Friedmann Equity Developments Inc. c. Final Note Ltd.

Friedmann Equity Developments Inc. c. Final Note Ltd.
Collection
Jugements de la Cour suprême
Date
2000-07-20
Référence neutre
2000 CSC 34
Recueil
[2000] 1 RCS 842
Numéro de dossier
26971
Juges
Gonthier, Charles Doherty; Major, John C.; Bastarache, Michel; Binnie, William Ian Corneil; Arbour, Louise
En appel de
Ontario
Sujets
Contrat
Notes
Renseignements sur les dossiers de la Cour : 26971
Contenu de la décision
Friedmann Equity Developments Inc. c. Final Note Ltd., [2000] 1 R.C.S. 842
Friedmann Equity Developments Inc. Appelante
c.
Dr Almas Adatia, également connu sous le nom de Almas Adatia,
Mohamed Rajani, Shorim Investments, en fiducie,
Shorim Investments Limited, en fiducie, Peter Bortoluzzi,
Sultan Lalani, en fiducie, 808413 Ontario Inc., et
Crown Freight Forwarders Ltd.,
auparavant connue sous le nom de 808548 Ontario Inc. Intimés
et
Lionel C. Larry et Robins, Appleby & Taub Intimés
Répertorié: Friedmann Equity Developments Inc. c. Final Note Ltd.
Référence neutre: 2000 CSC 34.
No du greffe: 26971.
2000: 27 janvier; 2000: 20 juillet.
Présents: Les juges Gonthier, Major, Bastarache, Binnie et Arbour.
en appel de la cour d’appel de l’ontario
Contrats -- Contrats par actes scellés -- Hypothèques ‑‑ Acte d’hypothèque conclu par une société par actions agissant à titre de mandataire de mandants secrets – Acte d’hypothèque revêtu du sceau de la société par actions – Manquement à l’acte d’hypothèque par la société par actions et action intentée par le créancier hypothécaire contre les mandants secrets – Existence d’une règle de common law faisant obstacle à l’engagement de poursuites contre des mandants secrets sur le fondement d’un contrat conclu par leur mandataire lorsque ce contrat est revêtu d’un sceau – La règle du contrat par acte scellé s’applique‑t‑elle aux personnes morales agissant comme mandataires? ‑‑ La règle du contrat par acte scellé devrait‑elle être abolie?
Contrats ‑‑ Contrats par actes scellés ‑‑ Intention – Preuve ‑‑ La création d’un contrat par acte scellé exige l’intention de créer un acte scellé ‑‑ L’apposition du sceau d’une personne morale sur un accord constitue‑t‑elle une preuve de l’intention de créer un acte scellé? ‑‑ Des dispositions législatives peuvent avoir pour effet d’enlever toute pertinence à l’intention.
Une société par actions a été créée en vue de détenir le titre de propriété à l’égard d’un bien immobilier en tant que fiduciaire ou mandataire des propriétaires bénéficiaires. Un acte d’hypothèque enregistré relativement au bien immobilier concerné a été préparé sous la forme prescrite par la Land Registration Reform Act, 1984 de l’Ontario. L’acte d’hypothèque a été signé par le représentant dûment autorisé de la société par actions, qui y a apposé le sceau de celle‑ci. En 1994, le créancier hypothécaire a intenté une action contre les propriétaires bénéficiaires intimés pour cause de manquement à l’acte d’hypothèque. Aucun de ceux-ci n’était partie à l’acte. Les propriétaires bénéficiaires ont entamé des poursuites contre les avocats qui les avaient représentés dans l’opération. Les propriétaires bénéficiaires et les tiers avocats ont présenté une requête en rejet d’action au motif que les propriétaires bénéficiaires étaient des mandants secrets qui ne pouvaient pas être poursuivis en vertu d’un acte conclu par leur mandataire et revêtu d’un sceau. La Cour de l’Ontario (Division générale) a rejeté la requête. En appel, la Cour divisionnaire a accordé la requête et a rejeté l’action. La Cour d’appel a confirmé la décision de la Cour divisionnaire.
Arrêt: Le pourvoi est rejeté.
Un mandant secret peut en règle générale ester en justice en vertu d’un contrat nu conclu en son nom par un mandataire. La règle du contrat par acte scellé est une exception bien établie à cette règle générale: lorsque le contrat est revêtu d’un sceau, le mandant secret ne peut ni poursuivre ni être poursuivi en vertu de celui‑ci. Cette exception découle de la règle selon laquelle seules les parties à un acte scellé peuvent avoir des droits et obligations en vertu de cet acte. Cette règle s’inscrit dans un ensemble de règles relatives aux actes scellés, lesquelles reposent toutes sur le fait qu’un acte scellé est exécutoire de par sa forme même. La décision rendue par la Cour d’appel d’Angleterre dans Harmer n’a pas créé d’exception à la règle du contrat par acte scellé ni reconnu l’existence de rapports juridiques permettant à un tiers de poursuivre un bénéficiaire.
