La Cité de Sherbrooke v. Commissaires d'Écoles Catholiques Romains de Sherbrooke et al.

La Cité de Sherbrooke v. Commissaires d'Écoles Catholiques Romains de Sherbrooke et al.
Collection
Supreme Court Judgments
Date
1957-05-13
Report
[1957] SCR 476
Judges
Taschereau, Robert; Kellock, Roy Lindsay; Fauteux, Joseph Honoré Gérald; Abbott, Douglas Charles; Nolan, Henry Grattan
On appeal from
Quebec
Subjects
Taxation
Decision Content
Supreme Court of Canada
La Cité de Sherbrooke v. Commissaires d'Écoles Catholiques Romains de Sherbrooke et al., [1957] S.C.R. 476
Date: 1957-05-13
La Cite De Sherbrooke (Defendant), Dominion Textile Company Limited, Domil Limited, Canadian Ingersoll-Rand Company Limited, Paton Manufacturing Company | Limited (Mis-En-Cause) Appellants;
and
Le Bureau Des Commissaires D'ecoles Catholiques Romains De La Cite De Sher-Brooke (Plaintiff) Respondent;
and
J. H. Bryant Limited Et Al. Mis-En-Cause.
1957: February 7, 8, 11, 12; 1957: May 13.
Present: Taschereau, Kellock, Fauteux, Abbott and Nolan JJ.
ON APPEAL FROM THE COURT OF QUEEN'S BENCH, APPEAL SIDE, PROVINCE OF QUEBEC
Taxation—Municipal land taxes—"Immoveables"—Machinery placed in a building and used in the operation of an industry—Whether immoveable by destination—Meaning of "à perpétuelle demeure"—Cities and Towns Act, R.S.Q. 1941, c. 233, s. 488—Civil Code, arts. 379, 380.
The plaintiff sought to have included in the assessment roll of the defendant city as a taxable immoveable under s. 488 of the Cities and Towns Act, R.S.Q. 1941, c. 233, certain machinery owned and used by the defendant companies in the operation of their industries, on the ground that it had become immoveable by destination. The Courts below found as a fact that none of the machinery was actually incorporated into the buildings. The trial judge held the machinery to be moveable but this judgment was reversed by the Court of Appeal.
Held: The machinery had become immoveable by destination and was therefore taxable under s. 488 of the Cities and Towns Act.
Per Taschereau, Fauteux and Abbott JJ.: In France, there are two ways by which a moveable object can become immoveable by destination: (i) when the object is placed on an immoveable for its service even without any physical attachment and without any necessity of permanency; and (ii) when it is physically attached to the immoveable "à perpétuelle demeure". The same two means of immobilization exist in the Quebec law, but with the difference that here the moveable must be placed "à perpétuelle demeure" in both cases. The French doctrine of industrial and agricultural immobilization exists in the Quebec law if the object is placed permanently, that is to say, with the intention to keep it there so long as it remains useful, but not excluding the possibility of replacement or even removal in the future. Article 379 of the Civil Code, which merely requires that the moveable be placed permanently and which is not limitative, is sufficient to immobilize by destination, without the necessity of referring to art. 380, which creates only a presumption juris tantum of immobilization when the moveables are physically attached to an immoveable. In the case at bar, the machinery was placed for a permanency within the meaning of art. 379 in the building for the purpose of industry, it was indispensable for the operation of the industry and was an essential accessory to the buildings in which it was placed "à perpétuelle demeure". This rendered the machinery immoveable under art. 379 and it was not necessary to resort to art. 380 to complete the immobilization.
Per Kellock and Nolan JJ.: If the proprietor of a building suitable for an industrial process places in it machinery for the purpose of carrying on that process permanently and not merely temporarily, such machinery becomes immobilized under art. 379 of the Civil Code, whether or not any part of it falls within the first paragraph of art. 380. It does not matter if the same building could be devoted equally well to some other industrial purpose; nor will its nature be changed merely by some happening that results in the abandonment of the intention to carry on permanently. The evidence of the proprietor as to his intention is, at the least, admissible evidence.
The word "attached" in art. 380 does not mean "physically attached", but rather "joined" or "united" or "annexed" or "appropriated (affecté)" to the realty.
The words "à perpétuelle demeure" must have the same meaning in both arts. 379 and 380 of the Code. If the moveable is fastened in a durable manner, or if it is not removable without breakage or without destruction or deterioration, or if it serves to complete or perfect the realty, then it is placed "à perpétuelle demeure". What is envisaged by para. 2 of art. 379 is a building designed for the carrying on of the enterprise therein mentioned. In the case at bar, the machinery was placed upon the premises to complete them.
APPEAL from the judgment of the Court of Queen's Bench, Appeal Side, Province of Quebec 1, reversing the judgment of Marchand J. Appeal dismissed.
