Bande indienne de Musqueam c. Glass

Bande indienne de Musqueam c. Glass
Collection
Jugements de la Cour suprême
Date
2000-11-09
Référence neutre
2000 CSC 52
Recueil
[2000] 2 RCS 633
Numéro de dossier
27154
Juges
McLachlin, Beverley; L'Heureux-Dubé, Claire; Gonthier, Charles Doherty; Iacobucci, Frank; Major, John C.; Bastarache, Michel; Binnie, William Ian Corneil; Arbour, Louise; LeBel, Louis
En appel de
Cour d'appel fédérale
Sujets
Droit des autochtones
Notes
Renseignements sur les dossiers de la Cour : 27154
Contenu de la décision
Bande indienne de Musqueam c. Glass, [2000] 2 R.C.S. 633
Mary Glass, Hin F. Ko, Mabel W. Ko, Roy Westwick,
Gwyneth M. Westwick, Kerry‑Lynne Ferris,
Stephen W. Findlay, Norah C. Findlay,
Jerry Janes, Diana Janes, Gregory Pappas,
Tasie Pappas, Solon S. Wang, Peter M. Lee,
Herbert M. Lewis, Alexander Kalinowski,
Katarina Kalinowski, John W. Whitefoot,
Sheila M. Whitefoot, Lisbet MacKay, Pierre Dow,
Mona McKinnon, Wong L. Lee, ManLoong Lee,
John M. Glaiserman, Juan L. G. Cam, Elizabeth C. Cam,
Evelyn M. Murray, William T. Ziemba, James R.
Thompson, Ann B. Thompson, Yum C. Lau, Irene Lau,
James Y. P. King, Tjin K. Tan, Eiji Murakami,
Miyako Murakami, Thomas W. F. Fung, Amy M. L. Chan,
Gertrude Henneken, Hans T. Henneken, Howard G. Isman,
Marjorie E. Isman, Stanley Evans, Dorothey Evans,
Khi Yoeng Tjin, Wen Tien Tai, Kui‑Hsiang Huang,
Phyllis Weinstein, Patricia Lai, Wilfred E. Patton,
Jean M. Patton, Attilio Girardi, Mary Girardi, Irma E. Boulter,
George S. Boulter, John G. Cragg, Olga B. Cragg,
Howard E. Cadinha, Arlene B. Cadinha, Maria C. Ormond,
Douglas R. Eyrl, Judith F. Eyrl, Cheung K. Choi,
Chan P. K. Choi, Celia Kaan, Cecil S. C. Kaan,
Ramon Y. Kan, Helena Kan, Leslie Bara, Ottilia Bara,
Alfred K. Lee, Esther K. Lee, Diana W. C. Sung,
Donald C. Graham, Winnifred A. Graham,
Ronald J. MacKee, Alexander H. Wong, Stella L. Wong,
Edward B. Huyck, Dorothy A. Huyck, Frederick S. Edy,
Ellen V. Edy, Victor H. Hildebrand, John E. Egan,
Chi K. Ching, Siu Y. Chan, Lavender Chu, Frederick Chu,
George E. Rush, Anne L. Rush, Herta J. Neumann,
Cornelius Neumann, James A. Forsythe,
Diane R. Forsythe, Peter J. Funk, Elizabeth Funk,
Elfriede Machek, Adelheid Machek, Lillian P. Toews,
Hui C. Keung, Patricia H. K. S. Wah, Vadilal J. Modi,
Mira V. Modi, Charles H. Shnier, Elaine C. Shnier,
Agnes P. C. Shen, Carol M. Lau, Dennis Lau,
Marjorie McClelland, Arthur Nee, Laura T. Nee,
Donald W. Scheideman, Kathryn M. Scheideman,
William N. King, Allan J. Hunter, Grace K. Hunter,
Grace Ng, Irving Glassner, Noreen G. Glassner,
Priscilla Fratkin, Nancy B. Berner, Gregory Hryhorchuk,
Darcy L. Hryhorchuk, Astley E. Smith, Betty Ann Smith
et Lily R. Eng Appelants/
Intimés au pourvoi incident
c.
Bande indienne de Musqueam, Chef Joseph Ralph Becker,
Ernie Campbell, Wayne Sparrow, Leona M. Sparrow,
Nolan Charles, Mary Charles, Johnna Crawford,
Gail Y. Sparrow, Myrtle McKay et Larry Grant Intimés/
Appelants au pourvoi incident
et
Sa Majesté la Reine Intimée
Répertorié: Bande indienne de Musqueam c. Glass
Référence neutre: 2000 CSC 52.
No du greffe: 27154.
2000: 12 juin; 2000: 9 novembre.
Présents: Le juge en chef McLachlin et les juges L’Heureux‑Dubé, Gonthier, Iacobucci, Major, Bastarache, Binnie, Arbour et LeBel.
en appel de la cour d’appel fédérale
Indiens – Terrains faisant partie d’une réserve – Baux – Interprétation – Signification de l’expression «valeur courante du terrain» utilisée dans des baux visant des terrains faisant partie d’une réserve – Les frais de viabilisation du terrain loué doivent‑ils être déduits de la «valeur courante du terrain»?
