Cyclorama de Jérusalem Inc. v. La Congrégation du Très Saint Rédempteur

Cyclorama de Jérusalem Inc. v. La Congrégation du Très Saint Rédempteur
Collection
Supreme Court Judgments
Date
1964-06-29
Report
[1964] SCR 595
Judges
Taschereau, Robert; Fauteux, Joseph Honoré Gérald; Abbott, Douglas Charles; Ritchie, Roland Almon; Hall, Emmett Matthew
On appeal from
Quebec
Subjects
Lease
Decision Content
Supreme Court of Canada
Cyclorama de Jérusalem Inc. v. La Congrégation du Très Saint Rédempteur, [1964] S.C.R. 595
Date: 1964-06-29
Cyclorama de Jérusalem Inc. (Defenderesse) Appelante;
et
La Congrégation du Très Saint Rédempteur (Demanderesse) Intimée.
1963: June 11; 1964: June 29.
Coram: Le Juge en Chef Taschereau et les Juges Fauteux, Abbott, Ritchie et Hall.
EN APPEL DE LA COUR DU BANC DE LA REINE, PROVINCE DE QUÉBEC.
Louage de chose—Avis de résiliation—Insuffisance de l'avis.
La défenderesse occupait un terrain appartenant à la Congrégation demanderesse en vertu d'un bail se terminant le 9 mars 1958 et qui, à partir de cette date, devait se continuer d'année en année aux mêmes termes et conditions jusqu'à ce qu'il soit terminé par un avis écrit. Le 30 novembre 1959, la défenderesse recevait un avis des procureurs de la demanderesse l'avisant que le bail ne serait pas renouvelé à son expiration le 9 mars 1960. Cet avis ayant été ignoré, la demanderesse intenta des procédures en expulsion. L'action fut rejetée par le juge au procès, mais son jugement fut infirmé par la Cour d'Appel. La défenderesse en appelle devant cette Cour.
Arrêt: L'appel doit être maintenu et l'action rejetée.
La lettre des procureurs de la demanderesse n'était pas un avis suffisant pour mettre fin au bail. L'avis n'était pas signé par les parties au bail, et de plus la preuve révèle que ce n'est pas la demanderesse qui avait autorisé l'envoi de cet avis mais bien deux membres de son conseil d'administration ne formant pas quorum. APPEL d'un jugement de la Cour du banc de la reine, province de Québec1, infirmant un jugement de la Cour supérieure. Appel maintenu.
Jean Turgeon, C.R., et Louis Rémillard, pour la défenderesse, appelante.
André Trotier et Guy Letarte, pour la demanderesse, intimée.
Le jugement de la Cour fut rendu par
Le Juge en Chef:—Depuis de nombreuses années, il existe à Ste-Anne de Beaupré, près de Québec, un édifice connu sous le nom de Cyclorama, situé non loin de la Cathédrale de Ste-Anne.
Le commerce était exercé sous la raison sociale de la Cie du Cyclorama de Jérusalem par madame Albina Lauren-deau-Plourde et, par bail sous seing privé en date du 23 avril 1953, la Compagnie de Chemins de Fer Nationaux louait à cette dernière, à raison de $38 par année, une partie du terrain décrit à la pièce P-1 et voisine de l'endroit où est situé le Cyclorama.
Ce bail faisait suite à un autre au même effet intervenu le 16 décembre 1949 entre ladite Dame Plourde et The Quebec Railway Light and Power Company pour une période de cinq ans, soit à compter du 9 mars 1953 jusqu'au 9 mars 1958.
Le juge au procès a reconnu que la défenderesse dans la présente cause et ses auteurs ont exploité depuis 1895 un Cyclorama à Ste-Anne de Beaupré. Toute près de ce Cyclorama se trouve un magasin également exploité depuis 1895, mais plus spécialement exploité depuis 1925 dans l'état où il est actuellement. Une partie de ce magasin se trouve sur un terrain qui n'appartient pas à la défenderesse, mais il a fait l'objet d'une convention entre The Quebec Railway Light and Power Company et Dame Albina Laurendeau-Plourde le 16 décembre 1949.
En 1957 est intervenu l'acte de vente invoqué par la demanderesse-intimée en vertu duquel cette dernière a acheté de Canadian National Railway Company une bande de terrain d'une largeur de 50 pieds, le long de la voie ferrée. Tel qu'il appert au plan annexé à la pièce P-2, le magasin de l'appelante empiète sur cette bande de terrain d'une largeur de 15 pieds à l'arrière par 10 pieds à l'avant. Tel que l'explique l'appelante dans son factum, cette bande de terrain incluse dans l'immeuble vendu à l'intimée était cette partie de terrain loué à Dame Albina Lauren-deau-Plourde, auteur de l'appelante, par le bail expirant le 8 mars 1958, et il appert à l'acte de vente ci-dessus que ce bail déjà consenti à Dame Plourde devait, à compter du 9 mars 1958, se continuer d'année en année aux termes et conditions exprimés dans l'écrit intitulé «Convention spéciale de renouvellement du dit bail».
