Estate of Myrth May Stuart v. The Queen

Estate of Myrth May Stuart v. The Queen
Base de données – Cour (s)
Jugements de la Cour canadienne de l'impôt
Date
2003-03-26
Référence neutre
2003 CCI 171
Numéro de dossier
2000-1805(IT)G
Juges et Officiers taxateurs
Gerald J. Rip
Sujets
Loi de l'impôt sur le revenu
Contenu de la décision
Dossier : 2000-1805(IT)G
ENTRE :
SUCCESSION DE MYRTH MAY STUART,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Appel entendu le 22 avril 2002 ainsi que les 16 et 17 décembre 2002 à Vancouver (Colombie-Britannique)
Devant : L'honorable juge Gerald J. Rip
Comparutions
Avocat de l'appelante :
Me Joel A. Nitikman
Avocat de l'intimée :
Me Carl Januszczak
_______________________________________________________________
JUGEMENT
L'appel interjeté à l'encontre de la cotisation établie en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour l'année d'imposition 1994 est rejeté avec dépens; les dépens pour le 22 avril 2002 seront adjugés sur une base avocat-client.
Signé à Ottawa, Canada, ce 26e jour de mars 2003.
« Gerald J. Rip »
J.C.C.I.
Traduction certifiée conforme,
ce 24e jour de mars 2004.
Nancy Bouchard, traductrice
Référence : 2003CCI171
Date : 20030326
Dossier : 2000-1805(IT)G
ENTRE :
SUCCESSION DE MYRTH MAY STUART,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge Rip
[1] En 1994, la défunte Myrth May Stuart a transféré sa résidence principale qui, selon ses exécuteurs testamentaires, consistait en son unité d'habitation et en environ 3,255 acres (ou 1,31726 hectare) (la « propriété » ). Mme Stuart est décédée le 26 juillet 1995. Le ministre du Revenu national (le « ministre » ) a présumé que la vente de la propriété avait eu lieu en 1994 et il a donc établi une cotisation à l'égard de la Succession de Myrth May Stuart pour l'année 1994. En établissant ainsi une cotisation, le ministre a, entre autres choses, considéré que 45 p. 100 de la superficie de la propriété (soit 0,592767 hectare) attenante à l'unité d'habitation de Mme Stuart constituait sa résidence principale, tel qu'il est défini à l'alinéa 54e) de la Loi de l'impôt sur le revenu (la « Loi » ) et qu'aucune superficie du fonds de terre supérieure à 45 p. 100 de la propriété ne pouvait être considérée comme facilitant l'usage du logement à titre de résidence principale; la contribuable n'a pas établi, à la satisfaction du ministre, que la superficie excédentaire du fonds de terre était nécessaire à l'usage du logement comme résidence. Conséquemment, le ministre a déterminé que Mme Stuart avait obtenu un gain en capital de 701 083 $ à la disposition de cette partie de la propriété qu'il n'a pas considérée comme faisant partie de la résidence principale de l'appelante.
[2] La définition de « résidence principale » à l'alinéa 54e) de la Loi stipule ceci :
la résidence principale d'un contribuable pour une année d'imposition est réputée comprendre [...] le fonds de terre sous-jacent au logement ainsi que la partie du fonds de terre adjacent qu'il est raisonnable de considérer comme facilitant l'usage du logement comme résidence; toutefois, dans le cas où la superficie totale du fonds de terre sous-jacent et de cette partie excède un demi-hectare, l'excédent n'est réputé faciliter l'usage du logement comme résidence que si le contribuable établit qu'il était nécessaire à cet usage,
the principal residence of a taxpayer for a taxation year shall be deemed to include . . . the land subjacent to the housing unit and such portion of any immediately contiguous land as can reasonably be regarded as contributing to the use and enjoyment of the housing unit as a residence, except that where the total area of the subjacent land and of that portion exceeds 1/2 hectare, the excess shall be deemed not to have contributed to the use and enjoyment of the housing unit as a residence unless the taxpayer establishes that it was necessary to such use and enjoyment,
[3] Le ministre a également imposé une pénalité pour production tardive de déclaration de revenus au motif que ni Mme Stuart ni le fiduciaire de sa succession n'ont produit une déclaration de revenus pour l'année d'imposition 1994.
[4] Les parties ont admis les faits suivants :
[traduction]
1. Myrth Mae Stuart (la « contribuable » ) est née en 1900.
2. La contribuable est née dans le Dakota du Nord, aux É.-U.
3. La contribuable a épousé Charles Anderson Stuart ( « M. Stuart » ) en 1921.
4. Le 3 mars 1947 ou vers cette date, M. Stuart a acquis un lot qui éventuellement est devenu le 2570 152nd Street, Surrey (C.-B.) (la « propriété » ).
5. M. Stuart est décédé en 1954. La contribuable était son exécutrice testamentaire.
6. Le 26 février 1957 ou vers cette date, la contribuable a acheté la propriété figurant dans le testament de M. Stuart pour la somme de 6 000 $.
7. À cette date, soit le 26 février 1957, la propriété consistait en environ 3,5 acres (ou 1,41641 hectare).