La règle du contrat scellé fait partie de la common law du Canada et s’applique tant aux particuliers agissant comme mandataires qu’aux personnes morales agissant comme tel. Sous réserve des exceptions prévues par des textes de loi, les personnes morales ont les mêmes droits et la même capacité qu’une personne physique et il n’y a aucune considération de principe justifiant de traiter les personnes morales différemment. Bien qu’il soit clair que la règle du contrat par acte scellé s’applique aux personnes morales agissant comme mandataires, l’apposition du sceau d’une personne morale sur un accord peut ne pas suffire dans tous les cas pour faire de cet accord un contrat scellé au sens de la règle du contrat par acte scellé. La création d’un acte scellé requiert l’observation de certaines formalités. Un acte scellé doit être signé, scellé et délivré, et l’apposition du sceau doit être faite de propos délibéré et en pleine connaissance de cause. La question pertinente est de savoir si les parties avaient l’intention de créer un acte scellé. Dans bien des cas, le sceau d’une personne morale équivaut à la signature d’une personne physique, de sorte que la simple apposition d’un tel sceau n’indique pas toujours l’intention de créer un acte scellé. Les tribunaux doivent examiner l’acte lui‑même et les circonstances de sa création pour déterminer l’intention. Des dispositions législatives peuvent toutefois enlever toute pertinence à l’intention. En l’espèce, le par. 13(1) de la Land Registration Reform Act, 1984 a rendu l’intention non pertinente en considérant les documents cédant un droit sur un bien‑fonds, les charges et les mainlevées comme étant des actes scellés à tous égards, y compris pour l’application de la règle du contrat par acte scellé.
Une modification de la common law doit être nécessaire soit pour permettre à celle‑ci de suivre l’évolution de la société, soit pour préciser un principe de droit ou encore pour éliminer une contradiction. La modification doit être graduelle et ses conséquences doivent pouvoir être évaluées. Les tribunaux ne doivent pas intervenir lorsque la modification proposée aurait des effets complexes, incertains et d’une grande portée. En l’espèce, il n’existe aucun motif convaincant pour abolir la règle du contrat par acte scellé. Les arrêts des cours d’appel canadiennes ne se contredisent pas quant à l’application de la règle du contrat par acte scellé et son existence dans la common law canadienne n’est pas incompatible avec l’évolution du droit dans d’autres pays. La règle est compatible avec les réalités du commerce et avec les autres règles qui s’appliquent aux actes scellés, et elle continue de servir une fin utile dans notre droit. Elle n’a pas nui à des opérations commerciales ni causé de grandes difficultés. La règle du contrat par acte scellé fait partie d’un ensemble de règles du droit des biens et du droit des contrats. L’abolir tout simplement parce que sa justification historique a perdu son importance remettrait nécessairement en cause la validité des autres règles s’appliquant aux actes scellés et les autres règles de forme, tant en droit des contrats qu’en droit des biens, qui paraissent ne plus avoir de raison d’être aujourd’hui, ce qui créerait de l’incertitude dans les relations commerciales et dans le droit lui‑même. L’abolition de la règle du contrat par acte scellé pourrait également avoir des effets d’une grande portée sur les relations contractuelles existantes. Cela aurait comme effet inéquitable de créer de l’incertitude pour ceux qui se sont fiés à la règle en concluant leurs contrats. Pour éviter l’incertitude ainsi que toute injustice pour les parties qui ont organisé leurs relations commerciales conformément à la règle du contrat par acte scellé, toute modification apportée au droit devrait avoir effet pour l’avenir. Seule une législature a le pouvoir d’apporter au droit des modifications portant effet pour l’avenir.
Le représentant de la société par actions a apposé le sceau de celle‑ci à l’acte d’hypothèque, qui est établi selon la forme prescrite par la Land Registration Reform Act, 1984, loi aux termes de laquelle tous les actes visés par ses dispositions sont réputés être des documents revêtus d’un sceau. La règle du contrat par acte scellé s’applique et seules les parties à l’acte d’hypothèque peuvent être poursuivies en vertu de ce dernier. Par conséquent, le créancier hypothécaire ne peut pas poursuivre son action contre les propriétaires bénéficiaires sur le fondement de l’engagement figurant dans l’acte d’hypothèque.
