèce, je ne vois pas comment la municipalité peut fonder une réclamation visant à recouvrer le profit de cette partie.
Je suis d’avis d’accueillir le pourvoi comme le propose mon collègue le juge Spence.
Le juge Judson souscrit au jugement rendu par
LE JUGE SPENCE—Le présent pourvoi est interjeté à l’encontre d’un arrêt rendu le 23 novembre 1972 par la Division d’appel de la Cour suprême de l’Alberta. L’intimée, la ville d’Edmonton, avait intenté une action contre l’appelant, William Hawrelak, concernant des profits que ce dernier avait réalisés lors de la vente de certaines actions qu’il détenait dans Sun-Alta Builders Limited, ainsi que pour réclamer des dommages-intérêts. En vertu du jugement rendu le 24 février 1972 par le juge Kirby de la Cour suprême de l’Alberta, la ville d’Edmonton, l’intimée, s’est vue adjuger la somme de $72,197. L’appelant et l’intimée en cette cause ont tous les deux interjeté appel de ce jugement à la Division d’appel. Dans son arrêt susmentionné, cette dernière a rejeté l’appel de l’appelant William Hawrelak et elle a accueilli celui de la ville d’Edmonton, l’intimée, portant ainsi à $80,117 le jugement rendu contre l’appelant.
Un examen relativement long et détaillé des circonstances me semble nécessaire pour bien exposer mes motifs en l’espèce. En 1960, l’appelant, un simple résident de la ville d’Edmonton, a négocié une option d’achat sur approximativement 67 acres de terrains situés dans la ville de Beverly, sise immédiatement au nord-est de la ville d’Edmonton. L’appelant a cédé cette option à la compagnie Zeiter Homes Limited dans laquelle il détenait 40 pour cent des actions. L’option telle qu’exécutée, du propriétaire George Gordon Davidson à Zeiter Homes Limited était datée du 3 février 1961 et prévoyait une option d’achat sur ladite superficie pour la somme de $125,000. Plus tard, Zeiter Homes Limited est devenue Sun-Alta Builders Limited. Au mois d’août 1962, Sun-Alta Builders a exercé son option et a acquis lesdits terrains. Le motif de cet achat peut être tiré d’un mémoire du 23 novembre 1964 qui fut déposé devant le Conseil municipal d’Edmonton par les commissaires municipaux. Ce mémoire expose en détail l’historique des transactions foncières des années précédentes.
On peut lire à la p. 5 de ce mémoire:
[TRADUCTION] Le 27 novembre 1961, les commissaires ont déposé devant le Conseil un plan portant sur les terrains à lotir du secteur nord-est de la ville (y compris la région annexée par la Ville le 31 décembre 1961), dans lequel le Service de planification recommandait d’aménager ces terrains suivant un ordre chronologique; on y proposait d’aménager le secteur Rundle Heights durant les années 1963 à 1965. Depuis 1961, l’aménagement du nord-est de la ville s’est effectué conformément au plan d’aménagement de sorte qu’aujourd’hui le secteur Rundle Heights est le seul grand district qui devait être aménagé de 1963 à 1965 et qui n’a pas encore été reloti ni desservi par les services publics.
Les terrains appartenant à la ville de Beverly, y compris les 67 acres mentionnées précédemment, ont été annexés le 31 décembre 1961 et, comme l’ont souligné les commissaires municipaux, cette région était en voie d’aménagement depuis cette date, de sorte que la région de Rundle Heights, qui comprenait entre autres les 67 acres, était le seul grand district dont le réaménagement était prévu sans toutefois avoir fait l’objet d’un relotissement en 1964. Selon l’échéancier, cet aménagement devait commencer au mois d’août 1963; c’est pourquoi la ville en était déjà à l’étape dès négociations avec Samuel Belzberg et Sun-Alta Builders Limited pour l’achat de terrains à Rundle Heights à des fins récréatives, scolaires et à d’autres fins semblables. Le prix d’achat de ces terrains fut de $600 l’acre. En exerçant son option, l’appelant Hawrelak avait payé $125,000 pour les 67 acres; ainsi, la somme de $600 l’acre nous apparaît très faible. L’appelant et d’autres témoins ont expliqué que cette situation était dûe à la demande de la ville qui désirait aller de l’avant avec le réaménagement de la région de Rundle Heights. Même si la convention visant l’achat des terrains de Sun-Alta Builders Limited avait été réglée au mois d’août 1963, le contrat en vertu duquel Sun-Alta a effectivement convenu de céder les terrains et de consentir au relotissement est daté du 12 mars 1964. C’est à la signature de ce contrat que je me référerai ci-après. Le 16 octobre 1963, l’appelant était élu maire de la ville d’Edmonton.