8. La municipalité de Surrey ( « Surrey » ) a exproprié deux parties de la propriété en 1987 et en 1990.
9. Après l'expropriation en 1990, la propriété consistait en environ 3,255 acres (ou 1,31726 hectare). Des copies de divers schémas de la propriété ont été déposées en preuve sous l'onglet 1.
10. La valeur de la propriété au jour de l'évaluation était de 60 800 $.
11. De 1947 jusqu'au 8 avril 1994, la contribuable a habité dans une résidence située sur la propriété (la « résidence » ).
12. La résidence était située de 80 à 120 pieds environ à l'est de la 152nd Street et de 15 à 20 pieds environ au nord de la limite de la propriété située au sud.
13. La résidence couvrait une superficie d'environ 960 pieds carrés et comportait six pièces dont trois chambres à coucher.
14. Au 30 août 1992 ainsi qu'au 8 avril 1994, il n'y avait aucun accès routier à partir de l'autoroute King George Highway jusqu'à la propriété et la voie d'accès se prenait par la 152nd Street.
15. Au 30 août 1992 ainsi qu'au 8 avril 1994, la propriété comportait des arbres, comme le montre la carte déposée en preuve sous l'onglet 1[1].
16. La canalisation d'égout de la ville de Surrey traversait le devant de la propriété mais n'était pas liée à celle-ci. La propriété dépendait d'un puits et d'un champ d'épuration.
17. Pendant toute la période pertinente, M. Peter Burnet ( « M. Burnet » ) était l'époux de Charliss Allison Burnet qui, en 1992, était l'enfant unique de la contribuable.
18. Pendant la période précédant le mois d'août 1992, M. Burnet a entamé des négociations avec diverses personnes en vue de vendre la propriété au nom de la contribuable.
19. À un certain moment avant le mois d'août 1992, l'entreprise Leare Developments Ltd. ( « l'entreprise Leare » ), qui agissait par l'entremise de M. Tim Earle, a présenté à M. Burnet un représentant de la First Allied Development Corporation ( « la société First Allied » ) qui était intéressée à acheter la propriété. Ci-jointe [. . .] une facture de l'entreprise Leare.
20. La contribuable a signé une offre de vente de la propriété pour la somme de 1,8 million de dollars le 28 août 1992, offre qu'a acceptée la société First Allied le 30 août 1992.
21. L'offre de vente a été modifiée par voie d'une lettre qu'a rédigée la société First Allied à l'attention de M. Burnet datée du 31 août 1992.
22. L'offre de vente, telle qu'elle a été modifiée par voie de la lettre du 31 août, stipulait toutes les modalités du contrat (le « contrat » ) conclu entre la contribuable et la société First Allied concernant la vente de la propriété.
23. Au moment de conclure le contrat, la propriété a été zonée aux fins de construction résidentielle de maisons unifamiliales dans une région rurale agricole, zonage visée par la partie XVIII du règlement municipal 5942 de Surrey.
24. Le règlement municipal 5942 exigeait que l'aménagement de terrain sur la propriété soit conforme au règlement municipal de lotissement et d'aménagement no 8830 de 1986 de la ville de Surrey (le « règlement municipal de lotissement et d'aménagement de la ville de Surrey » - copie dudit règlement tel qu'il était rédigé le 28 septembre 1992 [...]).
25. Le 27 novembre 1992 la société First Allied a formulé une demande auprès de la ville de Surrey en vue de modifier le zonage de la propriété qui avait été zonée aux fins de construction résidentielle de maisons unifamiliales dans une région rurale agricole de manière à ce qu'elle soit zonée aux fins de construction d'habitations collectives dans une municipalité rurale 2.
26. Comme il est indiqué à l'onglet 7, la demande qu'a formulée la société First Allied a été déposée conjointement avec une demande semblable de modification du zonage pour le bien situé au sud de la propriété.
27. Les modalités stipulées aux articles 9.01.01 et 9.01.02 du contrat ont été acceptées ou modifiées par la société First Allied le 27 novembre 1992 ou vers cette date, et par voie d'une lettre d'accompagnement datée du 27 novembre 1992 la société First Allied a versé la somme de 50 000 $ aux avocats de la contribuable, en fiducie.
28. Par voie d'une lettre datée du 8 juillet 1993, la société First Allied a fourni à M. Burnet un compte rendu de l'état d'avancement de sa demande de modification du zonage.
29. Par voie d'une lettre d'accompagnement datée du 16 août 1993, la société First Allied a exercé son droit en vertu du contrat de verser trois paiements égaux au montant de 5 000 $ à la contribuable en vue de prolonger le délai nécessaire pour obtenir une modification du zonage de la propriété.
30. Le 13 septembre 1993, le règlement municipal 5942 a été remplacé par le règlement municipal 12000. En vertu de ce règlement, la propriété a de nouveau été zonée aux fins de construction résidentielle de maisons unifamiliales dans une région rurale, zonage tel que le définissait la partie 16 du règlement municipal 12000. En vertu de la partie 2(B)(1) du règlement municipal 12000, tout aménagement effectué sur la propriété comme l'autorisait la partie 16(B) de ce même règlement devait être effectué conformément au règlement de lotissement et d'aménagement de la ville de Surrey.