En 1960, la Bande indienne de Musqueam a cédé environ 40 acres de sa réserve à la Couronne aux fins de location. En 1965, la Couronne a conclu une entente avec une société non liée à la Bande. La société a viabilisé et loti le bien‑fonds, et la Couronne lui a remis un bail pour chaque lot. Chaque bail avait un terme de 99 ans. En 1966, la société a cédé les baux à des individus, qui ont construit des maisons sur les lots. Le loyer pour les 30 premières années était précisé dans les baux. Le loyer devait être révisé après les 30 premières années et tous les 20 ans par la suite. Les baux prévoyaient que le loyer payable après révision serait un juste loyer pour le terrain visé et indiquaient qu’un loyer annuel total net représentant 6 pour 100 de la «valeur courante du terrain» devait être considéré comme un «juste loyer». Au moment de la première révision du loyer en 1995, les parties ont été incapables de s’entendre sur le sens de l’expression «valeur courante du terrain» et sur la question de savoir si les frais de viabilisation des lots devaient être déduits de la valeur du terrain. La Bande a demandé à la Section de première instance de la Cour fédérale de déterminer le juste loyer payable après révision. La cour a jugé que la tenure à bail à évaluer était une tenure à bail de 99 ans sur des terrains faisant partie de la réserve et que la «valeur courante du terrain» devait être considérée comme représentant la valeur hypothétique du terrain détenu en fief simple, réduite de 50 pour 100 pour tenir compte du droit de tenure à bail à long terme et du fait qu’il s’agissait d’une terre située dans une réserve. La cour a également conclu que les frais de viabilisation des lots devaient être déduits de la valeur courante du terrain. La Cour d’appel fédérale a infirmé cette décision et a conclu que la valeur courante du terrain était celle du terrain détenu en fief simple sans la réduction de 50 pour 100 appliquée pour tenir compte du fait qu’il s’agissait d’une terre située dans une réserve. Les preneurs à bail ont été autorisés à se pourvoir à l’égard de la question de savoir quel est le sens réel de l’expression «valeur courante du terrain». La Bande a pour sa part été autorisée à se pourvoir de façon incidente à l’égard de la question de la déductibilité des frais de viabilisation.
Arrêt (le juge en chef McLachlin et les juges L’Heureux‑Dubé, Iacobucci et Arbour sont dissidents quant au pourvoi): Le pourvoi est accueilli. Le pourvoi incident est rejeté.
Les juges Gonthier, Major, Binnie et LeBel: En l’absence de toute indication contraire dans les baux, l’expression «valeur courante du terrain» mentionnée dans la clause de révision du loyer s’entend de la valeur du terrain en tant que propriété franche ou en fief simple dans la réserve, par opposition à sa valeur comme propriété à bail. Quoique le titre franc n’existe pas dans une réserve, cette valeur hypothétique peut être déterminée et utilisée dans le calcul de la révision du loyer. Le sens des mots «terrain» et «valeur» est bien établi en droit. Sauf stipulation contraire de l’accord, le mot «terrain» s’entend du droit de recevoir un titre en fief simple valable. En droit immobilier, le mot «valeur» signifie généralement la juste valeur marchande du terrain, laquelle est fondée sur le prix dont un vendeur et un acheteur conviendraient pour le terrain sur un marché libre. La valeur marchande est généralement la valeur d’échange du terrain plutôt que sa valeur pour le preneur à bail au titre de l’usage. Le terrain est évalué sans égard à l’intérêt du preneur à bail dans celui‑ci, car la décision du preneur à bail de ne pas en faire l’utilisation optimale ne réduit pas sa valeur d’échange.
Le fait d’évaluer les terrains de Musqueam selon leur valeur en tant que propriétés franches est conforme à l’interprétation du bail voulant que la clause de révision du loyer vise à tirer un juste rendement annuel d’une immobilisation. Il ne s’ensuit pas que la valeur de terrains situés à l’extérieur de la réserve doive être utilisée pour déterminer le loyer. L’immobilisation en cause dans la présente affaire est constituée de terrains situés dans une réserve qui ont été cédés pour être loués et non pour être vendus. Contrairement à certains autres baux portant sur des terrains situés dans une réserve, les baux de Musqueam ne précisent pas que la valeur de terrains situés hors de la réserve doit être utilisée dans la formule de révision du loyer. L’hypothèse utilisée pour établir la valeur marchande en l’absence d’un véritable marché devrait refléter la situation réelle du terrain et ne devrait pas changer la nature du terrain évalué. Étant donné que la bande a décidé de ne pas céder les terrains pour qu’ils soient vendus, elle détient des terrains situés dans une réserve et doit accepter les réalités du marché applicables à cette immobilisation.
La valeur d’un hypothétique intérêt de propriété en fief simple dans la réserve doit refléter et les restrictions légales en matière d’utilisation du territoire — par opposition aux restrictions prévues par le bail — et les conditions du marché. Tout comme les règlements de zonage des municipalités, les restrictions imposées par une bande en matière d’utilisation de son territoire peuvent faire augmenter ou diminuer la valeur des terrains selon la réaction du marché à l’égard de ces restrictions. Étant donné que le contexte juridique d’une réserve doit être pris en considération dans l’appréciation de la valeur de terres, la valeur des terrains hors réserve détenus en fief simple n’est tout simplement pas transposable aux terrains de Musqueam. La valeur hypothétique d’un titre en fief simple sur un terrain situé dans une réserve peut être déterminée en ajustant la valeur de terrains hors réserve pour tenir compte des caractéristiques réelles des terrains et du marché. La conclusion de fait du juge de première instance selon laquelle la valeur de terrains comparables détenus en fief simple et situés hors de la réserve s’élevait en moyenne à 600 000 $, ainsi que sa conclusion selon laquelle la valeur des terrains de Musqueam était inférieure de 50 pour 100 à celle des propriétés comparables hors de la réserve, doivent être acceptées.
