Northern Electric Co. Ltd. et al. c. Companie d’assurance-vie Manufacturers

Northern Electric Co. Ltd. et al. c. Companie d’assurance-vie Manufacturers
Collection
Jugements de la Cour suprême
Date
1976-11-16
Recueil
[1977] 2 RCS 762
Juges
Laskin, Bora; Martland, Ronald; Judson, Wilfred; Spence, Wishart Flett; Pigeon, Louis-Philippe; Beetz, Jean; de Grandpré, Louis-Philippe
En appel de
Nouvelle-Écosse
Sujets
Contrat
Priorités et hypothèques
Contenu de la décision
Cour suprême du Canada
Northern Electric Co. Ltd. et al. c. Companie d’assurance-vie Manufacturers, [1977] 2 R.C.S. 762
Date: 1976-11-16
Northern Electric Company Limited, et autres Appelants;
et
La compagnie d’assurance-vie Manufacturers Intimée.
1976: les 25 et 26 février; 1976: le 16 novembre.
Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Martland, Judson, Spence, Pigeon, Beetz et de Grandpré.
EN APPEL DE LA DIVISION D’APPEL DE LA COUR SUPRÊME DE LA NOUVELLE-ÉCOSSE
Contrats—Accord de financement par hypothèque—Vente et cession-bail avec hypothèque—Promoteur agissant «comme son propre entrepreneur»—Privilèges de constructeur—Priorité de rang entre le titulaire du privilège et le créancier hypothécaire—La compagnie d’assurances est-elle devenue «un propriétaire» à la suite d’un accord de financement par hypothèque entre elle et le promoteur?—The Mechanics’ Lien Act, R.S.N.S. 1967, c. 178, art. 1a), d), 5,10,11,12.
Privilèges de constructeur—Propriétaire—Personne au nom de laquelle les travaux sont effectués—Personne avec le concours et le consentement de laquelle les travaux sont effectués—Personne au profit personnel de laquelle les travaux sont effectués—Retenue—Le locataire est-il un entrepreneur?—The Mechanics’ Lien Act, R.S.N.S. 1967, c. 178, art. 1a), d), 5, 10, 11,12.
Des privilèges de constructeur avaient été enregistrés par des sous-traitants, dont Northern, au montant total de $207,387.91, contre un terrain dans lequel Manufacturers avait un droit de retour. Un promoteur, Metropolitan Projects Limited, avait convenu de vendre le terrain à Manufacturers et cette dernière de le louer à Metropolitan pour un terme de 80 ans. Manufacturers devait avancer des fonds sur la garantie d’une première hypothèque sur le droit de tenure à bail pour la construction d’un immeuble d’appartements sur le terrain, Manufacturers étant propriétaire de ce dernier aussi bien que du bâtiment. Metropolitan fit faillite alors que la construction était presque complètement terminée. Des actions furent initiées par les titulaires des privilèges et celle de Northern fut instituée comme action-type. Le juge de première instance a statué que Northern était titulaire d’un privilège sur le droit de retour en pleine propriété et que le projet de construction de l’immeuble d’appartements constituait une opération conjointe. Il a toutefois refusé de reconnaître l’existence d’un privilège grevant le droit de tenure à bail hypothéqué sur le terrain. La Cour d’appel a toutefois infirmé le jugement de première instance et a refusé de reconnaître l’existence d’un privilège à l’encontre de Manufacturers, statuant que Metropolitan et Manufacturers ne menaient pas une opération conjointe. Manufacturers n’a pas été jugée «propriétaire» au sens de la Loi. La Cour d’appel a en outre statué que le titulaire du privilège ne pouvait affirmer que ses droits primaient ceux de Manufacturers à titre de créancier hypothécaire, ni en vertu du par. 7(3) ni en vertu du par. 14(1) de la Loi.
Arrêt (les juges Martland et Judson étant dissidents): Le pourvoi doit être accueilli.
Le juge en chef Laskin et les juges Spence, Pigeon, Beetz et de Grandpré: Même si l’opération revêtait à certains égards l’aspect d’un prêt, son essence, particulièrement une lettre d’engagement stipulant la vente du terrain par Metropolitan à Manufacturers, est tout autre. On ne disait nulle part dans cette lettre que la construction de l’immeuble d’appartements devait se faire pour le compte de Metropolitan. Si la construction de l’immeuble se faisait pour le compte de quelqu’un, c’était pour celui de l’intimée qui était propriétaire du terrain sur lequel on le construisait.
On peut dire à bon droit que les travaux ont été exécutés au nom de Manufacturers, sinon aussi à son profit personnel, aussi bien qu’au nom de Metropolitan et à son profit personnel. Puisque Manufacturers était un propriétaire au sens de l’al. 1d) en tant que «personne à la demande et au nom de qui des travaux ont été exécutés ou des matériaux fournis», elle était également «tout propriétaire» en vertu de l’art. 5. Manufacturers de par son contrat avec Metropolitan était la personne liée au premier chef en ce qui concerne ce contrat; et comme celui-ci visait la construction d’un immeuble sur un terrain dont Manufacturers était devenue propriétaire conformément audit contrat, il s’ensuit qu’il s’agit d’un contrat en vertu duquel un privilège peut exister.
