Saskatchewan Minerals c. Keyes

Saskatchewan Minerals c. Keyes
Collection
Jugements de la Cour suprême
Date
1971-12-20
Recueil
[1972] RCS 703
Juges
Martland, Ronald; Judson, Wilfred; Hall, Emmett Matthew; Spence, Wishart Flett; Laskin, Bora
En appel de
Saskatchewan
Sujets
Mines et minéraux
Preuve
Contenu de la décision
Cour Suprême du Canada
Saskatchewan Minerals c. Keyes, [1972] R.C.S. 703
Date: 1971-12-20
Saskatchewan Minerals (Défenderesse) Appelante;
et
Thomas E. Keyes (Demandeur) Intimé.
1971: le 22 mars; 1971: le 20 décembre.
Présents: Les Juges Martland, Judson, Hall, Spence et Laskin.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE LA SASKATCHEWAN
Mines et minerais—Baux du droit d’extraction des alcalis—Intimé prétendant avoir une option sur les droits du locataire—Option est-elle valide sans le consentement écrit du Ministre—Convention en vue du transport de l’option—Clause visant une redevance—Redevance lie‑t‑elle l’appelante, cessionnaire subséquente—Alkali Mining Regulations, Décret du Conseil 1357/43 (Sask.), art. 11.
Preuve—Option alléguée—Intimé témoignant quant au contenu du document perdu—Témoignage non recevable—Aucune preuve qu’il a tenté de le trouver ou qu’il en existe une copie.
L’appelante a acquis deux baux du droit d’extraction des alcalis en vertu d’une cession de A, qui, de son côté, avait acquis les baux en vertu de cessions du premier locataire, H. L’approbation pres- crite de ces cessions a été obtenue en conformité des dispositions de l’art. 11 des Alkali Mining Regulations de Saskatchewan qui prescrivaient: «Le locataire ne cédera, ne transportera, ni ne sous-louera les droits décrits dans son bail, ni aucune partie d’icelui, sans avoir au préalable obtenu le consentement par écrit du Ministre».
La thèse de l’intimé (K), telle qu’elle a été présentée et plaidée devant le juge de première instance, c’est que, dans les derniers mois de 1943, il a obtenu de H une option sur les droits visés par les deux baux; il a vainement tenté, pendant quelques années, d’intéresser différentes personnes à mettre les propriétés en valeur; et au début de 1948, il a réussi à éveiller l’intérêt de A, avec qui il a fini par conclure une convention en date du 3 juin 1948. Cette convention, qui avait trait à d’autres droits de mine de K, outre l’option, énonce, entre autres choses, que K a pris les dispositions voulues pour transporter à A son option sur un des deux baux et prévoit comme considération une redevance de vingt-cinq cents (25¢) par tonne sur tout le sel anhydre extrait de ladite propriété louée et vendu. K n’a jamais fait cession à A de l’option. Subséquemment H a fait cession à A du bail à des conditions qui différaient de celles que contenait l’option de H à K. L’intimé soutient que la clause de la convention avec A visant la redevance a créé un intérêt dans le bien-fonds loué, intérêt qui est demeuré en vigueur après la cession du bail que A a consenti à l’appelante. Bien qu’aucune option n’ait été versée au dossier et qu’aucune reconnaissance de l’option par H n’ait été fournie en preuve, le juge de première instance a conclu que K détenait l’option qu’il soutient avoir, et que cela lui conférait des droits sur le bien-fonds qu’il a aliéné moyennant une contrepartie qui englobe la redevance, objet du présent litige.
La Cour d’appel a confirmé la décision rendue en première instance que K détenait l’option qu’il disait posséder; mais, contrairement au juge de première instance, elle a conclu qu’en ce qui a trait au deuxième bail, il n’y a pas eu cession de l’option ni réserve de redevance au sujet de ce bail. Cette conclusion résulte de ce que la Cour a interprété les termes de la convention du 3 juin 1948 comme ne visant pas le second bail. La Cour d’appel a en outre décidé que, quelles qu’aient été les dispositions ou ententes verbales entre K et A pour le paiement d’une redevance relativement au second bail, ces dispositions ou ententes ne liaient pas l’appelante car le marché verbal reposait uniquement sur un contrat et ne conférait aucun intérêt dans le bien-fonds. En cette Cour, l’appelante soutient que la réclamation relative à la redevance doit être rejetée à l’égard des deux baux, et l’intimé demande le rétablissement du jugement de première instance.
Arrêt: L’appel doit être accueilli et la réclamation de l’intimé rejetée, les Juges Hall et Laskin étant dissidents.
Les Juges Martland, Judson et Spence: Le témoignage de l’intimé sur l’option n’était pas recevable. Après avoir témoigné qu’il avait remis le document à l’avocat de A en 1948, et qu’il n’en avait conservé aucune copie, l’intimé a ensuite témoigné quant à son contenu, sans d’abord démontrer qu’il avait tenté de trouver ledit document ou qu’il s’était enquis auprès du cédant de l’option quant à l’existence d’une copie. Il n’a pu donner la date de l’option, ni sa durée.
