Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. Proprio Direct inc.

Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. Proprio Direct inc.
Collection
Jugements de la Cour suprême
Date
2008-05-30
Référence neutre
2008 CSC 32
Recueil
[2008] 2 RCS 195
Numéro de dossier
31664
Juges
McLachlin, Beverley; Bastarache, Michel; Binnie, William Ian Corneil; LeBel, Louis; Deschamps, Marie; Fish, Morris J.; Abella, Rosalie Silberman; Charron, Louise; Rothstein, Marshall
En appel de
Québec
Sujets
Droit professionnel
Notes
Renseignements sur les dossiers de la Cour : 31664
Contenu de la décision
COUR SUPRÊME DU CANADA
Référence : Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. Proprio Direct inc.,
[2008] 2 R.C.S. 195, 2008 CSC 32
Date : 20080530
Dossier : 31664
Entre :
Association des courtiers et agents immobiliers du Québec,
François Pigeon, en sa qualité de syndic de l’ACAIQ, et
Comité de discipline de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec
Appelants
et.
Proprio Direct inc.
Intimée
Traduction française officielle: Motifs de la juge Abella
Coram : La juge en chef McLachlin et les juges Bastarache, Binnie, LeBel, Deschamps, Fish, Abella, Charron et Rothstein
Motifs de jugement :
(par. 1 à 40)
Motifs dissidents :
(par. 41 à 80)
La juge Abella (avec l’accord de la juge en chef McLachlin et des juges Bastarache, Binnie, LeBel, Fish et Charron)
La juge Deschamps (avec l’accord du juge Rothstein)
______________________________
Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. Proprio Direct inc., [2008] 2 R.C.S. 195, 2008 CSC 32
Association des courtiers et agents immobiliers du Québec,
François Pigeon, en sa qualité de syndic de l’ACAIQ,
et Comité de discipline de l’Association des courtiers et
agents immobiliers du Québec Appelants
c.
Proprio Direct inc. Intimée
Répertorié : Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. Proprio Direct inc.
Référence neutre : 2008 CSC 32.
No du greffe : 31664.
2008 : 30 janvier; 2008 : 30 mai.
Présents : La juge en chef McLachlin et les juges Bastarache, Binnie, LeBel, Deschamps, Fish, Abella, Charron et Rothstein.
en appel de la cour d’appel du québec
Droit des professions — Courtiers et agents immobiliers — Rétribution — Protection du consommateur — Forme écrite du contrat de courtage immobilier prescrite par la loi et les règlements — Rétribution du courtier liée à la vente de l’immeuble selon le formulaire prescrit par règlement — Modification du formulaire du consentement des parties et rétribution sans vente survenue — Plainte déontologique contre le courtier — Comité de discipline concluant que la pratique du courtier est illégale — La législation relative au courtage immobilier autorise‑t‑elle une rétribution en l’absence de vente? — Un vendeur peut‑il renoncer à ce que la rétribution du courtier soit subordonnée à la vente? — Norme de contrôle applicable à la décision du comité de discipline — Loi sur le courtage immobilier, L.R.Q., ch. C‑73.1, art. 43, 74(17), 155(5), (15) — Règlement d’application de la Loi sur le courtage immobilier, R.R.Q., ch. C‑73.1, r. 1, art. 26(2) — Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, R.R.Q., ch. C‑73.1, r. 2, art. 85, 96 — Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, R.R.Q., ch. C‑73.1, r. 5, art. 13.
Proprio Direct est un courtier immobilier du Québec, qui demandait aux vendeurs de lui verser des « frais d’adhésion » non remboursables à la signature d’un contrat de courtage exclusif, en plus de la commission payable à la vente de l’immeuble, le cas échéant. Deux vendeurs dont les maisons n’ont pas été vendues pendant la durée du contrat se sont plaints de cette pratique auprès de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Les frais d’adhésion s’élevaient à 1 262,97 $ dans le cas du vendeur F et à 1 724,22 $ dans le cas des vendeurs G et P. Le comité de discipline a retenu l’argument du syndic selon lequel Proprio Direct se livrait à une pratique contraire aux règles de l’Association en imposant de tels frais et contrevenait à la Loi sur le courtage immobilier (_ LCI _) en exigeant des frais non remboursables, payables en l’absence d’une vente. La Cour du Québec a fait sienne la conclusion du comité de discipline, selon laquelle les modalités de paiement prévues dans le contrat de courtage exclusif étaient d’application obligatoire et un courtier ou un agent immobilier ne pouvait recevoir aucune rétribution en l’absence d’une vente. La Cour d’appel a infirmé cette décision. Elle a reconnu que la LCI était une loi d’ordre public adoptée pour assurer la protection du consommateur, mais elle a statué que, les dispositions prévoyant la rétribution au moment de la vente n’étant pas obligatoires, les parties étaient libres de définir les modalités de leur entente contractuelle.
Arrêt (les juges Deschamps et Rothstein sont dissidents) : Le pourvoi est accueilli et les décisions du comité de discipline sont rétablies.
