Performance Industries Ltd. c. Sylvan Lake Golf & Tennis Club Ltd.

Performance Industries Ltd. c. Sylvan Lake Golf & Tennis Club Ltd.
Collection
Jugements de la Cour suprême
Date
2002-02-22
Référence neutre
2002 CSC 19
Recueil
[2002] 1 RCS 678
Numéro de dossier
27934
Juges
McLachlin, Beverley; L'Heureux-Dubé, Claire; Gonthier, Charles Doherty; Major, John C.; Binnie, William Ian Corneil; Arbour, Louise; LeBel, Louis
En appel de
Alberta
Sujets
Contrat
Responsabilité civile
Notes
Renseignements sur les dossiers de la Cour : 27934
Contenu de la décision
Performance Industries Ltd. c. Sylvan Lake Golf & Tennis Club Ltd., [2002] 1 R.C.S. 678, 2002 CSC 19
Performance Industries Ltd. Appelants/Intimés au pourvoi incident
et Terrance O’Connor
c.
Sylvan Lake Golf & Tennis Club Ltd. Intimée/Appelante au pourvoi incident
Répertorié : Performance Industries Ltd. c. Sylvan Lake Golf & Tennis Club Ltd.
Référence neutre : 2002 CSC 19.
No du greffe : 27934.
2000 : 14 décembre; 2002 : 22 février.
Présents : Le juge en chef McLachlin et les juges L’Heureux‑Dubé, Gonthier, Major, Binnie, Arbour et LeBel.
en appel de la cour d’appel de l’alberta
Contrats ‑- Réparations fondées sur l’equity -‑ Rectification du contrat -‑ Contrat écrit ne reflétant pas l’entente verbale antérieure ‑‑ Y a‑t‑il ouverture à la réparation en equity que constitue la rectification? ‑- Le défaut de faire montre de diligence raisonnable fait‑il obstacle à la rectification?
Dommages‑intérêts -‑ Dommages‑intérêts punitifs ‑‑ Contrat écrit ne reflétant pas l’entente verbale antérieure en raison de la fraude commise par l’une des parties ‑- La décision du juge du procès accordant des dommages‑intérêts punitifs doit‑elle être rétablie?
L’intimée exploitait un terrain de golf comptant 18 trous. L’appelant O a entamé des négociations en vue d’établir une coentreprise avec B, le propriétaire de l’intimée. Le juge de première instance a estimé que B et O avaient conclu une entente verbale, qui comportait une option visant la construction d’un complexe domiciliaire particulier par B au 18e trou. Durant les négociations, B a examiné avec O des photographies et des plans du type de complexe qu’il envisageait, à savoir une double rangée de maisons regroupées autour d’un cul‑de‑sac le long du 18e trou. Après que l’avocat de O a couché par écrit les termes de l’entente verbale, la clause établissant l’option mentionnait de façon précise la longueur de 480 verges du complexe proposé, mais, telle qu’elle avait été rédigée, au lieu de prévoir une largeur suffisante pour permettre la construction d’une double rangée de maisons (environ 110 verges), elle ne faisait état que d’une largeur suffisante pour une seule rangée de maisons (110 pieds). Lorsque B a voulu lever l’option, O a insisté sur l’application de la convention écrite même s’il savait qu’elle ne reflétait pas fidèlement l’entente verbale antérieure concernant l’option. L’intimée a entamé contre les appelants la présente action, dans laquelle elle sollicitait soit la rectification de la Convention soit des dommages‑intérêts en tenant lieu, des dommages‑intérêts punitifs et les dépens sur la base procureur‑client. Le juge du procès a conclu que l’intimée avait droit à la rectification de la clause relative à l’option, et il a accordé des dommages‑intérêts tenant lieu de rectification, établis sur la base de la perte des profits qui auraient été réalisés par la construction complète du complexe domiciliaire. Les dommages‑intérêts punitifs ont été fixés à 200 000 $. La Cour d’appel a annulé la décision accordant les dommages‑intérêts punitifs, mais elle a toutefois rejeté l’appel sur tous les autres points.
Arrêt : Le pourvoi principal et le pourvoi incident sont rejetés.
Le juge en chef McLachlin et les juges L’Heureux‑Dubé, Gonthier, Major, Binnie et Arbour : Les préalables nécessaires pour donner ouverture à la réparation en equity que constitue la rectification sont réunis en l’espèce. Premièrement, l’intimée a établi l’existence et la teneur de l’entente verbale antérieure. Il existait un projet défini et devant être réalisé à un endroit déterminé, dont O et B avaient convenu précisément. Bien que les parties n’aient pas discuté de la description technique des lieux, elles travaillaient à un projet d’aménagement défini. Il est possible d’accepter les chiffres inscrits par O (110 x 480), tout en écartant l’erreur créée par sa substitution apparemment frauduleuse, relativement à une des dimensions, d’une mesure en pieds à une mesure en verges dans la rédaction de la clause relative à l’option. Deuxièmement, il a été jugé que O avait fait une assertion inexacte et frauduleuse en laissant croire que l’écrit reflétait fidèlement les conditions prévues par l’entente verbale antérieure. Troisièmement, la façon précise par laquelle l’écrit doit être rectifié est facile à déterminer : Il s’agit de remplacer le mot « pieds » par le mot « verges » dans la phrase « cent dix (110) pieds de largeur ». Quatrièmement, il existe une preuve convaincante de l’erreur unilatérale de B et de la connaissance par O de cette erreur. La version donnée par B de l’entente verbale était suffisamment corroborée sur des aspects importants par d’autres témoins ainsi que par des documents. Bell, en tant qu’homme d’affaires expérimenté, aurait dû examiner le texte de la clause relative à l’option avant de signer le document, mais la diligence raisonnable de la part du demandeur n’est pas un (cinquième) préalable au prononcé d’une ordonnance de rectification. L’absence de diligence raisonnable peut être prise en compte dans l’exercice du pouvoir discrétionnaire de refuser la réparation en question, mais en l’espèce cette omission est contre balancée par la conclusion de fraude prononcée contre O, et la rectification a donc été accordée à bon droit.