A. Rivard, for the City of Sherbrooke, appellant.
R. C. Holden, Q.C., for Dominion Textile Company Limited and Domil Limited, appellants.
J. Sénécal, Q.C., and J. Chassé, for Canadian Ingersoll-Rand Company Limited, appellant.
G. Monette, Q.C., for Paton Manufacturing Company Limited, appellant.
Evender Veilleux, Q.C., for the plaintiff, respondent. The judgment of Taschereau, Fauteux and Abbott JJ. was delivered by
Taschereau J.:—Le litige qui nous est soumis présente de très sérieuses difficultés légales, et sa solution aura sans doute une influence considérable sur l'économie industrielle et sur le pouvoir de taxation des cités et villes.
A Sherbrooke, comme dans bien d'autres endroits de la province, la ville doit préparer le rôle d'évaluation, qui sert également de base à la taxe scolaire. Pour l'année 1954, des experts nommés par la ville, ont évalué les propriétés imposables, mais, avec l'assentiment du conseil, et malgré des représentations opposées, certaines machineries propriétés de 265 manufactures et industries, n'ont pas été portées au rôle. La prétention était, comme elle l'est encore, que ces machineries, n'étant pas immeubles, mais bien des effets mobiliers, n'étaient pas assujetties à la taxation foncière. Le rôle d'évaluation fut donc homologué, sans mention de ces machineries, dont la valeur était de $4,706,446.85.
La commission scolaire, intimée dans la présente cause, et dont le budget se trouvait sérieusement affecté par cette omission, s'autorisant d'un amendement apporté à la loi, par la Législature de Québec, institua alors des procédures légales qui ont abouti jusqu'à cette Cour.
Le bureau des commissaires porta plainte devant le bureau de revision, et ce dernier, alléguant absence de juridiction, refusa d'entendre la plainte. L'affaire fut alors référée au conseil municipal de la cité de Sherbrooke, qui en vint à la conclusion que les biens en question n'étaient pas des immeubles, et, en conséquence, maintint le rôle tel que préparé par les estimateurs, et rejeta le protêt de la commission scolaire catholique romaine de Sherbrooke.
Le bureau des commissaires en appela à la Cour de magistrat du district de Saint-François, et M. le juge Marchand, le 30 mai 1955, confirma la décision du conseil de la cité de Sherbrooke, maintint le rôle tel que préparé par les estimateurs, et rejeta également le protêt de la commission scolaire de Sherbrooke. La Cour du Banc de. la Reine fut saisie à son tour de la question et le 28 mars 1956, maintint l'appel 2 de la commission scolaire, et ordonna à la cité de Sherbrooke d'ajouter à son rôle d'évaluation la valeur de la machinerie apparaissant à la liste appelée "machineries supplémentaires", et appartenant aux mis-en-cause.
Les parties ne contestent pas les faits tels qu'ils ont été établis par M. le juge Marchand. Le magistrat s'exprime dans les termes suivants:
Comme résumé de la preuve, on peut dire que les mis-en-cause, à l'exception de deux sont propriétaires d'établissements ou bâtisses que l'on a qualifiés d'industriels ou commerciaux, et que ladite machinerie "Supplementary Machinery" se trouve dans les dits établissements et est utilisée pour les fins de l'industrie ou du commerce y exploités. Il a été établi en outre que cette machinerie se trouve dans les dits établissements pour un temps indéfini, en ce sens que ladite "machinerie, en autant que les mis-en-cause maintiendront leurs opérations actuelles, sera utilisée tant qu'elle sera en état de fonctionner ou tant qu'elle ne sera pas remplacée par une autre machinerie plus moderne ou plus apte à donner un meilleur rendement, mais sans qu'il puisse être déterminé actuellement à quelle époque la machinerie peut être ainsi remplacée. Il a été établi également que la presque totalité de ladite machinerie est retenue à des planchers de ciment ou de bois par vis ou 'lag-screws', soit pour empêcher ou diminuer la vibration, soit pour la maintenir en alignement".
Il s'agit donc de déterminer la nature de ces machineries. Si ce sont des immeubles, le jugement de la Cour du Banc de la Reine doit être confirmé; si ce sont des biens mobiliers, le jugement de M. le juge Marchand est bien fondé, et doit être rétabli.
Les articles de la Loi des cités et villes, S.R.Q. 1941, c. 233, qu'il est nécessaire de considérer pour arriver à la détermination de la présente cause, sont les suivants:
485. Il est du devoir des estimateurs de faire, chaque année, au temps et en la manière ordonnés par le conseil, l'évaluation des biens imposables de la municipalité, suivant leur valeur réelle.