La juge en chef McLachlin et les juges Bastarache, Binnie, LeBel, Fish, Abella et Charron : La norme applicable à la décision du comité de discipline est celle de la décision raisonnable. En l’espèce, la question en litige est l’interprétation par le comité, composé d’experts, de sa loi constitutive. La déontologie étant au c_ur du mandat du comité, la question de savoir si Proprio Direct a enfreint les règles de déontologie en facturant des frais indépendants non remboursables relève clairement de l’expertise du comité et des responsabilités que la loi lui attribue. [18-21]
La conclusion du comité de discipline, selon laquelle les dispositions qui subordonnent la rétribution du courtier ou de l’agent immobilier à la survenance d’une vente sont d’application obligatoire, est raisonnable. Le sens ordinaire des dispositions législatives appuie cette conclusion. Le paragraphe 155(5) de la LCI confère au gouvernement le pouvoir de décider quels formulaires sont obligatoires et le par. 26(2) du Règlement d’application de la Loi sur le courtage immobilier inclut le contrat de courtage exclusif en cause parmi les formulaires d’application obligatoire. Bien que l’Association propose le contenu des formulaires obligatoires, c’est le gouvernement qui décide de leur véritable contenu (par. 74(17) de la LCI). Ce contenu est ensuite promulgué sous forme de règlement. Tout contrat de courtage exclusif « doit » indiquer la « nature et le mode de paiement de la rétribution du courtier » (par. 35(9) de la LCI), y compris « toute autre mention déterminée par règlement du gouvernement » (par. 35(11)). La disposition réglementaire qui contient ces « mentions » concernant la rétribution, et qui prévoit notamment qu’elle ne sera versée que si une vente a lieu, est le par. 85(6) du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Comme ces mentions sont incorporées au chapitre III de la LCI par l’opération du par. 35(11), nul ne peut y renoncer, suivant l’art. 43. [21‑23] [31‑32]
Le fait que la LCI a pour objet d’assurer la protection du consommateur étaye également cette interprétation. L’erreur d’interprétation commise par la Cour d’appel tient à ce qu’elle a examiné la législation à travers le prisme des principes de la liberté contractuelle et de la libre concurrence, plutôt que dans la perspective de la LCI en tant que loi de protection du consommateur. Le législateur a expressément limité la liberté contractuelle des parties en faisant de la clause sur la rétribution une condition obligatoire du contrat. Le libellé utilisé subordonne la rétribution à la survenance d’une vente. S’il était permis de modifier facilement cette exigence, il serait alors permis de modifier facilement la protection qui est manifestement censée demeurer à l’abri de toute atteinte. C’est la protection du consommateur qui prime la liberté contractuelle, et non le contraire. [34] [38]
Les juges Deschamps et Rothstein (dissidents) : Aucun élément ne justifie de manifester quelque déférence que ce soit à l’égard de la décision du comité de discipline. L’expertise générale de celui‑ci en matière d’interprétation législative n’est pas démontrée et on se trouve ici en présence d’un droit d’appel réel de ses décisions. La question en litige, qu’on la voie sous l’angle plus étroit des mentions obligatoires du contrat ou sous l’angle plus large du modèle unique pour la pratique du courtage immobilier, déborde le cadre d’une simple interprétation législative dont l’impact serait limité aux parties. Elle est susceptible d’influer sur l’avenir de la profession de courtier au Québec. Le comité de discipline a considéré que la conclusion d’illégalité des frais menait à inférer en droit l’existence d’un préjudice. La conclusion sur le préjudice ne peut donc être qualifiée de constatation de faits à l’égard de laquelle un tribunal d’appel devrait faire preuve de déférence. [66‑67] [70]