En tout cas, l’option était invalide, en l’absence du consentement par écrit du Ministre des ressources minières, tel que prescrit par l’art. 11 des Alkali Mining Regulations. L’option créait un intérêt en equity dans le bail, semblable à celui qui a été créé dans Frobisher Ltd. c. Canadian Pipelines and Petroleums Ltd., [1960] R.C.S. 126, et le règlement interdit au locataire de transporter toute partie des droits décrits dans le bail sans le consentement prescrit. Ce consentement n’a pas été donné.
L’intimé a soutenu que la clause de sa convention avec A, fixant la redevance, a créé en sa faveur un intérêt dans le bien-fonds visé par le premier bail et que l’appelante, en recevant de A une cession de ce bail, l’a reçue sous réserve de cet intérêt dans le bien-fonds. Il n’est pas nécessaire de se prononcer définitivement sur la question de savoir si l’emploi du mot «redevance» signifiait que A avait l’intention de créer un intérêt dans le bien-fonds en faveur de l’intimé car, si l’on a voulu créer un intérêt quelconque dans le bien-fonds visé par le bail, A ne pouvait créer cet intérêt, étant donné l’art. 11 des Alkali Mining Regulations, sans avoir obtenu d’abord le consentement par écrit du Ministre.
Le seul intérêt dans un bien-fonds que l’intimé pouvait acquérir de A, en vertu de la convention, en ce qui a trait au premier bail, serait une part de l’intérêt dans le bien-fonds acquis par A lorsqu’elle a obtenu la cession de l’intérêt du locataire en vertu de ce bail. Dans la mesure où l’intimé acquérait pareil intérêt de A, l’intérêt de A dans le bien-fonds était réduit d’autant. L’intérêt de l’intimé ne pouvait naître que par suite d’un transport en sa faveur, par A, d’une partie des droits décrits dans le bail de A avec la Couronne. Un tel transport est expressément interdit par l’art. 11, sauf si le consentement du Ministre a été obtenu au préalable.
Cela étant, les dispositions relatives à la redevance ne peuvent avoir d’effet en droit que par voie de contrat, entre l’intimé et A, et un tel droit est opposable à A seulement et non à l’appelante.
Il y a lieu de s’accorder avec les motifs de la Cour d’appel en ce qui a trait au deuxième bail.
Les Juges Hall et Laskin, dissidents: L’intimé a obtenu un droit à une redevance dérogatoire à l’égard de l’intérêt du locataire en vertu du premier bail, que cet intérêt ait été une tenure à bail au sens strict ou un droit de profit à prendre pour un certain temps; la redevance non échue était un intérêt dans le bien-fonds, analogue à une servitude de rente, et, dans ces conditions, elle liait l’appelante en tant que cessionnaire subséquente du bail.
Comme l’a jugé la Cour d’appel, les termes de l’art. 11 des Alkali Mining Regulations ne visaient pas l’option; ce n’était que lorsque l’option était exercée et réalisée par un transport ou une cession que le consentement était requis. A cet égard, le consentement a été donné lorsque H a fait cession à A, puis, lorsque A a fait cession à l’appelante. De plus, l’art. 11 ne s’applique pas au droit indépendant à la redevance dérogatoire stipulé dans la convention intervenue entre A et K; par conséquent, la question de fait et celle de savoir si l’appelante peut invoquer l’art. 11 ne se posent pas.
APPEL d’un jugement de la Cour d’appel de la Saskatchewan[1], accueillant en partie un appel du Juge en Chef Bence. Appel accueilli, les Juges Hall et Laskin étant dissidents.
G.L. Gerrand, c.r., pour la défenderesse, appelante.
D.G. McLeod, c.r., et E.F.A. Merchant, pour le demandeur, intimé.
Le jugement des Juges Martland, Judson et Spence a été rendu par
LE JUGE MARTLAND—Les faits qui ont donné lieu au présent appel sont exposés dans les motifs de mon collègue le Juge Laskin. Comme celui-ci l’a fait remarquer, il est admis de part et d’autre que l’intimé ne peut avoir gain de cause à moins que la redevance qu’il revendique en vertu de sa convention avec Astral Mining & Resources Limited (ci-après appelée «Astral»), datée du 3 juin 1948, ne constitue un intérêt dans un bien-fonds (interest in land). Les passages pertinents de cette convention sont reproduits intégralement dans ses motifs. La convention énonce, entre autres choses, que l’intimé a pris les dispositions voulues pour transporter à Astral une option sur un bail, daté du 30 janvier 1948, intervenu entre le Ministre des Ressources naturelles de la province de Saskatchewan et Eric Lafferty Harvie. C’est le bail n° A-4010, qui vise des gisements d’alcali sur ou dans les terrains y décrits, de même que le droit d’extraire l’alcali et de le transporter ailleurs.
L’option dont il est question n’a pas été produite au procès. Dans son témoignage, l’intimé a déclaré avoir remis le document à l’avocat d’Astral en 1948, et n’en avoir conservé aucune copie. Il a ensuite témoigné quant à son contenu, sans d’abord démontrer qu’il avait tenté de trouver ledit document ou qu’il s’était enquis auprès du cédant de l’option quant à l’existence d’une copie. Il n’a pu donner la date de l’option, ni sa durée. Dans ces conditions, je ne pense pas que le témoignage de l’intimé sur l’option était recevable.