488. Les immeubles imposables dans la municipalité comprennent les terrains, les constructions et les usines qui y sont érigées et toutes améliorations qui y ont été faites, de même que les machineries et accessoires qui sont immeubles par destination ou qui le seraient, s'ils appartenaient au propriétaire du fonds. La valeur réelle du tout est portée au rôle d'évaluation au nom du propriétaire du fonds; mais si ce dernier prouve aux estimateurs que des machineries ou accessoires ont été placés par un locataire ou autre occupant, la valeur de ces machineries et accessoires est portée au nom du locataire ou occupant qui les possède et qui, à cet égard, est traité comme un propriétaire d'immeubles imposables.
521. Le conseil peut imposer et prélever annuellement, sur tout immeuble dans la municipalité, une taxe n'excédant pas deux pour cent de la valeur réelle, telle que portée au rôle d'évaluation. La seconde question est de savoir si les machineries qui n'ont pas été portées au rôle d'évaluation, si elles ne sont pas des biens mobiliers, sont ou ne sont pas des immeubles par destination. C'est en conséquence au Code civil qu'il faut avoir recours pour solutionner la question et particulièrement aux arts. 379 et 380 qui se lisent ainsi:
379. Les objets mobiliers que le propriétaire a placés sur son fonds à perpétuelle demeure, ou qu'il y a incorporés, sont immeubles par destination tant qu'ils y restent.
Ainsi sont immeubles, sous ces restrictions, les objets suivants et autres semblables:
1. Les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes;
2. Les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, papeteries et autres usines.
Sont aussi immeubles par destination les fumiers ainsi que les pailles et autres substances destinées à le devenir.
380. Sont censés avoir été attachés à perpétuelle demeure les objets placés par le propriétaire qui tiennent à fer et à clous, qui sont scellés en plâtre, à chaux ou à ciment, ou qui ne peuvent être enlevés sans être fracturés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés.
Les glaces, les tableaux et autres ornements sont censés mis à perpétuelle demeure, lorsque, sans eux, la partie de l'appartement qu'ils couvrent demeurerait incomplète ou imparfaite.
Il ne fait pas de doute que le Code civil de la province de Québec et le Code Napoléon, en ce qui concerne "les immeubles par destination", diffèrent sous certains aspects. Les articles suivants du code français, qui, sans être identiques aux nôtres, reconnaissent aussi l'immobilisation par destination, peuvent sans doute nous aider à solutionner le problème qui nous intéresse. Ce sont les arts. 524 et 525 C.N. qui se lisent ainsi:
524. Les objets que le propriétaire d'un fonda y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds, sont immeubles par destination.
Ainsi, sont immeubles par destination, quand ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation du fonds:
Les animaux attachés à la culture;
Les ustensiles aratoires;
Les semences données aux fermiers ou colons partiaires;
Les pigeons des colombiers;
Les lapins des garennes;
Les ruches à miel;
Les poissons des étangs;
Les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes;
Les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, papeteries et autres usines;
Les pailles et engrais.
Sont aussi immeubles par destination, tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure. 525. Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés et détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés.
Les glaces d'un appartement sont censées mises à perpétuelle demeure, lorsque le parquet sur lequel elles sont attachées fait corps avec la boiserie.
Il en est de même des tableaux et autres ornements.
Quant aux statues, elles sont immeubles lorsqu'elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir, encore qu'elles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration.
A la lecture des articles ci-dessus, il ressort qu'en France, l'immobilisation, sans la nécessité "de placement à perpétuelle demeure", est complète, et rend immeubles, les objets qui sont meubles par nature, si les choses ainsi placées sur un fonds, même sans attaches matérielles, sont affectées au service de l'immeuble, ou d'une entreprise agricole, industrielle, commerciale ou artisanale. En conséquence, en vertu des dispositions de l'art. 524, peuvent devenir immeubles par destination, des biens de nature mobilière, que par une fiction de la loi celle-ci déclare immobiliers, simplement par un lien intellectuel, parce qu'ils se rattachent à l'immeuble à titre d'accessoire. Ainsi évite-t-on la dissociation de biens qui économiquement forment un tout, et deviennent soumis au même régime juridique, en cas de saisie, de constitution d'hypothèque, de partage, de legs, ou pour l'application des règles des régimes matrimoniaux. Vide: Dalloz, Nouveau Répertoire, vol. I, p. 371. Deux conditions seulement sont requises. Il faut, en premier lieu, que le meuble et l'immeuble appartiennent à la même personne, et, en second lieu, il faut nécessairement qu'il existe un rapport de destination entre les deux objects: Planiol et Ripert, 2e ed. 1952, vol. 3, p. 81; Pandectes françaises, vol. 13, p. 55, n° 151. Mais l'énumération que l'on trouve dans l'art. 524 n'a rien de limitatif, et elle ne contient que des exemples que donne le législateur. Même en dehors de cette énumération, tout ce qui est placé sur un fonds par le propriétaire pour le service et l'exploitation