Dulac v. Nadeau

Dulac v. Nadeau
Collection
Supreme Court Judgments
Date
1953-02-02
Report
[1953] 1 SCR 164
Judges
Rinfret, Thibaudeau; Taschereau, Robert; Rand, Ivan Cleveland; Estey, James Wilfred; Fauteux, Joseph Honoré Gérald
On appeal from
Quebec
Subjects
Property law
Decision Content
Supreme Court of Canada
Dulac v. Nadeau, [1953] 1 S.C.R. 164
Date: 1953-02-02
Emmanuel Dulac (Plaintiff) Appellant;
and
Odilon Nadeau (Defendant) Respondent.
1952: March 26; 1953: February 2.
Present : Rinfret C.J. and Taschereau, Rand, Estey and Fauteux JJ.
ON APPEAL FROM THE COURT OF QUEEN'S BENCH, APPEAL SIDE, PROVINCE OF QUEBEC
Immovable—Removal of building and incorporation with another—Notice of ownership—Promise of sale—Conditional—Tradition and actual possession—Payment of purchase price—Whether Art. 416 C.C. applies—Meaning and scope of word “materials” in Art. 416 C.C.— Arts. 876, 415, 416, 417, 418, 419, 1478, 1487 C.C.
The respondent agreed to sell to R under a promise of sale, accompanied by tradition and actual possession, a certain lot with the buildings thereon. The purchase price was to be paid in two instalments. There was an absolute prohibition to register the promise, and it was further stipulated that the deed of sale would not be signed until payment of the whole purchase price and that the respondent would not be obliged to avail himself of the clause which provided for the nullity of the promise for non-compliance of all the conditions thereof.
Before the first instalment on the purchase price had become due, R sold a house and shed of the buildings thereon to the appellant who, as stipulated between the latter and R, removed them to his own land where he united the house with a second building which he had purchased, and after alterations and improvements of the whole made his residence. The respondent registered a notice of ownership of the building against the appellant's land. The latter took action to have the notice radiated. The trial judge maintained the action on the ground that, by virtue of Art. 1478 C.C., R had become the owner of the building and could, therefore, give title to the Appellant. The Court of Appeal for Quebec reversed that judgment.
Held (Taschereau and Fauteux JJ. dissenting), that the appeal should be allowed.
Held: The promise of sale given by the respondent, although accompanied ■by tradition and actual possession, was not in this case equivalent to a sale '(Rinfret C.J. contra and Rand J. expressing no opinion).
Per Rinfret C.J.: The promise of sale was not dependent on any conditions which prevented the application of Art. 1478 C.C. The respondent was not any more the owner at the time of the sale to the appellant. Besides the fact that the respondent was not obliged to avail himself of the clause providing for the nullity of the promise, the sale of the appellant was made before any payment had become due to the respondent. There existed, therefore, at that time no condition to be discharged and the nullity clause could not operate. There was no suspensive condition attached to the promise. What was suspended until the last payment was not the transfer of property but the signing of the deed.
A finding of good faith is a question of fact and, in view of the trial judge's finding that the appellant was in good faith when he purchased from R there was no justification here to set aside such finding.
In this case, the improvements made by the appellant were so extensive that they greatly exceeded the value of the building purchased from R and the respondent could not pretend that he was still the owner by application of Arts. 418 and 419 C.C.
Per Rand J.: Assuming that ownership did not pass to the purchaser from the respondent, the inseverable incorporation of the structure in his house and land gave the appellant, by virtue of Art. 416 C.C, which embodies the general rule of accession, title thereto: the respondent has, therefore, no interest in the appellant's land which could be protected by registration.
Per Estey J.: The terms contained in the promise of sale do not permit of its being classified as a sale within the meaning of Art. 1478 C.C. But by virtue of the law of accession, the appellant became the owner of the house and shed. The act of accession determines the question of ownership and if that act comes, as it did here, within the terms of Art. 416 C.C, the owner of the materials can only recover their value or damages. The construction of the word "materials" in Art. 416 C.C. should not be restricted to the word "movables". As ordinarily used and understood in such a context, the word includes everything movable or immovable, necessary or incidental to the completion of the buildings or works. The word is used here in a broad and comprehensive sense which would include the attachment or incorporation of a small building with a larger one, when the latter is attached to the land. The question of good or bad faith does not affect the appellant's title but may be important in fixing compensation. Per Taschereau and Fauteux JJ. (dissenting) : By the terms of the promise of sale, the transfer of property was suspended until all the payments on the purchase price had been made. The seller to the appellant did not have the ownership and that sale, therefore, was null as being the sale of a thing which did not belong to the seller (Art. 1487 CO.
There is a presumption juris et de jure that the appellant was not in good faith, and even if it could be said that he was, his good faith could not validate his purchase as against the respondent.