Dans la détermination de la «valeur courante du terrain», les baux exigent que l’on présume que les terrains sont «des terrains non améliorés se trouvant dans l’état où ils étaient à la date de la présente entente». À la lumière du sens ordinaire du terme «non améliorés» et de son utilisation dans le bail, il est évident que l’expression «terrains non améliorés» s’entend de terrains «non viabilisés», et non pas seulement de terrains non bâtis. Les frais de viabilisation doivent donc être déduits de la valeur des lots.
Le juge Bastarache: L’expression «valeur courante du terrain» doit être interprétée comme faisant référence à la valeur des terrains en tant que propriétés à bail situées dans une réserve. Cette interprétation est la meilleure description de ce que sont les terrains dans les faits, en plus d’être conforme à l’intention des parties. L’emplacement des terrains et leur qualité de terrains situés dans une réserve ont une incidence importante sur leur valeur et peuvent la faire diminuer ou augmenter selon la réaction du marché à ces facteurs. Les terrains à évaluer en l’espèce sont des terrains détenus en vertu d’un bail à long terme, et ils ne doivent pas être traités comme des terrains détenus en fief simple. L’appréciation de la valeur marchande est l’évaluation de droits déterminés dans la propriété visée, et non du bien immeuble lui‑même. Dans le cas des terrains situés dans une réserve, la forme de propriété individuelle la plus complète possible n’est pas le fief simple, mais le bail à long terme. La valeur totale des terrains consiste donc en la valeur du bail et de la réversion. Cela ne constitue pas un problème en l’espèce, parce que, au cours des premières années d’un bail à long terme, ceux‑ci ont une valeur équivalente à celle d’un titre en fief simple.
La valeur des terrains doit refléter les restrictions légales auxquelles ils sont assujettis, notamment le régime juridique touchant leur utilisation ainsi que les droits et privilèges des détenteurs des terrains. Le pouvoir de la Bande de modifier unilatéralement ces restrictions en convertissant les terrains en propriétés détenues en fief simple ne signifie pas qu’il est possible de faire abstraction de ces restrictions pendant qu’elles existent. Il serait inapproprié de supposer que ces restrictions n’existent pas. Par conséquent, les terrains évalués conservent leur caractère de terres réservées aux Indiens, et cette qualité est pertinente pour la révision du loyer.
Considérer que l’expression «valeur courante du terrain» s’entend de la valeur du terrain en tant que terrain loué situé dans la réserve est compatible avec l’intention des parties à l’entente. Les parties entendaient que la «valeur courante du terrain» soit interprétée et déterminée en fonction de ce que le terrain est en réalité, savoir un intérêt à bail dans un terrain faisant partie d’une réserve. Cette interprétation reflète l’intention que la valeur du bail suive le marché contemporain de la location à long terme de terrains situés dans des réserves indiennes. Il ne faut recourir aux comparaisons avec la valeur de terrains hors réserve que dans les cas où les parties se sont clairement exprimées en ce sens.
Le juge en chef McLachlin et les juges L’Heureux‑Dubé, Iacobucci et Arbour (dissidents quant au pourvoi): L’expression «valeur courante du terrain» utilisée dans les baux s’entend du prix qu’un acheteur consentant paierait pour acquérir le titre en fief simple sur le terrain. Cette interprétation est compatible avec le sens ordinaire des termes utilisés dans les baux et avec la pratique courante dans ce secteur d’activité. Elle est également compatible avec la raison largement acceptée qui est donnée pour justifier la présence d’une clause de révision du loyer comme celle en litige dans la présente affaire, et elle tient compte du fait que le bailleur pourrait vendre le terrain à sa valeur courante et réinvestir le produit aux taux d’intérêt en vigueur, si le terrain ne faisait pas l’objet d’un bail à long terme. Le calcul de la juste valeur marchande commande la détermination de «l’utilisation optimale» des terrains autorisée par la loi, indépendamment de toute restriction imposée par le bail lui‑même. Le seul obstacle à la vente par la Bande de ses terrains est constitué par les baux eux‑mêmes, dont les restrictions ne devraient pas être prises en considération. Cela élimine la justification invoquée pour réduire la valeur des terrains. Le fait que la Bande ait décidé de ne pas vendre ses terrains ne saurait influencer leur valeur. Il s’ensuit que la «valeur d’échange» des terrains signifie le prix auquel ils pourraient être vendus, et non pas 50 pour 100 de cette somme. Quoique, en principe, la juste valeur marchande doive refléter les restrictions légales assujettissant les terrains, le fait que les terrains fassent partie d’une réserve ne constitue pas une restriction légale au sens de ce principe, qui s’applique seulement aux restrictions qui sont habituellement indépendantes de la volonté du propriétaire foncier.
