Sharbern Holding Inc. c. Vancouver Airport Centre Ltd.

Sharbern Holding Inc. c. Vancouver Airport Centre Ltd.
Collection
Jugements de la Cour suprême
Date
2011-05-11
Référence neutre
2011 CSC 23
Recueil
[2011] 2 RCS 175
Numéro de dossier
33280
Juges
McLachlin, Beverley; LeBel, Louis; Deschamps, Marie; Fish, Morris J.; Abella, Rosalie Silberman; Rothstein, Marshall; Cromwell, Thomas Albert
En appel de
Colombie-Britannique
Sujets
Droit commercial
Responsabilité civile
Notes
Renseignements sur les dossiers de la Cour : 33280
Contenu de la décision
COUR SUPRÊME DU CANADA
Référence : Sharbern Holding Inc. c. Vancouver Airport Centre Ltd., 2011 CSC 23, [2011] 2 R.C.S. 175
Date : 20110511 Dossier : 33280
Entre :
Sharbern Holding Inc.
Appelant
et
Vancouver Airport Centre Ltd., Larco Hospitality Management Inc.,
MM&R Valuation Services Inc. faisant affaire sous la dénomination
HVS International — Canada et HVS International — Canada
Intimés
Traduction française officielle
Coram : La juge en chef McLachlin et les juges Binnie, LeBel, Deschamps, Fish, Abella, Charron, Rothstein et Cromwell
Motifs de jugement : (par. 1 à 178)
Le juge Rothstein (avec l’accord de la juge en chef McLachlin et des juges Binnie, LeBel, Deschamps, Fish, Abella, Charron et Cromwell)
Sharbern Holding Inc. c. Vancouver Airport Centre Ltd., 2011 CSC 23, [2011] 2 R.C.S. 175
Sharbern Holding Inc. Appelante
c.
Vancouver Airport Centre Ltd., Larco Hospitality
Management Inc., MM&R Valuation Services Inc.
faisant affaire sous la dénomination HVS International
— Canada et HVS International — Canada Intimés
Répertorié : Sharbern Holding Inc. c. Vancouver Airport Centre Ltd.
2011 CSC 23
No du greffe : 33280.
2010 : 6 octobre; 2011 : 11 mai.
Présents : La juge en chef McLachlin et les juges Binnie, LeBel, Deschamps, Fish, Abella, Charron, Rothstein et Cromwell.
en appel de la cour d’appel de la colombie‑britannique
Droit commercial — Biens — Communication de renseignements — Société qui développe puis exploite deux hôtels sur le même terrain — Les acheteurs d’unités dans l’un et l’autre hôtel concluent avec le promoteur des ententes distinctes — Les acheteurs d’unités dans le Hilton ne sont pas informés des différences entre les ententes financières conclues avec eux et celles offertes aux acheteurs d’unités dans le Marriott — Le Hilton ne connaît pas le succès anticipé et ses propriétaires subissent des pertes — La responsabilité du promoteur est‑elle engagée sous le régime de la Real Estate Act de la C.‑B. au motif qu’il aurait fait des déclarations erronées sur des points importants? — Le promoteur peut‑il se prévaloir du moyen de défense prévu par la Real Estate Act? — La présomption prévue par la Real Estate Act selon laquelle les investisseurs sont réputés s’être fiés à ce qui leur a été présenté est‑elle réfutable? — Real Estate Act, R.S.B.C. 1996, ch. 397, art. 75.
Responsabilité délictuelle — Déclarations inexactes faites par négligence — Communication de renseignements — Société qui développe puis exploite deux hôtels sur le même terrain — Les acheteurs d’unités dans l’un et l’autre hôtel concluent avec le promoteur des ententes distinctes — Les acheteurs d’unités dans le Hilton ne sont pas informés des différences entre les ententes financières conclues avec eux et celles offertes aux acheteurs d’unités dans le Marriott — Le Hilton ne connaît pas le succès anticipé et ses propriétaires subissent des pertes — Le promoteur est‑il responsable en common law pour avoir fait par négligence des déclarations inexactes?
Obligation fiduciaire — Mandataire — Société qui développe puis exploite deux hôtels sur le même terrain — Les acheteurs d’unités dans l’un et l’autre hôtel concluent avec le promoteur des ententes distinctes — Les acheteurs d’unités dans le Hilton ne sont pas informés des différences entre les ententes financières conclues avec eux et celles offertes aux acheteurs d’unités dans le Marriott — Le promoteur conclut pour le compte des propriétaires du Hilton, mais sans avoir préalablement obtenu leur consentement, une entente de non‑concurrence avec les propriétaires du Marriott — Le Hilton ne connaît pas le succès anticipé et ses propriétaires subissent des pertes — Le promoteur avait‑il une obligation fiduciaire envers les propriétaires du Hilton? — Le cas échéant, le promoteur a‑t‑il manqué à son obligation fiduciaire?