La compagnie Chrysler désirait obtenir de la ville d’Edmonton les terrains de cette dernière situés à l’intersection de la 142ième rue et de la 111ième avenue et destinés à la construction d’un établissement pour un de ses concessionnaires. Cependant, la compagnie Chrysler n’était pas disposée à commencer les travaux de construction immédiatement après l’acquisition desdits terrains même si les directives municipales prévoyaient que la ville devait obtenir de tout acquéreur de terrains un engagement à commencer les travaux de construction dans un délai de six mois de la date d’acquisition. Ce délai ne pouvait être prorogé au-delà de douze mois. Lorsque la ville d’Edmonton a exigé de la compagnie Chrysler cet engagement à construire, cette dernière a refusé de s’engager. C’est alors que Donald Crawshaw, un courtier en immeuble de Hoosan and Company Realtors, a proposé que la compagnie Chrysler acquière d’autres terrains que la ville d’Edmonton désirait obtenir, puis qu’elle échange ces terrains contre celui situé à l’angle de la 142ième rue et de la 111ième avenue, évitant ainsi l’obligation de construire. Crawshaw se renseigna sur les diverses propriétés que la ville désirait acquérir pour ses projets d’aménagement et son choix se posa sur un terrain qui, tout au long du présent litige, a été désigné sous l’appellation de terrains maraîchers. Ces terrains étaient situés dans la région de Rundle Heights et étaient, en fait, adjacents aux terrains qui appartenaient à Sun-Alta Builders Limited. La compagnie Chrysler a obtenu une option sur ces terrains pour la somme de $92,000 et elle les a offerts à la ville en retour de son terrain. La compagnie a attribué à ses terrains la valeur de $69,960 seulement et elle a payé comptant le solde d’environ $48,000. Dans une note de service datée du 10 octobre 1963 et adressée aux commissaires municipaux, J.R. Warner, le directeur du Service d’administration des biens-fonds de la ville d’Edmonton, a décrit les moindres détails de cette transaction. Il est important de noter que cette transaction est fondée sur deux stipulations précises. Premièrement, au regard du terrain appartenant à la ville, aucun engagement à construire ne sera exigé de la compagnie Chrysler, et deuxièmement, l’adoption d’un nouveau règlement de zonage sera nécessaire pour ce terrain afin de permettre au futur cessionnaire de mettre ses automobiles en montre à l’extérieur. M.D.B. Menzies, le président des commissaires municipaux, a conservé cette note de service jusqu’au 12 novembre 1963 alors qu’elle fit l’objet d’un mémoire soumis au Conseil. Il convient de mentionner que, durant la période comprise entre la date de la note de service de Warner et la date dudit mémoire soumis au Conseil l’appelant a été élu maire de la ville et, à ce titre, est devenu un des commissaires municipaux. Le mémoire du 12 novembre à naturellement fait valoir que l’acquisition des terrains maraîchers rendrait possible le dépôt d’un nouveau plan de lotissement résidentiel et satisferait aux besoins urgents de terrains pour l’aménagement de deux écoles et d’un parc. L’appelant William Hawrelak a signé ce mémoire. Ce dernier a témoigné qu’il ne savait pas à ce moment-là, ni pour plusieurs mois à venir, que les terrains maraîchers que la ville se proposait d’acquérir en retour de son terrain situé à l’angle de la 142ième rue et de la 111ième avenue étaient adjacents aux terrains de Sun-Alta Builders Limited et que, par conséquent, le relotissement engloberait finalement ces derniers terrains. Cette affirmation de l’appelant a été très fortement discutée pour les motifs que j’exposerai plus loin. Mais, à mon avis, cette question est sans importance. Je répète ici que le projet de relotissement des terrains de Sun-Alta et de Belzberg avait été réglé au mois d’août 1963, et qu’il avait été prévu à cette époque que Sun-Alta cède- rait une certaine partie de ses terrains à la ville au prix de $600 l’acre. Bien sûr, cela s’est passé bien avant que l’appelant ne soit élu maire. A la réunion du 12 novembre 1963, l’échange a été approuvé en principe. L’appelant n’a pas assisté à cette réunion. Cependant, le 19 décembre 1963, le Conseil municipal a refusé de délivrer le permis de réaménagement du terrain qui appartenait à la ville. Le 30 décembre 1963, l’appelant a conféré avec M. Cameron Steer, qui agissait alors à titre de conseiller juridique pour la compagnie Chrysler, et avec M. Crawshaw, le courtier en immeuble, et il leur a conseillé de présenter leur projet de façon plus attrayante lorsque l’affaire reviendra devant le Conseil. Les représentants de la compagnie Chrysler ont donné suite à cette suggestion et le 27 janvier 1964, lors d’une réunion subséquente du Conseil, le plan de réaménagement a été approuvé. L’appelant était présent à cette réunion. Deux jours plus tard, soit le 29 janvier, la compagnie Chrysler a exercé son option en vue d’obtenir le titre des terrains maraîchers.
