Docherty c. La Reine

Docherty c. La Reine
Base de données – Cour (s)
Jugements de la Cour canadienne de l'impôt
Date
2003-12-18
Référence neutre
2003 CCI 754
Numéro de dossier
1999-3141(IT)G
Juges et Officiers taxateurs
Campbell J. Miller
Sujets
Loi de l'impôt sur le revenu
Contenu de la décision
Dossier : 1999-3141(IT)G
ENTRE :
WILLIAM DOCHERTY,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
____________________________________________________________________
Appel entendu avec les appels de Ronald J. Hakem (1999-3168(IT)G),
les 7, 8 et 9 octobre 2003, à Windsor (Ontario).
Devant : L’honorable juge Campbell J. Miller
Comparutions :
Avocats de l’appelant :
Me Arthur M. Barat, c.r.
Me Avril Farlam
Avocats de l’intimée :
Me Richard Gobeil
Me Ronald MacPhee
____________________________________________________________________
JUGEMENT
Attendu qu’au début de l’audience, l’avocat de l’appelant a informé la Cour que l’appelant se désistait des appels qu’il avait interjetés pour les années d’imposition 1992, 1994 et 1995 parce que des cotisations portant qu’aucun impôt n’est payable avaient été établies.
Les appels des cotisations établies en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu pour les années d’imposition 1992, 1993, 1994 et 1995 sont rejetés avec dépens.
Signé à Ottawa, Canada, ce 18e jour de décembre 2003.
« Campbell J. Miller »
Juge Miller
Traduction certifiée conforme
ce 31e jour de mars 2009.
D. Laberge, LL.L.
Dossier : 1999-3168(IT)G
ENTRE :
RONALD HAKEM,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
____________________________________________________________________
Appels entendus avec l’appel de William Docherty (1999-3141(IT)G),
les 7, 8 et 9 octobre 2003, à Windsor (Ontario).
Devant : L’honorable juge Campbell J. Miller
Comparutions :
Avocats de l’appelant :
Me Arthur M. Barat, c.r.
Me Avril Farlam
Avocats de l’intimée :
Me Richard Gobeil
Me Ronald MacPhee
____________________________________________________________________
JUGEMENT
Les appels des cotisations établies en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu pour les années d’imposition 1990, 1991, 1992, 1993, 1994, 1995 et 1996 sont rejetés avec dépens.
Signé à Ottawa, Canada, ce 18e jour de décembre 2003.
« Campbell J. Miller »
Juge Miller
Traduction certifiée conforme
ce 31e jour de mars 2009.
D. Laberge, LL.L.
Référence : 2003CCI754
Date : 20031218
Dossier : 1999-3141(IT)G
ENTRE :
WILLIAM DOCHERTY,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Dossier : 1999-3168(IT)G
ET ENTRE :
RONALD J. HAKEM,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge Miller
[1] L’appelant, M. Docherty, s’occupe depuis 48 ans de promotion immobilière à Windsor, principalement sous les auspices de R.C. Pruefer Co. Limited (« Pruefer »), une société qu’il contrôle. Pruefer était chargé de la promotion du projet se rattachant au centre municipal de Windsor à la fin des années 1970 et au début des années 1980. En 1990, la soumission qu’elle avait présentée à l’égard de la promotion du projet concernant une installation polyvalente de la ville de Windsor a été retenue. Ce projet a été organisé par l’entremise d’une société de personnes. M. Docherty et M. Hakem, le second appelant, dont les appels ont été entendus sur preuve commune, étaient des associés de la société de personnes Windsor Multi‑Use Facility Project (la « société de personnes »). De 1990 à 1995, la société de personnes a engagé, dans le cadre du projet, des dépenses de plus de onze millions de dollars (les « dépenses ») pour des honoraires facturés par Pruefer. Il n’a pas encore été donné suite au projet. La présente affaire porte fondamentalement sur la capacité de l’associé de déduire pareilles dépenses, dans le cas de M. Hakem, de 1990 à 1996, et dans le cas de M. Docherty, pour l’année 1993 seulement, étant donné que ce dernier a reconnu qu’aucun appel ne pouvait être interjeté des cotisations portant qu’aucun impôt n’est payable établies pour les années 1992, 1994 et 1995.
[2] Les questions en litige sont les suivantes :
a) Au cours des années en question, M. Docherty et M. Hakem étaient‑ils des commanditaires de la société de personnes, de sorte qu’ils étaient régis par les dispositions concernant la fraction à risques énoncées à l’article 96 de la Loi de l’impôt sur le revenu (la « Loi »), lesquelles limitent la déductibilité des pertes?
b) Les dépenses étaient-elles raisonnables?
c) Les dépenses étaient-elles des dépenses éventuelles, de sorte qu’elles n’étaient pas déductibles conformément à l’alinéa 18(1)e) de la Loi?
d) Les dépenses ont-elles été engagées en vue de tirer un revenu, de sorte qu’elles sont déductibles conformément à l’alinéa 18(1)a) de la Loi?