Jurisprudence
Arrêt écarté: Kootenay Savings Credit Union c. Toudy (1987), 22 B.C.L.R. (2d) 201; distinction faite d’avec l’arrêt: Harmer c. Armstrong, [1934] Ch. 65; arrêts analysés: Chesterfield and Midland Silkstone Colliery Co. c. Hawkins (1865), 3 H. & C. 677, 159 E.R. 698; MacAskill c. The King, [1931] R.C.S. 330; Crowley c. Lewis, 146 N.E. 374 (1925); arrêts mentionnés: Keighley Maxsted & Co. c. Durant, [1901] A.C. 240; Nalbandian c. Hanson Restaurant & Lounge, Inc., 338 N.E.2d 335 (1975); Porter c. Pelton (1903), 33 R.C.S. 449; Margolius c. Diesbourg, [1937] R.C.S. 183; Whisper Holdings Ltd. c. Zamikoff, [1971] R.C.S. 933; Re Zamikoff c. Lundy (1970), 9 D.L.R. (3d) 637; Canada Deposit Insurance Corp. c. Canadian Commercial Bank (1987), 46 D.L.R. (4th) 37; Napev Construction Ltd. c. Lebedinsky (1984), 7 C.L.R. 57; Tri‑S Investments Ltd. c. Vong, [1991] O.J. No. 2292 (QL); Edelstein Construction Ltd. c. Fire Pit Inc. (1996), 30 O.R. (3d) 383; Marbar Holdings Ltd. c. 221,401 B.C. Ltd. (1984), 54 B.C.L.R. 169; 872899 Ontario Inc. c. Iacovoni (1998), 163 D.L.R. (4th) 263; Re Lawton, [1944] 3 D.L.R. 51, conf. par [1945] 4 D.L.R. 8; Newfoundland & Labrador Housing Corp. c. Suburban Construction Ltd. (1987), 38 D.L.R. (4th) 150; Alton Renaissance I c. Talamanca Management Ltd. (1996), 27 B.L.R. (2d) 307; Vetrovec c. La Reine, [1982] 1 R.C.S. 811; Watkins c. Olafson, [1989] 2 R.C.S. 750; R. c. Jobidon, [1991] 2 R.C.S. 714; R. c. Salituro, [1991] 3 R.C.S. 654; R. c. B. (K.G.), [1993] 1 R.C.S. 740; R. c. Robinson, [1996] 1 R.C.S. 683; Bow Valley Husky (Bermuda) Ltd. c. Saint John Shipbuilding Ltd., [1997] 3 R.C.S. 1210; McMullen c. McMullen, 145 So.2d 568 (1962); Toll c. Pioneer Sample Book Co., 94 A.2d 764 (1953).
Lois et règlements cités
Land Registration Reform Act, 1984, S.O. 1984, ch. 32, art. 13 [maintenant Loi portant réforme de l’enregistrement immobilier, L.R.O. 1990, ch. L.4, art. 13].
Limitation of Actions Act, R.S.N.S. 1989, ch. 258, art. 2(1)c).
Loi canadienne sur les sociétés par actions, L.R.C. (1985), ch. C‑44, art. 15(1) .
Loi relative aux preuves littérales, L.R.O. 1990, ch. S.19, art. 2.
Loi sur la prescription, L.R.N.‑B. 1973, ch. L‑8, art. 2.
Loi sur la prescription des actions, L.R.O. 1990, ch. L.15, art. 45(1)b).
Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers, L.R.O. 1990, ch. L.5, art. 79(1) [abr. 1998, ch. 18, ann. E, art. 132].
Loi sur les actes translatifs de propriété et le droit des biens, L.R.O. 1990, ch. C.34, art. 2, 3, 9.
Loi sur les sociétés par actions, L.R.O. 1990, ch. B.16, art. 15.
Règles de procédure civile, R.R.O. 1990, règl. 194, r. 21.01(1)a).
Statute of Limitations, R.S.P.E.I. 1988, ch. S‑7, art. 13.
Doctrine citée
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Bowstead and Reynolds on Agency, 16th ed. By F. M. B. Reynolds. London: Sweet & Maxwell, 1996.
Cardozo, Benjamin N. The Paradoxes of Legal Science. Westport, Conn.: Greenwood Press, 1928.
Cheshire, Fifoot and Furmston’s Law of Contract, 13th ed. By M. P. Furmston. London: Butterworths, 1996.
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Fridman, G. H. L. The Law of Contract in Canada, 4th ed. Scarborough, Ont.: Carswell, 1999.
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McGuinness, Kevin Patrick. The Law and Practice of Canadian Business Corporations. Toronto: Butterworths, 1999.
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Weinrib, Ernest J. «The Undisclosed Principle of Undisclosed Principals» (1975), 21 McGill L.J. 298.
POURVOI contre un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario (1998), 41 O.R. (3d) 712, 112 O.A.C. 253, 20 R.P.R. (3d) 257, [1998] O.J. No. 3520 (QL), qui a rejeté l’appel formé par l’appelante contre une décision de la Cour divisionnaire, [1997] O.J. No. 642 (QL), faisant droit à l’appel interjeté par les intimés contre une décision du juge Borins, qui avait rejeté la requête des intimés demandant le rejet de l’action de l’appelante pour cause de manquement à un acte d’hypothèque. Pourvoi rejeté.
Benjamin Zarnett, Carolyn Silver et Julie Rosenthal, pour l’appelante.
Robert D. Malen, pour les intimés Dr Almas Adatia, également connu sous le nom de Almas Adatia, Peter Bortoluzzi, Sultan Lalani, en fiducie, 808413 Ontario Inc. et Crown Freight Forwarders Ltd., auparavant connue sous le nom de 808548 Ontario Inc.
Carl Orbach, c.r., pour les intimés Mohamed Rajani, Shorim Investments, en fiducie, et Shorim Investments Limited, en fiducie.
Valerie A. Edwards, pour les intimés Lionel C. Larry et Robins, Appleby & Taub.