The appellant cannot invoke the provisions of Art. 416 C.C. The word "materials" in that article must be taken in its usual sense; it does not include immovables but only those movables which can be classified as materials. It is only by the incorporation to an immovable that the materials lose their nature of movable to acquire that of the immovable. The respondent's house, after its removal to the appellant's land, did not constitute "materials". Moreover, that building was clearly an immovable by nature before it was moved (Art. 376 C.C.) and its severance and re-attachment to the soil of the appellant did not affect or change its immovable character.
As a privilege or hypothec can be registered against a building without affecting the land, the respondent could, as he did, validly protect his ownership by registration.
APPEAL from the judgment of the Court of Queen's Bench, appeal side, province of Quebec 1, reversing the judgment of the Superior Court in an action for radiation of a notice of ownership.
Rosaire Beaudoin, Q.C., for the appellant.
Guy Hudon, Q.C., for the respondent.
The Chief Justice: En cette cause il y a conflit entre le juge de première instance et la Cour du Banc du Roi, siégeant en appel 2, sur un point qui me paraît essentiel.
L'intimé a fait enregistrer sur une propriété qui, au bureau d'enregistrement, apparaît au nom de l'appelant, un avis à l'effet qu'une maison d'habitation qui se trouve sur cette propriété lui appartenait (à l'intimé).
L'appelant, par son action, a demandé que cette maison d'habitation soit déclarée lui appartenir et que l'intimé soit tenu de radier l'avis qu'il avait ainsi fait enregistrer.
Il y avait une autre conclusion alternative à l'effet que, si cet avis ne pouvait être radié, l'intimé soit condamné à payer à l'appelant la somme de $3,500 pour les améliorations qu'il avait faites à la maison; et, sur paiement de cette somme, que l'intimé soit tenu d'enlever la bâtisse du terrain de l'appelant. Le juge de première instance a jugé que l'appelant avait acquis la maison de bonne foi d'un nommé Pierre Rodrigue qui, d'après lui, en était propriétaire au moment de la vente et qu'il avait payé le prix d'achat; après quoi, qu'il l'avait transportée sur son terrain et qu'il l'avait réparée et incorporée à une autre bâtisse. Il a ajouté qu'il serait impossible, à l'heure actuelle, de diviser les bâtisses et de donner à l'intimé la partie que ce dernier prétend lui appartenir.
Pour arriver à cette conclusion, il fait remarquer qu'en référant au titre de Rodrigue, ce dernier avait une promesse de vente de l'intimé accompagnée de possession actuelle, ce qui, en vertu de l'article 1478 C.C., équivaut à vente.
La Cour du Banc du Roi, au contraire, a été d'avis que l'appelant n'avait pas établi qu'il était propriétaire de la maison d'habitation, parce que son vendeur, Rodrigue, n'y avait lui-même aucun droit "sauf une promesse de vente accordée à certaines conditions qui n'ont pas été remplies". Elle en a conclu que l'intimé était resté propriétaire de la maison d'habitation et qu'il avait donc le droit de faire enregistrer sur l'emplacement où la maison avait été transportée "un avis dénonçant au registrateur et aux tiers son droit de propriété sur cette maison". Elle a donc infirmé le jugement de la Cour Supérieure et a rejeté l'action de l'appelant avec dépens.
Je ne puis en venir à la conclusion que la promesse de vente consentie par l'intimé à Rodrigue était subordonnée à des conditions qui empêchent l'article 1478 C.C. d'avoir son plein effet. Ce qui revient à dire qu'après avoir consenti la promesse de vente l'intimé, au moment où Rodrigue a vendu à l'appelant, n'était plus le propriétaire.
Personne ne conteste que Rodrigue a vendu à l'appelant; et l'intimé ne peut réussir que s'il établit qu'à ce momentlà Rodrigue n'avait pas encore acquis la maison d'habitation dont il s'agit.
Si nous référons à la promesse de vente de l'intimé à Rodrigue, en date du 24 juillet 1947, on y constate que l'intimé a promis de vendre à Rodrigue, qui s'est obligé d'acheter, la terre qu'il avait acquise le jour même d'un M. Lucien Desrochers avec les bâtisses y construites. Le prix de vente y était stipulé à $1,095 que Rodrigue s'est engagé à payer en deux versements : $150 le 24 juillet 1948 et $945 le 24 juillet 1949, le tout sans intérêt. La vente par Rodrigue à l'appelant est antérieure à la date où Rodrigue devait faire à l'intimé le premier versement sur le prix de vente. Elle est du 24 mai 1948.
Il est bien dit dans le contrat qu'à défaut par Rodrigue d'acquitter les versements à l'échéance et de se conformer à toutes les conditions stipulées à l'acte, la promesse de vente deviendrait nulle et l'intimé pourrait disposer de la propriété comme il l'entendait, sans indemnité pour les améliorations qui auraient pu avoir été faites sur la propriété, etc.