Comme je l’ai signalé, le permis de réaménagement ne suffisait pas à autoriser la compagnie Chrysler à construire sur le terrain de la ville un établissement commercial pour un de ses concessionnaires d’automobiles. Un nouveau zonage était aussi nécessaire. Ce nouveau zonage fit l’objet du règlement municipal 2512 qui fut déposé devant le Conseil de la ville d’Edmonton où il reçut deux lectures. Cependant, ce nouveau zonage donna lieu à une opposition grandissante. Les résidents du secteur concerné se sont opposés à l’intrusion d’un établissement commercial dans un quartier résidentiel et l’Association des enseignants de 1’Alberta, qui possédait et occupait un édifice avoisinant, a adopté une position des plus intransigeantes. Toute cette affaire fut de nouveau renvoyée au Comité sur les règlements qui l’étudia le 18 juin 1964 pour finalement la renvoyer au Conseil sans recommendation. A la réunion du Conseil municipal tenue le 29 juin 1964, les commissaires municipaux ont déposé un long mémoire sur l’échange de terrains et dans lequel était inséré un compte-rendu chronologique. Comme nous l’indique le procès-verbal de la réunion où furent étudiés le règlement municipal 2512 portant sur le nouveau zonage relatif au terrain de la ville situé à l’angle de la 142ième rue et de la 111ième avenue et le projet de relotissement de la région de Rundle Heights, le maire Hawrelak a déclaré qu’il était un des directeurs de Sun-Alta Builders qui possédait des terrains visés par le projet de relotissement. Il s’est abstenu de voter sur ce sujet. Le règlement municipal 2512 n’a pas été présenté en troisième lecture de sorte qu’il n’a pu être mis en vigueur. Plus tard, il a été rayé de l’ordre du jour puis classé. Ainsi, le stratagème imaginé par M. Crawshaw n’avait donc pas réussi et, à ce moment, la ville était toujours propriétaire du terrain situé à l’angle de la 142ième rue et de la 111ième avenue, tandis que la compagnie Chrysler possédait toujours les terrains maraîchers. La possibilité que le Conseil n’approuve pas la transaction avait été envisagée; c’est pourquoi le Comité sur les règlements avait demandé au conseiller juridique de la ville de faire rapport sur la situation de droit dans laquelle se trouverait la ville vis-à-vis de la compagnie Chrysler advenant une telle éventualité. Le 22 juin 1964, le conseiller juridique de la ville a déposé son rapport. Je cite ici deux paragraphes de ce rapport:
[TRADUCTION] Si le règlement municipal N° 2512 n’est pas présenté en troisième lecture et, par conséquent, n’est pas adopté, je ne vois aucun moyen par lequel la Ville pourrait être légalement tenue de rendre le lot N° 1 disponible comme emplacement pour l’établissement d’un concessionnaire d’automobiles neuves, à cause de la déclaration expresse de la compagnie requérante selon laquelle elle ne peut pas s’engager à changer son permis d’aménagement en un permis de construction et à ériger une construction sur l’emplacement dans un délai de 18 mois à compter du 28 janvier 1964.
Naturellement, il s’ensuit évidemment que si la compagnie Chrysler ne peut obtenir le lot N° 1, elle n’est d’aucune façon obligée de céder à la ville toute partie des 11.2 acres de l’ancienne ville de Beverly que la Ville désire acheter à des fins récréatives et scolaires. Le 9 avril 1964, la compagnie a délivré, en fiducie, l’acte de cession au Service d’administration des biens-fonds, mais la Ville n’a fait aucune démarche pour enregistrer cet acte de cession.