Le législateur a expressément prévu dans la LCI plusieurs limites concernant la rétribution du courtier. Cependant, aucun mode particulier de paiement n’est imposé. L’article 35 oblige simplement les parties à indiquer dans leur contrat de courtage le mode de rétribution choisi. Si le législateur avait voulu que toutes les dispositions du formulaire compris dans le Règlement de l’Association constituent des mentions obligatoires du contrat, il n’aurait pas expressément incorporé à la LCI des dispositions spécifiques traitant des mentions obligatoires ni confié au gouvernement la responsabilité de fixer, par le Règlement d’application, les mentions obligatoires s’ajoutant à celles prévues par la LCI. La seule interprétation qui donne un sens et une portée distincte aux différents textes est celle affirmant que le Règlement d’application et le Règlement de l’Association constituent des instruments distincts portant sur des objets différents. La LCI et le Règlement d’application prévoient les dispositions que le contrat doit obligatoirement inclure alors que le Règlement de l’Association porte sur le formulaire, auquel les parties peuvent déroger dans la mesure où leur entente ne contrevient pas à une disposition par ailleurs impérative. La rétribution du courtier n’est pas une de ces dispositions. Le caractère obligatoire des clauses du contrat ne découle pas du formulaire mais plutôt des art. 32 à 43 de la LCI, de l’art. 27 du Règlement d’application et des dispositions pertinentes du Code civil du Québec. De plus, si le formulaire n’avait pas été susceptible de modification, le législateur n’aurait pas approuvé les dispositions du Règlement de l’Association qui permettent de le faire : aucune possibilité de le modifier ou d’y ajouter ne serait prévue. [49] [52] [57‑58] [63]
La responsabilité de l’Association est de déterminer le contenu du formulaire et non d’en faire la proposition. L’argument d’interprétation du Règlement de l’Association basé sur le contrôle gouvernemental exercé sur son contenu, et plus précisément sur la différence entre le projet de modification d’octobre 1993 et le texte approuvé, n’est pas fondé. L’approbation du règlement d’un délégataire ne substitue pas le gouvernement au délégataire. Le fondement de l’autorité de l’Association est le par. 74(17) de la LCI et non le par. 155(15). [55] [61‑62] [72-78]
Jurisprudence
Citée par la juge Abella
Arrêts mentionnés : Pigeon c. Daigneault, [2003] R.J.Q. 1090; Pigeon c. Proprio Direct inc., J.E. 2003‑1780, SOQUIJ AZ‑50192600; Dunsmuir c. Nouveau‑Brunswick, [2008] 1 R.C.S. 190, 2008 CSC 9; Moreau‑Bérubé c. Nouveau‑Brunswick (Conseil de la magistrature), [2002] 1 R.C.S. 249, 2002 CSC 11; Dr Q c. College of Physicians and Surgeons of British Columbia, [2003] 1 R.C.S. 226, 2003 CSC 19; Barreau du Nouveau‑Brunswick c. Ryan, [2003] 1 R.C.S. 247, 2003 CSC 20; Pushpanathan c. Canada (Ministre de la Citoyenneté et de l’Immigration), [1998] 1 R.C.S. 982.
Citée par la juge Deschamps (dissidente)
Chambre immobilière du Grand Montréal c. Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, [2007] R.J.Q. 504; Pigeon c. Proprio Direct inc., J.E. 2003‑1780, SOQUIJ AZ‑50192600; Pigeon c. Daigneault, [2003] R.J.Q. 1090.
Lois et règlements cités
Code civil du Québec, L.Q. 1991, ch. 64, art. 1384, 2098.
Code des professions, L.R.Q., ch. C‑26, art. 164 à 177.1.
Loi sur le courtage immobilier, L.R.Q., ch. C‑73.1, art. 32 à 43, 66, 74(17), 136, 155(5), (15).
Règlement d’application de la Loi sur le courtage immobilier, R.R.Q., ch. C‑73.1, r. 1, art. 26(2), 27.
Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, R.R.Q., ch. C‑73.1, r. 2, art. 85, 91 à 100.
Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, R.R.Q., ch. C‑73.1, r. 5, art. 13.
Doctrine citée
Barsalou, Claude. Le contrat de courtage immobilier : vente d’un immeuble résidentiel de moins de cinq logements. Montréal : Wilson & Lafleur, 1996.
Garant, Patrice. Précis de droit des administrations publiques, 4e éd. Cowansville, Qué. : Yvon Blais, 2005.
L’Heureux, Nicole. Droit de la consommation, 5e éd. Cowansville, Qué. : Yvon Blais, 2000.
Mullan, David J. Administrative Law, 3rd ed. Scarborough, Ont. : Carswell, 1996.
Ziegel, Jacob S. « The Future of Canadian Consumerism » (1973), 51 R. du B. can. 191.
POURVOI contre un arrêt de la Cour d’appel du Québec (les juges Doyon, Bich et Côté), [2006] R.J.Q. 1762, [2006] J.Q. no 7477 (QL), 2006 CarswellQue 6812, 2006 QCCA 978, qui a rejeté une décision du juge Renaud, [2004] J.Q. no 7420 (QL), 2004 CarswellQue 2121. Pourvoi accueilli, les juges Deschamps et Rothstein sont dissidents.
Marc Gaucher et Jean‑François Savoie, pour les appelants.
Pierre‑André Côté et Marc Simard, pour l’intimée.
Version française du jugement de la juge en chef McLachlin et des juges Bastarache, Binnie, LeBel, Fish, Abella et Charron rendu par
[1] La juge Abella — Le pourvoi porte sur l’interprétation de dispositions législatives visant à protéger le consommateur qui vend ou achète un immeuble. Plus précisément, la Cour doit déterminer si, au Québec, les courtiers et agents immobiliers peuvent faire payer des frais aux vendeurs même dans le cas où la vente n’a pas lieu.