Version française du jugement de la Cour rendu par
Le juge Bastarache —
I. Introduction
1 Selon une règle établie de notre common law, un mandant secret ne peut pas être poursuivi sur le fondement d’un contrat conclu par son mandataire lorsque ce contrat est revêtu d’un sceau (la «règle du contrat par acte scellé»). L’appelante, Friedmann Equity Developments Inc. («FED»), prétend que notre Cour devrait abolir cette règle. L’appelante n’a toutefois pas démontré que l’application de la règle au présent cas entraînerait quelque injustice, ni que cette règle ne correspond plus aux réalités du commerce. Elle affirme plutôt qu’il s’agit d’une règle formaliste, qui ne semble plus avoir de raison d’être aujourd’hui. La question en litige dans le présent pourvoi consiste donc à se demander si notre Cour devrait abolir une règle — qui fait partie d’un ensemble de règles régissant tant le droit des biens que le droit des contrats —, en l’absence de preuve que cette règle est source d’injustice ou que les réalités du commerce ont changé, tout simplement parce que la justification historique de la règle en question a perdu son importance.
II. Les faits
2 Par voie de déclaration déposée le 14 octobre 1994, l’appelante a intenté une action contre les propriétaires bénéficiaires intimés pour cause de manquement à un acte d’hypothèque enregistré le 6 février 1989 à l’égard d’un bien immobilier dont le titre était détenu par Final Note Limited («Final Note»). L’appelante a plaidé que Final Note avait conclu l’acte d’hypothèque en qualité de simple fiduciaire et de mandataire des propriétaires bénéficiaires. L’acte d’hypothèque a été signé par le représentant dûment autorisé de Final Note, qui y a apposé le sceau de celle-ci. Aucun des propriétaires bénéficiaires n’était partie à l’acte d’hypothèque. Après le dépôt par l’appelante de son action fondée sur l’engagement figurant dans l’acte d’hypothèque, les propriétaires bénéficiaires ont entamé des poursuites contre les avocats (les «tiers») qui les avaient représentés dans cette opération.
3 Les propriétaires bénéficiaires et les tiers ont, en vertu de la règle 21.01(1)a) des Règles de procédure civile de l’Ontario, R.R.O. 1990, règl. 194, présenté une requête demandant que soit décidée, avant l’instruction, une question de droit soulevée par les actes de procédure. Ils ont demandé, pour le motif suivant, une ordonnance rejetant l’action intentée contre eux:
[traduction] Si Final Note a agi comme mandataire pour les autres défendeurs, ceux‑ci ont droit au rejet de la présente action en application de la règle selon laquelle un mandant secret ne peut pas être poursuivi par un tiers en vertu d’un acte conclu par un mandataire et revêtu d’un sceau.
Le juge Borins de la Cour de l’Ontario (Division générale) a rejeté la requête. La Cour divisionnaire a accueilli l’appel formé devant elle et a rejeté l’action de l’appelante en invoquant la règle du contrat par acte scellé. Le juge en chef adjoint Morden, s’exprimant au nom de la Cour d’appel de l’Ontario, a confirmé la décision de la Cour divisionnaire. Cette décision fait l’objet du pourvoi dont est saisie notre Cour.
4 Lorsqu’une requête est présentée en vertu de la règle 21.01(1)a), les seuls documents qui peuvent être pris en considération par le tribunal sont les actes de procédure et, en l’espèce, l’acte d’hypothèque en cause. Aux fins d’examen de la question soulevée par le présent pourvoi, notre Cour doit tenir pour avérées les allégations contenues dans la déclaration de l’appelante, dont voici les extraits pertinents:
[traduction]
2. La défenderesse Final Note Limited (le «simple fiduciaire») est une société constituée en vertu des lois de l’Ontario, et elle est détentrice du titre légal sur l’immeuble portant la désignation civique 100, Tullamore Court, Brampton (Ontario) (l’«immeuble»).
3. Le simple fiduciaire détient le titre sur l’immeuble en qualité de fiduciaire, de mandataire, ou les deux, des autres défendeurs, qui en sont les propriétaires bénéficiaires (les autres défendeurs sont désignés collectivement ci‑après les «propriétaires»).
. . .
7. La demanderesse déclare que le simple fiduciaire a été créé dans le seul but de détenir le titre sur l’immeuble en qualité de simple fiduciaire pour le compte des propriétaires.
8. La demanderesse déclare qu’à aucun moment pertinent le simple fiduciaire n’a eu une existence distincte en fait ou en droit, et que toutes les décisions relatives à l’immeuble et à l’acte d’hypothèque ont été prises par les propriétaires.
. . .
10. Subsidiairement, la demanderesse déclare que, à tout moment pertinent, le simple fiduciaire a agi à titre de mandataire des propriétaires, qui ont des obligations en droit envers la demanderesse en vertu de l’acte d’hypothèque.
L’acte d’hypothèque a été préparé sous la forme prescrite par la Land Registration Reform Act, 1984, S.O. 1984, ch. 32 (ci-après la «Loi de 1984»), et signé par Abdul Pirani, vice‑président de Final Note. Le sceau de Final Note figurait à la droite du nom de Pirani et de sa signature.