de son fonds, est immeuble par destination: Planiol et Ripert, vol. 3, 2e ed. 1952, p. 84; Dalloz-Encyclopédie vol. I, p. 452, n° 116; Pandectes françaises, vol. 13, p. 57, nos 173, 174, 175; Fuzier-Herman, Code civil annoté 1935, vol. 1, p. 625, nos 65, 66, 67. Mais le Code français reconnaît deux moyens d'immobilisation des effets mobiliers: le premier que je viens d'exposer, où un lien intellectuel sert à l'affectation du meuble au service de l'immeuble, ou d'une entreprise agricole, industrielle, commerciale ou artisanale qui y est exploitée; et le second qui consiste en un lien matériel lorsqu'on attache le meuble à l'immeuble, à perpétuelle demeure. En ce cas, pour que l'immobilisation devienne parfaite, il faut, suivant les dispositions de l'art. 525 C.N., que les effets immobiliers soient scellés en plâtre, à chaux ou à ciment, ou qu'ils ne puissent être détachés sans être fracturés et détériorés, ou sans pour les enlever, que l'on brise ou détériore la partie du fonds à laquelle ils sont attachés. Mais comme le signalent Planiol et Ripert, Droit civil, vol. 3, p. 92, les modes d'adhérence que mentionne l'art. 525 C.N., sont énonciatifs seulement et non limitatifs, et les arrêts admettent l'efficacité de toute autre marque d'adhérence indicative d'une destination à perpétuelle demeure. L'article 525 C.N. donne comme exemple les glaces d'un appartement: elles sont censées mises à perpétuelle demeure, lorsque le parquet sur lequel elles sont attachées fait corps avec la boiserie. Le Code y assimile des statues placées dans une niche pratiquée pour les recevoir, encore qu'elles puissent être enlevées sans détérioration. La raison évidente de cette dernière disposition est que l'appartement serait incomplet si on y enlevait la statue.
La fixation à perpétuelle demeure est ainsi un second moyen d'immobilisation par destination pour des objets mobiliers qui, n'étant pas nécessaires à l'exploitation, se trouvent cependant rattachés au fonds par un signe extérieur, une attache matérielle: Dalloz-Encyclopédie Droit civil, vol. I, p. 458, n° 283. De cet art. 525 C.N. il résulte que par cela seul que des choses mobilières attachées à un fonds par le propriétaire y sont scellées en plâtre, à chaux ou à ciment, elles participent de la nature de l'immeuble sans' qu'il y ait à considérer quel peut être leur degré d'utilité ou d'inutilité par rapport au service de cet immeuble. On verra que, par les différentes applications que la loi fait par l'art. 525 C.N. du principe posé par le dernier alinéa de l'art. 524 C.N., il faut conclure que le fait matériel d'une adhérence apparente et durable donne à un meuble le caractère d'un immeuble par destination; l'intention du propriétaire de l'immeuble garni par le meuble est à cet égard sans influence: Civ. 5 février 1878, D.P. 78.1.156. C'est cette distinction qui crée la différence fondamentale qui existe entre ces deux arts. 524 et 525 du Code Napoléon.
Ces dispositions du Code français concernant l'immobilisation par destination tirent leur origine de la Coutume de Paris. L'article 90 de la Coutume de Paris était conçue en ces termes:
Ustensiles d'hôtel, qui se peuvent transporter sans fraction et détérioration, sont réputés meubles; mais s'ils tiennent à fer et à clous, et sont scellés en plâtre, et sont mis pour perpétuelle demeure, et ne peuvent être transportés sans fraction et détérioration, sont censés et réputés immeubles.
Cependant, comme le remarquent Planiol et Ripert, Droit civil, vol. 3, p. 92, Pothier avait montré que cette circonstance d'attaches matérielles et de la difficulté qu'on pouvait avoir à déplacer l'objet était en réalité indifférente: car, disait-il, il y a des choses qui, sans être attachées à fer et à clous, sont censées faire partie de la maison, et d'autres qui, quoique attachées à fer et à clous, ne sont pas censées en faire partie: Pothier, Traité de la Communauté, nos 47 et suivants. Planiol et Ripert ajoutent que la critique de Pothier est aussi juste sous le droit nouveau que sous l'ancien; les auteurs du Code auraient peut-être mieux fait, continuent les savants auteurs, de ne pas s'arrêter à la considération de l'attache matérielle puisque l'immobilisation est possible sans elle, et qu'elle-même ne réussit pas toujours à immobiliser un objet. On avait nul besoin, dit-on, de ces dispositions, et la formule générale par laquelle débute l'art. 524 suffisait pour tous les cas possibles d'immobilisation par destination. Mais évidemment les codificateurs du Code Napoléon et les législateurs de 1804 en ont décidé autrement, et ont préféré y inclure les dispositions de l'art. 525 C.N. Ils ont voulu souligner qu'il existe en droit français deux moyens d'immobilisation: celui qui résulte du fait de placer des objets sur un fonds pour son exploitation, sans liens matériels; et celui qui consiste à attacher d'une façon durable un meuble à un immeuble, par nature, même sans utilité pour le fonds lui-même. La rédaction de l'art. 524 C.N. exclut, contrairement à l'art. 525 C.N.. toute idée de liens matériels. Les articles 379 et 380 du Gode de la province de Québec, ont beaucoup de similitude avec les arts. 524 et 525 C.N. Les deux codes ont en effet des origines communes, et ces règles d'immobilisation des biens mobiliers par destination, nous font voir les influences identiques qui ont déterminé les législateurs des deux pays, comme dans bien d'autres cas, à condenser dans des textes les doctrines fondamentales des anciens jurisconsultes.