CONTEXTE
[2] La Loi sur le courtage immobilier, L.R.Q., ch. C‑73.1 (« LCI »), régit le courtage immobilier au Québec. La LCI délimite les pouvoirs et devoirs de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. La mission de l’Association, énoncée à l’art. 66 de la LCI, est d’assurer la protection du public contre les manquements aux règles de déontologie par les membres de la profession :
66. L’Association a pour principale mission d’assurer la protection du public par l’application des règles de déontologie et l’inspection professionnelle de ses membres en veillant, notamment à ce que l’activité de ses membres soit poursuivie conformément à la loi et aux règlements. . .
[3] L’Association est constituée d’un conseil d’administration, d’un comité d’inspection professionnelle, d’un syndic et d’un comité de discipline. Elle tient un registre de tous ses membres. Nul ne peut exercer l’activité de courtier ou d’agent immobilier s’il n’est titulaire d’un certificat délivré par l’Association.
[4] Le syndic veille à l’application des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, R.R.Q., ch. C‑73.1, r. 5 (« Règles de déontologie de l’ACAIQ »), et à l’observation par les courtiers immobiliers de la LCI et de ses règlements d’application. Le syndic est nommé par le conseil d’administration. Le syndic peut faire enquête, s’il a des motifs de croire qu’un membre de l’Association a enfreint la LCI ou ses règlements d’application.
[5] Proprio Direct est un courtier immobilier du Québec, qui demandait aux vendeurs de lui verser des « frais d’adhésion » non remboursables à la signature d’un contrat de courtage exclusif, en plus de la commission payable à la vente de l’immeuble, le cas échéant. Deux vendeurs dont les maisons n’ont pas été vendues pendant la durée du contrat se sont plaints de cette pratique auprès de l’Association.
[6] Après enquête, le syndic a conclu qu’il y avait lieu de déférer les plaintes contre Proprio Direct au comité de discipline de l’Association. Le syndic a fait valoir que la pratique de Proprio Direct d’exiger des frais, que la vente ait lieu ou non, était interdite par la LCI et, partant, contraire à l’art. 13 des Règles de déontologie de l’ACAIQ :
13. Le membre ne doit participer à aucun acte ou pratique, en matière immobilière, qui puisse être illégal ou qui puisse porter préjudice au public ou à la profession.
[7] L’exposé conjoint des faits présenté au comité de discipline par les parties confirmait que les deux vendeurs d’immeubles résidentiels avaient signé des contrats de courtage exclusifs dans lesquels ils acceptaient de verser à Proprio Direct non seulement des frais d’adhésion non remboursables, mais aussi une commission représentant un pourcentage du prix de vente définitif de l’immeuble. Les frais d’adhésion s’élevaient à 1 262,97 $ dans le cas d’Huguette Filiatrault, dont la maison avait été mise en vente pour 99 900 $, et à 1 724,22 $ dans le cas de Laurent Girouard et Diane Paquin, dont la maison avait été mise en vente pour 169 900 $. En outre, les deux contrats prévoyaient le versement d’une commission advenant la vente de l’immeuble. Proprio Direct n’a vendu ni l’un ni l’autre des immeubles pendant la durée du contrat de courtage immobilier et n’a remboursé ni l’un ni l’autre des vendeurs de leurs frais d’adhésion.
[8] La majorité des clients de Proprio Direct ont payé ces frais non remboursables au moment de la signature des contrats de courtage. Ils pouvaient aussi se prévaloir de l’option « vente garantie ou argent remis » prévue dans les contrats, à la condition de verser le double du montant initialement prévu à titre de « frais d’adhésion ».
[9] Le comité de discipline a retenu l’argument du syndic selon lequel Proprio Direct se livrait à une pratique contraire aux Règles de déontologie de l’ACAIQ en imposant de tels frais et contrevenait à la LCI en exigeant des frais non remboursables, payables en l’absence d’une vente. Selon le comité de discipline, le fait de qualifier le montant non remboursable de « frais d’adhésion » était un « leurre et un procédé abusif » envers les consommateurs. Le contrat de courtage exclusif avait pour but de permettre au vendeur de bénéficier des services d’un agent ou d’un courtier pour vendre son immeuble. Le comité de discipline a conclu que Proprio Direct ne devait pas se présenter comme un agent ou un courtier immobilier si elle voulait offrir un autre type de service.
[10] Pour étayer sa conclusion voulant que la rétribution de l’agent ou du courtier immobilier soit subordonnée à la réalisation d’une vente, le comité de discipline a souligné que le conseil d’administration de l’Association avait soumis au gouvernement, en octobre 1993, des modifications qui auraient autorisé la rétribution des courtiers et agents, qu’une vente ait lieu ou non. Or le gouvernement n’a pas retenu cette proposition dans le règlement modifié qui est entré en vigueur en janvier 1994 et le comité de discipline en a déduit que le législateur avait l’intention de lier le droit du courtier immobilier d’être rétribué à la survenance d’une vente.
[11] Le comité de discipline a donc conclu que la pratique de Proprio Direct d’exiger des paiements non remboursables était illégale et portait préjudice au public.
