Longueuil (Ville) c. Lambert-Picotte

Longueuil (Ville) c. Lambert-Picotte
Collection
Jugements de la Cour suprême
Date
1991-06-27
Recueil
[1991] 2 RCS 401
Numéro de dossier
21151
Juges
Lamer, Antonio; La Forest, Gérard V.; L'Heureux-Dubé, Claire; Sopinka, John; Gonthier, Charles Doherty; Cory, Peter deCarteret; McLachlin, Beverley
En appel de
Québec
Sujets
Expropriation
Notes
Renseignements sur les dossiers de la Cour : 21151
Contenu de la décision
Longueuil (Ville) c. Lambert‑Picotte, [1991] 2 R.C.S. 401
Dame Jeanne D'Arc Lambert Appelante
c.
Ville de Longueuil Intimée
Répertorié: Longueuil (Ville) c. Lambert‑Picotte
No du greffe: 21151.
1991: 31 janvier; 1991: 27 juin.
Présents: Le juge en chef Lamer et les juges La Forest, L'Heureux‑Dubé, Sopinka, Gonthier, Cory et McLachlin.
en appel de la cour d'appel du québec
Expropriation ‑‑ Indemnité ‑‑ Est‑il intervenu entre les parties une transaction ou une convention quant à l'indemnité à verser en cas d'expropriation? ‑‑ La Cour d'appel a‑t‑elle commis une erreur en modifiant la décision du Tribunal de l'expropriation? ‑‑ Loi sur l'expropriation, L.R.Q., ch. E‑24, art. 19, 68 ‑‑ Code civil du Bas‑Canada, art. 1918.
Expropriation ‑‑ Indemnité ‑‑ Indemnité additionnelle ‑‑ Indemnité provisionnelle de moins d'un tiers de l'indemnité définitive ‑‑ L'attribution d'une indemnité additionnelle est‑elle justifiée? ‑‑ L'indemnité provisionnelle devrait‑elle être prise en considération dans le calcul du montant de l'indemnité additionnelle? ‑‑ Loi sur l'expropriation, L.R.Q., ch. E‑24, art. 68.
En 1974, la ville de Longueuil a entamé des négociations avec l'appelante en vue d'acheter son immeuble afin d'y établir une base de plein air. À la suite de plusieurs rencontres, les parties ont signé une offre de vente qui fixait à 500 000 $ le prix d'achat. Les deux parties étaient, à l'époque, bien au courant du fait que l'appelante ne pouvait donner un titre de propriété incontestable sur l'immeuble en raison d'un litige pendant entre l'appelante et un tiers. La ville n'a pris aucune autre mesure relativement à l'offre de vente. Elle a choisi plutôt de déposer un avis d'expropriation le lendemain de la date d'expiration du délai de six mois fixé dans l'offre pour signer l'acte de vente. Aux termes du paragraphe 8 de l'avis d'expropriation, cette expropriation se faisait "sans préjudice à ses droits et procédures résultant de tout acte ou convention déjà intervenu avec l'expropriée".
À la suite d'une requête présentée à la Cour supérieure, la ville s'est vu accorder la possession préalable de l'immeuble. La requête précisait que la ville avait offert une indemnité de 500 000 $, mais que l'appelante ne l'avait pas encore acceptée. La ville a déposé la somme de 500 000 $ et, un an plus tard, la requête de l'appelante en retrait de cette somme a été accueillie sans préjudice de son droit de réclamer une indemnité plus élevée dans le cadre des procédures d'expropriation. Quand l'affaire a été finalement déférée au Tribunal de l'expropriation, la ville a fait valoir qu'une transaction était intervenue entre les parties relativement à la valeur de l'immeuble en cas d'expropriation. Le Tribunal a rejeté cet argument, a fixé la valeur de l'immeuble à 1 714 936 $ et a ordonné à la ville de verser cette somme à l'appelante avec une indemnité additionnelle établie en fonction du montant total accordé. La décision du Tribunal a été homologuée par la Cour supérieure. La Cour d'appel l'a toutefois infirmée, disant que, peu importe qu'il s'agisse d'une transaction ou d'un contrat entre les parties, il existait entre elles une convention exécutoire quant à l'indemnité à accorder en cas d'expropriation.
Le présent pourvoi vise à déterminer si, antérieurement aux procédures d'expropriation, les parties avaient conclu une transaction ou une convention quant à l'indemnité à verser par la ville lors de l'expropriation de l'immeuble. Se pose, à titre subsidiaire, la question du pouvoir discrétionnaire du Tribunal de l'expropriation d'accorder une indemnité additionnelle calculée en fonction de l'indemnité totale accordée ou en fonction du solde restant après défalcation des sommes déjà versées.
Arrêt (le juge en chef Lamer et le juge Sopinka sont dissidents): Le pourvoi est accueilli.
(1) Y a‑t‑il eu transaction ou convention?