Pour les fins de la présente cause, il est important de remarquer surtout, la différence qui existe entre l'art. 524 C.N. et l'art. 379 du Code civil de Québec. C'est qu'en France, en vertu de 524 C.N., tel que je l'ai signalé déjà, les effets mobiliers que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. La perpétuelle demeure n'est pas un élément essentiel à cette immobilisation. Cependant, dans la province de Québec, en vertu de l'art. 379 C.C., trois conditions sont requises pour qu'il y ait immobilisation par destination. La première est que celui qui place un objet mobilier sur un immeuble doit être le propriétaire des deux; il faut, en outre, que cet objet soit placé à perpétuelle demeure ou incorporé, et alors l'objet tant qu'il y reste est immeuble par destination. Par la volonté du propriétaire il est alors destiné à l'immobilisation.
Toute la présente cause repose donc sur l'interprétation des mots placés à perpétuelle demeure, et il importe de se demander quelles sont les exigences de la loi de Québec, pour que cette condition soit remplie.
C'est la prétention des appelants que ces mots "perpétuelle demeure" sont qualifiés par les dispositions de l'art. 380 C.C. Ainsi, d'après eux, pour qu'un meuble devienne immeuble par destination sous l'empire de l'art. 379, il faudrait nécessairement qu'il fut attaché au fonds, tel que le stipule l'art. 380, à fer et à clous, qu'il soit scellé en plâtre, à chaux ou à ciment, ou qu'il ne puisse être enlevé sans être fracturé, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle il est attaché. C'est à cette seule condition qu'un objet mobilier pourrait être immobilisé par destination.
Avec respect pour ceux qui entretiennent cette opinion, je ne puis accepter cette interprétation restrictive de l'art. 379. Ce serait ne pas faire donner au législateur le maximum de sa pensée, et ce serait tomber dans une interprétation beaucoup trop éclectique qui, je crois, n'est pas conforme aux textes, et est contraire à la jurisprudence et à l'enseignement des auteurs.
A mon sens, il y a dans la province de Québec, comme en France, deux moyens bien distincts d'immobilisation de biens mobiliers par destination, et, les arts. 379 et 380 du Code civil, se distinguent entre eux comme se distinguent, en France, les arts. 524 et 525.
C'est d'ailleurs ce que Mignault signalait, il y a au delà de 50 ans, quand il écrivait, Droit civil, vol. 3, p. 412: "La loi appelle immeuble par destination les objets mobiliers qui prennent la nature d'un fonds auquel ils sont unis, soit par une attache purement morale, soit par une attache physique ou matérielle".
Mignault souligne également que l'art. 524 C.N. est plus général que le nôtre, 379 C.C., et que son énumération d'exemples est plus complète. Ainsi, le Code français ne prévoit pas la cessation de l'immobilisation par l'enlèvement de l'objet immobilisé car, il est clair que ceci va de soi; il est aussi évident que l'énumération de l'art. 524 C.N., comme le nôtre, n'est qu'à titre d'exemples, et n'est pas limitatif mais seulement énonciatif.
Mignault conclut, en tenant compte de toutes les différences qu'il y a entre les textes québécois et français, qu'il y a chez nous, dans le cas de l'art. 379 C.C., deux classes d'immeubles par destination: premièrement, les meubles placés par le propriétaire sur son fonds à perpétuelle demeure, et, deuxièmement, les meubles qu'il a incorporés. Nous avons vu précédemment qu'en France, la destination agricole ou industrielle est suffisante pour l'immobilisation par destination. Je suis d'opinion que cette destination agricole, ainsi que la destination industrielle, lorsqu'elles sont à perpétuelle demeure, existent aussi dans notre droit. Comme le signale Mignault, vol. 2, p. 416, la destination industrielle est représentée par les deux premiers exemples de l'art. 379(a), et la destination agricole par le dernier paragraphe de cet article. Mignault insiste sur la différence qu'il faut signaler entre les mots "immobilisation à perpétuelle demeure" et "incorporé". Il s'exprime ainsi à la page 419, vol. 2:
Bien que les mots "à perpétuelle demeure" ne s'appliquent, dans la rédaction de l'article 379, qu'aux meubles placés sur le fonds, il va sans dire que la destination doit être permanente pour immobiliser un meuble incorporé à un immeuble. L'idée même de l'incorporation suppose la permanence de la destination du propriétaire et ce serait presque un pléonasme que de dire "incorporé à perpétuelle demeure".