En l’absence d’erreur de principe ou d’éléments factuels qui appuieraient les critiques formulées par les appelants, les conclusions des juridictions inférieures sur le montant des dommages‑intérêts compensatoires doivent être confirmées. Les dommages‑intérêts accordés pour la rupture du contrat rectifié doivent par conséquent inclure les pertes découlant des circonstances particulières connues des parties au moment où elles ont conclu le contrat.
La décision d’accorder des dommages‑intérêts punitifs en l’espèce ne doit pas être rétablie puisqu’elle ne sert aucun objectif rationnel. Ce n’est que dans des circonstances exceptionnelles qu’un délit civil commande des dommages‑intérêts punitifs. Une décision accordant des dommages‑intérêts punitifs n’est rationnelle que « si, mais seulement si » les dommages‑intérêts compensatoires ne permettent pas de donner effet adéquatement aux objectifs de châtiment, de dissuasion et de dénonciation. En l’espèce, ni la décision accordant des dommages‑intérêts punitifs ni la somme de 200 000 $ accordée à ce titre ne satisfont au critère de la rationalité.
Le juge LeBel : Sous réserve des commentaires exposés sur la question des dommages‑intérêts punitifs dans l’arrêt Whiten, il y a accord avec les motifs de la majorité. C’est à juste titre que la rectification du contrat a été ordonnée, mais des dommages‑intérêts punitifs ne serviraient aucune fin rationnelle dans la présente affaire.
Jurisprudence
Citée par le juge Binnie
Arrêt appliqué : Whiten c. Pilot Insurance Co., [2002] 1 R.C.S. 595, 2002 CSC 18; arrêts mentionnés : Hart c. Boutilier (1916), 56 D.L.R. 620; Ship M. F. Whalen c. Pointe Anne Quarries Ltd. (1921), 63 R.C.S. 109; Downtown King West Development Corp. c. Massey Ferguson Industries Ltd. (1996), 133 D.L.R. (4th) 550; Lamb c. Kincaid (1907), 38 R.C.S. 516; First City Capital Ltd. c. British Columbia Building Corp. (1989), 43 B.L.R. 29; McMaster University c. Wilchar Construction Ltd. (1971), 22 D.L.R. (3d) 9; Montreal Trust Co. c. Maley (1992), 99 D.L.R. (4th) 257; Alampi c. Swartz (1964), 43 D.L.R. (2d) 11; Stepps Investments Ltd. c. Security Capital Corp. (1976), 73 D.L.R. (3d) 351; Augdome Corp. c. Gray, [1975] 2 R.C.S. 354; I.C.R.V. Holdings Ltd. c. Tri‑Par Holdings Ltd. (1994), 53 B.C.A.C. 72; Gordeyko c. Edmonton (1986), 45 Alta. L.R. (2d) 201; Kerr c. Cunard (1914), 16 D.L.R. 662; Byrnlea Property Investments Ltd. c. Ramsay, [1969] 2 Q.B. 253; Rumble c. Heygate (1870), 18 W.R. 749; Bloom c. Averbach, [1927] R.C.S. 615; Beverly Motel (1972) Ltd. c. Klyne Properties Ltd. (1981), 126 D.L.R. (3d) 757; Big Quill Resources Inc. c. Potash Corp. of Saskatchewan (2001), 203 Sask. R. 298; Prince Albert Credit Union c. Diehl, [1987] 4 W.W.R. 419; Windjammer Homes Inc. c. Generation Enterprises (1989), 43 B.L.R. 315; Farah c. Barki, [1955] R.C.S. 107; May c. Platt, [1900] 1 Ch. 616; Central R. Co. of Venezuela c. Kisch (1867), L.R. 2 H.L. 99; United Services Funds (Trustees of) c. Richardson Greenshields of Canada Ltd. (1988), 22 B.C.L.R. (2d) 322; Dalon c. Legal Services Society (British Columbia) (1995), 10 C.C.E.L. (2d) 89; Brown & Root Ltd. c. Chimo Shipping Ltd., [1967] R.C.S. 642; General Securities Ltd. c. Don Ingram Ltd., [1940] R.C.S. 670; Burrard Drydock Co. c. Canadian Union Line Ltd., [1954] R.C.S. 307; Corbin c. Thompson (1907), 39 R.C.S. 575; Asamera Oil Corp. c. Sea Oil & General Corp., [1979] 1 R.C.S. 633; New Horizon Investments Ltd. c. Montroyal Estates Ltd. (1982), 26 R.P.R. 268; Kinkel c. Hyman, [1939] R.C.S. 364; Hill c. Église de scientologie de Toronto, [1995] 2 R.C.S. 1130.