[3] Je conclus que, au cours des années pertinentes, M. Docherty et M. Hakem étaient des commanditaires. Cette conclusion constitue une réponse complète aux fins du rejet des appels, mais au cas où elle serait erronée, je ferai certaines remarques au sujet du caractère raisonnable des dépenses. Il ne sera pas nécessaire d’aborder les autres questions.
Les faits
[4] J’examinerai d’abord les faits se rapportant aux dispositions prises à l’égard de la société de personnes et je me pencherai ensuite sur les circonstances du projet d’installation polyvalente de la ville de Windsor.
Les dispositions concernant la société de personnes
[5] Le 14 juin 1989, Pruefer a conclu un contrat de société de personnes[1] avec M. Docherty en vue d’exploiter une entreprise sous le nom de Windsor Multi‑Use Facility. Selon le contrat, la société de personnes devait à un moment donné être transformée en une société en commandite. Le même jour, la société de personnes a conclu avec Pruefer une entente selon laquelle Pruefer devait prendre les mesures, entamer les pourparlers et faire les représentations nécessaires en vue de permettre à la société de personnes d’aménager une installation polyvalente, à Windsor. Cette entente prévoyait que les frais de gestion seraient calculés comme suit :
[traduction] À la fin de l’exercice de la société de personnes, les associés examineront le rendement de R.C. Pruefer Co. Limited et décideront des frais de gestion raisonnables à verser à l’égard des services susmentionnés compte tenu du rendement de R.C. Pruefer.
[6] M. Docherty a publié un document intitulé : [traduction] « Société en commandite des fondateurs », daté du 4 décembre 1990, en vue d’attirer des personnes qui seraient prêtes à investir des capitaux dans l’entreprise relative à l’installation polyvalente. Les investisseurs se voyaient offrir la possibilité d’acheter une part au montant de 400 000 $, moyennant un versement initial de 100 000 $, le solde devant être versé par tranches de 15 000 $ pendant un certain nombre d’années, selon les conditions énoncées dans le contrat de société en commandite.
[7] Le 3 décembre 1990, un contrat de société en commandite[2] a été conclu entre M. Docherty, en sa qualité de commanditaire initial, et Windsor Multi‑Use Facility General Partner Inc. (le « commandité »), toutes les parts y afférentes étant détenues par M. Docherty. Aux termes du contrat, la société de personnes était constituée en tant que société en commandite conformément à la Loi sur les sociétés en commandite (Ontario) en vue d’exploiter une entreprise sous le nom de Windsor Multi‑Use Facility. La société de personnes devait émettre des parts en faveur des investisseurs afin de réunir des capitaux et de les investir dans l’entreprise de Windsor Multi‑Use Facility. L’entreprise de la société de personnes était décrite comme consistant à aménager et à exploiter l’installation polyvalente. Une part initiale de la société en commandite a été émise en faveur de M. Docherty, laquelle était rachetable en tout temps pour la somme de un dollar.
[8] Les parts de la société de personnes devaient être vendues au moyen d’une notice d’offre. Les fonds obtenus par suite de la vente des parts devaient être utilisés pour rembourser les frais engagés jusqu’à ce moment‑là, dans le cadre de la promotion de l’installation polyvalente, ainsi que pour faciliter la promotion de l’installation. Le contrat autorisait l’émission de 15 parts au plus. Pendant la période pertinente, M. Docherty était administrateur, président et secrétaire du commandité.
[9] Le 4 décembre 1990, dans une notice d’offre confidentielle de placement privé[3], il était déclaré que la société en commandite avait été créée le 3 décembre 1990 afin d’obtenir la cession des droits que Pruefer possédait en vertu de l’offre que celle‑ci avait soumise à la ville de Windsor à l’égard d’une installation polyvalente, afin de tirer un revenu de l’exploitation de cette installation et afin d’assumer une responsabilité limitée. Au moins huit et au plus 15 parts de la société en commandite devaient être vendues, au prix de 400 000 $ chacune. Les parts de la société en commandite étaient payables comme suit : (i) un versement initial de 100 000 $ était effectué au moment de la souscription; (ii) le solde de 300 000 $ était payable en vertu d’un billet relatif au solde de la souscription, des versements de 15 000 $ devant être effectués le 31 décembre 1991 et, par la suite, le 31 décembre de chaque année jusqu’au 31 décembre 2000 inclusivement; le solde final de 150 000 $ était payable en tranches de 15 000 $ (plus les intérêts), et il était payé à l’aide de la part du revenu net revenant aux associés pour chaque exercice; si cette part du revenu net était inférieure à 15 000 $, le déficit s’accumulait et le paiement était reporté à l’exercice suivant.