La réduction de 50 pour 100 proposée afin de tenir compte de facteurs liés au fait que les terrains font partie d’une réserve est tributaire de l’évaluation d’un intérêt qui ne pourrait tout simplement jamais exister. Un terrain faisant partie d’une réserve ne peut être converti en terrain détenu en fief simple que par sa cession à la Couronne. Une fois cédé à la Couronne, un tel terrain perd toutes les caractéristiques que lui conférait le fait d’être situé dans une réserve. Puisqu’un intérêt en fief simple dans un terrain faisant partie d’une réserve est quelque chose qui n’existe pas, il n’y a tout simplement rien à quoi la propriété en cause puisse être comparée. Si «valeur courante du terrain» s’entend de la valeur d’une propriété en fief simple et que cette forme de tenure est incompatible avec une propriété située dans une réserve, il doit donc être erroné de dévaluer le fief simple pour des facteurs liés à la qualité de terre faisant partie d’une réserve.
Le loyer doit être fixé à 6 pour 100 de la valeur courante des terrains et aucune réduction ne doit être appliquée du seul fait que ces terrains sont situés dans une réserve indienne. Les motifs du juge Gonthier concernant la déductibilité des frais de viabilisation sont acceptés en principe. Toutefois, dans la mesure où les frais de viabilisation sont fonction de la valeur courante du terrain, la valeur retenue dans les présents motifs devrait être utilisée, plutôt que la valeur inférieure à laquelle est arrivé le juge de première instance.
Jurisprudence
Citée par le juge Gonthier
Arrêts mentionnés: Leighton c. Canada (1987), 13 F.T.R. 198; Ball c. Gutschenritter, [1925] R.C.S. 68; Revenue Properties Co. c. Victoria University (1993), 101 D.L.R. (4th) 172; Re Farlinger Developments Ltd. and Borough of East York (1975), 61 D.L.R. (3d) 193; Sun Life Assurance Co. of Canada c. City of Montreal, [1950] R.C.S. 220; Bullock’s, Inc. c. Security‑First National Bank of Los Angeles, 325 P.2d 185 (1958); Gulf Oil Canada Ltd. c. Conseil des ports nationaux, C.F. 1re inst., no T‑1478‑71, 15 septembre 1972; Burrard Dry Dock Co. c. Canada, [1974] A.C.F. no 417 (QL); No. 100 Sail View Ventures Ltd. c. Janwest Equities Ltd. (1993), 84 B.C.L.R. (2d) 273, autorisation de pourvoi refusée [1994] 2 R.C.S. viii; British Gas Corp. c. Universities Superannuation Scheme Ltd., [1986] 1 W.L.R. 398; Rodgers c. Canada (1993), 74 F.T.R. 164; Devil’s Gap Cottages (1982) Ltd. c. Canada, [1991] A.C.F. no 1142 (QL); La Reine c. Guerin, [1983] 2 C.F. 656; Re Planet Parking Ltd. and Assessment Commissioner of Metropolitan Toronto, [1970] 3 O.R. 657.
Citée par le juge Bastarache
Arrêts mentionnés: Revenue Properties Co. c. Victoria University (1993), 101 D.L.R. (4th) 172; Devil’s Gap Cottages (1982) Ltd. c. Canada, [1991] A.C.F. no 1142 (QL); Rodgers c. Canada (1993), 74 F.T.R. 164.
Citée par le juge en chef McLachlin (dissidente quant au pourvoi)
Ball c. Gutschenritter, [1925] R.C.S. 68; Revenue Properties Co. c. Victoria University (1993), 101 D.L.R. (4th) 172; Bande indienne de la rivière Blueberry c. Canada (Ministère des Affaires indiennes et du Nord canadien), [1995] 4 R.C.S. 344; Bande indienne de St. Mary’s c. Cranbrook (Ville), [1997] 2 R.C.S. 657; Golden Acres Ltd. c. Canada (1988), 22 F.T.R. 123; Rodgers c. Canada (1993), 74 F.T.R. 164; Devil’s Gap Cottages (1982) Ltd. c. Canada, [1991] A.C.F. no 1142 (QL); Steel Brothers Canada Ltd. c. Canada (1986), 1 F.T.R. 22.
Lois et règlements cités
Assessment Act, R.S.B.C. 1996, ch. 20, art. 19.
Expropriation Act, R.S.B.C. 1996, ch. 125, art. 32.
Loi sur les Indiens, L.R.C. (1985), ch. I‑5, art. 37 [abr. & rempl. ch. 17 (4e suppl.), art. 2 ], 38 [idem], 39 [mod., idem, art. 3 ], 83 [mod., idem, art. 10 ].
Property Transfer Tax Act, R.S.B.C. 1996, ch. 378, art. 1 [mod. 1997, ch. 45, art. 52; mod. 1999, ch. 47, art. 50].
Doctrine citée
Friedman, Milton R. Friedman on Leases, vol. 2. New York: Practising Law Institute, 1974.
Institut canadien des évaluateurs. The Appraisal of Real Estate, édition canadienne. Winnipeg: L’institut, 1999.
Megarry, Robert Edgar, and William Wade. The Law of Real Property, 6th ed. By Charles Harpum. London: Sweet & Maxwell, 2000.