Les juges La Forest, L'Heureux‑Dubé, Gonthier, Cory et McLachlin: Pour écarter les conclusions de fait du Tribunal de l'expropriation, la Cour d'appel devait décider que le Tribunal avait si grossièrement erré dans son interprétation de la preuve que cela constituait une injustice, qu'il avait commis une erreur de droit ou qu'il avait mal appliqué le droit. Le Tribunal de l'expropriation n'a pas commis d'erreur en concluant qu'aucune transaction n'est intervenue entre les parties, car les exigences de l'art. 1918 C.c.B.‑C. n'étaient pas remplies. Quand l'offre a été signée, il n'y avait entre les parties aucune poursuite judiciaire, aucun lien juridique, ni aucune question de droit litigieuse qui pouvait faire l'objet d'une transaction au sens de l'art. 1918. De plus, ni l'une ni l'autre partie n'a fait des "concessions" ou des "réserves" visant à prévenir une contestation à naître relativement à des droits contestés. Au moment où la transaction serait intervenue, la ville n'avait pas encore adopté de résolution visant l'expropriation de l'immeuble et elle n'était donc pas habilitée à l'exproprier. Il n'y a aucune preuve de l'existence d'une transaction en l'espèce.
Les juges L'Heureux‑Dubé, Gonthier, Cory et McLachlin: Le Tribunal de l'expropriation a conclu avec raison qu'aucune convention n'est intervenue entre les parties quant à l'indemnité à verser en cas d'expropriation. La preuve n'établit pas l'existence d'une convention orale concernant l'indemnité. L'offre elle‑même est muette sur ce point et les témoignages ne sont nullement concluants. Il n'y a, dans les documents versés au dossier, rien qui justifie la prétention de la ville qu'antérieurement à l'offre de vente, ou postérieurement à celle‑ci, les parties aient même discuté, et encore moins convenu, de la valeur de l'immeuble aux fins de l'expropriation ou du montant de l'indemnité à payer dans cette éventualité. Bien qu'une lettre adressée subséquemment par le procureur de l'appelante au notaire de la ville indique que cette dernière pouvait procéder par voie d'expropriation pour obtenir un titre de propriété incontestable, cette lettre ne fait pas allusion à une entente quant au prix à payer. La réserve énoncée au paragraphe 8 de l'avis d'expropriation n'établit pas l'existence d'une convention quant au montant de l'indemnité. Il n'y est pas fait mention d'une convention, d'une date, du contenu ni du prix quant à une indemnité. Dans sa requête en possession préalable, la ville a reconnu sans équivoque qu'il n'y avait pas de convention et a affirmé que l'appelante n'avait "pas encore accepté" l'offre de la ville. La ville n'a pas prétendu s'appuyer sur une convention quelconque: elle n'a pas contesté la requête en retrait de la somme de 500 000 $, c'est avec le consentement des parties qu'a été présentée la requête visant à faire déférer le dossier au Tribunal de l'expropriation pour qu'il fixe le montant de l'indemnité, et la ville n'a jamais contesté la demande d'indemnité détaillée de l'appelante. Il s'ensuit qu'aucune convention n'est intervenue et que c'est à tort que la Cour d'appel a écarté les conclusions du Tribunal de l'expropriation.
En conséquence, le pourvoi est accueilli. La décision du Tribunal de l'expropriation fixant la valeur de l'immeuble exproprié n'a pas été contestée et il y a lieu de la maintenir.
Le juge La Forest: Étant donné l'avantage évident dont il disposait pour évaluer la preuve, il n'y a aucune raison de s'écarter de l'opinion du Tribunal de l'expropriation selon laquelle le représentant de la ville a persisté au point de faire du harcèlement dans ses négociations avec l'appelante. À supposer qu'on pourrait néanmoins dire qu'il y a eu contrat de vente, la façon dont la ville a exécuté les procédures d'expropriation indique clairement qu'elle n'avait pas l'intention d'invoquer l'offre de vente. L'opinion de la Cour d'appel voulant qu'il y a eu convention, qui repose presque exclusivement sur le paragraphe 8 de l'avis d'expropriation, est contraire à la force de la preuve et aux conclusions de fait du Tribunal. Il est vrai que la renonciation à un droit ne devrait jamais être présumée et doit être interprétée de façon étroite. En l'espèce, toutefois, les actes de la ville ont satisfait à ce critère et ne sauraient être interprétés autrement que comme une renonciation aux droits que lui conférait l'offre de vente.
Le juge en chef Lamer et le juge Sopinka (dissidents): Bien que les conditions de l'existence d'une transaction n'aient pas été remplies en l'espèce et même si les parties n'ont pas expressément conclu une convention en matière d'indemnité, il subsistait toujours un contrat valide et exécutoire de vente du bien‑fonds en question. Une cour ne devrait pas conclure qu'une partie a renoncé tacitement à ses droits découlant d'une convention ayant force obligatoire, à moins que toute autre conclusion ne soit invraisemblable dans les circonstances. La notion de renonciation doit être interprétée restrictivement. En l'espèce, le Tribunal de l'expropriation a commis une erreur en concluant que la ville avait renoncé à ses droits découlant de la convention quand elle a engagé les procédures d'expropriation. Le simple fait que l'avis d'expropriation a été envoyé le lendemain de l'expiration du délai de six mois fixé pour la signature de l'acte de vente n'est pas suffisant pour entraîner la nullité de l'offre. À moins que ce ne soit expressément stipulé, le délai imparti pour la signature de l'acte de vente n'est pas, en règle générale, de rigueur. Il n'y a pas de stipulation expresse en ce sens dans la présente affaire. En outre, la ville n'a pas renoncé à ses droits découlant de l'offre en ne tentant pas de faire exécuter la convention avant de procéder à l'expropriation. La mise en demeure ne constitue pas toujours une condition préalable nécessaire à l'exercice de droits découlant d'une convention. En l'espèce, une mise en demeure n'aurait servi à rien étant donné que l'on savait bien que l'appelante ne pouvait pas fournir un droit de propriété incontestable. Enfin, l'avis d'expropriation ne constituait pas l'avis de résiliation envisagé dans l'offre de vente. L'avis d'expropriation ne fait aucune mention de l'intention de la ville de retirer son acceptation de l'offre. Au contraire, elle a expressément réservé ses droits découlant de toute convention pouvant exister entre les parties.