Les mots "ou incorporé" que l'on trouve à l'art. 379 C.G., suggèrent l'idée qu'il existe un moyen d'immobilisation sans incorporation, mais uniquement par un lien intellectuel, sans les attaches dont je parlais tout à l'heure. D'ailleurs, les mots employés par le législateur "placés à perpétuelle demeure", et 1'énumération (non limitative) que l'on fait des pressoirs, des chaudières, des alambics, des cuves et des tonnes, comme des ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, doivent évidemment écarter toute idée de liens physiques.
Il faut de toute nécessité attribuer aux mots "perpétuelle demeure" le même sens qu'on lui attribue en France, et que l'on trouve au dernier paragraphe de l'art. 524 C.N. et au premier de 525 C.N. Il ne faudrait pas croire, cependant, que ces expressions comportent une idée qui exclurait l'immobilisation, si on pouvait prévoir un temps où une machine placée dans une usine, cessait d'avoir son utilité. L'usure de la machine, les changements industriels, les conditions économiques variables, et bien d'autres facteurs, sont autant d'éléments dont il faut tenir compte pour la durée du temps où une machine doit être employée. Ce qui est important, c'est que la machine soit placée dans l'usine pour l'exploitation du fonds, pour un temps que l'on ne connaît peut-être pas, mais avec l'intention de la laisser tant qu'elle sera en état de fonctionner, ou tant qu'elle n'aura pas été remplacée par une autre machine plus moderne ou plus apte à donner un rendement plus efficace.
De tous temps, dans notre province, cette doctrine d'immobilisation sans attaches matérielles a été reconnue par nos tribunaux. Ainsi, dans la cause de The Grand Trunk Railway Company of Canada v. The Eastern Townships Bank 3, cause entendue avant la codification, il a été décidé que le "rolling stock" d'un chemin de fer est un immeuble par destination, et comme tel ne peut faire l'objet d'une saisie de bonis. Et, pourtant, il n'y a rien par nature de plus "meuble" que des locomotives ou des wagons de chemin de fer. Le jugement formel et unanime de la Cour du Banc de la Reine (Division d'Appel) est le suivant (p. 18):
Considering that the locomotive engine seized in this cause forms part of the rolling stock of the Grand Trunk Railway Company; considering that the said locomotive engine is an indispensable portion of the realty forming the said road and is in law an immoveable (immeuble par destination), the Court here doth reverse and set aside the judgment rendered in the Court below; and proceeding to pronounce the judgment the Court below ought to have rendered, doth maintain the opposition of the said Grand Trunk Railway Company, and doth order that main levée be granted to them of the said seizure, the whole with costs in both Courts.
Dans la cause de Budden v. Knight 4, M. le juge Stuart de la Oour Supérieure s'exprime de la façon suivante:
The puncheons, casks, etc., supplied by the owner and necessary to carry on a brewery, and the hammers, pinchers, etc., necessary to work a forge, are immoveable though in no way incorporated with the immoveable—and they by law are accessory and form part of the immoveable upon which they have been placed for a permanency.
Après la codification, en 1877, dans Binks v. The Rector & Church Wardens of the Parish of Trinity and the Trust and Loan Company of Canada 5, on a décidé qu'une orgue placée dans une église, sans être attachée à fer et à clous, est immeuble par destination et le juge Papineau s'exprime de la façon suivante à la p. 259:
Le placement à perpétuelle demeure ne se reconnaît donc pas toujours par ces moyens d'attachement corporel des objets mobiliers au fonds; c'est plutôt un effet de la volonté puisqu'ils deviennent immeubles par la seule destination.
Dans Philion v. Bisson 6, M. le juge Bourgeois donne ainsi son opinion:
La bâtisse où la saisie a été pratiquée a été érigée pour en faire un moulin, et il nous importe peu de savoir comment les machines y ont été placées, si on a employé des clous, du fer ou du plomb pour les attacher à l'entreprise, il suffit de savoir (et ce fait est incontestablement prouvé) que les choses saisies bien que meubles de leur nature ont été placées à perpétuelle demeure dans le moulin en question par le propriétaire, et qu'elles sont ustensiles nécessaires à l'exploitation de l'usine établie par le défendeur sur le fonds acheté par lui de l'opposant. Article 379 c.c. M. le juge Jetté, Revue du Droit, vol. V., p. 605, écrit ce qui suit:
Mais lorsqu'il s'agit de machines, de chaudières, fourneaux, forges, etc., établis dans une usine, est-il juste, est-il bon que ces objets soient immobilisés? La loi fait une distinction, ont-ils été placés ou établis par le propriétaire du fonds, ces objets en prennent la nature, parce que lui servant d'auxilliaires, ils se confondent avec lui, dans les mains du propriétaire. Leur immobilisation est donc indiquée par la nature même des choses.