III. L’historique des procédures judiciaires
5 Le juge Borins a souligné que les avocats étaient d’accord sur le fait qu’un mandant secret ne peut pas être poursuivi en vertu d’un contrat revêtu d’un sceau conclu par un fiduciaire ou un mandataire. Ils étaient également d’accord sur le fait que, dans certains cas, un acte d’hypothèque signé et revêtu du sceau d’une entreprise peut constituer un contrat par acte scellé. Cependant, le juge Borins a estimé que la question de savoir si un document qui serait normalement un contrat nu devient un contrat formaliste parce qu’il est revêtu d’un sceau ne pouvait être tranchée que par l’examen de l’intention des parties. Cette intention ne pouvait être déterminée que par le juge de première instance, après avoir entendu les témoignages relatifs à la conclusion du contrat. Par conséquent, le juge Borins a décidé qu’il n’était pas clair et net que FED ne pourrait avoir gain de cause au procès. Il a rejeté la requête.
6 Le juge Steele a accordé l’autorisation d’appeler à la Cour divisionnaire de la décision du juge Borins. Il a jugé que l’acte d’hypothèque avait été revêtu du sceau d’une société et que la décision du juge Borins était incompatible avec la règle qu’un mandant secret ne peut pas être poursuivi par un tiers en vertu d’un tel contrat. Le juge Steele a estimé que, dans certains cas, l’intention des parties pouvait être pertinente pour déterminer si un contrat nu était devenu un contrat formaliste du fait qu’il avait été revêtu d’un sceau. À son avis, toutefois, un acte d’hypothèque était en soi un contrat par acte scellé, si bien que l’intention des parties n’était pas pertinente.
7 S’exprimant également au nom des juges Keenan et Sharpe, le juge Saunders de la Cour divisionnaire a accueilli l’appel des propriétaires bénéficiaires et des tiers: [1997] O.J. No. 642 (QL). Étant donné que l’acte d’hypothèque avait été revêtu d’un sceau, il ne pouvait s’agir que d’une créance constatée par acte scellé. Vu la situation, il n’était pas loisible à la cour de chercher à déterminer l’intention des parties. Comme les parties s’entendaient sur le fait qu’un mandant secret ne pouvait pas être poursuivi en vertu d’un contrat par acte scellé conclu par un mandataire ou par un fiduciaire, il était clair et net que l’action intentée contre Final Note devait être rejetée.
8 Rédigeant la décision unanime de la Cour d’appel, le juge en chef adjoint Morden a rejeté l’appel de FED, indiquant que même si la règle du contrat par acte scellé avait été critiquée en raison de son formalisme, il ne faisait aucun doute qu’elle continuait d’exister: (1998), 41 O.R. (3d) 712.
9 Ayant conclu que la règle du contrat par acte scellé continuait de lier les tribunaux, le juge en chef adjoint Morden a ensuite examiné son application. Il a rejeté l’argument de l’appelant que la règle ne s’appliquait pas aux sociétés agissant comme mandataires. Il a estimé que, en vertu de la Loi sur les sociétés par actions de l’Ontario, L.R.O. 1990, ch. B.16, art. 15, une société avait la même capacité et les mêmes droits qu’une personne physique, et que cela s’étendait à l’application de la règle du contrat par acte scellé. En outre, il a examiné les affaires dans lesquelles la règle avait été appliquée aux sociétés agissant comme mandataires et il a jugé que les faits de ces affaires ne pouvaient être distingués de ceux du présent cas. L’appelante avait invoqué la décision du juge Bouck de la Cour suprême de la Colombie‑Britannique dans Kootenay Savings Credit Union c. Toudy (1987), 22 B.C.L.R. (2d) 201, au soutien de la thèse que la règle du contrat par acte scellé ne pouvait pas être appliquée aux sociétés agissant comme mandataires. Dans cette décision, le juge Bouck avait refusé d’appliquer la règle du contrat par acte scellé à une société, mentionnant le fait que le sceau avait été apposé au contrat en application d’une exigence prévue par une disposition législative. Le juge en chef adjoint Morden a distingué le présent cas de cette affaire en se fondant sur le fait que le sceau apposé à l’acte d’hypothèque de FED n’était pas obligatoire.
10 Le juge en chef adjoint Morden a ensuite examiné la prétention de l’appelante qu’une exception à la règle du contrat par acte scellé permet à un mandant secret de former une action sur le fondement d’un tel contrat malgré le fait qu’il ne puisse lui‑même être poursuivi en vertu de celui-ci. Au soutien de cette prétention, l’appelante a invoqué l’arrêt de la Cour d’appel d’Angleterre Harmer c. Armstrong, [1934] Ch. 65. Dans cette affaire, le fiduciaire avait d’abord refusé de demander l’exécution du contrat par acte scellé par les défendeurs. On a permis aux demandeurs bénéficiaires d’intenter une action contre le mandataire et les tiers défendeurs. Toutefois, le juge en chef adjoint Morden a souligné qu’une partie importante du raisonnement suivi par au moins deux des trois membres de la Cour d’appel dans cette affaire était que l’on demandait l’exécution du contrat en faveur du mandataire et non en faveur des bénéficiaires demandeurs. Cette affaire pouvait clairement être distinguée de celle qui nous occupe, où l’une des parties contractantes demandait l’exécution du contrat directement à l’encontre du bénéficiaire/mandant sans mettre en cause le fiduciaire/mandataire.