Citée par le juge LeBel
Arrêt mentionné : Whiten c. Pilot Insurance Co., [2002] 1 R.C.S. 595, 2002 CSC 18.
Doctrine citée
American Law Institute. Restatement of the Law, Second : Contracts (2d), vol. 1. St. Paul, Minn. : American Law Institute Publishers, 1981.
Fridman, Gerald Henry Louis. The Law of Contract in Canada, 4th ed. Scarborough, Ont. : Carswell, 1999.
Spencer Bower, George, and Alexander Kingcome Turner. The Law of Actionable Misrepresentation, 3rd ed. London : Butterworths, 1974.
Waddams, Stephen M. The Law of Contracts, 4th ed. Toronto : Canada Law Book, 1999.
POURVOI PRINCIPAL et POURVOI INCIDENT contre un arrêt de la Cour d’appel de l’Alberta (2000), 255 A.R. 329, 185 D.L.R. (4th) 269, 6 B.L.R. (3d) 24, [2000] A.J. No. 408 (QL), 2000 ABCA 116, qui a annulé la décision accordant des dommages-intérêts punitifs mais qui a rejeté, sur tous les autres aspects, l’appel formé par les appelants à l’encontre d’un jugement de la Cour du Banc de la Reine (1999), 246 A.R. 272, 49 B.L.R. (2d) 284, [1999] A.J. No. 741 (QL). Pourvoi principal et pourvoi incident rejetés.
David R. Haigh, c.r., et Brian Beck, pour les appelants/intimés au pourvoi incident.
Lowell Westersund et Munaf Mohamed, pour l’intimée/appelante au pourvoi incident.
Version française du jugement du juge en chef McLachlin et des juges L’Heureux‑Dubé, Gonthier, Major, Binnie et Arbour rendu par
1 Le juge Binnie -- Dans le présent pourvoi, notre Cour est appelée à se prononcer sur la rectification d’un contrat envisageant la réalisation d’un rêve d’aménagement immobilier qui s’est transformé en cauchemar pour les associés en conflit. On projetait de construire des maisons le long du 18e trou du terrain de golf de Sylvan Lake, en périphérie de Red Deer, en Alberta. Le projet ne s’est pas concrétisé en raison de la mésentente survenue entre les parties au sujet de la superficie du terrain visé par le contrat d’aménagement.
2 Il existait un contrat écrit, mais le président de l’intimée ne s’est pas donné la peine de le lire avant de le signer. S’il l’avait fait, l’erreur qui a été commise lorsqu’on a couché par écrit l’entente verbale intervenue antérieurement entre les parties aurait vraisemblablement été décelée et le projet d’aménagement aurait été réalisé. Les appelants, qui se fondent sur l’écrit, affirment qu’une partie qui a omis de faire montre de diligence raisonnable dans ses opérations commerciales doit être déboutée de sa demande en rectification fondée sur l’equity. Il s’agit de leur argument le plus solide.
3 Le témoin principal et l’« âme dirigeante » de l’appelante Performance Industries Ltd. (« Performance »), qui s’en tient fermement à l’écrit, est Terrance O’Connor. L’entreprise commune lui a finalement valu de voir ses actions être qualifiées par le juge de première instance de [traduction] « frauduleuses, malhonnêtes et dolosives » ((1999), 246 A.R. 272, par. 114). Ce dernier l’a condamné personnellement (solidairement avec sa société Performance Industries Ltd.) à verser la somme de 1 047 810 $, y compris 200 000 $ au titre des dommages‑intérêts punitifs, plus les dépens établis sur la base procureur‑client. Sa société et lui se pourvoient devant notre Cour, invoquant diverses erreurs de droit, dont peu ont été débattues devant le juge de première instance.
4 Dans le cas de son ancien associé, Frederick Bell, propriétaire de la société Sylvan Lake Golf & Tennis Club Ltd. (« Sylvan »), le litige qui traîne devant les tribunaux depuis sept ans met un frein à ses aspirations commerciales. Tout cela, de conclure le juge de première instance, parce qu’O’Connor a souscrit des affidavits mensongers, refusé de produire des documents pertinents, donné de faux témoignages au cours de deux procès distincts et fait [traduction] « tout en son pouvoir pour empêcher la vérité d’éclater au grand jour » (par. 115). Aujourd’hui, Bell serait, dit-on, un homme usé, [traduction] « divorcé [et sans] l’initiative ou l’enthousiasme et la détermination nécessaires pour s’engager, à son âge, dans une telle entreprise » (par. 90). Bell a obtenu une somme de 200 000 $ au titre des dommages‑intérêts punitifs en première instance, mais la Cour d’appel de l’Alberta a infirmé cet aspect du jugement ((2000), 255 A.R. 329, 2000 ABCA 116). Dans son pourvoi incident devant notre Cour, sa société, Sylvan, demande le rétablissement de cette décision.
5 Parce qu’il est question dans les deux cas de dommages-intérêts punitifs, le présent pourvoi a été entendu avec l’affaire Whiten c. Pilot Insurance Co., [2002] 1 R.C.S. 595, 2002 CSC 18, qui est décidée en même temps.