31. Par voie d'une lettre d'accompagnement datée du 22 novembre 1993, la société First Allied a exercé son droit en vertu du contrat de verser trois paiements égaux au montant de 5 000 $ à la contribuable en vue de prolonger le délai nécessaire pour obtenir une modification du zonage de la propriété.
32. La demande qu'a formulée la société First Allied en vue de modifier le zonage de la propriété a été acceptée le 7 février 1994 ou vers cette date.
33. Conformément au contrat, par voie d'une lettre d'accompagnement datée du 7 février 1994, la société First Allied a versé la somme de 75 000 $ aux avocats de la contribuable, en fiducie.
34. Par voie d'une lettre datée du 25 mars 1994, la société First Allied a informé M. Burnet qu'elle avait cédé ses intérêts dans la propriété à une société faisant affaire sous le nom de Metroland Development Corporation (la « société MDC » ).
35. Par voie d'une lettre datée du 6 avril 1994, les avocats de la société MDC ont fait parvenir aux avocats de la contribuable un état des rajustements du vendeur, le formulaire A qui consiste en un transfert en propriété franche ainsi qu'un formulaire d'exonération de TPS, et ils ont informé la contribuable que la société MDC avait cédé ses intérêts dans la propriété à la société Metroland-152nd Street (No. 1) Development Corporation (la « société Metroland No. 1 » ).
36. La contribuable a signé l'état des rajustements du vendeur, le formulaire A aux fins de transfert en propriété franche ainsi que le formulaire d'exonération de TPS le 8 avril 1994 et a chargé ses avocats de les retourner aux avocats de la société Metroland No. 1 à cette même date.
37. Par voie d'une lettre d'accompagnement datée du 8 avril 1994, les avocats de la société Metroland No. 1 ont versé la somme de 1 595 302,04 $ (ce qui correspondait au solde du prix d'achat à verser à l'égard de la propriété) aux avocats de la contribuable, en fiducie.
38. Le montant de 50 000 $ dont il a été fait mention au paragraphe 27 ci-dessus a été déposé en fiducie par les avocats de la contribuable en son nom (voir la copie de l'autorisation concernant le compte des intérêts créditeurs datée du 27 novembre 1992 [...]). Le montant de 75 000 $ dont il est fait mention au paragraphe 33 ci-dessus a été déposé dans le même compte en fiducie au nom de la contribuable (voir la copie de l'autorisation datée du 9 février 1994 [...]). Quant au montant de 1 595 302,04 $ dont il est fait mention au paragraphe 37 ci-dessus, il a été déposé dans un deuxième compte en fiducie au nom de la contribuable (voir la copie de l'autorisation datée du 8 avril 1994 [...]). Aucune explication n'a été fournie quant à savoir pourquoi un deuxième compte en fiducie a été utilisé. Le premier compte en fiducie de 125 000 $ (plus des intérêts s'élevant à 3 000,59 $) et le deuxième compte en fiducie (y compris des intérêts s'élevant à 655,59 $) ont été fermés le 11 avril 1994 et la totalité des fonds (moins la somme de 3 000,59 $ qui a été versée à la société First Allied qui correspond aux intérêts gagnés sur le dépôt initial de 50 000 $ - voir la copie de la demande de chèque en fiducie datée du 12 avril 1994 [...]) a été transférée dans un nouveau compte en fiducie au nom de la contribuable (voir la copie de l'autorisation datée du 11 avril 1994 [...]).
39. À compter du 8 avril 1994, l'utilisation optimale de la propriété consistait en la construction d'un complexe résidentiel plurifamilial semblable au complexe qu'avait proposé de construire la société First Allied dans sa demande de modification du zonage.
40. À compter du 8 avril 1994, la superficie de la propriété était supérieure à celle des autres propriétés de la région, ce qui permettait une densité plus élevée et, conséquemment, l'accroissement de la valeur par pied carré des éventuels complexes résidentiels que l'on envisageait de construire sur la propriété.
41. La contribuable n'a déclaré aucun revenu ou gain tiré de la disposition de la propriété et n'a produit aucune déclaration de revenus pour l'année d'imposition 1994.
42. En vertu du paragraphe 110.6(26) de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada) (la « Loi » ), le délai pour présenter un choix dont il est fait mention au paragraphe 110.6(19) de la Loi était le 30 avril 1997.
43. La contribuable est décédée le 26 juillet 1995. Une copie de son testament homologué ainsi qu'une copie de la répartition de l'actif et des responsabilités au décès ont été déposées en preuve sous l'onglet 20.
44. Avant son décès, la contribuable n'a réclamé aucune part de l'exonération cumulative des gains en capital s'élevant à 100 000 $ et à laquelle elle avait droit.
45. Le ministre a d'abord communiqué avec la contribuable (ou avec sa succession) concernant la vente de la propriété par voie d'une lettre datée du 3 octobre 1997 en vue d'obtenir des renseignements supplémentaires relatifs à la vente.