L’un des intimés, le promoteur Vancouver Airport Centre Ltd. (« VAC »), a été constitué afin de développer et d’exploiter deux hôtels sur le même terrain : un hôtel Marriott et un hôtel Hilton. Les deux hôtels étaient essentiellement identiques et étaient reliés par un hall‑promenade abritant des boutiques et offrant certains services. Les acheteurs d’unités dans l’un et l’autre hôtel ont conclu avec le VAC des ententes distinctes en vue de l’administration de chaque hôtel. Les deux hôtels ont été lancés sur le marché et mis en valeur à des époques différentes, ce qui a été à l’origine des différences dans les ententes financières conclues avec les acheteurs d’unités de l’un et l’autre hôtel. Le VAC a offert une garantie aux acheteurs d’unités du Marriott, et des frais d’administration mensuels équivalant à un certain pourcentage des revenus de location bruts ainsi qu’une prime de performance lui étaient payés. Le VAC n’a offert aucune garantie aux acheteurs d’unités du Hilton, et les frais mensuels qui lui étaient payés pour l’administration de cet hôtel étaient moins élevés que ceux du Marriott. Les renseignements communiqués relativement au Hilton ne faisaient pas état de ces différences. Les propriétaires du Hilton ont subi des pertes.
S représente un groupe d’investisseurs qui ont acheté du VAC des unités dans l’hôtel Hilton. S soutient que le VAC a engagé sa responsabilité en omettant de fournir aux propriétaires du Hilton les détails des différences entre les ententes financières conclues avec eux et celles offertes aux propriétaires du Marriott. S allègue que ces différences ont engendré un conflit d’intérêts, dont l’existence n’a pas été révélée, du fait qu’elles incitaient le VAC à favoriser le Marriott au détriment du Hilton, s’agissant de l’exploitation et de l’administration des deux hôtels.
La juge de première instance a conclu que l’omission de faire état des différences dans les ententes financières était à tout le moins susceptible d’engendrer un conflit d’intérêts, notamment parce que les deux hôtels pouvaient faire l’objet d’une administration commune. Elle a ensuite conclu que le VAC avait fait preuve de négligence en faisant des déclarations inexactes quant à l’absence de tout conflit d’intérêts — ou de toute possibilité d’un tel conflit — et au véritable contenu des ententes conclues avec les propriétaires du Marriott. Selon elle, il s’agissait de déclarations inexactes sur des points importants. Bien que ses motifs ne soient pas tout à fait clairs, il semble qu’elle a conclu que la responsabilité du VAC était engagée selon les règles de la common law et celles de la Real Estate Act. Elle a aussi conclu que sous le régime de la Real Estate Act les investisseurs étaient réputés s’être fiés aux déclarations inexactes du VAC sur des points importants et que cette présomption ne pouvait être réfutée. La juge a conclu qu’à titre d’administrateur, le VAC avait une obligation fiduciaire envers les propriétaires du Hilton, que ses intérêts relativement à l’un et l’autre hôtel étaient en conflit, et qu’il avait manqué à son obligation fiduciaire en omettant de signaler l’existence de ce conflit. Elle a enfin conclu que le VAC avait manqué à son obligation fiduciaire en sa qualité d’administrateur.
La Cour d’appel a accueilli l’appel du VAC, concluant que les modalités des ententes financières relatives à l’un et l’autre hôtel étaient sans importance. Elle a aussi conclu que le VAC n’avait pas manqué à son obligation fiduciaire.
Arrêt : Le pourvoi est rejeté.
La Securities Act et la Real Estate Act prévoyaient les obligations du VAC en matière de communication. Le VAC ne devait fournir que certains renseignements bien précis. Le VAC a satisfait aux exigences de l’une et l’autre loi dans un seul document, à savoir le document du Hilton.
S prétend que la responsabilité du VAC est engagée au motif qu’il aurait fait des déclarations inexactes dans le document du Hilton et que celles‑ci auraient mené à l’omission de faire état d’un conflit d’intérêts important donnant ouverture à deux causes d’action possibles : l’une repose sur l’art. 75 de la Real Estate Act, l’autre, sur le délit de common law de déclaration inexacte faite par négligence.
Selon la Real Estate Act, si les renseignements communiqués contiennent une déclaration erronée sur un point important à l’origine d’une perte subie par l’investisseur, le promoteur sera tenu de compenser cette perte. Toutefois, l’art. 75 fournit un moyen de défense au promoteur, qui ne sera pas tenu de compenser la perte s’il établit qu’il avait des motifs raisonnables de croire — et qu’il croyait effectivement — que la déclaration en cause était exacte.