Dans Barker v. The Central Vermont Railway Co. and Hays et al. 7, M. le juge Loranger a décidé:
Des locomotives et chars affectés à l'exploitation d'un chemin de fer sont immeubles par destination—alors même qu'ils se trouvent momentanément sur des voies ferrées qui, sans appartenir à la compagnie, font partie de son système—et sont régis par la loi du pays où ce chemin de fer est situé; partant ils ne sont pas susceptibles de saisie mobilière.
En 1890, dans une cause de Wallbridge v. Farwell 8, M. le juge Taschereau disait: "It is well established jurisprudence that the rolling stock of a railway is immoveable property and part of the freehold."
Dans une autre cause de Péloquin v. Bilodeau 9, M. le juge Lemieux, rendant le jugement majoritaire de la Cour de Revision, dit ceci:
Dans la première catégorie des immeubles par destination de notre code, c'est-à-dire le cas où le propriétaire a placé sur son fonds, à perpétuelle demeure, un meuble de façon à le convertir en immeuble, la loi n'exige pas d'adhérence ou d'incorporation du meuble à l'immeuble, et elle a pris soin de la dire en se servant du verbe placer, c'est-à-dire mettre sur ou dans et suivant la version anglaise, to place on.
Ces termes: "placer ou mettre sur un immeuble" n'ont rien d'ambigu ni d'équivoque, et ne comportent nullement l'idée de fixité ou d'incorporation. A notre avis, il faut un effort d'imagination pour arriver à une conclusion contraire.
Les mots, termes et expressions d'une loi doivent avoir le sens, la signification et l'application qui leur sont propres.
Là-dessus, le code donne des exemples d'immeubles, et dans chacun de ces cas, il parle d'objets mobiliers qui sont ou peuvent rester distincts de l'immeuble et non attachés, qui restent mobiliers de leur nature et ne deviennent immeubles que par la volonté du propriétaire, toujours à la condition qu'il y ait destination à perpétuité au fonds et pour l'avantage du fonds.
Si d'autres autorités sont nécessaires pour compléter cette énumération qui illustre l'unanimité de la jurisprudence, on peut référer à Cloutier v. Cloutier 10 ; Ville de Longueuil v. Crevier 11 ; Donohue Brothers Registered v. La Corporation de la Malbaie 12; Anderson v. Poirier 13 ; Nadeau v. Rousseau 14, notes de Rivard J.; St-Pierre v. Shugar 15 ; Diamond Shoe v. Turcotte 16.
Les appelants ont invoqué à l'appui de leurs prétentions, l'arrêt de M. le Juge en chef Tyndale rendu dans la cause de Baum v. St-Casimir Lumber and Manufacturing Co. Ltd 17, où le jugé est le suivant:
Machinery in a sawmill cannot be considered as immoveable by destination if it appears that the machines which were attached to the ground floor were so attached by bolts penetrating into the cement, that they could be removed without damage to the machines and without damage to the floor except that holes were left in the cement.
The same applies to machines attached to the upper floor by bolts which passed through the wooden floor and were fastened on the other side by nuts screwed on to the bolts. These machines could also be removed without damage to themselves and without damage to the floor except that the holes made by the bolts, remained.
A la page 393, M. le juge Tyndale dit:
It is, however, now well settled by our jurisprudence that the machines cannot, for that reason alone, be considered as immoveables by destination : Roy v. Lamontagne (1936, 60 K.B. 134). They must also be attached to the premises by the proprietor for a permanency, within the meaning of art. 380 C.C.
On voit donc que le savant juge base sa décision sur le jugement de la Cour du Banc du Roi dans Roy v. Lamontagne 18, où il a été décidé ce qui suit:
Utensils employed in the making of maple sugar (grément de sucrerie) are moveables and they cannot be treated as immoveables by destination, unless it is established that they were converted into immoveables, by attachment for a permanency according to the terms of article 380 C.C.
Le jugé de cette cause, tel que déterminé par l'arrêtiste, peut, en effet, induire en erreur, mais l'analyse des raisons données par les divers juges de la Cour d'Appel, doit, je crois, laisser des doutes sur la véritable portée de ce jugement. Le défendeur réclamait des ustensiles employés à la fabrication du sucre d'érable, et alléguait qu'ils étaient des immeubles par destination, et ne pouvaient être l'objet d'une saisie de bonis. Mais, dans cette cause, aucune preuve n'avait été offerte, et c'est sur une admission de faits, évidemment incomplète, que le jugement de la Cour a été prononcé. Il manquait un élément, que les juges signalent et qui semble être la cause déterminante de leur décision, c'est l'intention de fixer ces ustensiles à perpétuelle demeure.