POURVOI et POURVOI INCIDENT contre un arrêt de la Cour d’appel fédérale, [1999] 2 C.F. 138, 235 N.R. 164, [1998] A.C.F. no 1893 (QL), qui a accueilli en partie l’appel interjeté par les appelants contre un jugement de la Section de première instance de la Cour fédérale (1997), 137 F.T.R. 1, [1997] A.C.F. no 1339 (QL). Pourvoi accueilli, le juge en chef McLachlin et les juges L’Heureux‑Dubé, Iacobucci et Arbour sont dissidents. Pourvoi incident rejeté.
Jack Giles, c.r., Kerry ‑Lynne D. Findlay, c.r., et Ludmila B. Herbst, pour les appelants/intimés au pourvoi incident.
Darrell W. Roberts, c.r., Wendy A. Baker, Lewis Harvey et Leona M. Sparrow, pour les intimés/appelants au pourvoi incident.
Mitchell R. Taylor et Keith J. Phillips, pour l’intimée Sa Majesté la Reine.
Version française des motifs du juge en chef McLachlin et des juges L’Heureux-Dubé, Iacobucci et Arbour rendus par
1 Le Juge en chef (dissidente quant au pourvoi) — La présente affaire exige que nous interprétions un bail. Les parties ont conclu ce contrat volontairement et avec l’aide d’avocats. Notre seule tâche consiste donc à interpréter leur entente. Deux questions d’interprétation se posent — le sens de l’expression «valeur courante du terrain» et la déductibilité des frais de viabilisation. Je souscris en principe à l’opinion du juge Gonthier sur la deuxième question, mais, en toute déférence, je suis en désaccord avec lui quant à la première. À mon avis, la «valeur courante du terrain» signifie la valeur réelle d’un terrain semblable détenu en fief simple, et elle ne doit pas être réduite de 50 pour 100 parce que la Bande indienne de Musqueam («Bande») continue de détenir le terrain en tant que terrain faisant partie d’une réserve.
I. Les faits
2 En 1960, la Bande a cédé environ 40 acres de sa réserve à la Couronne aux fins de location. Le 8 juin 1965, la Couronne a conclu avec la Musqueam Development Company Limited («société»), une entente («entente cadre») aux termes de laquelle la société s’engageait à viabiliser et à lotir le bien-fonds, à la suite de quoi la Couronne devait remettre à la société un bail pour chaque lot. Chaque bail devait être assorti d’un terme de 99 ans, commençant à la date de l’entente cadre. La société s’est acquittée des obligations prévues par l’entente cadre, la Couronne a fourni les baux et, en 1966, la société a cédé ces baux à des individus, qui ont construit des maisons sur les lots. Ce sont ces individus, ou leurs cessionnaires, qui sont les appelants en l’espèce.
3 Dans leur bail respectif, les preneurs à bail ont convenu de verser un loyer à la Couronne au profit de la Bande et, en 1980, la Couronne a cédé le pouvoir de gestion à la Bande, qui reçoit donc maintenant les loyers directement. Le loyer pour les 30 premières années, qui était précisé dans les baux, est passé de 300 $ à 400 $ environ par année au cours de cette période. Le loyer devait être révisé après les 30 premières années et tous les 20 ans par la suite. Il devait donc y avoir révision du loyer en 1995.
4 La clause de révision du loyer, qui est la même dans chaque bail, fait l’objet du présent litige. Cette clause est rédigée ainsi:
[traduction]
2(2) Le loyer relatif à chaque année des trois premières périodes successives de vingt (20) ans et de la dernière période de neuf (9) ans correspond à un juste loyer à l’égard du lot visé, lequel loyer est négocié immédiatement avant le début de chacune de ces périodes. Dans le cadre de ces négociations, les parties présument que, à la date de celles‑ci, les terrains sont
a) des terrains non améliorés se trouvant dans l’état où ils étaient à la date de la présente entente;
b) des terrains comportant une voie d’accès publique;
c) des terrains se trouvant dans une zone lotie;
d) des terrains zonés pour la construction résidentielle de maisons unifamiliales,
. . .
2(4) Un loyer annuel total net représentant six pour cent (6 %) de la valeur
courante du terrain, calculé à la date des nouvelles négociations conformément à la méthode énoncée au paragraphe (2) des présentes, est considéré comme un «juste loyer» aux fins des présentes.
5 Les preneurs à bail soutiennent que la «valeur courante du terrain», expression figurant au par. 2(4), s’entend de la valeur du terrain dans la situation où il est actuellement détenu — c’est‑à‑dire en tant que terrain faisant partie d’une réserve. Pour sa part la Bande plaide que la «valeur courante du terrain» signifie la valeur du titre en fief simple sur un terrain semblable, indépendamment des facteurs liés à sa qualité de terre faisant partie d’une terre réserve.
II. Les décisions des juridictions inférieures
A. Cour fédérale, Section de première instance, [1997] A.C.F. no 1339 (QL)
6 Dans ses motifs, le juge Rothstein de la Section de première instance de la Cour fédérale a d’abord souligné que le titre indien sur les terres d’une réserve est généralement inaliénable. Une bande ne peut ni vendre ni grever des terres faisant partie de sa réserve sauf en les cédant à la Couronne. Le fait de céder ainsi des terres fait en sorte que celles-ci sont alors détenues en fief simple, mais leur fait perdre de façon irrévocable leur nature de terre réservée aux Indiens. Le juge Rothstein a raisonné que, puis que les terrains loués en l’espèce n’avaient pas été cédés à la Couronne aux fins de vente, ils ne devaient pas être évalués comme s’ils pouvaient être détenus en fief simple. Il a plutôt estimé «qu’aux fins de la nouvelle négociation des loyers, la tenure à bail [à évaluer] est une tenure à bail de 99 ans» (par. 46) sur des terrains faisant partie de la réserve.