La norme de l’importance est le fruit d’un équilibre législatif et réglementaire entre une communication surabondante et une communication insuffisante de renseignements. La jurisprudence a reconnu qu’il n’était pas dans l’intérêt des investisseurs d’être inondés de renseignements futiles nuisant à la prise de décision. Le régime de responsabilité prévu à l’art. 75 de la Real Estate Act ne précise pas ce que signifie « important » dans le mot « déclaration erronée sur un point important ». Le renseignement est important s’il existe une probabilité marquée que l’investisseur raisonnable l’aurait jugé important au moment de prendre sa décision. Autrement dit, il doit exister une probabilité marquée que l’investisseur raisonnable aurait jugé que le renseignement aurait modifié de façon significative l’ensemble des renseignements mis à sa disposition s’il lui avait été communiqué. L’importance est une question mixte de droit et de fait et, sauf dans les cas où des inférences fondées sur le bon sens suffisent, la partie qui allègue l’importance doit présenter des éléments de preuve à l’appui de sa thèse. Pour évaluer l’importance, le tribunal doit d’abord examiner les renseignements qui avaient été communiqués aux investisseurs au moment où ils ont pris leur décision. La prochaine étape consiste à examiner les renseignements omis au regard de ceux qui avaient été communiqués. Le tribunal peut, dans le cadre de cette deuxième étape, prendre en compte les éléments de contexte qui permettent d’expliquer, interpréter ou analyser les renseignements omis à la lumière d’un contexte factuel plus général, pourvu qu’il le fasse au regard des renseignements communiqués. La preuve du comportement des investisseurs est pertinente en ce qui concerne l’évaluation de l’importance. La preuve établissant tout fait de notoriété publique ou, selon les circonstances, les connaissances de certains investisseurs en particulier serait aussi admissible. Cependant, l’examen de l’importance doit porter principalement sur les renseignements qui ont été communiqués et ceux qui ne l’ont pas été.
La juge de première instance a commis trois erreurs de droit en ce qui concerne l’évaluation de l’importance des déclarations erronées qu’aurait faites le VAC. Premièrement, après avoir conclu que les différences dans les ententes financières créaient un conflit d’intérêts ou, à tout le moins, la possibilité d’un tel conflit, elle a estimé que le VAC devait en faire part aux investisseurs, comme si l’existence même du conflit était en soi importante. Ce faisant, elle a mal interprété l’obligation légale ainsi que le critère de l’importance. Même s’il est vrai que, dans certaines situations, des inférences fondées sur le bon sens suffiront pour établir l’importance, en l’espèce, certains éléments de preuve établissant que les renseignements omis n’étaient pas importants compte tenu de ce qui avait été déjà communiqué aux investisseurs auraient pu permettre d’inférer le contraire. Il fallait donc faire une analyse plus détaillée des éléments de preuve constituant l’ensemble des renseignements mis à la disposition des investisseurs pour déterminer ce que l’investisseur raisonnable aurait jugé important.
Deuxièmement, la juge a commis une erreur en faisant passer de la partie demanderesse à la défenderesse la charge d’établir l’importance des déclarations en cause. Ayant jugé que S avait établi que le VAC était en conflit d’intérêts, elle a invité ce dernier à expliquer pourquoi ce conflit n’était pas important. Elle a donc jugé que le conflit d’intérêts était important sans même exiger que S s’acquitte du fardeau qui lui incombait, en sa qualité de partie demanderesse, d’établir l’importance.
Troisièmement, la juge a commis une erreur en omettant de soupeser l’ensemble des éléments de la preuve se rapportant à la question de l’importance des déclarations. Des éléments de preuve pertinents ont été communiqués au sujet de la conjoncture économique générale au moment de la vente des unités, des ententes financières offertes aux propriétaires du Hilton, des renseignements que le VAC avait fournis concernant l’administration commune des hôtels et les facteurs de risque, et du peu de moyens dont il disposait pour bénéficier de ces différences. Il y avait également de la preuve au sujet du comportement d’investisseurs pleinement informés — soit avant qu’ils ne prennent leur décision d’investir ou non des capitaux, soit après en avoir investis — lorsqu’ils ont appris l’existence de la garantie donnée aux propriétaires du Marriott. Cette preuve était pertinente en ce qui concerne l’évaluation de l’importance faite par la juge.
Même si S n’était pas tenue de prouver que les investisseurs n’auraient pas acheté les unités du Hilton s’ils avaient connu les différences dans les ententes financières, elle devait établir l’importance selon la prépondérance des probabilités. S n’a produit aucune preuve en vue d’établir l’importance de ces différences.
Même s’il était établi que le VAC avait fait une déclaration erronée sur un point important, le moyen de défense prévu au sous‑al. 75(2)b)(viii) de la Real Estate Act empêcherait que sa responsabilité ne soit engagée en application du par. 75(2). Pour invoquer ce moyen de défense, le VAC devait démontrer qu’il croyait subjectivement à la véracité des déclarations qu’il avait faites, et que cette croyance était objectivement fondée sur des motifs raisonnables. La juge de première instance ne semble pas avoir tenu compte de ce moyen de défense. Il ressort de la preuve de la pratique au sein de l’industrie, d’une part, et du fait que le VAC disposait de peu de moyens pour favoriser le Marriott au détriment du Hilton et qu’il avait peu d’intérêt à le faire, d’autre part, que le VAC croyait subjectivement à la véracité de ses déclarations, et que cette croyance était objectivement fondée sur des motifs raisonnables, même s’il avait omis de communiquer dans le document du Hilton les détails des différences dans les ententes financières et y avait déclaré que les ententes qu’il avait conclues avec le Marriott étaient similaires sur la forme et sur le fond à celles intervenues à l’égard du Hilton et que, selon lui, il n’existait aucun conflit d’intérêts — ni aucune possibilité d’un tel conflit.