Comme il n'y a pas eu de renonciation de la part de la ville, le Tribunal était tenu de respecter la convention intervenue entre les parties. Il n'a pas été démontré que le harcèlement auquel on aurait eu recours a entraîné la nullité de la convention. Le principe qui doit guider le Tribunal dans la détermination du montant de l'indemnité est celui de la valeur du bien‑fonds pour l'exproprié. En l'espèce, la valeur maximale du bien‑fonds pour l'appelante était le prix de 500 000 $ stipulé dans le contrat de vente, par lequel cette dernière était encore liée lors de l'expropriation de son bien‑fonds.
(2) L'indemnité additionnelle
Les juges La Forest, L'Heureux‑Dubé, Gonthier, Cory et McLachlin: Suivant l'art. 68 de la Loi sur l'expropriation, la décision d'accorder une indemnité additionnelle est discrétionnaire. L'indemnité additionnelle constitue un dédommagement et non pas un paiement d'intérêts. Bien qu'il n'existe pas de critères exhaustifs pour que soit accordée une telle indemnité, on doit se demander surtout s'il y a eu retard indu, négligence de l'expropriant à parfaire les procédures, ou encore offre insuffisante, sans proportion raisonnable avec l'indemnité fixée. La conduite de l'expropriant peut aussi s'avérer pertinente. En l'espèce, le Tribunal de l'expropriation a conclu que l'écart entre l'indemnité provisionnelle et l'indemnité définitive était si grand qu'il justifiait l'attribution d'une indemnité additionnelle. Il n'y a donc aucune raison de modifier sa conclusion que la ville a tenté d'obtenir la propriété sur paiement d'une "indemnité ridicule" et "nettement insuffisante".
En vertu de l'art. 68, le Tribunal de l'expropriation a aussi le pouvoir discrétionnaire de déduire l'indemnité provisionnelle de l'indemnité définitive afin de déterminer le montant de l'indemnité additionnelle. Sur ce point, l'interprétation donnée à l'art. 68 par le Tribunal est rejetée. Comme il n'existe pas de critères exhaustifs, le pouvoir discrétionnaire d'effectuer une déduction doit être exercé en fonction des circonstances particulières de chaque cas. En l'espèce, les parties ont convenu que l'indemnité provisionnelle devrait être déduite aux fins du calcul de l'indemnité additionnelle. L'indemnité accordée par le Tribunal devrait être réduite en conséquence.
Jurisprudence
Citée par le juge L'Heureux‑Dubé
Arrêts mentionnés: D. Dupéré Inc. v. Procureur général du Québec, C.A. Québec, no 200‑09‑000397‑74, 1er septembre 1977; Cité de Ste‑Foy v. Société Immobilière Enic Inc., [1967] R.C.S. 121; Bellerose v. Talbot, [1957] B.R. 637, conf. [1958] R.C.S. 261; Isabelle v. Procureur général du Québec, [1953] B.R. 747n; Ministre des Transports du Québec c. Texaco Canada Ltée, J.E. 83‑389; Robitaille v. Cité de Québec, [1948] B.R. 787; Amusement Realty Corp. v. Minister of Roads of Quebec, [1949] B.R. 562n; Yves Germain Inc. v. Ministre de la Voirie du Québec, [1974] C.A. 184; Labbé c. Ministre des Transports du Québec, [1980] C.A. 518; Lemieux c. Ville de Granby, [1980] R.P. 285; Procureur général du Québec c. Marois, J.E. 83‑475; Société d'aménagement de l'Outaouais c. Dumouchel, [1984] C.A. 571; Immeubles P.J. Ltée c. Laval (Ville de), J.E. 85‑676; Sylvestre c. Procureur général du Québec, [1980] C.A. 508; Club athlétique Champlain Ltée c. Ministre de la Voirie du Québec, [1979] C.A. 161; Louis Donolo Inc. c. Ville de Laval, [1979] R.P. 17; Allard c. Ville de Québec, [1978] T.E. 463; Anjou (Ville) c. Krum (1990), 38 Q.A.C. 1; Ville de Montréal c. Lerner, [1979] C.A. 152; Corporation de la ville de Princeville c. Houle, [1985] T.E. 186; Commission scolaire de la Jeune Lorette c. Fédération des Caisses populaires Desjardins de Québec, C.A. Québec, no 200‑09‑000354‑834, 28 août 1985; Cemp Investments Ltd. c. Lakeshore School Board, [1985] C.A. 584; Compagnie d'assurance Travelers du Canada c. Corriveau, [1982] 2 R.C.S. 866; Ville de Laval c. Entreprises Lagacé Inc., T.E., no 34‑001811‑76M, 16 janvier 1986; Restaurants et Motels Châtelaine International Ltée c. Procureur général du Québec, [1980] C.A. 511.