Le juge Walsh dit, en effet, à la page 136:
There is nothing in the submitted facts to indicate that the seized moveables were placed on this land for a permanency. These objects are, by their nature, moveables; the intention of the owner to convert them has to be deduced from circumstances. They did not adhere to lands or tenements. The seized effects do not fall into the category of objects submitted by the Code (379 C.C.) to illustrate the principle of permanency that the Code emphasises.
A la page 151, M. le juge Saint-Jacques dit ce qui suit:
Si le dossier contenait une description de placement dans la cabane à sucre des objets mobiliers qui sont utilisés pour la conversion de l'eau d'érable en sirop et sucre, peut-être pourrait-on en conclure que le propriétaire a entendu les immobiliser, parce qu'il les aurait placés à perpétuelle demeure, ou incorporés à cet édifice qui s'appelle "la cabane à sucre".
En l'absence d'une telle preuve, je dois mettre sur le même pied tous les objets revendiqués qui, de leur nature, sont essentiellement mobiliers. Ils ont gardé leur caractère tant et aussi longtemps qu'ils sont restés entre les mains du demandeur et ils ne l'avaient pas perdu lorsque l'immeuble a été saisi et vendu par le shérif, le 9 octobre 1934. Le défendeur ne les a point acquis en se portant enchérisseur et adjudicataire de cet immeuble. Ces objets sont restés la propriété du demandeur, et c'est à bon droit qu'il en fait la revendication.
Dans cette cause, M. le juge Galipeault a concouru dans les raisons données par M. le juge Saint-Jacques. Dans l'appréciation de ce jugement de Roy v. Lamontagne M. le juge Gagné, dans la présente cause, dit ce qui suit à la p. 650:
Il faut remarquer aussi, quant à Roy v. Lamontagne, que cette cause est décidée sur une admission de faits ainsi rédigée. Je ne trouve que le texte anglais dans les notes de M. le juge Walsh :
The seized effects were in the sugar-shanty at the time of the sheriff's sale; there they have remained; they are utensils used in the operation of collecting and reducing maple sap.
Comme on le voit, il n'est aucunement question de placement sur les lieux, à perpétuelle demeure, ni d'objets nécessaires à la préparation du sucre d'érable. Mm. les juges Dorion et St-Jacques le signalent. Lorsqu'ils ajoutent que ces objets mobiliers doivent être attachés au fonds pour devenir immeubles par destination, ils expriment une opinion qui n'est pas essentielle à la solution du litige.
On peut se demander, je crois, si la Cour n'eût pas prononcé autrement dans un cas d'immobilisation industrielle comme celui qui nous est soumis.
Quelques autres décistions de cette Cour et du Conseil Privé, et qui ont été citées lors de l'audience, méritent aussi quelques considérations. Cependant, je dois signaler qu'à mon sens elles n'ont aucune application. Ainsi, dans la cause de The Lower St. Lawrence Power Company v. L'immeuble Landry, Limitée 19, il a été décidé que les tuyaux, les poteaux, les fils et les transformateurs compris dans un système d'éclairage électrique, érigé dans les rues d'une municipalité sont immeubles. Cette immobilisation ne l'est pas en vertu des arts. 379 et 380, mais elle l'est en vertu de l'art. 376, étant des immeubles par nature. La même réflexion doit s'appliquer au sujet de la cause de Montreal Light, Heat and Power Consolidated and others v. The City of Outremont 20. Cette cause fut aussi décidée en vertu de l'art. 376 C.C. et se rapportait aux tuyaux conduisant le gaz à éclairage dans les rues de la ville d'Outremont. Ces tuyaux furent aussi déclarés des immeubles par nature.
La cause du Bell Telephone Company of Canada v. Ville St. Laurent 21 fut aussi décidée sous l'empire de l'art. 376 C.C. Le Conseil Privé a décidé qu'un standard téléphonique appartenant au Bell Telephone dans un immeuble dont la compagnie n'était pas le propriétaire, n'était pas un immeuble par nature. Il n'a pas, par conséquent, été question de déterminer si ce standard téléphonique était immeuble par destination, vu que la condition essentielle de l'immobilisation par destination ne se présentait pas, vu que la compagnie n'était pas propriétaire à la fois du standard et de la bâtisse où il était situé. Voici ce que dit Lord Thankerton, à la page 79:
As already stated, the appellant is only a tenant of the premises.
Accordingly, the respondent's claim is rested solely on Article 376 of the Code and on the view that the switchboard is an integral part of that which is admittedly immoveable—namely, the poles, wires and cables of the appellant.
De l'ensemble de toute cette jurisprudence il me paraît ressortir que l'art. 379 C.C, qui n'exige que le placement d'un objet à perpétuelle demeure sur un fonds, et qui n'est pas limitatif, dans les exemples qu'il donne, est suffisant par lui-même pour immobiliser un meuble par destination, sans qu'il soit nécessaire d'avoir recours à l'art. 380