[12] Lors d’une audience ultérieure portant sur la sanction à infliger, le comité a conclu que la réprimande seule ne serait pas indiquée, parce qu’elle ne répondrait pas à la nécessité de dissuader les autres membres de la profession. Il a toutefois reconnu que, par suite de sa décision, Proprio Direct avait engagé des dépenses de restructuration et remboursé les frais d’adhésion payés par ses clients. Compte tenu des efforts déployés par Proprio Direct, le comité a jugé que l’amende minimale de 600 $ pour chacune des deux plaintes constituait une sanction suffisante.
[13] Proprio Direct a demandé le contrôle judiciaire des décisions du comité de discipline. Le juge Renaud de la Cour du Québec leur a appliqué la norme de la décision raisonnable ([2004] J.Q. no 7420 (QL)). Il a souligné que le législateur avait adopté la LCI dans le but d’assurer la protection du consommateur. Il a reconnu que, même si la LCI autorisait la modification de certaines clauses du contrat de courtage exclusif, ces modifications ne pouvaient pas « s’éloigner essentiellement des obligations » prévues dans les formulaires obligatoires. Il a fait sienne la conclusion du comité de discipline, selon laquelle les modalités de paiement prévues dans le contrat de courtage exclusif étaient d’application obligatoire et un courtier ou un agent immobilier ne pouvait recevoir aucune rétribution en l’absence d’une vente. Il a également approuvé la sanction infligée par le comité de discipline.
[14] La Cour d’appel a infirmé cette décision, ([2006] R.J.Q. 1762, 2006 QCCA 978), en appliquant la norme de la décision correcte à la question de l’application obligatoire des dispositions en cause, et la norme de la décision raisonnable à la question de savoir si les pratiques contestées portaient préjudice au public. Étant d’avis que les dispositions de la LCI relatives à la rétribution n’étaient pas d’application obligatoire, elle a conclu à l’unanimité que la LCI n’empêchait nullement le versement d’une rétribution en l’absence d’une vente. La Cour d’appel ne partageait pas non plus l’avis du juge Renaud selon lequel seuls des changements mineurs qui ne modifient pas la nature même du contrat pouvaient être apportés; elle a plutôt conclu que les parties devaient pouvoir modifier toutes les clauses du contrat dont un texte législatif ne prescrit pas expressément l’application obligatoire. Le rejet par le gouvernement de la modification proposée par l’Association en 1993 n’a pas amené la Cour d’appel à conclure que le législateur voulait subordonner la rétribution à la survenance d’une vente.
[15] La Cour d’appel a reconnu que la LCI était une loi d’ordre public adoptée pour assurer la protection du consommateur. Elle a néanmoins statué que, les dispositions prévoyant la rétribution au moment de la vente n’étant pas obligatoires, les parties étaient libres de définir les modalités de leur entente contractuelle. Elle a ajouté que les lois et règlements devraient être interprétés en conformité avec les principes de la libre concurrence et de la liberté contractuelle, qui constituent à son avis « le fondement de l’organisation économique de notre société » (par. 73). À défaut d’interdiction explicite, il faut donc présumer que le législateur n’avait l’intention de restreindre ni la liberté contractuelle des parties ni le principe de la libre concurrence.
[16] Il n’importait aucunement que les services offerts aux vendeurs ne correspondent pas à ceux ordinairement offerts par un courtier. Les pratiques contractuelles de Proprio Direct, quoique différentes des pratiques courantes dans ce secteur d’activité, n’étaient pas illégales. Par conséquent, elles ne portaient pas préjudice au public.
ANALYSE
[17] La LCI a pour objet d’assurer la protection du consommateur. Comme l’indique l’art. 66 de la LCI, l’Association a pour « principale mission » d’assurer la protection du public contre les manquements aux règles de déontologie par les membres de la profession.