[10] La notice d’offre disait que le produit global de la souscription devait être utilisé pour payer un montant de 855 000 $ se rattachant au coût des études de terrain, des études de marché, des études de faisabilité et des représentations faites à la ville de Windsor, un montant de 312 000 $ se rattachant aux honoraires professionnels et un montant de 175 000 $ se rattachant aux frais de gestion versés à Pruefer, ce qui représentait un montant de 1 342 000 $ en tout. La notice d’offre mentionnait également que la société en commandite conclurait un contrat de gestion avec Pruefer aux fins de la gestion de l’installation, pendant toute la durée du sous‑bail. La société de personnes devait examiner les honoraires demandés par Pruefer et décider s’ils étaient acceptables. Le comptable de Pruefer, M. Menzies, a déclaré avoir inclus cette condition étant donné que, comme il l’a dit, la chose risquait d’aboutir à des poursuites et qu’il voulait faire en sorte que les associés puissent faire valoir leur point de vue.
[11] Les 13 et 18 décembre 1990 respectivement, Michael Ziter et Ronald Hakem ont chacun acquis une part dans la société en commandite. Ils ont chacun effectué le versement initial de 100 000 $ comptant. M. Hakem a témoigné avoir engagé des capitaux par esprit de civisme et à cause de ce qui était selon lui un taux de rendement raisonnable et une possibilité de tirer parti d’un abri fiscal aux premiers stades de l’affaire. Il croyait que les projections étaient réalisables. Il a également signalé qu’aucun cadeau n’était offert aux investisseurs, qu’il n’y avait pas de billets gratuits et pas de garanties.
[12] Le contrat de société en commandite du 3 décembre 1990 a été modifié le 28 décembre 1990. Le contrat prévoyait qu’il y aurait désormais des « commandités » de catégories A, B et C. M. Docherty a donné fort peu d’explications au sujet de la modification; il s’est contenté de dire que la modification avait été effectuée sur consultation de M. Menzies, qui avait rédigé le contrat modifié. M. Hakem a déclaré que la modification avait été effectuée sur les conseils de son avocat et de son comptable fiscaliste. Il reconnaissait qu’en devenant commandité, il risquait d’engager sa responsabilité, mais il croyait pourvoir compter sur l’expérience professionnelle de M. Docherty. Aux termes de ce contrat modificateur, l’apport initial de 100 000 $ comptant demeurait le même pour un détenteur de part de la catégorie B ou de la catégorie C. Toutefois, le solde du prix de souscription serait désormais payable, avec les intérêts, à l’aide de la part du revenu net de chaque exercice revenant aux détenteurs de parts, une fois que le revenu net aurait été déterminé par le commandité. M. Menzies a expliqué que les parts des commandités étaient identiques et qu’elles étaient uniquement distinguées au moyen d’une lettre indiquant l’exercice au cours duquel elles étaient acquises, c’est‑à‑dire qu’il y avait une catégorie différente pour chaque exercice différent. Une disposition identique était insérée dans le contrat pour chacun des commandités des catégories A, B et C[4] :
[traduction]
7.1 Droits et pouvoirs
Les droits des commandités de la catégorie A ne seront que ceux qui sont expressément prévus dans le présent contrat en ce qui concerne la structure et les affaires internes de la société de personnes. Les commandités de la catégorie A n’auront ni le droit ni le pouvoir d’agir au nom ou pour le compte de la société de personnes ou de lier la société de personnes et, à l’exception de l’exercice des droits de vote et d’approbation qui leur sont expressément conférés aux termes du présent contrat, les commandités de la catégorie A n’interviendront pas dans la gestion ou dans le contrôle de l’entreprise de la société de personnes et n’y prendront pas part. Les commandités de la catégorie A seront tenus personnellement responsables de toute dette ou obligation de la société de personnes et seront liés par de telles dettes et obligations. Les commandités de la catégorie A pourront avancer ou prêter de l’argent à la société de personnes ou faire des affaires avec la société de personnes. Les droits et obligations des commandités de la catégorie A qui font des affaires avec la société de personnes seront ceux qui sont prévus par la Loi sur les sociétés en nom collectif (Ontario).