En tout cas, l’option était invalide, en l’absence du consentement par écrit du Ministre des Ressources minières. L’article 11 du règlement dit Alkali Mining Regulations de la Saskatchewan prescrit ce qui suit:
[TRADUCTION] Le locataire ne cédera, ne transportera, ni ne sous-louera les droits décrits dans son bail, ni aucune partie d’iceux, sans avoir au préalable obtenu le consentement par écrit du Ministre.
Dans Frobisher Ltd. c. Canadian Pipelines and Petroleums Ltd.[2], cette Cour a décidé qu’une option sur des claims miniers créait un intérêt en equity dans les claims et qu’elle était nulle, ayant été obtenue malgré l’interdiction expresse de l’art. 9(1) du règlement établi sous l’empire de la loi dite Mineral Resources Act de la Saskatchewan, dont les passages pertinents décrètent que:
[TRADUCTION] …une personne, société ou compagnie minière qui n’est pas porteur d’un permis de prospection, d’exploitation et de mine ne peut acquérir par voie de transport, de cession, ni de quelque autre façon que ce soit, aucun claim minier ni aucun droit ou intérêt dans icelui …
L’option dont il est ici question créerait un intérêt semblable dans le bail, et le règlement interdit au locataire de transporter toute partie des droits décrits dans le bail sans le consentement prescrit. Ce consentement n’a pas été donné.
Les motifs sur lesquels s’est fondée la Cour d’appel pour conclure que l’art. 11 ne s’appliquait pas à l’option, c’est-à-dire que le consentement n’est requis que lorsqu’on lève l’option et cède le bail, se rapprochent de la thèse que l’appelante a exposée, sans succès, dans l’affaire Frobisher.
Rien ne prouve que l’intimé ait jamais signé un acte de cession de l’option en faveur d’Astral. Astral a obtenu directement de Harvie une cession du bail de celui-ci, en vertu d’un accord qui ne contenait aucune mention de cette option et dont les conditions différaient sensiblement de celles que, selon l’intimé, contenait l’option.
La convention intervenue entre l’intimé et Astral se rapportait également à un bail du droit d’extraction du sel, accordé à l’intimé par la Compagnie de la Baie d’Hudson, et à une réserve de la Couronne de quelque 460,000 acres sur laquelle l’intimé avait obtenu des droits à l’égard du pétrole et du gaz.
La clause 3 de la convention stipulait:
[TRADUCTION] 3. Le prix à payer par Astral Mining & Resources Limited à Keyes pour la vente et la cession de tous les biens, droits et concessions susdits sera:
a) la somme de quatre-vingt-sept mille cinq cents dollars ($87,500.00) à être payés par l’émission et la
ou à ses représentants désignés par écrit,
répartition à Keyes / de trois cent cinquante mille (350,000) actions du capital social d’Astral Mining & Resources Limited, entièrement libérées et non cotisables; et
b) une redevance de vingt-cinq cents (25¢) par tonne sur tout le sel anhydre extrait de ladite propriété louée, et vendu; et
c) une redevance de base de un pour cent (1%) sur toute la production de pétrole et de gaz ex- traite ou tirée par Astral Mining & Resources Limited de chacun desdits lieux ou biens-fonds loués.
L’intimé soutient que la clause 3 b) de la convention a créé en sa faveur un intérêt dans le bien-fonds visé par le bail n° A-4010 et que l’appelante, en recevant d’Astral une cession de ce bail, l’a reçue sous réserve de cet intérêt dans le bien-fonds. L’intimé prétend que la clause n’a créé qu’un droit contractuel opposable à Astral mais non à l’appelante.
Si l’on s’était servi dans la clause du mot «paiement» plutôt que du mot «redevance», je doute que la position de l’intimé serait défendable. L’emploi du mot «redevance» signifie-t-il qu’Astral avait l’intention de créer un intérêt dans un bien-fonds en faveur de l’intimé?
J’en doute. L’engagement contracté par Astral aux termes de la clause est de faire des paiements d’argent relativement au sel produit et vendu. Il est semblable à la disposition que contenait l’accord que cette Cour a étudié dans St. Lawrence Petroleum Ltd. c. Bailey Selburn Oil & Gas Ltd. and H.W. Bass & Sons, lnc.[3] et en vertu de laquelle l’appelante en cette affaire-là avait droit de percevoir un pourcentage du profit net tiré de la production d’un puits de pétrole. Le «profit net tiré de la production» y était défini comme le profit tiré de la vente d’une part de la production d’un puits de pétrole, après certaines déductions. Les droits de l’appelante en vertu de cette clause furent considérés comme étant «de nature contractuelle» (p. 488). L’affaire portait surtout sur les effets d’une autre clause conférant à l’appelante un intérêt spécifique quant au pétrole et au gaz naturel dans, sur ou sous certains terrains. Il n’existe aucune disposition semblable en l’espèce.
Toutefois, à mon avis, il n’est pas nécessaire de se prononcer définitivement sur ce point car, si l’on a voulu par la clause 3 b) créer un intérêt quelconque dans le bien-fonds visé par le bail, Astral ne pouvait créer cet intérêt, étant donné l’art. 11 des Alkali Mining Regulations de la Saskatchewan, précité, sans avoir obtenu d’abord le consentement par écrit du Ministre des Ressources minières.