Par conséquent, à la date de la réunion du Conseil le 29 juin, les membres du Conseil savaient que la ville, selon l’avis de son conseiller juridique, ne serait pas tenue envers la compagnie Chrysler de payer des dommages-intérêts si elle ne donnait pas suite à l’échange de terrains proposé. Trois jours après la date de ce rapport, c’est-à-dire le 25 juin 1964, le conseiller juridique de la ville a écrit une lettre aux avocats de Chrysler, Milner, Steer and Company. Cette lettre est fort intéressante et je la cite intégralement:
[TRADUCTION]
Cher M. Steer,
À titre de membre de la Commission de planification municipale qui a appuyé la proposition visant à créer un emplacement C-2 à l’intersection sud-ouest de la 142ième rue et de la 111ième avenue, je me permets d’exprimer l’espoir que le nouveau zonage sera adopté. Cependant, à titre de conseiller juridique de la Ville, je me demande si le terrain de 11.2 acres que possède présentement votre cliente et qui est situé dans l’ancienne ville de Beverly sera toujours à la disposition de la Ville si, pour une raison ou pour une autre, l’aménagement projeté par la compagnie Chrysler pour l’emplacement susmentionné était maintenant autorisé. Comme vous le savez, la Ville désire acheter ces 11.2 acres à des fins récréatives et scolaires et si cet achat ne peut se concrétiser, le plan de lotissement proposé pour la région pourrait être retardé.
Lorsque, jeudi le 25 juin, nous avons discuté de cette affaire, vous m’avez indiqué que, selon vous, il était probable que la compagnie Chrysler serait disposée à vendre les 11.2 acres à la Ville, peu importe si votre cliente pouvait disposer du terrain de West Glenora. Si cela était possible, je désirerais connaître, au plus tard lundi après-midi le 29 juin, la position exacte de la compagnie Chrysler concernant les 11.2 acres que la Ville désire acheter, advenant l’échec de l’échange proposé impliquant le terrain de West Glenora.
La réponse à cette lettre était datée du 29 juin, soit la date de la réunion au cours de laquelle l’échange a effectivement été rejeté. Je cite ici l’essentiel de cette réponse:
[TRADUCTION] Chrysler Canada Ltée nous a communiqué les directives à suivre advenant l’échec de cet échange de terrains. Sans porter atteinte aux droits présents ou éventuels de la compagnie, Chrysler Canada Ltée désire que nous vous informions qu’elle a acquis les terrains situés à Beverly uniquement aux fins de cet échange de terrains. Par conséquent, advenant l’impossibilité de réaliser cet échange, la compagnie a l’intention de remettre à la ville d’Edmonton les terrains situés à Beverly au prix coûtant majoré des frais, y compris les honoraires d’avocat. Le paragraphe suivant est extrait d’une lettre datée du 21 juillet et adressée par messieurs Milner et Steer au maire et aux commissaires de la ville d’Edmonton:
[TRADUCTION] Il découle de la décision du Conseil que la compagnie Chrysler a déboursé la somme nécessaire à l’achat des terrains situés à Beverly et qu’elle a encouru des frais incidents à cet achat; ainsi, la compagnie est d’avis que la Ville devrait maintenant prendre les terrains situés à Beverly et rembourser à la compagnie les sommes que cette dernière a dépensées.
Les dépenses qu’exposait en détails cette lettre se chiffraient à $94,702.15, et tout au long du litige, on a prétendu que la ville, en donnant suite à cette lettre et en achetant les terrains situés à Beverly, avait agi ainsi parce qu’elle se reconnaissait liée moralement, sinon légalement. A mon avis, les documents mis en preuve reflètent le sophisme de cette prétention. Selon le rapport soumis par le conseiller juridique de la ville avant l’échec de l’échange, la ville n’était aucunement liée envers la compagnie Chrysler. Trois jours plus tard, le conseiller juridique de la ville écrivait aux avocats de la compagnie Chrysler pour leur indiquer que la ville désirait acquérir les terrains qui étaient effectivement visés par l’échange et qui étaient adjacents aux terrains de Sun-Alta Builders Limited. La journée même où le Conseil municipal a refusé de réaliser l’échange, tout en sachant que les terrains maraîchers étaient adjacents aux terrains de Sun-Alta Builders Limited, l’avocat de la compagnie Chrysler a informé le conseiller juridique de la ville que sa cliente était disposée à céder à la ville les terrains maraîchers au prix coûtant. En résumé, la conclusion subséquente de cette transaction, par laquelle la ville a acquis lesdits terrains maraîchers, ne résulte pas de l’impression que la ville était tout au moins moralement obligée envers la compagnie Chrysler, mais elle était plutôt une étape normale vers l’acquisition des terrains dont la ville avait besoin depuis 1961 et qu’elle a cherché à acquérir graduellement par diverses démarches comme celle du mois d’août 1963 