46. Par voie d'Avis de cotisation daté du 9 mars 1999, remplacé par un Avis de nouvelle cotisation daté du 19 avril 1999, le ministre a établi une nouvelle cotisation à l'égard de la contribuable pour son année d'imposition 1994 relativement à la disposition de la propriété.
47. En plus d'établir une nouvelle cotisation à l'égard de la contribuable relativement à la disposition de la propriété, le ministre a imposé une pénalité pour production tardive de déclaration de revenus au montant de 63 722 $ pour l'année d'imposition 1994 de la contribuable en vertu du paragraphe 162(1) de la Loi.
48. En établissant ainsi une nouvelle cotisation à l'égard de la contribuable en vue d'inclure une pénalité pour production tardive de déclaration de revenus, le ministre n'a formulé aucune hypothèse quant à savoir si la contribuable a fait preuve ou non de diligence raisonnable en produisant ou ne produisant pas sa déclaration de revenus pour son année d'imposition 1994.
49. Si la totalité des gains tirés de la disposition de la propriété de la contribuable avait déductible en vertu de l'alinéa 40(2)b) de la Loi, et si l'on suppose que la contribuable n'a généré aucun autre revenu imposable pour l'année en cause, alors celle-ci aurait été justifiée de ne produire aucune déclaration de revenus pour cette année-là.
50. La contribuable s'est dûment opposé le 1er juin 1999 à la nouvelle cotisation établie à son égard. Le ministre a confirmé la nouvelle cotisation le 2 février 2000.
51. Pour ses années d'imposition 1998 et 1989, soit les dernières années pour lesquelles la contribuable a produit des déclarations de revenus, le ministre a établi que la contribuable avait généré un revenu total de 3 886 $ et de 3 949 $, respectivement. Ces montants n'incluaient pas les sommes qu'a perçues la contribuable auprès du gouvernement fédéral pour ces années, comme il est indiqué au paragraphe suivant.
52. Le tableau ci-dessous indique les sommes qu'a perçues la contribuable auprès du gouvernement fédéral dans le cadre de divers programmes :
Année
Sécurité de la vieillesse
Supplément de revenu garanti
1994
4 647,00 $
5 405,00 $
1993
4 586,16 $
5 291,16 $
1992
4 509,03 $
5 205,48 $
1991
4 380,00 $
5 206,00 $
1990
4 147,62 $
4 916,97 $
1989
3 949,00 $
4 636,00 $
1988
3 779,00 $
4 398,00 $
[5] L'avocat de l'appelante a soulevé quatre questions qui découlent de l'opération :
a) la question de savoir si le ministre était justifié de ne considérer que 45 p. 100, et non la totalité, de la superficie de la propriété comme la résidence principale de Mme Stuart;
b) la question de savoir si le ministre a établi la cotisation pour la bonne année; selon l'appelante, la vente de la propriété n'a pas eu lieu en 1994, comme il a été établi;
c) si une fraction du gain tiré à la disposition de la propriété doit être incluse dans le revenu pour 1994, la question de savoir si Mme Stuart était admissible à l'exonération cumulative des gains en capital s'élevant à 100 000 $ aux termes de l'article 110.6 de la Loi avec effet le 22 février 1994;
d) la question de savoir si Mme Stuart ou ses exécuteurs testamentaires ont fait preuve d'une diligence raisonnable en omettant de produire une déclaration de revenus pour 1994 et, si tel est le cas, l'avocat demande à ce que la pénalité imposée en vertu du paragraphe 162(1) soit annulée.
1. Propriété au titre de résidence principale
a) Critère objectif
[6] Selon l'appelante, toute la propriété de Mme Stuart était tant objectivement que subjectivement sa résidence principale; elle habitait toute la propriété en tant que bien-fonds unique, de sorte qu'elle était tenue de vendre la totalité de la propriété en tant que logement unique ( « critère objectif » ). De même, l'excédent du fonds de terre était nécessaire à l'usage de l'ensemble de la propriété comme l'exige la disposition déterminative prévue à l'article 54 ( « critère subjectif » ).
[7] Une carte de site donnant une vue d'ensemble de la propriété est jointe en annexe aux présents motifs.
[8] Lorsque M. Earle s'est chargé de vendre la propriété, il a présumé que celle-ci serait aménagée en vue de construire des condominiums. Il croyait que la ville de Surrey préférait que l'on construise des unités condominiales dans la région étant donné que c'était ce genre de projet d'aménagement qui était mis en oeuvre dans le voisinage. À cette époque, M. Earle savait que la propriété avait été zonée aux fins de construction résidentielle de maisons unifamiliales. Il a indiqué à M. Burnet qu'il vendrait la propriété aux fins d'aménagement de copropriétés.