6 Je suis d’avis, pour des motifs quelque peu différents de ceux exposés par la Cour d’appel de l’Alberta, de rejeter le pourvoi principal et le pourvoi incident, avec dépens sur la base partie‑partie dans les deux cas.
I. Les faits
7 Sylvan exploitait depuis 1979 un terrain de golf d’une superficie de 171,53 acres et comptant 18 trous, en vertu d’un bail qui lui conférait un droit de premier refus si le propriétaire du golf décidait de le vendre. Le 3 novembre 1989, un acheteur sans aucun lien avec O’Connor ou Performance a offert d’acheter le terrain de golf pour la somme de 1,3 million de dollars. Sylvan avait jusqu’au 31 décembre 1989 pour faire l’acquisition du golf aux mêmes conditions. L’offre extérieure a déclenché la succession d’événements qui ont conduit à la présente action.
8 O’Connor connaissait le terrain de golf de Sylvan Lake, puisqu’il y avait joué fréquemment et y avait organisé le tournoi de golf de son entreprise pendant quelques années.
9 À l’insu de Bell, O’Connor avait discuté avec le propriétaire du terrain de golf loué par Sylvan de la possibilité d’acquérir le terrain, mais sans succès. Dès le 31 mars 1989, il avait obtenu un engagement de financement de la Banque fédérale de développement (« BFD »). Lorsqu’il a appris que Sylvan avait exercé son droit de premier refus (ou droit de préemption), O’Connor a fait une offre d’aide financière à Bell, qui l’a refusée. Toutefois, lorsque l’ancien associé de Bell s’est désisté et que les efforts de Sylvan en vue de financer par d’autres moyens l’achat du golf se sont révélés infructueux, Bell a repris contact avec O’Connor. Bell a témoigné que, au cours de leur rencontre, il avait dit à O’Connor qu’il souhaitait s’assurer la faculté d’exploiter le golf pendant une autre période de cinq ans, ainsi que la possibilité, au terme de cette période, de réaliser un complexe domiciliaire près du 18e trou, dans le but de s’assurer une retraite confortable. Des négociations en vue d’établir une coentreprise se sont amorcées vers la fin novembre ou le début décembre 1989.
10 Après un certain nombre d’entretiens préliminaires, O’Connor a passé environ deux heures et demie à la résidence de Bell au cours de la fin de semaine des 16 et 17 décembre. Les deux hommes ont discuté abondamment dans le camion d’O’Connor un ou deux jours plus tard. Le juge de première instance a estimé que Bell et O’Connor s’étaient entendus verbalement sur les modalités de leur coentreprise. Ils mettraient en commun leurs ressources ainsi qu’un prêt hypothécaire de 700 000 $ consenti par la BFD pour acheter le terrain de golf. Sylvan (Bell) l’exploiterait ensuite pour son propre compte pendant cinq ans, sans la participation journalière d’O’Connor. Au terme de la période de cinq ans, Sylvan serait achetée par Performance (O’Connor) pour une somme déterminée, déduction faite de tout solde de l’emprunt hypothécaire obtenu de la BFD.
11 Dans le présent pourvoi, le seul point litigieux est l’option relative à la construction du complexe domiciliaire susceptible d’être exécutée par Bell (ou par un tiers) au [traduction] « 18e trou ». O’Connor et Bell n’ont pas discuté de la description technique du terrain visé par l’option, mais dans son témoignage Bell a affirmé -- et le juge de première instance l’a cru -- avoir montré à O’Connor des photographies et des plans du type de complexe qu’il envisageait, à savoir une double rangée de maisons (c.-à-d. de chaque côté d’une rue) regroupées autour d’un cul-de-sac le long du 18e trou (qui mesure 480 verges). Une photographie montrant un complexe comparable -- qui est situé près d’un terrain de golf et où Bell a habité dans la région torontoise de Bayview -- a été produite dans le cours des négociations (et déposée en preuve sous la cote P1, onglet 67). O’Connor a accepté de consentir une option visant l’achat de terrains en vue de permettre la construction d’un tel complexe, option sans laquelle (a conclu le juge de première instance) Bell n’aurait pas accepté la coentreprise de cinq ans. Les parties ont convenu que le prix d’achat des terrains visés par l’option serait de 400 000 $ en cas d’acquisition par un tiers (ou de 200 000 $ si Sylvan (Bell), qui en était alors propriétaire, décidait de les aménager).
12 Comme convenu, O’Connor a confié à son avocat la tâche de coucher par écrit les termes de l’entente verbale. Un document a été produit en temps voulu. La clause 18, établissant l’option, mentionnait de façon précise la longueur de 480 verges du complexe proposé, mais au lieu de prévoir une largeur suffisante pour permettre la construction d’une double rangée de maisons (environ 110 verges), elle ne faisait état que d’une largeur suffisante pour une seule rangée de maisons (110 pieds). Cette constatation inexacte de l’entente verbale a été invoquée ainsi, au par. 9 de la déclaration :
[traduction] Le paragraphe 18 de la Convention écrite du 21 décembre 1989 ne reflète pas fidèlement les termes de l’entente verbale intervenue entre Performance et Sylvan, en ce qu’il décrit faussement la largeur des terrains visés par la convention comme étant « cent dix pieds (110 pi.) de largeur dans une orientation est-ouest », alors que la largeur des terrains du 18e trou était d’environ 110 verges dans une orientation est-ouest. [En italique dans l’original.]