quand elle a obtenu l’assentiment de Belzberg et de Sun-Alta au présent relotissement ainsi que leur consentement à lui céder une certaine partie de ces terrains au prix dérisoire de $600 l’acre. Je reviens maintenant à la transaction par laquelle Sun-Alta Builders Limited a donné son assentiment au relotissement ainsi que son consentement à céder des terrains à la ville d’Edmonton au prix de $600 l’acre. Comme je l’ai déjà mentionné, cette entente était intervenue au mois d’août 1963. M. Zeiter, coactionnaire avec l’appelant dans Sun-Alta Builders Limited, a témoigné qu’au début de 1963 la compagnie avait reçu de la ville un plan qui indiquait comment serait effectué le relotissement des terrains de Sun-Alta, et qu’à cette époque, des fonctionnaires municipaux lui ont dit que sa compagnie aurait à vendre une partie de ses terrains à la ville qui désirait y aménager des parcs et qu’ils étaient disposés à offrir un montant de $500 l’acre. Compte tenu du prix que lui avaient coûté les terrains et que j’ai mentionné précédemment, il a qualifié cette évaluation de ridicule, et après en avoir discuté avec M. Belzberg, ils ont convenu d’accepter un montant de $600 l’acre. Au cours du procès, la pièce 44 a été déposée. Il s’agit d’un plan, en date du mois de juillet 1963, qui portait sur le relotissement des terrains de Sun-Alta. La pièce 46 a été déposée au procès et elle consistait en des notes manuscrites de M. Clarke du Service d’administration des biens-fonds de la ville d’Edmonton, datées du 1er août 1963, qui relataient sa rencontre avec M. Zeiter et qui mentionnaient entre autres la somme de $600 l’acre et un total de $9,350 pour les terrains qui devraient être cédés à la ville, ainsi qu’une indemnité à être adjugée à $6,666 l’acre.
M. Zeiter a témoigné que ses négociations avec la ville se sont arrêtées là et qu’elles en sont restées à ce point mort jusqu’en février ou début mars quand la ville lui a demandé de signer une convention qui mettait en cause la ville d’Edmonton de première part, le vendeur des terrains à Sun-Alta de deuxième part, et ladite Sun-Alta Builders Limited de troisième part. A cette époque, l’appelant se trouvait à Hawaii et M. Zeiter a témoigné qu’il a téléphoné à ce dernier pour lui demander si lui, Zeiter, devait signer la convention au nom de la compagnie, mais l’appelant a insisté pour signer personnellement le document afin qu’on ne puisse alléguer que lui, l’appelant, tentait par tous les moyens de garder secret les intérêts qu’il possédait dans Sun-Alta Builders Limited et dans le droit de propriété sur le terrain en question. L’appelant a signé le document le 12 mars 1964. L’appelant a témoigné que plusieurs mois plus tard le document lui fut à nouveau présenté mais pour sa signature à titre de maire cette fois, et qu’il a alors ordonné que le document soit renvoyé au fonctionnaire municipal et déposé devant le Conseil afin que tous soient au courant de sa situation. L’appelant a ensuite quitté la ville et durant son absence, et sans aucune directive de sa part selon son témoignage, William Mitchell, le maire suppléant, a signé le document au nom de la ville. Ce fait a donné lieu à l’affaire R. ex rel. Anderson v. Hawrelak, une action en destitution intentée contre l’appelant par un contribuable.
Selon l’art. 97 du City Act de la province de l’Alberta, toute personne qui est partie à un contrat valide avec la ville est inhabile à être élu maire ou conseiller, ou ne peut siéger au Conseil ni y voter, et en vertu du sous-al. (1) de l’al. a) du par. (1) de l’art. 98, cette interdiction s’applique également aux personnes qui détiennent plus de 25 pour cent des actions émises d’une compagnie. Puisque le document a été effectivement signé après l’élection de l’appelant au poste de maire, la destitution de ce dernier a été prononcée dans un jugement du juge en chef McLaurin de la Division de première instance et cette destitution a été confirmée par un arrêt de la Division d’appel[5]. Un pourvoi interjeté à cette Cour fut rejeté[6]. Une telle décision me semble conforme aux dispositions de la loi que j’ai mentionnée mais, à mon avis, elle n’a aucune incidence sur le présent litige qui est fondé uniquement sur une réclamation pour les profits que l’appelant aurait réalisés dans l’exercice de ses fonctions de maire. Dans son jugement après instruction de la cause, le juge Kirby semble fonder sur deux points précis sa conclusion selon laquelle l’appelant a réalisé des profits dans l’exercice de ses fonctions de maire. Premièrement, celui que je viens de mentionner, c’est-à-dire la convention du 12 mars 1964, et deuxièmement, l’appui que le maire a donné au mémoire du 12 novembre 1963 qui favorisait l’échange des terrains maraîchers en retour du terrain municipal et l’établissement sur ce dernier terrain d’un concessi