[9] En juillet 1992, M. Earle a préparé un résumé de projet pour la construction de 36 unités sur la propriété. Ce résumé de projet a été préparé avant que M. Earle approche la société First Allied. Le résumé était fondé sur les projets d'aménagement en cours que M. Earle avait vus à cette époque dans le voisinage et sur une proposition qui, croyait-il, serait approuvée par les autorités municipales. On avait prévu que le coût du bien-fonds s'élèverait à 1 950 000 $, n'incluant pas l'impôt foncier. En juin 1992, le service de l'urbanisme de Surrey a publié un projet de plan modifiant les désignations du plan d'urbanisme officiel se rapportant au secteur où était située la propriété et appelé [traduction] « projet d'aménagement du centre urbain Semiahmoo » . Le projet de plan prévoyait une densité maximale de 15 unités par acre.
[10] Le projet de plan a été suivi du plan conceptuel d'aménagement du centre urbain Semiahmoo en décembre 1992. Ce plan ultérieur proposait également une densité maximale permise de 15 acres par unité dans le secteur où était située la propriété. Ce document publié mentionne que les projets d'aménagement d'unités commerciales et résidentielles plurifamiliales ont été mis en oeuvre le long du couloir donnant sur la 152nd Street et autour de l'intersection de la 24th Avenue et de l'autoroute King George Highway. Selon le plan conceptuel d'aménagement, ces projets ont donné lieu [traduction] « à une pression considérable en vue de mettre en oeuvre d'autres projets d'aménagement semblables » le long de la 152nd Street. L'un des objectifs du plan visait à reconnaître la nature résidentielle plurifamiliale du secteur où était située la propriété.
[11] Une carte jointe en annexe D à la pièce A-7, qui consiste en un rapport de politique concernant le secteur de la propriété daté du mois d'août 1991, proposait d'aménager de la propriété en appartements-jardins. M. Earle a expliqué que [traduction] « appartement-jardin » est un terme d'aménagement que l'on emploie pour décrire des unités d'habitation auxquelles on accède par le rez-de-chaussée, c'est-à-dire que chaque unité est dotée d'une porte principale au rez-de-chaussée ou au premier étage. Le projet prévoyait la construction de huit à dix unités par acre.
[12] M. Earle a présenté M. Burnet à Bob Maderick de la société First Allied. M. Burnet a indiqué à M. Maderick le prix que demandait sa belle-mère pour la propriété, ce qui, a-t-il expliqué, [traduction] « était l'étendue des négociations dont j'avais la charge » . M. Burnet a accompagné M. Maderick pour visiter la propriété et l'a présenté à Mme Stuart.
[13] L' « offre de vente » de la propriété (ci-après appelé quelquefois le « contrat » ) proposée à la société First Allied a été acceptée le 30 août 1992. La majeure partie de l'offre provenait d'une offre de vente précédente de la propriété qui avait échoué. M. Burnet a indiqué que son avocat, Me Nitikman, [traduction] « avait été engagé juste avant » la signature de l'accord. Le nom de Me Nitikman apparaît sur l'offre de vente en tant que personne désignée pour recevoir une copie de tous les documents à livrer en vertu des modalités de l'offre de vente, et ce, selon M. Burnet, pour impressionner l'éventuel acquéreur et pour protéger Mme Stuart. Il a également déclaré que le cas échéant, il se serait adressé à Me Nitikman pour obtenir des conseils.
[14] Selon la position de l'appelante, avant le 30 août 1992, la ville de Surrey n'aurait pas approuvé le lotissement de la propriété en lots unifamiliaux de 6 000 pieds carrés, malgré les règlements de zonage en vigueur à cette époque. Tout lotissement aurait nécessité l'approbation de l'agent autorisé[2] aux termes d'une demande de lotissement. La demande aurait été rejetée par la ville de Surrey parce que le secteur incluant la propriété était la cible d'un projet d'aménagement de densité plus élevée. De même, Mme Stuart n'avait pas les moyens pour financer une demande de lotissement. Par conséquent, elle a dû vendre toute la propriété en tant que bien-fonds unique.
[15] Il existe au moins deux affaires en matière d'impôt[3] qui appuient la proposition selon laquelle même lorsque des règlements municipaux régissant une propriété autorisent un lotissement, le critère objectif sera respecté si en fait l'approbation d'un lotissement n'avait pas été accordée ou si l'économie du lotissement est impossible : en d'autres termes, le contribuable est forcé de vendre toute la propriété en tant qu'unité. Dans l'affaire Carlile, la majorité de la Cour d'appel, en concluant à cette nécessité, s'est fondée abondamment sur l'avis d'un aménageur-conseil selon lequel l'appelant n'avait que six chances sur dix d'obtenir l'approbation d'un lotissement. Notre Cour a admis l'appel de Brohman Estate en raison du témoignage du président du Regional District Planning Board qui a émis l'avis selon lequel la propriété en question ne répondait pas aux exigences physiques aux fins de lotissement et que les contribuables n'auraient pu occuper légalement leur unité de logement en tant que résidence sur un terrain de moins de dix acres.