Mais, en outre qu'il fut expressément convenu que l'intimé n'était pas obligé de se prévaloir de la clause de nullité que je viens de résumer, il faut nécessairement remarquer que la vente par Rodrigue à l'appelant a eu lieu avant que le versement de $150 devienne dû, soit le 24 juillet 1948. L'intimé a bien déclaré lors de son témoignage, que Rodrigue n'avait rempli aucune des conditions de la vente et entre autres n'avait donné aucun acompte sur le prix d'achat. Mais, la réponse toute naturelle, c'est que, lorsque Rodrigue a vendu à rappelant, il n'y en avait pas de dû. Il peut être vrai que plus tard Rodrigue n'a pas rempli les conditions, mais ce qui est important c'est de savoir si, au moment de sa vente à l'appelant, il existait des conditions qu'il était appelé à remplir. S'il n'en existait pas, la clause de nullité ne pouvait s'opérer. En plus, comme l'intimé pouvait ne pas s'en prévaloir, au cas même où elle aurait pu opérer, il fallait nécessairement que l'intimé manifestât son intention d'une façon quelconque—ce qu'il n'a pas fait—sans quoi la promesse de vente restait en vigueur et l'intimé avait parfaitement le droit d'en exiger l'exécution par Rodrigue. (Voir Gagnon v. Lemay 3, et les précédents y cités.)
Dans cette cause de Gagnon v. Lemay la Gour Suprême a décidé unanimement:
Where in a deed of sale or promise of sale, it is stated that such deed would become null and void ipso facto without mise en demeure if the buyer failed to make any payment in capital or interest at the specified dates, such stipulation is exclusively in the interest of the seller, who has the right to choose between the rescission of the contract or its execution, the obligation of the buyer remaining absolute and without alternative. La promesse de vente elle-même suppose que l'intimé, au lieu de la traiter comme devenant nulle ipso facto à raison du défaut par Rodrigue de se conformer aux conditions qui y sont stipulées, Nadeau aurait le droit de la traiter, au contraire, comme conservant son plein effet, ainsi que le démontre le paragraphe de cette promesse qui est intitulé: "Recours":
Il est expressément convenu que si M. Nadeau se prévaut de la clause de nullité ci-dessus … etc.
On voit donc qu'indépendamment de la décision de cette Cour dans Gagnon v. Lemay les parties elles-mêmes, dans la promesse de vente, ont prévu le cas où M. Nadeau ne se prévaudrait pas de la clause de nullité et alors il se conserve le droit d'exiger que M. Rodrigue se conforme aux obligations qu'il avait assumées dans la promesse de vente.
Il est donc inexact de dire qu'au moment où Rodrigue a vendu à l'appelant la promesse de vente était devenue nulle. Elle était, au contraire, en pleine existence et conservait toute sa vigueur.
L'intimé Nadeau et Rodrigue avaient stipulé que la promesse de vente ne devait pas être enregistrée. L'intimé est donc mal venu à soulever le point que l'appelant n'est pas allé s'informer au bureau d'enregistrement.
En plus, on a voulu voir dans cette promesse de vente une condition suspensive du droit de propriété sous prétexte qu'elle ne prendrait effet que "sur paiement du dernier versement". Mais ce n'est pas la promesse de vente ou la convention entre l'intimé Nadeau et Rodrigue (le 24 juillet 1947) qui était suspendue jusqu'au paiement du dernier versement. La convention elle-même ne dit nullement que Rodrigue ne deviendra propriétaire que lors du paiement du dernier versement. Cette condition se lit: "L'acte de vente se fera sur paiement du dernier versement". Par conséquent, ce n'est pas le lien contractuel qui est suspendu jusqu'au paiement de ce versement, c'est simplement l'acte de vente ou le contrat lui-même.
Je ne saurais interpréter la promesse de vente entre Nadeau et Rodrigue comme contenant une condition suspensive. Le fait même que je viens de faire remarquer, à savoir, que M. Nadeau est parfaitement libre de maintenir cette promesse de vente en vigueur nonobstant que M. Rodrigue n'accomplisse pas les conditions qui y sont stipulées, prouve qu'il ne s'agit pas d'une nullité ipso facto. En effet, si M. Nadeau, malgré l'inaccomplissement des conditions par Rodrigue, a la faculté de tenir la promesse de vente comme continuant d'exister et, dès lors, de contraindre Rodrigue à en remplir les obligations, il suit nécessairement que, dans ce cas, Nadeau reste vis-à-vis de Rodrigue tenu de lui consentir l'acte de vente définitif lorsque les conditions en question auront été remplies par Rodrigue.
Dans cette situation, je ne trouve rien au dossier pour empêcher l'article 1478 C.C. de prendre tout son effet. Il y a eu, le 24 juillet 1947, entre l'intimé et Rodrigue une promesse de vente avec tradition et possession actuelle. En effet, Rodrigue en a tellement pris possession qu'il a procédé à couper sur la propriété tous les arbres qui s'y trouvaient; et l'article 1478 C.C. édicte, qu'en pareil cas, la promesse de vente équivaut à vente. C'était là la situation lorsque Rodrigue a vendu à l'appelant et, à mon humble avis, l'intimé a complètement failli de démontrer que. l'appelant n'était pas valablement devenu le propriétaire de la maison d'habitation.