La partie essentielle de ce bail qu'il est important de retenir pour les fins de la présente cause est la suivante:
A partir du 9 mars 1958, le dit bail se continuera d'année en année, aux mêmes termes et conditions en faveur du présent locataire, dame Vve Albina Laurendeau-Plourde, faisant affaires sous les nom et raison sociale de «La Cie du Cyclorama de Jérusalem» ainsi qu'en faveur de ses héritiers ou ayants droit ou représentants, quelqu'ils puissent être, jusqu'à ce que le dit bail soit annulé par un avis écrit du locataire au locateur, trois mois avant le 9 mars de toute année à venir après le 9 mars 1958; cependant la continuation de ce bail d'année en année n'aura lieu qu'en autant que le Cyclorama continuera d'exister à cet endroit et que le magasin érigé sur l'une des ces parcelles de terrain sera utilisé comme présentement, c'est-à-dire pour vendre des objets de piété et des souvenirs dont l'achat sert de droit d'admission à visiter le Cyclorama. Mais cette convention spéciale du renouvellement du dit bail, à partir du 9 mars 1958 ne s'appliquera pas à la parcelle de terrain où se trouve la guérite du veilleur de nuit du côté sud-ouest de la rue Régina, tel qu'indiqué par la lettre «B» sur le plan préparé par l'ingénieur divisionnaire, J. W. Clarke, en date du 29 juin 1956.
Le 24 septembre 1959, la Congrégation du Très Saint Rédempteur, intimée dans la présente cause, écrivait au Cyclorama de Jérusalem Inc., maintenant aux droits de Dame Laurendeau-Plourde, la lettre suivante:
24 septembre 1959.
La Cie du Cyclorama de Jérusalem
Ste-Anne-de-Beaupré
Messieurs,
Le R. P. Léopold St-Amand vous expédiait un extrait du contrat qui contenait la convention spéciale de renouvellement du bail vous permettant d'occuper par un magasin, une parcelle des terrains que la Corporation du T. S. Rédempteur tient du C.N.R. Par le respect des clauses qu'il vous rappelait, ce Père ne voulait pas vous créer d'ennuis ni d'embarras mais tout juste sauvegarder les intérêts de sa Congrégation et ne pas placer les administrations suivantes devant des situations de fait qui les obligeraient à des recours pénibles, à des mesures qui mettraient les choses à point et chacun chez soi.
Nous éprouvons pour vous, de la Cie du Cyclorama de Jérusalem, une non moindre sympathie et nous admirons votre toile panoramique que votre sollicitude a rendue même plus belle qu'à ses débuts, mais nous partageons les vues de notre devancier et ses justes appréhensions à sacrifier les intérêts des nôtres et de Ste-Anne.
Il nous répugne d'en appeler à la rigueur, nous optons de loin pour les moyens pacifiques. Au cas où vous auriez perdu cet extrait et pour vous éviter des recherches, nous vous en envoyons une autre copie. Certes vous daignerez la lire avec soin.
Veuillez nous avertir de vos intentions avant le premier jour de décembre 1959 afin qu'en cas de refus à vous conformer aux conditions relatives surtout à la vente des objets de piété et des souvenirs dont l'achat sert de droit d'admission à visiter le Cyclorama, nous puissions vous signifier officiellement avant le 9 décembre 1959 que nous ne renouvellerons plus le bail vous permettant d'occuper le dit terrain en question par un bout de votre magasin.
Veuillez nous croire bien vôtre en J M J A
L'administration locale des
Rédemptoristes de Ste-Anne-de-Beaupré.
Par C.E.M.
(Note à l'encre):
Une copie fut envoyée à la dite Cie
le 25 sept. 1959 par lettre enregistrée.
L'appelante n'a pas donné suite à cette lettre, et le 30 novembre 1959, elle recevait un avis des procureurs de l'intimée l'avisant que le bail ne serait pas renouvelé à son expiration le 9 mars 1960. Cet avis adressé par les procureurs de l'intimée ayant aussi été ignoré, la demanderesse-intimée intenta des procédures en expulsion.
Les conclusions de son action sont à l'effet de confirmer l'expiration et le non-renouvellement du bail intervenu le 23 avril 1953 entre Canadian National Railway Company et Dame Albina Laurendeau-Plourde, renouvelé dans le contrat de vente intervenu le 25 mars 1957 entre la demanderesse et la Compagnie de Chemins de Fer Nationaux du Canada, et cédé postérieurement à la défenderesse. L'action demande de plus que par jugement à intervenir, il soit ordonné à la défenderesse de quitter les lieux loués et de démolir les immeubles qu'elle y a érigés. Il est aussi demandé qu'à défaut par la défenderesse de se conformer au jugement à intervenir dans un délai de trente jours, la demanderesse soit déclarée seule et unique propriétaire des immeubles construits sur les terrains loués.