[18] Le rôle fondamental du comité de discipline est d’assurer le respect de ces règles de déontologie et la Cour d’appel du Québec a toujours appliqué la norme de la décision raisonnable aux décisions qu’il rend sous le régime de la LCI. Cette méthode d’analyse empreinte de déférence a été établie par le juge Chamberland, dans Pigeon c. Daigneault, [2003] R.J.Q. 1090, et par le juge Dalphond, dans Pigeon c. Proprio Direct inc., J.E. 2003‑1780, SOQUIJ AZ‑50192600. Dans la première affaire, comme en l’espèce, il n’existait aucune clause privative. Le juge Chamberland a expliqué que, en dépit de l’absence de cette mesure de protection, l’expertise du comité dictait une norme de contrôle empreinte de déférence :
[B]ien que la loi prévoie un droit d’appel des décisions du Comité de discipline, l’expertise de ce comité, l’objet de la loi et la nature de la question en litige militent tous en faveur d’un degré plus élevé de déférence que la norme de la décision correcte. La norme de contrôle appropriée est donc celle de la décision raisonnable . . . [par. 36]
[19] Dans la deuxième affaire où, en raison d’un régime législatif légèrement différent, une forme de clause privative était en jeu, le juge Dalphond a étoffé ce raisonnement favorable à la déférence envers l’expertise du comité :
Quant à l’expertise du Comité de discipline, comme le souligne mon collègue le juge Chamberland dans l’arrêt François Pigeon c. Stéphane Daigneault, [. . .] elle ne fait pas de doute. En effet, le Comité est composé, majoritairement, de gens du milieu du courtage immobilier (art. 131 de la Loi) qui connaissent intimement ce secteur d’activités économiques. Le législateur a donc voulu une justice par des pairs, conscient qu’en matière de déontologie les normes de comportement attendues sont généralement mieux définies par des personnes qui œuvrent dans le secteur et qui peuvent mesurer à la fois les intérêts du public et les contraintes d’un secteur économique donné (Pearlman c. Manitoba Law Society, [1991] 2 R.C.S. 869). Par contre, le juge œuvrant à la chambre civile de la Cour du Québec [. . .] ne saurait prétendre posséder une expertise particulière en matière de discipline professionnelle et, encore moins, en matière de courtage immobilier. Ce deuxième facteur milite encore une fois en faveur d’un degré de retenue quant à l’interprétation des normes de conduite propres au courtier et l’imposition des sanctions appropriées. [Je souligne; par. 27.]
[20] La décision dont nous sommes saisis s’écarte de cette démarche empreinte de déférence. J’estime, avec égards, qu’il faut privilégier la norme de contrôle que les juges Dalphond et Chamberland ont appliqué dans ces arrêts antérieurs et qui est davantage conforme à l’arrêt Dunsmuir c. Nouveau‑Brunswick, [2008] 1 R.C.S. 190, 2008 CSC 9 (par. 54 et 55). Précisons plus particulièrement que l’existence ou l’inexistence d’une clause privative, quoique pertinente, n’est pas déterminante (Dunsmuir, par. 52).
[21] En l’espèce, la question en litige est l’interprétation, par le comité de discipline, composé d’experts, de sa loi constitutive (Dunsmuir, par. 54; voir aussi Moreau‑Bérubé c. Nouveau‑Brunswick (Conseil de la magistrature), [2002] 1 R.C.S. 249, 2002 CSC 11; Dr Q c. College of Physicians and Surgeons of British Columbia, [2003] 1 R.C.S. 226, 2003 CSC 19; Barreau du Nouveau‑Brunswick c. Ryan, [2003] 1 R.C.S. 247, 2003 CSC 20; Pushpanathan c. Canada (Ministre de la Citoyenneté et de l’Immigration), [1998] 1 R.C.S. 982, par. 32). Le législateur a confié à l’Association le mandat d’assurer la protection du public et de statuer sur la conformité des activités de ses membres avec les règles de déontologie, mandat dont elle s’acquitte en faisant appel à l’expérience et à l’expertise de son comité de discipline et qui suppose forcément l’interprétation des dispositions pertinentes. La question de savoir si Proprio Direct a enfreint ces règles en facturant des frais indépendants non remboursables relève clairement de l’expertise du comité et des responsabilités que la loi attribue à l’Association. Je ne vois rien de déraisonnable dans la conclusion du comité de discipline selon laquelle les dispositions qui subordonnent la rétribution du courtier ou de l’agent immobilier à la survenance d’une vente sont d’application obligatoire.
[22] Le sens ordinaire des dispositions législatives appuie cette conclusion. Le paragraphe 155(5) de la LCI (les dispositions législatives pertinentes sont reproduites en annexe) confère au gouvernement le pouvoir de décider quels formulaires sont obligatoires :
155. Le gouvernement peut déterminer, par règlement : . . .
5_ les formulaires qui doivent revêtir une forme obligatoire;
[23] Le paragraphe 26(2) du Règlement d’application de la Loi sur le courtage immobilier, R.R.Q., ch. C‑73.1, r. 1 (« Règlement d’application de la LCI »), inclut le contrat de courtage exclusif parmi les formulaires d’application obligatoire :
26. Les formulaires qui doivent revêtir une forme obligatoire sont [notamment] :
. . .
2_ le formulaire « Contrat de courtage exclusif — Vente d’un immeuble principalement résidentiel » à l’égard d’un immeuble visé par l’article 32 de la loi;
Le contrat de courtage exclusif doit donc revêtir une forme obligatoire.
[24] Le contenu des formulaires obligatoires est proposé par le conseil d’administration de l’Association et soumis à l’approbation du gouvernement. Le gouvernement est ainsi l’auteur ultime du règlement. C’est ce que prévoit le par. 74(17) de la LCI :
74. Le conseil d’administration doit déterminer, par règlement soumis à l’approbation du gouvernement :
. . .