Le seul intérêt dans un bien-fonds que l’intimé pouvait acquérir d’Astral, en vertu de la conven- tion, en ce qui a trait au bail n° A-4010, serait une part de l’intérêt dans le bien-fonds acquis par Astral lorsqu’elle a obtenu la cession de l’intérêt en vertu de ce bail. Dans la mesure où l’intimé acquérait pareil intérêt d’Astral, l’intérêt d’Astral dans le bien-fonds était réduit d’autant. L’intérêt de l’intimé ne pouvait naître que par suite d’un transport en sa faveur, par Astral, d’une partie des droits décrits dans le bail d’Astral avec la Couronne. Un tel transport est expressément interdit par l’art. 11, sauf si le consentement du Ministre a été obtenu au préalable. Pareil consentement n’a pas été obtenu dans la présente affaire.
Cela étant, les dispositions relatives à la redevance, que contient la clause 3 b), ne peuvent avoir d’effet en droit que par voie de contrat, entre l’intimé et Astral, et, comme il a été précédemment signalé, un tel droit est opposable à Astral seulement et non à l’appelante.
Je souscris aux motifs de la Cour d’appel en ce qui a trait au bail n° A-163.
Je suis d’avis d’accueillir l’appel et de rejeter la réclamation de l’intimé contre l’appelante. L’appelante a droit aux dépens en cette Cour et dans les Cours d’instance inférieure.
Le jugement des Juges Hall et Laskin a été rendu par
LE JUGE LASKIN (dissident)—L’appelante en cette Cour est une corporation de la Couronne et, en cette qualité, elle est mandataire de la Couronne en vertu de la Crown Corporation Act, R.S.S. 1965, c. 39. En vertu d’une cession datée du 6 septembre 1961, de Astral Mining & Resources Limited, une compagnie ontarienne, elle a acquis (selon les termes de la cession): [TRADUCTION «[deux] baux du droit d’extraction des alcalis [soit les nos A-4010 et A-163] délivrés en conformité des Alkali Mining Regulations établis en vertu du Mineral Resources Act de la province de Saskatchewan». L’acte de cession est revêtu d’un certificat de consentement donné en vertu de l’art. 11 des Alkali Mining Regulations qui prescrivait ce qui suit:
[TRADUCTION] Le locataire ne cédera, ne transportera ni ne sous-louera les droits décrits dans son bail, ni aucune partie d’iceux, sans avoir au préalable obtenu le consentement par écrit du Ministre. Astral a acquis ces baux d’un certain E.L. Harvie (qui les détenait pour lui-même et pour deux autres personnes) en vertu d’une convention écrite datée du 30 juin 1948 et suivie de cessions portant la même date. L’approbation requise a été accordée lorsque Harvie a signé de nouvelles cessions le 3 août 1955. Harvie avait obtenu les droits de mine, dont il est question dans les deux baux, avant 1930, alors que la Couronne du chef du Canada était propriétaire du fonds. Ses droits étaient renouvelables et il les a conservés lorsque les droits de surface ont été transférés à la Couronne du chef de la province. La source directe de ses droits, avant leur cession à Astral, était un contrat synallagmatique daté du 30 janvier 1948, en ce qui a trait au bail n° A-4010, et un contrat synallagmatique antérieur, daté du 31 janvier 1944, en ce qui a trait au bail n° A-163.
Les deux contrats étaient d’une durée de vingt ans chacun et renouvelables pour des périodes supplémentaires de vingt ans [TRADUCTION] «aux termes et conditions que peut prescrire le lieutenant-gouverneur en conseil». Dans les deux contrats, un loyer annuel de vingt-cinq cents l’acre était exigible; de plus, dans le cas du plus ancien de ces contrats, une redevance déterminée était stipulée et, dans celui du plus récent, [TRADUCTION] «telle redevance… qui peut à l’occasion être prescrite en vertu ou en conformité du Mineral Resources Act ou de ses règlements d’application». Je reviendrai à ces contrats et à la spécification des redevances plus loin dans les présents motifs.
Les questions à trancher dans le présent litige découlent de la prétention de l’intimé qu’il a droit à une redevance de vingt-cinq cents par tonne sur tout le sel anhydre extrait et vendu en vertu des deux baux. Le sel anhydre est le gisement visé par les baux. L’action a été accueillie in toto à la suite d’un procès devant le Juge en chef Bence de la Cour du banc de la reine, mais en appel, il a été décidé que le demandeur avait droit à la redevance uniquement à l’égard du bail n° A-4010. En cette Cour, l’appelante soutient que la réclamation relative à la redevance doit être rejetée à l’égard des deux baux et l’intimé demande le rétablissement du jugement de première instance. On a soutenu que l’action du demandeur intimé se fondait sur certains marchés entre Harvie et lui et entre Astral et lui, à la suite desquels Astral a consenti à payer la redevance, comme en fait foi un contrat par écrit passé avec l’intimé le 3 juin 1948; et on a cherché à établir l’obligation de la défenderesse Saskatchewan Minerals en partant du fait qu’elle avait accepté une cession des deux baux d’Astral alors qu’elle avait connaissance de la réclamation du demandeur. L’appelante admet avoir accepté la cession avec cette connaissance, donnée par Keyes, d’abord dans une déclaration verbale à des hauts fonctionnaires du gouvernement en juillet 1961, puis dans une lettre datée du 28 juillet 1961 au ministère provincial des ressources minières; Keyes a par la suite réaffirmé sa réclamation dans d’autres lettres au gouvernement provincial.