Citée par le juge La Forest
Arrêt mentionné: Gingras v. Gagnon, [1972] C.A. 306.
Citée par le juge Sopinka (dissident)
Sosiak c. Marto Construction Inc., [1976] C.A. 286; Lipari c. Hébert, C.A. Montréal, no 500‑09‑000414‑888, 19 février 1991; Svatek c. Abony, [1986] R.D.I. 605; British and Beningtons, Ltd. v. North Western Cachar Tea Co., [1923] A.C. 48; MacKiw v. Rutherford, [1921] 2 W.W.R. 329; Gingras v. Gagnon, [1972] C.A. 306; Corporation municipale de la ville de St‑Georges Ouest c. Comact Inc., [1980] C.A. 521; Anjou (Ville) c. Krum (1990), 38 Q.A.C. 1; Hillingdon Estates Co. v. Stonefield Estates Ld., [1952] Ch. 627; Disposal Services Ltd. v. Municipality of Metropolitan Toronto (1973), 4 L.C.R. 242 (O.I.F. Ont.), conf. (1973), 5 L.C.R. 91 (C. div. Ont.).
Lois et règlements cités
Code civil du Bas‑Canada, art. 1056c, 1918.
Loi sur l'expropriation, L.R.Q., ch. E‑24, art. 19, 20, 32 [mod. 1983, ch. 21, art. 7], 53.11 [aj. idem, art. 12], 68 [mod. idem, art. 18].
Doctrine citée
Dorion, Guy et Roger Savard. Loi commentée de l'expropriation du Québec. Québec: Presses de l'université Laval, 1979.
Giroux, Lorne. "L'expropriation en droit québécois" (1980), 10 R.D.U.S. 629.
Mignault, Pierre Basile. Le droit civil canadien, t. 8. Montréal: Wilson & Lafleur, 1909.
POURVOI contre un arrêt de la Cour d'appel du Québec (1988), 30 Q.A.C. 168, 40 L.C.R. 182, qui a annulé une ordonnance du Tribunal de l'expropriation, [1984] T.E. 108. Pourvoi accueilli, le juge en chef Lamer et le juge Sopinka sont dissidents.
Viateur Bergeron, c.r., pour l'appelante.
Guy Monette, Benoît Montgrain et Sylvie Gingras, pour l'intimée.
//Le juge Sopinka//
Version française des motifs du juge en chef Lamer et du juge Sopinka rendus par
Le juge Sopinka (dissident) ‑‑ La question soulevée dans le présent pourvoi est de savoir si, au moment où des procédures d'expropriation ont été engagées par l'intimée, la ville de Longueuil, relativement au bien immeuble appartenant à l'appelante, dame Jeanne D'Arc Lambert, les parties étaient liées par une transaction ou une convention portant sur l'indemnité à verser par l'intimée en cas d'expropriation. J'ai eu l'avantage de lire les motifs rédigés, en l'espèce, par ma collègue le juge L'Heureux‑Dubé et, en toute déférence, je ne puis souscrire à sa conclusion. Je conviens avec elle que, d'après les faits de la présente affaire, les conditions de l'existence d'une transaction au sens de l'art. 1918 C.c.B.‑C. ne sont pas remplies. Je conviens en outre que les parties n'ont pas expressément conclu une convention relativement à l'indemnité qui serait payable par l'intimée en cas d'expropriation. Je suis toutefois d'avis qu'il subsistait toujours un contrat valide et exécutoire de vente du bien‑fonds en question pour la somme de 500 000 $, et je suis d'avis de maintenir la conclusion de la Cour d'appel que le Tribunal de l'expropriation était tenu de prendre cela en considération en fixant le montant de l'indemnité.
Les faits et les procédures
Le juge L'Heureux‑Dubé a fait un exposé détaillé des faits et des procédures et je me propose d'en traiter brièvement en soulignant les aspects que je considère comme importants pour le règlement de la question qui se pose en l'espèce.
En septembre 1974, un représentant de l'intimée a entamé avec l'appelante des négociations en vue d'acquérir le bien‑fonds en cause. Au cours de ces négociations, l'intimée a été mise au courant de certains problèmes concernant le titre de propriété de l'appelante. À la suite de plusieurs rencontres, l'appelante a signé une offre, en date du 30 janvier 1975, de vendre le bien‑fonds à la ville pour la somme de 500 000 $.
Les alinéas (c) et (f) de l'offre de vente prévoient:
(c) L'acte de vente notarié donnant suite aux présentes, si la présente offre est acceptée par ladite Ville, devra être exécuté et passé dans les six (6) mois de la date de telle acceptation . . .;
. . .
(f) Tous les titres de propriété relatifs audit immeuble seront remis par le vendeur à l'acquéreur dans les dix (10) jours suivant la date de l'acceptation de la présente offre par ladite Ville. À compter de la date de la remise de tels titres de propriété, les aviseurs légaux de la Ville auront un délai de trente (30) jours pour en faire l'examen. Si les défauts de titres sont révélés, ceux‑ci devront être remédiés par le vendeur dans les quinze (15) jours de la date ou (sic) telle révélation lui aura été faite et à défaut par lui de se (sic) faire, l'acquéreur pourra s'il le juge à propos, au moyen d'un avis qu'il devra émettre au vendeur sous pli recommandé à cet effet, résilier et rescinder son acceptation de la présente offre et ce, sans nulle autre formalité ni autre mise en demeure;
. . .