Les juges Martland et Judson, dissidents: Bien que les travaux fussent effectués à la demande de Manufacturers au sens de la Loi, ils n’ont pas été exécutés sur la foi du crédit de Manufacturers ni en son nom. Ils étaient effectués par Metropolitan et par des sous-traitants sur le crédit et au nom de Metropolitan, mais ils étaient effectués avec le concours et consentement de Manufacturers qui était par conséquent un propriétaire au sens de l’al. 1d). Toutefois, Metropolitan n’a pas exécuté les travaux de construction pour Manufacturers; elle s’est engagée à ce qu’un immeuble soit construit, mais elle a construit l’immeuble non à titre d’entrepreneur pour Manufacturers mais pour elle-même en qualité de propriétaire titulaire du droit de tenure à bail. Metropolitan n’était pas un entrepreneur au sens de l’al. 1a) et, par conséquent, les matériaux fournis par Northern étaient destinés à Metropolitan, à titre de propriétaire et non pas en qualité d’entrepreneur pour Manufacturers. Cela étant Northern n’avait pas un privilège grevant les droits de Manufacturers sur le terrain et Manufacturers n’avait pas l’obligation en vertu de l’art. 12 de maintenir une retenue en faveur de Northern.
[Arrêt mentionné: Northern Electric Company Limited v. F. Warkentin Electric Ltd. (1972), 27 D.L.R. (3d) 519]
POURVOI interjeté d’un arrêt de la Division d’appel de la Cour suprême de la Nouvelle‑Écosse[1], infirmant un jugement du juge O’Hearn de la Cour de comté qui avait décidé que l’appelante était titulaire contre l’intimée d’un privilège sur le droit de retour en pleine propriété. Pourvoi accueili, les juges Martland et Judson étant dissidents.
Harold F. Jackson, c.r., et David H. Reardon, pour les appelantes.
J.S. Alward, c.r., et G.S. Black, c.r., pour l’intimée.
Le jugement du juge en chef Laskin et des juges Spence, Pigeon, Beetz et de Grandpré a été rendu par
LE JUGE EN CHEF—Le présent pourvoi porte sur une question soulevée pour la première fois devant cette Cour. En vertu d’un accord de financement hypothécaire pour la construction d’un immeuble, conclu en l’espèce entre le promoteur-propriétaire du terrain et l’intimée à titre de banquier, cette dernière est-elle devenue «propriétaire» au sens de la Mechanics’ Lien Act, R.S.N.S. 1967, c. 178 et ses droits sur le terrain sur lequel a été construit l’immeuble sont-ils en conséquence assujettis aux privilèges enregistrés par les sous-traitants ayant des créances en souffrance? Subsidiairement, les titulaires de privilèges peuvent-ils opposer à l’intimée les dispositions législatives relatives à la retenue ou encore, ces privilèges valent-ils à l’encontre de l’intimée, considérée comme ayant mené une opération conjointe avec le promoteur-propriétaire du terrain? Dans une action-type instituée pour faire valoir le privilège de l’appelante (il y avait dix-sept autres réclamants), le juge de première instance a statué que cette dernière avait droit à un privilège sur le droit de réversion en pleine propriété de l’intimée et il a en outre statué que le projet de construction de l’immeuble d’appartements constituait une opération conjointe. Il a toutefois rejeté la revendication de privilège sur le droit de tenure à bail hypothéqué. La Cour d’appel de la Nouvelle-Écosse, se fondant surtout sur la décision de la Cour d’appel du Manitoba dans Northern Electric Company Limited v. F. Warkentin Electric Ltd.[2], a infirmé le jugement de première instance et a rejeté la revendication de privilège à l’encontre de l’intimée. Elle a décidé que la construction de l’immeuble d’appartements ne constituait pas une opération conjointe de l’appelante et de l’intimée et que cette dernière n’était pas «propriétaire» au sens de la Loi, n’étant pas une personne à la demande de qui se faisait la construction. Elle a en outre statué que, de toute façon, celui qui revendique le privilège ne pouvait affirmer que ses droits avaient priorité sur ceux de l’intimée à titre de créancier hypothécaire, ni en vertu du par. 7(3) ni en vertu du par. 14(1) de la Loi.
Mon collègue le juge Martland, dont j’ai eu l’avantage de lire les motifs avant de rédiger les miens, a exposé de façon détaillée les faits qui ont donné naissance aux présentes procédures. Il ne m’est pas nécessaire de les reprendre, sauf pour souligner les aspects de l’affaire qui, à la lumière de l’ensemble de l’entente conclue entre le promoteur et l’intimée, m’amènent à une conclusion différente de la sienne. A mon avis, même si l’opération intervenue entre le promoteur et l’intimée revêt à certains égards l’aspect d’un prêt, elle en est essentiellement différente.