Il est admis de part et d’autre que l’intimé ne peut avoir gain de cause que si la redevance qu’il réclame constitue un intérêt dans un bien-fonds. L’appelante Saskatchewan Minerals prétend que si l’intimé a un intérêt dans l’un des baux ou dans les deux, c’est à titre de détenteur d’un droit incorporel (chose in action) opposable à Astral. Deux autres moyens de défense sont soulevés, même s’il est conclu que la convention relative à la redevance confère à l’intimé un intérêt dans un bien-fonds. C’est, premièrement, que l’art. 11 des Alkali Mining Regulations, précité, fait obstacle à la réclamation de l’intimé et que, en qualité de mandataire de la Couronne à qui les droits de surface sont dévolus, l’appelante est recevable à soulever ce moyen contre l’intimé; et, secondement, qu’il y a eu, par l’effet de la loi, abandon du bail lorsque Astral a fait cession à l’appelante, cette dernière étant un mandataire de la Couronne, qui détenait le droit de retour, d’où l’extinction du droit de redevance dans la tenure à bail.
Il y a donc quatre questions à trancher en cette affaire et je les énonce succinctement en ces termes:
1. Keyes, l’intimé, a-t-il droit à une redevance comme il le prétend?
2. Si oui, ou si son droit est soutenable uniquement à l’égard du bail n° A-4010, la redevance relative à ce bail constitue-t-elle un intérêt dans un bien-fonds? 3. L’article 11 des Alkali Mining Regulations fait-il obstacle à la demande de Keyes?
4. Sa demande est-elle irrecevable en vertu de la théorie de l’abandon du bail qui entraînerait acquisition, par la Couronne, de tous les intérêts?
Avant de considérer ces questions, je veux traiter de la prétention de l’avocat de l’appelante qui a demandé dans la réplique l’autorisation d’invoquer le Statute of Frauds comme moyen supplémentaire de défense. Bien qu’invoqué dans la défense, il ne paraît pas en avoir été question, dans le jugement de première instance; le point n’a pas été soulevé en Cour d’appel (nous dit-on) et l’appelante n’en a pas fait mention non plus dans le factum qu’elle a produit en cette Cour. Dans la mesure où le droit de l’intimé à une redevance repose sur les termes de la convention du 3 juin 1948 entre Astral et lui et pour autant qu’il constitue un intérêt dans un bien-fonds en vertu de cette convention, les exigences du Statute of Frauds sont satisfaites. L’appelante, en qualité d’acquéreur subséquent avec connaissance directe, ne saurait être en meilleure position à cet égard, que ne le serait Astral. La Cour d’appel de la Saskatchewan a conclu que, même si la convention du 3 juin 1948 créait un droit de redevance en ce qui concerne le bail n° A-4010, elle n’englobait pas le bail n° A-163 et que, pour autant qu’une entente verbale de redevance ait été conclue entre Keyes et Astral, relativement au bail n° A-163, cette entente ne liait pas l’appelante. Vu que, pour les motifs exposés ci-après, je conviens que le juge de première instance n’aurait pas dû décider en faveur de Keyes au sujet du bail n° A-163, je n’ai pas à en dire davantage sur le Statute of Frauds.
La thèse de Keyes, telle qu’elle a été présentée et plaidée devant le juge de première instance, c’est que, dans les derniers mois de 1943, il a obtenu de Harvie une option sur les droits visés par les deux baux du droit d’extraction des alcalis; il a vainement tenté, pendant quelques années, d’intéresser différentes personnes à mettre les propriétés en valeur; et au début de 1948, il a réussi à éveiller l’intérêt d’Astral, avec qui il a fini par conclure la convention du 3 juin 1948. Les négociations avaient trait à d’autres droits de mine de Keyes, outre l’option alléguée. Bien qu’aucune option n’ait été versée au dossier et qu’aucune reconnaissance de l’option en cause par Harvie (qui n’a pas été appelé à déposer) n’ait été fournie en preuve, le juge de première instance a conclu que Keyes détenait l’option qu’il soutient avoir, et que cela lui conférait des droits sur le bien-fonds qu’il a aliénés moyennant une contrepartie qui englobe la redevance, objet du présent litige. Vu ces conclusions, il importe peu que Harvie et Astral aient traité directement l’un avec l’autre, sans cessions intermédiaires à Keyes et par lui. De même, vu ces conclusions, il est sans importance que la convention du 3 juin 1948 entre Keyes et Astral ait précédé la convention en bonne et due forme entre Harvie et Astral; le droit de Keyes à une redevance se fonderait sur le fait qu’il s’est réservé cette redevance à titre de détenteur d’une option sur les baux miniers. Évidemment, il découle implicitement de cette conclusion que le simple détenteur d’une option peut se réserver, à l’égard de l’acquéreur éventuel de ses droits d’option, une redevance qui prendrait effet le jour où ce dernier acquiert ces droits.