DURÉE
La présente offre de vente devra être acceptée d'ici le 1er août 1975, au plus tard sinon elle deviendra "ipso facto" nulle et de nul effet sans avis ni mise en demeure.
Le 2 juin 1975, l'intimée a accepté ladite offre par voie de résolution de son conseil.
Le 23 juillet 1975, l'avocat de l'appelante a fait tenir à la ville une lettre indiquant que, vu le litige en cours relativement à la propriété du bien‑fonds, l'appelante serait dans l'impossibilité de transmettre un droit de propriété incontestable avant l'expiration de l'offre. Le dernier alinéa de la lettre proposait un choix à l'intimée:
Il appartient donc à la Ville de Longueuil de prendre ses responsabilités: soit de procéder à cette radiation ou bien de procéder par expropriation. Quant à notre cliente, elle ne peut rien faire d'autre.
Le 3 décembre 1975, soit un jour après l'expiration du délai de six mois prévu à l'alinéa (c) de l'offre, l'intimée a signifié à l'appelante l'avis d'expropriation. Le paragraphe 8 de l'avis prévoit explicitement:
La présente procédure de l'expropriante a pour objet d'obtenir le plus rapidement possible, la possession des lieux et un titre clair de propriété, et est faite sans préjudice à ses droits et procédures résultant de tout acte ou convention déjà intervenu avec l'expropriée . . .
Les procédures d'expropriation ont donc été déclenchées et, le 13 janvier 1976, à la suite d'une requête adressée à la Cour supérieure du Québec, la ville s'est vu accorder la possession préalable du bien‑fonds moyennant le paiement d'une somme de 500 000 $. Le 14 février 1977, l'appelante a déposé une requête en retrait de cette somme de 500 000 $. Quant au litige relatif à la propriété du bien‑fonds, il a été réglé quand l'appelante a versé à la tierce partie, Mibra Investment Corporation, la somme de 100 000 $ provenant desdits 500 000 $.
Le 1er août 1977, l'appelante a saisi la Cour supérieure du Québec d'une requête visant à faire renvoyer l'affaire devant le Tribunal de l'expropriation pour qu'il fixe le montant de l'indemnité et, le 26 septembre 1977, l'appelante a produit une réclamation détaillée totalisant 2 042 701,60 $, laquelle somme représentait la valeur du bien-fonds au moment où l'intimée en a pris possession. Cette réclamation a, par la suite, été portée à 3 175 000 $. Le 26 avril 1978, l'intimée a déposé une offre précise de 500 000 $ comme montant devant être fixé par le Tribunal de l'expropriation à titre d'indemnité. Le 4 décembre 1981, elle a saisi le Tribunal de l'expropriation d'une requête visant à faire déclarer qu'une transaction était intervenue entre les parties quant à la valeur du bien‑fonds en cas d'expropriation. Cette requête a été rejetée sans tenir d'audience. L'intimée a ensuite demandé, par voie de requête adressée à la Cour supérieure du Québec, la délivrance d'un bref d'évocation et les parties se sont alors entendues pour que la cause soit déférée au Tribunal de l'expropriation pour qu'il tranche toutes les questions en litige et qu'il statue notamment sur la requête visant à faire déclarer qu'une transaction était intervenue.
La décision du Tribunal de l'expropriation, [1984] T.E. 108
Le juge Dorion a conclu que, d'après les faits de l'espèce, il n'y a pas eu de transaction au sens de l'art. 1918 C.c.B.‑C. Par contre, il n'a pas contesté l'existence d'une offre de vendre le bien‑fonds en cause pour la somme de 500 000 $, laquelle offre a été dûment acceptée par la ville par voie de résolution en ce sens (à la p. 113):
Il ressort de la preuve que ce que les parties ont convenu entre elles sont, d'une part, l'achat et, d'autre part, la vente d'une propriété immobilière pour un prix de 500 000 $, ne devant être payé qu'à la signature d'un contrat notarié à venir. Au sens de la loi et de la jurisprudence, les faits qui se sont passés entre les parties et qui ont été prouvés permettent donc de conclure à l'existence d'une offre de vente de l'intimée acceptée par la requérante et soumise dans son exécution à l'obligation de la rédaction d'un contrat notarié au moment duquel le paiement devait être fait.
L'existence de l'offre de vente ne fait aucun doute, l'existence de son acceptation par la requérante ne fait non plus aucun doute et le désir de la requérante jusqu'à un certain point d'y donner suite est également bien établi en preuve. [Je souligne.]
Si le juge Dorion n'a pas mis en doute l'existence d'une offre de vente valide, il a néanmoins estimé que l'intimée avait renoncé à ses droits découlant de la convention quand elle a engagé les procédures d'expropriation (à la p. 114):
Le 3 décembre 1975, la requérante fait signifier un avis d'expropriation à l'intimée. Elle renonce alors à l'offre de vente acceptée, ou à ce qu'elle prétend être aujourd'hui une transaction, et l'effet de sa prise de position est de replacer les parties dans le même état qu'avant la signature de [l'offre].
Le Tribunal a fixé à 1 714 936 $ l'indemnité à verser par l'intimée à l'appelante et a ordonné le paiement d'une indemnité additionnelle calculée en fonction du montant total accordé.