Le document clé est une lettre qui, dans sa version révisée, stipule que la Metropolitan, promoteur immobilier, devait vendre à l’intimée un certain terrain au prix de $164,000 et que l’intimée céderait à bail le terrain à la Metropolitan pour une durée de 80 ans et avancerait à celle-ci la somme de $1,236,000, garantie par une première hypothèque sur le droit de tenure à bail, à un intérêt de 9¼ pour cent. Dans sa version initiale, en date du 29 octobre 1968, la lettre portait qu’[TRADUCTION] «il est convenu que nous construirons un immeuble de quatre étages comprenant au total 82 appartements. …La construction sera conforme aux plans et devis préliminaires qui sont en votre possession. Il est convenu que les plans et devis définitifs seront soumis à votre approbation». L’intimée a accepté cette offre le 8 novembre 1968 et, six mois plus tard, les parties ont convenu d’un projet plus audacieux, de construire un immeuble de six étages, comportant 125 appartements, ce qui supposait, bien sûr, que l’intimée augmente son avance. Les travaux de construction étaient déjà commencés, comme en fait état la lettre révisée du 14 mai 1969, envoyée par l’intimée à la Metropolitan. L’intimée qui avait la haute main sur le financement du projet, avait le droit de régler ses avances de fonds sur l’avancement des travaux. L’engagement portait en outre que l’intimée, en plus de retenir une somme suffisante pour terminer la construction, [TRADUCTION] «retiendrait la somme de $185,400 jusqu’à ce que les loyers annuels bruts des appartements, sans les meubles, dépassent $228,000…».
Étant donné certaines des prétentions dont je parlerai plus tard, il y a lieu de signaler qu’on ne dit nulle part dans la lettre d’engagement que la construction de l’immeuble d’appartements doit se faire pour le compte de la Metropolitan. Dans l’ordre, les clauses de cette lettre sont les suivantes: (1) engagement par la Metropolitan de vendre son terrain à l’intimée qui le cédera à bail à la Metropolitan pour une durée de 80 ans; (2) engagement par l’intimée d’accorder un prêt garanti par hypothèque sur le droit de tenure à bail; (3) une description du terrain, et (4) [TRADUCTION] «il est convenu que nous [Metropolitan] construirons un immeuble d’appartements de six étages comportant 125 appartements…». Si la construction de l’immeuble d’appartements se faisait pour le compte de quelqu’un, c’était pour celui de l’intimée en tant que propriétaire du terrain sur lequel on le construisait. La Metropolitan était autant un entrepreneur de la construction qu’un bénéficiaire de celle-ci. Du prêt total promis, on a avancé $1,150,000 avant l’enregistrement du premier privilège; le solde du prêt, soit $85,400, n’a jamais été versé. Relativement aux avances réellement faites, l’intimée ne jouit donc de la protection accordée par le par. 14(1) de la Loi que dans la mesure où elle peut être considérée comme un créancier hypothécaire dont la créance est antérieure. Personne n’a prétendu que la somme de $85,400 avait un rapport quelconque avec la retenue de $185,400, stipulée dans la lettre d’engagement.
Le terrain a été cédé à l’intimée, selon ce que prévoyait la lettre initiale d’engagement, et l’intimée a cédé le terrain à bail à la Metropolitan pour une durée de 80 ans. Une des stipulations de ce bail était que la Metropolitan construise l’immeuble et l’on y fixait les paiements suivants qui devaient être versés à l’intimée à titre de loyer:
[TRADUCTION] A. Chaque année de la durée du bail (les années commencent le jour de l’entrée en vigueur du bail et, par la suite, le jour anniversaire de celui-ci) où les revenus bruts tirés des loyers et les autres sommes reçues ou à recevoir pour l’usage et l’occupation des terrains et des locaux cédés à bail dépassent deux cent cinquante-cinq mille dollars ($255,000), une redevance égale à dix (10%) pour cent de cet excédent, que le preneur paiera au bailleur dans les soixante (60) jours de la fin de chacune de ces années; et
B. Outre la redevance payable en vertu de la clause A ci-dessus, le loyer suivant:
(i) A l’avance, le premier jour de chaque mois durant les trois cent soixante (360) premiers mois de la durée du présent bail, à compter du 1er juin 1969, la somme de mille cent soixante-et-un dollars et soixante-sept cents ($1,161.67);
(ii) A l’avance, le premier jour de chaque mois durant les deux cent quarante (240) mois suivants de la durée du bail, à compter du 1er juin 1999, un montant équivalant à un douzième de huit et demi pour cent (8½%) de la valeur estimative des terrains cédés à bail, à l’exclusion des bâtiments et des améliorations qui s’y trouvent, en date du 31 mai 1999, ou le montant payable mensuellement en vertu de la sous-clause (i) ci-dessus, selon celui des deux montants qui est le plus élevé;
(iii) A l’avance, le premier jour de chaque mois après l’expiration des six cents (600) premiers mois de la durée du présent bail jusqu’à l’expiration de celui-ci, à compter du 1er juin 2019, un montant équivalant à un douzième de huit et demi pour cent (8½%) de la valeur estimative des terrains cédés à bail, à l’exclusion des bâtiments et des améliorations qui s’y trouvent, en date du 31 mai 2019, ou le montant payable mensuellement en vertu de la sous‑clause (ii) ci-dessus, selon celui des deux montants qui est le plus élevé;
Le droit de tenure à bail a été grevé d’une hypothèque qui a pris la forme d’une sous-location d’une durée de 80 ans moins un jour et les fonds prêtés sur hypothèque devaient être remboursés en trente ans par des paiements mensuels composés comprenant le capital et l’intérêt. La Metropolitan a agi comme son propre entrepreneur sur le chantier, se chargeant du gros œuvre et de la charpente ainsi que d’une partie de la menuiserie. Les autres travaux ont été confiés à des sous-traitants; le projet était achevé à environ 90 ou 95 p. cent quand la Metropolitan a fait faillite. Dès le début des travaux, un employé de l’intimée, chargé de surveiller le projet, a visité le chantier toutes les deux semaines environ pour s’assurer que l’on suivait bien les plans et devis approuvés par l’intimée. Il y avait aussi une inspection chaque fois qu’on demandait des avances de fonds.