La Cour d’appel de la Saskatchewan, bien qu’avec quelque hésitation (ce qui est compréhensible à la lumière du dossier), a confirmé la décision rendue en première instance que Keyes détenait bien l’option qu’il disait posséder; mais, contrairement au juge de première instance, elle a conclu qu’en ce qui a trait au bail n° A-163, il n’y a pas eu cession de l’option, ni réserve de redevance au sujet de ce bail. Cette conclusion résulte de ce que la Cour d’appel a interprété les termes de la convention du 3 juin 1948 comme ne visant pas le bail n° A-163. La Cour d’appel a en outre décidé que, quelles qu’aient été les dispositions ou ententes verbales entre Keyes et Astral pour le paiement d’une redevance relativement au bail n° A-163, ces dispositions ou ententes ne liaient pas l’appelante car le marché verbal reposait uniquement sur un contrat et ne conférait aucun intérêt dans le bien-fonds.
La convention du 3 juin 1948 entre Keyes et Astral renferme les trois attendus suivants:
[TRADUCTION] ATTENDU QUE ledit Keyes a droit à un bail d’une durée de vingt et un ans de la Compagnie de la Baie d’Hudson relativement à 160 acres à l’extrémité nord du lac Ingebright, en Saskatchewan, l’endroit étant connu sous le nom de quart sud-est de la section 26 dans le canton n° 16, rang 25, à l’ouest du 3° méridien, moyennant un loyer annuel de $660 et le paiement d’une redevance de base de 12½¢ tonne sur la production du sel extrait de la concession.
ET ATTENDU QUE ledit Keyes a convenu de transporter à Astral une option sur un bail daté du 30 janvier 1948 et conclu par le Ministre des Ressources naturelles et de l’expansion industrielle de la province de Saskatchewan, d’une part, et par Eric Lafferty Harvie, de la ville de Calgary, province de l’Alberta, d’autre part, ledit Harvie agissant pour lui-même et pour MM. Leo H. Miller et C.J. Ford, ledit bail étant d’une durée de vingt ans et sujet à reconduction pour des périodes semblables, à un loyer annuel de 25¢ l’acre, et renfermant une clause de redevance rédigée en ces termes:
[TRADUCTION] «ET AUSSI REMETTRE ET PAYER à cet égard au locateur telle redevance, aux époques et en la manière qui peuvent à l’occasion être prescrites en vertu ou en conformité du Mineral Resources Act ou de ses règlements d’application».
ET ATTENDU qu’en outre, ledit Keyes possède ou a le droit d’acquérir un bail ou permis de forage en vertu des Oil and Gas Regulations de la province de Saskatchewan visant les réserves maintenant connues sous les nos 123 et 172 et comprenant une surface globale de 460,000 acres environ.
Suivent six clauses de fond, dont quatre ont un rapport avec les points en litige dans le présent appel.
Les quatre clauses en question sont énoncées en ces termes:
[TRADUCTION] 1. Keyes s’engage par les présentes à céder et cède par les présentes tous ses droits, titre et intérêt dans la tenure à bail de la Compagnie de la Baie d’Hudson et dans le sel et autres gisements y contenus à Astral Mining & Resources Limited, l’acheteur;
2. Ledit Keyes a, conformément à son engagement, fait délivrer un permis à Astral Mining & Resources Limited par le gouvernement de la province de Saskatchewan [à l’égard de 250,000 acres, moins 50,000 acres à être vendues par Astral à un fiduciaire pour le compte de Keyes]…
3. Le prix à payer par Astral Mining & Resources Limited à Keyes pour la vente et la cession de tous les biens, droits et concessions susdits sera: a) la somme de quatre-vingt-sept mille cinq cents dollars ($87,500.00) à être payés par l’émission et
ou à ses représentants désignés par écrit,
la répartition à Keyes / de trois cent cinquante mille (350,000) actions du capital social d’Astral Mining & Resources Limited, entièrement libérées et non cotisables; et
b) une redevance de vingt-cinq cents (25¢) par tonne sur tout le sel anhydre extrait de ladite propriété louée, et vendu; et
c) une redevance de base de un pour cent (1%) sur toute la production de pétrole et de gaz extraite ou tirée par Astral Mining & Resources Limited de chacun desdits lieux ou biens-fonds loués.
6. La présente convention sera exécutée à l’avantage des parties contractantes et liera celles-ci, ainsi que leurs héritiers, exécuteurs, administrateurs, successeurs et ayants cause.
Bien que le deuxième attendu se rapporte au bail n° A-4010, aucun attendu n’a trait au bail n° A-163, et ni l’un ni l’autre bail n’est expressément mentionné dans les clauses de fond de la convention. Cependant, à la clause 3 qui traite de la contrepartie, il est question de «tous les biens, droits et concessions susdits», et le par. b), qui prescrit la redevance, le fait à l’égard de «ladite propriété louée». Les deux Cours d’instance inférieure ont décidé qu’il faut considérer ces mots comme désignant plus que le bail de la Compagnie de la Baie d’Hudson et qu’en interprétant la convention dans son ensemble, et eu égard aux circonstances, ces mots visent également le bail n° A-4010. J’appuie cette conclusion.