Bell envisageait la construction d’environ 58 maisons, sur à peu près 11 acres. Le projet de convention établi par O’Connor ne prévoyait que 3,6 acres. Le juge de première instance a ajouté foi à l’affirmation de Bell selon laquelle il avait expressément dit à O’Connor, au cours des négociations, que la construction d’une seule rangée de maisons (qui était tout ce que la clause 18 permettait) serait [traduction] « un gaspillage de terrain et une utilisation non rentable du 18e trou » (par. 42).
13 Voici le texte de la clause 18 de la Convention de coentreprise, telle qu’elle avait été rédigée par l’avocat d’O’Connor :
[traduction]
18. Les deux parties reconnaissent qu’elles envisagent la vente d’une partie des terrains aux fins de construction d’un complexe domiciliaire pendant la durée de la tenance à bail de Sylvan. Cette parcelle est décrite ainsi : cent dix (110) pieds de largeur dans une orientation est-ouest et environ quatre cent quatre-vingt (480) verges de longueur dans une orientation nord-sud, et contiguë à la limite est du terrain sur toute sa longueur. Les parties conviennent que, si elles reçoivent une offre convenable, ces terrains seront vendus à un tiers promoteur. Il est convenu que constituerait une offre convenable le paiement d’une somme d’au moins quatre cent mille dollars (400 000 $) en espèces pour ces terrains, en plus de l’engagement d’assurer sans interruption l’existence du terrain de golf, qui doit avoir une superficie minimale de six mille deux cent cinquante (6250) verges de longueur et compter dix-huit trous bien divisés, bien définis et raisonnablement larges (à titre d’information, les parties reconnaissent que, à la date de la présente convention, les trous du terrain de golf sont pour la plupart bien divisés, bien définis et raisonnablement larges). [Je souligne.]
14 Le 21 décembre 1989, O’Connor et Bell ont signé la Convention de coentreprise de même que la documentation relative au financement de l’achat de l’ensemble de la propriété. Les documents ont alors été communiqués à l’avocat de Sylvan, qui les a examinés et a suggéré quelques modifications, ce qui a eu pour effet de retarder au 27 décembre 1989 la signature de la Convention de coentreprise modifiée. Au procès, l’avocat de Sylvan a témoigné ne pas avoir discuté avec Bell des dimensions de la parcelle visée par l’option, et Bell a déclaré ne jamais avoir lu la clause relative à l’option. Tous les exemplaires des documents avaient été remis à son avocat. L’avocat d’O’Connor n’a pas été appelé à témoigner, omission qui a amené le juge du procès à tirer la conclusion défavorable à O’Connor selon laquelle la déposition de l’avocat n’aurait pas aidé la cause d’O'Connor.
15 O’Connor savait, à la lumière des commentaires formulés par Bell durant les négociations, que ce dernier ne signerait aucune Convention ne lui accordant pas la faculté d’acquérir suffisamment de terrain pour aménager un complexe de type « Bayview » comportant deux rangées de maisons. Toute superficie inférieure serait [traduction] « un gaspillage de terrain ». O’Connor savait par conséquent que, lorsque Bell avait signé le document, il n’avait pas remarqué qu’on avait substitué la mesure 110 pieds à la mesure 100 verges.
16 En 1990, Bell a connu quelques [traduction] « problèmes de trésorerie » qui ont entraîné une modification des modalités financières de la Convention, mais il n’en a pas moins poursuivi l’élaboration des plans de l’éventuel complexe. Pendant un certain temps en 1992, il y a travaillé avec la société UMA Engineering Ltd. Il a subséquemment retenu les services de Norman Trouth, consultant en aménagement, qui a préparé d’autres plans et croquis proposant la construction de 50 et 58 maisons le long du 18e trou. M. Trouth estimait que le projet de construction de 58 maisons sur une parcelle d’environ 10,9 acres pourrait rapporter 820 100 $. À certains égards, Bell envisageait une superficie plus vaste que celle dont avait convenu verbalement O’Connor. Conformément à ce qui avait été envisagé dès le départ, ces propositions impliquaient un certain réaménagement du tracé du 18e trou. Bell a donc remis ces propositions d’aménagement à O’Connor, qui a dit qu’il les examinerait. Entre‑temps, les terrains du parcours de golf avaient été annexés à la ville de Sylvan Lake et il était devenu possible d’aménager l’ensemble des 171,5 acres, situation très avantageuse pour O’Connor.
17 Puis le temps a passé. En mai 1993, Bell a de nouveau communiqué avec O’Connor, qui a promis d’examiner la proposition mais n’y a pas répondu, ni à ce moment ni après une rencontre subséquente organisée par l’épouse de Bell. Le temps continuait cependant de courir, car l’option exigeait que l’aménagement soit complété au plus tard le 31 décembre 1994. Finalement, dans une lettre datée du 8 juin 1993, l’avocat d’O’Connor a avisé Bell qu’[traduction] « [i]l [était] très peu probable que Performance Industries Ltd. approuve tout projet d’aménagement qui ne soit pas strictement conforme à la Convention ».