[13] Le contrat modificateur du 28 décembre 1990 renfermait également une nouvelle disposition au sujet des fonds nécessaires pour financer les activités de Windsor Multi‑Use Facility. Plus précisément, dans la mesure où les fonds nécessaires n’étaient pas disponibles à l’aide des recettes, des apports au comptant devaient être faits par les commandités des catégories A, B et C, sauf pour les 15 premières années, au cours desquelles Pruefer avancerait, pour le compte des commandités des catégories B et C, les montants que ceux‑ci auraient autrement été obligés de verser. Pruefer aurait uniquement le droit de recouvrer, sans intérêt, les montants à l’aide des sommes provenant des activités de l’entreprise auxquelles les commandités des catégories A et B auraient autrement eu droit. Au bout de 15 ans, le droit de Pruefer de recouvrer tout montant avancé prendrait fin. Étant donné l’importance de cette disposition, il vaut la peine de la reproduire en entier[5] :
[traduction]
3.13 Fonds nécessaires
Les fonds nécessaires pour financer les activités de Windsor Multi‑Use Facility, dans la mesure où ils ne sont pas disponibles à l’aide des recettes, proviendront d’apports au comptant des commandités des catégories A, B et C, au prorata de leurs parts respectives à titre de commandités des catégories A, B et C; toutefois, pendant la période qui prendra fin quinze (15) ans après la date de la conclusion du contrat, R.C. Pruefer Co. Limited avancera, pour le compte des commandités des catégories B et C, les sommes au comptant que les commandités des catégories B et C seraient autrement obligés de fournir et, par la suite, R.C. Pruefer Co. Limited aura le droit de recouvrer ces montants, sans intérêt, à l’aide des sommes provenant des activités de l’entreprise auxquelles les commandités des catégories B et C auraient autrement droit. Au bout de cette période de quinze (15) ans, le droit de R.C. Pruefer de recouvrer tout montant qu’elle aura avancé pour le compte des commandités des catégories B et C prendra fin et, par la suite, les commandités des catégories B et C seront tenus de combler leur part du déficit au comptant; R.C. Pruefer Co. Limited n’aura plus le droit de recouvrer des commandités des catégories B et C les montants antérieurement avancés. Sous réserve des dispositions qui précèdent, chaque part de tout déficit des commandités des catégories B et C sera due et payable trente (30) jours après que la demande en soit faite par le gérant, agissant à titre de mandataire de l’ensemble des associés.
M. Menzies a expliqué que cette disposition avait été insérée dans le contrat, de façon que les associés puissent être tenus responsables des pertes d’exploitation.
[14] Une autre disposition a été insérée dans le contrat : le commandité pouvait être renvoyé, en cas de défaut, au moyen d’une résolution spéciale de la société de personnes, mais uniquement si tous les montants que la société de personnes devait à l’ancien commandité avaient été payés au complet.
[15] Par une entente datée du 28 décembre 1990, M. Hakem a disposé de la part de la société en commandite qu’il avait acquise le 18 décembre 1990 en contrepartie de l’émission en sa faveur d’une part de la catégorie B dont la valeur en capital était la même que celle de la part de la société en commandite. M. Ziter a fait la même chose. M. Docherty a conservé la part initiale qu’il détenait dans la société en commandite. Les documents de la société de personnes prêtaient quelque peu à confusion en ce qui concerne les parts détenues par M. Hakem; en effet, ils indiquaient à un moment donné que celui‑ci détenait trois parts. Toutefois, M. Hakem a affirmé avec insistance que, en fin de compte, il ne détenait qu’une part et demie : la part acquise au mois de décembre 1990 et un droit sur la moitié d’une part acquis l’année suivante.
[16] Le contrat de société de personnes de la fin du mois de décembre 1990 a de nouveau été modifié le 28 novembre 1991; le contrat était encore une fois uniquement signé par M. Docherty, pour le compte de toutes les parties. M. Docherty ne se rappelait pas pourquoi cette modification avait été faite. Le paragraphe 3.13 a été modifié, la disposition relative à l’extinction de l’obligation des commandités des catégories B et C de combler les pertes d’exploitation au bout de 15 ans étant supprimée. La nouvelle disposition prévoyait que les commandités continueraient à être tenus responsables de pareilles pertes. Le passage modifié est rédigé comme suit :[6]
[traduction]
[...] Au bout de la période de quinze (15) ans, les commandités des catégories B et C seront tenus de payer la part de l’ensemble des pertes nettes accumulées qui leur est attribuée, et chaque part de toute perte nette subséquente attribuée aux commandités des catégories B et C sera due et payable cent vingt (120) jours après que le commandité, agissant à titre de mandataire de l’ensemble des associés, en aura fait la demande, et R.C. Pruefer Co. Limited aura le droit de recouvrer des commandités des catégories B et C tous les montants avancés avant et après cette période de quinze (15) ans conformément au paragraphe 3.7, les sommes à payer par ceux‑ci provenant des activités de l’entreprise et portant intérêt au taux préférentiel établi par la succursale principale de la Banque Canadienne Impériale de Commerce.
[17] En 1991, 4,25 autres parts de la société de personnes ont été vendues. Le Ronald Hakem Trust, dans lequel M. Hakem était bénéficiaire à 50 pour cent, a acquis une part. Le Michael Ziter Trust, dans lequel Michael Ziter était bénéficiaire à 50 pour cent, a également acquis une part. Toutes les parts acquises en 1991 ont été enregistrées en tant que parts de la catégorie C. La valeur nominale des parts s’élevait en tout à 1,7 million de dollars. L’apport au comptant y afférent, en 1991, était de 170 000 $.