Aux termes de l’entente conclue entre la Metropolitan et l’intimée, cette dernière était propriétaire du terrain et de l’immeuble, elle avait la pleine possession à la fin du bail de 80 ans, et entre-temps, elle avait un droit de participation aux profits tirés de l’immeuble d’appartements ainsi que le droit de recevoir des redevances mensuelles pendant la durée du bail. Il ne s’agissait pas d’un simple investissement sous forme d’hypothèque par l’intimée l’obligeant à rétrocéder la propriété au moment du remboursement du prêt, mais plutôt d’un financement, pour son propre bénéfice à titre de propriétaire, d’un projet de développement immobilier devant être effectué pour elle par un autre qui contribuait le terrain à aménager et qui (en plus de toucher le prix du terrain) devait participer aux profits tirés des revenus produits par la propriété pendant la durée du bail. Mais la Metropolitan a perdu son droit de tenure à bail lorsqu’il y eut forclusion par un créancier hypothécaire de second rang et que les droits de la Metropolitan ont été vendus. Mon collègue le juge Martland arrive à la conclusion que, compte tenu des faits en l’espèce, l’intimée est un «propriétaire», selon la définition de ce terme à l’al. 1d) de la Loi:
[TRADUCTION] Dans la présente loi,
…
(d) «propriétaire» désigne toute personne physique ou morale, y compris une municipalité et une compagnie de chemin de fer, ayant un droit de tenure ou autre droit sur le bien-fonds sur lequel ou pour lequel les travaux ou les services sont faits ou rendus, ou les matériaux placés ou fournis, à sa demande et
(i) sur la foi de son crédit,
(ii) en son nom,
(iii) avec son concours et consentement, ou
(iv) à son profit personnel,
et toutes les personnes qui revendiquent comme ses ou leurs ayants droits, dont les droits ont été acquis après le commencement des travaux ou des services ou de la fourniture de matériaux qui font l’objet d’une revendication de privilège;
Cette conclusion s’appuie sur le point de vue qu’en vertu de l’entente conclue avec la Metropolitan, aux termes de laquelle l’intimée a obtenu un droit de tenure ou un autre droit sur le bien-fonds sur lequel l’immeuble d’appartements était construit, les travaux de construction ont été exécutés à sa demande et avec son concours et consentement. Je souscris à cela, mais il y a plus. Pour arriver à la conclusion que l’intimée est un «propriétaire», le juge Martland a examiné l’arrêt Warkentin et a conclu que les faits la distinguaient de la présente cause. En même temps, il a rejeté la prétention de l’appelante selon laquelle les travaux avaient été exécutés sur la foi du crédit de l’intimée, au sens du sous-al. 1d)(i), ou en son nom, au sens du sous-al. 1d)(ii).
Le juge Coffin, porte-parole de la Cour d’appel de la Nouvelle-Écosse, a lui aussi conclu qu’il y avait «concours et consentement» de la part de l’intimée et (je le cite) [TRADUCTION] «que cela étant et compte tenu de ma conclusion [négative] sur l’existence d’une opération conjointe, mes doutes sur la question de savoir si l’on peut dire que les travaux ont été exécutés au nom de [l’intimée] ou à son profit personnel en vertu des sous-al. (ii) et (iv) de l’al. 1d), ne revêtent peut-être pas d’importance». Le juge Coffin a toutefois refusé de statuer que les travaux avaient été exécutés à la demande expresse ou tacite de l’intimée, et je suis d’accord avec mon collègue le juge Martland que le juge Coffin a erré en ne concluant pas ainsi.