Il en résulte que c'est à tort qu'il a prétendu en être resté le propriétaire et qu'il a fait enregistrer son avis à cet effet. L'action de l'appelant était donc bien fondée et le jugement de première instance était justifié.
Qu'ultérieurement à la vente de Rodrigue à l'appelant, Rodrigue ait failli de remplir les obligations qu'il avait assumées dans son contrat avec l'intimé, cela ne saurait donner des droits à l'intimé contre l'appelant qui a acquis la maison d'habitation alors que Rodrigue avait parfaitement le droit d'en disposer. La situation est seulement que, si l'intimé veut maintenant procéder contre Rodrigue, il est libre de le faire, soit en réclamant les paiements prévus dans la promesse de vente, soit en dommages, mais cela ne peut affecter le titre de l'appelant.
Je ne saurais me rendre à l'avis que l'appelant n'était pas de bonne foi lorsqu'il a acquis de Rodrigue la maison en litige.
Cette question a été étudiée en particulier dans un jugement fortement raisonné de l'honorable Juge Carroll, alors qu'il faisait partie de la Cour Supérieure de la province de Québec, dans la cause de “The St-Lawrence Terminal Company” v. Hallé 4. Ce jugement est rapporté au long en même temps que celui de la Cour du Banc du Roi, qui l'a confirmé. Il suffit d'en reproduire le jugé qui est un bon résumé de la décision rendue par cet honorable juge:
La vente d'un immeuble consentie par celui qui l'occupe sans en être le propriétaire légal, est, pour l'acheteur, un titre au sens de l'art. 412 C.C. Par suite, sa possession en vertu de ce titre peut être de bonne foi, lui assurer, quant à ses améliorations, les droits prévus à l'article 417 C.C. et rendre siens les fruits qu'il perçoit, sans compensation avec remboursement des améliorations, art. 411 C.C.
L'on trouve également sur cette même question un jugement de la Cour Suprême du Canada, rédigé par l'honorable Juge Mignault, parlant au nom de la Cour, qui était unanime 5. Le jugé se lit comme suit:
The purchaser of a thing lost or stolen is in "good faith" within the meaning of art. 1489 C.C, if he honestly believes that the vendor is the owner of the thing lost or stolen. It is not necessary that his good faith be "une bonne foi éclatante", or that his error be an invincible one.
Au cours des raisons du jugement, l'on trouve le paragraphe suivant:
With great respect, I cannot help thinking that the learned trial judge placed the duty of a purchaser of a second hand car on much too high a plane. Good faith does not need to be "une bonne foi éclatante", it suffices that it be an honest belief that the vendor is the owner of the thing sold. Nor if there be an error on the part of the purchaser is it necessary that the error be an invincible one. I do not think the authorities cited by the learned judge should be given that effect, for it would not be justified by the language of the code.
L'article 412 C.C. édicte:
Le possesseur est de bonne foi lorsqu'il possède en vertu d'un titre dont il ignore les vices, ou l'avènement de la cause résolutoire qui y met fin. Cette bonne foi ne cesse néanmoins que du moment où ces vices ou cette cause lui sont dénoncés par interpellation judiciaire.
Et la doctrine est à l'effet que la mauvaise foi ne se présume pas; elle doit être prouvée contre celui dont la possession est établie. La présomption de bonne foi cesse après la demande en revendication. (2 Baudry-Lacantine-rie et Chauveau, n, 311; 9 Demolombe, n. 615, 630; 2 Aubry et Rau, 273, paragraphe 206.)
Peu importe que le titre translatif soit nul en la forme ou nul quant au fond même du droit qu'il confère. Ce principe s'entend d'une nullité de droit comme d'une nullité relative par suite de laquelle l'acte serait seulement annulable ou rescindable. (Voir 9 Demolombe, n. 609 et s.; 3 Aubry et Rau, 271, paragraphe 206; 6 Laurent, 218 et s.). Celui qui possède en vertu d'un titre translatif de propriété, dont il ignore les vices, fait les fruits siens, et ce, sans qu'il y ait à distinguer si sa bonne foi provient d'une erreur de droit, ou d'une erreur de fait. L'erreur de droit peut, aussi bien que l'erreur de fait, n'être pas exclusive de la bonne foi. (Baudry-Lacantinerie et Chauveau, n. 310; 4 Huc, n. 120; Demolombe, loc. cit.; Aubry et Rau, loc. cit.).
Et la question de savoir si une personne est de bonne foi est généralement parlant une question de fait. Or, ici, le juge de première instance a décidé ce fait en faveur de l'appelant. Il dit dans son jugement:
Le demandeur était évidemment de bonne foi. Rodrigue était en possession de la terre où il coupait du bois et le demandeur n'eut aucun doute que Rodrigue était propriétaire.
D'ailleurs si on réfère au titre il avait une promesse de vente et possession actuelle, ce qui équivaut à vente.