[18] Le 1er octobre 1992, le contrat de société en commandite a encore une fois été modifié et reformulé, mais aucune copie signée n’a été produite à l’instruction. Ce contrat prévoyait ce qui suit :
(i) Pruefer était désormais désignée à titre de partie au contrat, avec le commandité, M. Docherty, en sa qualité de commanditaire initial, ainsi qu’avec les commanditaires existants et les associés détenant des parts des catégories B et C. Pruefer devait recevoir une participation de catégorie A en contrepartie de certains apports de capitaux;
(ii) les parties convenaient d’exploiter une société en commandite, dont l’entreprise consistait à aménager et à exploiter l’installation polyvalente;
(iii) les fonds réalisés par suite de la vente des parts devaient être utilisés pour rembourser les frais engagés aux fins de la promotion de l’installation ainsi que pour faciliter la promotion de l’installation;
(iv) les pertes nettes de la société de personnes devaient être déterminées par le commandité et attribuées à chaque associé en fonction de ses apports; toutefois, au cours du premier exercice où une part de la catégorie C était émise, aux fins de l’attribution de la perte, l’apport de capitaux de chaque associé devait être multiplié par un facteur de 2,7 – c’est‑à‑dire que la perte qui aurait autrement été attribuée était majorée d’un facteur de 2,7;
(v) le contrat renfermait également, à l’égard des apports au comptant que les détenteurs de parts des catégories B et C devaient faire pour financer les activités de l’installation et l’obligation y afférente de Pruefer, la même disposition que celle qui figurait dans la version du contrat de société de personnes du 28 décembre 1990, c’est‑à‑dire que l’obligation des détenteurs de parts des catégories B et C à cet égard prenait fin au bout de 15 ans;
(vi) les détenteurs de parts des catégories B et C ne devaient pas intervenir dans la gestion ou dans le contrôle de l’entreprise de la société de personnes et ne devaient pas y prendre part.
[19] Une notice d’offre a également été publiée le 1er octobre 1992. La notice disait qu’il y aurait au plus cinq parts de la société en commandite et au plus 20 parts en tout des catégories A, B et C, le prix de souscription s’élevant à 400 000 $ pour chaque part de la société en commandite et pour chaque part de la catégorie C, les conditions de paiement étant presque identiques à celles qui sont énoncées au paragraphe 9 des présents motifs pour les parts de la société en commandite. Le prix unitaire de chaque part des catégories A et B de la société de personnes devait désormais être déterminé par le commandité et il était payable conformément aux conditions d’un billet relatif au solde de la souscription. Aux termes du billet, le montant déterminé par le commandité et mentionné dans le billet ainsi que les intérêts y afférents devaient être payés à l’aide de la part du revenu net revenant à l’associé. Si la part du revenu net revenant à l’associé était inférieure au montant déterminé par le commandité, plus les intérêts courus, le paiement était reporté à l’exercice suivant et ainsi de suite, pour chaque exercice.
[20] La notice d’offre du mois d’octobre 1992 disait également que le produit global de la souscription devait être utilisé pour payer les frais d’administration et de développement engagés par la société de personnes pour les études de terrain, les études de marché, les études de faisabilité et les représentations qui étaient faites auprès de la ville de Windsor et de la province, et pour payer les honoraires et les frais de gestion engagés jusqu’alors ainsi que pour faciliter la réalisation de l’objectif de la société de personnes. La notice mentionnait également que la société en commandite conclurait un contrat de gestion avec Pruefer pour que celle‑ci gère l’installation pendant toute la durée du sous‑bail. La notice d’offre soulignait que, conformément à une convention de bail conclue avec la ville, Pruefer s’était vu accorder un délai, jusqu’au 31 janvier 1993, en vue de satisfaire la ville de Windsor au sujet de l’obtention du financement nécessaire pour le projet.
[21] En 1992, les états financiers de la société de personnes révélaient que 13 autres parts de la catégorie C avaient été vendues, leur valeur nominale globale s’élevant à 5 200 000 $. L’apport au comptant, au cours de l’exercice, était d’environ 1 750 000 $.
[22] En résumé, l’historique, en ce qui concerne les parts des catégories B et C qui ont été acquises dans la société de personnes, est le suivant :
Année d’imposition
1990
1991
1992
1995
Nombre de parts acquises
2
4,25
13,25
Total cumulatif
2
6,25
19,5
19,5
Prix de souscription (total cumulatif)
800 000
2 500 000
7 700 000
7 700 000
Montant versé au comptant
(total cumulatif)
200 000
370 000
2 329 000
2 600 000 (approx.)