Mais j’irais plus loin que la Cour d’appel de la Nouvelle-Écosse et plus loin que mon collègue le juge Martland en recherchant si l’intimée est un «propriétaire» au sens de l’al. 1d). A mon avis, on peut dans ce cas-ci dire à bon droit que les travaux ont été exécutés au nom de l’intimée mais non à son profit personnel. Il se peut qu’ils aient aussi été exécutés au nom de la Metropolitan et à son profit personnel, mais, si tel est le cas, cela n’empêche pas que cela soit vrai aussi à l’égard de l’intimée, étant donné l’entente conclue avec la Metropolitan. L’achat ferme par l’intimée du terrain sur lequel on devait construire l’immeuble d’appartements, le fait que celui-ci appartiendra à l’intimée tout autant que le bien-fonds, sans aucun droit de retour à la Metropolitan, et le fait qu’à la connaissance de l’intimée, la Metropolitan devait agir à titre d’entrepreneur du projet conformément aux plans et devis approuvés par l’intimée et sous son contrôle financier indiquent à mon avis que les travaux étaient exécutés et les matériaux fournis plus au nom de l’intimée qu’à celui de la Metropolitan et plus au profit personnel de la première qu’à celui de cette dernière.
Au cœur de la présente affaire est la question de l’application des art. 5 et 12 de la Loi à la revendication de privilège de l’appelante. Pour bien situer la question, je citerai aussi les art. 10 et 11:
[TRADUCTION] 5. Sauf s’il signe une convention expresse à l’effet contraire et, dans ce cas, sous réserve de l’article 3, quiconque effectue des travaux ou fournit des services à l’égard de la fabrication, la construction, l’érection, l’installation, la modification, l’amélioration ou la réparation d’une construction, d’un bâtiment, d’un chemin de fer, d’un bateau, d’un navire, d’un terrain, d’un quai, d’un embarcadère, d’une cloison, d’un pont, de chevalets, d’une voûte, d’une mine, d’un puits, d’une excavation, d’une clôture, d’un trottoir, d’une chaussée, d’une fontaine, d’un vivier, d’un drain, d’un égout, d’un aqueduc, de l’assiette d’une chaussée, d’un chemin, d’arbres fruitiers ou d’ornement, ou des accessoires de l’un ou l’autre des susdits, pour tout propriétaire, entrepreneur ou sous-traitant, ou place ou fournit des matériaux à cet égard, jouit à ce titre d’un privilège visant à assurer l’acquittement du prix de ces travaux, services ou matériaux, sur les susdits et leurs accessoires, et sur le terrain occupé par eux ou dont ils ont la jouissance ou à l’égard desquels ces travaux ou ces services ont été fournis, ou sur lesquels ces matériaux sont placés ou sont fournis pour y être utilisés, privilège dont le montant est toutefois limité à celui légalement dû au titulaire du privilège et à celui légalement dû (sauf ce qui est prévu ci-après) par le propriétaire.
…
10. Sauf disposition contraire de la présente loi, le privilège n’a pas pour effet de rendre le propriétaire redevable d’une somme supérieure à celle qu’il doit payer à l’entrepreneur.
11. Sauf disposition contraire de la présente loi, lorsqu’une personne autre que l’entrepreneur revendique le privilège, le montant ainsi revendiqué ne peut dépasser le montant dû à l’entrepreneur ou au sous-traitant ou à toute autre personne pour qui les travaux ou les services ont été exécutés ou les matériaux placés ou fournis.
12. (1) Dans tous les cas la personne liée au premier chef par un contrat en vertu duquel ou conformément auquel un privilège peut naître, doit, au fur et à mesure de l’exécution des travaux ou de la fourniture des matériaux en vertu du contrat, déduire de tous les paiements qu’elle doit effectuer en vertu de ce contrat et retenir pour une période de quarante-cinq jours après l’exécution du contrat ou l’abandon de l’entreprise, un montant égal à vingt pour cent de la valeur des travaux, des services et des matériaux réellement effectués, placés ou fournis visés à l’article 5, valeur qui est calculée sur la base du prix contractuel ou de la valeur réelle des travaux, des services ou des matériaux, si ce prix n’est pas fixé.
(2) Lorsque le prix contractuel ou la valeur réelle dépasse quinze mille dollars, le montant à retenir est de quinze pour cent au lieu de vingt pour cent.
(3) Le privilège constitue une charge grevant le montant dont le présent article prescrit la retenue en faveur des sous-traitants qui tirent leur privilège des personnes auxquelles ces sommes qui doivent être retenues sont respectivement payables.
(4) Tous paiements jusqu’à concurrence de quatre-vingts pour cent, ou de quatre‑vingt‑cinq pour cent lorsque le prix contractuel ou la valeur réelle dépasse quinze mille dollars, de ce prix ou de cette valeur, faits de bonne foi par un propriétaire à un entrepreneur, ou par un entrepreneur à un sous-traitant, ou par un sous-traitant à un autre sous-traitant, ayant qu’un avis écrit du privilège lui ait été donné par la personne qui le revendique, constituent libération pro tanto de ce privilège.
(5) Le paiement du pourcentage dont les paragraphes (1) et (2) prescrivent la retenue peut s’effectuer validement de manière à libérer tout privilège ou toute charge visés aux présentes après l’expiration de la période de quarante-cinq jours mentionnée au paragraphe (1), sauf si entre-temps des procédures ont été instituées pour satisfaire à la créance à même le pourcentage de la façon prévue ci-après.