11 Le juge en chef adjoint Morden s’est ensuite demandé quelle avait été l’intention des parties en apposant le sceau de Final Note sur l’acte d’hypothèque. Le paragraphe 13(1) de la Loi de 1984 précise que les documents cédant un droit sur un bien‑fonds n’ont pas à être revêtus d’un sceau et que les documents non scellés ont la même valeur que ceux qui le sont. Selon le juge Morden, cette disposition a eu pour effet de transformer l’engagement à payer contenu dans l’acte d’hypothèque en engagement par acte scellé à tous égards, y compris pour l’application de la règle du contrat par acte scellé. À son avis, cette disposition ne faisait pas qu’énumérer les conditions d’enregistrement des documents en vertu de la Loi, mais elle avait aussi des effets substantiels. Sa raison d’être était la préservation des effets substantiels, en common law, associés aux formes traditionnelles d’actes d’hypothèque et de cession. À la lumière de ces constatations, il a jugé que l’intention dans laquelle le sceau de la société avait été apposé n’était pas une considération pertinente et que la disposition avait pour effet de rendre la règle du contrat par acte scellé applicable à l’engagement à payer figurant dans l’acte d’hypothèque.
12 Le juge en chef adjoint Morden a rejeté les arguments de principe invoqués par l’appelante à l’appui de l’abolition de la règle du contrat par acte scellé. À son avis, bien que la règle ait été critiquée, elle faisait partie du droit. Il faut présumer que les parties tiennent compte de cette règle lorsqu’elles structurent leurs opérations, et qu’elles savent, en raison de la forme même du document, quels sont les droits et obligations de chacun en vertu de celui-ci. Abolir la règle aurait pour effet de faire injustement obstacle à l’intention des parties.
IV. Les dispositions législatives
13 Land Registration Reform Act, S.O. 1984, ch. 32 (maintenant Loi portant réforme de l’enregistrement immobilier, L.R.O. 1990, ch. L.4)
[traduction]
13 (1) Malgré toute loi ou règle de droit, les cessions ou autres documents qui cèdent un droit sur un bien‑fonds, ainsi que les charges et mainlevées de charge, n’ont pas à être revêtues du sceau de quiconque. Ces documents sans le sceau valent ceux qui en sont revêtus.
(2) Le paragraphe (1) s’applique aux garanties stipulées dans une charge.
V. L’analyse
14 L’appelante, FED, demande à notre Cour d’abolir la règle du contrat par acte scellé, affirmant que la règle n’est plus justifiée du point de vue des principes et qu’elle a été critiquée par des auteurs et par certains tribunaux. En outre, l’appelante prétend que la règle est injuste et inéquitable. En toute déférence, je ne suis pas d’accord avec les arguments de l’appelante. À mon avis, il n’y a aucune preuve que la règle du contrat par acte scellé soit source d’injustice ou qu’elle soit incompatible avec les réalités du commerce. Cette règle fait partie d’un ensemble de règles du droit des biens et du droit des contrats qui contribuent à assurer la certitude dans les relations commerciales. Modifier ou abolir une règle donnée créerait inévitablement de l’incertitude à l’égard des autres règles. Les tribunaux ne doivent pas toucher à ces règles en l’absence de preuve évidente qu’il est nécessaire de modifier le droit pour l’adapter aux réalités du commerce et que la modification d’une règle n’aura aucune conséquence profonde et qui ne serait pas justifiée.
A. Le mandant secret
15 Lorsqu’un tiers contracte avec un mandataire et que le contrat n’est pas revêtu d’un sceau, le mandant a les mêmes droits et obligations en vertu de ce contrat, que son existence ait été divulguée ou non au tiers, bien que son nom ne soit pas inscrit sur le contrat. Par conséquent, les mandants secrets peuvent ester en justice en leur propre nom en vertu de tout contrat nu conclu pour leur compte par leurs mandataires, dans la mesure où ceux-ci ont alors agi dans les limites des pouvoirs qui leur avaient été délégués.
16 La règle qui permet à un mandant secret d’ester en justice en vertu d’un contrat nu a été critiquée. Certains prétendent que cette théorie est injustifiée et qu’elle contrevient à certains préceptes fondamentaux du droit des contrats et du droit des mandats; voir, par exemple, J. B. Ames, «Undisclosed Principal — His Rights and Liabilities» (1909), 18 Yale L.J. 443; M. Schiff, «The Undisclosed Principal: An Anomaly in the Laws of Agency and Contract» (1983), 88 Com. L.J. 229. Ceux qui critiquent la règle affirment que les contrats reposent sur l’accord qui intervient entre au moins deux personnes et par lequel celles-ci conviennent d’être liées l’une envers l’autre et des conditions auxquelles elles seront ainsi liées. Il paraît incompatible avec ce principe fondamental de lier les tiers envers des mandants avec lesquels ils n’ont pas contracté.