Montant impayé
600 000
2 130 000
5 371 000
5 772 112
(y compris les intérêts)
[23] M. Hakem a versé les montants suivants à la société de personnes[7] :
Année
Montant versé au comptant
Perte déduite
1990
100 000 $
250 000 $
1991
65 000 $
215 000 $
1992
22 500 $
138 885 $
1993
22 500 $
135 724 $
1994
22 500 $
92 249 $
1995
5 625 $
62 461 $
238 125 $
894 319 $
[24] M. Docherty a versé les montants suivants à la société de personnes :
Année
Montant versé
Perte déduite
1992
80 000 $
203 513 $
1993
74 457 $
1994
49 200 $
1995
12 000 $
33 313 $
1996
24 000 $
116 000 $
354 179 $
[25] Le 6 février 1996, le contrat de la société en commandite a de nouveau été modifié et le paragraphe 3.13 a été remplacé par la disposition suivante[8] :
[traduction]
e) Le paragraphe 3.13 du contrat de la société en commandite est supprimé et remplacé par la disposition suivante :
« Fonds nécessaires »
Les fonds nécessaires pour financer les activités de la société de personnes, dans la mesure où ils ne sont pas disponibles à l’aide des recettes, proviendront d’apports au comptant des commandités des catégories A, B et C, au prorata de leurs parts respectives à titre de commandités des catégories A, B et C; toutefois, pendant la période qui prendra fin quinze (15) ans après la date de la conclusion du contrat, R.C. Pruefer Co. Limited avancera, pour le compte des commandités des catégories B et C, les sommes au comptant que les commandités des catégories B et C seraient autrement obligés de fournir et, par la suite, R.C. Pruefer Co. Limited aura le droit de recouvrer le montant de ces avances, sans intérêt, à l’aide des sommes provenant des activités de l’entreprise auxquelles les commandités des catégories B et C auraient autrement droit.
[26] J’examinerai maintenant les activités auxquelles la société de personnes et, plus précisément, M. Docherty, sous les auspices de Pruefer, se livraient dans le cadre de la promotion du projet d’installation polyvalente.
Promotion du projet d’installation polyvalente
[27] M. Docherty contrôle Pruefer. En 1979, la soumission que Pruefer avait présentée à l’égard d’un projet, à Windsor, connu sous le nom de City Centre Project, a été retenue. Il s’agissait d’un projet de développement du secteur riverain, comprenant trois hôtels, un podium commercial et un garage de neuf étages. Le projet s’étendait sur trois pâtés de maisons à partir de la rivière. Des ponts reliaient les hôtels au stationnement. M. Docherty a réussi à intéresser la société Hilton à l’un des hôtels.
[28] À la fin des années 1980, le directeur de la ville de Windsor a communiqué avec M. Docherty pour qu’il l’aide à acquérir des propriétés, au centre‑ville, à des fins de réaménagement et, plus précisément, l’aménagement d’une installation polyvalente. Pruefer a pu acquérir les bien‑fonds et les a transmis à la ville. La ville a acquis par expropriation, au prix d’environ 8 millions de dollars, l’ensemble des terrains en vue de les réaménager. À la fin de l’année 1989, la ville a lancé un appel d’offres pour le projet d’installation polyvalente. Pruefer a soumis une offre en espérant la rattacher au projet existant concernant le centre municipal.
[29] La ville a finalement décidé de retenir l’offre de Pruefer. Au cours des années 1990, des négociations sérieuses étaient en cours entre Pruefer et la ville de Windsor en vue d’arriver à une offre mutuellement acceptable. Le 20 novembre 1990, le conseil municipal a adopté une résolution par laquelle l’offre de Pruefer était approuvée. À l’automne 1990, M. Docherty avait soumis à la ville un projet de protocole d’entente de principe, qui a été approuvé le 21 décembre 1990. L’entente prévoyait ce qui suit :
i. Pruefer construirait l’installation polyvalente sans qu’il en coûte quoi que ce soit à la ville et obtiendrait un bail de 30 ans à l’égard du bâtiment, moyennant un loyer annuel de un dollar;
ii. la ville serait obligée de s’adresser à la législature de l’Ontario pour qu’elle adopte une loi privée spéciale accordant une exemption à l’égard de l’impôt foncier afférent à la propriété et autorisant l’offre inférieure au loyer du marché;
iii. au bout de 30 ans, la propriété du multiplex reviendrait à la ville, mais dans l’intervalle, un fonds de fiducie serait créé en vue d’assurer l’entretien de l’ensemble;
iv. Pruefer pourrait grever son intérêt à bail jusqu’à concurrence d’un montant de 25 millions de dollars et elle aurait en outre le droit de grever des chatels et du matériel jusqu’à concurrence d’un montant de 2,5 millions de dollars;
v. l’entretien continu de l’installation serait financé au moyen d’une majoration du prix des billets pour les événements tenus à cet endroit (le « fonds d’amélioration »);
vi. des ententes avec la ville, et notamment un bail foncier commercial, devaient ensuite être conclues. La mise en œuvre du protocole et de ses principales composantes devait se faire en trois phases, à savoir a) la phase d’exécution des conditions; b) la phase de construction; c) la phase de location.
[30] Au cours des deux années suivantes, Pruefer a cherché à obtenir la modification législative nécessaire du gouvernement de l’Ontario. Pruefer a également procédé à ses propres études de marché et à ses propres études de faisabilité en vue de déterminer si le projet était économiquement viable. Les projections de flux de trésorerie et les projections de résultats étaient fondées sur le fait que l’endroit serait utilisé pour des matchs de hockey et de boxe, des concerts, des bingos, des congrès et des salons commerciaux, les recettes annuelles étant estimées à environ 59,5 millions de dollars et le bénéfice net à 6,5 millions de dollars. La capacité de louer la propriété pour un montant symbolique, d’exempter la propriété de certains impôts fonciers et de maintenir un fonds d’amélioration à l’aide des recettes provenant du projet afin de conserver l’installation en bon état était essentielle au succès du projet. Les efforts déployés par M. Docherty, par l’entremise de Pruefer, permettaient d’accomplir tous ces objectifs.