Si Rodrigue était propriétaire, le demandeur ayant acheté de bonne foi et ayant payé est devenu propriétaire de la bâtisse.
On remarque que, d'après l'article 412 C.C., sa bonne foi ne pouvait disparaître "que du moment où ces vices (i.e. les vices de son titre) lui sont dénoncés par interpellation judiciaire."
L'intimé a cherché à faire état du fait qu'il serait allé voir l'appelant au cours des travaux que ce dernier faisait sur la maison après qu'il l'eût transportée chez lui. Mais, tout d'abord, la preuve établit que, lors de cette visite, l'intimé n'a pas vu l'appelant; il n'a parlé qu'à une petite fille qui se trouvait à la maison. Plus tard, l'appelant lui-même s'est rendu chez l'intimé pour le rencontrer et de nouveau ils ne se sont pas vus. L'intimé a fait envoyer à l'appelant une lettre ou deux.
L'on peut voir par l'article 412 C.C. que ces démarches ou lettres ne pouvaient avoir pour effet de faire cesser la bonne foi de l'appelant puisque, à cette fin, il ne fallait non moins qu'une dénonciation par interpellation judiciaire.
Cette interpellation judiciaire de la part de l'intimé n'a jamais eu lieu. Il s'est contenté de faire enregistrer un avis dans lequel il prétendait informer que la maison lui appartenait. Cet enregistrement était manifestement inefficace à raison de l'article 412 C.C. De toute façon, je suis d'avis que l'intimé, en droit, n'a aucun recours contre l'appelant. Son recours est contre Rodrigue qui continue de lui devoir les paiements stipulés dans la promesse de vente qu'il a consentie à Rodrigue, ou, peut-être, une action en dommages contre Rodrigue. Mais l'appelant a justifié son droit d'être déclaré propriétaire, à rencontre de Nadeau, de la maison que Rodrigue lui a vendue. Il en résulte qu'il avait parfaitement raison en concluant à se faire confirmer ce titre de propriété et de demander que l'intimé fut contraint de faire radier l'avis qu'il avait illégalement fait enregistrer.
Ce sont là toutes les conclusions de l'action de l'appelant. Il n'est pas question de la part de l'intimé, pour le moment du moins, de revendiquer la maison en litige. Par les conclusions de sa défense écrite, il se contente de demander le rejet de l'action de l'appelant.
Mais, il ne saurait être hors d'ordre de considérer quel remède l'intimé pourrait avoir, s'il s'avisait de réclamer la maison—ce qu'il n'a pas fait jusqu'ici.
La preuve démontre que la maison que l'intimé prétend lui appartenir était "complètement pourrie". Après l'avoir transportée sur son terrain, l'appelant a remplacé les fondations et le châssis; il a été obligé d'ôter une grosse moitié des montants; de réparer la couverture complètement à nouveau, c'est-à-dire, d'enlever celle qu'il y avait et d'en mettre une nouvelle; de changer les fenêtres qui ne pouvaient pas être réparées.
Suivant la décision du juge de première instance, après avoir transporté cette maison et l'avoir réparée, il l'avait "incorporée à une autre". Et le juge ajoute: "Il serait impossible à l'heure actuelle de diviser les bâtisses et de donner au défendeur la partie qui lui appartient d'après lui". Cette décision de fait est parfaitement justifiée par la preuve fournie absolument sans contradiction.
Cette preuve établit que les deux maisons, au moment de l'action, étaient "collées ensemble" et que les deux n'en faisaient plus qu'une seule.
Cette maison en litige, au moment de l'achat par l'appelant, était restée inhabitée depuis au moins un an. Elle avait même été endommagée par le feu et tout l'arrière de la couverture avait été brûlé. Les ouvriers qui ont travaillé à la réfection de la maison sont venus rendre des témoignages qui confirment les faits ci-dessus. Ils jurent qu'il était nécessaire de tout remplacer pour la rendre habitable. Ils ajoutent qu'à la suite des travaux qu'ils y ont faits, elle est devenue une seule maison, un seul tout, et •c'est ce qui fait dire au juge de première instance, dans son jugement, qu'il "serait impossible à l'heure actuelle de diviser les bâtisses et de donner au défendeur la partie qui lui appartient d'après lui".
Cette situation fait penser à la livre de chair du "Marchand de Venise", de Shakespeare, et même au jugement de Salomon dans l'affaire où deux femmes réclamaient le même enfant.
On est donc en droit de se demander, pour le cas où l'intimé voudrait se faire remettre sa maison, de quelle façon il pourrait obtenir, à cet égard, un jugement exécutoire. Pour commencer, il lui serait impossible, à l'heure qu'il est, de reprendre possession de la maison dans l'état où elle était sur sa terre. Il ne pourrait pas retrouver la maison pourrie qu'il avait promis de vendre à Rodrigue. Cette maison n'existe plus. Elle a été complètement remplacée par les travaux de l'appelant. En plus, elle est maintenant incorporée à une autre maison dont l'appelant a fait un seul tout.