17_ le contenu, la forme et l’utilisation des formulaires obligatoires désignés par règlement du gouvernement;
[25] Les dispositions prescrivant le contenu du contrat de courtage exclusif se trouvent au chapitre III de la LCI. Ce chapitre, qui comprend les art. 32 à 43, est intitulé « Règles relatives à certains contrats de courtage immobilier ». La dernière disposition, l’art. 43, dispose que nul ne peut renoncer aux droits que lui confère le chapitre III :
43. La personne physique ne peut, par convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le présent chapitre.
[26] L’article 32 précise que le chapitre III s’applique à tout contrat en vertu duquel le courtier s’engage à agir comme intermédiaire pour la vente, la location ou l’échange d’un immeuble résidentiel de moins de cinq logements.
[27] Quant à l’art. 35, il dresse la liste de tous les éléments que doit contenir le contrat. Ainsi, selon le par. 35(9), le contrat doit indiquer la « nature et le mode de paiement de la rétribution du courtier ». Aux termes du par. 35(11), le contrat doit inclure « toute autre mention déterminée par règlement du gouvernement ».
[28] Le paragraphe 155(15) de la LCI confère au gouvernement le pouvoir de déterminer, par règlement, les mentions que doit contenir le contrat de courtage exclusif, outre celles déjà énumérées à l’art. 35. Ces « mentions » ont été énoncées par le gouvernement à l’art. 85 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, R.R.Q., ch. C‑73.1, r. 2 (« Règlement de l’ACAIQ »). L’article 85 dispose que le contrat de courtage exclusif obligatoire, visé au par. 26(2) du Règlement d’application de la LCI, doit contenir certaines clauses. Sont tout particulièrement pertinentes les dispositions du par. 85(6), qui portent sur la rétribution des agents et courtiers immobiliers :
85. . . .
Le vendeur versera au courtier [. . .] au moment de la signature de l’acte de vente, une rétribution de :
___ pour cent ( __ %) du prix de vente prévu à l’article (indiquer le numéro de la disposition du contrat qui établit le prix de vente) ou d’un prix de vente autre auquel le vendeur aura donné son assentiment par écrit, le cas échéant; . . .
1_ si une promesse d’achat conforme aux conditions de vente énoncées au présent contrat de courtage (et ses amendements, le cas échéant) lui est présentée pendant la durée dudit contrat et que cette promesse d’achat conduise effectivement à la vente de l’immeuble, ou
2_ si une entente visant à vendre l’immeuble est conclue pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l’intermédiaire du courtier, et que cette entente conduise effectivement à la vente de l’immeuble, ou
3_ si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d’expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le vendeur a conclu avec un autre courtier immobilier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l’immeuble.
Rien dans ce qui est stipulé à l’article [. . .] ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier d’obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à titre de rétribution ou de dommages‑intérêts selon les règles ordinaires du droit commun notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dans le cas où la vente n’aurait pas lieu parce que c’est le vendeur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la libre exécution du présent contrat.
[29] Cette disposition relie sans équivoque la rétribution à la survenance d’une vente. En outre, elle précise clairement la seule exception à cette règle, soit la rupture du contrat par le vendeur.
[30] Les articles 91 à 100 du Règlement de l’ACAIQ précisent de quelle manière les modifications doivent être apportées. Les articles 99 et 100 prévoient que le titulaire d’un certificat de courtier ou d’agent immobilier doit utiliser les formulaires obligatoires applicables s’il veut modifier le contrat de courtage exclusif. Aucun de ces formulaires ne déroge au principe selon lequel la rétribution est reliée à la survenance d’une vente. En toute déférence, je ne partage pas l’avis de la Cour d’appel selon lequel les art. 91 à 100, et notamment l’art. 96 du Règlement de l’ACAIQ, permettent aux parties de modifier n’importe quelle condition obligatoire qui subordonne la rétribution à la survenance d’une vente. Le formulaire obligatoire contient des blancs où peuvent être insérées des conditions personnalisées. Ce sont, selon moi, les seuls éléments du formulaire que les agents immobiliers peuvent modifier ou biffer.
[31] La boucle est ainsi bouclée. Les contrats de courtage exclusifs doivent revêtir une forme obligatoire (par. 26(2) du Règlement d’application de la LCI). Bien que l’Association propose le contenu des formulaires obligatoires, c’est le gouvernement qui décide de leur véritable contenu (par. 74(17) de la LCI). Ce contenu est ensuite promulgué sous forme de règlement et publié dans la Gazette officielle du Québec. Sans cette promulgation, les propositions de l’Association n’ont aucun effet juridique.
[32] Le contrat de courtage exclusif « doit » indiquer la « nature et le mode de paiement de la rétribution du courtier » (par. 35(9) de la LCI), y compris « toute autre mention déterminée par règlement du gouvernement » (par. 35(11) de la LCI). La disposition réglementaire qui contient ces « mentions » concernant la rétribution, et qui prévoit notamment qu’elle ne sera versée que si une vente a lieu, est le par. 85(6) du Règlement de l’ACAIQ. Ces mentions sont ainsi incorporées au chapitre III par l’opération du par. 35(11) et, suivant l’art. 43, nul ne peut y renoncer. Il est donc impossible de renoncer au droit de ne pas avoir à verser de rétribution à moins qu’une vente ait lieu.