18 Bell a témoigné qu’à ce moment, pour la première fois, il a lu la clause 18 et constaté qu’elle ne correspondait pas à l’entente verbale. O’Connor, a-t-il conclu, avait introduit un changement de dimension qui avait transformé un projet viable en [traduction] « un gaspillage de terrain ». Il était furieux, a-t-il dit. Il s’est rendu au bureau d’O’Connor, où ils ont eu une discussion qu’il a qualifiée de très animée.
19 Des efforts ont été déployés afin de résoudre le différend, mais O’Connor continuait à maintenir que, aux termes de la clause 18 de la Convention, Bell n’avait le droit d’aménager la propriété que sur une bande de terrain de 110 pieds de largeur, contiguë au 18e trou, du côté est du terrain de golf. Bell, pour sa part, continuait d’exiger qu’O’Connor respecte l’entente verbale, ce qui impliquait qu’on considère que la mention 110 pieds signifiait plutôt 110 verges.
20 En décembre 1994, avant l’expiration de la période de validité de cinq ans de la coentreprise, O’Connor a offert les sommes nécessaires pour racheter la participation de Sylvan. Bell a refusé de permettre à Sylvan de se départir de la possession du terrain et O’Connor a engagé une action demandant l’exécution forcée de la Convention. La Cour du Banc de la Reine de l’Alberta a fait droit à l’action et O’Connor a pris possession de la propriété et construit un pavillon au 18e trou. Également à la fin de 1994, Sylvan a entamé contre Performance et O’Connor la présente action sollicitant soit la rectification de la Convention soit des dommages-intérêts en tenant lieu, des dommages-intérêts punitifs et les dépens sur la base procureur‑client.
II. L’historique des procédures judiciaires
A. Cour du Banc de la Reine de l’Alberta (1999), 246 A.R. 272
21 Le juge Wilkins a souligné qu’il incombait au demandeur [traduction] « d’établir à la fois que Bell se trompait quant à la description du bien-fonds à aménager lorsqu’il a signé la Convention et qu’O’Connor savait qu’il se trompait » (par. 66).
22 Selon le juge Wilkins, [traduction] « [l]a façon dont O’Connor s’est comporté en tentant de tirer avantage de l’erreur qu’il savait que Bell avait commise en signant la Convention équivaut à une fraude ou à une assertion inexacte assimilable à fraude ou à dol » (par. 87). Il a conclu qu’[traduction] « [i]l serait injuste, inéquitable et abusif que la cour n’accorde pas réparation à Bell devant une telle conduite » (par. 87). En conséquence, il ressortait [traduction] « clairement de la preuve » que Bell avait droit à la rectification de la clause 18 de la Convention. Sylvan a obtenu des dommages-intérêts au lieu de l’exécution forcée de la Convention de coentreprise rectifiée.
23 Les dommages‑intérêts compensatoires ont été fixés à [traduction] « la somme que Bell aurait eu le droit de [recevoir] si on lui avait permis de construire le complexe domiciliaire au 18e trou conformément aux termes de la clause 18 rectifiée » (par. 92). Le juge Wilkins était convaincu qu’un complexe de 58 maisons aurait pu [traduction] « être construit et en grande partie vendu avant le 31 décembre 1994 » (par. 93). En conséquence, il a fixé 820 100 $ les dommages-intérêts compensatoires, sur la base de l’aménagement d’un complexe de 58 lots au 18e trou, qui mesure 480 verges. De cette somme, il a soustrait 200 000 $ (soit la somme que Sylvan (Bell) aurait eu à verser à Performance (O’Connor) pour lever l’option de 400 000 $), ce qui a donné un résultat net de 620 100 $.
24 Relativement aux dommages-intérêts punitifs, le juge Wilkins a réitéré sa conclusion que les [traduction] « actions d’O’Connor étaient assimilables à une fraude ou à une assertion inexacte participant de la fraude et du dol » (par. 109). Les « actions [d’O’Connor] commandent [sa] condamnation à une somme qui aura valeur d’exemple et en même temps fera en sorte qu’[il] ne profite pas indûment de sa conduite » (par. 109). Le juge Wilkins a dit que [traduction] « [l]a seconde partie de l’affirmation qui précède est le seul fondement justifiant d’accorder des dommages-intérêts punitifs » (par. 109) en l’espèce. Par conséquent, O’Connor devrait être condamné, au titre des dommages-intérêts punitifs, au paiement d’une somme [traduction] « à tout le moins suffisante pour lui faire remettre le profit indigne qu’il a réalisé par sa conduite répréhensible » (par. 110). Les dommages-intérêts punitifs ont été établis à 200 000 $. En raison de leur comportement abusif pendant le déroulement de l’action, les défendeurs (appelants au présent pourvoi) ont été condamnés aux dépens sur la base procureur‑client.
25 O’Connor a prétendu qu’il ne devait pas être tenu personnellement responsable à l’égard de tout jugement prononcé contre Performance en faveur de la demanderesse, mais le juge Wilkins a « complètement » (par. 119) rejeté cet argument. Le juge a dit que chaque mesure prise pour appuyer cette coentreprise l’avait été à l’instigation d’O’Connor, comme toutes les tentatives visant à miner les intérêts légitimes de Bell dans cet interminable litige. [traduction] « Il ne saurait certes y avoir de cas plus clair où la cour doit écarter le bénéfice de la personnalité juridique et tenir » (par. 119) O’Connor personnellement responsable. Et c’est ce qu’a fait le juge Wilkins.