Il y a donc lieu de se demander de quelle façon opéreraient les prescriptions des articles 413 et suivants du Code Civil.
L'article 413 décrète:
Tout ce qui s'unit et s'incorpore à Ia chose appartient au propriétaire …
L'article 414:
La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
L'article 416:
Le propriétaire du sol qui a fait des constructions et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartiennent pas, doit en payer la valeur; il peut aussi être condamné à des dommages-intérêts, s'il y a lieu; mais le propriétaire des matériaux n'a pas droit de les enlever.
L'intimé veut se soustraire à l'effet de l'article qui précède en disant qu'il ne s'agit pas de matériaux, mais d'une maison qui est un immeuble par nature. Il serait intéressant de se demander jusqu'à quel point cette maison pourrie et qui ne tenait plus debout ne pourrait pas être assimilée à une maison qu'on a démolie; car il est indiscutable qu'une maison démolie cesse d'être immeuble et que les parties en sont devenues meubles.
Mais poursuivons: Si l'on applique l'article 417 C.C., il est clair que les améliorations sur la maison de l'intimé ont été faites par l'appelant avec ses matériaux et que le droit que peut prétendre l'intimé dépend de la nature de ces améliorations ainsi que de la bonne ou mauvaise foi de celui qui les a faites.
Ici, nous avons la décision du juge de première instance que l'appelant était de bonne foi. Nous avons la preuve que les améliorations étaient nécessaires. Donc, toujours d'après l'article 417 C.C., l'intimé ne peut les faire enlever; il doit dans tous les cas en payer le coût, lors même qu'elles n'existeraient plus et sans aucune compensation pour les fruits perçus, s'il y en a eus. Allons plus loin : Si l'appelant eut été de mauvaise foi, tout ce que l'intimé pouvait faire était, à son choix, de retenir les améliorations en payant ce ce qu'elles ont coûté, ou leur valeur actuelle, ou permettre à l'appelant de les enlever à ses frais, si elles peuvent l'être avec avantage sans détériorer le reste de la maison.
Mais, là encore, l'article 418 C.C. entre en cause. La preuve démontre clairement que les améliorations faites par l'appelant furent tellement considérables et dépassaient à tel point la valeur de la maison de l'intimé (qui fut généralement évaluée à environ deux cents dollars), que l'appelant est parfaitement en droit d'exiger, avant de remettre la maison (si cela est possible), le paiement de la somme de $3,500 qu'il a dépensée pour la refaire.
Enfin, dans cette dernière alternative, en vertu de l'article 419 C.C., au cas où l'appelant serait tenu de restituer l'immeuble sur lequel il a fait les améliorations, il aurait le droit de le retenir jusqu'à ce que le remboursement lui en soit effectué.
De toute façon, ce que revendiquerait l'intimé ce n'est plus sa maison, mais un immeuble qui a été transformé, incorporé à celui que l'appelant possédait et qui est devenu un autre immeuble complètement.
On voit donc que, si l'intimé a fait enregistrer son avis dans le but de protéger son prétendu droit de reprendre possession de ce qui fut autrefois sa maison, cet avis est absolument inefficace et illégal. Il ne peut prétendre maintenir cet enregistrement. S'il a maintenant un recours, à mon humble point de vue, ce n'est pas contre l'appelant, mais contre Rodrigue, soit, je le répète, pour réclamer de Rodrigue les versements du prix de vente que ce dernier s'était engagé à faire, ou en dommages contre Rodrigue pour avoir fait disparaître de sur sa terre la maison sur laquelle Nadeau aurait pu prétendre posséder une garantie pour son prix de vente. Sans compter que ce qui est disparu est seulement la maison elle-même, mais que la terre, en autant que nous le sachions, est restée en la possession de Rodrigue. Je ne vois pas que Nadeau ait le moindre recours contre l'appelant, mais si, toutefois, ce recours existe, ce n'est certainement pas celui de revendiquer la maison, car ce recours est régi par les articles 413 et suivants du Code Civil qui sont analysés plus haut.
Pour ma part, ce n'est pas sur l'application des articles 413, 414, 416 et 417 C.C. que je m'appuierais pour repousser la prétention de l'intimé. Je veux bien envisager la maison de l'intimé comme ayant conservé son caractère d'immeuble par nature sans me croire obligé de discuter l'avis du juge de première instance "qu'il serait impossible, à l'heure actuelle, de diviser les bâtisses et de donner au défendeur la partie qui lui appartient d'après lui" ; mais il m'est impossible de voir quelle réponse satisfaisante l'intimé peut faire à l'application des articles 418 et 419 C.C. Admettant sa prétention que, en dépit de sa transformation, sa maison peut encore être considérée comme un immeuble par nature, ce qu'il ne peut éviter c'est que l'appelant a de toute évidence fait sur cette maison des améliorations dont la valeur s'élève à $3,500.