[16] L'appelante n'a pas produit une preuve semblable à celles soumises dans les affaires Carlile et Brohman Estate pour démontrer que la ville de Surrey n'aurait pas approuvé une demande de lotissement relativement à la propriété. Son avocat s'est plutôt fondé sur deux arrêts de la Colombie-Britannique, soit Wyles v. Penticton (City) et Elsom v. Delta (Corp.) Approving Officer[4] et m'a demandé de conclure, selon ce que je comprends, que puisque l'agent autorisé peut exercer son pouvoir discrétionnaire pour rejeter une demande de lotissement dans l'intérêt du public, Mme Stuart n'aurait pu obtenir une approbation de lotissement relativement à des lots d'une superficie de 6 000 pieds carrés.
[17] Les arrêts Wyles et Elsom, précités, ne s'avèrent pas très utiles pour l'appelante. Ils font autorité lorsqu'il s'agit d'appuyer l'assertion selon laquelle un agent autorisé, en examinant une proposition de lotissement, peut tenir compte de l'intérêt du public. Pour déterminer s'il y a lieu de tenir compte de l'intérêt du public, l'agent autorisé peut prendre en considération le plan d'urbanisme officiel et les travaux en cours dans le secteur de la propriété conformément à la planification des politiques en vigueur. Cependant, l'agent autorisé peut également tenir compte de ces facteurs : il n'y est pas contraint et peut également tenir compte d'autres facteurs afin de déterminer si un lotissement est d'intérêt public. Je ne dispose d'aucune preuve tangible provenant de la municipalité de Surrey ou d'une personne informée qui laisse même sous-entendre que l'agent autorisé de Surrey n'aurait pas approuvé la demande de lotissement de Mme Stuart. Dans les affaires Brohman et Carlile, précitées, les contribuables ont produit des témoins qualifiés pour témoigner et dire si, à leur avis, un lotissement pouvait être approuvé. Ces témoins étaient le président du Regional District Planning Board dans le premier appel et un aménageur-conseil dans le dernier appel. Je ne peux me fonder sur des décisions que rendent les tribunaux concernant des municipalités différentes de celle où la propriété en l'espèce est située pour parvenir à une conclusion favorable à l'égard de l'appelante, et ce, même si les conclusions dans les affaires Wyles et Elsom soutiennent, dans une certaine mesure, la position de l'appelante. Les municipalités peuvent adopter diverses approches et avoir des objectifs différents lorsqu'il s'agit d'examiner des demandes de lotissement. Ce qui est bon pour la municipalité de Sooke ou de Delta peut ne pas l'être pour la municipalité de Surrey.
[18] En ce qui concerne l'argument de l'appelante selon lequel il était tout simplement impossible pour Mme Stuart de lotir la propriété en raison de son âge, de son manque d'expérience en affaires ainsi que de son manque de liquidités, il est vraisemblable que si Mme Stuart avait voulu vendre la propriété, un promoteur immobilier acheteur, tel que la société First Allied, aurait peut-être absorbé les coûts liés au lotissement. Toutefois, aucune preuve du contraire n'a été présentée et, en fait, en vertu du contrat, c'est la société First Allied qui était tenue d'obtenir l'approbation du lotissement à ses frais.
b) Critère subjectif
[19] Mme Burnet, l'exécutrice testamentaire de sa mère, s'est rappelée qu'elle avait onze ans lorsque sa famille a emménagé dans la propriété et qu'elle y avait habité jusqu'à ce qu'elle s'inscrive à l'université. Pendant ses études universitaires et même après, elle rendait visite à sa mère [traduction] « régulièrement » , soit chaque semaine ou toutes les deux semaines.
[20] En 1947, la maison construite sur la propriété était chauffée à l'aide d'un brûleur à bois hermétique. Le poêle dans la cuisine était alimenté au bois et au kérosène. Le bois, qui consistait en de l'érable, du sapin et de la pruche, provenait de la propriété. Il n'était donc nullement nécessaire à Mme Stuart d'acheter du bois pour chauffer et cuisiner. Lorsque la maison a été rénovée au début des années 50, un foyer au bois a été installé dans le salon et servait à chauffer le rez-de-chaussée de cette résidence de deux étages. Dans les années 60, une fournaise au gaz a été installée au sous-sol de la maison. Mme Burnet a déclaré que sa mère était économe et qu'elle n'utilisait la fournaise au gaz que par temps [traduction] « très froid » .
[21] Avant 1992, Mme Stuart a vendu une [traduction] « petite fraction de la propriété » à M. et Mme Jacobson, et M. Jacobson coupait du bois pour Mme Stuart. (Voir l'annexe jointe aux présents motifs.)
[22] Mme Burnet a également déclaré que sa mère vivait à l'aide d'un modeste revenu et qu'elle était indépendante. L'argent ne l'intéressait aucunement. Des arbres fruitiers, tels que des pommiers, des pruniers et des pêchers, ainsi que des légumes croissaient sur la propriété. Mme Stuart cueillait les fruits et faisait des confitures. De même, elle consommait quotidiennement des fruits et des légumes. Mme Burnet a témoigné que si la propriété n'avait produit aucun fruit ni aucun légume, sa mère [traduction] « aurait dû s'adresser à nous » pour obtenir une aide financière. Sa mère considérait la propriété comme son domaine.