B. Cour d’appel de l’Alberta (2000), 255 A.R. 329, 2000 ABCA 116
26 Dans un arrêt per curiam, la Cour d’appel a confirmé la décision du juge Wilkins indiquant que la Convention pouvait être rectifiée et que le bénéfice de la personnalité juridique pouvait être écarté. Elle a aussi confirmé les décisions de ce dernier relativement aux dommages-intérêts, sauf celle concernant les dommages-intérêts punitifs, qu’elle a annulée. Elle a également confirmé l’ordonnance accordant les dépens sur la base procureur‑client.
27 En ce qui a trait aux dommages-intérêts compensatoires, la Cour d’appel a dit ne [traduction] « pas être disposée à modifier les dommages-intérêts en l’espèce» (par. 27). Elle a toutefois qualifié de « généreux » (par. 27) le quantum accordé par le juge de première instance.
28 La Cour d’appel a souscrit à la conclusion du juge de première instance que [traduction] « la conduite répréhensible des défendeurs était à ce point inacceptable que des mesures de punition et de dissuasion s’imposaient » (par. 28), mais elle a ajouté que des dommages-intérêts punitifs « ne doivent être accordés que s’ils servent un objectif rationnel » (par. 28). De l’avis de la Cour d’appel, les [traduction] « dommages-intérêts compensatoires substantiels et généreux accordés » (par. 29) par le juge de première instance satisfaisaient à la fois aux objectifs de punition et de dissuasion en l’espèce. La Cour d’appel estimait également ne pas être en présence d’une affaire où des dommages-intérêts punitifs étaient requis pour faire en sorte que le défendeur ne profite pas de sa conduite répréhensible. O’Connor aurait tiré des bénéfices de l’exécution de la Convention, même s’il ne s’était pas comporté de façon répréhensible. La Cour d’appel a donc annulé la décision accordant les dommages-intérêts punitifs. L’appel a toutefois été rejeté sur tous les autres points.
III. L’analyse
29 Lorsque des gens d’affaires raisonnablement avertis couchent par écrit leurs ententes verbales, dans des documents qui sont préparés et revus par des avocats puis modifiés avant d’être signés, il y a généralement peu de chances qu’il y ait lieu à rectification. Pas plus d’ailleurs qu’une mésentente entre associés commerciaux n’entraîne ordinairement une condamnation à des dommages-intérêts punitifs. La présente affaire est inhabituelle en ce que le juge de première instance a conclu à l’existence de fraude et de dol de la part de l’appelant O’Connor. Les appelants doivent par conséquent tenter d’établir le bien-fondé de leurs prétentions, pour peu que cela soit possible, à partir des assertions mêmes de Bell et en s’appuyant sur tout ce qu’ils peuvent trouver dans la jurisprudence au soutien de leur thèse.
30 L’avocat des appelants (qui ne les représentait pas en première instance) soulève trois points, qu’il énonce ainsi : (1) le rapport entre l’allégation d’erreur unilatérale et la réparation que constitue la rectification (particulièrement lorsque l’erreur est le fruit de la propre négligence du demandeur); (2) le type d’allégations et de preuve que doit présenter le demandeur qui sollicite la rectification, de même que la norme de preuve applicable en pareil cas; (3) la méthode appropriée pour quantifier les dommages-intérêts accordés à la place de la rectification lorsque l’objet du contrat rectifié est une option portant sur la vente de terrains. Comme il a été mentionné plus tôt, l’intimée se pourvoit de façon incidente contre l’annulation de la décision accordant les dommages-intérêts punitifs.
A. Rectification du contrat
31 La rectification est une réparation en equity visant à empêcher qu’un écrit soit utilisé comme moyen de commettre une fraude ou de se livrer à une conduite répréhensible [traduction] « équivalant à fraude ». La règle traditionnelle ne permettait la rectification qu’en cas d’erreur mutuelle, mais il y a maintenant ouverture à rectification en cas d’erreur unilatérale (comme dans la présente affaire), pourvu que certains préalables rigoureux soient réunis. Dans la mesure où ils sont pertinents en l’espèce, ces préalables peuvent être résumés ainsi. La rectification est fondée sur l’existence d’un contrat verbal préalable dont les conditions sont déterminées et déterminables. Le demandeur doit établir que les conditions convenues verbalement n’ont pas été couchées adéquatement par écrit. L’erreur peut être frauduleuse ou innocente. L’exigence essentielle est que, au moment de la signature de l’écrit, le défendeur connaissait l’erreur ou aurait dû la connaître, et que le demandeur n’en connaissait pas l’existence. De plus, la tentative du défendeur d’utiliser l’écrit erroné doit constituer « une fraude ou l’équivalent d’une fraude ». La tâche des tribunaux dans une affaire de rectification est de corriger et non de faire des supputations. Elle consiste à reconstituer le marché original conclu par les parties, et non à rectifier une erreur de jugement qu’une partie aurait reconnue tardivement : Hart c. Boutilier (1916), 56 D.L.R. 620 (C.S.C.), p. 630; Ship M. F. Whalen c. Pointe Anne Quarries Ltd. (1921), 63 R.C.S. 109, p. 126-127; Downtown King West Development Corp. c. Massey Ferguson Industries Ltd. (1996), 133 D.L.R. (4th) 550 (C.A. Ont.), p. 558; G. H. L. Fridman, The Law of Contract in Canada (4e éd. 1999), p. 867; S. M. Waddams, The Law of Contracts (4e éd. 1999), par. 336. Dans l’arrêt Hart, précité, p. 630, le juge Duff (plus tard Juge en chef du Canada) a souligné que [traduction] « [l]e pouvoir de rectification ne doit être utilisé qu’avec grande prudence ». Tout assouplissement de l’application de la rectification qui en ferait un substitut à l’exercice de diligence raisonnable lors de la signature d’un document aurait pour effet d’ébranler la confiance du monde des affaires à l’égard des contrats écrits.