D'après l'article 418, même si l'appelant, possesseur de la maison, était de mauvaise foi, il est prouvé que "les améliorations qu'il a faites sur cette maison sont tellement considérables et dispendieuses" qu'elles dépassent dans la proportion de dix-sept fois la valeur de la maison réclamée par l'intimé, suivant l'estimation qui en a été faite sans contradiction au cours de l'enquête. Dans ce cas, le tribunal pouvait forcer l'appelant (considéré comme tiers) de retenir l'immeuble auquel l'intimé émet des prétentions en payant la valeur de cet immeuble à l'intimé. Ici, il n'est pas nécessaire pour le tribunal de forcer l'appelant à retenir la maison puisque c'est lui-même qui demande de la retenir. Enfin, par application de l'article 419, même si l'appelant était tenu de restituer l'immeuble sur lequel il a fait ses améliorations, dont il a droit à tout événement d'être remboursé, il lui serait permis de retenir cet immeuble "jusqu'à ce que le remboursement soit effectué".
Je répète que, d'après la façon dont le litige a été soumis à la Cour, nous ne sommes pas appelés à nous prononcer là-dessus, mais, d'autre part, comme il est bien dans l'ordre de chercher de quelle façon l'intimé pourrait procéder pour donner suite à la prétention qu'il est encore propriétaire de la maison, il me paraît qu'il est nécessaire de se demander quelles seraient les conséquences d'un jugement qui le déclarerait propriétaire.
L'article 418 s'opposerait à cette déclaration. En plus, en vertu de l'article 419, cette déclaration ne pourrait prendre un caractère absolu, car, il faudrait bien y insérer que, dans l'état de la cause, l'intimé ne pourrait reprendre possession de la maison qu'en payant la somme de $3,500 et que l'appelant aurait le droit de retenir la maison jusqu'à ce que cette somme lui fût payée.
En tenant compte de la situation et de la valeur de la maison au moment où elle a été transportée sur le terrain de l'appelant, en se rappelant que le prix stipulé dans la promesse de vente par Nadeau à Rodrigue pour tout le terrain, y compris la maison en litige, a été de $1,095, il serait inconcevable que Nadeau se décidât à payer à l'appelant la somme de $3,500. La conséquence est que l'appelant garderait la maison même si nous ne pouvions pas en venir à la conclusion que la vente que lui en a consentie Rodrigue l'a véritablement constitué propriétaire.
Passant à un autre point de vue, je ne puis m'empêcher de formuler l'avis que cette sitpulation dans des contrats du genre de celui que Nadeau a consenti à Rodrigue, à l'effet que, à défaut par Rodrigue de se conformer aux conditions de la promesse de vente, "cette promesse deviendra nulle… sans aucun remboursement, sans procédures judiciaires, de plein droit", est véritablement inexacte et contradictoire puisque le même contrat comporte expressément que Nadeau a l'option de se prévaloir de la clause de nullité ou de ne pas s'en prévaloir. Je sais bien que c'est une clause qu'on rencontre fréquemment dans les contrats notariés de la province de Québec. A mon avis, elle constitue un contresens et c'est bien ce qui ressort du jugement de notre Cour dans la cause de Gagnon v. Lemay, à laquelle je réfère au commencement de mes notes. En effet, il est inadmissible que la promesse de vente devienne nulle "de plein droit" si Nadeau, au contraire, conserve la faculté de la tenir pour toujours en vigueur nonobstant que Rodrigue ait failli "de se conformer à toutes les conditions stipulées aux présentes". On ne peut concevoir un contrat qui serait devenu nul et qui, néanmoins, permettrait à Nadeau de forcer Rodrigue à en observer les conditions. Il s'ensuit que cette phrase: "Cette promesse deviendra nulle… sans aucun remboursement, sans procédures judiciaires, de plein droit" doit nécessairement s'entendre (en vue du contexte du contrat) comme voulant dire que, à son gré, Nadeau ne sera pas tenu de l'observer pour l'avenir, si Rodrigue fait défaut d'acquitter ses propres obligations; mais évdemment, dans ce cas, l'on ne peut considérer la promesse comme étant nulle, si Nadeau, comme il s'en est réservé le droit, fait option pour le maintien de cette promesse de vente.
La conséquence de ce qui précède c'est que, d'après le texte même de la promesse de vente, elle ne devient pas nulle de plein droit et elle ne pourra être considérée comme nulle que du moment que Nadeau aura manifesté, à l'encontre de Rodrigue, sa décision de la tenir pour nulle à l'avenir.
Nadeau ne pouvait donc, à mon avis, et comme il a prétendu le faire en faisant enregistrer son avis sur la propriété de Dulac, s'approprier le titre de propriétaire de la maison que Rodrigue a vendue à Dulac Il lui incombait nécessairement de commencer par faire établir son titre de propriétaire contradictoirement avec Rodrigue. Cette Cour n'a pas le droit de lui attribuer le titre de propriétaire qu'il invoque sans connaître l'attitude de Rodrigue à cet égard. En autant que le fait voir le dossier Rodrigue est bien loin d'admettre que Nadeau est redevenu propriétaire de la maison en litige puisque, dans une lettre qui est produite comme exhibit P-4, et qui porte la date du 24 août 1949, il émet la prétention "qu'il y a eu une • entente de prise entre M. Odilon Nadeau et Pierre Rodrigue en vertu de laquelle M. Odilon Nadeau aurait consenti à laisser partir la maison à la condition d'avoir d'autre garantie". Cette lettre est adressée à l'appelant par le notaire L.-P. Turgeon et elle ajoute: "Ce qui a été fait", ou, en d'autres termes, que cette autre garantie a été donnée.