Je partage aussi l’avis de la Cour d’appel qu’aucun droit de redevance n’est opposable à l’appelante à l’égard du bail n° A-163. Le juge de première instance a conclu en faveur de Keyes sur ce point, en se fondant sur un prospectus distribué par Astral le 25 mars 1952. Dans ce prospectus, il est fait mention des deux baux du droit d’extraction des alcalis acquis par Astral; et, dans chaque cas, le prospectus déclare que [TRADUCTION] «une redevance supplémentaire de 25 cents la tonne est payable à Thomas E. Keyes sur tout le sel anhydre extrait dudit bien-fonds et vendu». Le Juge en chef Bence de la Cour du banc de la reine a traité le prospectus comme une ratification d’une convention antérieure de redevance (antérieure à celle du 3 juin 1948), et comme un écrit suffisant pour satisfaire aux exigences du Statute of Frauds.
Cela ne fait toutefois pas de la redevance un intérêt dans un bien-fonds opposable à l’appelante, à présumer sur ce point qu’il soit possible de créer une redevance assimilable à un intérêt dans un bien-fonds. Le prospectus n’est pas un instrument dans lequel Keyes s’est réservé une redevance, ou encore dans lequel Astral lui en a accordé une. On n’y fait qu’affirmer l’existence d’une redevance qui, en soi, ne pourrait valoir contre l’appelante, à moins qu’il ne soit par ailleurs prouvé qu’elle a été créée à titre d’intérêt dans un bien-fonds.
Je passe maintenant à la question de savoir si la redevance à l’égard du bail n° A-4010 a conféré à Keyes un intérêt dans un bien-fonds. Les termes de la convention du 3 juin 1948 à cet égard, qu’on trouve dans la clause 3 b), sont les suivants:
[TRADUCTION] Le prix à payer par Astral… sera… une redevance de vingt-cinq cents (25¢) par tonne sur tout le sel anhydre extrait de ladite propriété louée [bail n° A-4010] et vendu…
Cette redevance grevant l’intérêt d’Astral devait trouver sa source dans le droit d’Astral «aux accumulations naturelles d’alcalis, selon la définition qu’en donnent les Alkali Mining Regulations, établis en vertu du Mineral Resources Act sur ou dans [le bien-fonds décrit], avec la faculté, le pouvoir et l’autorité entiers et exclusifs… d’explorer, creuser, mettre en valeur, exploiter, extraire et enlever lesdites accumulations d’alcalis, où qu’elles se trouvent dans les limites dudit bien-fonds». Le passage cité est extrait de l’acte de concession à Harvie, daté du 30 janvier 1948, portant sur l’intérêt que Harvie a cédé à Astral.
Un examen de cette concession révèle une disparité entre la formulation de l’intérêt y trans- porté et celle de l’intérêt transporté par la concession antérieure du 31 janvier 1944, qui visait le bail n° A-163. En vertu de cette dernière concession, la Couronne, la locatrice, octroyait et cédait à bail à Harvie, le locataire, [TRADUCTION] «la permission et l’autorisation exclusives d’extraire et de mettre en valeur tous les gisements et accumulations d’alcalis… ainsi que la permission et l’autorisation exclusives… d’explorer, creuser, mettre en valeur, exploiter, extraire et enlever ledit alcali», pour la période renouvelable de vingt ans déjà mentionnée dans les présents motifs. Outre un loyer annuel de vingt-cinq cents l’acre, ce contrat prévoit une redevance dans les termes suivants:
[TRADUCTION] ET AUSSI REMETTRE ET PAYER à cet égard au locateur une redevance de douze cents et demi par tonne de deux mille livres à l’embarquement, tel que déterminé par les relevés de transport au point initial d’expédition, sur tous les produits, bruts ou raffinés, provenant des biens-fonds loués, sous réserve que, lorsque lesdits produits sont expédiés à l’état de solution, la redevance sera de deux cents par gallon expédié; cette redevance sera due et payable le 31 mars, le 30 juin, le 30 septembre et le 31 décembre de chaque année;
Ce qui était concédé à l’égard du bail n° A-163, c’était un droit de profit à prendre, pour un certain nombre d’années seulement. Aucune disposition ne prévoit la prorogation de l’intérêt aussi longtemps que dure la production, mais, évidemment, le marché ne portait pas sur des substances fugaces. Je relève également que la redevance n’a pas été fixée par rapport au minéral en place, mais comme un montant qui dépendait de l’extraction préalable du minéral et qui était déterminable en fonction du caractère mobilier de celui-ci.