[33] Le gouvernement n’entérine pas automatiquement les propositions de l’Association. En fait, dans son projet de règlement déposé en 1993, l’Association proposait qu’une rétribution soit versée indépendamment de la survenance d’une vente. Elle a soumis les modifications suivantes à l’approbation du gouvernement :
5. RÉTRIBUTION
5.1 Le VENDEUR versera au COURTIER, [notamment pour un immeuble résidentiel], une rétribution de :
______ pour cent (__ %) du prix fixé pour la vente, ou, en l’absence d’une vente, du [prix demandé] . . .
Plus tard, la même année, le législateur a révisé et modifié cette proposition. Le gouvernement n’a pas retenu le libellé « en l’absence d’une vente » proposé par l’Association. Il a plutôt retenu les formulations « au moment de la signature de l’acte de vente » et « conduise effectivement à la vente de l’immeuble » (par. 85(6) du Règlement de l’ACAIQ), ce qui non seulement atteste que le règlement émane du gouvernement, mais confirme l’intention que, comme le dit clairement le texte législatif, les vendeurs ne soient tenus de verser une rétribution aux courtiers que lorsque leur immeuble est vendu.
[34] Le fait que la LCI a pour objet d’assurer la protection du consommateur étaye également cette interprétation. J’estime, en toute déférence, que la Cour d’appel a commis une erreur d’interprétation en examinant la législation à travers le prisme des principes de la liberté contractuelle et de la libre concurrence, plutôt que dans la perspective de la LCI, considérée comme une loi de protection du consommateur.
[35] La professeure Nicole L’Heureux a expliqué les raisons pour lesquelles le principe de la protection du consommateur prime généralement celui de la liberté contractuelle dans Droit de la consommation (5e éd. 2000), p. 18 :
Le droit de la consommation tempère donc les principes de la liberté contractuelle et de l’autonomie de la volonté qui, théoriquement en droit civil, doivent assurer la justice contractuelle, en raison des circonstances particulières dans lesquelles le consommateur contracte sur le marché. Puisque les parties ne traitent pas sur un pied d’égalité, l’équilibre contractuel doit être rétabli par un mécanisme juridique particulier qui consacre la rupture avec le postulat sur lequel se fonde la théorie des contrats en droit civil. Dans la recherche de cet objectif, le tribunal fait plus que la simple interprétation du contrat ou l’application d’une disposition législative. Il jouit d’un pouvoir discrétionnaire pour apprécier l’ensemble de l’opération et appliquer le critère du déséquilibre contractuel.
[36] Le professeur Jacob Ziegel a exposé dans le détail les réalités sur lesquelles reposent les objectifs de la législation en matière de protection du consommateur :
[traduction] Premièrement, l’inégalité du pouvoir de négociation entre le fournisseur de biens ou de services et le consommateur à qui ces biens ou services sont offerts; deuxièmement, l’inégalité croissante et souvent flagrante de la connaissance des caractéristiques et composantes techniques des biens ou services; troisièmement, l’inégalité tout aussi manifeste des ressources de part et d’autre, qu’elle se traduise par la difficulté du consommateur à obtenir réparation sans aide dans le cas d’une plainte légitime ou par la capacité du fournisseur d’absorber dans ses frais généraux les coûts occasionnés par un produit défectueux comparativement à la perte éventuelle par le consommateur de la somme importante qu’il a investie pour se procurer le bien défectueux.
(« The Future of Canadian Consumerism » (1973), 51 R. du B. can. 191, p. 193)
[37] Il serait contraire aux objectifs de protection du consommateur, qui représentent des éléments fondamentaux de la LCI, de permettre que les dispositions prescrites d’un contrat de courtage exclusif puissent être modifiées cavalièrement par une convention particulière, malgré l’utilisation constante des termes « doit » ou « obligatoire » pour en énoncer le contenu. L’article 43 de la LCI confirme au contraire que le législateur souhaitait que les parties ne puissent pas renoncer à ces éléments obligatoires des contrats. Il est donc inutile de déterminer si et, le cas échéant, comment les principes d’ordre public touchant la renonciation devraient s’appliquer, car ces principes n’entreraient en jeu que si le libellé lui‑même ne revêtait pas un caractère obligatoire.
[38] Le législateur a expressément limité la liberté contractuelle des parties en faisant de la clause sur la rétribution une condition obligatoire du contrat. Le libellé utilisé subordonne la rétribution à la survenance d’une vente. S’il était permis de modifier facilement cette exigence, il serait alors permis de modifier facilement la protection qui est manifestement censée demeurer à l’abri de toute atteinte. C’est la protection du consommateur qui prime la liberté contractuelle, et non le contraire.
[39] Le comité de discipline pouvait donc conclure que le régime législatif ne permettait pas à Proprio Direct d’exiger des frais d’adhésion non remboursables et que de telles pra