Mais je viens de faire remarquer que le litige qui nous est soumis ne concerne que la maison qui se trouvait sur la terre faisant l'objet du contrat entre Nadeau et Rodrigue. Le prix de vente par Nadeau à Rodrigue a été fixé à $1,095. Il s'ensuit que la maison ne représente qu'une très minime partie de l'objet de la vente.
Conformément à la jurisprudence de cette Cour établie dans la cause de Gagnon v. Lemay (supra), et d'ailleurs, en vertu des termes mêmes du contrat entre Nadeau et Rodrigue (ainsi qu'il a été observé plus haut), le lien contractuel entre Nadeau et Rodrigue n'a pas été éteint automatiquement. Au contraire, Nadeau s'y réservait le droit de ne pas se prévaloir de la clause de nullité et, par conséquent, de tenir Rodrigue aux obligations que le contrat comportait pour lui.
Ce contrat est donc toujours en vigueur et il n'appartenait pas à Nadeau de se proclamer unilatéralement propriétaire de la maison, comme il l'a fait dans l'avis qu'il a fait enregistrer et dont l'appelant demande la radiation.
Indépendamment des autres raisons qui militent contre le jugement dont est appel, il reste cet argument péremptoire que les tribunaux ne peuvent pas tenir pour annulé: le contrat entre Nadeau et Rodrigue. Sûrement ils ne peuvent le tenir comme annulé seulement à raison de la maison, dont l'appelant a pris possession, tout en laissant subsister le contrat quant à la terre qui est d'emblée la partie la plus importante de la transaction entre Nadeau et Rodrigue.
Nadeau ne peut demander de prendre pour acquis que la promesse de vente a cessé d'exister à l'égard de la maison sans aucunement tenir compte des effets de cette promesse de vente relativement à la terre.
Il est vrai que, sur réception de la défense de l'intimé Nadeau, Dulac a institué une action en garantie contre Rodrigue pour lui dénoncer cette défense et porter à son attention que Nadeau prétendait être propriétaire de la maison. Rodrigue n'a pas jugé à propos d'intervenir; il a fait défaut sur cette action en garantie et il n'a pas contesté la prétention de Nadeau sur ce point. Cette abstention de sa part peut parfaitement s'expliquer par le fait qu'il pouvait considérer la maison en litige comme étant une partie insignifiante de l'objet de la promesse de vente entre Nadeau et lui. Toute la preuve démontre que cette maison ne valait certainement pas la peine de s'engager dans le litige dispendieux qui est maintenant soumis à la Cour Suprême du Canada. A mon humble avis, il eut été beaucoup plus simple pour Nadeau d'exiger de Rodrigue les paiements que comportait la promesse de vente que de faire enregistrer un avis pour affirmer son titre de propriétaire à cette maison.
Mais, puisque litige il y a, il faut bien que cette Cour tranche la question, et, pour ma part, je me déclare incapable dans l'état actuel du dossier d'arriver à la conclusion que Nadeau pouvait, comme il l'a fait, ignorer à la fois Rodrigue et la promesse de vente qu'il lui a consentie et se proclamer propriétaire de la maison sans que nous sachions ce qui est advenu de la promesse de vente. L'action en garantie (sur laquelle d'ailleurs on n'avait nullement attiré notre attention lors de l'audition) engageait un litige entre Dulac et Rodrigue seulement et uniquement à l'égard de la maison. Je ne vois pas comment nous pourrions déclarer que Nadeau est maintenant propriétaire de cette maison sans le faire contradictoirement avec Rodrigue.
Nous n'avons pas à citer ici la jurisprudence constante, et en particulier de la Cour Suprême, à l'effet que l'on ne peut annuler ou déclarer nul un contrat lorsque toutes les parties à ce contrat ne sont pas en cause. Il y a lieu de se demander si, entre Dulac et Nadeau seulement, nous décidions que ce dernier a automatiquement repris le titre de propriété à la maison, quelle serait la situation qui subsisterait entre Nadeau et Rodrigue, principalement à l'égard de la terre;
Tout d'abord, on ne saurait demander aux tribunaux de mettre partiellement de côté un contrat entre deux parties. Il doit être annulé pour le tout ou pas du tout. Mais, en plus, nous le répétons, il ne peut être mis de côté ou tenu pour avoir cessé automatiquement lorsque l'une des parties à ce contrat n'est pas devant la Cour.
A mon humble avis, ce raisonnement est fatal à la cause de l'intimé. Je ne me deman