17 Alors que certains auteurs ont critiqué la règle relative aux mandants secrets, d’autres ont prétendu qu’elle est compatible avec les réalités du commerce. Bien que le mandant secret ne soit pas nommé dans le contrat, il existe néanmoins concrètement et il donne des instructions au mandataire. Ce dernier est simplement l’instrument par lequel le mandant agit. Étant donné que le mandant dirige le mandataire et bénéficie des avantages du contrat conclu avec le tiers, il ne paraît y avoir aucune injustice à rendre le mandant directement responsable envers le tiers ou à lui permettre d’obliger celui-ci à respecter le contrat. La règle ne fait que donner effet à la situation qui existe dans les faits, même si cette situation ne se reflète pas dans le contrat: voir Keighley Maxsted & Co. c. Durant, [1901] A.C. 240 (H.L.), à la p. 261, le lord juge Lindley; E. J. Weinrib, «The Undisclosed Principle of Undisclosed Principals» (1975), 21 McGill L.J. 298.
18 Malgré les critiques dont fait l’objet la règle, il est fermement établi que les mandants secrets peuvent ester en justice en vertu des contrats nus conclus par leurs mandataires. Les parties sont présumées être au fait de la possibilité que ceux avec qui elles font des affaires agissent pour le compte d’un mandant non désigné nommément. Les parties à un contrat peuvent éviter l’application de la règle soit en intégrant au contrat une stipulation expresse limitant la responsabilité aux parties nommément désignées dans le contrat lui-même, soit en revêtant le contrat d’un sceau.
B. La règle du contrat par acte scellé
19 La pratique qui consiste à apposer un sceau sur des documents date de plusieurs siècles et est antérieure à la majeure partie de notre histoire juridique moderne. Au départ, elle servait à authentifier les documents, à une époque où la plupart des gens étaient incapables de signer leur nom. Cependant, au fil du temps, le sceau est devenu un symbole du caractère solennel d’une promesse et il a commencé à jouer un rôle d’élément de preuve. Il conférait un caractère incontestable aux conditions de l’opération en cause et, de ce fait, rendait inutile tout élément de preuve supplémentaire; voir L. Fuller, «Consideration and Form» (1941), 41 Colum. L. Rev. 799, à la p. 802. Un contrat par acte scellé tirait, et tire encore, sa validité de la forme même du document: voir, par exemple, Nalbandian c. Hanson Restaurant & Lounge, Inc., 338 N.E.2d 335 (Mass. 1975), à la p. 337; Commission de réforme du droit de l’Ontario, Report on Amendment of the Law of Contract (1987), à la p. 35; Law Reform Commission of British Columbia, Report on Deeds and Seals (1988), à la p. 8.
20 Puisqu’un contrat par acte scellé tire sa validité de sa forme même, les effets d’un tel contrat diffèrent à plusieurs égards de ceux d’un contrat nu. La différence fondamentale entre les contrats par acte scellé et les contrats nus découle de la règle de la contrepartie. Le droit considère qu’un contrat par acte scellé est susceptible d’exécution même en l’absence de contrepartie. Par conséquent, une promesse gratuite exprimée dans un acte scellé est exécutoire. Un contrat par acte scellé comporte d’autres effets, qui peuvent être résumés ainsi:
1. Lorsque, dans un acte, un débiteur s’engage à payer une dette qui reposait jusque-là sur un contrat nu, le droit d’action découlant de la créance se fond au droit d’action découlant de l’engagement et il est éteint en droit.
2. Dans une action fondée sur un acte formaliste, une déclaration faite dans cet acte peut avoir un effet de préclusion contre son auteur.
3. En common law, seule une personne nommément désignée comme partie dans un instrument revêtu d’un sceau peut intenter des poursuites en invoquant un engagement stipulé en sa faveur dans l’acte.
4. Dans certaines provinces, la prescription applicable aux actions fondées sur l’inexécution d’un contrat par acte scellé peut être plus longue que celle applicable aux contrats nus.
Voir A. Herschorn, «Documents Under Seal: Consequences and Complications» (1989), 10 Advocates’ Q. 129, à la p. 130; Halsbury’s Laws of England (4e éd. 1998), vol. 9(1), au par. 617; Loi sur la prescription des actions, L.R.O. 1990, ch. L.15, al. 45(1)b); Loi sur la prescription, L.R.N.‑B. 1973, ch. L‑8, art. 2; Limitation of Actions Act, R.S.N.S. 1989, ch. 258, al. 2(1)c); Statute of Limitations, R.S.P.E.I. 1988, ch. S‑7, art. 13. La règle du contrat par acte scellé en cause en l’espèce — savoir le fait que seules les parties à un contrat scellé peuvent ester en justice en vertu de ce contrat — s’inscrit donc dans un ensemble de règles applicables à ces contrats.