La présomption prévue par la Real Estate Act était réfutable par le biais d’une preuve établissant, selon la prépondérance des probabilités, que l’investisseur était au courant des déclarations inexactes ou des omissions au moment où il a fait son acquisition. La Real Estate Act ne prévoyait pas expressément une présomption réfutable, mais l’utilisation du mot « réputé » ne crée pas toujours une présomption décisive et irréfutable. C’est l’objet de la loi qu’il faut examiner pour savoir si la présomption est réfutable.
La responsabilité du VAC n’est pas engagée selon les règles de la common law en matière de déclaration inexacte faite par négligence. La juge de première instance a omis de se demander si le VAC avait contrevenu à la norme de diligence. L’omission de S de prouver en quoi le VAC avait manqué à la norme de diligence est fatale à son recours fondé sur la common law.
À titre d’administrateur du Hilton, le VAC avait des obligations fiduciaires envers S, mais celle‑ci ne s’est pas acquittée de la charge qui lui incombait d’établir qu’il avait manqué à ces obligations. La nature et la portée des obligations fiduciaires du VAC s’apprécient dans le contexte du contrat d’où elles résultent. La relation que le VAC entretenait avec S en sa qualité d’émetteur de valeurs n’était pas de nature fiduciaire. Toutefois, à partir du moment où le VAC agissait à titre de mandataire pour S conformément à l’entente sur l’administration des biens du Hilton, il existait une relation fiduciaire entre eux. Cependant, la situation de conflit d’intérêts dans laquelle se trouvait le VAC du fait qu’il administrait le Hilton ainsi que le Marriott avait déjà été signalée à S.
Les obligations de communication auxquelles le VAC était tenu en sa qualité de fiduciaire n’étaient pas les mêmes que celles qui lui incombaient aux termes de la Real Estate Act. Le VAC avait l’obligation fiduciaire de communiquer tout fait ou renseignement important comme, par exemple, l’existence d’un risque sérieux que ses propres intérêts ou ses devoirs envers un tiers nuisent de façon importante à sa relation fiduciaire avec les propriétaires du Hilton. L’obligation légale à laquelle le VAC était tenu consistait simplement à communiquer aux investisseurs certains renseignements bien précis tout en évitant de faire une déclaration erronée sur un point important. Il faut également se demander si, au cours de la relation fiduciaire, la situation a changé à un point tel que le VAC devait leur communiquer des renseignements supplémentaires et obtenir de nouveau leur consentement.
S n’a présenté aucune preuve établissant que les ententes financières, qui différaient les unes des autres, constituaient des faits ou des renseignements importants autres que ceux qui avaient déjà été déclarés par le VAC. S n’a produit aucune preuve démontrant l’importance de l’entente de non‑concurrence mise en œuvre par le VAC afin d’empêcher que le Hilton et le Marriott se fassent concurrence en offrant des chambres à rabais. La preuve dont le tribunal de première instance a été saisi ne permettait pas de conclure à la responsabilité du VAC pour avoir manqué à son obligation fiduciaire, soit parce qu’il avait omis de communiquer les différences dans les ententes financières, soit en raison du fait qu’il avait mis en œuvre la politique de non‑concurrence.
Jurisprudence
Arrêts analysés : Kerr c. Danier Leather Inc., 2007 CSC 44, [2007] 3 R.C.S. 331; TSC Industries, Inc. c. Northway, Inc., 426 U.S. 438 (1976), inf. 512 F.2d 324 (1975); Queen c. Cognos Inc., [1993] 1 R.C.S. 87; arrêts mentionnés : Sparling c. Royal Trustco Ltd. (1984), 6 D.L.R. (4th) 682, conf. par [1986] 2 R.C.S. 537; Harris c. Universal Explorations Ltd. (1982), 17 B.L.R. 135; Inmet Mining Corp. c. Homestake Canada Inc., 2003 BCCA 610, 189 B.C.A.C. 251; Gerstle c. Gamble‑Skogmo, Inc., 478 F.2d 1281 (1973); Mills c. Electric Auto‑Lite Co., 396 U.S. 375 (1970); Basic Inc. c. Levinson, 485 U.S. 224 (1988); Maple Leaf Foods Inc. c. Schneider Corp. (1998), 42 O.R. (3d) 177; Van de Perre c. Edwards, 2001 CSC 60, [2001] 2 R.C.S. 1014; Housen c. Nikolaisen, 2002 CSC 33, [2002] 2 R.C.S. 235; Hollis c. Dow Corning Corp., [1995] 4 R.C.S. 634; Église luthérienne évangélique St. Peter c. Ottawa, [1982] 2 R.C.S. 616; R. c. Loxdale (1758), 1 Burr. 445, 97 E.R. 394; Nova, an Alberta Corp. c. Amoco Canada Petroleum Co., [1981] 2 R.C.S. 437; Frame c. Smith, [1987] 2 R.C.S. 99; Galambos c. Perez, 2009 CSC 48, [2009] 3 R.C.S. 247; McGuire c. Graham (1908), 11 O.W.R. 999; R. c. Neil, 2002 CSC 70, [2002] 3 R.C.S. 631.