Cour supérieure (le juge Vaillancourt)
La Cour supérieure a homologué la décision du Tribunal de l'expropriation, conformément à l'art. 68 de la Loi sur l'expropriation, L.R.Q., ch. E‑24.
Cour d'appel (1988), 30 Q.A.C. 168 (les juges Jacques et Tourigny et le juge Meyer (ad hoc))
En accueillant l'appel à l'unanimité, la Cour d'appel a conclu à l'existence d'une convention valide que le Tribunal de l'expropriation était tenu de prendre en considération en fixant le montant de l'indemnité. La cour a dit (aux pp. 170 et 171):
Que ce soit une transaction ou un contrat entre les parties, il est intervenu entre elles une entente sur le montant à être versé.
. . .
Reste donc l'expropriation, comme recours ouvert à la ville. D'ailleurs, c'est le procureur de Madame Picotte [l'appelante] qui, selon la preuve, a suggéré cette solution. Si la ville prend l'initiative des procédures d'expropriation, elle y précise cependant, au paragraphe 8 de son avis, que l'objet de la procédure est d'obtenir la possession de l'immeuble le plus rapidement possible et que cette procédure "est faite sans préjudice à ses droits et procédures résultant de tout acte ou convention déjà intervenu avec l'expropriée".
Dans un tel contexte, l'avis d'expropriation a‑t‑il pour effet de mettre complètement de côté toute entente intervenue entre les parties? Avec égards pour l'opinion contraire, je ne le crois pas. En alléguant l'existence d'une convention intervenue et en expropriant, sans préjudice à ses droits, la ville n'a fait qu'exercer le seul recours dont elle disposait pour donner suite à l'entente, prendre possession rapidement des terrains requis pour constituer la base de plein air et clarifier les titres.
J'en viens donc à la conclusion que, dans ces circonstances, les parties se sont entendues sur le montant en jeu et que le Tribunal de l'expropriation devait tenir compte de cette entente et des circonstances particulières qui prévalaient quant aux titres de propriété.
Analyse
Vu les faits exposés ci‑dessus, je suis d'avis que le Tribunal de l'expropriation a commis une erreur de droit en concluant que l'intimée avait renoncé à ses droits découlant de la convention quand elle a engagé les procédures d'expropriation. Pour arriver à cette conclusion, j'ai examiné les arguments avancés pour le compte de l'appelante au soutien du point de vue selon lequel l'offre de vente était devenue caduque.
En premier lieu, l'appelante a laissé entendre que l'offre ne tenait plus au moment de la signification de l'avis d'expropriation puisque le délai de six mois prévu à l'alinéa (c) de l'offre avait expiré. À mon avis, ce seul fait ne saurait être considéré comme fatal à la survie de la convention. Comme l'affirme le juge Lajoie, dans l'affaire Sosiak c. Marto Construction Inc., [1976] C.A. 286, à la p. 289:
En cette matière d'offre d'achat acceptée, le délai stipulé pour la signature de l'acte de vente, en règle générale, n'est à mon avis de rigueur que lorsqu'il est clairement dit être tel, que lorsque les parties ont entendu être libérées de leurs obligations respectives par le seul écoulement du temps si l'acte n'est pas signé.
En l'espèce, l'absence d'une stipulation expresse portant que l'offre deviendrait nulle si le délai de six mois n'était pas respecté est révélatrice. Cette absence contraste avec la stipulation expresse prévoyant que l'offre deviendrait "ipso facto" nulle et sans effet si elle n'était pas acceptée le 1er août 1975 au plus tard:
DURÉE
La présente offre de vente devra être acceptée d'ici le 1er août 1975, au plus tard sinon elle deviendra "ipso facto" nulle et de nul effet sans avis ni mise en demeure.
Le principe selon lequel l'expiration du délai fixé pour la signature de l'acte de vente ne suffit pas pour entraîner la nullité de l'offre a été confirmé de nouveau par la Cour d'appel dans son arrêt récent Lipari c. Hébert, C.A. Montréal, no 500‑09‑000414‑888, 19 février 1991, à la p. 2:
. . . la date fixée dans une offre d'achat dûment acceptée comme devant être la date de la signature de l'acte de vente ne saurait être considérée comme établissant, en soi, un délai de rigueur à moins que ce ne soit expressément stipulé . . .
Je conclus que le simple fait que l'avis d'expropriation a été envoyé le lendemain de l'expiration du délai de six mois n'est pas suffisant pour mettre fin à une convention par ailleurs valide.
En deuxième lieu, l'appelante a soutenu que l'intimée a en fait renoncé à ses droits découlant de l'offre, étant donné qu'elle n'a pas tenté de faire exécuter la convention, ni de mettre l'appelante en demeure de signer l'acte de vente, avant d'engager les procédures d'expropriation. Le Tribunal de l'expropriation a, lui aussi, tenu ce facteur pour pertinent en arrivant à sa conclusion (p. 114). Sur ce point, je souscris entièrement à l'avis exprimé par le juge Tourigny de la Cour d'appel, qui a écrit (à la p. 170):
Je ne peux, avec égards, suivre l'opinion du Tribunal de l'expropriation qui suggère que si la ville voulait, à la suite de l'entente, alléguer celle‑ci, elle devait le faire par "une action judiciaire appropriée". Il faut se rappeler qu'en l'espèce, l'action en passation de titres n'était d'aucune utilité, puisqu'il ne fait pas de doute que les titres de Madame Picotte n'étaient pas clairs. [Je souligne.]