[23] L'avocat de l'appelante a soutenu que l'usage que faisait Mme Stuart de la propriété fait en sorte qu'elle est visée par le critère subjectif. Il fait valoir qu'étant donné l'emploi du terme « nécessaire » à l'alinéa 54e) de la Loi, la définition de « résidence principale » modifie non seulement le terme « usage » mais également le terme « jouissance » et, par conséquent, il est approprié d'interpréter le terme « nécessaire » de façon moins restrictive. L'avocat a renvoyé la Cour à la définition du terme « necessary » dans le Black's Law Dictionary[5]où les auteurs définissent ce mot ainsi : [traduction] « peut signifier ce qui est seulement commode, utile, approprié, adéquat, convenable ou favorable au but visé : [...] un adjectif qui exprime un degré et qui peut aussi signifier ce qui est plus commode ou indispensable [...] ou qui peut signifier quelque chose qui est raisonnablement utile et adéquat et qui est d'une utilité ou d'une commodité plus ou moins grande, et sa force et sa signification doivent être déterminées en fonction de l'objectif visé en particulier » . L'avocat s'appuie également sur l'affaire Wallace Estate v. Canada (M.N.R.)[6]. Par contre, l'avocat de l'intimée nie que la superficie excédentaire de la propriété était nécessaire à l'usage du logement comme résidence; il s'appuie sur les motifs du jugement qu'a rendu le juge en chef adjoint Christie (tel était alors son titre) dans l'affaire Rode et al. v. M.N.R.[7].
[24] Dans l'affaire Wallace, précitée, la propriété en cause consistait en un manoir d'une succession qui, en fait, était la maison la plus chère à Victoria, en C.-B. Ce domaine consistait en deux lots, l'unité d'habitation étant située en bordure de l'un de ces lots. Des jardins, une plage artificielle, les quartiers des domestiques, l'allée et d'autres commodités luxueuses entouraient l'unité d'habitation et faisaient partie intégrante des deux lots.
[25] Le juge de première instance dans l'affaire Wallace, en accueillant l'appel, a renvoyé la Cour aux motifs du jugement dans la décision Rode, précitée, ainsi qu'à ceux de la Cour d'appel fédérale dans l'affaire La Reine c. Yates[8].
[26] Dans l'affaire Yates, les contribuables n'avaient eu d'autres choix à cette époque que d'acheter une parcelle de terrain de 10 acres s'ils envisageaient de vivre dans la région en question étant donné que la superficie minimale d'une parcelle résidentielle imposée alors par le règlement de zonage était de dix acres. Ce règlement de zonage a par la suite été modifié pour porter la superficie minimale à 25 acres. Les contribuables ont continué de résider sur ce terrain, comme usagers non conformes légitimes. En fait, ils n'ont pas utilisé plus d'une acre pour leur habitation et ils ont loué le reste du terrain à un fermier voisin qui l'a cultivé. En 1978, craignant d'être expropriés, les contribuables ont vendu 9,3 acres à la ville de Guelph. Le juge de première instance a soutenu que puisque les contribuables ne pouvaient légalement occuper leur logement à titre de résidence sur une superficie inférieure à dix acres, l'excédent supérieur à une acre était nécessaire à son usage et à sa jouissance.
[27] Le juge Mahoney a émis l'avis suivant dans la décision Yates[9] :
[...] Il se peut qu'un critère subjectif, tel que la contribution du fonds de terre contigu à l'usage et à la jouissance par le contribuable de son logement à titre de résidence, soit acceptable. Les facteurs dont on tient compte habituellement pour appliquer le paragraphe 24(6) de la Loi sur l'expropriation, pourraient éventuellement être pris en considération dans les circonstances appropriées. Cependant, qu'il y ait lieu ou non d'appliquer un critère subjectif il faut certainement appliquer un critère objectif et si, dans ce cas, on juge que le contribuable s'est acquitté du fardeau de la preuve, il devient inutile de prendre en considération le critère subjectif.
[28] La Cour d'appel fédérale a reconnu que la tâche d'établir que l'excédent du bien-fonds est nécessaire à l'usage et à la jouissance du logement à titre de résidence était [traduction] « difficile » , comme l'a déclaré le juge en chef adjoint Christie (tel était alors son titre) dans la décision Rode[10]. La Cour d'appel, en se fondant sur les propos du juge Mahoney ci-dessus, a déclaré que « si, à l'application du critère objectif, un fonds de terre ne se révèle pas visé par la définition de "résidence principale", il pourrait le devenir par application du critère subjectif » .
[29] À mon avis, l'approche appropriée pour déterminer si un bien-fonds excédant un demi-hectare est nécessaire à l'usage et à la jouissance d'un logement à titre de résidence est celle qu'a adoptée le juge en chef adjoint Christie dans l'affaire Rode[11] :
[...]À mon sens, la façon appropriée de décider de ces appels est de procéder à un examen objectif de tous les faits pertinents présentés en preuve, qui existaient immédiatement avant la vente du bien immeuble, et, à la lumière de ceux-ci, de répondre à la question suivante : d'après la prépondérance des probabilités, les appelants ont-ils établi que sans le terrain qui, selon eux, constitue le fonds de terre sur lequel repose le logement et qui est contigu à celui-ci, ils n'auraient pu vraiment se servir et jouir du logement comme résidence?