Lois et règlements cités
Class Proceedings Act, R.S.B.C. 1996, ch. 50, art. 37.
Real Estate Act, R.S.B.C. 1996, ch. 397 [abr. 2004, ch. 42, art. 146], art. 66, 75.
Real Estate Development Marketing Act, S.B.C. 2004, ch. 41, art. 22(3), (5).
Securities Act, R.S.B.C. 1996, ch. 418, art. 45(2)(5), 74(2)(4), 131.
Doctrine citée
Autorités canadiennes en valeurs mobilières. Instruction générale 51‑201 Lignes directrices en matière de communication de l’information, 12 juillet 2002.
Colombie‑Britannique. Securities Commission. Notice and Interpretation Note No. 96/36. « Real Estate Securities », October 10, 1996 (online : www.bcsc.bc.ca/print.asp?id=3727).
États‑Unis. Securities and Exchange Commission. SEC Staff Accounting Bulletin : No. 99 — « Materiality », August 12, 1999 (online : www.sec.gov/interps/account/sab99.htm).
Ng, Michael. Fiduciary Duties : Obligations of Loyalty and Faithfulness. Aurora, Ont. : Canada Law Book, 2003 (loose‑leaf updated May 2007).
Reynolds, F. M. B. Bowstead and Reynolds on Agency, 17th ed. London : Sweet & Maxwell, 2001.
Waters’ Law of Trusts in Canada, 3rd ed. by Donovan W. M. Waters, Mark R. Gillen and Lionel D. Smith. Toronto : Thomson Carswell, 2005.
POURVOI contre un arrêt de la Cour d’appel de la Colombie‑Britannique (les juges Ryan, Chiasson et D. Smith), 2009 BCCA 224, 57 B.L.R. (4th) 1, 93 B.C.L.R. (4th) 256, 271 B.C.A.C. 116, 458 W.A.C. 116, [2009] B.C.J. No. 1007 (QL), 2009 CarswellBC 1337, qui a infirmé une décision de la juge Wedge, 2007 BCSC 1262, 38 B.L.R. (4th) 171, [2007] B.C.J. No. 1845 (QL), 2007 CarswellBC 1948, avec motifs supplémentaires, 2008 BCSC 245 (CanLII). Pourvoi rejeté.
Stephen R. Schachter, c.r., et Geoffrey B. Gomery, pour l’appelante.
Peter A. Gall, c.r., Donald R. Munroe, c.r., M. Ali Lakhani et Edward Iacobucci, pour les intimés.
Version française du jugement de la Cour rendu par
Le juge Rothstein —
TABLE DES MATIÈRES
Paragraphe
I. Introduction.......................................................................................................... 3 II. Faits..................................................................................................................... 9 A. Hilton et Marriott................................................................................................ 9 B. Contexte procédural......................................................................................... 17 III. Décisions des instances inférieures....................................................................... 19 A. Cour suprême de la Colombie‑Britannique, 2007 BCSC 1262, 38 B.L.R. (4th) 171.......................................................................................................................... 19 B. Cour d’appel de la Colombie‑Britannique, 2009 BCCA 224, 57 B.L.R. (4th) 1 23 IV. Questions en litige............................................................................................... 26 V. Analyse.............................................................................................................. 27 A. Déclarations inexactes au sens de la Loi............................................................ 3 (1) Obligations en matière de communication............................................................. 27 (2) Responsabilité légale........................................................................................... 37 (3) Norme de l’importance....................................................................................... 40 (4) Critère pour évaluer l’importance........................................................................ 44 (5) Analyse de l’évaluation de l’importance en première instance............................... 62 a) Environnement économique............................................................................. 74 b) Avantages financiers profitant aux propriétaires du Hilton............................. 75 c) Communication de renseignements : propriétaire unique et/ou administration commune et facteurs de risque......................................................................... 76 d) Impossibilité de favoriser le Marriott et absence d’intérêt à le faire................ 78 e) Preuve relative au comportement de l’investisseur pleinement informé.......... 81 f) Preuve relative aux réunions du comité des investisseurs................................ 82 (6) Fardeau de preuve qui incombe à Sharbern......................................................... 86 (7) Conclusions sur l’importance............................................................................... 91 B. Moyen de défense prévu par la Loi................................................................... 92 (1) Critère juridique.................................................................................................. 92 (2) Pratique au sein de l’industrie.............................................................................. 97 (3) Paucité des moyens pour favoriser le Marriott et faible intérêt à le faire............... 102 (4) Absence de preuve écartant le moyen de défense.............................................. 