[31] En 1992, M. Docherty s’est rendu compte que le projet exigeait une plus grosse force économique, et il a songé à inclure un casino dans le projet. Le casino devait appartenir à la province et être exploité par celle‑ci. Le 24 mars 1992, le conseil municipal a adopté la résolution 282/92, approuvant l’idée d’un casino et appuyant la pétition que Pruefer avait présentée à la province en vue de faire approuver l’emplacement d’un casino sur le site polyvalent, à Windsor.
[32] M. Docherty a parlé à Bitove, une organisation qui fournissait des services alimentaires au SkyDome, à Toronto, laquelle s’est engagée à fournir une aide financière. M. Hawkins, qui travaillait pour Bitove à ce moment‑là, a témoigné que le projet était intéressant, que les projections que M. Docherty lui avait soumises étaient prudentes et que le loyer symbolique et l’abattement d’impôt étaient essentiels à la viabilité du projet. Il a reconnu que le compromis consenti, pour l’impôt et le loyer, valait peut‑être environ 20 millions de dollars. Les discussions entre M. Docherty et Bitove ont abouti à un protocole d’entente en date du 16 décembre 1992, énonçant les dispositions applicables à la location et à l’exploitation des locaux par Bitove. Ce protocole d’entente constituait un genre d’entente de coopération. Étant donné qu’il n’a pas été donné suite au projet d’installation, Bitove a cessé de participer au projet.
[33] M. Docherty a commandé une étude à des chercheurs, qui ont approuvé l’idée du casino, ce qui semble avoir satisfait la ville quant à la validité du projet. Un comité du casino a été formé, ses membres étant des personnalités bien connues de la collectivité provenant des milieux du travail et des affaires ainsi que des milieux universitaires et de la ville. Au mois d’octobre 1992, le gouvernement de l’Ontario a approuvé le centre-ville de Windsor comme site d’un projet‑pilote pour le casino, sans toutefois approuver expressément le site de l’installation polyvalente proposé par Pruefer. La ville a ensuite procédé à l’annulation de la résolution 282/92, au mois d’octobre 1992.
[34] Le 21 septembre 1992, Pruefer et la ville de Windsor ont conclu un [traduction] « bail foncier »[9], selon lequel certaines conditions devaient être remplies avant le 31 janvier 1993, à défaut de quoi le bail serait nul ab initio. Les deux conditions suivantes devaient notamment être remplies[10] :
[traduction]
(i) Le propriétaire aura pris un règlement ou des règlements valides et définitifs, conformément à la City of Windsor Act, 1991, S.O. 1991, ch. Pr28 :
a) autorisant la conclusion du bail à l’égard du site ici en cause pour un loyer inférieur au loyer du marché, comme le prévoit l’alinéa 1a) de la Loi;
b) exemptant le site des impôts municipaux et scolaires, comme le prévoit l’alinéa 1b) de la Loi;
c) autorisant la création du fonds d’amélioration, comme le prévoit l’article 2 de la Loi;
(ii) le locataire divulguera complètement au propriétaire les engagements financiers fermes et les dispositions qu’il aura pris à l’égard de la construction de l’installation et de l’amélioration connexe du site, et ces engagements et dispositions auront été approuvés par le propriétaire, ce dernier pouvant à son entière discrétion refuser son approbation;
[35] M. Docherty a aidé la ville à prendre les mesures nécessaires pour utiliser la galerie d’art existante comme site temporaire d’un casino, à compter du mois de juin 1994, pour une période de quatre ans. Au mois de juillet 1993, la ville de Windsor a accordé à Pruefer une prorogation de délai pour lui permettre de satisfaire aux conditions prévues dans le bail de 30 ans. Le délai de prorogation expirait 30 jours après que la galerie d’art cesserait d’être utilisée comme casino provisoire. La galerie a été utilisée comme casino pendant plus de quatre ans. La ville a par la suite annulé cette prorogation le 3 août 1993, peu de temps après que Pruefer et la société de personnes eurent intenté une action contre elle, en vue de l’exécution expresse du bail ou, subsidiairement, en vue de l’octroi de dommages‑intérêts de 100 millions de dollars. Pruefer et la société de personnes ont en fin de compte été déboutées, un jugement étant rendu au mois de janvier 1996.