La concession se rapportant au bail n° A-4010 est faite en faveur de Harvie, le locataire, par la Couronne, la locatrice, qui cède et loue pour une période de vingt ans, renouvelable, «les accumulations naturelles d’alcalis… avec la faculté, le pouvoir et l’autorisation entiers et exclusifs pour le locataire… d’explorer, creuser, mettre en valeur, exploiter, extraire et enlever lesdites accumulations d’alcalis, où qu’elles se trouvent dans les limites du bien-fonds [décrit]». Pas plus dans ce cas-ci que dans celui du bail n° A-163, la concession ne stipule que le bail pourra se prolonger tant que durera la production. Elle prévoit, comme je l’ai déjà dit, un loyer annuel de vingt-cinq cents l’acre et la redevance y est décrite avec une certaine souplesse comme étant telle redevance qui peut à l’occasion être prescrite en vertu ou en conformité du Mineral Resources Act ou de ses règlements d’application. Cette concession paraît être plus qu’une concession d’un droit de profit à prendre pour un certain nombre d’années; elle est rédigée comme s’il s’agit d’une tenure à bail quant au minéral en place, à laquelle s’attache un droit d’extraction. Dans Berkheiser c. Berkheiser et Glaister[4], il a été décidé qu’un prétendu bail quant au pétrole et au gaz naturel, dans, sur et sous un certain bien-fonds pour une période de dix ans, [TRADUCTION] «et aussi longtemps par la suite que les substances louées, ou l’une d’elles, seront extraites» constituait uniquement un droit de profit à prendre, compte tenu de toutes les dispositions du bail. Cette Cour a infirmé le jugement de la Cour d’instance inférieure qui avait conclu que, vu la forme du bail, il y avait eu vente d’une partie du bien-fonds, avec faculté d’accès, d’exploration et d’enlèvement des substances mentionnées. Il existe évidemment une différence entre la substance fugace dont il est question dans l’affaire Berkheiser et le minéral solide en cause dans le bail n° A-4010, mais nous ne sommes pas tenus de décider en l’espèce si l’intérêt de l’appelante est une tenure à bail ou un droit de profit à prendre pour un certain temps. Puisqu’il s’agit dans les deux cas d’un intérêt dans un bien-fonds, il n’y a pas lieu de faire sur ce point de distinction quant à la nature d’une redevance, qu’elle soit réservée par le détenteur de l’intérêt lorsqu’il cède celui‑ci à un autre, ou imposée par ce détenteur à l’égard de son intérêt, en faveur d’un tiers. Aucun arrêt de cette Cour ne tranche ni n’étudie la question de savoir si les redevances découlant de baux dits miniers sont des intérêts dans un bien-fonds ou dans quelles circonstances, s’il en est, elles peuvent l’être. Je parle ici de redevances, non pas en tant que droits acquis dans les dépôts de minerai, ou dans le pétrole ou le gaz, selon le cas, in situ (sens qu’on leur a parfois attribué, en particulier dans une série de décisions américaines—voir aussi Gowan v. Christie[5]), mais plutôt en tant que part ou bénéfice dans la production en échange de la permission d’exploiter une certaine propriété, ou à l’égard d’une telle exploitation: voir Re Dawson and Bell[6], aux pp. 838, 842. C’est le sens qui ressort de la convention du 3 juin 1948 entre Keyes et Astral.
En l’instance, il ne s’agit pas d’une redevance réservée par et pour un propriétaire ayant un droit de retour qui a concédé un bail minier et qui cherche à faire valoir son droit de redevance contre un concessionnaire du locataire. Il s’agit plutôt d’une affaire où le locataire d’un droit de mine (soit à titre de locataire au sens strict ou de titulaire d’un droit de profit à prendre), lui-même assujetti à une redevance en faveur du locateur ou de son cessionnaire, a à son tour créé une autre redevance en sa propre faveur lorsqu’il a fait cession à un tiers de sa tenure à bail ou de son droit de profit à prendre. Subsidiairement, c’est une affaire où le cessionnaire d’un locataire a accordé une redevance à une autre personne, devenant ainsi assujetti à deux redevances. Il ne fait aucun doute que cette seconde redevance ou redevance dérogatoire peut être créée. Reste à savoir si elle est invariablement un avantage contractuel ou si elle peut être, et est dans l’espèce, un intérêt dans un bien-fonds.
Rien, à mon avis, ne dépend du fait que Keyes était, au mieux, le détenteur d’une option sur un bail minier. La question serait exactement la même si pour une contrepartie, telle que des services de gestion, Astral avait accordé à Keyes une redevance dérogatoire à l’égard d’un bail minier qu’elle aurait obtenu de quelqu’un d’autre. C’était la situation dans Emerald Resources Ltd. c. Sterling Oil Properties Management Ltd.[7], décision que cette Cour a confirmée le 17 décembre 1970 sans statuer sur la question en litige ici. Dans la cause précitée, la Chambre d’appel de la Cour suprême d’Alberta doutait, sans toutefois se prononcer expressément sur ce point, qu’une redevance dérogatoire accordée par le détenteur d’un bail minier à une société de gestion soit un intérêt dans un bien-fonds au sens du Statute of Frauds. La clause de redevance dans la convention que devait examiner cette Cour-là prévoyait une certaine redevance sur la part du locataire de substances spécifiques [TRADUCTION] «produites, récupérées et vendues à l’égard de chaque propriété acquise par [le locataire] après la date des présentes et pour la durée de la présente convention». Au moment de la signature de la convention, tout intérêt dans le bien-fonds né