109 C. Présomption légale......................................................................................... 112 D. Déclaration inexacte faite par négligence en common law............................ 120 E. Manquement à l’obligation fiduciaire............................................................. 131 (1) Analyse des obligations fiduciaires par les juridictions inférieures......................... 132 (2) Existence d’une relation fiduciaire...................................................................... 138 (3) Allégations de déclarations inexactes et d’existence d’une obligation fiduciaire : distinctions........................................................................................................ 144 (4) Communication des différences de rémunération................................................ 147 (5) Entente de non‑concurrence.................................................................................. 3 VI. Résumé et conclusions.......................................................................................... 3
I. Introduction
[1] La règle caveat emptor ne s’applique pas aux valeurs mobilières offertes au public. Les lois relatives aux valeurs mobilières imposent à l’émetteur une obligation de communication dont les modalités peuvent varier selon la loi ou le ressort en cause, mais elles ont toutes un point en commun : il incombe à l’émetteur de communiquer à l’éventuel investisseur tout renseignement susceptible d’influer sur sa décision. Cela dit, l’émetteur n’est pas pour autant assujetti à une obligation indéterminée le rendant responsable des pertes de l’investisseur mécontent qui invoquerait un fait dénué d’importance qui ne lui aurait pas été communiqué. Plutôt que d’être tenu à une obligation de communication illimitée, l’émetteur s’est vu imposer une obligation qui établit l’équilibre entre, d’une part, une communication surabondante et, d’autre part, une communication insuffisante de renseignements.
[2] Le présent pourvoi découle d’un recours collectif intenté par l’appelante, Sharbern Holding Inc. (« Sharbern »), pour le compte d’un groupe d’investisseurs (les « propriétaires du Hilton ») ayant acheté du promoteur intimé, Vancouver Airport Centre Ltd. (« VAC »), des unités dans un hôtel. Sharbern soutient que le VAC a engagé sa responsabilité en omettant de fournir aux propriétaires du Hilton les détails des différences entre les ententes financières qu’il avait conclues avec eux et celles qu’il avait offertes aux acquéreurs d’unités dans l’hôtel Marriott (les « propriétaires du Marriott »), établissement voisin situé sur le même terrain et dont le VAC était aussi le promoteur. Sharbern allègue que ces différences ont engendré un conflit d’intérêts, dont l’existence n’a pas été révélée, du fait qu’elles incitaient le VAC à favoriser le Marriott au détriment du Hilton, s’agissant de l’exploitation et de l’administration des deux hôtels.
[3] Le pourvoi soulève deux questions principales. D’abord, la responsabilité du VAC est‑elle engagée au motif que la notice d’offre et le document d’information (le « document du Hilton ») utilisés par ce dernier pour vendre les unités du Hilton contenaient des déclarations inexactes? Ensuite, le VAC a‑t‑il manqué à son obligation fiduciaire en administrant le Hilton aux termes d’une entente conclue avec les propriétaires du Hilton, dont Sharbern (l’« entente sur l’administration des biens du Hilton »)? Pour les motifs ci‑après, je conclus que les deux moyens d’appel avancés par Sharbern ne sont pas fondés, et je suis donc d’avis de rejeter le pourvoi.
[4] Pour ce qui est de la première question, j’estime que la juge de première instance a commis une erreur de droit en concluant que la responsabilité du VAC était engagée selon la Real Estate Act, R.S.B.C. 1996, ch. 397 (la « Loi »), ou les règles de common law en matière de déclarations inexactes faites par négligence.
[5] Selon l’art. 75 de la Loi, la responsabilité du VAC n’est engagée que s’il est établi qu’il a fait à Sharbern une déclaration erronée sur un point important et que s’il ne peut invoquer le moyen de défense qui y est prévu. Avec égards, je suis d’avis que la juge de première instance a commis des erreurs de droit en ce qui concerne l’importance des déclarations erronées qu’aurait faites le VAC : elle a conclu à tort que tout conflit d’intérêts était en soi important, fait passer de la partie demanderesse à la défenderesse la charge d’établir l’importance des déclarations en cause, et omis de soupeser l’ensemble des éléments de la preuve se rapportant à cette question. En outre, elle a commis une erreur en omettant de tenir compte du moyen de défense légal qui s’offrait au VAC.
[6] Notre Cour a déjà traité de la question de l’importance ainsi que des obligations de communication en droit des valeurs mobilières, mais c’est la première fois qu’elle est appelée à examiner le critère de la common law en matière d’importance. Il ne s’agit pas d’un nouveau critère en droit canadien, mais le présent pourvoi nous fournit l’occasion d’en clarifier certains aspects importants.