[...]
[...] Même si un appelant établit clairement que la partie du terrain qui excède une acre lui a en fait grandement facilité l'usage et la jouissance du logement à titre de résidence, ce fait ne lui est d'aucune utilité en raison de la loi, à moins qu'il ne prouve que cet excédent était nécessaire. Par conséquent, pour réussir à établir que sa résidence principale excède une acre, il doit prouver que l'excédent était « nécessaire » à l'usage et à la jouissance du logement en tant que résidence. À mon sens, cette exigence considérée dans son contexte prescrit l'application d'un critère rigoureux pour déterminer la superficie d'une résidence principale.
[30] Le terme « nécessaire » employé dans la définition de « résidence principale » à l'article 54 sous-entend quelque chose d'indispensable et non de commode, d'utile ou d'adéquat. À mon avis, le juge en chef adjoint Christie était justifié d'adopter la signification du terme « nécessaire » qu'ont assigné les auteurs du Oxford English Dictionary, c'est-à-dire qui est [traduction] « indispensable, requis, essentiel, utile, dont on ne peut se passer » . De même, il était d'avis que l'expression « dont on ne peut se passer » est celle qui illustre le mieux les exigences qu'un contribuable doit remplir pour prouver que sa résidence principale peut, à juste titre, être considérée comme occupant une superficie supérieure à un demi-hectare[12]. Le Oxford English Dictionary explique également qu'aux XVIe et XVIIe siècles, le terme « nécessaire » était fréquemment employé et qu'il approchait le sens d' « utile » sans être absolument indispensable, mais que de nos jours cette signification est plutôt rare. Quant au Fowler's Modern English Usage[13], les auteurs assimilent les termes [traduction] « essentiel » , « nécessaire » et « requis » ; tous signifient « avoir besoin de » . Pour expliquer le terme « nécessaire » , les auteurs de Fowler s'expriment ainsi : [traduction] « lorsque nous qualifions quelque chose de "n[écessaire]", inévitablement nous pensons à une causalité ou à une logique; une chose n[écessaire] est telle qu'on lui doit son existence ou qu'elle en est le résultat. Le terme "n[écessaire]" renferme la signification double des adjectifs indispensable et inévitable. »
[31] Le Petit Robert[14] définit le terme « nécessaire » ainsi : « se dit d'une condition, d'un moyen dont la présence ou l'action rend seule possible une fin ou un effet. [...] dont l'existence, la présence est requise pour répondre au besoin (de qqn) » .
[32] Parce qu'il était commode et économique pour Mme Stuart de vivre sur la propriété, il ne s'ensuit pas nécessairement que la superficie du bien-fonds contigu excédant un demi-hectare était nécessaire à l'usage et à la jouissance de l'unité d'habitation à titre de résidence. De même, l'adoption volontaire ou non d'un style de vie en particulier ne nous oblige pas à conclure que toute la propriété était nécessaire à l'usage et à la jouissance du logement comme résidence. L'appelante ne m'a pas convaincu que le ministre a commis une erreur en concluant qu'une superficie de la propriété qui correspondait à 55 p. 100 de celle-ci n'était pas nécessaire à l'usage et à la jouissance de l'unité d'habitation située sur la propriété à titre de résidence.
2. Année de vente
[33] L'avocat de l'appelante soutient que Mme Stuart a vendu la propriété en 1992 et non en 1994, comme l'a établi le ministre. Selon ses explications, Mme Stuart et la société First Allied ont conclu un contrat de vente et d'achat de la propriété ayant force obligatoire le 30 août 1992, soit lorsque la société First Allied[15] a accepté le contrat. Il affirme que le contrat contenait un certain nombre de conditions préalables, toutes auxquelles la société First Allied pouvait renoncer, à son choix. Les conditions auxquelles l'avocat de l'appelante fait mention sont énoncées à l'article 9 du contrat :
[traduction]
9.01.01 Le vendeur doit avoir remis à l'acheteur et, à cet égard, le vendeur par la présente, s'engage à remettre le matériel énoncé ci-dessous dans un délai de sept (7) jours suivant la date d'acceptation :
a) tous les plans, permis et documents relatifs à l'aménagement des fonds de terre qui sont en la possession ou sous le contrôle du vendeur;
9.01.02 L'acheteur bénéficiera d'un délai de quatre-vingt-dix jours (90) à partir de la date d'acceptation de la présente offre (soit la « date limite initiale » ) au cours duquel, à son entière discrétion, il évaluera et approuvera les éléments suivants :
a) l'état et la construction de la propriété ainsi que les travaux de rénovation nécessaires, période pendant laquelle il aura droit de procéder à des inspections qu'il peut, de façon raisonnable, juger nécessaires;
b) une étude de faisabilité économique.
9.01.03 Dans l'éventualité où l'acheteur est sat