L’article 5, pour autant qu’il nous intéresse, porte que bénéficie d’un privilège la personne qui exécute des travaux de construction d’un immeuble ou qui fournit des matériaux à cette fin «pour tout propriétaire, entrepreneur ou sous-traitant». Il me semble évident qu’une fois établi que l’intimée est un propriétaire au sens de l’al. 1d), c’est-à-dire en l’occurrence une personne à la demande et au nom de qui des travaux ont été exécutés ou des matériaux fournis relativement à un bien-fonds sur lequel cette personne a un droit de tenure ou un autre droit, elle se trouve de ce fait visée par les mots «tout propriétaire» à l’art. 5, en tant que personne pour qui les travaux sont exécutés ou les matériaux fournis relativement au projet de construction. Il ne m’est donc pas nécessaire de décider si l’intimée est aussi un «propriétaire» au sens de l’art. 5 du fait que des travaux ont été exécutés ou des matériaux fournis à sa demande et avec son concours et consentement. Je suis porté à croire qu’elle est aussi, de ce point de vue, un propriétaire au sens de l’art. 5, parce que notamment la Metropolitan, le promoteur, était aussi l’entrepreneur général du projet de construction exécuté en vertu de l’engagement souscrit par elle et l’intimée.
Je suis en outre d’avis que la Metropolitan est un «entrepreneur» selon la définition de l’al. 1a):
[TRADUCTION] Dans la présente loi,
a) «entrepreneur» désigne une personne qui passe un contrat avec le propriétaire ou son représentant, ou que l’un ou l’autre de ces derniers emploie directement, pour exécuter des travaux ou fournir des services ou placer ou fournir des matériaux pour toutes fins mentionnés à la présente loi; C’est une personne qui a passé un contrat avec le propriétaire, c’est-à-dire avec l’intimée, pour la construction de l’immeuble d’appartements. Je ne pense pas que l’emploi de l’article défini «le», dans la définition, exclut l’intimée en l’espèce car, en ce qui concerne tout contrat relatif à l’immeuble, l’intimée, à titre de propriétaire du terrain sur lequel l’immeuble devait être construit, se trouvait être «propriétaire» relativement au contrat. Il y a eu négociation directe entre la Métropolitan, qui agissait comme son propre entrepreneur, et l’intimée, celle-ci s’engageant envers celle-là à construire un immeuble d’appartements conforme aux plans qu’approuverait l’intimée. Je pense qu’on interpréterait de façon trop étroite les dispositions de la Mechanics’ Lien Act (étant donné qu’elle vise à protéger les personnes exécutant des travaux ou fournissant des services ou des matériaux relativement à tout immeuble ou à toute amélioration) si l’on faisait une distinction entre un contrat visant la totalité de l’immeuble et un contrat visant des travaux, des services ou des matériaux qui vont servir à la construction de l’immeuble, de façon à exclure le premier de l’application de la Loi en raison de la définition du mot «entrepreneur».
L’article 5 de la Loi limite le privilège, sur le plan quantitatif, au montant «légalement dû au titulaire du privilège et à celui légalement dû (sauf ce qui est prévu ci-après) par le propriétaire». Le solde du prêt promis qui n’avait pas été versé, a été retenu par l’intimée jusqu’à l’achèvement des travaux, et on ne peut donc dire qu’il était légalement dû par le propriétaire. Il est donc nécessaire de déterminer si l’appelante peut toucher sa créance de quelque autre façon, autrement qu’en ayant recours aux dispositions de l’art. 5. Ni l’art. 10 ni l’art. 11 ne peuvent être utiles à l’appelante, mais ces deux articles sont assujettis à la dérogation «sauf disposition contraire de la présente loi». Cela m’amène à me demander si l’appelante peut se prévaloir des dispositions relatives aux retenues de l’art. 12.
La question est simplement de savoir si l’intimée relève de l’expression «personne liée au premier chef par un contrat en vertu duquel ou conformément auquel un privilège peut naître» de sorte qu’elle serait obligée de retenir 15 p. cent pendant la période prescrite après la fin ou l’abandon des travaux ou de la fourniture des matériaux. Il est admis de part et d’autre que la Metropolitan est responsable au premier chef en vertu des contrats conclus avec ses sous-traitants, et que ce sont des contrats en vertu desquels et conformément auxquels un privilège peut naître. L’intimée, de par son contrat avec la Metropolitan, est de même, me semble-t-il, une personne liée au premier chef en ce qui concerne ce contrat; et, comme celui-ci visait la construction d’un immeuble sur un bien-fonds dont l’intimée était devenue propriétaire conformément audit contrat, il s’ensuit qu’il s’agit d’un contrat en vertu duquel un privilège peut naître. On ne demande pas à cette Cour en l’espèce de déterminer de quelle manière on devrait appliquer les dispositions de la Mechanics’ Lien Act relatives aux retenues, si la Metropolitan n’avait pas agi à titre d’entrepreneur du projet, mais avait retenu les services d’un tiers à cette fin.