[7] La juge de première instance a commis une erreur en appliquant les règles de common law en matière de déclarations inexactes faites par négligence, car elle ne s’est pas demandé si le VAC avait manqué à la norme de diligence. Faute de preuve permettant de conclure que le VAC a effectivement manqué à la norme de diligence, son application des règles de common law ne saurait être retenue.
[8] Pour ce qui est de la deuxième question, il est vrai qu’à titre d’administrateur du Hilton, le VAC avait une obligation fiduciaire envers Sharbern, mais celle‑ci ne s’est pas acquittée de la charge qui lui incombait d’établir qu’il avait manqué à cette obligation. Le fiduciaire est tenu de communiquer tout fait ou renseignement et de signaler l’existence de tout conflit d’intérêts importants. La situation de conflit d’intérêts dans laquelle se trouvait le VAC du fait qu’il administrait le Hilton ainsi que le Marriott avait déjà été signalée à Sharbern. Or, la juge de première instance a encore là omis de soupeser l’ensemble de la preuve pertinente dont elle disposait relativement à l’importance, et Sharbern n’a présenté aucune preuve établissant que les ententes financières, qui différaient les unes des autres, constituaient des faits ou des renseignements importants autres que ceux qui avaient déjà été déclarés par le VAC.
II. Faits
A. Hilton et Marriott
[9] Le VAC appartient à la société Larco Investments Ltd. (« Larco Investments »), qui fait des affaires dans le secteur immobilier et s’intéresse au développement hôtelier. Vers le milieu des années 1990, le marché hôtelier de Richmond a connu un essor fulgurant. Larco Investments, qui possédait déjà le Best Western Richmond Inn dans ce marché, a décidé de développer et d’exploiter deux autres hôtels sur le même terrain, et c’est à cette fin qu’elle a constitué le VAC. L’hôtel Marriott, une copropriété hôtelière lancée sur le marché par le biais d’une notice d’offre et d’un document d’information publié le 11 septembre 1996, a ouvert ses portes en juin 1998. Une deuxième copropriété hôtelière, identique à la première, a été construite puis lancée sur le marché par le biais du document du Hilton, publié le 3 février 1998. Elle a ouvert ses portes sous la bannière Hilton en juin 1999. Il s’agissait de deux hôtels essentiellement identiques qui étaient reliés par un hall‑promenade abritant des boutiques et offrant certains services.
[10] Les acquéreurs d’unités dans l’un et l’autre hôtel ont conclu avec le VAC des ententes distinctes en vue de l’administration de chaque hôtel qui lui confiaient celle‑ci en exclusivité pour une période de 20 ans; ces ententes étaient assorties d’une option de renouvellement. En contrepartie, le VAC s’engageait notamment à déployer des efforts raisonnables sur le plan commercial pour louer les unités, maximiser la part proportionnelle des fonds à remettre à chaque propriétaire, et fidèlement s’acquitter de ses obligations et contrôler et diriger les activités de l’hôtel.
[11] Les deux copropriétés hôtelières ont été lancées sur le marché et mises en valeur à des époques différentes, ce qui a été à l’origine des différences dans les ententes financières conclues avec les acheteurs d’unités de l’un et l’autre hôtel. Comme on ignorait à l’époque si une copropriété hôtelière en milieu urbain intéresserait d’éventuels acquéreurs du seul point de vue des rentrées de fonds, le VAC a offert aux acheteurs d’unités du Marriott une garantie au titre des revenus bruts d’exploitation. Ainsi, pour les cinq premières années d’exploitation de l’hôtel, le VAC garantissait pour chaque unité un rendement brut équivalent à 12 p. 100 de son prix d’achat, de sorte que la part proportionnelle des fonds à remettre annuellement à chaque propriétaire représentait un rendement net prévu de 8,29 p. 100, déduction faite des dépenses d’exploitation projetées et des autres frais.
[12] Selon l’entente conclue entre les propriétaires du Marriott et le VAC en vue de l’administration de cet hôtel, des frais d’administration mensuels équivalant à 5 p. 100 des revenus de location bruts ainsi qu’une prime de performance équivalant à 25 p. 100 du montant par lequel le rendement annuel net du capital investi des propriétaires dépassait 8 p. 100 étaient payés au VAC.
[13] Le VAC a témoigné qu’il avait d’abord eu l’intention de promettre un taux de rendement garanti aux investisseurs dans le Hilton, mais l’avocat de Larco Investments spécialiste des valeurs mobilières l’a informé que certaines modifications apportées à la réglementation en matière de valeurs mobilières l’empêchaient de faire mention d’une garantie dans le document du Hilton. Le VAC a donc décidé de mettre le Hilton sur le marché en se fondant plutôt sur des projections. Pour bonifier le rendement dont bénéficieraient les éventuels acquéreurs des unités du Hilton, le VAC a augmenté la part des revenus qu’ils recevraient en y ajoutant ceux provenant de la vente d’aliments et de boissons (que se réservait le VAC dans le cas du Marriott), en réduisant à 3 p. 100 les frais d’administration à lui payer aux termes de l’entente sur l’administration des biens du Hilton et en omettant du calcul les dépenses liées à la location du hall de réception de l’hôtel.