7 Partant de cette prémisse, le tribunal a tenu compte, dans son appréciation de la «valeur courante du terrain», de «la preuve concernant les facteurs pouvant avoir des répercussions négatives sur la valeur d’un droit de tenure à bail à long terme à l’égard d’un terrain situé sur une réserve indienne» (par. 51), facteurs comme l’incertitude liée à l’impôt foncier, l’agitation connue dans les réserves et le fait que les non‑Autochtones ne peuvent se porter candidat à l’élection de l’organe qui dirige la réserve. Le juge Rothstein a souligné que le fait que l’intérêt à évaluer soit une propriété à bail plutôt qu’une propriété franche n’influençait pas beaucoup l’évaluation; il est largement accepté que la valeur d’un bail de 99 ans est à peu près égale à celle d’une propriété franche relativement au même terrain. Le fait que la propriété à bail à évaluer se trouve sur des terres indiennes a toutefois eu un effet important sur l’évaluation, réduisant d’environ 50 pour cent la valeur de l’intérêt.
B. Cour d’appel fédérale, [1999] 2 C.F. 138
8 La Cour d’appel, sous la plume du juge Sexton, a exprimé son désaccord quant à la nature de l’intérêt de propriété à évaluer. Selon le juge Sexton, la Section de première instance a eu tort de considérer que la «valeur courante du terrain» était la valeur d’un intérêt à bail dans un terrain faisant partie d’une réserve, plutôt qu’un intérêt foncier franc. Le juge Sexton a indiqué, au par. 21, que «[l]a technique utilisée de longue date consiste à évaluer le terrain comme une pleine propriété» et que si les parties avaient eu une intention différente, elles l’auraient dit explicitement. Le juge Sexton a souligné que la clause de révision du loyer employée dans les baux en cause n’était pas inhabituelle: le rattachement du loyer à la valeur du terrain loué «assur[e] que le loyer représente fidèlement le rendement négocié par les parties sur la valeur marchande du terrain. Elle tient compte du fait que le bailleur pourrait vendre le terrain à sa valeur courante et réinvestir le produit aux taux d’intérêt en vigueur, si le terrain ne faisait pas l’objet d’un bail à long terme» (par. 20). La Cour d’appel a estimé que l’intérêt à évaluer était un titre franc et non un intérêt à bail dans un terrain faisant partie d’une réserve. Elle a donc jugé que la Section de première instance avait eu tort d’imposer une réduction de 50 pour 100 «parce qu’il s’agissait de terres situées sur une réserve» (par. 75).
III. Analyse
9 Lorsque nous interprétons un bail, nous en examinons d’abord le texte. Ce dernier est clair en l’espèce. Dans un document en matière immobilière, le mot «terrain» fait habituellement référence [traduction] «au droit de recevoir un titre de propriété valable». Voir, par exemple, Ball c. Gutschenritter, [1925] R.C.S. 68, à la p. 71. La «valeur» signifie la «juste valeur marchande» du terrain ou, par équivalence, sa «valeur d’échange»: ce qu’un acheteur consentant paierait pour le terrain sur un marché libre. Voir, par exemple, Revenue Properties Co. c. Victoria University (1993), 101 D.L.R. (4th) 172 (C. div. Ont.), à la p. 180. En Colombie‑Britannique, les lois intitulées Property Transfer Tax Act, R.S.B.C. 1996, ch. 378, art. 1, Assessment Act, R.S.B.C. 1996, ch. 20, art. 19, et Expropriation Act, R.S.B.C. 1996, ch. 125, art. 32, utilisent toutes essentiellement la même définition. Rien dans les baux en litige ne suggère que les mots «terrain» et «valeur» devraient recevoir une définition différente de celle qui est généralement acceptée. Par conséquent, la «valeur courante du terrain» s’entend du prix qu’un acheteur consentant paierait pour acquérir le titre en fief simple sur le terrain.