Je ne puis souscrire à la prétention que la Metropolitan ne faisait qu’emprunter de l’argent pour être en mesure de construire un immeuble qui lui appartiendrait et que l’intimée n’avançait pas des fonds pour que la Metropolitan lui construise un immeuble. Le titre de propriété de l’immeuble et les dispositions relatives au paiement du loyer vont à l’encontre de pareille prétention. N’est-ce pas nécessairement l’intimée qui est propriétaire de l’immeuble, sous réserve de la possession de la Metropolitan et de l’usage qu’elle peut en faire pendant une période limitée, étant donné qu’elle peut ainsi tirer un avantage pécuniaire du fait qu’elle était à l’origine propriétaire du terrain et du fait de son activité d’entrepreneur? Les lettres d’engagement sont très claires sur cette question, puisqu’elles associent l’obligation de construire l’immeuble à la cession à l’intimée du terrain sur lequel l’immeuble doit être construit et qu’elles prévoient que l’intimée financera la construction. Telle est l’essence de la totalité de l’entente, qui ne peut être masquée par l’aspect garantie de l’opération découlant d’une hypothèque sur le droit de tenure à bail. Je ne suis pas du tout convaincu que le caractère véritable de l’opération intervenue entre les parties peut être fondé sur la seule considération de l’hypothèque du droit de tenure à bail, comportant la disposition usuelle que toutes les avances seront faites à la discrétion du créancier hypothècaire. Cette disposition ne reflète pas plus le caractère de l’entente que la disposition de l’hypothèque par laquelle le débiteur hypothécaire reconnaît avoir reçu la totalité de la somme du prêt proposé, en contrepartie de l’hypothèque qu’il accorde.
Étant donné les conclusions auxquelles j’arrive, il n’est pas nécessaire d’examiner, pour déterminer si l’intimée est responsable du privilège revendiqué par l’appelante, si la Metropolitan et l’intimée étaient engagées dans une opération conjointe. La question de la responsabilité personnelle de l’intimée n’a pas été débattue devant cette Cour, et l’appelante n’a pas demandé de redressement fondé sur cette responsabilité. Il y a lieu de signaler en outre que les questions soumises au juge de première instance, d’après ses motifs, étaient limitées à celle de l’existence d’un privilège sur le terrain ou sur le droit de tenure à bail ou relativement à la retenue obligatoire, et à celle de la priorité de ce privilège sur l’hypothèque. Je suis donc convaincu que cette Cour n’était saisie que de la question de la responsabilité face à la revendication de privilège.
Je suis d’avis de faire droit au pourvoi, d’infirmer l’arrêt de la Cour d’appel de la Nouvelle‑Écosse et, en ses lieu et place, de déclarer que l’appelante a droit de faire acquitter sa créance privilégiée à même la retenue que l’intimée était obligée de faire conformément à l’art. 12. Les appelantes ont droit à leurs dépens dans toutes les cours.
Comme il s’agit en l’espèce d’une cause-type mettant en jeu seulement un des dix-sept créanciers privilégiés, dont les créances s’élèvent au total à $207,387.91, et comme il ne semble pas que le montant de la retenue suffira pour satisfaire intégralement à toutes les créances, celles-ci devront être acquittées proportionnellement, pour autant qu’il s’agisse de créances valides. Je suis donc d’avis de renvoyer l’affaire au juge de première instance qui déterminera le montant de la retenue et établira le montant des créances privilégiées et ensuite la proportion dans laquelle elles seront acquittées, en fonction du montant de la retenue. Le jugement des juges Martland et Judson a été rendu par
LE JUGE MARTLAND (dissident)—Ce pourvoi attaque un arrêt de la Division d’appel de la Cour suprême de la Nouvelle-Écosse, qui infirme le jugement de première instance. Ce dernier avait notamment statué, dans une action relative à un privilège de constructeur intentée par l’appelante, ci-après appelée la «Northern», contre l’intimée, ci-après appelée la «Manufacturers», que Northern était titulaire d’un privilège valide grevant le droit de réversion de la Manufacturers dans le terrain décrit à l’annexe «A» de la déclaration, ci-après appelé «le terrain». Dix-sept privilèges de constructeur ont été enregistrés contre lé terrain par divers sous-traitants, dont la Northern, au montant total de $207,387.91. Les actions instituées par les titulaires de privilèges ont été jointes par ordonnance de la cour et l’action sur privilège de la Northern, au montant de $3,810.85, a servi de cause-type.
Dans une lettre datée du 29 octobre 1968, envoyée à la Manufacturers par la Metropolitan Projects Limited (ci-après appelée la «Metropolitan»), cette dernière s’engageait à lui vendre le terrain au prix de $164,000; la Manufacturers a accepté cette offre le 8 novembre 1968 et elle a convenu de louer le terrain à la Metropolitan pour une période de 80 ans. Elle a en outre accepté d’avancer des fonds à la Metropolitan sur la garantie d’une première hypothèque sur le droit de tenure à bail de la Metropolitan; la somme avancée s’élevait à $786,000, à un taux d’intérêt de 9 pour cent. La somme devait être remise à l’emprunteuse par versements dont la Manufacturers et ses avocats détermineraient les montants. Dans la lettre figurait le paragraphe suivant:
[TRADUCTION] Description des améliorations proposées
Il est convenu que nous construirons un immeuble de quatre étages comprenant au total 82 appartements dont un studio, 57 deux pièces et 28 trois pièces. Il est entendu que chaque appartement sera équipé d’une cuisinière et d’un réfrigérateur électriques. La construction sera conforme aux plans et devis préliminaires qui sont en votre possession. Il est convenu que les plans et devis définitifs seront soumis à votre approbation. Le 14 mai 1969, la Manufacturers a fait parvenir par courrier à la Metropolitan une nouvelle proposition, apportant certaines modifications à l’engagement du 29 octobre; la Metropolitan a accepté une nouvelle proposition le 20 mai 1969. Dans la lettre figuraient les dispositions suivantes:
[TRADUCTION] Améliorations proposées
Les améliorations proposées consisteront maintenant dans un immeuble de six étages comprenant 125 appartements, soit 5 studios, 86 deux pièces, 33 trois pièces et 1 quatre pièces. La construction sera conforme aux plans et devis préliminaires qui sont en notre possession. Il est convenu que les plans et devis définitifs devront être soumis à notre approbation.