[14] Le rendement brut garanti offert aux propriétaires du Marriott, et les revenus de location bruts de 5 p. 100 ainsi que la prime de performance qui constituaient les honoraires du VAC pour l’administration de cet hôtel, par opposition aux frais d’administration de 3 p. 100 payés au VAC pour l’administration du Hilton (collectivement appelés les « différences de rémunération »), sont les éléments des ententes financières conclues avec les acquéreurs des unités de l’un et l’autre hôtel qui diffèrent et sont au cœur même de la thèse que Sharbern a fait valoir en appel.
[15] Le document du Hilton mentionnait certes que le VAC était propriétaire du Best Western Richmond Inn et promoteur de l’hôtel voisin, le Marriott, mais il ne faisait pas état des différences de rémunération.
[16] La mise sur le marché des unités du Hilton n’a pas connu le même succès que celle des unités du Marriott, qui se sont vendues en quelques heures seulement. À un certain moment, le VAC a même décidé de conserver les 24 dernières unités du Hilton plutôt que de continuer à engager d’importants frais de marketing. En bout de ligne, ni l’un ni l’autre hôtel n’a atteint le rendement prévu. En 2001, le marché hôtelier de Richmond était devenu l’un des plus faibles au Canada. Par surcroît, le marché hôtelier a été davantage affaibli par les événements du 11 septembre 2001. Le Marriott n’a jamais atteint un taux de rendement brut équivalant à 12 p. 100 du capital investi lors de l’une ou l’autre des cinq années visées par la garantie, ce qui, aux termes de celle‑ci, imposait au VAC une dette de plus de 13 millions de dollars, que Larco Investments a finalement épongée. Loin de bénéficier du rendement prévu de 16,6 p. 100, les propriétaires du Hilton ont, quant à eux, plutôt subi des pertes, le Hilton n’atteignant pas un aussi bon rendement que le Marriott.
B. Contexte procédural
[17] Le 16 juin 2003, Sharbern a intenté une action contre le VAC, HVS International — Canada (« HVS ») et Larco Hospitality Management Inc. (anciennement appelée HMS Hospitality Management Services Ltd. (« HMS »)). HVS était la société qui avait fait les projections financières figurant dans le document du Hilton. HMS, quant à elle, était une société affiliée au VAC qui s’occupait de la gestion quotidienne du Hilton, du Marriott et du Best Western Richmond Inn.
[18] L’action de Sharbern a été autorisée, en application de la Class Proceedings Act, R.S.B.C. 1996, ch. 50, en tant que recours collectif intenté pour le compte d’environ 200 propriétaires d’unités (Sharbern Holding Inc. c. Vancouver Airport Centre Ltd., 2005 BCSC 232 (CanLII), conf. par 2006 BCCA 96, 223 B.C.A.C. 80). En tout, 24 questions communes en matière de responsabilité ont été certifiées. La juge de première instance a résumé celles de ces questions qui, selon elle, étaient [traduction] « au cœur du litige » (2007 BCSC 1262, 38 B.L.R. (4th) 171, par. 10 et annexe A), et que je formulerais ainsi :
1. Les projections financières de HVS constituaient‑elles des déclarations inexactes faites par négligence, et les prévisions du VAC quant au rendement du capital investi qui figuraient dans le document du Hilton constituaient‑elles des déclarations inexactes frauduleuses ou faites par négligence?
2. Les déclarations du VAC sur la question des conflits d’intérêts et la nature des ententes financières conclues à l’égard des hôtels Hilton et Marriott constituaient‑elles des déclarations inexactes frauduleuses ou faites par négligence?
3. Les membres du groupe de propriétaires d’unités du Hilton sont‑ils, en application du par. 75(2) de la Loi, réputés s’être fiés aux déclarations inexactes qui leur auraient été faites, et quel est l’effet de l’abrogation de cette loi?
4. Le VAC et HMS avaient‑ils des obligations fiduciales, des obligations fiduciaires, ou les deux, envers les membres du groupe de propriétaires d’unités du Hilton et, dans l’affirmative, ont‑ils manqué à ces obligations?
III. Décisions des instances inférieures
A. Cour suprême de la Colombie‑Britannique, 2007 BCSC 1262, 38 B.L.R. (4th) 171
[19] La juge de première instance, madame la juge Wedge, a tiré un certain nombre de conclusions qui ne sont pas contestées dans le présent pourvoi. Elle a statué que ni la responsabilité du VAC ni celle de HVS n’étaient engagées pour déclarations inexactes faites par négligence au sujet des prévisions financières. Elle a aussi fait remarquer que Sharbern avait retiré son allégation que le VAC avait commis une fraude concernant les prévisions de rendement du capital investi. Elle a conclu que HMS n’avait pas d’obligation fiduciaire enver