La Cour supérieure, présidée par M. le Juge Miquelon, a rejeté cette action avec dépens, mais son jugement a été infirmé par la Cour d'Appel2 qui a maintenu l'action de la demanderesse, M. le Juge en chef Tremblay et M. le Juge Choquette ayant enregistré leurs dissidences. Je partage entièrement les vues de M. le Juge en chef et de M. le Juge Choquette. Je crois en effet que la question du bail à perpétuité a été définitivement déterminée par cette Cour dans la cause de Consumers Cordage Co. Ltd. v. St-Gabriel Land & Hydraulic Co. Ltd.3. Je suis également d'avis que M. le Juge Choquette a raison quand il dit:
Notons que la défenderesse nie l'allégué 9 de la déclaration et qu'elle plaide spécialement ce qui suit:
16. La demanderesse n'a jamais fait signifier, ni donné à la défenderesse un avis de résiliation et d'ailleurs la demanderesse n'a pas droit à la résiliation du bail existant entre les parties;
17. Le prétendu avis de non-renouvellement du bail en date du 30 novembre 1959 et signé par les avocats Laplante, Gagné, Trotier, Letarte et Brown est illégal, informe, non autorisé, nul et sans effet;
18. Ce prétendu avis est invalide et nul et ne saurait mettre fin au bail sus-mentionné.
La clause 7 stipule que l'avis prévu doit indiquer «the intention of the Lessor so to resume possession of the said premises and to terminate this lease …» et qu'il doit être au moins signé comme suit: «and that every notice to be given by the Lessor … shall be sufficient if signed by the Vice-President or General Manager of the Lessor, without the seal of the Lessor …»
La lettre P-4 ne fait qu'aviser la défenderesse que son bail «ne sera pas renouvelé à son expiration le 9 mars 1960». Ni la lettre ni l'action ne font valoir l'intention de la demanderesse de reprendre possession des lieux et de terminer le bail; selon tous les allégués de la demande, l'avis de non-renouvellement s'identifie avec le prétendu refus de la défenderesse de se conformer à la condition relative à l'usage des lieux loués. De plus, cet avis n'est signé ni par le Président ni par le Gérant général de la Corporation demanderesse (ou par celui ou ceux qui en remplissent aujourd'hui les fonctions). Bien plus, ce n'est pas la demanderesse qui a autorisé l'envoi de cet avis, mais deux membres de son Conseil d'administration ne formant pas quorum. Voici ce que dit à ce sujet le Rév. Père Rondeau:
pp. 123-124:
R. Voici, le trente novembre au soir, n'est-ce pas, nous avons reçu un téléphone de Me Letarte et comme il n'y avait que deux directeurs à la maison ne formant pas quorum, et qu'il fallait prendre une décision rapide, alors, le Révérend Père Blanchet et moi-même sommes deux directeurs de la Corporation …
……………………………………………………………………………………………….
R. … alors, nous avons autorisé monsieur Letarte à prendre toutes les directives et toutes les procédures nécessaires.
Le témoin venait de dire ce qui suit:
pp. 122-123:
Q. Voulez-vous regarder, mon Père, au livre des minutes et nous dire si antérieurement au trente (30) novembre mil neuf cent cinquante-neuf (1959), la Corporation demanderesse que vous représentez a passé une résolution pour faire donner un avis de résiliation à la Corporation défenderesse?
R. Non.
Q. Il n'y en a pas?
R. Non.
Enfin, je ne puis comprendre, comme d'ailleurs M. le Juge en chef Tremblay l'a dit dans son jugement, que l'acte du 25 mars 1957 stipule que «ledit bail se continuera d'année en année … jusqu'à ce qu'il soit annulé par un avis écrit du locataire au locateur», et que les parties aient également convenu que le bail puisse aussi se terminer par un avis du locateur.
Pour terminer, je crois que les mots que l'on trouve dans le contrat «dont l'achat sert de droit d'admission à visiter le Cyclorama» n'ont pas l'effet de poser une condition à la continuation du bail.
Je suis d'avis de maintenir le présent appel et de rejeter l'action avec dépens de toutes les Cours.
Appel maintenu avec dépens.
Procureur de la défenderesse, appelante: L. Remillard, Québec.
Procureurs de la demanderesse, intimée: Gagné, Trotter, Letarte, Brown et Larue, Québec.
1 [1962] B.R. 684.
2 [1962] B.R. 684.
3 [1945] R.C.S. 158, 2 DX.R. 481.