Les travaux de construction sont commencés et se poursuivront en toute diligence.
Cette seconde proposition portait le montant de l’hypothèque à $1,236,000 et le taux d’intérêt à 9¼ p. cent. Il était en outre prévu que des fonds suffisants seraient retenus régulièrement pour permettre de terminer les travaux.
Conformément à ces accords, la Metropolitan a cédé le terrain à la Manufacturers par acte en date du 7 février 1969. Conformément à la première entente, la Manufacturers avait souscrit un bail en faveur de la Metropolitan. Ce dernier a été remplacé par un bail daté du 1er juin 1969.
Les engagements souscrits par le preneur, la Metropolitan, étaient notamment les suivants:
[TRADUCTION] Le preneur construira et équipera complètement en toute diligence, sans frais pour le bailleur, un immeuble de six étages (6), comprenant cent vingt-cinq (125) appartements, sur le terrain cédé à bail …La construction dudit immeuble doit commencer au plus tard le 1er juin 1969 et ledit immeuble doit être terminé, pour la plus grande partie, et prêt à être occupé au plus tard le 1er avril 1970, sous réserve de retards dus aux cas de force majeure, aux grèves, aux lock-outs, à l’impossibilité de se procurer les matériaux ou la main-d’œuvre nécessaire ou à d’autres causes hors du pouvoir normal du preneur.
La durée du bail était de 80 ans. La Metropolitan s’engageait à payer la Manufacturers, à titre de loyer:
A. Chaque année où les revenus bruts tirés des loyers et les autres sommes reçues ou à recevoir pour l’usage et l’occupation des terrains et des locaux loués dépassent $255,000, 10 p. cent de cet excédent.
B. En outre, un loyer mensuel, calculé de la façon suivante:
(i) $1,161.67 par mois pour les 30 premières années du bail;
(ii) $1,161.67 ou un douzième de 8½ p. cent de la valeur estimative des terrains cédés à bail (à l’exclusion des bâtiments ou des améliorations) au 31 mai 1999, selon celui de ces deux montants qui est le plus élevé, pour les vingt années suivantes;
(iii) la redevance déterminée en vertu de l’al. (ii) ou un douzième de 8½ p. cent de la valeur estimative des terrains cédés à bail, à l’exclusion des bâtiments ou des améliorations, au 31 mai 2019, selon celui de ces ceux montants qui est le plus élevé, pour les dernières années du bail.
Le bail contenait les dispositions usuelles prévoyant sa résiliation en cas de défaut par la Metropolitan, y compris une disposition prévoyant la résiliation du bail par la Manufacturers au cas où la Metropolitan ferait faillite.
Pour garantir le prêt de $1,236,000 de la Manufacturers, la Metropolitan a hypothéqué son droit de tenure à bail en souscrivant en faveur de la Manufacturers un bail accessoire, en date du 1er juin 1969, d’une durée de 80 ans moins un jour; le loyer prévu était de $1 par année, payable s’il était légalement réclamé. L’intérêt, au taux de 9½ p. cent, devait être versé sur les fonds avancés et, après «la date d’ajustement de l’intérêt» (le 1er mai 1970), le principal et l’intérêt calculés à compter de cette date étaient dus et devaient être payés en 30 ans par versements mensuels de $10,013.36 (paiement composé comprenant le principal et l’intérêt). Le rythme auquel les fonds seraient avancés relevait de la seule discrétion de la Manufacturers. En fait, les fonds ont été avancés au fur et à mesure des progrès des travaux, la Manufacturers retenant chaque fois une somme suffisante pour permettre de les terminer.
La construction a débuté à l’automne 1968; la Metropolitan s’est chargée du gros œuvre, de la charpente et de quelques travaux de menuiserie et a fait faire le reste des travaux par divers sous-traitants. Le Directeur de la succursale locale de la Manufacturers, qui était chargé du projet, a visité le chantier toutes les deux semaines environ pour s’assurer que la construction avançait conformément aux plans et devis soumis à la Manufacturers. En outre, une inspection était faite à chaque demande d’avance de fonds.
Le 5 décembre 1969, la Metropolitan a consenti à un nommé Samuel Stein, en garantie d’un