10 Cette interprétation de la clause contestée, qui donne simplement effet au sens ordinaire de ses mots, est tout à fait compatible avec la raison largement acceptée qui est donnée pour justifier la présence d’une clause de révision du loyer comme celle en litige dans la présente affaire. Lorsque le loyer est rattaché à la valeur du terrain visé, cela permet au bailleur de tirer un juste rendement de cet élément d’actif. Voir Friedman on Leases (1974), vol. 2, à la p. 567. Comme l’a souligné le juge Sexton, le rattachement du loyer à la valeur du terrain «tient compte du fait que le bailleur pourrait vendre le terrain à sa valeur courante et réinvestir le produit aux taux d’intérêt en vigueur, si le terrain ne faisait pas l’objet d’un bail à long terme» (par. 20). Le rattachement du loyer à la valeur du terrain visé peut également être avantageux pour le preneur à bail: si les taux de rendement sur le marché excèdent le pourcentage précisé dans le bail — en l’espèce 6 pour 100 — le preneur à bail verse néanmoins un loyer égal à seulement 6 pour 100 de la valeur du terrain, même si le bailleur pouvait obtenir un rendement plus élevé en vendant le terrain et en en investissant le produit. En outre, le rattachement du loyer à la valeur du terrain visé garantit au preneur à bail que son loyer n’augmente pas plus rapidement que les prix sur le marché immobilier et, de fait, que le loyer diminuerait si ces prix devaient baisser. Les baux rattachant le montant du loyer à la valeur du terrain apportent une certitude qui est souvent précieuse tant pour le bailleur que pour le preneur à bail. Dans les cas où, comme en l’espèce, il s’agit d’un bail à long terme, une clause de révision du loyer qui rattache le montant de celui-ci à la valeur du terrain est particulièrement utile, puisqu’il est pratiquement impossible de prédire l’évolution du marché immobilier sur une période aussi longue.
11 Les circonstances de la présente affaire illustrent bien les avantages du rattachement du loyer à la valeur du terrain visé. En 1966, ni la Bande ni les preneurs à bail ne pouvaient savoir quelle serait l’évolution des prix sur le marché immobilier au cours des 30 années suivantes, et encore moins au cours des 99 années suivantes. Si les parties avaient fixé le loyer de chaque lot à un montant annuel donné (qui augmenterait en principe à un taux fixe chaque année), les preneurs à bail auraient couru le risque que leur loyer augmente plus rapidement que le prix des terrains, alors que la Bande aurait couru le risque que ces prix grimpent plus rapidement que le loyer. Ayant lié le montant du loyer à la valeur des terrains, les parties sont maintenant assurées que leur bail vieux de 30 ans reflétera le marché contemporain. La Bande est certaine de recevoir un revenu comparable à celui qu’elle recevrait si les terrains n’étaient pas grevés par les baux existants. Pour leur part, les preneurs à bail sont certains de ne pas payer davantage qu’ils le feraient s’ils concluaient un nouveau bail avec un autre propriétaire aujourd’hui.
12 Mon collègue le juge Gonthier est d’accord avec l’opinion que le sens ordinaire de l’expression «valeur courante du terrain» est la valeur en tant que propriété franche et que l’objectif de la clause de révision du loyer en l’espèce était de garantir un juste rendement au bailleur et un juste loyer au preneur à bail. Toutefois, il a confirmé l’évaluation de la Section de première instance, qui a établi la valeur des terrains loués à 50 pour 100 de leur valeur comme propriété franche. En toute déférence, je ne peux souscrire à cette décision.
13 Premièrement, quoique mon collègue soit d’accord avec la conclusion que la détermination de la «valeur courante du terrain» exige la détermination de sa «valeur d’échange», le résultat auquel il arrive n’aboutit pas, dans les faits, à l’évaluation des terrains en fonction de leur vente potentielle. Comme le dit mon collègue, le calcul de la juste valeur marchande commande la détermination de «l’utilisation optimale» des terrains autorisée par la loi, indépendamment de toute restriction imposée par le bail lui‑même. Une façon dont la Bande pourrait légalement utiliser les terrains serait de les vendre à leur juste valeur marchande: voir la Loi sur les Indiens, L.R.C. (1985), ch. I‑5, art. 37 et 38 ; voir également Bande indienne de la rivière Blueberry c. Canada (Ministère des Affaires indiennes et du Nord canadien), [1995] 4 R.C.S. 344; Bande indienne de St. Mary’s c. Cranbrook (Ville), [1997] 2 R.C.S. 657. Le seul obstacle à la vente par la Bande de ses terrains est constitué par les baux eux‑mêmes, dont les restrictions ne devraient pas, comme le concède mon collègue le juge Gonthier, être prises en considération. Cela élimine la justification invoquée pour réduire la valeur des terrains. Le fait que la Bande ait décidé de ne pas vendre ses terrains ne saurait influencer leur valeur. Il s’ensuit que la «valeur d’échange» des terrains signifie le prix auquel ils pourraient être vendus, et non pas 50 pour 100 de cette somme.
14 On prétend que la raison d’être de l’importance accordée au fait que la Bande ait décidé de ne pas vendre ses terrains est le fait que la juste valeur marchande «doit refléter les restrictions légales attachées aux terrains» (le juge Gonthier, au par. 46). Toutefois, le fait que les terrains fassent partie d’une réserve ne constitue pas une restriction légale au sens de ce principe. Il y a lieu d’appliquer ce principe aux restrictions tels les règlements de zonage, les codes du bâtiment, les arrondissements historiques ou les autres mesures de contrôle de l’utilisation du sol non liées au zonage, ainsi que les règlements environnementaux: voir Revenue Properties, précité; voir également Institut canadien des évaluateurs, The Appraisal of Real Estate (éd. canadienne 1999), à la p. 270. L’ajustement de la juste valeur marchande pour tenir compte de ces restrictions est logique, puisqu’il s’agit de mesures habituellement indépendantes de la volonté du propriétaire foncier et qu’un acheteur ne paiera manifestement pas le prix courant d’un terrain commercial pour un terrain zoné uniquement à usage résidentiel. Par contraste, rien n’empêche la Bande de céder les terrains à la Couronne et de les vendre comme toute autre propriété franche, si ce n’est les baux eux-mêmes, dont les restrictions ne doivent pas être prises en considération dans la détermination de la «valeur courante du terrain». Le fait que les terrains aient la qualité de terres situées dans une réserve ne constitue donc pas une restriction légale. Quant à l’argument que la détermination de la juste valeur marchande par l’évaluation du titre franc à l’égard des terrains est circulaire, l’examen se résume essentiellement à la question suivante: Que pourrait‑on faire d’autre des terrains? C’est cette question qui est posée dans toute évaluation et elle n’est pas circulaire. Voir Institut canadien des évaluateurs, op. cit., à la p. 269, où l’on indique que l’évaluation d’un terrain requiert la prise en considération de [traduction] «toutes les utilisations possibles».