B. Objection préliminaire
32 L’intimée prétend que les appelants ne devraient pas être admis à plaider des objections à la rectification qui n’ont pas été soulevées au procès. Par exemple, l’incertitude qui caractériserait les conditions de l’entente verbale antérieure est une question que n’ont soulevée les appelants qu’après avoir été déboutés par la Cour d’appel de l’Alberta. Cette objection n’est pas sans fondement. À moins que les parties n’aient traité de façon exhaustive une question de fait au procès en présentant leur preuve, et de préférence au cours des plaidoiries devant le juge, il y a toujours un risque très réel que le dossier d’appel ne comporte pas tous les faits pertinents ou l’opinion du juge de première instance sur quelque question de fait cruciale, ou encore que n’ait jamais été obtenue une explication qui aurait pu être donnée par une partie ou par un ou plusieurs de ses témoins en déposant. Comme l’a dit le juge Duff dans l’arrêt Lamb c. Kincaid (1907), 38 R.C.S. 516, p. 539 :
[traduction] Selon moi, un tribunal d’appel ne devrait pas recevoir un tel argument soulevé pour la première fois en appel, à moins qu’il ne soit clair que, même si la question avait été soulevée en temps opportun, elle n’aurait pas été éclaircie davantage.
33 À mon avis, les prétentions des appelants au sujet des questions touchant à la rectification reposent sur des faits, mais elles peuvent être examinées à la lumière de la preuve au dossier et elles soulèvent d’importantes questions de droit et d’equity. Il est loisible à la Cour, dans le cadre d’un pourvoi, d’examiner une nouvelle question de droit dans les cas où elle peut le faire sans qu’il en résulte de préjudice d’ordre procédural pour la partie adverse et où son refus de le faire risquerait d’entraîner une injustice.
34 En l’espèce, l’intimée a demandé et obtenu une réparation en equity pour faire rectifier une situation qui n’aurait jamais dû se produire si Bell avait lu adéquatement le projet de convention en décembre 1989. Qui sollicite l’équité doit lui-même agir avec équité. Si la réparation en equity a été accordée à tort, nous ne devrions pas faire abstraction d’une objection fatale parce que l’avocat a omis de la soulever au procès. Les faits essentiels à la nouvelle thèse juridique avancée par les appelants sont faciles à dégager de la preuve et les conclusions nécessaires sont implicites, sinon toujours explicites, dans les motifs du juge de première instance.
C. Les préalables à la rectification
35 Comme il a été indiqué précédemment, la personne en affaires qui invoque sa propre erreur unilatérale pour se soustraire aux conditions -- couchées par écrit -- d’un document qu’elle a signé et qui, à première vue, semble parfaitement clair, doit surmonter de sérieux obstacles. Le droit est résolu à prévenir la proverbiale avalanche de poursuites que pourraient vouloir engager des contractants insatisfaits, qui veulent se délier d’un marché peu avantageux.
36 J’ai évoqué plus tôt les quatre préalables, ou « obstacles », que le demandeur doit surmonter. Les appelants cherchent à en ajouter un cinquième. La rectification ne devrait pas, affirment-ils, être ouverte à un demandeur qui a été négligent dans l’examen de la documentation relative à un contrat commercial. Dans la mesure où leur argument signifie que, en pareils cas, la Cour peut exercer son pouvoir discrétionnaire de refuser d’accorder la réparation en equity à un tel demandeur, je suis d’accord avec eux. Dans la mesure où ils affirment que l’absence de diligence raisonnable (ou la négligence) d’un demandeur constitue un empêchement absolu, je crois que leur thèse est incompatible avec les principes et les autorités, et qu’elle devrait être rejetée.
37 Selon le premier des obstacles traditionnels, il incombe à Sylvan (Bell) d’établir l’existence et la teneur de l’entente verbale antérieure incompatible. La rectification est [traduction] « [l’]entorse la plus consacrée à la règle de l’exclusion de la preuve extrinsèque » (Waddams, op. cit., par. 336). La condition exigeant une entente verbale antérieure prévient « l’avalanche de poursuites » de la part de contractants insatisfaits qui ont tout simplement omis de lire les documents contractuels, ou qui éprouvent maintenant des réserves sur le bien-fondé de ce qu’ils ont signé.
38 Pour franchir le deuxième obstacle, Sylvan (Bell) doit démontrer non seulement que l’écrit ne correspond pas à l’entente verbale antérieure, mais également qu’O’Connor connaissait ou aurait dû connaître l’existence de l’erreur lorsque les conditions convenues verbalement