21 Je partage l’avis du juge en chef adjoint Morden que la règle du contrat par acte scellé fait clairement partie de la common law canadienne. Cette règle a été décrite pour la première fois par notre Cour dans Porter c. Pelton (1903), 33 R.C.S. 449. Dans cette affaire, Porter avait accordé à Pelton la faculté d’acheter ses mines d’or et de les exploiter. Porter ne savait pas que Pelton était l’associé de Holden et que la faculté avait été acceptée pour le bénéfice de la société de personnes, selon les instructions de Holden. Pelton a décidé par la suite d’acheter les biens-fonds en question. Il a payé une partie du prix d’achat et a signé une entente par acte scellé dans laquelle il s’engageait à constituer une société en vue d’exploiter le secteur minier visé et à donner à Porter des actions de cette société en règlement du solde du prix d’achat. La société a effectué quelques travaux d’exploitation de la mine, mais elle a cessé ses activités sans payer à Porter le solde du prix d’achat. Ce dernier a poursuivi et Pelton et Holden. Le juge Nesbitt a tiré la conclusion suivante, à la p. 455:
[traduction] Depuis plus d’un siècle, les tribunaux ont établi fermement la règle de droit selon laquelle les associés qui concluent une entente par acte scellé sont liés par la forme de l’acte et, lorsque les parties signataires agissent simplement à titre de mandataires et y sont ainsi décrites, seules les parties signataires peuvent être liées. Un mandant ou un associé ne peut être lié à moins qu’il n’ait autorisé l’apposition de sa signature dans un acte scellé et qu’il ne soit désigné comme partie à l’acte.
La Cour a donc conclu à l’absence de recours contre Holden.
22 Par la suite, notre Cour a eu l’occasion d’examiner à nouveau la règle du contrat par acte scellé dans Margolius c. Diesbourg, [1937] R.C.S. 183. Dans cette affaire, Kellner avait contracté avec Margolius en vue d’acheter 200 000 gallons de whisky. Les deux hommes avaient signé un contrat par acte scellé. Après avoir accepté de vendre le whisky à Kellner, Margolius avait appris que Kellner agissait pour le compte de son mandant, Diesbourg. Il y a eu inexécution du contrat et Margolius a formé une action contre Kellner et Diesbourg. Notre Cour a jugé irrecevable l’action intentée contre Diesbourg. À la page 189, le juge Davis a tiré la conclusion suivante:
[traduction] Il est établi depuis longtemps que nul ne peut ester en justice en vertu d’un contrat par acte scellé à moins d’être partie à ce contrat.
Il a ensuite cité en l’approuvant le passage suivant de Pollock on Contracts (10e éd. 1936), aux pp. 97 et 98:
[traduction] Lorsqu’un acte est conclu par un mandataire à ce titre, mais que cet acte se veut l’acte du mandataire et non celui du mandant, ce dernier ne peut pas ester en justice en vertu de cet acte en raison de la règle formaliste selon laquelle seules les personnes qui sont nommées ou décrites comme parties à un acte peuvent ester en justice en vertu de celui-ci.
23 L’arrêt le plus récent de notre Cour dans lequel la règle du contrat par acte scellé a été examinée est Whisper Holdings Ltd. c. Zamikoff, [1971] R.C.S. 933. Cette affaire portait sur deux contrats par acte scellé visant l’achat de terrains à Toronto par quatre associés. Le premier contrat pourvoyait au partage des terrains entre les associés. Le second exposait en détail les effets des manquements par les associés aux obligations leur incombant en vertu de l’accord. Ce second contrat découlait du fait que, après la signature du premier contrat quatre ans plus tôt, un associé avait été remplacé par sa fille alors qu’un autre l’avait été par une société de gestion. La fille et la société de gestion ont été inscrites comme parties dans l’acte définitif de cession des terrains, et ces deux parties ont consenti une hypothèque sur les terrains. La société de gestion a manqué aux obligations que lui faisait l’accord, et les autres associés lui ont demandé de se retirer de la société de personnes et de renoncer à tous ses droits sur les terrains. La valeur des terrains a augmenté et la société de gestion a prétendu qu’elle avait toujours un droit sur ceux‑ci. Voici comment le juge Spence a énoncé la règle du contrat par acte scellé, aux pp. 941 et 942:
Évidemment, il est bien établi que quand un acte est signé et scellé, seules les parties qui y figurent peuvent poursuivre ou être poursuivies à l’égard d’une obligation contenue dans ledit acte. Point n’est besoin de se reporter à d’autres précédents que l’affaire Porter c. Pelton & Holden . . .
Cependant, notre Cour a également jugé que les faits survenus après la conclusion des accords initiaux démontraient hors de tout doute que ces contrats avaient opéré une novation par laquelle tous les associés antérieurs et actuels avaient convenu du remplacement de deux des associés. La société de gestion était donc liée par les dispositions des deux premiers contrats malgré l’application de la règle du contrat par acte scellé.
24 Bien que la déclaration faite par notre Cour au sujet de la règle du contrat par acte scellé dans l’arrêt Whisper Holdings, précité, soit une opinion incidente compte tenu de la décision définitive de notre Cour qu’il y avait eu novation, je partage l’avis du juge en chef adjoint Morden que cet arrêt fait autorité en tant qu’exposé du droit applicable. Le juge Laskin de la Cour d’appel (plus tard Juge en chef de notre Cour) avait fait la déclaration suivante relativement à la règle du contrat par acte scellé dans les motifs concordants qu’il avait exposés dans la même affaire: voir Re Zamikoff c. Lundy (1970), 9 D.L.R. (3d) 637, à la p. 648:
[traduction] En l’absence de quelque principe voulant que le temps et la réflexion puissent à eux seuls faire tomber en désuétude une