En ce qui concerne la décision de l'intimée d'engager des procédures d'expropriation sans d'abord mettre l'appelante en demeure de signer l'acte de vente, il est évident qu'une mise en demeure ne constitue pas toujours une condition préalable nécessaire à l'exercice de droits découlant d'une convention. Dans la décision Svatek c. Abony, [1986] R.D.I. 605, la Cour provinciale a statué que le demandeur vendeur du bien immeuble n'avait pas à mettre en demeure la défenderesse acquéresse avant d'entamer une action en dommages‑intérêts fondée sur l'omission de cette dernière de réaliser la vente convenue dans l'offre de vente. Il s'agit là d'une affaire où l'acquéresse avait clairement démontré qu'elle n'avait pas l'intention de réaliser la vente en question. La cour a affirmé (à la p. 608):
Le Tribunal considère donc que le demandeur n'avait pas à mettre en demeure la défenderesse demanderesse reconventionnelle à cause de son comportement, qui ne laissait aucun doute quant à ses intentions à l'effet de ne pas signer l'acte de vente conformément à l'offre d'achat dûment acceptée . . .
Ce principe de droit, admis aussi bien en droit civil qu'en common law, repose sur la règle du bon sens voulant que le droit n'exige pas l'accomplissement d'un acte qui ne sert à rien. (Voir British and Beningtons, Ld. v. North Western Cachar Tea Co., [1923] A.C. 48 (H.L.), et MacKiw v. Rutherford, [1921] 2 W.W.R. 329 (B.R. Man.).)
De même, en l'espèce, une mise en demeure n'aurait servi à rien, étant donné que les deux parties étaient au courant du litige en cours relativement au droit de propriété. En fait, l'avocat de l'appelante avait clairement indiqué que celle‑ci ne serait pas en mesure de fournir un droit de propriété incontestable.
En dernier lieu, l'appelante a fait valoir que l'avis d'expropriation avait pour effet de résilier la convention conformément à l'alinéa (f) de l'offre de vente. Il est utile de reproduire de nouveau l'alinéa (f):
(f) Tous les titres de propriété relatifs audit immeuble seront remis par le vendeur à l'acquéreur dans les dix (10) jours suivant la date de l'acceptation de la présente offre par ladite Ville. À compter de la date de la remise de tels titres de propriété, les aviseurs légaux de la Ville auront un délai de trente (30) jours pour en faire l'examen. Si les défauts de titres sont révélés, ceux‑ci devront être remédiés par le vendeur dans les quinze (15) jours de la date ou (sic) telle révélation lui aura été faite et à défaut par lui de se (sic) faire, l'acquéreur pourra s'il le juge à propos, au moyen d'un avis qu'il devra émettre au vendeur sous pli recommandé à cet effet, résilier et rescinder son acceptation de la présente offre et ce, sans nulle autre formalité ni autre mise en demeure. [Je souligne.]
Selon moi, l'avis d'expropriation est loin de constituer l'avis de résiliation envisagé à l'alinéa (f) de l'offre, qui, il convient de le souligner, est une stipulation en faveur de l'intimée. Or, l'avis d'expropriation ne fait aucune mention de l'intention de l'intimée de retirer son acceptation de l'offre de vente. Au contraire, comme je l'ai déjà signalé, l'intimée a expressément réservé ses droits découlant de toute convention pouvant exister entre les parties.
Dans ces circonstances, je suis d'avis que la convention intervenue entre les parties pour la vente du bien‑fonds au prix de 500 000 $ subsistait. Aux fins de déterminer s'il y a eu renonciation tacite de la part de l'intimée, il importe de se rappeler que c'est là une notion qu'il faut interpréter restrictivement. En effet, une cour devrait hésiter à conclure qu'une partie a renoncé à ses droits découlant d'une convention ayant force obligatoire, à moins que toute autre conclusion ne soit invraisemblable dans les circonstances. C'est ce qu'affirme de façon non équivoque la Cour d'appel dans l'arrêt Gingras c. Gagnon, [1972] C.A. 306, aux pp. 311 et 312:
L'on sait que la remise ou renonciation tacite s'induit de certains actes posés par le créancier: ces actes doivent être de nature à impliquer nécessairement la volonté de renoncer à l'hypothèque. Ils doivent présenter un caractère non équivoque de façon qu'il soit impossible de les interpréter dans un autre sens que celui d'une renonciation. Il faut rappeler que la renonciation ne se présume pas et qu'elle doit toujours être interprétée d'une façon étroite. [Je souligne.]
Je ne puis conclure en l'espèce que les circonstances sont telles qu'il serait "impossible de les interpréter dans un autre sens" que celui d'une renonciation de la part de l'intimée.
Ayant conclu qu'il existait, pendant toute la période en question, une convention qui liait les parties, je me range à l'avis de la Cour d'appel que le Tribunal de l'expropriation aurait dû prendre cela en considération en fixant le montant de l'indemnité. Ce facteur est crucial d'ailleurs pour déterminer la valeur du bien‑fonds. Au lieu de cela, le Tribunal a conclu (à la p. 115):
Il est clair ici que le montant de 500 000 $ ne représente pas une indemnité juste et adéquate et que c'est uniquement à la suite du harcèlement de M. Paré et sur l'assentiment incompréhensible de son avocat que madame Picotte s'était résignée à signer l'offre de vente. Heureusement que la ville de Longueuil a décidé de procéder par expropriation et, en agissant ainsi, la requérante a renoncé à passer un acte de vente notarié, tel que prévu à l'offre . . .