[36] En plus d’obtenir le loyer symbolique, l’exemption d’impôt et l’approbation relative à un casino, à Windsor, M. Docherty a également aidé activement la ville de Windsor à obtenir tous les immeubles nécessaires au projet. Il devait notamment agir pour la ville, en tant qu’intermédiaire, en acquérant la propriété McLean ainsi qu’une propriété du Holiday Inn. M. Docherty a également tenté d’obtenir certaines propriétés de Canadian Tire, mais ce dernier marché n’a jamais été conclu.
[37] Sauf pour la procédure judiciaire, qui a continué de 1993 à 1996, il semble y avoir eu peu d’activités, jusqu’en 1997, à l’égard du projet d’installation polyvalente. Selon le procès‑verbal d’une réunion de la société de personnes en date du 7 avril 1994, on cherchait à se positionner dans d’autres projets adjacents au site polyvalent, mais aucune autre preuve donnant à entendre que l’on avait poursuivi l’affaire n’a été présentée.
[38] À la fin de l’année 1996 ou au début de l’année 1997, M. Docherty a communiqué avec JEBB Corporation (« JEBB »), une organisation qui voulait être partie à l’offre relative au Western Super Anchor. Tel était le nom donné à ce qui avait remplacé l’offre relative à l’installation polyvalente. M. Docherty a grandement aidé JEBB à l’égard de l’offre antérieure que cette dernière avait soumise à l’égard de l’installation polyvalente, notamment en ce qui concerne les documents de base relatifs à l’offre, les projections, la préparation du bail et l’aménagement hôtelier. M. Docherty a également présenté JEBB aux anciens architectes de Pruefer, Rosetti Associates. Une comparaison de l’offre initiale relative à l’installation polyvalente, à Windsor, que le groupe de M. Docherty avait présentée et de l’offre que JEBB a finalement soumise, au mois de février 1998, révèle certaines ressemblances. Dans une lettre adressée à M. Docherty, le 6 octobre 1997, JEBB disait ce qui suit[11] :
[traduction]
[...] en échange de l’aide de votre groupe, JEBB mettra à la disposition de votre groupe une participation dans le projet. Les conditions exactes n’ont pas encore été établies. Nous nous attendons à ce que la participation de votre groupe soit de l’ordre de 5 %, [...]
M. David Batten, de JEBB, a témoigné avoir compris que la société de personnes recevrait une participation de cinq pour cent si le projet allait de l’avant. M. Batten a également souligné l’importance accordée au faible loyer et à l’exemption d’impôt associés au projet. À ce jour, il n’a pas été donné suite à l’offre de JEBB.
[39] Le 9 janvier 1997, une réunion de la société de personnes a eu lieu et il a été décidé que le site polyvalent serait rétrocédé à la ville de Windsor.
[40] Les honoraires facturés à la société de personnes par Pruefer de 1990 à 1995 inclusivement sont résumés ci‑dessous[12] :
DÉPENSES
1990
1991
1992
1993
1994
1995
Installation polyvalente
(frais initiaux)
855 000
1 500 000
1 600 000
1 053 713
661 693
785 120
Honoraires
312 000
650 000
270 000
16 464
Casino
(frais initiaux)
1 875 305
810 000
522 172
Frais de gestion
175 000
________
_________
________
________
_______
Total des frais
1 342 000
1 500 000
4 125 312
2 133 826
1 183 865
801 584
Montant dû à Pruefer à la fin de l’exercice
1 142 000
2 472 000
5 247 989
7 365 958
7 158 663
8 239 633
[41] M. Docherty a dit que les frais initiaux se rapportaient à des éléments essentiels comme ceux qui figuraient dans la facture de Pruefer de 1990 pour les études de terrain, les études de marché, les études de faisabilité, les réunions de la direction, les réunions tenues avec Windsor Utilities, les négociations relatives au bail et la préparation des états de résultats. Ces dépenses ont été engagées principalement en interne chez Pruefer; rien ne montrait qu’elles avaient été engagées par quelqu’un d’autre que Pruefer. Dans un sommaire interne des dépenses de l’année 1990, les frais initiaux de 855 000 $ pour l’année 1990 étaient simplement décrits comme des frais généraux. Dans une facture datée du 7 décembre 1990, les frais de 175 000 $, que M. Docherty a appelés des frais de gestion, étaient désignés comme étant des frais administratifs généraux et il était en outre question de demandes de renseignements au sujet du financement, de réunions avec des architectes, avec des employés, avec des arpenteurs et avec des agents de réservation, de la préparation d’une soumission, de visites d’autres stades et de négociations préliminaires avec la province. Dans le sommaire interne des dépenses des comptables, ce montant de 175 000 $ était appelé une [traduction] « majoration ».
[42] Les frais s’élevant à 1,5 million de dollars pour l’année 1991 ont été facturés à la société de personnes par Pruefer à titre de frais de gestion, comme cela a été le cas pour la facture de 1992, mais les parties ont convenu que ce montant se répartissait entre les frais initiaux, les honoraires et les frais initiaux associés au casino, comme il en a ci‑dessus été fait mention.
[43] Monsieur Docherty a expliqué que les honoraires appropriés étaient dét