15 Deuxièmement, bien que mon collègue le juge Gonthier accepte que, en l’espèce, la clause de révision du loyer visait à assurer à la Bande le taux de rendement du marché à l’égard de ses terrains, la réduction de la valeur de ceux‑ci pour des facteurs liés au fait qu’ils font partie d’une réserve fait obstacle à ce résultat. Au contraire, la Bande est assurée de ne jamais obtenir le taux de rendement du marché à l’égard de ses terrains puisqu’on interprète concrètement l’expression «valeur courante du terrain» comme voulant dire 50 pour 100 de la valeur courante du terrain. Par conséquent, la Bande tirera un rendement de 6 pour 100 sur la moitié de la valeur de son élément d’actif ou, autrement dit, un rendement de 3 pour 100. D’affirmer le juge Sexton: «je doute fort que la bande aurait conclu un bail à long terme si cette décision avait eu pour effet de dévaluer la valeur de son propre actif, réduisant par le fait même le rendement qu’elle touche sur l’actif» (par. 25).
16 Troisièmement, la réduction de 50 pour 100 proposée afin de tenir compte de facteurs liés au fait que les terrains font partie d’une réserve est tributaire de l’évaluation d’un intérêt qui ne pourrait tout simplement jamais exister. Comme l’a souligné la Section de première instance, un terrain faisant partie d’une réserve ne peut être converti en terrain détenu en fief simple que par sa cession à la Couronne. Une fois cédé à la Couronne, un tel terrain perd toutes les caractéristiques que lui conférait le fait d’être situé dans une réserve. Par conséquent, le titre en fief simple sur un terrain faisant partie d’une réserve est quelque chose qui ne saurait exister. Puisqu’un tel intérêt ne peut jamais exister, il est difficile de voir comment il pourrait être évalué selon une méthode rationnelle. Dans l’état actuel des choses, l’évaluation est une activité notoirement dénuée de caractère scientifique. Voir, par exemple, Golden Acres Ltd. c. Canada (1988), 22 F.T.R. 123, au par. 15: «L’évaluation est peut‑être un art, mais elle ne saurait être élevée au rang de science » Cela est dû en partie au fait que toute évaluation comporte la question hypothétique suivante: Que recevrait le propriétaire pour son terrain sur le marché libre? On peut cependant répondre à cette question au moyen d’une méthode relativement rationnelle, par exemple en examinant le prix d’une propriété semblable.
17 À l’opposé, l’approche combinée fief simple/emplacement dans une réserve ne se prête pas à une analyse rationnelle. Puisqu’un intérêt en fief simple dans un terrain faisant partie d’une réserve est quelque chose qui n’existe pas, il n’y a tout simplement rien à quoi la propriété en cause puisse être comparée. La comparaison n’est pas faite avec des propriétés réelles, mais plutôt avec quelque chose qui ne peut pas exister — une parcelle de terrain qui serait à la fois détenue en fief simple et située dans une réserve. Je ne peux accepter que c’était là l’intention des parties lorsqu’elles ont écrit l’expression «valeur courante du terrain». Si «valeur courante du terrain» s’entend de la valeur d’une propriété en fief simple et que cette forme de tenure est incompatible avec une propriété située dans une réserve — propositions qu’accepte mon collègue le juge Gonthier — il doit donc être erroné de dévaluer le fief simple pour des facteurs liés à la qualité de terre faisant partie d’une réserve, telles les conjectures à propos de l’agitation dans les réserves, l’inéligibilité des non‑Autochtones à l’organe qui dirige la réserve et l’incertitude liée à l’impôt foncier. (Cela n’empêche pas la prise en considération du fait que la propriété en fief simple est située près de terres faisant partie d’une réserve, si ce fait devait se révéler pertinent pour l’évaluation de cette propriété.)
18 Comme le fait remarquer mon collègue, certains baux portant sur des terres autochtones stipulent que la propriété en cause doit être évaluée par référence à une propriété semblable située à l’extérieur de la réserve. Voir, par exemple, Rodgers c. Canada (1993), 74 F.T.R. 164, au par. 6 (bail devant être évalué par référence à [traduction] «un terrain non bâti [. . .] situé à l’extérieur de la réserve»); Devil’s Gap Cottages (1982) Ltd. c. Canada, [1991] A.C.F. no 1142 (QL) (1re inst.) (bail devant être évalué par référence à des [traduction] «terrains vagues situés à l’extérieur de la réserve»). Toutefois, il ne s’ensuit pas que, dans les cas où le bail ne contient aucune indication