Cette conclusion comporte deux erreurs. Premièrement, il n'y a pas eu de renonciation. Deuxièmement, je ne puis accepter que le prix a été fixé par suite de harcèlement. En effet, si la tierce partie avait obtenu gain de cause dans son action contre l'appelante, la valeur du bien‑fonds pour cette dernière aurait fort bien pu être inférieure au prix que l'intimée était prête à payer. De plus, comme je l'ai déjà fait remarquer, ce n'est que grâce aux 500 000 $ reçus de l'intimée que l'appelante a pu en arriver à un règlement avec la tierce partie. En tout état de cause, il n'a pas été démontré que le harcèlement auquel on aurait eu recours a entraîné la nullité du contrat de vente.
Comme il n'y a pas eu de renonciation de la part de l'intimée, le Tribunal était tenu de respecter la convention intervenue entre les parties. Le principe qui doit guider le Tribunal de l'expropriation dans la détermination du montant de l'indemnité est celui de la valeur du bien‑fonds pour l'exproprié. Dans l'arrêt Corporation municipale de la ville de St‑Georges Ouest c. Comact Inc., [1980] C.A. 521, la Cour d'appel a confirmé ce principe (à la p. 524):
Pour fins d'expropriation, c'est la valeur à la partie expropriée de l'immeuble qu'il faut rechercher pour fixer l'indemnité, sur la base de son meilleur usage possible.
L'arrêt Comact Inc., et le principe y énoncé, a été suivi encore une fois par la Cour d'appel dans son arrêt récent Anjou (Ville) c. Krum (1990), 38 Q.A.C. 1, où le juge Proulx dit (à la p. 5):
Ce principe de la "valeur à l'exproprié" signifie que l'on doit tenir compte de la perte ou du préjudice que subit l'exproprié mais non pas en plus de l'avantage que peut représenter pour l'expropriant l'acquisition de la propriété. Procéder autrement constituerait pour l'exproprié un enrichissement au détriment de l'expropriant.
Une illustration possible de l'application de ce principe peut avoir trait à l'expropriation d'un bien‑fonds assujetti à un contrat de vente auquel n'est pas partie l'expropriant. Dans ces circonstances, le droit du vendeur est limité au prix d'achat. Si la valeur marchande du bien‑fonds excède le prix d'achat, la différence est la valeur du droit de l'acquéreur. Si l'acquéreur est l'expropriant lui‑même, il a alors droit au montant excédentaire et le vendeur n'a aucun recours en ce qui concerne ce montant. Voir, par exemple, Hillingdon Estates Co. v. Stonefield Estates Ld., [1952] Ch. 627, et Disposal Services Ltd. v. Municipality of Metropolitan Toronto (1973), 4 L.C.R. 242 (O.I.F. Ont.), à la p. 250, conf. par (1973), 5 L.C.R. 91 (C. div. Ont.).
Appliquant le principe aux faits de la présente espèce, la valeur maximale du bien‑fonds pour l'appelante était le prix de 500 000 $ stipulé dans le contrat de vente, par lequel cette dernière était encore liée lors de l'expropriation de son bien‑fonds. Puisque l'intimée est l'expropriante et l'acquéresse, la valeur marchande excédentaire du bien‑fonds revient à l'intimée et non à l'appelante. Par conséquent, je suis d'avis de rejeter le pourvoi et de confirmer l'arrêt de la Cour d'appel, avec dépens en faveur de l'appelante.
//Le juge La Forest//
Version française des motifs rendus par
Le juge La Forest ‑‑ J'ai eu l'avantage de lire les motifs de mes collègues, les juges L'Heureux‑Dubé et Sopinka. En toute déférence, je suis d'avis de statuer sur le pourvoi de la manière proposée par le juge L'Heureux‑Dubé et je souscris entièrement à son opinion concernant la prétendue "transaction" et l'indemnité additionnelle.
En ce qui concerne la convention alléguée, étant donné l'avantage évident dont il disposait pour évaluer la preuve, je ne vois aucune raison de m'écarter de l'opinion du Tribunal selon laquelle Paré, qui agissait pour le compte de la ville, a persisté au point de faire du harcèlement dans ses négociations avec l'appelante. À supposer qu'on pourrait néanmoins dire qu'il y a eu contrat de vente, la façon dont la ville a exécuté les procédures d'expropriation indique clairement, à mon avis, qu'elle n'avait pas l'intention d'invoquer l'offre. Je fonde cette conclusion sur plusieurs facteurs: (1) la ville a choisi de ne pas signer l'offre de vente dans le délai de six mois, mais a déposé un avis d'expropriation le lendemain de la date d'expiration de ce délai; (2) dans l'avis d'expropriation, la ville a mentionné le montant de
500 000 $ comme une offre d'expropriation et n'a pas fait état de l'offre de vente; (3) dans sa requête de janvier 1976 visant à obtenir la possession du bien‑fonds, la ville a dit qu'elle avait offert 500 000 $ et que cette offre n'avait pas été acceptée par Lambert; (4) le 1er août 1977, Lambert a présenté une requête indiquant son refus d'ac